0 OSZT 214/2024

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán věcně příslušný podle § 42 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, v řízení o přestupku vedeného podle zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich (dále jen „zákon o odpovědnosti za přestupky“), a zákona č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „správní řád“), rozhodlo takto: I. , jméno FO, , se sídlem , adresa, , IČO: , IČO, , znalec s oprávněním k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, (dále jen „obviněný“),je vinentím, že dne , datum, vyhotovil znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, , ve kterém určil obvyklou cenu pozemku parc. č. , Anonymizováno, s příslušenstvím, situovaného na , adresa, , v obci a k.ú. , adresa, , , adresa, , přitom k určení ceny obvyklé použil porovnávací soubor, do kterého zařadil ceny pozemků ve výši , částka, /m2, , částka, /m2, , částka, /m2, , částka, /m2 a , částka, /m2, ačkoliv cena , částka, /m2, která je pětkrát vyšší než medián zbylých cen zařazených do porovnávacího souboru, a proto neměla být podle obecně uznávaných postupů k určení ceny obvyklé použita, neboť se v ní promítají mimořádné okolnosti trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby,tedyporušil povinnost vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí, kterou mu ukládá § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen „ZnalZ“),čímž spáchalpřestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ.

II. Za přestupek specifikovaný ve výroku I. tohoto rozhodnutí se obviněnému podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ ukládá správní trest pokuty ve výši 10 000 Kč (slovy: deset tisíc korun českých).

III. Obviněnému se podle § 95 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky, a podle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, ukládá povinnost nahradit náklady správního řízení paušální částkou ve výši 2 500 Kč (slovy: dva tisíce pět set korun českých).

IV. Pokuta i náklady správního řízení jsou splatné ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet , jméno FO, úřadu pro hlavní město Prahu č. ú. , Anonymizováno, -, č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, .

1. Identifikace obviněného1 Ze seznamu znalců vedeného správním orgánem (SEZNAT) bylo zjištěno, že obviněný má od , datum, oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí. Obviněný je podnikající fyzickou osobou s přiděleným IČO: , IČO, .

2. Průběh správního řízení2 Dne , datum, obdrželo Ministerstvo spravedlnosti (dále jen „ministerstvo“ nebo „správní orgán“) podnět paní , tituly před jménem, , jméno FO, , bytem , adresa, (dále jen „oznamovatelka“), k zahájen řízení z moci úřední o přestupku, kterého se dle oznamovatelky mohl dopustit obviněný při vypracování znaleckého posudku specifikovaného ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Protože oznamovatelka předložila jen část kopie posudku, ministerstvo si jej přípisem ze dne , datum, vyžádalo od znalce. Kopie posudku byla ministerstvu doručena dne , datum, .3 Za účelem prošetření podnětu ministerstvo přípisem ze dne , datum, zaslalo obviněnému výzvu k podání vysvětlení podle § 137 správního řádu, v níž ho požádalo, aby se k podanému podnětu vyjádřil. Jeho vyjádření je uvedeno níže.4 Dne , datum, vydalo ministerstvo příkaz č. j. MSP-214/2024-OSZT-SRZT/13, kterým uznalo obviněného vinným ze spáchání přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ, kterého se dopustil jednáním uvedeným ve výroku I. tohoto rozhodnutí. Za spáchání přestupku byl obviněnému uložen správní trest pokuty ve výši , částka, . Příkaz byl obviněnému doručen , datum, .5 Dne , datum, podal obviněný v zákonné osmidenní lhůtě odpor. Námitky, které proti vydanému příkazu vznesl, jsou uvedeny níže.6 Přípisem ze dne , datum, byl obviněný vyrozuměn o tom, že v řízení byly shromážděny podklady pro rozhodnutí a byla mu dána možnost se k těmto podkladům vyjádřit. Tohoto práva obviněný nevyužil.

3. Skutková zjištěníPředmět dokazování 7 Jako podklad pro rozhodnutí správní orgán použil:- kopii znaleckého posudku obviněného č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, ; - vysvětlení obviněného k výzvě ministerstva ze dne , datum, ; - odpor obviněného proti příkazu ze dne , datum, ;8 Z kopie znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, ministerstvo zjistilo, že se jedná o posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, který má 23 stran včetně příloh. Objednatelem posudku bylo město , adresa, , IČO: , IČO, , , adresa, . Úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu pozemku parc. č. , Anonymizováno, s příslušenstvím, situovaného v obci a k.ú. , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, (dále jen „pozemek“). Účelem vypracování znaleckého posudku bylo zjištění ceny pro převod. Obviněný v posudku výslovně neuvedl, že postupuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, ale na tento zákon se v posudku odkázal na str. 2 a 3 v kapitole nazvané „2.

