0 OINS 113/2022

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán příslušný podle § 42 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o údaje o účastníkovi , o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, a zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, rozhodlo

I. Obviněný [příjmení] [jméno] [příjmení], se sídlem [adresa], [IČO], znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a v oboru stavebnictví, odvětví stavby průmyslové a stavby obytné (dále jen„ obviněný“) <b>je vinen</b> tím, že dne [datum] vypracoval v soudním řízení vedeném u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] znalecký posudek [číslo] [rok] (dále jen„ posudek“), v němž vyslovil závěr, že aktuální cena pozemku [parcelní číslo], [parcelní číslo] a [parcelní číslo], vše v [katastrální uzemí], je 4 800 000 Kč, přitom zatížil posudek vadou nepřezkoumatelnosti, neboť: za účelem stanovení ceny vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul kromě sedmi realizovaných cen také pět cen nabídkových, a neodůvodnil, proč tyto ceny pro porovnání použil, když měl k dispozici dostatečné množství cen realizovaných, které jsou k porovnání vhodnější; nabídkové ceny upravil koeficientem úpravy na pramen ceny ve výši 0, 95 a 0, 97, což na str. 54 posudku odůvodnil tak, že:„ KCR = 1,00, případně snížený nebo zvýšený případně o„ inflaci cen“ dle roků porovnání u inzerce přiměřeně nižší o provize 3 % a služby 2 %, případně daně z nabytí NV 5 % a DPH“, což je nesrozumitelné vysvětlení, ze kterého nelze zjistit, jakými úvahami se obviněný při stanovení koeficientů řídil; při výpočtu ceny použil hodnotu 875 Kč/m2 pozemku a v posudku neuvedl, proč tuto hodnotu použil a jak je tato hodnota relevantní k oceňované nemovitosti; zároveň v posudku neuvedl, jakými výpočty došel od této hodnoty k jednotkové ceně 13 925 Kč/m2 rodinného domu a 831 Kč/m2 pozemku; <b>tedy</b> v rozporu s § 8 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících nevykonával znaleckou činnost řádně, <b>čímž spáchal</b> přestupek podle § 25a odst. 1 písm. a) zákona č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících

II. Za přestupek uvedený ve výroku I. se obviněnému podle § 25a odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve spojení s § 46 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízeních o nich, ukládá správní trest pokuty ve výši 15 000 Kč (slovy patnáct tisíc korun českých), která je splatná ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti, č. ú. [číslo] [číslo], specifický symbol [číslo] [variabilní symbol]

III. Obviněnému se podle § 95 odst. 1 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízeních o nich, a podle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, ukládá povinnost nahradit náklady správního řízení paušální částkou ve výši 1 000 Kč (slovy: jeden tisíc korun českých) splatnou ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti, č. ú. [číslo], specifický symbol [číslo] [variabilní symbol]. <b>1. Předmět a průběh řízení</b> 1 Dne [datum] obdrželo ministerstvo spravedlnosti podnět paní [jméno] [příjmení], který byl posouzen jako oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měl dopustit obviněný v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku [číslo] 2020 v soudním řízení vedeném u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka]. 2 Doručením oznámení o zahájení řízení dne [datum] bylo s obviněným zahájeno řízení o přestupku podle § 25a odst. 1 písm. a) zákona č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících (dále jen„ ZZT“). 