0 OINS 170/2022

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán příslušný podle § 42 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o údaje o účastníkovi , o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, a zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, rozhodlo I. [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo] (dále jen„ obviněná“) <b>je vinna</b> tím, že dne [datum] vypracovala znalecký posudek [číslo] 2021 (dále jen„ posudek“) pro účely exekučního řízení vedeného pod sp. zn. [číslo jednací] soudním exekutorem [exekutorský úřad] 1, JUDr. [jméno] [příjmení], ve kterém určila cenu obvyklou nemovitých věcí nacházejících se v obci [obec] v okrese [obec], přitom: (i) nedostatečným způsobem popsala oceňovanou nemovitost, když v posudku neuvedla výměru pozemku; (ii) cenu obvyklou určila na základě porovnávacího souboru obsahujícího tři ceny z prodejů nemovitostí v lokalitě [obec] a v posudku neuvedla žádné další charakteristiky těchto nemovitostí vybraných k porovnání, především rozlohu a technický stav, takže nelze zjistit, zda se jedná co do rozlohy, polohy a technického stavu o nemovitosti srovnatelné, v důsledku čehož je posudek neúplný a nepřezkoumatelný; (iii) ceny ze sjednaných prodejů zahrnuté do porovnávacího vzorku upravila koeficienty odlišnosti, aniž by uvedla, jakými úvahami se při jejich stanovení řídila; <b>tedy</b> v rozporu s § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech nevykonala znaleckou činnost s odbornou péčí; <b>čímž spáchala</b> přestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech

II. Za přestupek specifikovaný ve výroku se obviněné podle § 39 odst. 2 písm. c) zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech ve spojení s § 37 a násl. zákona č. 250/2016 Sb. o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich ukládá pokuta ve výši 75 000 Kč (slovy: sedmdesát pět tisíc korun českých), která je splatná ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti č. ú. [číslo], [specifický symbol], [variabilní symbol]

III. Podle § 95 odst. 1 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízeních o nich, ve znění pozdějších předpisů, a podle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, ve znění pozdějších předpisů, je obviněná povinna nahradit náklady správního řízení paušální částkou ve výši 1 000 Kč (slovy: jeden tisíc korun českých) splatnou ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti, č. ú. [číslo], konstantní symbol [číslo] [variabilní symbol]; <b>1. Průběh správního řízení</b> 1 Dne [datum] obdrželo Ministerstvo spravedlnosti (dále jako„ ministerstvo“ případně„ správní orgán“) oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná v souvislosti s podáním znaleckého posudku [číslo] 2021 ze dne [datum]. 2 Doručením oznámení o zahájení řízení ze dne [datum] bylo s obviněnou zahájeno řízení o přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) zákona č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“). 3 Dne [datum] nahlédl do spisu jednatel obviněné. 4 Obviněná se k oznámení o zahájení řízení vyjádřila písemně dne [datum]. 5 Usnesením ze dne [datum] vyzvalo ministerstvo exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] k předložení znaleckého posudku [číslo] 2021 ze dne [datum]; JUDr. [příjmení] posudek zaslal elektronicky dne [datum]. 