0 OINS 100/2022

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán příslušný podle § 42 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, v řízení o přestupku vedeném podle zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, a zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, rozhodlo

I. Obviněná [příjmení] [jméno] [příjmení], znalkyně se sídlem [adresa], [IČO] (dále jen„ obviněná“), <b>je vinna</b> (i) tím, že dne [datum] vypracovala znalecký posudek [číslo] ve kterém vyslovila závěr, že kupní cena za bytovou jednotku [číslo] v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], v k. ú. [část obce], [obec a číslo], by měla být snížena o 5 %, přičemž tento závěr opřela o nedůvodnou a neodůvodněnou úvahu, že procentuálně vyjádřený rozdíl mezi zjištěnou (vyhláškovou) cenou bytové jednotky před rekonstrukcí a po rekonstrukci je relevantním ukazatelem pro snížení realizované kupní ceny, a zároveň v posudku neuvedla, jakými výpočty došlo k tomu, že rozdíl ve zjištěných cenách před a po rekonstrukci představuje 5 %; (ii) tím, že dne [datum] vypracovala znalecký posudek [číslo] ve kterém vyslovila závěr, že kupní cena za bytovou jednotku [číslo] v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], v k. ú. [část obce], [obec a číslo], by měla být snížena o 5 %, přičemž tento závěr opřela o nedůvodnou a neodůvodněnou úvahu, že procentuálně vyjádřený rozdíl mezi zjištěnou (vyhláškovou) cenou bytové jednotky před rekonstrukcí a po rekonstrukci je relevantním ukazatelem pro snížení realizované kupní ceny, a zároveň v posudku neuvedla, jakými výpočty došlo k tomu, že rozdíl ve zjištěných cenách před a po rekonstrukci představuje 5 %; (iii) tím, že dne [datum] vypracovala znalecký posudek [číslo] ve kterém vyslovila závěr, že kupní cena za bytovou jednotku [číslo] v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], v k. ú. [část obce], [obec a číslo], by měla být snížena o 20 %, přičemž tento závěr opřela o nedůvodnou a neodůvodněnou úvahu, že procentuálně vyjádřený rozdíl mezi zjištěnou (vyhláškovou) cenou bytové jednotky před rekonstrukcí a po rekonstrukci je relevantním ukazatelem pro snížení realizované kupní ceny, a zároveň v posudku neuvedla, jakými výpočty došlo k tomu, že rozdíl ve zjištěných cenách před a po rekonstrukci představuje 20 %; (iv) tím, že dne [datum] vypracovala znalecký posudek [číslo] 2021, ve kterém vyslovila závěr, že kupní cena za bytové jednotky v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], v k. ú. [část obce], [obec a číslo], má být snížena u bytové jednotky [číslo] o 728 000 Kč, u bytové jednotky [číslo] o 453 000 Kč, u bytové jednotky o 552 000 Kč, u bytové jednotky [číslo] o 453 000 Kč, přičemž tuto slevu z kupní ceny vypočetla tak, že z kupní ceny bytové jednotku vypočetla jednotkovou cenu za m2, kdy celkovou kupní cenu vydělila podlahovou plochou bytu včetně plochy sklepního prostoru, a takto vypočtenou jednotkovou cenou vynásobila podlahovou plochou sklepního prostoru; tento postup opřela o nedůvodnou a neodůvodněnou úvahu, že pokud sklep trpí takovými vadami, které brání jeho užívání, je třeba jeho cenu odečíst od kupní ceny a dále o úvahu, že tržní hodnota sklepních prostor je totožná s tržní hodnotou obytných prostor; <b>tedy</b> ad (i) porušila povinnost vykonávat znaleckou činnost řádně stanovenou v § 8 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících (dále jen„ ZZT“); ad (ii) porušila povinnost vykonávat znaleckou činnost řádně stanovenou v § 8 ZZT; ad (iii) porušila povinnost vykonávat znaleckou činnost řádně stanovenou v § 8 ZZT; ad (iv) porušila povinnost vykonávat znaleckou činnost s obornou péčí stanovenou v § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“) <b>čímž spáchala</b> ad (i) až (iii) přestupek podle § 25a odst. 1 písm. a) ZZT; ad (iv) přestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ.

II. Za přestupky specifikované ve výroku I. se obviněné podle § 25a odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, a § 39 odst. 2 písm. c) zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, ukládá pokuta ve výši 25 000 Kč (slovy: dvacet pět tisíc korun českých) splatná ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti, č. ú. [číslo], specifický symbol [číslo] [variabilní symbol].

