0 OINS 1/2023

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán věcně příslušný podle § 42 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o údaje o účastníkovi , o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, tento příkaz:

I. Ing. [jméno] [příjmení], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec], [IČO], znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializaci oceňování nemovitostí (dále jen„ obviněný“) <b>je vinen</b> tím, že dne [datum] vyhotovil znalecký posudek [číslo] 2021, ve kterém určil tržní hodnotu pozemků [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v katastrálním území Černé Voděrady a obvyklé nájemné těchto pozemků, to vše za období od roku 2016 do roku 2019 a ke dni zpracování posudku, přitom: cenu obvyklou určil z porovnávacího souboru čítajícího šest kupních cen pozemků ve výši 100 Kč/m2, 190 Kč/m2 a 200 Kč/m2, které vzbuzující pochybnosti o tom, že šlo o ceny dosažené v obvyklém obchodním styku, zároveň se jednalo o kupní ceny za pozemky, které se od oceňovaného pozemku lišily co do velikosti a druhu pozemku, a tuto rozdílnost nezohlednil, tedy vytvořil k porovnání zcela nevhodný soubor, a při určení ceny neporovnával majetek obdobný; tržní hodnotu neurčil odhadem jako částku, za kterou by měly být oceňované pozemky směněny ke dni ocenění mezi kupujícím a prodávajícím v obchodním styku, ale určil ji výpočtem z ceny stanovené vyhláškou č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška, tedy z ceny administrativní, která nijak neodráží cenu, za kterou se majetek směňuje na trhu; <b>tedy</b> vykonal znaleckou činnost v rozporu s § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, bez odborné péče, <b>čímž spáchal</b> přestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech.

II. Za přestupek uvedený ve výroku I. tohoto příkazu se obviněné podle § 39 odst. 2 písm. b) zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, ukládá správní trest pokuty ve výši 20 000 Kč (slovy: dvacet tisíc korun českých), splatný ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti č. ú. [číslo], specifický symbol [číslo] [variabilní symbol]. <b><i>Postup správního orgánu před zahájením řízení</b></i> 1 Dne [datum] bylo ministerstvu doručeno oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se mohl dopustit obviněný při vypracování znaleckého posudku specifikovaného ve výroku tohoto rozhodnutí; posudek byl součástí podání. <b><i>Zjištěný skutkový stav</b></i> 2 Z evidence znalců vedené ministerstvem (SEZNAT) bylo zjištěno, že obviněný má od [datum] oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializaci oceňování nemovitostí. 3 Ze znaleckého posudku byly zjištěny následující skutečnosti: 4 Vypracování posudku zadal Obvodní soud pro Prahu 4 v řízení vedeném pod sp. zn. 11 C 390/2019. Úkolem obviněného bylo určit 1) cenu obvyklou pozemků [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v katastrálním území Černé Voděrady, 2) cenu obvyklou nájemného za tyto pozemky. V obojím případě mělo být ocenění provedeno pro období od roku 2016 do roku 2019 a dále ke dni zpracování posudku. 5 Oceňovaný pozemek [číslo] je zastavěnou plochou a nádvořím se stavbou (chatou) jiného vlastníka a oceňovaný pozemek [číslo] je zahradou tvořící jednotný funkční celek s pozemkem [číslo]. 6 Obviněný provedl ocenění s odkazem na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“), který cituje na str. 6 a 7 posudku. Při ocenění postupoval tak, že nejprve určil cenu nemovitostí porovnáním (str. 8 posudku), poté určil cenu zjištěnou nemovitostí dle oceňovací vyhlášky (str. [číslo]), z těchto zjištěných cen určil tržní hodnotu (str. 17), cenu nájemného určil ve výši 4 % z tržní hodnoty (str. 17). Jeho postup v jednotlivých krocích je popsán níže. <i>Určení ceny obvyklé pozemků porovnáním (str. 8 posudku)</i> 7 Za účelem zjištění ceny obvyklé obviněný vytvořil v tabulce níže uvedený porovnávací vzorek čítající 6 prodejů. Dle údajů v posudku