4. Základní pojmy a metody ocenění“.9 Obviněný ocenění provedl porovnávací metodou. Nejprve vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul pět kupních cen pozemků (vzorky). Jednalo se údajně o nemovitosti srovnatelné s nemovitostí oceňovanou, které byly prodány za ceny: , Anonymizováno, , , částka, /m2 (vzorek 1, po úpravě koeficienty snížená na , částka, /m2), , částka, /m2 (vzorek 2, koeficienty neupraveno), , částka, /m2 (vzorek 3, koeficienty neupraveno), , částka, /m2 (vzorek 4, koeficienty neupraveno) a , částka, /m2 (vzorek 5, koeficienty neupraveno). Obviněný poté na straně 8 znaleckého posudku shrnul, že minimální jednotková porovnávací cena je , částka, /m2 a maximální jednotková porovnávací cena , částka, /m2. Rozptyl v cenách za srovnatelné pozemky nevysvětlil, přestože cena , částka, /m2 je pětkrát vyšší než medián zbylých vzorků, který je , Anonymizováno, , , částka, .10 Zprůměrováním jednotkových cen všech vzorků, včetně ceny , částka, /m2, došel k jednotkové ceně , Anonymizováno, , , částka, /m2. Takto získanou jednotkovou cenu vynásobil rozlohou oceňovaného pozemku, čímž došel k hodnotě , částka, .Vyjádření účastníka řízení11 Obviněný ve svém vysvětlení ze dne , datum, uvedl, že cenu zjištěnou stanovil dle cenového předpisu na hodnotu , částka, a cenu obvyklou určil na hodnotu , částka, (, částka, /m2) porovnávací metodou dle skutečně zrealizovaných prodejů v obci , adresa, . Obviněný dále uvedl, že zastupitelstvo obce na svém zasedání dne , datum, schválilo prodej pozemku oznamovatelce za cenu stanovenou znaleckým posudkem (ve výši , částka, /m2) a tato s cenou souhlasila.12 V podaném odporu obviněný uvedl, že znalecký posudek vypracoval s odbornou péčí, když pro porovnání vybral 5 vzorků realizovaných prodejů, přičemž ve všech případech bylo účastníkem prodeje město , adresa, , tzn., že cena byla dosažena v obvyklém obchodním styku, a z toho důvodu nebyl cenově nejvyšší vzorek s cenou , částka, /m2 z porovnávacích vzorků odebrán. I když tento vzorek výrazně překračuje ostatní kupní ceny v přepočtu na 1 m2, neměl obviněný důvod se domnívat, že cena nebyla dosažena v obvyklém obchodním styku, ale na základě ceny stanovené znaleckým posudkem a odsouhlasené zastupitelstvem obce.