III. Obviněné se podle § 95 odst. 1 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízeních o nich, a podle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, ukládá povinnost nahradit náklady správního řízení paušální částkou ve výši 1 000 Kč (slovy: jeden tisíc korun českých) splatnou ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti, č. ú. [číslo], specifický symbol [číslo] [variabilní symbol]. <b>1. Průběh správního řízení</b> <b><i>Zjištění předcházející správnímu řízení</b></i> 1 Dne [datum] bylo Ministerstvu spravedlnosti (dále jen„ ministerstvo“ nebo„ správní orgán“) doručeno oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná při vypracování znaleckých posudku [číslo] [číslo] [číslo] [číslo] 2021. Oznámení podala společnost [právnická osoba] v zastoupení advokátní kanceláře [příjmení] [jméno], advokátní kancelář s. r. o. Součástí podání byly kopie napadaných posudků. 2 Obviněná byla přípisem ze dne [datum] vyzvána k podání vysvětlení ohledně uvedených znaleckých posudků. Obviněná tak učinila dopisem ze dne [datum] doručeným ministerstvu dne [datum]. <b><i>Zahájení správního řízení</b></i> 3 Oznámením o zahájení řízení ze dne 11. 11. 2022, č. j. MSP-100/2022-OINS-SRZT/3, které bylo doručeno obviněné dne [datum], bylo zahájeno řízení z moci úřední o přestupku podle § 25a odst. 1 písm. a) zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících (dále jen„ ZZT“) a podle § 39 odst. 1 písm. b) zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“) pro skutky uvedené ve výroku I. tohoto rozhodnutí. <b><i>Vyjádření obviněné a nahlížení do spisu</b></i> 4 Obviněná dne [datum] požádalo o nahlížení do spisu, které proběhlo dne [datum]. 5 Dne [datum] bylo obviněné doručeno vyrozumění a výzva k vyjádření podle § 36 odst. 3 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „s. ř.“). V návaznosti na tuto výzvu obviněná podala prostřednictvím svého právního zástupce vyjádření. <b>2. Skutková zjištění</b> <b><i>Předmět dokazování</b></i> 6 Ministerstvo zjišťovalo skutkový stav z posudků obviněné [číslo] 2021 a dále z vlastní úřední evidence. <i>Výpis z evidence (SEZNAT)</i> 7 Z úřední evidence vedené ministerstvem bylo zjištěno, že obviněná má od [datum] oprávnění vykonávat znaleckou činnost v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO]. <i>Znalecký posudek [číslo] (znalecký posudek 1)</i> 8 Výše nadepsaný posudek vypracovala obviněná dne [datum] na objednávku Ing. [jméno] [příjmení]. Znalecký úkol je definován na str. 2 posudku jako ocenění bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo] s podílem na společných částech domu a podílem pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [obec a číslo] (dále jen„ bytová jednotka“) dle platných cenových předpisů ke dní ocenění ve stavu před rekonstrukcí podlahy a ve stavu po dokončení rekonstrukce podlahy a na základě výsledků stanovit případnou výši slevy z kupní ceny. 9 V posudku je uvedeno, že obviněná dne [datum] provedla zaměření (str. 2 posudku) a jako podklady pro vypracování posudku použila informace vlastníka, skutečnosti zjištěné na místě, výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaný znalcem [příjmení]. [příjmení]. V posudku není uvedeno, jaké informace obviněná od vlastníka získala, jaké skutečnosti zjistila na místě, jaké údaje zjistila z katastru nemovitostí, nabývacího titulu a znaleckého posudku [číslo] 2019 ze dne [datum]. 10 Obviněná v posudku odkazuje na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášku. Na str. 4 posudku v oddíle 9a obviněná vypočítala cenu zjištěnou před rekonstrukcí a na str. 8 posudku v oddíle 9b vypočítala cenu zjištěnou po rekonstrukci. V posudku je uvedeno, že ocenění provedla ke dni [datum]. 11 V obou případech obviněná vypočítala zjištěnou cenu jako násobek podlahové plochy (86,66 m2) a základní ceny upravené. U ceny„ před rekonstrukcí“ vyšla z ceny upravené 71 898,58 Kč/m2, u ceny„ po rekonstrukci“ vyšla z jednotkové ceny 75 509,65 Kč za m2. Rozdíl mezi těmito jednotkovými cenami pak obviněná získala tím, že uvažovala různý index vybavení: u ceny „ před rekonstrukcí“ to byl index 1,135, zatímco u ceny„ po rekonstrukci“ to byl index 1,192. [příjmení] výši indexu v posudku neodůvodnila. 12 Obviněná v závěru vyslovila, že cena bytové jednotky před rekonstrukcí byla 7 776 990 Kč a po rekonstrukci 8 114 930 Kč. Poté obviněná uvedla, že účelem posudku bylo stanovit rozdíl hodnoty nemovitostí před a po rekonstrukci. Uzavřela, že:„ Z výše uvedených výpočtů vyplývá rozdíl hodnoty nemovitostí cca 5 %, tzn. že kupní cena by měla být snížena o 5 %“. Žádné výpočty, z nichž by výše uvedené vyplývalo, v posudku uvedeny nejsou. <i>Znalecký posudek [číslo] (znalecký posudek 2)</i> 13 Výše nadepsaný posudek vypracovala obviněná dne [datum] na objednávku [jméno] [příjmení] [jméno]. Znalecký úkol je definován na str. 2 posudku jako ocenění bytové jednotky [číslo] v bytovém domě [adresa] v ulici [ulice a číslo] s podílem na společných částech domu a podílem pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [obec