0 OINS 69/2021

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán příslušný k projednávání přestupků podle § 42 odst. 1 zákona. č. 254/2019 Sb., o údaje o účastníkovi , o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, tento příkaz:

I. Obviněná [příjmení] [jméno] [příjmení], bytem [adresa], [IČO], znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady a oboru stavebnictví, odvětí stavby obytné, stavby průmyslové <b>je vinna</b> tím, že dne [datum] pro [právnická osoba] s. r. o. vypracovala znalecký posudek [číslo] (dále jen„ znalecký posudek“), který měl sloužit jako podklad pro převod zemědělských pozemků podle § 10 odst. 3, odst. 4 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a změně některých souvisejících zákonů, v němž ocenila pozemky parc. [číslo] vše v katastrálním území, přitom: (ii) cenu v rozporu s § 2 odst. 1 a 2 z. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) (dále jen„ ZOM“) neurčila jako tržní hodnotu, nýbrž jako cenu zjištěnou; (iii) neocenila trvalé porosty na oceňovaných pozemcích bez uvedení řádných důvodů, <b>tedy</b> vykonala znaleckou činnost v rozporu s § 1 odst. 3 zákona [číslo] o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ ZnalZ“), bez náležité odborné péče, <b>čímž spáchala</b> přestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ.

II. Za skutek specifikovaný pod bodem I. se obviněné podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ ukládá pokuta ve výši 17.000 Kč (slovy: sedmnáct tisíc korun českých) splatná ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet Ministerstva spravedlnosti, č. ú. [číslo] [číslo], specifický symbol [číslo] [variabilní symbol]. <b><i>Postup správního orgánu před vydáním příkazu</b></i> 1 Dne [datum] byl Ministerstvu spravedlnosti (dále jen„ Ministerstvo“ nebo„ Správní orgán“) doručen podnět Státního pozemkového úřadu (dále jen„ SPÚ“), který byl materiálně posouzen jako oznámení o podezření ze spáchání přestupku, kterého se měla dopustit obviněná při vypracování znaleckého posudku [číslo] ze dne [datum]. 2 Dle SPÚ se obviněná měla odchýlit od odborné péče znalce, když v rozporu s § 2 ZOM, který se užije pro převody podle § 10 odst. 3 a 4 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů (dále jen„ zákon o Státním pozemkovém úřadu“) neurčila cenu obvyklou, přestože k jejímu určení měla dle analýzy relevantního trhu vyhotovené SPÚ dostatečný cenový vzorek. Dále se obviněná měla od odborné péče znalce odchýlit, když v rozporu s § 2 odst. 3 ZOM, dle kterého se v odůvodněných případech, kdy nelze cenu obvyklou určit, oceňuje se majetek tržní hodnotou. Tržní hodnotu však obviněná dle stěžovatele neurčila, a její neurčení dokonce ani neodůvodnila. 3 Nad rámec zmíněného se obviněná měla od oceňovacích předpisů odchýlit, když uvedla, že trvalé porosty nejsou předmětem ocenění a tuto odchylku nijak nezdůvodnila. Konečně SPÚ namítá nedodržení náležitostí podle § 28 ZnalZ. <b><i>Skutkový stav</b></i> <i>Znalecké oprávnění</i> 4 Z Evidence znalců a tlumočníků bylo zjištěno, že obviněná má oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Je podnikající fyzickou osobou s přiděleným [IČO]. <i>Znalecký posudek – informace relevantní pro posouzení podnětu</i> 5 Z posudku, jehož kopie byla společně s analýzou relevantního trhu vyhotovenou SPÚ přiložena k podnětu stěžovatele, byly zjištěny skutečnosti uvedené níže. 6 Vypracování posudku obviněnému zadala [právnická osoba] s.r.o., [ulice a číslo], [PSČ] [obec], [IČO], jakožto podklad pro účely jednání o kupní ceně pozemků Státního pozemkového úřadu (dále jen„ SPÚ“) v obci a katastrálním území Oldřišov. Úkolem znalkyně bylo určit cenu obvyklou předmětných zemědělských pozemků v souladu s § 10 odst. 3 a 4 o Státním pozemkovém úřadu. Konkrétně se jednalo o: Parcelní číslo; Název; Výměra v m2 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 357 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1910 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 2 728 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 2 692 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 