0 OSZT 91/2024

Plný text

Ministerstvo spravedlnosti jako správní orgán příslušný podle § 42 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen „ZnalZ“), k vedení řízení o přestupku podle zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, a zákona č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „správní řád“), rozhodlo takto: I. , tituly před jménem, , jméno FO, , sídlem , adresa, , , adresa, , IČO: , IČO, , (dále jen „obviněný“),je vinentím, že: (i) dne , datum, vyhotovil znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, , ve kterém určil cenu obvykloupozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , na částku ve výši , částka, , přitom:− do porovnávacího souboru vytvořeného pro určení ceny obvyklé rodinného domuzahrnul 9 realizovaných prodejů bez uvedení parcelního čísla pozemku nebo adresy a data realizace prodeje, takže není možné transakce použité ke stanovení ceny identifikovat, a posudek je v této části nepřezkoumatelný,− upravil jednotkové ceny porovnávacích vzorků pomocí tzv. indexu velikosti, aniž byuvedl konkrétní způsob jeho výpočtu či hodnotící kritéria, a posudek je v této části nepřezkoumatelný,(ii) dne , datum, vyhotovil znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, , ve kterém určil cenuobvyklou pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemků parc. č. , Anonymizováno, a pozemků parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , na částku ve výši , částka, , přitom:− do porovnávacího souboru vytvořeného pro určení ceny obvyklé rodinného domuzahrnul 9 realizovaných prodejů bez uvedení parcelního čísla pozemku nebo adresy a data realizace prodeje, takže není možné transakce použité ke stanovení ceny identifikovat, a posudek je v této části nepřezkoumatelný,− upravil jednotkové ceny porovnávacích vzorků pomocí tzv. indexu velikosti, anižby uvedl konkrétní způsob jeho výpočtu či hodnotící kritéria, a posudek je v této části nepřezkoumatelný,− do porovnávacího souboru vytvořeného pro určení ceny obvyklé zemědělskýchpozemků (pozemky parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, ) zahrnul 18 realizovaných prodejů bez uvedení parcelního čísla pozemku, takže není možné tyto pozemky identifikovat, a neuvedl ani datum realizace prodeje;− z ceny obvyklé stanovené porovnávací metodou odečetl hodnotu pozemků p.č. , hodnotaa p.č. , Anonymizováno, aniž by tento postup odůvodnil,− při odečtení hodnoty pozemků p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, vycházel z jejich podílu naadministrativní ceně, nikoli z porovnání s obdobnými nemovitostmi, čímž stanovil výslednou cenu obvyklou na základě dvou odlišných hodnot,(iii) dne , datum, vyhotovil znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, , ve kterém určil cenuobvyklou pozemků parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, , které jsou užívány ve funkčním celku se stavbou č.p. , Anonymizováno, (rodinný dům), která se nachází na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , na částku ve výši , částka, , přitom:− při stanovení obvyklé ceny pozemků vycházel z jejich podílu na administrativníceně, nikoli z porovnání s obdobnými nemovitostmi,− upravil jednotkové ceny porovnávacích vzorků pomocí tzv. indexu velikosti, anižby uvedl konkrétní způsob jeho výpočtu či hodnotící kritéria, a posudek je v této části nepřezkoumatelný,tedyad (i) až (iii) porušil povinnost vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí, kterou mu ukládá § 1 odst. 3 ZnalZ,čímž spáchalad (i) až (iii) přestupek podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ, ve vícečinném souběhu.

II. Za přestupek uvedený ve výroku I. tohoto rozhodnutí se obviněnému podle § 39 odst. 2 písm. c) zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, ukládá správní trest pokuty ve výši 30 000 Kč (slovy: třicet tisíc korun českých), splatný ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozhodnutí na účet , jméno FO, úřadu v , adresa, č. ú. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, .

III. Obviněnému se podle § 95 odst. 1 zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízeních o nich, a podle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, ukládá povinnost nahradit náklady správního řízení paušální částkou ve výši 2 500 Kč (slovy: dva tisíce pět set korun českých) splatnou ve lhůtě 30 dnů ode dne nabytí právní moci rozhodnutí na účet , jméno FO, úřadu v , adresa, č. ú. , č. účtu, , variabilní symbol , var. symbol, .