a číslo] (dále jen„ bytová jednotka“) dle platných cenových předpisů ke dni ocenění ve stavu před rekonstrukcí podlahy a ve stavu po dokončení rekonstrukce podlahy a na základě výsledků stanovit případnou výši slevy z kupní ceny. 14 V posudku je uvedeno, že obviněná dne [datum] provedla zaměření (str. 2 posudku) a jako podklady pro vypracování posudku použila informace vlastníka, skutečnosti zjištěné na místě, výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul, znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaný znalcem [příjmení]. [příjmení]. V posudku není uvedeno, jaké informace obviněná od vlastníka získala, jaká skutečnosti zjistila na místě, jaké údaje zjistila z katastru nemovitostí, nabývacího titulu a znaleckého posudku č. [číslo] 2019 ze dne [datum]. 15 Ocenění obviněná provedla týmž způsobem, který byl popsán výše pod bodem 10 a násl. Vypočetla o cenu zjištěnou před rekonstrukcí (str. 4 až 7 posudku) a cenu zjištěnou po rekonstrukci (str. 8 až 9 posudku). V posudku je uvedeno, že ocenění provedla ke dni [datum]. 16 Cenu zjištěnou vypočetla jako násobek podlahové plochy (70, 95 m2) a základní ceny upravené. U ceny„ před rekonstrukcí“ vyšla z ceny upravené 67 844, 64 Kč/m2, u ceny„ po rekonstrukci“ vyšla z jednotkové ceny 71 265, 38 Kč za m2. Rozdíl mezi těmito jednotkovými cenami získala tím, že uvažovala různý index vybavení: u ceny„ před rekonstrukcí“ to byl index 1, 071, zatímco u ceny „ po rekonstrukci“ to byl index 1,125. [příjmení] výši indexu v posudku neodůvodnila. 17 Obviněná vyslovila závěr, že výsledná cena bytové jednotky před rekonstrukcí byla 6 154 500 Kč a po rekonstrukci 6 416 620 Kč. Poté obviněná uvedla, že účelem posudku bylo stanovit rozdíl hodnoty nemovitostí před a po rekonstrukci. Uzavřela, že:„ Z výše uvedených výpočtů vyplývá rozdíl hodnoty nemovitostí cca 5 %, tzn. že kupní cena by měla být snížena o 5 %“. Žádné výpočty, z nichž by výše uvedené vyplývalo, v posudku uvedeny nejsou. <i>Znalecký posudek [číslo] (znalecký posudek 3)</i> 18 Výše nadepsaný posudek vypracovala obviněná dne taktéž [datum], taktéž na objednávku [jméno] [příjmení] [jméno]. Znalecký úkol je definován totožně jako u znaleckého posudku [číslo]. Nadepsaný posudek je takřka identický s posudkem [číslo] shoduje se datum vypracování, datum místního šetření, zadaný úkol, metoda ocenění, grafická podoba posudku. 19 Posudky se liší v podkladech. U posudku [číslo] obviněná uvádí, že jako podklad použila znalecký posudek [číslo] 2019 ze dne [datum] vypracovaný znalcem [příjmení]. [příjmení], zatímco u posudku [číslo] jako podklad uvádí znalecký posudek [číslo] ze dne [datum] vypracovaný Kloknerovým ústavem. 20 Dále se posudek liší v jednotkových cenách, které obviněná používá. Zatímco u posudku [číslo] vyšla z jednotkových cen 67 844, 64 Kč/m2 („ před rekonstrukcí“) a 71 265, 38 Kč/m2 („ po rekonstrukci“), tak v posudku [číslo] vyšla z cen 57 645, 77 Kč/m2 („ před rekonstrukcí“) a 71 265, 38 Kč/m2 („ po rekonstrukci“). Rozdíl vznikl tím, že obviněná uvažovala různé indexy vybavení. V prvním případě indexy 1,071 a 1, 125 (jak bylo uvedeno výše), zatímco v druhém případě uvažovala indexy 0, 910 („ před rekonstrukcí“) a 1, 125 („ po rekonstrukci“). 21 Obviněná v posudku [číslo] vyslovila, že výsledná cena bytové jednotky před rekonstrukcí byla 5 373 010 Kč a po rekonstrukci 6 416 620 Kč. Obviněná uvedla, že účelem posudku bylo stanovit rozdíl hodnoty nemovitostí před a po rekonstrukci. Uzavřela, že:„ Z výše uvedených výpočtů vyplývá rozdíl hodnoty nemovitostí cca 5 %, tzn. že kupní cena by měla být snížena o 20 %“. Žádné výpočty, z nichž by výše uvedené vyplývalo, v posudku uvedeny nejsou. <i>Znalecký posudek [číslo] 2021 (znalecký posudek 4)</i> 22 Znalecký posudek 4 byl vypracován dne [datum] na objednávku [jméno] [příjmení], bytem [adresa]. Znalecký úkol je definován na str. 2 posudku jako stanovit návrh výše slevy z kupní ceny sklepních prostor domu [adresa] v důsledku vad, které jsou specifikované ve znaleckém posudku č. [číslo]. Výše slevy bude stanovena pro jednotlivé bytové jednotky [číslo] [číslo] [číslo] [číslo]. 23 V posudku je uvedeno, že obviněná dne [datum] provedla zaměření (str. 2 posudku) a jako podklady pro vypracování posudku (str. 3 posudku) použila informace právní zástupkyně, skutečnosti zjištěné na místě, kupní smlouvy pro jednotlivé bytové jednotky, výpis z katastru nemovitostí, znalecký posudek č. [číslo]. V posudku není uvedeno, jaké informace obviněná od vlastníka získala, jaká skutečnosti zjistila na místě, jaké údaje zjistila z katastru nemovitostí, kupních smluv a znaleckého posudku č. [číslo].; v posudku není uveden autor znaleckého posudku č. [číslo]. ani datum zpracování tohoto posudku. V posudku je uvedeno, že ocenění je provedeno ke dni [datum]. 