3 Obviněný se k oznámení o zahájení řízení písemně vyjádřil dne [datum] a požádal o nařízení ústního jednání k projednání přestupku. Usnesením ze dne [datum], které bylo obviněnému doručeno dne [datum], ministerstvo žádost o nařízení ústního jednání zamítlo. 4 Dne [datum] byl obviněný vyrozuměn podle § 36 odst. 3 správního řádu o tom, že byly shromážděny podklady pro vydání rozhodnutí a byl poučen o právu nahlédnout do spisu a vyjádřit se k podkladům pro vydání rozhodnutí ve lhůtě 15 dnů ode dne doručení vyrozumění. Toto vyrozumění si obviněný převzal dne [datum]. 5 Obviněný se k podkladům pro rozhodnutí vyjádřil dne [datum]. Sdělil, že v současné době není schopen nahlížet do spisu a zaslal ministerstvu kopii ústavní stížnosti účastnice řízení, ve kterém byl posudek podán. <b>2. Podklady rozhodnutí</b> <i>Znalecký posudek [číslo] [rok]</i> 6 Z posudku bylo zjištěno, že [název soudu] usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] ustanovil obviněného znalcem, aby v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podal znalecký posudek. 7 Úkolem obviněného bylo mimo jiné určit aktuální cenu (sic): a. pozemku [parcelní číslo]: zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je stavba (dům) b. pozemku [parcelní číslo]: zastavěná plocha a nádvoří, jehož nedílnou součástí je stavba (garáž) c. pozemku [parcelní číslo]: zahrada vše v obci [obec], [katastrální uzemí], v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovité věci“). 8 Na straně 38 se obviněný citoval„ Komentář k určování ceny obvyklé“ ze dne [datum] vydaný Ministerstvem financí. 9 Obviněný za účelem určení ceny obvyklé vytvořil dva porovnávací soubory: jeden pro ceny pozemků, druhý pro ceny rodinných domů. <i>1. porovnávací soubor</i> 10 Do prvního porovnávacího souboru zahrnul 4 realizované ceny nezastavěných pozemků v k. ú. [obec], vše z prodejů na přelomu roku 2019 a 2020. Zprůměrováním těchto cen došel k ceně pozemků 725 Kč/m2 (str. [číslo]). Z posudku není zřejmé, zda a jak obviněný tuto cenu použil. 11 Po provedení tohoto výpočtu obviněný v posudku uvedl cenu parcely za„ prodávané a prodané parcely od [právnická osoba] – [ulice]“. V posudku neuvedl, kde se tyto pozemky nachází, a jak jsou ceny za tyto pozemku relevantní pro určení obvyklé ceny oceňované nemovitosti. Obviněný v posudku uvedl, že ceny těchto pozemků bez sítí jsou [číslo] Kč/m2 a se sítěmi 1 750 Kč/m2. Z jakého zdroje tyto informace získal, v posudku neuvedl. V dalším kroku obviněný určil cenu„ stavebního pozemku již zastavěného vč. sítí a příjezdu [číslo] 50 % = 875 Kč“ <i>2. porovnávací soubor</i> 12 Do druhého porovnávacího souboru zahrnul 7 cen z realizovaných prodejů rodinných domů a 5 nabídkových cen rodinných domů z realitních inzercí. 13 V tabulce na str. 54 obviněný upravil ceny za použití koeficientů (celkem šest koeficientů). Nabídkové ceny obviněný navíc upravil koeficientem úpravy na pramen ceny. Tento koeficient obviněný zvolil u pěti nemovitostí ve výši 0, 95 (odpovídá snížení ceny o 5 %) a u třech nemovitostí ve výši 0, 97 (odpovídá snížení ceny o 3 %). V posudku na str. 54 výši koeficientu odůvodnil (doslova):„ KCR = 1,00, případně snížený nebo zvýšený případně o„ inflaci cen“ dle roků porovnání u inzerce přiměřeně nižší o provize 3 % a služby 2 %, případně daně z nabytí NV 5 % a DPH.“ (srov str. 54). 