6 Dne [datum] byla obviněná vyrozuměna podle § 36 odst. 3 správního řádu o tom, že byly shromážděny podklady pro vydání rozhodnutí, a byla poučena o právu nahlédnout do spisu a vyjádřit se k podkladům pro vydání rozhodnutí, k čemuž jí byla poskytnuta lhůta 10 dnů ode dne doručení vyrozumění. Vyrozumění si obviněná převzala dne [datum]. <b>2. Podklady rozhodnutí</b> 7 Podkladem pro rozhodnutí byl posudek [číslo] 2021. Dále si ministerstvo opatřilo výpisy z katastru nemovitostí k nemovitostem na listech vlastnictví 961, [číslo] [číslo] (dále listy vlastnictví jako„ LV“) v katastrálním území [obec], obec Beroun, a nakonec účetní závěrku obviněné za rok 2021, získanou ze sbírky listin obchodního rejstříku. <i>Znalecký posudek [číslo] 2021</i> 8 Obviněná zpracovala dne [datum] znalecký posudek [číslo] 2021, jehož objednatelem byl soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 1, JUDr. [jméno] [příjmení]. Znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nemovité věci, pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba s č. e. 232, nacházející se v k. ú. [obec], v obci [obec] v okrese [obec]. 9 Na stranách 5 a 6 posudku popisuje obviněná oceňovanou nemovitost, a to textovým popisem bez uvedení údajů o velikosti pozemku. Odkazuje na údaje z katastru nemovitostí. 10 Obviněná k ocenění zvolila porovnávací metodu s odvoláním na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (dále jen„ ZOM“), a za tímto účelem vytvořila porovnávací soubor složený ze 3 realizovaných prodejů nemovitostí v obci [obec] (vzorky). 11 Jednotlivé vzorky obviněná specifikovala podle řízení získaných z katastru nemovitostí. U každého vzorku uvedla cenu, číslo katastrálního řízení a označení listiny, na jejímž podkladu byl proveden zápis v katastru. U žádného vzorku neuvedla velikost nemovitosti, technický stav, ani jiné charakteristiky. Jednotlivé vzorky nazvala objekt 1, 2 a 3. 12 Na straně 9 obviněná upravila vzorky pomocí koeficientů odlišnosti. Použila celkem 7 koeficientů, a to: polohy, vybavení, data realizace, konstrukce, pozemku, technického stavu, přístupu. U šesti ze sedmi koeficientů použila u všech vzorků stejné hodnoty. Tímto přepočtem obviněná získala ceny 1 877 828 Kč u vzorku 1 (z původní prodejní ceny 2 490 000 Kč), 2 345 399 Kč u vzorku 2 (z původní prodejní ceny 2 799 000 Kč) a 1 256 913 Kč u vzorku 3 (z původní prodejní ceny 1 500 000 Kč). Průměrem těchto cen obviněná získala částku 1 826 716,59 Kč, kterou zaokrouhlila na 1 830 000 Kč. Tuto částku prohlásila za cenu obvyklou. 13 Na základě usnesení o předložení listiny předložil ministerstvu posudek také objednatel JUDr. [jméno] [příjmení]. Předložený posudek se shoduje s kopií posudku předloženou oznamovatelem. <i>Podklady z katastru nemovitostí</i> 14 Z [list vlastnictví] pro katastrální území [obec] v obci [obec] ve stavu ke dni [datum] bylo ke vzorku 1 zjištěno, že: na nemovitosti nevázne žádné omezení vlastnického práva, kupní smlouvou ze dne [datum] byla nemovitost prodána za 2 490 000 Kč, na LV je zapsán pozemek p. č. St. [číslo], jehož součástí je stavba č. e. 648 o výměře 55 m2, a pozemek p. [číslo] lesní pozemek, o výměře 395 m2 15 Z [list vlastnictví] pro katastrální území [obec] v obci [obec], ve stavu ke dni [datum] bylo ke vzorku 2 zjištěno, že: na nemovitosti nevázne žádné omezení vlastnického práva, kupní smlouvou ze dne [datum] prodán za 2 790 000 Kč, na LV jsou je zapsán pozemek p. č. St. 482, jehož součástí je stavba č. e. 460 o výměře 47 m2 a pozemek p. [číslo] zahrada, o výměře 412 m2 16 Z [list vlastnictví] pro katastrální území [obec] v obci [obec] ve stavu ke dni [datum] bylo ke vzorku 3 zjištěno: na nemovitosti vázne předkupní právo pro pana [jméno] [příjmení] a pana [jméno] [příjmení], trvající do [datum], nemovitost byla smlouvou kupní a o zřízení předkupního práva ze dne [datum] prodána za 1 500 000 Kč, na LV je zapsán pozemek p. č. St. 448, jehož součástí je stavba č. e. 911 o výměře 33 m2 a pozemek p. [číslo] zahrada, o výměře 520 m2 17 Dále bylo zjištěno, že ke dni [datum], tedy před datem převedení, byla nemovitost na [list vlastnictví] v podílovém spoluvlastnictví [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ke dni [datum] na věci nevázlo žádné omezení vlastnického práva. 