uvedených se jedná o ceny za parcely z lokality, kde se nachází oceňované nemovitosti. Obviněný uvádí, že všechny mají stejnou polohu a stejné možnosti napojení na infrastrukturu. Neuvádí, zda se jedná o pozemky zastavěné cizí stavbou. <b>[příjmení]; Rozloha</b> <b>v m2; Cena</b> <b>v Kč; Jednotková</b> <b>cena v Kč/m2</b> <b>; Datum</b> <b>prodeje; Druh pozemku</b> 1; 51; 10 200; 200; 2019; plochy smíšené nezastavěného území 2; 92; 17 480; 190; 2018; plochy smíšené nezastavěného území 3; 185; 37 000; 200; 2021; plochy smíšené nezastavěného území 4; 173; 34 600; 200; 2019; plochy smíšené nezastavěného území 5; 56; 3 900; 100; 2017; plochy individuální rekreace 6; 39; 5 600; 100; 2020; plochy individuální rekreace 8 Z tohoto srovnávacího vzorku obviněný stanovil jednotkovou cenu 200 Kč. Jak k této ceně došel, není v posudku uvedeno. Tato cena přitom není ani průměrem, ani mediánem výše uvedených cen. <i>Určení ceny zjištěné pozemků (str. [číslo] posudku)</i> 9 Obviněný v posudku uvedl, že provedl ocenění podle vyhlášky. Ačkoliv to v posudku neuvedl, lze dovodit, že myslil vyhlášku č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška. Ocenění provedl celkem 6x, a to dle každé novelizace, která nabyla účinnosti v době od roku 2016 do roku 2021. Obviněný při stanovení ceny postupoval shodně, jedinou proměnou byla vyhlášková cena, která v průběhu novelizací klesala. Obviněný tímto způsobem stanovil ceny zjištěné pro jednotlivé roky, jak je uvedeno níže: <b>Číslo vyhlášky; Účinnost vyhlášky; Počet měsíců vztahujících se k ocenění; Základní cena dle vyhlášky v Kč/m2; Cena zjištěná obviněným v Kč</b> 53/ 2016; [datum]; 11; 2 120; 195 530 443/ 2016; [datum]; 12; 1 610; 148 450 457/ 2017; [datum]; 19; 1 530; 169 370 188/ 2019; [datum]; 5; 1 279; 118 040 488/ 2020; [datum]; 0; 1 266; 116 730 10 Poté, co obviněný stanovil ceny zjištěné dle jednotlivých vyhlášek, vypočetl z nich průměr, čímž získal částku 149 624 Kč. Do tohoto průměru zahrnul i cenu zjištěnou na základě vyhlášky účinné od 1. 1. 2021. Získanou průměrnou ceny vydělil rozlohou pozemku (393 m2), čímž získal hodnotu 380,72 Kč/m2. <i>Určení tržní hodnoty (str. 17 posudku)</i> 11 Obviněný zrekapituloval, že jednotková cena porovnávací je 200 Kč/m2 a jednotková cena dle vyhlášky je 380 Kč/m2. Pak obviněný bez dalšího uvedl, že za základ tržní hodnoty zvolil jednotkovou cenu stanovenou dle vyhlášky, tedy cenu 380 Kč/m2. Tuto cenu upravil koeficienty: pro rok 2016 koeficientem 1, pro rok 2017 koeficientem 1, 078, pro rok 2018 koeficientem 1, 129, pro rok 2019 koeficientem 1,218, pro rok 2020 koeficientem 1,343, pro rok 2021 koeficientem 1,595. 12 Dle údajů v posudku uvedených, mělo jít o koeficienty„ HB indexu, jež odráží vývoj cen pozemků v daném období“. Z jakého zdroje tyto koeficienty získal, v posudku uvedeno není. Touto úpravou obviněný získal jednotkové ceny: <b>[příjmení]; Jednotková cena v Kč/m2; Tržní cena v Kč; Nájemné/rok v Kč/m2</b> 2016; 380; 149 340; 5 974 2017; 410; 161 130; 6 445 2018; 429; 168 597; 6 744 2019; 463; 181 959; 7 278 2020; 510; 200 430; 8 017 2021; 606; 238 158; 9 526 <i>Určení nájemného</i> 13 Nájemné obviněný určil jako 4 % z tržní hodnoty, jak je uvedeno v tabulce výše. <b><i>Právní kvalifikace</b></i> 14 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 15 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky). 16 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Pokud tuto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což se mu podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uloží pokuta do výše 500 000 Kč. <i>K ceně obvyklé</i> 17 Zákon [číslo] Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění účinném ke dni zpracování posudku (dále jen„ ZOM“) stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. 18 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. 