14 Ve třetím sloupci tabulky obviněný uvedl cenu pozemků 875 Kč/m2. Tato částka odpovídá ceně získané způsobem popsaným výše pod bodem 11, tedy poloviční ceně parcely za„ prodávané a prodané parcely od [právnická osoba] – [ulice]“. Z tabulky plyne, že tuto cenu obviněný použil k výpočtu hodnot uvedených ve třetím sloupci tabulky (výpočet ceny pozemků u jednotlivých vzorků). V posudku neuvedl, jaké výpočty provedl, a jak došel k údajům v tabulce uvedeným. 15 Obviněný poté uzavřel, že průměrná jednotková cena za pozemek je 831 Kč/m2 a průměrná jednotková cena za rodinný dům je 13 925 Kč/m2. Posudek neobsahuje výpočty ani slovní popis toho, jak obviněný k jednotkovým cenám došel. 16 Z jednotkových cen obviněný vypočetl cenu za rodinný dům (3 577 675 Kč) a za pozemky (1 223 600 Kč) a součet těchto cen ve výši 4 801 275 po zaokrouhlení na desetitisíce prohlásil za cenu obvyklou. <b>3. Hodnocení důkazů</b> 17 Správní orgán v souladu s ustanovením § 50 odst. 3 správního řádu hodnotil důkazy podle své úvahy, přitom přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo. Stěžejním důkazem ve věci je znalecký posudek obviněného č. [číslo] 2020. Kopii tohoto posudku má správní orgán k dispozici, obviněný nerozporoval, že se jedná o jím vyhotovený znalecký posudek. Z obsahu posudku považuje správní orgán za prokázané, že obviněný určil obvyklou cenu pozemku [parcelní číslo], [parcelní číslo] a [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] na částku 4 800 000 Kč, přitom z posudku je zřejmé, že tuto cenu určil jako součin rozlohy pozemku o velikosti 1 472 m2 a jednotkové ceny 831 Kč, k němuž přičetl součin podlahové plochy domu o velikosti 257 m2 a jednotkové ceny 13 925 Kč. Z posudku plyne, že k výpočtu ceny použil hodnotu 875 Kč/m2. V posudku není uvedeno, proč je tato hodnota relevantní pro ocenění nemovitosti a z jakého zdroje získal údaje o cenách, z nichž tuto hodnotu vypočetl. Taktéž v posudku absentují výpočty či slovní vysvětlení, jakým způsobem obviněný hodnotu 875 Kč/m2 použil pro určení ceny obvyklé, a jak došel k jednotkovým cenám. Dále z posudku plyne, že obviněný do porovnávacího souboru, který použil k výpočtu ceny, zahrnul nabídkové ceny, které upravil koeficientem úpravy na pramen ceny ve výši 0, 95 a 0, 97. Výši těchto koeficientů odůvodnil na str. 54 posudku slovy: „ KCR = 1,00, případně snížený nebo zvýšený případně o„ inflaci cen“ dle roků porovnání u inzerce přiměřeně nižší o provize 3 % a služby 2 %, případně daně z nabytí NV 5 % a DPH.“ V posudku není uvedeno, proč obviněný nabídkové ceny použil. Zároveň z posudku plyne, že obviněný měl k dispozici dostatečné množství cen realizovaných. 18 Správní orgán po zhodnocení důkazů dospěl k závěru, že se skutky uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí staly, a že se jich dopustil obviněný. Jejich právní posouzení je uvedeno níže. <b>4. Právní kvalifikace</b> <b><i>[příjmení] působnost právní úpravy</b></i> 19 Dne [datum] nabyl účinnosti zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, kterým byl ke dni [datum] zrušen zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících. 20 Podle § 2 odst. 1 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, se odpovědnost za přestupek posuzuje podle zákona účinného v době spáchání přestupku; podle pozdějšího zákona se posuzuje jen tehdy, je-li to pro pachatele přestupku příznivější. 21 Ustanovení § 8 ZZT stanoví, že znalci jsou povinni vykonávat znaleckou činnost řádně, ve stanovené lhůtě, oboru a odvětví, pro které byli jmenováni. Podle § 25a odst. 1 písm. a) ve spojení s odst. 3 ZZT je porušení povinnosti stanovené v § 8 ZZT přestupkem, za který lze uložit pokutu do výše 100 000 Kč nebo vyškrtnutí ze seznamu znalců. 