18 Ministerstvo si pro ověření skutkového stavu vyžádalo přehled údajů o dosažených cenách nemovitostí podle řízení pro nemovitosti obsažené na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], obec Beroun (vzorek 3). Konkrétně ministerstvo ověřovalo informaci, že k převodu vlastnictví došlo na základě smlouvy kupní a o zřízení předkupního práva. 19 Ministerstvo si pro úplnost údajů vyžádalo také smlouvu kupní a o zřízení předkupního práva ze dne [datum], na jejímž základě došlo k převodu vlastnictví této nemovitosti (vzorek 3). Nad rámec informace, že smlouvou bylo zřízeno předkupní právo ve prospěch prodávajících, ministerstvo zjistilo, že se nabyvatelé nemovitosti zavázali, že neodstraní jabloň, která byla na pozemku [parcelní číslo] zasazena dne [datum], a že o tuto jabloň budou náležitě pečovat s řádnou odborností. <b>3. Hodnocení důkazů</b> 20 Správní orgán v souladu s ustanovením § 50 odst. 3 správního řádu hodnotil důkazy podle své úvahy, přitom přihlédl ke všemu, co v řízení vyšlo najevo. 21 Stěžejním důkazem je posudek [číslo] 2021. Z posudku považuje ministerstvo za prokázané, že obviněná určila cenu obvyklou na základě porovnávacího souboru, do kterého zahrnula tři kupní ceny nemovitostí v lokalitě [obec]. Nemovitosti, které byly předmětem prodeje v posudku nepopsala co do velikosti, polohy, technického stavu. 22 Dále posudek dokazuje, že obviněná použité vzorky upravila koeficienty odlišnosti, přitom neuvedla, jakými úvahami se při stanovení těchto koeficientů řídila. Použila koeficienty polohy, data realizace, konstrukce, pozemek, technického stavu a přístupu. Uvedla, kdy nemovitosti určené k porovnání (vzorky) byly prodány, což je skutečnost relevantní ve vztahu k určení koeficientu data realizace. Informace, které jsou relevantní k určení ostatních koeficientů (polohy, konstrukce, pozemku, technického stavu a přístupu) v posudku neuvedla. 23 Obviněná u všech tří nemovitostí určených k porovnání (vzorky) použila stejné hodnoty. Výjimkou je koeficient K„ datum realizace“, který má u vzorku 1 hodnotu 1,00, zatímco u vzorků 2 a 3 hodnotu 0,90. 24 Z listů vlastnictví ministerstvo zjistilo, že výměra oceňovaného pozemku je () a výměra pozemků pro porovnání je 395 m2 , 412 m2 , 520 m2. 25 Ministerstvo dále z listů vlastnictví, vztahující se k nemovitosti označené v porovnávacím souboru jako objekt 3 zjistilo, že spolu s převodem vlastnictví došlo zároveň ke zřízení předkupního práva, čímž se prodej této nemovitosti liší od zbývajících dvou prodejů. Informace o zřízení předkupního práva byla zjevná již z údajů o dosažené ceně a je zcela zřejmá z listu vlastnictví. Z toho plyne, že obviněné musela být tato skutečnost známa. Zároveň je posudkem doloženo, že obviněná tuto skutečnost nezohlednila. 26 Ministerstvo po zhodnocení důkazů dospělo k závěru, že se skutky uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí staly, a že se jich dopustila obviněná. Jejich právní posouzení je uvedeno níže. <b>4. Právní kvalifikace</b> <b><i>Naplnění materiálních a formálních znaků přestupku</b></i> 27 Ministerstvo zkoumalo, zda jednání obviněného naplnilo formální a materiální znaky přestupku. 28 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ:„ Znalec je povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době.“ 29 Podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ:„ Znalec, znalecká kancelář nebo znalecký ústav se dopustí přestupku tím, že nevykoná znaleckou činnost s odbornou péčí (…).