19 Prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška (dále jen„ oceňovací vyhláška“) v § 1a stanoví detailní postup, který musí znalce při ocenění dodržet. Podle tohoto ustanovení musí znalec postupovat v těchto po sobě jdoucích krocích: Vytvořit soubor pro porovnání (čítající minimálně ceny za tři srovnatelné nemovitosti) Provést srovnávací analýzu údajů (údajů o porovnávaných nemovitostí a údajů o oceňované nemovitosti) Určit základní jednotku pro porovnání a určit parametry s významným podílem na výši ceny Upravit sjednané ceny dle odlišnosti a odůvodnit odchylku způsobenou korekcí Analyzovat a vyhodnotit srovnávací soubor upravených cen Určit cenu obvyklou 20 Ustanovení § 1a odst. 3 vyhlášky dále stanoví, že údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený. <i>Nedostatky zjištěné v postupu obviněného při stanovení ceny obvyklé</i> 21 Obviněný při určení ceny porovnáním vytvořil srovnávací vzorek obsahující prodeje šesti nemovitostí. Šlo o nemovitosti, které se co do rozlohy a způsobu užití lišily od nemovitosti oceňované. Z tabulku v bodě 7 vyplývá, že i největší z pozemků byl oproti oceňované nemovitosti poloviční (vzorek 3), nejmenší z pozemků pak byl desetkrát menší (vzorek 6). Zároveň se jednalo o pozemky s různým druhem využití a z posudku nelze seznat, jak jsou skutečně užívány a zda se jedná o pozemky zastavěné cizí stavbou, jako je tomu u nemovitosti oceňované. Obviněný v posudku neprovedl žádnou srovnávací analýzu a ceny neupravil koeficienty odlišnosti. 22 Zároveň ceny byly prodeje zahrnuté do srovnávacího vzorku realizované v různých letech (od roku 2017 2021), takže srovnávací soubor nemohl odrážet skutečně obvyklé ceny pro jednotlivé roky. Navíc všechny ceny do srovnávacího vzorku zahrnuté jsou výrazně nižší, než ceny, za které se nemovitosti obchodují na realitním trhu. Podle údajů Českého statistického úřadu průměrná cena pozemků v okrese [okres] v obcích do 1999 obyvatel v roce 2016 byla [číslo] Kč/m2, v roce byla 2017 byla 945 Kč/m2 a v roce 2018 byla 1 226 Kč/m2. Ze skutečnosti, že obviněným vybrané prodeje byly realizovány za ceny násobně nižší, lze dovodit, že se jednalo o ceny mimořádné, které k porovnání nelze použít. 23 Z tohoto souboru pak stanovil obvyklou cenu ve výši 200 Kč/m2, aniž by bylo zřejmé, jak k této ceně dospěl, když tato cena není ani průměrem ani mediánem cen určených pro porovnání. 24 Lze shrnout, že obviněný k porovnání vytvořil zcela nevhodný srovnávací soubor a s tímto souborem následně nevhodně pracoval; neprovedl srovnávací analýzu, neupravil ceny koeficienty odlišnosti a nestanovil cenu jak statistické vyhodnocení nejčastějšího prvku. Obviněný tak postupoval v rozporu s oceňovacími předpisy, konkrétně v rozporu s § 2 odst. 1 ZOM a § 1a oceňovací vyhlášky. <i>K tržní hodnotě</i> 25 Ustanovení § 2 odst. 3 ZOM pak stanoví, že v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. Odstave 4 téhož ustanovení pak stanoví, že tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle. 26 Oceňovací vyhláška pak v § 1b upravuje způsob určení tržní hodnoty. Podle odstavce 1 tohoto ustanovení se tržní hodnota určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován. Odstavec 2 téhož ustanovení pak stanoví, že při určení tržní hodnoty se přihlíží k možnosti jeho nejvyššího a nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné, fyzicky dosažitelné, právně přípustné a ekonomicky proveditelné. 27 Ustanovení § 1c oceňovací vyhlášky stanoví, že spolu s určením obvyklé ceny nemovité věci nebo její tržní hodnoty se určí i cena zjištěná. Případné rozdíly v ocenění je třeba náležitě odůvodnit. <i>Nedostatky obviněného při stanovení tržní hodnoty</i> 28 Obviněný určil tržní hodnotu z ceny zjištěné, jejíž výše se odvíjí z částky administrativně stanovené vyhláškou (tzv. základní ceny) a nijak neodráží cenu, za kterou se majetek směňuje na trhu. Z podstaty věci plyne, že cena administrativní má jiný účel a odráží jiné skutečnosti než tržní hodnota věci. Proto cenu zjištěnou, založenou na administrativou stanovené základní ceně, nelze použít ke stanovení trží hodnoty, která má odrážet směnnou hodnotu. Oceňovací vyhláška výslovně stanoví, že spolu s určením tržní hodnoty se určí i cena zjištěná a případné rozdíly v ocenění je třeba náležitě odůvodnit. Obviněný měl tedy povinnost stanovit cenu zjištěnou, nikoliv však jako východisko pro určení tržní hodnoty, ale pro porovnání s tržní hodnotou, kterou měl určit jiným způsobem. 