0 OINS 106/2022

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán příslušný k projednávání přestupků podle § 42 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o údaje o účastníkovi , o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, tento příkaz: Pan [příjmení] [příjmení], se sídlem [adresa], [PSČ] [okres], [IČO], znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti a investice, v oboru ekonomika, odvětví investice, dále v oboru stavebnictví, odvětví stavební odvětví různá, specializace výstavba měst, <b>je vinen</b> tím, že dne [datum] vypracoval znalecký posudek [číslo] 2021, v němž na objednávku MUDr. [jméno] [příjmení] stanovil pro účely vyrovnání podílového spoluvlastnictví cenu pozemků p. [číslo] [parcelní číslo] v katastrálním území Horní Žukov, obec Český Těšín, okres [okres], přitom: (i) tuto cenu stanovil jako cenu zjištěnou s odvoláním na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, přestože ustanovení § 2 odst. 2 tohoto zákona ve znění účinném ke dni zpracování posudku stanovilo, že majetek se oceňuje cenou obvyklou, není-li stanoveno jinak, tedy provedl ocenění v rozporu s oceňovacími předpisy, a dále (ii) pozemek [parcelní číslo] při ocenění zatřídil jako stavební pozemek v jednotném funkčním celku s pozemkem [parcelní číslo] a aplikoval koeficient redukce ceny 0,861 určený pro jednotné funkční celky, přestože nezkoumal, zda pozemky mají společný účel využití a tedy skutečně tvoří jednotný funkční celek, a přestože je jako jednotný funkční celek neoceňoval, <b>tedy</b> vykonal znaleckou činnost v rozporu s § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech bez odborné péče (dále jen„ ZnalZ“) <b>čímž spáchal</b> přestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ, <b>a za to se mu ukládá</b> podle § 39 odst. 2 písm. c) ve spojení s § 37 a násl. zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich pokuta ve výši 20 000 Kč (slovy dvacet tisíc korun českých), která je splatná ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti č. ú. [číslo], [specifický symbol], [variabilní symbol]. <b><i>Postup správního orgánu před vydáním příkazu</b></i> 1 Dne [datum] bylo ministerstvu doručeno podání, které je materiálně oznámením o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měl dopustit [jméno] [příjmení], bytem [adresa], [PSČ] [okres], [IČO] (dále jen„ obviněný“) při vypracování znaleckého posudku [číslo] 2021, v němž ocenil pozemky p. [číslo] [číslo] v katastrálním území Horní Žukov, obec Český Těšín, okres [okres], pro účely vypořádání spoluvlastnictví, které je předmětem sporu v soudním řízení vedeném před Okresním soudem v Ostravě pod sp. zn. 17 C 107/2017. Oznamovatel ke svému podání přiložil tyto dokumenty: Znalecký posudek [číslo] 2021 ze dne [datum] Fotodokumentaci pozemku [parcelní číslo] Výpis z pozemkové knihy k. ú. [část obce], knihovní vložky 22 Kopii historické mapy platné k [číslo] z dokumentace katastrálního úřadu Kopii historické mapy platné k [číslo] z dokumentace katastrálního úřadu Výpis z katastru nemovitostí ke dni [datum] Výkaz výměr lesních pozemků Vyjádření lesní správy ze dne [datum] ke stavbám na pozemku [parcelní číslo] Vyjádření odboru výstavy a životního prostředí ze dne [datum] ke stavbám na pozemku [parcelní číslo] Zápis ze schůze výboru [příjmení] [příjmení] ze dne [datum] Protokol MÚ [obec] z místního šetření na pozemku p. [číslo] p. [číslo] [parcelní číslo] v k.ú. [část obce] ze dne [datum] <b><i>Zjištěný skutkový stav</b></i> 2 Z Evidence znalců a tlumočníků bylo zjištěno, že obviněný má oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti a investice, v oboru ekonomika, odvětví investice, dále v oboru stavebnictví, odvětví stavební odvětví různá, specializace výstavba měst. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO]. 