24 Obviněná v posudku vypočetla slevu z kupní ceny. Postupovala tak, že z kupní ceny bytové jednotky vypočetla jednotkovou cenu za m2, kdy celkovou kupní cenu vydělila podlahou plochou bytu včetně plochy sklepního prostoru. Takto vypočtenou jednotkovou cenou pak vynásobila podlahovou plochou sklepního prostoru a výsledek ztotožnila s navrhovanou cenou. Tento postup odůvodnila na str. 5 takto:„ Sklepní prostory domu nelze vzhledem ke špatnému stavebně technickému stavu, který je doložen posudkem č. [číslo], užívat, a pokud nebude provedena jejich kvalitní oprava, bude se stav nemovitosti dále zhoršovat. Všechny výše uvedené bytové jednotky byly nabízené a obchodované jako luxusní byty, jejichž součástí jsou sklepní prostory. Běžné využití sklepní prostory neumožňují. Tento stav nebylo možno předvídat, a proto považuji navrženou výši slevy za přiměřenou.“ 25 S tímto odůvodněním obviněná vyslovila závěr, že navrhuje slevu z kupní smlouvy u bytové jednotky [číslo] ve výši 728 000 Kč, u bytové jednotky [číslo] ve výši 453 000 Kč, u bytové jednotky [číslo] ve výši 552 000 Kč a u bytové jednotky [číslo] ve výši 728 000 Kč. <b><i>Závěr skutkových zjištění</b></i> 26 Správní orgán v souladu s ustanovením § 50 odst. 3 správního řádu hodnotil důkazy podle své úvahy, přitom přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo. Skutkové závěry vyvodil správní orgán z obsahu znaleckých posudků obviněné, jejichž kopie má k dispozici. 27 Z posudků obviněné považuje správní orgán za prokázané, že obviněná: 28 Dne [datum] obviněná vypracovala znalecký posudek [číslo] ve kterém vyslovila závěr, že kupní cena za bytovou jednotku [číslo] má být snížena o 5 %. V posudku uvedla, že k tomuto závěru došla ta, že určila rozdíl mezi cenou zjištěnou (vyhláškovou) bytové jednotky před rekonstrukcí a po rekonstrukci. Jakým způsobem došla k tomu, že tento rozdíl odpovídá 5 %, a jak je tato hodnota relevantní ke kupní ceně, v posudku neuvedla. 29 Dne [datum] obviněná vypracovala znalecký posudek [číslo] znalecký posudek [číslo]. V těchto různých posudcích obviněná odpověděla na stejnou znaleckou otázku, pokaždé jiným způsobem. V posudku [číslo] vyslovila závěr, že kupní cena za bytovou jednotku [číslo] má být snížena o 5 % že určila rozdíl mezi cenou zjištěnou (vyhláškovou) bytové jednotky před rekonstrukcí a po rekonstrukci. Jakým způsobem došla k tomu, že tento rozdíl odpovídá 5 %, a jak je tato hodnota relevantní ke kupní ceně, v posudku neuvedla. V posudku [číslo] vyslovila závěr, že kupní cena za tutéž bytovou jednotku má být snížena o 20 %. I k tomuto závěru došla tím, že určila rozdíl mezi cenou zjištěnou (vyhláškovou) bytové jednotky před rekonstrukcí a po rekonstrukci. Ani v tomto případě neuvedla, jakým způsobem došla k tomu, že tento rozdíl odpovídá 20 %, a jak je tato hodnota relevantní ke kupní ceně. Rozdíl v ceně (respektive procentuálním vyjádřením ceny) vznikl tím, že obviněná v každém z posudků pracovala s jiným indexem vybavení ([příjmení]). Použití indexu vybavení neodůvodnila. 30 Dne [datum] obviněná vypracovala znalecký posudek [číslo] 2021, ve kterém vyslovila závěr, že kupní cena bytové jednotky [číslo] má být snížena o 728 000 Kč, bytové jednotky [číslo] o 453 000 Kč, bytové jednotky [číslo] o 552 000 Kč, a bytové jednotky [číslo] o 453 000 Kč. K tomuto závěru došla tak, z realizované kupní ceny bytové jednotky vypočetla jednotkovou cenu za m2 (realizovanou kupní cenu bytové jednotky vydělila podlahovou plochou jednotky, do níž zahrnula i podlahovou plochu sklepa). Získanou cenu vynásobila podlahovou plochou sklepního prostoru a výslednou cenu prohlásila za slevu z již uzavřené kupní smlouvy. 31 Obviněná ve svém vyjádření neuvedla nic, co by tato skutková zjištění vyvracelo. Námitky obviněné směřovaly k právnímu hodnocení skutkového stavu a jsou uvedeny níže. <b>3. Právní posouzení</b> <i>[příjmení] působnost</i> 32 Odpovědnost za přestupek se posuzuje podle zákona účinného v době spáchání přestupku; podle pozdějšího zákona se posuzuje jen tehdy, je-li to pro pachatele přestupku příznivější (§ 8 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky). Obviněná vyhotovila posudky [číslo] [číslo] v době účinnosti ZZT. Dne [datum] nabyl účinnosti zákon 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“). 33 Protože okolnosti vztahující se ke spáchání přestupku a k osobě pachatele jsou stejně významné podle nové i dřívější právní úpravy, vyšel správní orgán z porovnání výměr správních trestů uvedených v posuzovaných zákonech. Ustanovení § 8 ZZT stanoví, že znalci jsou povinni vykonávat znaleckou činnost řádně, ve stanovené lhůtě, oboru a odvětví, pro které byli jmenováni. Podle § 25a odst. 1 písm. a) ve spojení s odst. 3 ZZT je porušení této povinnosti přestupkem, za který lze uložit pokutu do výše 100 000 Kč. Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializace, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době. Pokud tyto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což mu může být podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uložena pokuta do výše 500 000 Kč. Z porovnání uvedených sazeb plyne, že pozdější úprava není pro pachatele příznivější, správní orgán proto posuzoval odpovědnost za přestupky uvedené ve výroku rozhodnutí pod body (i), (ii), (iii) podle zákona účinného v době spáchání přestupku. Přestupek uvedený v bodě (iv), který se vztahuje ke znaleckému posudku [číslo] 2021 vyhotovenému dne [datum], tedy již za účinnosti ZnalZ, ministerstvo posuzovalo podle tohoto zákona. <i>Naplnění formálních a materiálních znaků přestupku</i> 34 Ministerstvo dále zkoumalo, zda jednání obviněné naplnilo formální a materiální znaky přestupku. 