“ 30 Pojem odborná péče je neurčitý právní pojem. Ve vztahu ke znalcům zahrnuje (mimo jiné) povinnost postupovat v souladu s právními předpisy – v případě oceňování tedy zejména v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (dále jen„ ZOM“). Dále zahrnuje povinnost zajistit, aby byl posudek úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Pokud nelze z posudku vyčíst jakým způsobem znalec ke svému závěru dospěl, vyvstává odůvodněná pochybnost o správnosti závěrů. Je tedy nezbytné, aby znalec dostatečně popsal zkoumaný jev, metodu, kterou postupoval a úvahy, jimiž se řídil. 31 Způsob určení obvyklé ceny upravuje ZOM, na který se obviněná v posudku odvolává, a dokonce cituje ustanovení § 2 odst. 2 tohoto zákona, které stanoví: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“ 32 Z dikce citovaného ustanovení ZOM jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. Prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb., oceňovací vyhláška (dále jen„ oceňovací vyhláška“) v § 1a stanoví detailní postup, který musí znalce při ocenění dodržet. Podle tohoto ustanovení musí znalec postupovat v těchto po sobě jdoucích krocích: Vytvořit soubor pro porovnání (čítající minimálně ceny za tři srovnatelné nemovitosti) Provést srovnávací analýzu údajů (údajů o porovnávaných nemovitostí a údajů o oceňované nemovitosti) Určit základní jednotku pro porovnání a určit parametry s významným podílem na výši ceny Upravit sjednané ceny dle odlišnosti a odůvodnit odchylku způsobenou korekcí Analyzovat a vyhodnotit srovnávací soubor upravených cen Určit cenu obvyklou 33 Ustanovení § 1a odst. 3 vyhlášky dále stanoví, že údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený. 34 Obviněná v posudku [číslo] 2021 provedla ocenění nemovitosti (stavby a pozemku v jednotném funkčním celku) porovnávací metodou. Podstata porovnávací metody spočívá v porovnání oceňovaného majetku s jiným, v podstatných parametrech srovnatelným, majetkem. U nemovitosti jsou těmito podstatnými parametry především velikost, umístění a technický stav. Obviněná v posudku neuvedla ani podstatné parametry nemovitosti, kterou oceňovala, ani podstatné parametry nemovitostí, s kterými tuto nemovitost srovnávala. Uživateli posudku tak neposkytla informace nutné ověření toho, že výběr vzorků a použití koeficientů odlišnosti jsou důvodné. 35 Neuvést v posudku výměru posudku, která je základní informací o pozemku, je v příkrém rozporu s oceňovací praxí i oceňovací vyhláškou, která výslovně stanoví, že postup při ocenění musí být postup zřejmý a doložený. Pokud obviněná neuvedla rozlohu pozemků, jakožto základní údaj, od kterého se ocenění odvíjí, pak nelze její postup při ocenění považovat za zřejmý a doložený. 36 Obviněná dále v posudku [číslo] 2021 zvolila koeficienty odlišnosti, aniž by uvedla, jakými úvahami se přitom řídila. Uživatel posudku proto neví, proč jsou všechny tři vzorky upraveny takřka stejnými koeficienty. Protože výměra pozemků není v posudku uvedena, jak bylo uvedeno výše, nelze z posudku jako takového ověřit správnost zvoleného koeficientu ve vztahu k rozloze pozemků; to je samo o sobě nedostatkem. 37 Nadto bylo ve správním řízení zjištěno, že pozemky, které obviněná použila k porovnání, mají různou výměru, jeden z nich je pozemkem lesním a jeden je zatížen omezením vlastnického práva. Tyto pozemky se tedy v různých parametrech liší, obviněná všechny upravila stejnými koeficienty, což vzbuzuje důvodné pochybnosti o správnosti použití těchto koeficientů. Protože obviněná v posudku tento svůj postup nevysvětluje, je tento její krok neodůvodněný a zároveň vznikají pochybnosti o tom, zda byl důvodný. 