4. Právní posouzeníNaplnění znaků přestupku13 Obviněný neuvedl žádné skutečnosti, které by rozporovaly zjištěný a výše popsaný skutkový stav. Ministerstvo proto dále zkoumalo, zda tento skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku.14 Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky).15 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky).16 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Zákon pojem odborná péče nedefinuje. Zákonodárce dal úmyslně správnímu orgánu prostor pružně reagovat na různorodou a proměnlivou realitu, kterou nelze do detailu předvídat. Z obsahu tohoto neurčitého právního pojmu je nicméně zřejmé, že v sobě zahrnuje odbornost (vědět a umět) a pečlivost (jednat svědomitě bez přílišného riskování, ale i bez přehnané úzkosti). Zda byly tyto požadavky naplněny, je možné posoudit jen v souvislosti s konkrétní činností, kterou znalec vykonal. Nelze předem taxativně určit, co musí být pro dodržení odborné péče splněno, ale vždy je třeba uvažovat, co je odbornou péčí při konkrétní činnosti. Touto konkrétní činností bylo v posuzovaném případě určení ceny obvyklé, proto je třeba uvažovat, co je dodržením odborné péče při vypracování posudku, jehož předmětem je určení ceny obvyklé.17 Podle § 28 odst. 5 ZnalZ mají znalci povinnost kromě odůvodněných případů postupovat podle obecně uznávaných postupů a standardů daného oboru a odvětví. Povinností obviněného tedy bylo při určení ceny obvyklé postupovat standardním, obecně uznávaným způsobem.18 Cenu obvyklou a způsob jejího určení definuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (dále jen „ZOM“). ZOM ve znění účinném ke dni zpracování posudku stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.19 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. Také je nutné vycházet z obvyklého obchodního styku a vyloučit všechny vlivy mimořádných okolností, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, jakož i vliv zvláštní obliby.20 Komentář Ministerstva financí k určování ceny obvyklé pak uvádí, že cena obvyklá se určuje výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků se stanoví z historických cen za přiměřený časový úsek (z prodejů, které v relevantním období již proběhly). Komentář dále zdůrazňuje, že do statistického vyhodnocení obvyklé ceny nesmějí vstupovat ceny, ve kterých jsou obsaženy mimořádné okolnosti trhu. Dále komentář uvádí, že cena obvyklá se určuje z počtu případů malého rozmezí, ve kterém se nejčastěji vyskytuje stejná či skoro stejná cena, dosažená při prodejích stejného či obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.21 Z uvedeného (jakož i z povahy věci jako takové) plyne, že pro určení ceny obvyklé je rozhodující střední hodnota. Vytvořený porovnávací soubor, z něhož se cena počítá, tedy musí obsahovat ceny v malém rozmezí, minima a maxima musí být vyloučeny.22 Obviněný v kapitole, v níž popisuje metody ocenění, na ZOM odkazuje, z čehož lze dovozovat, že právě ZOM je tím standardem, podle kterého obviněný postupoval, respektive měl v úmyslu postupovat. Nicméně je třeba uvést, že i kdyby správní orgán odhlédl od konkrétní úpravy obsažené v ZOM, stále platí, že při aplikaci porovnávací metody je vždy nutno vycházet ze srovnatelných transakcí v běžném obchodním styku. Tento požadavek vyplývá z podstaty porovnávací metody jako takové.23 V posuzovaném případě obviněný do porovnávacího souboru zahrnul ceny: , Anonymizováno, , , částka, /m2; , částka, /m2; , částka, /m2; , částka, /m2 a , částka, /m2. Medián prvních čtyř vzorků cen je , Anonymizováno, , , částka, . Poslední vzorek ve výši , částka, /m2 je pětinásobkem tohoto mediánu a zcela zjevně nezapadá do rozmezí „skoro stejných cen“ ve smyslu výše uvedeného komentáře. Cena je o tolik vyšší, že je zřejmé, že buď se nevztahuje ke srovnatelnému majetku, nebo zohledňuje mimořádné okolnosti či vliv zvláštní obliby. Ze skutečnosti, že obviněný tuto cenu neupravil koeficienty odlišnosti, plyne, že obchodovaný majetek považoval za srovnatelný s nemovitostí oceňovanou a ostatními vzorky. Z principu trhu plyne, že pokud se cena vztahovala ke srovnatelnému majetku, ale zároveň byla nesrovnatelně vyšší, musely se do ní promítnout mimořádné okolnosti. Pokud by obviněný postupoval obecně uznávaným postupem pro aplikaci porovnávací metody, musel by o tolik vyšší cenu z porovnávacího souboru vyloučit. On však tuto vysokou cenu do porovnávacího souboru zahrnul, což se logicky promítlo do konečné ceny obvyklé, která se tímto zvýšila, a faktem, že se jedná o cenu mnohem vyšší, než ostatní ceny, se vůbec nezaobíral. Nijak ho nevysvětlil ani při ocenění nezohlednil.24 Námitka obviněného, že zastupitelstvo cenu akceptovalo a prodej schválilo, je v posuzovaném případě irelevantní, neboť není důkazem o tom, že by postup obviněného byl v souladu s obecně uznávanými postupy pro stanovení ceny obvyklé. Ani tvrzení obviněného, že všechny ceny zahrnuté do porovnávacího souboru, včetně ceny , částka, /m2, byly prodeje města , adresa, , nedokládá, že by obviněný postupoval s náležitou odbornou péčí. Jak bylo uvedeno výše, z principu trhu plyne, že srovnatelný majetek se obchoduje za srovnatelné ceny, přitom cenu pětkrát vyšší než ceny ostatní nelze za srovnatelnou považovat, proto bylo povinností