35 Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 36 Přestupku podle § 25a odst. 1 písm. a) ZZT se dopustí znalec, který poruší povinnost vykonávat znaleckou činnost řádně. Co se rozumí řádným výkon znalecké činnosti není zákonem definováno, tudíž je třeba obsah tohoto pojmu dovodit výkladem. Jelikož je znalecká činnost vysoce odborná, musí v sobě řádný výkon této činnosti nutně zahrnovat odbornost. Odbornost je soubor dovedností (kompetencí), které znalec musí ke zpracování posudku vynaložit, přitom se nejedná o dovednosti vycházející z osobnosti znalce (osobnostní kompetence), nýbrž o dovednosti získané studiem a vykonáváním praxe v daném oboru a odvětví. Kromě odbornosti je k řádnému výkonu znalecké činnosti potřebná jistá míra pečlivosti, neboť pokud by znalec jednal sice odborně, ale nedbale, nebylo by jeho zkoumání, jakož ani závěry z něho vzešlé, spolehlivé. Řádný výkon znalecké činnosti tedy předpokládá odbornost a pečlivost, kdy pečlivostí se rozumí důkladnost a vyvarování se neodpovědnému riskování. Řádný výkon znalecké činnosti dle ZZT svým obsahem odpovídá termínu odborné péče zavedenému ZnalZ. <i>Ocenění bytových jednotek (posudek [číslo] [číslo] [číslo])</i> 37 Obviněná v prvních třech posudcích pracovala s cenou zjištěnou, která se vypočítává podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“). Jde o cenu administrativní, která je určena především pro daňové účely; je pravidlem, že cena zjištěná se liší od ceny, za kterou se věc pořizuje. 38 Nadepsané posudky, která obviněná vyhotovila, kupující použili ve sporu, v němž se domáhali slevy z kupní ceny bytové jednotky z důvodu, že jimi koupené bytové jednotky vykazují vady, které vyžadují opravy (v případě bytu) nebo nejsou užívání schopné (v případě sklepní kóje). 39 Odborná skutková otázka, kterou v této situaci mohl znalec zkoumat, je, zda bytová jednotka vykazuje tvrzené vady, a pokud ano, jaká vady to jsou, čím a kdy byly způsobeny, zda je možné je odstranit, případně za jakou cenu. 40 Obviněná se tvrzenými vadami nezabývala, presumovala, že existují, a provedla jejich ocenění. Toto ocenění však neprovedla ve vztahu k ceně prací, které je nutné vynaložit na jejich odstranění, nýbrž jejich„ cenu“ odvodila z rozdílu administrativní ceny bytové jednotky„ před rekonstrukcí“ a„ po rekonstrukci“. Zjištěná (administrativní) cena vypočtená podle cenových předpisů jako násobek podlahové plochy a ceny pevně stanovené vyhláškou ceny za m2 není ve vztahu k existujícím vadám bytu relevantní. 41 Posudek musí být důvodný a zároveň odůvodněný. [jméno] a postup použité při ocenění jsou důvodné, jestliže za nezávislého a nestranného přihlédnutí ke všem relevantním informacím, které znalec při ocenění znát měl a mohl, existuje důvod pro použití těchto metod a postupů. Konstrukt založený na tom, že procentuálně vyjádřený rozdíl mezi vyhláškovou cenou nemovitosti„ před rekonstrukcí“ a„ po rekonstrukci“ odpovídá procentuálnímu rozdílu v tržní ceně„ před rekonstrukcí“ a„ po rekonstrukci“ je v tomto smyslu nedůvodný, protože mezi cenou vyhláškovou (administrativní) a skutečně realizovanou neexistuje vztah, a neexistuje racionální důvod odvozovat snížení realizované kupní ceny z ceny administrativní. 42 Kromě toho, že tento postup obviněné byl nedůvodný, byl také neodůvodněný, neboť obviněná nikde v posudku nevysvětlila, nejen proč postupovala způsobem, kterým postupovala, ale ani nevysvětlila, jak k hodnotám 5 % a 20 % došla. V posudku uvedla, že tyto hodnoty vyplývají z výpočtů, avšak sama v posudku žádné výpočty, jejichž výsledkem by byly tyto hodnoty, neprovedla. Obviněná v posudku uvádí, že se jedná o rozdíl cen před a po rekonstrukci. Rozdíl v cenách byl 337 940 Kč (posudek 1), 262 120 Kč (posudek 2) a 1 043 610 Kč (posudek 3). Vztaženo k cenám před rekonstrukcí uvedené hodnoty představují navýšení 4, 34 %, 4, 25 % a 19, 4 %, nikoliv 5 % a 20 % Tyto odchylky při kupních cenách představují rozdíl v řádech desetitisíců (65 934 Kč u posudku 1 s kupní cenou 9 990 000 Kč, 62 950 Kč u posudku 2 s kupní cenou 8 393 300 Kč, 50 360 Kč u posudku 3 s kupní cenou taktéž 8 393 000 Kč). Lze usuzovat, že obviněná procentuální podíly zaokrouhlila směrem nahoru, ačkoliv to v posudku není uvedeno. Pokud tomu tak skutečně bylo, neodůvodnila, proč zaokrouhlení na celá čísla, které ve výsledku představuje změnu ceny v řádech desetitisíců, provedla. Taktéž není zřejmé, proč hodnoty zaokrouhlovala směrem nahoru. 