3 Z posudku [číslo] 2021 ze dne [datum] bylo zjištěno, že jeho vypracování obviněnému zadal MUDr. [jméno] [příjmení], bytem [adresa], [PSČ] [okres]. Znalecký úkol je na str. 1 posudku v bodě 1.1. definován jako„ zjistit cenu nemovitých věcí dle vyhlášky č. 443/2016 Sb.“. Účel posudku je na téže straně v bodě 1. 2. popsán jako„ vyrovnání podílového vlastnictví nemovitých věcí.“ Na titulní straně posudku je uvedeno, že ocenění je provedeno ke dni [datum]. Obviněný znalecký posudek vypracoval dne [datum]; posudek má celkem 8 stran včetně titulního listu a 3 strany příloh. Vznikla 2 vyhotovení, přičemž ministerstvo má k dispozici kopii prvního z nich. V posudku není uvedeno, že obviněný provedl místní šetření, ani důvody, pro které místní šetření nemohlo být provedeno. Oceňované pozemky nejsou v posudku popsány co do rozlohy, stavu, možností využití, terénu. 4 Co se týká způsobu stanovení ceny, obviněný vyšel ze základní ceny 513 Kč/m2 stanovené pro okres [okres] vyhláškou č. 443/2016 Sb., ve znění účinném ke dni ocenění. Tuto základní cenu obviněný upravil koeficientem obce 0,73, čímž ji snížil na 374 Kč/m2. Následně na str. 4 posudku bez dalšího uvedl, že pozemek [parcelní číslo] ostatní plocha – jiná plocha, tvoří nedílnou součást se stavebním pozemkem parc. [číslo] který je zastavěn rodinným domem [adresa], který je ve vlastnictví vlastníků zapsaných na listu vlastnictví [číslo] v katastrálním území Horní Žukov mimo objednatele MUDr. [jméno] [příjmení] a MUDr. [jméno] [příjmení], a proto dle ustanovení vyhlášky bude oceněn jako stavební pozemek. S poukazem na tuto skutečnost stanovil redukční koeficient pro výměru větší než 1 000 m2 ve výši 0,861. 5 Poté obviněný stanovil index trhu na hodnotu 1,03, index polohy na hodnotu 0,940 a index omezujících vlivů na hodnotu 1,0. Vynásobením těchto indexů došel k celkovému indexu 0,968. Cenu 374 Kč/m2 (základní cena snížená koeficientem obce) dále snížil celkovým koeficientem 0,968, čímž získal jednotkovou cenu 362,03 Kč/m2, kterou dále snížil koeficientem 0,861 (redukční koeficient shora). Tak došel k jednotkové ceně 311, 71 Kč/m2, kterou vynásobil výměrou pozemků, která činí 3 253 m2, čímž získal částku 1 013 992, 63 Kč. <b><i>Právní kvalifikace</b></i> 6 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky). 7 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky). 8 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Pokud tuto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což se mu podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uloží pokuta do výše 500 000 Kč. 9 Zákon [číslo] Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění účinném ke dni zpracování posudku (dále jen„ ZOM“) stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká:„ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“ 10 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. 11 Konečně v § 2 odst. 3 ZOM stanoví, že v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. 12 Obviněný v daném případě oceňoval nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnictví, zároveň se v posudku odvolává na ZOM (viz titulní strana) a jeho prováděcí vyhlášku. Jak bylo uvedeno výše, dle tohoto zákona se majetek oceňuje cenou obvyklou, pouze v odůvodněných případech, kdy tuto nelze určit, oceňuje se tržní hodnotou, přitom důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. Obviněný v rozporu s požadavky zákona neocenil pozemky ani cenou obvyklou, ani tržní hodnotou, nýbrž stanovil cenu zjištěnou, aniž by to jakkoliv odůvodnil. 13 Cena zjištěná přitom nevyjadřuje skutečnou hodnotu věci, a tudíž nemůže být relevantním východiskem pro vypořádání spoluvlastnictví, jak bylo judikováno. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 30. 1. 