22 Podle § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době. Pokud tyto povinnosti poruší, dopustí se přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) citovaného zákona, za což mu může být podle odst. 2 písm. c) téhož ustanovení uložena pokuta do výše 500 000 Kč. 23 Ze shora uvedeného vyplývá, že oba zákony (jak dřívější, tak i pozdější), sankcionují postup znalce, který není lege artis, přitom horní hranice sazby za daný přestupek je v nové úpravě pětinásobně vyšší. Obviněnému přitom s ohledem na § 2 odst. 6 nelze zákona o odpovědnosti za přestupky nelze uložit trest vyškrtnutí ze seznamu znalců, který ovšem obviněnému ukládán není. 24 Správní orgán při srovnání právních úprav dospěl k závěru, že jednání obviněného je trestné podle obou právních úprav, přičemž právní úprava účinná v době spáchání přestupku je pro obviněného příznivější z důvodu nižší sankce. Z tohoto důvodu byla odpovědnost za přestupek posouzena podle dřívější právní úpravy. <b><i>Naplnění formálních a materiálních znaků přestupku</b></i> 25 Ministerstvo zkoumalo, zda jednání obviněného naplnilo formální a materiální znaky přestupku. Podle § 8 ZZT jsou znalci povinni vykonávat znaleckou činnost řádně. Pokud tuto povinnost poruší, dopustí se přestupku podle § 25a odst. 1 písm. a) ZZT. 26 Co se rozumí řádným výkonem znalecké činnosti není v ZZT definováno. Ustanovení § 13 č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících (dále jen„ Znal.V.“), konkretizuje, že znalec v posudku„ uvede popis zkoumaného materiálu, popřípadě jevů, souhrn skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález), a výčet otázek, na které má odpovědět, s odpověďmi na tyto otázky (posudek)“. Judikatura Nejvyššího soudu i odborná literatura se shodují v tom, že obsahové náležitosti, jakkoliv vyhláškou formulovány obecně a stručně, musí zaručovat přezkoumatelnost posudku. Pokud nelze z posudku vyčíst, jakým způsobem znalec ke svým závěrům došel, vyvstávají odůvodněné pochybnosti o jejich správnosti, a posudek nelze k jeho účelu použít. Proto je nezbytné, aby znalec dostatečně popsal zkoumaný jev, zdroje dat, z nichž čerpal, metodu, kterou postupoval, jakož i všechny podstatné úvahy, kterými se řídil. 27 Pokud je určitá oblast znaleckého zkoumání upravena právními předpisy, pak za řádný výkon znalecké činnosti nelze považovat, pokud znalec postupuje s těmito předpisy v rozporu. 28 Určování ceny obvyklé upravuje zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“). Obviněný se v posudku na tento zákon odvolává na str. 3 posudku. ZOM definuje cenu obvyklou a zároveň určuje způsob jejího stanovení. Podle cituje § 2 odst. 1 ZOM ve znění účinném ke dni zpracování posudku (dále jen„ ZOM“):„ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se porovnáním.“ 29 Z uvedeného plyne, že metodou pro určení ceny obvyklé je porovnání, přitom je nutné porovnávat majetek, který je v podstatných parametrech obdobný. Ve znění účinném do [datum] ZOM výslovně nestanovil, že k porovnání nelze použít ceny nabídkové, avšak Komentář ministerstva financí k určování ceny obvyklé, na který se obviněný v posudku odvolává, toto zásadně nedoporučoval, neboť nabídkové ceny jsou odrazem přání prodávajícího, které se nemusí realizovat. 