43 Z výše uvedeného došel správní orgán k závěru, že obviněné v posudku postupovala způsobem, který byl nedůvodný a neodůvodněný. Neodůvodněnost posudku způsobuje nepřezkoumatelnost. Příjemce posudku nemůže zjistit, jakými úvahami s obviněná řídila a jaké výpočty provedla. <i>Ocenění sklepních prostor (znalecký posudek [číslo] 2021)</i> 44 Ve znaleckém posudku 4 (snížení kupní ceny z důvodu nevyhovujících sklepních prostor) pak znalkyně zcela rezignovala na ekonomickou odbornost. Způsob, kterým postupovala, lze stěží označit za ocenění, když pouze provedla výpočet, který by zvládl průměrný absolvent základní školy. Veškerá odbornost obviněné se v případě„ ocenění sklepních prostor“ redukovala na dvě (implicitní) úvahy. První z nich byla, že pokud sklep trpí takovými vadami, které brání jeho užívání, je třeba jeho cenu odečíst od kupní ceny. Druhá její úvaha spočívala v tom, že cenu sklepa lze vypočíst z uzavřené kupní smlouvy tak, že se celková kupní ceny vydělí výměrou bytu (včetně sklepa) a touto získanou jednotkovou cenou za metr čtvereční se vynásobí výměra sklepa. 45 I v tomto případě obviněná postupovala způsobem, který je jak nedůvodný, tak v posudku neodůvodněný. Obviněná zároveň vycházela z úvahy, která je povahou právní (posouzení vad a slevy z kupní ceny), a znalkyni vůbec nepřísluší. 46 Správní orgán tak došel k závěru, že obviněná se jednáním popsaným ve výroku rozhodnutí dopustila čtyř přestupků spáchaných ve vícečinném souběhu, kdy tří z těchto přestupků se dopustila podle § 25a odst. 1 písm. a) ZZT a jednoho podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. Jednání obviněné ohrozilo společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti způsobem nikoliv bagatelním, zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněné tak naplnilo také materiální znak přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky. <b><i>Námitky obviněné</b></i> 47 Obviněná dne [datum] prostřednictvím svého právního zástupce vyjádřila k řízení. Uvedla následující námitky. <i>Námitka 1</i> 48 Obviněná přiznává, že měla být pečlivější a zodpovědně se zamyslet na tím, zda po ní zadavatel nevyžaduje nepřípustné zodpovězení právních otázek. Na svou obhajobu uvádí, že úkol jí zadala advokátka a obviněná spoléhala na to, že jakožto profesionálka je v oboru práva erudovaná. Proto obviněná neměla potřebu přezkoumávat její zadání. Nyní má obviněná pocit, že na ni byla nepřípustně přenesena odpovědnost za právní posouzení věci. 49 K tomu ministerstvo uvádí, že znalec jako odborník ve svém oboru nemůže pasivně přijímat zadání, tím spíše pokud pocházejí od soukromých zadavatelů. Pokud zadaný úkol překračuje hranice znalcových kompetencí, jeho oprávnění nebo je například neetický, musí znalec ve vztahu k zadavateli aktivně jednat. Pokud tak nečiní, je plně zodpovědný za posudek, který zpracoval. Znalec se nemůže zbavit odpovědnosti poukazem na to, že jen plnil zadání zadavatele a byl v dobré víře, že toto zadání je správné; tím spíše ne, pokud zadání nevychází od orgánů veřejné moci, ale od soukromého subjektu, který nesleduje zájmy veřejné, nýbrž výhradně své vlastní. <i>Námitka 2</i> 50 Obviněná s poukazem na § 15 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupku tvrdí, že jednala nezaviněně, neboť spoléhala na správnost zadání od advokátky a nevěděla a vědět nemohla, že svým jednáním může porušit nebo ohrozit právem chráněný zájem. 51 K tomuto správní orgán uvádí, že obviněná je postihována jako podnikající fyzická osoba, jejíž odpovědnost je objektivní, a u níž se zavinění nezkoumá. Ve správním řízení bylo prokázáno, že obviněná je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO] a k naplnění znaku přestupku došlo při jejím podnikání. <i>Námitka 3</i> 52 Obviněná uvádí, že následkem jejího jednání nevznikla žádná škoda. Posudky nebyly použity v soudním řízení, a kdyby byly, soud by je v případě, že jsou skutečně vadné, jako takové rozpoznal a nepoužil. Obviněná by považovala za korektní, kdyby bylo v rámci posuzování jejího jednání zjišťováno také to, jak proběhly spory mezi prodávajícím a kupujícími a jaký význam v rámci těchto sporů měly znalecké posudky obviněné. Obviněná proto jako důkaz navrhuje, aby správní orgán učinil dotaz na stěžovatele, jaké konkrétní spory ve věci vedl a aby si správní orgán vyžádal od soudů jako důkaz všechny spisy. Smyslem tohoto důkazu má být zjištění, že posudky, ať již byly vadné, či nikoliv, nebyly způsobilé kohokoliv poškodit. 53 Způsobení škody není znakem skutkové podstaty přestupku, z něhož je obviněná uznána vinou. Pro naplnění přestupku není relevantní, zda posudek byl použit u soudu. Pokud obviněná vyhotovila znalecký posudek opatřený znaleckou doložkou a pečetí, pak tento musí splňovat veškeré požadavky, které se na znalecký posudek kladou, bez ohledu na jeho další použití. Pro vedené řízení není rozhodné, jaké spory oznamovatel přestupku vede, stejně tak není pro vedené řízení rozhodné, jestli posudky soud použil. Z obsahu posudků má ministerstvo za prokázané, že vykazovaly zásadní vady, které nemohou být zhojeny tím, že posudek nakonec nebude použit. Protože ministerstvo považuje skutkový stav za dostatečně zjištěný, a protože navrhované důkazy nemohou ve věci přinést relevantní informace, ministerstvo