1. Osoba obviněného1 Ministerstvo z veřejně dostupné evidence znalců a tlumočníků (SEZNAT) zjistilo, že obviněný má od , datum, oprávnění k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a v oboru stavebnictví, odvětví stavby průmyslové. Obviněný je podnikající fyzickou osobou s přiděleným IČO: , IČO, .

2. Průběh správního řízení2 Dne , datum, obdrželo Ministerstvo spravedlnosti (dále jen „ministerstvo“ nebo „správní orgán“) podnět , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta, se sídlem , adresa, , IČO: , IČO, (dále jen „oznamovatel“), k zahájení řízení z moci úřední o přestupku, kterého se dle oznamovatele mohl dopustit obviněný při vypracování znaleckých posudků specifikovaných ve výroku tohoto oznámení. Protože oznamovatel nepřiložil kopie znaleckých posudků, ministerstvo si je od oznamovatele přípisem ze dne , datum, vyžádalo. Kopie posudků byly ministerstvu doručeny dne , datum, .3 Dne , datum, vydalo ministerstvo oznámení o zahájení řízení č. j. MSP-91/2024-OSZT-SRZT/8, za podezření ze spáchání přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ ve vícečinném souběhu, kterého se dopustil jednáním uvedeným ve výroku tohoto rozhodnutí.4 Obviněný se k oznámení o zahájení řízení vyjádřil přípisem ze dne , datum, . Obviněnému byla vyhověna žádost o prodloužení lhůty k vyjádření z důvodů zdravotní indispozice. Námitky, které proti vydanému oznámení vznesl, jsou uvedeny vypořádány.5 Přípisem ze dne , datum, byl obviněný vyrozuměn o tom, že v řízení byly shromážděny podklady pro rozhodnutí, a byla mu dána možnost se k těmto podkladům vyjádřit. Tohoto práva obviněný využil dne , datum, . Námitky, které obviněný vznesl jsou též vypořádány níže.