obviněného tuto cenu z porovnávacího souboru vyloučit. Jak bylo uvedeno výše, lze uvažovat možnost, že vyšší cena byla způsobena rozdílností obchodovaného majetku. V takovém případě by však obviněný musel vzorek náležitě upravit koeficienty odlišnosti, což neučinil. Zároveň je v této souvislosti třeba říci, že koeficienty odlišnosti se zpravidla pohybují v rozmezí 0,8 až 1,2, což by patrně na vyrovnání rozdílu v tomto případě nestačilo. Jinými slovy, i kdyby vyšší cena vzorku byla způsobena rozdílností majetku, bylo by jeho zařazení do porovnávacího souboru nevhodné.25 Není pravdivé tvrzení obviněného, že neměl důvod domnívat se, že cena byla dosažená za mimořádných okolností. Právě skutečnost, že tato cena byla pětkrát vyšší než medián zbylých vzorků, byla důvodem k tomu, aby obviněný o této ceně uvažoval jako o neobvyklé. To, že tak neučinil, je dokladem nedostatečné odborné péče.26 Správní orgán došel k závěru, že obviněný při stanovení ceny postupoval způsobem, který je v rozporu jak se ZOM, tak s principem porovnávací metody jako takové, jejíž podstata spočívá v porovnávání porovnatelného majetku či služeb. Obviněný při stanovení ceny nepostupoval v souladu s obecně uznávanými postupu a standardy danými pro aplikaci porovnávací metody, což nelze považovat za znaleckou činnost provedenou s náležitou odbornou péčí. Obviněný tím, že nepostupoval při výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí, naplnil formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ.27 Jednání obviněného ohrozilo společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti způsobem nikoliv bagatelním, zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněného tak naplnilo materiální i formální znaky přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky.Stanovení sankce28 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ se za přestupek podle odst. 1 písm. b) téhož ustanovení uloží pokuta do 500 000 Kč.29 Podle § 37 zákona o odpovědnosti za přestupky se při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédne zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a u podnikající fyzické osoby k povaze její činnosti.30 Přestupek, kterého se obviněný dopustil, hodnotí správní orgán obecně jako závažný. Skutečnost, že i zákonodárce považoval tento přestupek za závažný, se odráží v maximální výši pokuty, kterou lze za tento přestupek uložit, totiž 500 000 Kč.31 Chráněným zájmem (objektem přestupku) je v projednávané věci společenský zájem na spolehlivých výstupech znalecké činnosti, neboť tyto výstupy jsou podkladem rozhodování orgánů veřejné moci, případně soukromých subjektů. V daném případě obviněný vykonal znaleckou činnost bez náležité odborné péče, čímž tento chráněný zájem porušil. Následkem protiprávního jednání bylo ohrožení majetkových zájmů smluvních stran (kupujícího a prodávajícího).32 Z hlediska způsobu spáchání jde o přestupek komisivní spáchaný fyzickou osobou při výkonu podnikatelské činnosti. Obviněný má jako podnikající fyzická osoba přestupkovou odpovědnost objektivní, u níž není prokazováno zavinění.33 Žádné přitěžující ani polehčující okolnosti ve smyslu § 39 a § 40 správní orgán neuvažoval.34 K povaze podnikatelské činnosti obviněného správní orgán uvádí, že je od , datum, profesionálním soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí. Znaleckou činnost vykonává za účelem podnikání a k této činnosti mu bylo uděleno státem garantované oprávnění. Z evidence znaleckých úkonů vyplývá, že obviněný v roce 2024 zpracoval 108 znaleckých posudků a k , datum, za rok 2025 zpracoval 68 znaleckých posudků. Obviněný je tedy ve své činnosti aktivní a měl by znát předpisy upravující jeho činnost a tyto dodržovat.35 Správní trestání se řídí zásadou přiměřenosti, podle níž musí správní trest odpovídat druhem i výší poměrům konkrétního pachatele tak, aby byl způsobilý odradit ho od dalšího protiprávního jednání, a tím jej přiměl k respektování právních předpisů. Ukládaný správní trest zároveň nesmí mít pro pachatele likvidační charakter.36 Správní orgán má za to, že pokuta ve výši 10 000 Kč, která představuje 2 % maximální zákonné sazby a zároveň 20,3 % průměrné hrubé měsíční nominální mzdy stanovené Českým statistickým úřadem pro 4. čtvrtletí roku 2024 (49 229 Kč), tyto podmínky splňuje a je způsobilá splnit ve vztahu k obviněnému preventivní i represivní funkci, zároveň je též způsobilá splnit generálně preventivní funkci ve vztahu k ostatním dozorovaným subjektům. Správní orgán přihlédl jako k polehčující okolnosti, že obviněný nebyl v minulosti ze strany ministerstva v souvislosti s výkonem znalecké činnosti trestán.37 S ohledem na skutečnost, že výše uložené pokuty není podle ustálené judikatury soudů likvidační, správní orgán majetkové poměry obviněného nezjišťoval.Náklady řízení38 Správní orgán podle § 95 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky ve spojení s § 79 odst. 5 správního řádu a s § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, uloží obviněnému, který byl uznán vinným, povinnost nahradit paušální částkou náklady řízení. Tato paušální částka činí 2 500 Kč.Vzhledem k tomu, že v řízení o přestupku byl obviněný uznán vinným, byla mu uložena povinnost nahradit paušální částkou 2 500 Kč náklady tohoto řízení.