30 Obviněný za prvé v posudku [číslo] 2020 vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul i ceny nabídkové, přestože měl k dispozici dostatečný počet cen realizovaných, které jsou ze své podstaty k porovnání vhodnější. Jakkoliv zahrnutí nabídkových cen do porovnávacího souboru nebylo v době vypracování posudku explicitně ZOM vyloučeno, není obvyklé používat k porovnání nabídkové ceny, pakliže existuje dostatečný vzorek cen realizovaných. Komentář Ministerstva financí k určování ceny obvyklé pak použití nabídkových cen přímo vylučoval, a to již před [datum]. Tím, že obviněný v duchu hesla„ comply or explain“ (postupuj v souladu, nebo vysvětli odlišný postup) neodůvodnil, proč nabídkové ceny použil, vznikají odůvodněné pochybnosti o jeho postupu. Další pochybení spatřuje správní orgán v tom, že použité nabídkové ceny obviněný upravil koeficienty odlišnosti odpovídající snížení ceny o 3 % a 5 %, což v posudku odůvodnil slovy:„ KCR = 1,00, případně snížený nebo zvýšený případně o„ inflaci cen“ dle roků porovnání u inzerce přiměřeně nižší o provize 3 % a služby 2 %, případně daně z nabytí NV 5 % a DPH.“ Toto odůvodnění je zmatečné a nelze z něj zjistit, co obviněný při snížení ceny vlastně zohlednil, zda inflaci, provizi realitní kanceláře, služby, DPH či kombinaci toho všeho. 31 Za další obviněný v posudku [číslo] 2020 určil cenu výpočtem z hodnoty 875 Kč. V posudku uvedl, že se jedná o polovinu hodnoty 1750 Kč. Dále uvedl, že hodnota 1 750 Kč je cena pozemku se sítěmi. Neuvedl, o jaký pozemek se jedná; z posudku lze toliko vyčíst, že se jedná o cenu„ prodávané a prodané parcely od [právnická osoba] – [ulice]“. Z této informace nevyplývá, zda se jedná o cenu nabízenou, nebo realizovanou. Taktéž z toho nevyplývá, k jakému pozemku se tato cena vztahuje – tedy kde se pozemek nachází, jaké je rozlohy atd. Obviněný v posudku neobjasnil, jak je tento pozemek a potažmo cena za něj relevantní k oceňované nemovitosti. Taktéž neuvedl, z jakého zdroje informace o těchto cenách získal. Částku 875 Kč, o níž z posudku nelze zjistit, odkud pochází a k čemu se vztahuje, pak obviněný použil k výpočtům, které vedly ke stanovení jednotkových cen za metr čtvereční pozemku a rodinného domu. 32 V souhrnu obviněný v posudku [číslo] 2020 postupoval způsobem, který je neúplný. V posudku chybí vysvětlení a odůvodnění skutečností významných pro stanovení ceny, konkrétně odůvodnění použití nabídkových cen, odůvodnění koeficientů odlišnosti, provedené výpočty či slovní vysvětlení postupu. V konečném důsledku je posudek nepřezkoumatelný. Vyhotovení nepřezkoumatelného posudku není řádným výkonem znalecké činnosti. Obviněný tím, že posudek zatížil vadami popsanými ve výroku tohoto rozhodnutí naplnil formální znaky přestupku podle § § 25a odst. 1 písm. a) ZZT. <b><i>Námitky obviněného</b></i> 33 Obviněný ve vyjádření ze dne [datum] vznesl tyto námitky: <i>Námitka 1</i> 34 Obviněný uvedl, že posudek byl projednáván dne [datum] před [název soudu]. Obviněný posudek stvrdil a vysvětlil. Od stran sporu ani od soudu vůči posudku nezazněly žádné výtky, nedošlo ke zpochybnění posudku. Ani později soudy vyššího stupně vůči posudku nevznesly námitky, naopak údajně zaznělo, že„ oba účastníci se jištěnou (sic) hodnotou Nemovitosti souhlasili“. Obviněný navrhuje, aby se správní orgán seznámil s důvody návrhů opravných prostředků. Obviněný se domnívá, že žalobkyně, která zřejmě u soudu neuspěla, podala podnět k zahájení řízení se znalcem, aby jej poškodila. 