obviněnou navržené důkazy neprovedlo. <i>Námitka 4</i> 54 Obviněná uvádí, že posudky nebyly zamýšleny jako důkazy v řízení, ale měly být primárně podkladem pro rozhodnutí kupujících ohledně jejich dalšího postupu. Tomu bylo přizpůsobeno zadání posudků. Obviněná má za to, že ze strany zadavatelů posudků nebylo taktické použít je v soudním řízení, neboť se touto cestou dostaly do rukou protistrany. Obviněná rozumí tomu, že prodávajícímu se znalecké posudky, ve kterých jsou řešeny pouze finance, aniž by byl podrobněji řešen výskyt vad, příliš nelíbily, a dovede pochopit také to, že na ni byla proto podána stížnost. Stěžovatel si však podle názoru obviněné neuvědomil, že znalecké posudku nemohou mít na soudní řízení ve věci valnější vliv. Nemusel podávat stížnost, k jeho obraně by postačovala procesní aktivita v rámci řízení. 55 Tato námitko zčásti replikuje námitku předchozí, zároveň není zřejmé, k čemu směřuje. Lze zopakovat, že znalecké posudky se nedělí na posudky„ pro soud“ a„ jiné“. Každý posudek opatřený znaleckou pečetí musí být vypracován řádně, respektive s odbornou péčí, nezávisle a nestranně. Tyto požadavky nelze snižovat s poukazem na to, že posudek neměl být použit před soudem. Obviněná mohla poskytnout svůj odborný názor kupujícím různými způsoby. Pokud se však rozhodla vypracovat znalecký posudek, měla povinnost postupovat tak, jako by postupovala, kdyby byl posudek zadán soudem. <i>Námitka 5</i> 56 Obviněná připouští, že se neměla vyjadřovat ke snížení kupní ceny, neboť jde o otázku právní. Uvědomuje si, že stanovila kritéria, která měl stanovit soud, avšak má za to, že její postup byl důvodný. Obviněná si stojí za stanovenými výšemi indexů vybavení i za vypočtenou cenou před a po rekonstrukci. Způsob stanovení indexu vybavení je v posudku uveden, konkrétně je uveden vzorec pro jeho výpočet a data do výpočtu vstupující. Obviněná je přesvědčena, že metody, které použila, odpovídaly zadání, kterého se jí dostalo. Zároveň uvádí, že volba metody je ryze na znalci, soud o výběru metody nerozhoduje, neboť k tomu nemá příslušné znalosti. 57 Tvrzení obviněné, že její postup byl důvodný, správní orgán nesdílí. Zároveň ani ve svém vyjádření obviněná svůj postup neodůvodňuje. Mezi cenou zjištěnou (administrativní) a cenou sjednanou neexistuje vztah, jedná se o dvě různé hodnoty, které spolu nesouvisí. Proto se procentuální změna ceny administrativní nemůže přenést do ceny kupní. Index jsou v posudku sice číselně vyjádřeny, avšak není zřejmé, proč to, které číslo bylo zvoleno. Vzorce a data do výpočtu vstupující v posudku uvedeny jsou, ale není uvedeno, kde tato data obviněná získala. Správní orgán souhlasí s tím, že volba metody je na znalci. To však neznamená, že znalec může postupovat nahodile a jak se mu zlíbí. Znalcem zvolená metoda musí být důvodná. Důvodností se rozumí, že při nezávislém a nestranném přihlédnutí ke všem relevantním informacím, které zpracovatel při provedení znát měl a mohl, existuje důvod pro použití této metody. Taktomu v případě metod, které obviněná zvolila, není. <i>Námitka 6</i> 58 Obviněná se ohrazuje proti tomu, že se dopustila početních chyb. Rozdíl ceny vyjádřeny v procentech se vztahuje k poměru ceny před a po rekonstrukci, nikoliv k hodnocení rozdílu mezi cenou před a po rekonstrukci a porovnáváním tohoto rozdílu s jednou z cen. 59 K tomu správní orgán uvádí, protože posudek neobsahuje výpočet, kterým obviněná došla k hodnotám 5 % a 20 %, o které navrhuje snížit kupní cenu, nelze zpětně rekonstruovat, jak postupovala a jestli se dopustila chyb. Výpočtem, který je uveden výše pod bodem 42, došel správní orgán k hodnotám 4, 34 %, 4, 25 % a 19, 4 %, nikoliv 5 % a 20 %. Jinými slovy, z posudku nejde zjistit, jak obviněná došla k hodnotám 5 % a 20 % a posudek je v tomto aspektu nepřezkoumatelný, což jde k tíži obviněné. <i>Námitka 7</i> 60 Obviněná argumentuje, že v posledním z posudků zadavatel požadoval stanovit výši slevy z kupní ceny. Postup, který obviněná zvolila, odpovídal zadání zadavatele, který požadoval vypočítat slevu vzniklou snížením podlahové plochy bytové jednotky o podlahovou plochu sklepních prostor, které není možno užívat. 61 K tomuto správní orgán uvádí, že námitky obviněné jsou vnitřně rozporné. Obviněná na jedné straně argumentuje, že pouze znalec rozhoduje o metodě (ani soud mu použití metody nemůže nařídit, viz námitku [číslo]), na druhé straně uvádí, že jí zvolený postup odpovídal požadavku zadavatele vypočítat slevu snížením podlahové plochy bytové jednotky o podlahovou plochu sklepních prostor. Tento požadavek však není ničím jiným než určením postupu znalce. Znalci jsou povinni postupovat nezávisle. Pokud nemůže metodu určit soud, tím spíše ji nemůže určit soukromý zadavatel. Obviněná se proto nemůže vyvinit poukazem na to, že postupovala dle požadavků zadavatele. <i>Námitka 8</i> 62 Obviněná poukazuje na skutečnost, že je znalkyní od roku 1992 a doposud neřešila obdobný problém, nikdy s ní nebylo vedeno správní řízení. Namítá, že každý může udělat chybu, její případné pochybení pak rozhodně