2 710 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 622 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 141 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 26 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 10 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 18 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 12 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 67 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 119 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 916 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 918 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 909 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 807 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 653 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 1 332 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 478 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 145 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 175 [číslo]; zastavěná plocha a nádvoří; 55 [číslo]; ostatní plocha/jiná plocha; 434 [číslo]; ostatní plocha/jiná plocha; 58 643 [číslo]; ostatní plocha/jiná plocha; 767 [číslo]; vodní plocha; 131 [číslo]; vodní plocha; 1 381 [číslo]; vodní plocha; 255 Součet;; 83 411 7 Obviněná dne [datum] provedla místní šetření. Z posudku přímo plyne, že část pozemku s parcelním [číslo] je travnatá s výskytem trvalých porostů. Závěrem místního šetření obviněná uvádí, že:„ Stavby na pozemcích, venkovní úpravy, inženýrské stavby, ani trvalé porosty nejsou předmětem ocenění.“ 8 Obviněná v posudku na straně [číslo] cituje znění § 2 odst. 2 ZOM definující cenu obvyklou a obecný postup jejího určení. Dále obviněná cituje odst. 3 výše uvedeného ustanovení, který stanoví:„ V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.“ 9 Navazující částí znaleckého posudku je analýza relevantního trhu, tedy realizovaných prodejů obdobných nemovitostí v relevantním čase a místě. Tuto analýzu obviněná dokládá odkazem [webová adresa], tedy odkazem na vyhledávací rozhraní Katastru nemovitostí, přičemž z posudku není patrné, jaké hodnoty do vyhledávání zadala. Obviněná závěrem analýzy trhu uvádí, že zjistila pouze dva vzorky při použití realizovaných cen, což není pro určení ceny obvyklé dostatečné. 10 Dále s odkazem na oceňovací vyhlášku Ministerstva financí České republiky č. 488/2020 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) (dále jen„ oceňovací vyhláška“), obviněná uvádí, že bude vycházet z ceny zjištěné. 11 Cenu zjištěnou obviněná určuje na stranách [číslo] posudku. Konkrétně stanovuje jednotlivé základní indexy (index trhu, index polohy a index omezujících vlivů pozemku), přičemž absentuje popis odůvodnění jednotlivých hodnot pro výpočet indexu a postup jejich určení. Následně je určena základní cena upravená (dále jen„ ZCU“) v Kč/m2, a to pro všech 29 pozemků stejná. 12 Závěrem znaleckého posudku obviněná konstatuje výši„ ceny zjištěné, která byla zjištěna jako substituent ceny obvyklé“, to již bez dalšího odůvodnění. 13 Ze znaleckého posudku [číslo] jehož kopii má správní orgán k dispozici, má správní orgán za prokázané, že k jednání popsanému výše pod body 4 – 13 došlo. <b><i>Právní posouzení</b></i> <i>Relevantní právní úprava – ZnalZ</i> 14 Ustanovení § 1 odst. 3 ZnalZ stanoví, že znalci jsou povinni vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době. 15 Podle § 39 odst. 1 písm. b) se znalec dopustí přestupku tím, že v rozporu s § 1 odst. 3 nebo 4 nevykoná znaleckou činnost s odbornou péčí, nezávisle, nestranně, ve sjednané nebo stanovené době nebo osobně. 16 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ, lze za přestupek podle odstavce 1 písm. b) téhož ustanovení uložit pokutu do výše 500 000 Kč. <i>Relevantní právní úprava – postup při oceňování majetku</i> 17 Znalecký posudek byl vypracován pro účely převodu nemovitostí podle § 10 odst. 3 a 4 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a změně některých souvisejících zákonů, tedy za účelem převedení zemědělských pozemků nebo jejich oddělených částí vlastníkovi stavby, která je na pozemku umístěna, nebo je s pozemkem funkčně spojena. Podle § 14 odst. 1 téhož zákona se tyto pozemky převádí za cenu obvyklou. 