2001, sp. zn. 22 Cdo 356/2000, zaujal právní názor, že přiměřenou náhradu je nutno chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jakou představoval podíl spoluvlastníka, přisouzený ostatním spoluvlastníkům. Přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Za takovou nelze považovat náhradu, vycházející jen z ceny zjištěné podle předpisu o oceňování nemovitostí. Obdobně vykládá Nejvyšší soud pojem přiměřená náhrada v rozhodnutí 22 Cdo 2636/2007 a dodává, že přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu závislou na poptávce a nabídce v daném čase. Stanovení takové obvyklé ceny je úkolem k tomu povolaného soudního znalce. Znalec oceňující nemovitost musí ve znaleckém posudku stanovit obvyklou cenu nemovitostí, přitom musí zvážit všechny okolnosti, které mají na cenu vliv; do její výše se však nepromítají osobní poměry vlastníka ani vliv zvláštní obliby. Při zjištění obvyklé ceny se vychází z úrovně skutečně dosahovaných sjednaných cen na tuzemském trhu při standardním chování většiny subjektů na trhu při nákupu a prodeji. 14 Na základě výše uvedeného správní orgán uzavírá, že obviněný při stanovení ceny postupoval v rozporu s ZOM a pro účely vypořádání spoluvlastnictví stanovil cenu zjištěnou, která nevyjadřuje skutečnou hodnotu věci, což obviněný jako znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady měl vědět. 15 Kromě toho, že obviněný postupoval špatně zvolenou metodou, v důsledku čehož stanovil cenu zjištěnou místo ceny obvyklé, se dále při stanovení ceny zjištěné dopustil několika pochybení. Předně buď vůbec neprovedl místní šetření, nebo ho provedl, ale jeho výsledky nezaznamenal a v posudku nezohlednil, což má tytéž důsledky. 16 Dalšího pochybení se pak dopustil tím, že pozemek [parcelní číslo] kategorizoval jako pozemek stavební s tím, že tvoří nedílnou součást se stavebním pozemkem [parcelní číslo], na kterém je rodinný dům [adresa], aniž by tento postup dostatečně odůvodnil, přestože jeho důsledkem bylo aplikování redukčního koeficientu, který měl vliv na snížení ceny. 17 Podle § 9 odst. 2 písm. a) bod 3 ZOM se jednotným funkčním celkem rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V případě oceňované nemovitosti je pozemek [parcelní číslo] veden v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy a navazuje souvisle na pozemek p. [číslo] obviněný nezkoumal, zda mají společný účel využití. Kromě toho, že pozemek [parcelní číslo] má širší okruh vlastníků než pozemek [parcelní číslo], je pozemek [parcelní číslo] podle územního plánu Města Český Těšín součástí regulativu plochy systému sídelní zeleně zk – zeleň – krajinná, jež zakazuje na pozemku realizovat stavby a dokonce zakazuje pozemek oplotit. Územní plán je přitom při členění pozemků klíčový, jak konstatoval Nejvyšší soud v rozsudku 20 Cdo 1711/2019 ze dne 10. 7. 2019, v němž uvedl, že územní plán je při určení pozemku podle § 9 ZOM rozhodující a má přednost před faktickým stavem i zápisem v katastru nemovitostí. 18 Dále je třeba poukázat na to, že ačkoliv obviněný oceňovaný pozemek zatřídil jako stavební s poukazem na to, že se jedná o funkční celek s pozemkem p. [číslo] použil redukční koeficient určený pro funkční celky (srov. § 5 odst. 5 vyhlášky p. [číslo]), ve skutečnosti pozemky jako funkční celek neoceňoval, neboť neoceňoval zastavěný pozemek [parcelní číslo]. Jinými slovy, obviněný s poukazem na to, že se jedná o funkční celek (tj. pozemek p. [číslo] spolu s pozemkem [parcelní číslo]), redukoval cenu způsobem, který je možný toliko u funkčních celků, přestože neoceňoval funkční celek (tedy pozemek p. [číslo] spolu s pozemkem [parcelní číslo]), ale pouze pozemek p. [číslo]. Obviněným provedená redukce ceny koeficientem 0,861 je tedy neodůvodněná. 19 Správní orgán došel k závěru, že obviněný při stanovení ceny postupoval způsobem, který je v rozporu s oceňovacími předpisy, když nejprve zvolil chybnou metodu určení ceny, takže stanovil cenu zjištěnou, namísto ceny obvyklé (případně tržní hodnoty), a i při stanovení této chybně zvolené ceny se dopustil pochybení, která měla vliv na stanovenou cenu. Tento způsob výkonu znalecké činnosti nelze považovat za provedený s odbornou péčí. Obviněný tím, že nepostupoval při výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí, naplnil formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. 