35 K tomuto správní orgán uvádí, že skutečnost, že soud posudek obviněného akceptoval, není pro přestupkové řízení relevantní. Správní orgán vykonává dohled s ohledem na veřejný zájem na řádném výkon znalecké činnosti. Fakt, že se strany dohodly na ceně nebo cenu určenou znalcem akceptovaly, není důkazem o tom, že znalec při stanovení ceny postupoval řádně. Správní orgán nepřezkoumá cenu jako takovou, nýbrž metodu, jakou k ní znalce dospěl. Správní orgán se v řízení nevyjadřoval k výši ceny, ale k postupu znalce. Akceptace ceny smluvními stranami není z hlediska odpovědnosti znalce relevantní. <i>Námitka 2</i> 36 Obviněný uvedl, že počítal stavby a pozemky jako dvě oddělené položky, protože tento postup je dán nejen logikou věci, ale i příslušným zákonem o oceňování. Na vysvětlení doplňuje, že pouze v případech, kdy plocha zastavěná stavbou je totožná s výměrou stavebního pozemku (např. garáž o zastavěné ploše 21 m2 stojící na pozemku o rozloze 21 m2, která je součástí pozemku o výměře 200 m2). Dodává, že v žádaných lokalitách může mít samostatný pozemek větší hodnotu než stavba. Samostatné ocenění pozemku a stavby je tedy přesnější a logické. 37 K tomuto správní orgán uvádí, že podle § 9 odst. 2 písm. a), bod 3. ZOM, ve znění účinném ke dni zpracování posudku, se pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití, považují za jednotný funkční celek. Jednotný funkční celek se oceňuje dohromady, nikoliv zvlášť. Není tedy zřejmé, o co obviněný opírá své tvrzení, že oceňování domu a pozemku samostatně je v souladu s právními předpisy, neboť z výše citovaného ustanovení vyplývá opak. Zároveň není zřejmé, k čemu tato námitka směřuje, neboť tato skutečnost není v rozhodnutí obviněnému vytýkána. <i>Námitka 3</i> 38 Obviněný uvádí, že jednotková srovnávací cena stavebních pozemků byla stanovena ze vzorků ve výši [číslo] Kč/m2 při prodeji„ čistého“ pozemku nezastavěného včetně zasíťování, připraveného pro stavbu rodinného domu. Na základě zkušeností obviněného je základní jednotková cena pozemku již zastavěného, tedy ne„ čistého“ použitelného pro novostavbu, poloviční, což odpovídá v tomto případě hodnotě 875 Kč/m2. Obviněný dále v tomto odkazuje na publikaci Teorie a praxe oceňování nemovitostí. 39 K této námitce správní orgán uvádí, že jakkoliv z posudku není zřejmé, proč obviněný redukoval cenu 1 750 Kč na polovinu, toto není podstatou pochybení, které je obviněnému vytýkáno. Správní orgán obviněnému předně klade za vinu, že v posudku neuvedl, k jakým nemovitostem se cena [číslo] Kč/m2 vztahuje, jak je relevantní pro oceňovanou nemovitost a jak obviněný s touto cenou po„ očištění“ na polovinu pracoval. Tyto skutečnosti obviněný nevysvětlil v posudku ani později v průběhu řízení. Taktéž neuvedl, z jakého zdroje údaj o této ceně získal. <i>Námitka 4</i> 40 Obviněný uvádí, že nabídkové ceny zahrnul do porovnávacího souboru, aby doplnil ceny realizované o aktuální nabídky k prodeji, což v posudku uvedl. Důvodem pro tento postup bylo to, že obviněný chtěl ověřit růst či pokles cen a jejich korekci v dané lokalitě a čase v daném velmi turbulentním obdobím z hlediska cen rodinných domů. Obviněný dále vysvětlil, že použil korekční koeficient ve výši 3 %, kterým odečetl v ceně zahrnutou provizi realitních kanceláří, a dále korekční koeficient ve výši 2 %, kterým odečetl v ceně zahrnuté právní služby. Další koeficient neuplatnil, neboť ceny rostly. 41 K této námitce správní orgán uvádí, že vysvětlení obviněného, že nabídkové ceny použil, aby doplnil ceny realizované, je nicneříkající. Tato skutečnost je zřejmá z toho, že nabídkové ceny zařadil do porovnávacího souboru. Rozhodné je, z jakého důvodu tak učinil, což v posudku uvedeno není. Odůvodnění, že„ chtěl ověřit růst či pokles cen a jejich korekci v dané lokalitě a čase“ je vágní a nelze jej přijmout za dostačující, zvláště když z posudku nevyplývá, že by toto skutečně učinil. 