18 Podle § 2 odst. 1 ZOM, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba cenou obvyklou 19 Podle § 2 odst. 3 ZOM se„ v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.“ 20 Podle § 2 odst. 4 ZOM se tržní hodnotou rozumí„ odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.“ 21 Ustanovení § 2 odst. 5 ZOM pak stanoví, že„ určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postupu při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška.“ <i>Naplnění formálních a materiálních znaků přestupku</i> 22 Ministerstvo zkoumalo, zda skutkový stav popsaný ve výroku tohoto příkazu naplnil formální a materiální znaky přestupku. 23 Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona č. 205/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky). <i>Ocenění cenou zjištěnou</i> 24 Přestupku podle § 39 a odst. 1 písm. b) ZnalZ se dopustí znalec, který poruší povinnost vykonávat znaleckou činnost řádně. Řádný výkon znalecké činnosti je blíže specifikován v § 42 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti (dále jen„ ZnalV“). Podle tohoto ustanovení znalecký posudek„ musí úplně a srozumitelně zachytit postup, kterým znalec zpracoval znalecký posudek, včetně použitých metod a odůvodnění jejich použití. Použitou metodou se rozumí též použitý postup“. Obsahové náležitosti, jakkoliv vyhláškou formulovány obecně a stručně, musí zaručovat přezkoumatelnost posudku. Pokud nelze z posudku vyčíst, jakým způsobem znalec ke svým závěrům došel, vyvstávají odůvodněné pochybnosti o jejich správnosti a posudek nelze k jeho účelu použít. Proto je pro řádný výkon znalecké činnosti nezbytné, aby znalec dostatečně popsal zkoumaný jev, zdroje dat, z nichž čerpal, metodu, kterou postupoval, jakož i všechny podstatné úvahy, kterými se výběru metody řídil. 25 Co se týká znalcem zvolené metody, pak pro splnění požadavku výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí je zapotřebí, aby metoda byla zvolena a použita v souladu se zavedenými odbornými standardy. Pokud je určitá oblast znaleckého zkoumání upravena právními předpisy, pak odborná péče při výkonu znalecké činnosti vyžaduje jejich dodržení. 26 V konkrétním případě bylo úkolem obviněné stanovit cenu obvyklou, čehož si byla obviněná vědoma, neboť na tento způsob ocenění v souladu se ZOM ve znaleckém posudku odkazuje. Způsob určení obvyklé ceny upravuje ZOM následovně:„ Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“ 27 Z dikce navazujícího odst. 3 výše citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá, že pokud nelze stanovit cenu obvyklou, určí se tržní hodnota (viz. § 2 odst. 3 ZOM výše). Obviněná, přestože sama na str. 8 znaleckého posudku toto ustanovení cituje, bez jakéhokoliv odůvodnění oceňuje pozemky cenou zjištěnou. V závěru posudku uvádí, že„ byla určena cena zjištěná jako substituent ceny obvyklé“. Že by cena zjištěná byla substituentem ceny obvyklé, který lze bez odůvodnění libovolně zaměnit za cenu obvyklou, nevyplývá z oceňovací vyhlášky, ZOM, ani jiného právního předpisu. Obviněná tedy použila jinou metodu, než kterou použít měla, čímž došla ke zcela jiným hodnotám. Nerespektování zákonných požadavků a ocenění jinou metodou, než kterou vyžaduje zákon, považuje správní orgán za porušení odborné péče. 28 Zároveň ministerstvo v této souvislosti poukazuje na skutečnost, že odůvodnění, v němž obviněná vysvětluje, proč neocenila pozemky cenou obvyklou, je sporné. Obviněná analýzu trhu pro učení ceny obvyklé uzavírá tím, že pro určení ceny obvyklé nebyl zjištěn dostatečný počet vzorků (srov. bod 12 tohoto příkazu). SPÚ vlastní analýzou trhu tuto skutečnost rozporuje, zároveň analýza provedená obviněnou způsobem popsaným shora pod bodem 12 tohoto příkazu je stěží přezkoumatelná. <i>Neocenění trvalých porostů</i> 29 Dne [datum] obviněná provedla místní šetření, ačkoliv byl znalecký posudek vyhotoven dne [datum], přitom správní orgán z odůvodnění posudku nezjistil důvod pro takový časový odstup mezi těmito dvěma skutečnostmi. 