3. Skutková zjištěníZnalecký posudek č. , hodnota, -65/22: Skutek uvedený pod bodem (i)6 Z kopie znaleckého posudku č. , hodnota, -65/22 ze dne , datum, ministerstvo zjistilo, že se jedná o posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, který má 26 stran včetně příloh. Objednatelem posudku bylo , právnická osoba, ČR – Správa , adresa, . Úkolem znalce bylo stanovit cenu obvyklou pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , a to pro účely vyvlastňovacího řízení dle zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury (dále jen „liniový zákon“). V posudku obviněný odkázal na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen „ZOM“) a jeho prováděcí vyhlášku č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (dále jen „oceňovací vyhláška“). Obviněný uvedl, že pozemky p.č. , hodnota, a pč. , Anonymizováno, jsou užívány ve funkčním celku s rodinným domem, avšak jsou zapsány na jiném LV , Anonymizováno, , jehož vlastníkem je , jméno FO, .7 Obviněný ocenění provedl metodou přímého porovnání. Za tím účelem vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul devět kupních cen rodinných domů s příslušenstvím (vzorky). V posudku k jednotlivým vzorkům uvedl, že se jedná o položku archivu znalce. U osmi z devíti vzorků uvedl, že se jedná o rodinný dům řadový. U žádného vzorku neuvedl obviněný parcelní číslo pozemku nebo adresy, takže není možné nemovitosti identifikovat. Obviněný neuvedl ani datum realizace prodeje, takže nelze zjistit, k jakému datu k prodeji domu došlo.8 Obviněný upravil jednotkové ceny individuálních vzorků celkovým indexem (I), který vyjadřoval odlišnost s oceňovanou nemovitostí na základě dílčích kritérií, resp. index velikosti, korekce pro typ transakce, datum transakce, technický stav, funkční využití, rozvoj nemovitosti, lokalita, vzhled a atraktivita nemovitosti. Obviněný u všech kritérií uvažoval vliv odlišností na cenu vzorků v rozptylu neméně 0,75 a nejvíce 1,10, s výjimkou indexu velikosti, který stanovil v rozmezí 0,4 až 2,1. K indexu velikosti uvedl pouze, že je hlavně uvažovaná celková hrubá užitná plocha s přihlédnutím k příslušenství. Vzhledem k tomu, že obviněný nijak neodůvodnil konkrétní hodnoty a neuvedl přesný postup stanovení indexu velikosti, nelze z posudku zjistit, co přesně tvoří uvedené hodnoty.9 Z použitých vzorků obviněný určil cenu obvyklou. V závěru obviněný uvedl, že cena obvyklá je stanovena ve výši , částka, .Znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, : Skutek uvedený pod bodem (ii)10 Z kopie znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, ministerstvo zjistilo, že se jedná o posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, který má 45 stran včetně příloh. Objednatelem posudku bylo , právnická osoba, , Anonymizováno, , adresa, . Úkolem znalce bylo stanovit cenu obvyklou pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, pozemků parc. č. , Anonymizováno, a pozemků parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , a to pro účely vyvlastňovacího řízení dle liniového zákona. V posudku obviněný odkázal na ZOM a oceňovací vyhlášku.11 Obviněný ocenění provedl porovnávací metodou. Pro určení ceny obvyklé rodinného domu vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul devět kupních cen nemovitostí – rodinných domů s příslušenstvím (vzorky). Jednalo se údajně o nemovitosti srovnatelné s nemovitostí oceňovanou, ale zatímco oceňovaná nemovitost byl samostatně stojící rodinný dům s příslušenstvím, u 8 vzorků z 9 se jednalo o rodinný dům řadový. U žádného vzorku neuvedl obviněný parcelní číslo pozemku nebo adresy, takže není možné nemovitosti identifikovat, a neuvedl ani datum realizace prodeje. U každého vzorku obviněný pouze uvedl, že se jedná o položku archivu znalce a příslušné číslo.12 Obviněný upravil jednotkové ceny individuálních vzorků celkovým indexem (I), který vyjadřoval odlišnost s oceňovanou nemovitostí na základě dílčích kritérií, resp. Index velikosti, korekce pro typ transakce, datum transakce, technický stav, funkční využití, rozvoj nemovitosti, lokalita, vzhled a atraktivita nemovitosti. Obviněný u všech kritérií uvažoval vliv odlišností na cenu vzorků v rozptylu neméně 0,70 a nejvíce 1,10, s výjimkou indexu velikosti, který stanovil v rozmezí 0,25 až 1,, právnická osoba, indexu velikosti uvedl pouze, že je hlavně uvažovaná celková hrubá užitná plocha s přihlédnutím k příslušenství. Vzhledem k tomu, že obviněný nijak neodůvodnil konkrétní hodnoty a neuvedl přesný postup stanovení indexu velikosti, nelze z posudku zjistit, co přesně tvoří uvedené hodnoty.13 Obviněný stanovil cenu obvyklou rodinného domu ve funkčním celku z porovnávacího souboru prostým průměrem upravených jednotkových cen vzorků v hodnotě 4 468 000 Kč.14 Pro určení ceny obvyklé zemědělských pozemků (pozemky parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, ) vytvořil porovnávací soubor, do kterého zahrnul 18 realizovaných prodejů zemědělských pozemků (vzorky) srovnatelných s pozemky oceňovanými. U žádného vzorku neuvedl obviněný parcelní číslo pozemku, takže není možné nemovitosti identifikovat, a neuvedl ani datum realizace prodeje. U každého vzorku obviněný pouze uvedl, že se jedná o položku archivu znalce a příslušné číslo. Obviněný stanovil cenu obvyklou váženým průměrem jednotkových cen vzorků zemědělských pozemků v hodnotě 60 800 Kč.15 Obviněný poté, na str. 26 posudku v části nadepsané „Rekapitulace obvyklé ceny“, přistoupil ke stanovení ceny obvyklé celého souboru nemovitostí, které byly předmětem ocenění. Obviněný nejprve z ocenění vyřadil hodnotu pozemků na LV , Anonymizováno, , aniž by tento krok nějak odůvodnil. Z posudku není jasné, proč tyto pozemky do výsledné ceny obvyklé nezahrnul, i přes úkol znalce stanovit cenu obvyklou souboru nemovitostí, do nichž mají tyto pozemky patřit. Obviněný hodnotu pozemků vyřadil tak, že jejich cenu stanovil přepočtením z podílu jejich ceny na celkové administrativní ceně, kterou také stanovil v posudku. Konkrétně vypočetl administrativní cenu obou pozemků v hodnotě 162 042 Kč, která na celkové administrativní ceně ve výši 2 314 686 Kč tvoří podíl 0,07. Poté vypočetl podíl 0,07 z ceny obvyklé, stanovené z porovnávacího souboru na 4 468 000 Kč, čímž stanovil hodnotu pozemků na LV 157 v hodnotě 312 787 Kč. Tuto hodnotu poté z neznámého důvodu odečetl z ceny obvyklé, čímž stanovil novou částku ceny obvyklé rodinného domu v hodnotě 4 155 213 Kč, avšak bez pozemků ve funkčním celku s ním.16 Obviněný poté k této hodnotě připočetl hodnotu zemědělských pozemků, stanovených v hodnotě 60 800 Kč, dle popisu předchozího postupu, přičemž ještě připočetl administrativní ceny za vedlejší stavbu na p.č. , Anonymizováno, , zemní sklep na tentýž pozemku a trvalé porosty na zemědělských pozemcích. Tedy k ceně obvyklé 4 155 213 připočetl 98 642 Kč, čímž v závěru uvedl výslednou cenu obvyklou ve výši 4 253 855 Kč.Znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, : Skutek uvedený pod bodem (iii)17 Z kopie znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, ministerstvo zjistilo, že se jedná o posudek z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, který má 34 stran včetně příloh. Objednatelem posudku bylo , právnická osoba, , Anonymizováno, , adresa, . Úkolem znalce bylo stanovit cenu obvyklou pozemků parc. č. , hodnota, a , Anonymizováno, které jsou užívány ve funkčním celku se stavbou č.p. , Anonymizováno, , Anonymizováno, (rodinný dům), která se nachází na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , a to pro účely vyvlastňovacího řízení dle liniového zákona. V posudku obviněný odkázal ZOM a oceňovací vyhlášku.18 Postup ocenění pozemků je založený na výpočtu hodnoty pozemků v posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, . Obviněný převzal postup, v němž cenu pozemků určil přepočtem jejich podílu na celkové administrativní ceně souboru nemovitostí oceňovaný v posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, . V tomto případě vypočetl administrativní cenu obou pozemků na hodnotu 162 042 Kč, což představujepodíl 0,07 z celkové administrativní ceny 2 314 686 Kč. Tento podíl následně aplikoval na obvyklou cenu stanovenou z porovnávacího souboru ve výši , částka, , čímž dospěl k výsledné hodnotě pozemků na LV , Anonymizováno, ve výši 312 787 Kč. Obviněný použil stejný porovnávací soubor, hodnoty indexů i způsob přepočtu cen.