38 S jistou mírou zjednodušení lze říci, že obviněná obvyklou cenu určila průměrem tří nahodile vybraných a nahodile upravených prodejů. Způsob, kterým postupovala, je v rozporu jak se ZOM, tak s oceňovací praxí, a nelze jej považovat za výkon znalecké činnosti s náležitou odbornou péčí. <b><i>Námitky obviněné</b></i> 39 Obviněná ve svém vyjádření ze dne [datum] vznesla tyto námitky: <i>Námitka 1</i> 40 Obviněná uvádí, že popis oceňované nemovitosti je obvyklý a dostačující. Podle tvrzení obviněné, které koresponduje s tvrzením oznamovatele obsaženém v jeho podnětu, nebylo obviněné umožněno provést místní šetření uvnitř oceňovaného objektu ani provést zaměření podlahové plochy. Obviněná proto vycházela z veřejně dostupných údajů z katastru nemovitostí a na tyto údaje v posudku odkázala. 41 Ministerstvo k tomuto uvádí, že obviněné nevytýká, že neprovedla místní šetření, nýbrž že v posudku neuvedla výměru pozemku, která je základním cenotvorným faktorem. Obviněná jej neuvedla u oceňované nemovitosti, ani u žádné z nemovitostí v porovnávacím souboru. Tyto údaje byly dostupné a podstatné, obviněná je měla a mohla znát a v posudku je měla a mohla uvést. <i>Námitka 2</i> 42 Obviněná uvádí, že v důsledku neposkytnutí součinnosti a nemožnosti provést zaměření oceňované nemovitosti zvolila místo jednotky porovnání Kč/m2 porovnání nemovitosti jako celku (tedy Kč/celek). Obviněná také namítá, že v důsledku neposkytnutí součinnosti ze strany vlastníka nemovitosti nahradila nedostatek posudku spočívající v omezeném místním šetření svým odborným odhadem. 43 K tomuto ministerstvo uvádí, že postup, kdy je porovnáván jeden funkční celek (tedy celá nemovitost) s jinými funkčními celky, je zcela v souladu se ZOM a jedná se o jediný správný postup, neboť vždy musí být porovnáván jednotný funkční celek. V posudku ale nejsou uvedeny výměry pozemků, s nimiž je oceňovaná nemovitost porovnávána, ani žádné další údaje o těchto nemovitostech, pouze jejich identifikace v katastru nemovitostí. V důsledku nedostatečného popisu nemovitostí z porovnávacího vzorku není možné spolehlivě přezkoumat postup obviněné, která tyto nemovitosti pomocí koeficientů porovnala s oceňovanou nemovitostí. 44 Obviněná sice odkazuje na svůj odborný odhad, ovšem jeho postup není téměř žádným způsobem popsán a zdůvodněn. Není tedy možné zjistit, jakým způsobem obviněná dospěla k závěru o technickém stavu a o vybavení oceňované nemovitosti. Z použitých koeficientů lze dovodit, že oceňovaná nemovitost má přibližně totožné vybavení a přibližně totožný technický stav jako všechny tři nemovitosti porovnávacího vzorku, avšak vzhledem k absenci jakéhokoliv dalšího popisu je tento závěr nepodloženým odhadem, který není založen na analýze dat. 45 Nad rámec uvedené ministerstvo podotýká, že základní jednotkou pro porovnání je standartně jednotková cena za metr čtvereční. Z jednotkové ceny se vypočítává cena obvyklá oceňované nemovitosti. Určovat cenu obvyklou bez určení jednotkové ceny je postup nestandardní. <i>Námitka 3</i> 46 Obviněná uvádí, že logika použitých koeficientů je specifikována na straně 7. 47 K tomuto správní orgán uvádí, že toto tvrzení obviněné neodpovídá obsahu posudku. Na straně 7 posudku obviněné podává zcela obecný výklad, kdy (zcela zbytečně) definuje pojmy jednotka porovnání, kvantitativní porovnávací analýza, výběr porovnatelných vzorků. Tato ustanovení neobsahují ve vztahu ke konkrétnímu ocenění žádné relevantní informace. <i>Námitka 4</i> 48 Obviněná dále namítá, že porovnávací vzorky slouží výlučně k porovnání s oceňovanou nemovitostí, nikoliv k porovnání jednotlivých vzorků navzájem. 49 Ministerstvo zde uvádí, že nemovitosti z porovnávacího vzorku nejsou v tomto rozhodnutí porovnávány mezi sebou. Z posudku ovšem vyplývá, že se všechny tři jednotlivé nemovitosti porovnávacího vzorku liší od oceňované nemovitosti ve zcela stejných parametrech a zcela stejným způsobem, a na základě těchto zjištění lze uzavřít, že si jsou velice podobné. Tento závěr ovšem neodpovídá diametrálnímu rozdílu mezi cenami, za které byly jednotlivé nemovitosti prodány. <i>Námitka 5</i> 50 Obviněná dále uvádí, že u objektu 3 byla sice sjednaná cena nižší než u ostatních vzorků, ale k datu vyhotovení posudku nebyl realizován vzorek vhodnější. Obviněná dále poukazuje na blíže nespecifikovanou metodiku Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, na základě které by byl vzorek nevhodný, pokud by rozdíl v ceně byl alespoň dvojnásobný. 