30 Z místního šetření přímo plyne, že část pozemku s parcelním [číslo] je travnatá s výskytem trvalých porostů. Závěrem místního šetření obviněná uvádí, že:„ Stavby na pozemcích, venkovní úpravy, inženýrské stavby, ani trvalé porosty nejsou předmětem ocenění.“ 31 Správní orgán tento závěr obviněné vyhodnotil jakožto rozpor se superficiální zásadou vyjádřenou § 507 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tedy, že součástí pozemku je i rostlinstvo na něm vzešlé. 32 Vyjmutí trvalých porostů z předmětu ocenění při oceňování pozemku nemá oporu v žádném oceňovacím či jiném předpisu a znalec není zmocněn takovouto ničím neodůvodněnou odchylku učinit. Ministerstvo považuje libovolné a ničím neodůvodněné vyjmutí části předmětu ocenění za nesoulad s požadavkem na výkon znalecké činnosti s odbornou péčí. <i>Závěr právního posouzení</i> 33 Obviněná jednáním popsaným výše ve výroku I. tohoto příkazu porušila povinnost vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí, která je jí uložena v § 1 odst. 3 ZnalZ a tím naplnila formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ. Jednání obviněné ohrozilo společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti způsobem nikoliv bagatelním, zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněné tak naplnilo materiální i formální znaky přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky. <b><i>Uložení trestu</b></i> 34 Podle § 90 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky může správní orgán o přestupku rozhodnout příkazem. Příkazem lze uložit správní trest napomenutí, pokuty, zákazu činnosti nebo propadnutí věci nebo náhradní hodnoty. Podle § 150 odst. 1 s. ř. může správní orgán vydat příkaz, považuje-li skutkové zjištění za dostatečné; vydání příkazu může být prvním úkonem v řízení. 35 Protože porušení povinností obviněnou vyplývá ze samotného znaleckého posudku, považuje ministerstvo skutkové zjištění za dostatečné a přistoupilo k rozhodnutí formou příkazu. 36 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ, lze za přestupek podle odstavce 1 písm. a) téhož ustanovení uložit pokutu do výše 500 000 Kč. 37 Podle § 37 zákona o odpovědnosti za přestupky se při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédne zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a k osobním poměrům fyzické osoby. 38 Povahu a závažnost přestupku ministerstvo posoudilo s ohledem na význam zákonem chráněného zájmu, který byl přestupkem porušen. Chráněným zájmem je v projednávané věci především společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti, jež má být zárukou nestrannosti a odbornosti. V daném případě obviněná vykonala znaleckou činnost způsobem, který tento chráněný zájem porušil. Tím, že obviněná nepostupovala se řádnou odbornou péčí, vznikají důvodné pochybnosti o správnosti jí stanovené ceny, přitom se jedná o cenu, za níž se převádí veřejný majetek ve prospěch jednotlivce. Závažnost spáchaného přestupku zvyšuje, že se obviněná nedopustila pouhé chyby v aplikaci metody oceňování, nýbrž se neodůvodněně odchýlila od zákonem předepsaného postupu při samotné volbě metody. <i>Polehčující a přitěžující okolnosti</i> 39 Žádné polehčující ani přitěžující okolnosti ve smyslu § 39 a 40 zákona o odpovědnosti za přestupky správní orgán neuvažoval. Skutečnost, že obviněná nebyla v minulosti trestána, nepovažuje správní orgán za polehčující okolnost; naopak recidivu by považoval za okolnost přitěžující. <i>Uvážení o druhu a výměře správního trestu</i> 40 Správní trestání se řídí zásadou přiměřenosti, podle níž musí správní trest odpovídat druhem i výší poměrům konkrétního pachatele tak, aby byl způsobilý odradit ho od dalšího protiprávního jednání, a tím jej přiměl k respektování právních předpisů. Ukládaný správní trest zároveň nesmí mít pro pachatele likvidační charakter. Správní orgán má za to, že pokuta ve výši 17 000 Kč, která představuje přibližně 43% průměrné měsíční mzdy stanovené Českým statistickým úřadem pro 2. čtvrtletí roku 2022, tyto podmínky splňuje a je způsobilá splnit ve vztahu k obviněné preventivní i represivní funkci.