4. Právní kvalifikace19 Ministerstvo zkoumalo, zda výše popsaný skutkový stav naplnil formální a materiální znaky přestupku. Přestupkem je společensky škodlivý protiprávní čin, který je v zákoně za přestupek výslovně označen a který vykazuje znaky stanovené zákonem, nejde-li o trestný čin (§ 5 zákona o odpovědnosti za přestupky).20 Podnikající fyzická osoba je pachatelem, pokud k naplnění znaků přestupku došlo při jejím podnikání nebo v přímé souvislosti s ním a podnikající osoba svým jednáním porušila právní povinnost, která je uložena podnikající fyzické osobě nebo fyzické osobě (§ 22 zákona o odpovědnosti za přestupky).21 Podle § 1 odst. 3 ZnalZ je znalec povinen vykonávat znaleckou činnost s odbornou péčí. Zákon pojem odborná péče nedefinuje. Zákonodárce dal úmyslně správnímu orgánu prostor pružně reagovat na různorodou a proměnlivou realitu, kterou nelze do detailu předvídat. Z obsahu tohoto neurčitého právního pojmu je nicméně zřejmé, že v sobě zahrnuje odbornost (vědět a umět) a pečlivost (jednat svědomitě bez přílišného riskování, ale i bez přehnané úzkosti). Zda byly tyto požadavky naplněny, je možné posoudit jen v souvislosti s konkrétní činností, kterou znalec vykonal. Nelze předem taxativně určit, co musí být pro dodržení odborné péče splněno, ale vždy je třeba uvažovat, co je odbornou péčí při konkrétní činnosti. V daném případě obviněný prováděl ocenění pro účely vyvlastnění, je tedy třeba uvažovat, co je dodržením odborné péče při vypracování posudku, jehož předmětem je určení ceny obvyklé podle ZOM.22 Vyvlastňovací zákon v § 10 odst. 1 a) stanoví, že za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby včetně jejich příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim. Ustanovení odkazuje na § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., ZOM. Komentář k tomuto uvádí, že „náhrada za vyvlastnění by měla být spravedlivá a přiměřená, a proto je stanoveno, že by měla odpovídat ceně obvyklé ve smyslu vyvlastňovacího zákona. Taková právní úprava garantuje, že vyvlastněnému bude poskytnuta plná náhrada jako za srovnatelné nemovitosti v daném místě a čase. […]. Cenu obvyklou vymezuje zákon o oceňování majetku jako cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného pozemku nebo stavby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.“ (Vlachová, B. Zákon o vyvlastnění. Liniový zákon. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2023, s.