51 Obviněná odkazuje na metodiku ÚZSVM, kterou ovšem blíže nespecifikuje a není tedy zřejmé, o kterou metodiku se jedná. Zároveň tvrzené pravidlo v této metodice obsažené není s ohledem na jednání vytýkané obviněné relevantní. Ministerstvo obviněné vytýká jednak to, že se nevypořádala se skutečností, že objekt 3 byl prodáván spolu se zřízením předkupního práva a noví nabyvatelé se zavázali pečovat s řádnou péčí o jabloň na pozemku, tedy, že obchodní případ při prodeji objektu 3 byl odlišný od prodejů objektů 1 a 2, a také že v posudku neuvedla, jakými úvahami řídila při stanovení výše koeficientů. Jinými slovy obviněné vytýká, že je posudek v tomto bodě neodůvodněný: není výslovně a jednoznačně uvedeno, jaký byl důvod, že obviněná použila koeficienty právě v této výši. Tato neodůvodněnost ve spojení s tím, že nemovitosti jsou různé, ale použité koeficienty stejné, vzbuzuje pochybnosti o důvodnosti těchto koeficientů. <i>Námitka 6</i> 52 Obviněná poukazuje, že znalecké posudky pro exekuční řízení mohou být postihnuty informační nouzí v důsledku nesoučinnosti povinných – vlastníků nemovitostí. Obviněná se dále pozastavuje nad tím, že povinný – tedy oznamovatel, nepodal vůči posudku námitky již v průběhu exekučního řízení. 53 Ministerstvo vzalo na vědomí, že vlastník oceňované nemovitosti neposkytl obviněné součinnost při místním šetření a neumožnil zaměření nemovitosti. Tato skutečnost ale žádným způsobem nesnižuje povinnost znalce odůvodňovat své úvahy a použité koeficienty. Stejně tak nedostatečná součinnost vlastníka nebránila obviněné dostatečným způsobem popsat nemovitosti porovnávacího vzorku. Pakliže obviněná uvádí, že nedostatek místního šetření, způsobený nesoučinností vlastníka, nahradila svým odborným odhadem, pak tento odhad měl být náležitě vysvětlen a odůvodněn v posudku. To se ovšem nestalo. 54 Skutečnost, že oznamovatel nepodal námitky vůči posudku již v předchozím řízení, není pro vedené přestupkové řízení relevantní. Správní orgán vykonává dohled s ohledem na veřejný zájem. Fakt, že některý z adresátů posudku z jakéhokoliv důvodu nepodal námitky vůči posudku již v předchozím řízení není důkazem o tom, že znalec při stanovení ceny postupoval správně. <b><i>Závěr právního posouzení</b></i> 55 Obviněná neuvedla žádné skutečnosti, které by svědčily o tom, že se vytýkaného jednání nedopustila nebo že by nebylo přestupkem. Správní orgán proto došel k závěru, že jednání obviněné popsané ve výroku tohoto rozhodnutí naplnilo formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. Jednání obviněné ohrozilo společenský zájem na vysoké odborné úrovni znalecké činnosti významným způsobem. Zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněné tak naplnilo materiální i formální znaky přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky. <b>5. Uložení trestu</b> 56 Při určení druhu a výměry správního trestu za přestupek vycházel správní orgán z § 37 a následujících ustanovení zákona o odpovědnosti za přestupky. 