42 Dále správní orgán uvádí, že koeficient úpravy na redukci ceny upravuje nabídkovou cenu na cenu tržní a lze jej definovat jako poměr tržní ceny a nabídkové. Tento koeficient znázorňuje změnu ceny v průběhu trvání nabídky. Při oceňování porovnávací metodou se používá v rozmezí od 0, 85 do 0, 95. Obviněný v posudku nabídkové ceny snížil s odkazem na zcela nesrozumitelné odůvodnění. Později ve svém vyjádření uvedl, že nabídkové ceny redukoval s ohledem na to, že obsahovaly další služby, konkrétně poplatky realitní kanceláři a poplatky za právní služby. Toto odůvodnění je jasné, bohužel nekoresponduje s tím, co obviněný uvedl v posudku, neboť tam obviněný zmiňuje kromě výše uvedeného také inflaci a DPH. Pozdější odůvodnění nemůže zhojit fakt, že odůvodnění uvedené v posudku je matoucí. 43 Nad rámec uvedeného správní orgán upozorňuje, že redukce nabídkové ceny, která odráží pouze do této ceny zahrnuté poplatky za služby spojené s prodejem, nijak neodráží změnu ceny v průběhu trvání nabídky, přitom právě tato změna je podstatou koeficientu úpravy na redukci (pramen) ceny. <i>Námitka 5</i> 44 Obviněný se odvolává na to, že v posudku deklaroval, že:„ analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné pouze za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku a jsou znalcovými osobními, nezaujatými profesionálními analýzami, názory a závěry“. Domnívá se, že v posudku lze těžko zdůvodňovat veškeré detailní postupy a koeficienty, které jsou zřejmé. Má za to, že postupoval v souladu s obecně uznávanými postupy znalce. 45 Správnímu orgán uvádí, že znalecký posudek opatřený znaleckou pečetí nelze považovat toliko za osobní analýzu, názor či závěr. Pokud chce obviněný vyjadřovat své osobní názory, nemůže tak činit pod státní znaleckou pečetí. Správní orgán se taktéž neztotožňuje s názorem obviněného, že lze těžko zdůvodňovat detailní postupy a koeficienty. Jak bylo uvedeno výše, znalecký posudek musí být přezkoumatelný, pokud takový není, je to jeho vadou. [jméno] vyžadovaného detailu je závislá na požadavku přezkoumatelnosti. Jinými slovy, posudek musí být natolik detailní, nakolik to přezkoumatelnost vyžaduje. <i>Námitka 6</i> 46 Obviněný namítá, že požadavek soudu zněl stanovit cenu aktuální a obviněný se pouze držel terminologie použité soudem. Dle obviněného však z posudku plyne, že určoval cenu obvyklou. Zároveň použitá terminologie neměla vliv na určení ceny. 47 Tuto námitku správní orgán akceptoval. <b>Závěr</b> 48 Obviněný neuvedl žádné skutečnosti, které by svědčily o tom, že se vytýkaného jednání nedopustil nebo že by nebylo přestupkem. Správní orgán proto došel k závěru, že jednání obviněného popsané ve výroku tohoto rozhodnutí naplnilo formální znaky přestupku podle § 25 a odst. 1 písm. a) ZZT. Jednání obviněného ohrozilo společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti způsobem nikoliv bagatelním, zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněného tak naplnilo materiální i formální znaky přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky. <b>5. Uložení trestu</b> 49 Podle § 25a odst. 3 ZZT lze za přestupek podle § 25a odst. 1 písm. a) uložit pokutu do 100 000 Kč nebo vyškrtnutí ze seznamu znalců a tlumočníků. S odkazem na ustanovení § 2 odst. 6 zákona o odpovědnosti za přestupky nelze uložit trest vyškrtnutí ze seznamu znalců a tlumočníků, neboť tento druh trestu byl s účinností od [datum] ZnalZ zrušen. 