29 Nad rámec uvedeného je třeba říci, že s cenou zjištěnou obviněný pracoval nepřijatelným způsobem, když stanovil průměr cen za jednotlivé roky. Obviněný nezohlednil dobu účinnosti vyhlášek, tedy skutečnost, po jak dlouhé období cena stanovená vyhláškou skutečně platila, a bez dalšího vypočetl průměr cen způsobem uvedeným výše pod bodem 9 a 10, kdy do tohoto průměru dokonce zahrnul cenu platnou s účinností od [datum], ačkoliv ocenění se vztahovalo k období od roku 2016 do roku 2019 [ulice] hodnota proto nemůže odrážet ani správně vypočtené ceny zjištěné pro jednotlivá období. 30 Obviněný tedy při stanovení tržní hodnoty postupoval v rozporu s § 2 odst. 3 a 4 ZOM a v rozporu s § 1b oceňovací vyhlášky. 31 Na základě výše uvedeného došel správní orgán k závěru, že obviněný při stanovení ceny obvyklé i při stanovení tržní hodnoty postupoval způsobem, který byl v rozporu s oceňovacími předpisy, a takový způsob výkonu znalecké činnosti nelze považovat za provedený s odbornou péčí. Obviněný tím, že nepostupoval při výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí, naplnil formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. 32 Jednání obviněného ohrozilo společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti způsobem nikoliv bagatelním, zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněného tak naplnilo materiální i formální znaky přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky. <b><i>Uložení správního trestu</b></i> 33 Podle § 90 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky může správní orgán o přestupku rozhodnout příkazem. Příkazem lze uložit správní trest napomenutí, pokuty, zákazu činnosti nebo propadnutí věci nebo náhradní hodnoty. Podle § 150 odst. 1 s. ř. může správní orgán vydat příkaz, považuje-li skutkové zjištění za dostatečné; vydání příkazu může být prvním úkonem v řízení. Protože ministerstvo považuje skutkové zjištění za dostatečné, přistoupilo k rozhodnutí formou příkazu. 34 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ lze za přestupek podle § 39 odst.1 písm. b) uložit pokutu do 500 000 Kč. 35 Podle § 37 zákona o odpovědnosti za přestupky se při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédne zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a k povaze činnosti fyzické osoby. 36 Správní orgán při rozhodování o druhu a výměře správního trestu přihlédl k významu zákonem chráněného zájmu, který byl přestupky porušen. Chráněným zájmem v projednávané věci je především společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti, kterou mají znalci vykonávat při vypracování znaleckých posudků. V konkrétním případě obviněný vypracoval posudek bez náležité odborné péče, čímž ohrozil zájem na spravedlivém vypořádání majetkového sporu. Posudek vypracovaný bez náležité odborné péče vyvolává pochybnosti o závěrech v posudku uvedených. 37 Skutečnost, která zvyšuje závažnost přestupku, spatřuje správní orgán v tom, že obviněný porušil odbornou péči jak při stanovení obvyklé ceny, tak při stanovení tržní hodnoty. 38 Správní trestání se řídí zásadou přiměřenosti, podle níž musí správní trest odpovídat druhem i výší poměrům konkrétního pachatele tak, aby byl způsobilý odradit ho od dalšího protiprávního jednání, a tím jej přiměl k respektování právních předpisů. Ukládaný správní trest zároveň nesmí mít pro pachatele likvidační charakter. Správní orgán má za to, že pokuta ve výši 20 000 Kč, která představuje 4 % zákonné sazby a zároveň přibližně 50 % průměrné měsíční mzdy stanovené Českým statistickým úřadem pro rok 2022 na částku 40 350 Kč, tyto podmínky splňuje.