nemůže být porušením odborné péče. 63 Tuto námitku považuje správní orgán za irelevantní, zároveň nesdílí názor, že jednání obviněné není porušením odborné péče. <b><i>Závěr</b></i> 64 Obviněná neuvedla žádné skutečnosti, které by dokládaly, že se jednání nedopustila nebo že toto jednání není přestupkem. <b>4. Stanovení sankce</b> 65 Podle § 41 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky se za dva nebo více přestupků téhož pachatele projednaných ve společném řízení uloží správní trest podle ustanovení vztahujícího se na přestupek nejpřísněji trestný. Jsou-li horní hranice sazeb pokut stejné, uloží se správní trest podle ustanovení vztahujícího se na přestupek nejzávažnější. Podle odstavce 2 téhož ustanovení může správní orgán při společném projednávání přestupků zvýšit horní hranici sazby pokuty za přestupek nejpřísněji trestný až o polovinu, nejvýše však do částky, která je součtem horních hranic sazeb pokut za jednotlivé společně projednávané přestupky. 66 Podle § 25a odst. 3 ZZT lze uložit za přestupek podle § 25a odst. 1 písm. a) ZZT pokutu do 100 000 Kč. S odkazem na ustanovení § 2 odst. 6 zákona o odpovědnosti za přestupky za tyto přestupky již nelze uložit trest vyškrtnutí ze seznamu znalců a tlumočníků, neboť tento druh trestu podle ZnalZ, který nabyl účinnosti dne [datum], již uložit nelze. Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ se za přestupek podle § 39 odst. 1 ZnalZ uloží pokuta do 500 000 Kč. 67 S ohledem na výše uvedené ukládalo ministerstvo pokutu za přestupek podle § 39 odst. 1 ZnalZ. Při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédl správní orgán podle § 37 zákona č. 250/2016 Sb. zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a k povaze činnosti obviněného jakožto podnikající fyzické osoby. <i>Povaha a závažnost přestupku</i> 68 Povaha a závažnost přestupku je dána zejména významem zákonem chráněného zájmu, který byl přestupkem porušen nebo ohrožen (§ 38 písm. a) zákona o odpovědnosti za přestupky). V této souvislosti správní orgán konstatuje, že chráněným zájmem v projednávané věci je především společenský zájem na ochraně výkonu znalecké činnosti jakožto činnosti vysoce odborné. Konkrétně obviněná ohrozila zájem na spravedlivém vyřešení sporu mezi prodávajícím a kupujícím tím, že vyhotovila posudek bez náležité odborné péče. [obec] aby zodpovězením odborné skutkové otázky přispěla k rychlému a spravedlivému sporu, vytvořila posudek zatížený vadami, který byl pro rozhodnutí věci spíše zátěží než pomocí. <i>Přitěžující a polehčující okolnosti</i> 69 Jako k přitěžující okolnosti správní orgán přihlédl k tomu, že obviněná spáchala přestupek ve vícečinném souběhu s třemi přestupky podle § 25a odst. 1 písm. a) ZZT. Ke skutečnosti, že obviněná nebyla v minulosti stíhána, správní orgán v souladu se svou správní praxí jako k polehčující okolnosti nepřihlížel; naopak recidivu by považoval za okolnost přitěžující. <i>Povaha podnikatelské činnosti</i> 70 Obviněná je podnikající fyzickou osobou, předmětem jejího podnikání je výkon znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné. Správní orgán nemá informace o rozsahu podnikatelské činnosti obviněné a jejích příjmech. Obviněná ve svém vyjádření uvedla, že její příjmy ze znalecké činnosti za roky 2019 až 2021 činily 432 300 Kč, tuto skutečnost nedoložila. Vyjde-li správní orgán z této informace, pak odhadem si obviněná vydělá v průměru 144 000 Kč za rok. Znalectví je tedy pouze její vedlejší podnikatelskou činností, nikoliv hlavním zdrojem jejích příjmů. <i>Úvaha o uložení správního trestu</i> 71 Správní trestání se řídí zásadou přiměřenosti, podle níž musí správní trest odpovídat druhem i výší poměrům pachatele tak, aby byl způsobilý odradit ho od dalšího protiprávního jednání, a přiměl jej k dodržování zákonných povinností. Ukládaný trest zároveň nesmí být pro pachatele likvidační. 72 Při stanovení výše trestu vzalo ministerstvo v potaz povahu a závažnost přestupku, přihlédlo k tomu, že obviněná spáchala přestupek ve vícečinném souběhu, a také k povaze činnosti obviněné jakožto fyzické podnikající osoby. Uloženou pokutu, která představuje 60 % průměrná hrubá měsíční nominální mzda v roce 2022 (dle Českého statistického úřadu tato mzda v roce 2022 byla 40 353 Kč) a zároveň 16, 6 % odhadovaných ročních příjmů obviněné ze znalecké činnosti, považuje ministerstvo za přiměřený trest s ohledem na závažnost spáchaného přestupku. Ministerstvo má za to, že pokuta uložená v této výši je způsobilá splnit ve vztahu k obviněné preventivní i represivní funkci. <b>5. Náklady správního řízení</b> 73 Správní orgán podle § 95 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky ve spojení s § 79 odst. 5 s. ř. a s § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, uloží obviněné, která byla uznána vinnou, povinnost nahradit paušální částkou náklady řízení. Tato paušální částka činí 1 000 Kč. 74 Vzhledem k tomu, že v řízení o přestupku byla obviněná uznána vinnou, byla jí uložena povinnost nahradit paušální částkou 1 000 Kč náklady tohoto řízení.