50 Podle § 37 zákona o odpovědnosti za přestupky se při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédne zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a k osobním poměrům fyzické osoby. <i>Povaha a závažnost přestupku</i> 51 Povaha a závažnost přestupku je dána zejména významem zákonem chráněného zájmu, který byl přestupkem porušen nebo ohrožen (§ 38 zákona o odpovědnosti za přestupky). Chráněným zájmem je v projednávané věci především společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti, která má být zárukou odbornosti. Znalci, kteří pod znaleckou pečetí určují obvyklou cenu majetku, musí postupovat způsobem, který je odborně správný a zároveň přezkoumatelný. Obviněný předložil posudek, v němž stanovil cenu obvyklou nemovitostí, avšak jím určená cena je nepřezkoumatelná; příjemci posudku jsou odkázáni věřit, že se jedná o cenu správně určenou, bez možnosti ověřit zdroje dat, z nichž posudek vyšel, a výpočty či úvahy, které obviněný provedl. Obviněný vykonal znaleckou činnost způsobem, který nebyl řádný, a tím porušil zájem na řádném výkonu znalecké činnosti. Správní orgán došel k závěru, že přestupek je natolik závažný, že samotné projednání věci před správním orgánem nepostačuje k nápravě, a přistoupil k uložení pokuty. <i>Polehčující a přitěžující okolnosti</i> 52 Nebyly shledány žádné přitěžující ani polehčující okolnosti specifikované v § 39 a § 40 zákona o odpovědnosti za přestupky. Skutečnost, že obviněný nebyl v minulosti trestán, správní orgán za polehčující okolnost v souladu se svou správní praxí nepovažoval; naopak recidivu by považoval za okolnost přitěžující. <i>Povaha podnikatelské činnosti</i> 53 Podle § 37 písm. g) má správní orgán při ukládání pokuty přihlédnout také k povaze činnosti podnikající fyzické osoby. Obviněný ve svém vyjádření uvedl, že pro něj byla nepochopitelná výzva správního orgánu, aby doložil své majetkové poměry. Dále uvedl, že v roce 2020 jeho příjmy ze znalecké činnosti, kterou označil za vedlejší, činily přibližně 80 000 Kč; dosažení těchto příjmů obviněný nedoložil. 54 Z vlastní úřední evidence je správnímu orgánu známé, že obviněný v roce 2019 podal celkem 12 znaleckých posudků, v roce 2018 celkem 9 znaleckých posudků, v roce 2017 celkem 8 znaleckých posudků. Pozdější údaje nemá správní orgán k dispozici. Taktéž správní orgán neví, jakou odměnu si obviněný za vypracování posudků vyúčtoval, tedy kolik si znaleckou činností v jednotlivých letech vydělal. Množství vypracovaných posudků koresponduje s tvrzením obviněného, že znaleckou činnost vykonává jako činnost vedlejší. 55 Při stanovení výše pokuty vzalo ministerstvo v potaz povahu a závažnost přestupku, jakož i způsob, kterým se obviněný přestupku dopustil, a přihlédlo k povaze činnosti obviněného jakožto fyzické podnikající osoby. Pokutu ve výši 15 000 Kč ministerstvo považuje za přiměřený trest s ohledem na závažnost spáchaného přestupku; má za to, že pokuta uložená v této výši je způsobilá splnit ve vztahu k obviněnému preventivní i represivní funkci. 56 Podle údajů Českého statistického úřadu činila průměrná hrubá měsíční nominální mzda v roce 2022 částku 40 353 Kč. Uložená pokuta představuje 37 % průměrné hrubé mzdy, proto nemůže být pro obviněného likvidační. <b>6. Náklady správního řízení</b> 57 Správní orgán podle § 95 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky ve spojení s § 79 odst. 5 s. ř. a s § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, uloží obviněnému, který byl uznán vinným, povinnost nahradit paušální částkou náklady řízení. Tato paušální částka činí 1 000 Kč. 58 Vzhledem k tomu, že v řízení o přestupku byl obviněný uznán vinným, byla mu uložena povinnost nahradit paušální částkou 1 000 Kč náklady tohoto řízení.