20 Nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by v daném případě vyloučily, že naplnění formálních znaků přestupku ohrozilo výše uvedený chráněný zájem. <b><i>Uložení správního trestu</b></i> 21 Podle § 90 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky může správní orgán o přestupku rozhodnout příkazem. Příkazem lze uložit správní trest napomenutí, pokuty, zákazu činnosti nebo propadnutí věci nebo náhradní hodnoty. Podle § 150 odst. 1 s. ř. může správní orgán vydat příkaz, považuje-li skutkové zjištění za dostatečné; vydání příkazu může být prvním úkonem v řízení. Protože ministerstvo považuje skutkové zjištění za dostatečné, přistoupilo k rozhodnutí formou příkazu. 22 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ lze za přestupek podle § 39 odst.1 písm. b) uložit pokutu do 500 000 Kč. 23 Podle § 37 zákona o odpovědnosti za přestupky se při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédne zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a k povaze činnosti fyzické osoby. 24 Správní orgán při rozhodování o druhu a výměře správního trestu přihlédl k významu zákonem chráněného zájmu, který byl přestupky porušen. Chráněným zájmem v projednávané věci je především společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti, kterou mají znalci vykonávat při vypracování znaleckých posudků. V konkrétním případě obviněný vypracoval posudek bez náležité odborné péče, čímž ohrozil zájem na spravedlivém a rychlém vypořádání spoluvlastnictví. Posudek vypracovaný bez náležité odborné péče vyvolává pochybnosti o závěrech v posudku uvedených. 25 Skutečnost, která zvyšuje závažnost přestupku, spatřuje správní orgán v tom, že obviněný porušil odbornou péči zásadním způsobem, neboť podaný posudek vykazuje vícero pochybení (použití nevhodné metody nesprávným způsobem). 26 Správní trestání se řídí zásadou přiměřenosti, podle níž musí správní trest odpovídat druhem i výší poměrům konkrétního pachatele tak, aby byl způsobilý odradit ho od dalšího protiprávního jednání, a tím jej přiměl k respektování právních předpisů. Ukládaný správní trest zároveň nesmí mít pro pachatele likvidační charakter. 27 Správní orgán při úvaze nad stanovením výše pokuty přihlédl k tomu, že obviněný je v důchodovém věku (k dnešnímu dni je obviněnému 81 let), zároveň zohlednil jeho majetkové poměry. Jelikož správní orgán nemá informace o konkrétních výdělcích obviněného, stanovil je v nezbytném rozsahu odhadem. Z osobního spisu sp. zn. Spr 1438 [číslo] Krajského soudu v Ostravě, který má ministerstvo k dispozici, zjistilo, že obviněný v roce 2018 podal 75 znaleckých posudků, v roce 2019 pak 85, přičemž téměř všechny byly zadány soukromými subjekty. Pozdější údaje o množství vypracovaných znaleckých posudků nemá ministerstvo k dispozici. Pokud budeme uvažovat o průměrné odměně za znalecký posudek okolo 5 000 Kč, můžeme přibližně odhadnout, že jen za rok 2019 si obviněný znaleckou činností vydělal 425 000 Kč, což odpovídá měsíčnímu příjmu 35 417 Kč. Správní orgán dále dálkovým přístupem do obchodního rejstříku zjistil, že obviněný je spolu se svou manželkou společníkem [právnická osoba] s.r.o, [IČO], která dle obchodní závěrky z roku 2021 dostupné ve Sbírce listin v roce 2021 vygenerovala zisk 312 000 Kč. Dle údajů Českého statistické úřadu za 3. čtvrtletí 2022 je průměrná hrubá mzda 39 858 Kč, výše uvedená pokuta tedy představuje její necelou polovinu. S přihlédnutím ke společenské škodlivosti spáchaného přestupku má ministerstvo za to, že i přes vysoký věk obviněného zvolená výše pokuty odpovídá jeho individuálním poměrům a je způsobilá splnit výchovnou i preventivní funkci správního trestu.