57 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ se za přestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ uloží pokuta až do výše 500 000 Kč. <i>Povaha a závažnost přestupku</i> 58 Povaha a závažnost přestupku je dána zejména významem zákonem chráněného zájmu, který byl přestupkem porušen nebo ohrožen (§ 38 zákona o odpovědnosti za přestupky). Chráněným zájmem je v projednávané věci především společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti. Konkrétním chráněným zájmem je správné určení ceny pro účely exekučního řízení. Obviněná vypracovala posudek, v němž neuvedla podstatné cenotvorné informace a zároveň dostatečně neodůvodnila svůj postup. Výsledkem byl posudek, který uživatelé nemohou přezkoumat a jsou odkázáni věřit, že obviněná provedla ocenění správně (odborně a pečlivě). Zároveň výše koeficientů, které obviněná použila, vyvolává pochybnosti o jejich důvodnosti, jak bylo uvedeno výše. 59 Co se týká způsobu spáchání přestupku, pak tento nemá povahu drobné chyby či přehlédnutí, ale je zásadním porušením jak odbornosti, tak pečlivosti. 60 Znalecký posudek v exekučním řízení představuje podklad pro stanovení výše nejnižšího podání v exekuční dražbě. Přestože znalecká kancelář přímo neurčuje výši nejnižšího podání, má značný vliv, jak vysoké toto nejnižší podání bude. Posudek ovlivňuje jak povinného (vlastníka nemovitosti, která je dražena), tak potenciálního nabyvatele, a může jedné nebo druhé straně způsobit značné škody. <i>Polehčující a přitěžující okolnosti</i> 61 Nebyly shledány žádné zvláštní přitěžující ani polehčující okolnosti, specifikované v § 39 a § 40 zákona o odpovědnosti za přestupky. Ke skutečnosti, že obviněná nebyla v minulosti stíhána, správní orgán v souladu se svou správní praxí jako k polehčující okolnosti nepřihlížel; naopak recidivu by považoval za okolnost přitěžující. 62 Polehčující okolností ve vztahu k vině za přestupek není ani nedostatečná součinnost ze strany vlastníka oceňované nemovitosti, kdy toto neposkytnutí součinnosti nemá vliv na nedostatečnou úroveň péče, kterou obviněná věnovala zpracování posudku. Tento nedostatek součinnosti nemá na vinu za přestupek, specifikovaný ve výroku tohoto rozhodnutí žádný vliv. <i>Povaha podnikatelské činnosti</i> 63 Správní orgán při ukládání pokuty přihlédl k povaze podnikatelské činnosti právnické osoby (§ 37 písm. g) zákona o odpovědnosti za přestupky). 64 Ke dni [datum] zpracovala obviněná za rok 2023 podle evidence znaleckých posudků v seznamu znalců 284 posudků a evidovala 237 rozpracovaných posudků. Obviněná je tedy aktivní znaleckou kanceláří, jejímž předmětem podnikání je znalecká činnost, a zpracovává velké množství posudků. 65 Z výkazu zisku a ztrát obviněné za rok 2021 bylo zjištěno, že obviněná dosáhla v roce 2020 kladného hospodářského výsledku po zdanění ve výši 2 017 tis. Kč a v roce 2021 kladného hospodářského výsledku po zdanění ve výši 1 281 tis. Kč. Ke dni vydání tohoto rozhodnutí nebyla ve Sbírce listin obchodního rejstříku založena účetní závěrka za rok 2022, proto ministerstvo vyšlo z údajů z roku 2021. <i>Závěr</i> 66 Správní orgán při stanovení výše pokuty vycházel ze zásady přiměřenosti, podle které musí být uložená sankce natolik intenzivní, aby ji pachatel pociťoval jako újmu a aby tak jejím uložením došlo k naplnění účelu trestu. Současně však tato sankce nesmí být likvidační. 67 Ministerstvo ukládá pokutu ve výši 15 % zákonné sazby. Pokutu uloženou v této výši považuje za přiměřenou s ohledem na závažnost spáchaného přestupku, a to s přihlédnutím k povaze podnikatelské činnosti obviněné. Ministerstvo má za to, že tato pokuta je způsobilá naplnit jak individuální účel pokuty vůči obviněné, tak i generální preventivní úlohu správního trestání. <b>6. Náklady správního řízení</b> 68 Správní orgán podle § 95 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky ve spojení s § 79 odst. 5 s. ř. a s § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, uloží obviněnému, který byl uznán vinným, povinnost nahradit paušální částkou náklady řízení. Tato paušální částka činí 1 000 Kč. 69 Vzhledem k tomu, že v řízení o přestupku byla obviněná uznána vinnou, byla jí uložena povinnost nahradit paušální částkou 1 000 Kč náklady tohoto řízení.