206. Při posouzení otázky, zda byla v posuzovaném případě dodržena odborná péče, je tedy nutné vyjít z požadavků a dikce ZOM a provádějící vyhlášky.23 Dle § 28 odst. 1 ZnalZ, musí být každý znalecký posudek úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Přezkoumatelnost posudku přitom vyžaduje, aby byly uvedeny konkrétní informace, které umožní ověřit správnost a objektivitu závěrů znalce. V případě ocenění nemovitostí porovnávací metodou to znamená, že znalec je povinen uvést údaje o porovnávacích vzorcích (srovnatelných nemovitostech) v takovém rozsahu, aby bylo možné tyto nemovitosti jednoznačně identifikovat a posoudit jejich srovnatelnost s oceňovanou nemovitostí. Opomenutí těchto údajů by vedlo k nepřezkoumatelnosti posudku, a tedy k jeho rozporu se zákonnými požadavky. § 1a odst. 3 oceňovací vyhlášky pak stanoví, že údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený.24 ZOM ve znění účinném ke dni zpracování posudku stanovil v § 2 odst. 1, že pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování, oceňují se majetek a služba obvyklou cenou. Ustanovení § 2 odst. 2 téhož zákona pak definuje cenu obvyklou a zároveň stanoví způsob jejího určení, když říká: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.25 Z dikce citovaného ustanovení jednoznačně vyplývá postup, jakým se obvyklá cena určuje. Tímto postupem je znalec vázán a nemůže se od něj odchýlit. Ze všech odborně možných postupů zákon nařizuje použití metody porovnávací, přitom stanoví podmínky, které musí být při použití této metody dodrženy. Při použití této metody je především nutné porovnávat majetek srovnatelný, tedy mající shodné nebo podobné vlastnosti v podstatných znacích, které jsou z hlediska vlastností jednotlivých nemovitostí určující. Oceňovací vyhláška v § 1a stanoví detailní postup, který musí znalec při ocenění dodržet. Podle tohoto ustanovení musí znalec postupovat v těchto po sobě jdoucích krocích:− vytvořit soubor pro porovnání (čítající minimálně ceny za tři srovnatelné nemovitosti); − provést srovnávací analýzu údajů (údajů o porovnávaných nemovitostech a údajůo oceňované nemovitosti);− určit základní jednotku pro porovnání a určit parametry s významným podílem na výšiceny;− upravit sjednané ceny dle odlišnosti a odůvodnit odchylku způsobenou korekcí; − analyzovat a vyhodnotit srovnávací soubor upravených cen; − určit cenu obvyklou.26 Obviněný v daném případě určil cenu porovnáním, tedy obvyklou cenu odvodil od již realizovaných prodejů s nemovitostmi, které považoval za srovnatelné. Zda tyto nemovitosti skutečně srovnatelné byly, ale nelze ověřit, neboť obviněný do porovnávacích souborů vytvořených pro určení ceny obvyklé rodinného domu a zemědělských pozemků zahrnul realizované prodeje bez uvedení parcelního čísla pozemku nebo adresy. Proto není možné jím použité transakce ani pozemky identifikovat, tím pádem nelze zjistit podstatné cenotvorné faktoru jako datum realizace prodeje, místo, velikost atd. Obviněný u jednotlivých vzorků pouze uvedl, že se jedná o položku archivu znalce a znalcem stanovené číslo, které pro příjemce posudku nemá hodnotu. Na základě toho však není možné pozemky identifikovat a ověřit, že se jednalo o srovnatelné nemovitosti.27 Obviněný upravil jednotkové ceny porovnávacích vzorků indexem velikosti, konkrétně použil index velikosti pro vzorky v porovnávací tabulce na str. 11 posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, , v porovnávací tabulce pro ocenění rodinného domu ve funkčním celku s pozemky v posudcích č. , hodnota, -, Anonymizováno, , na str. 22, 23 a č. , hodnota, -, Anonymizováno, , na str. 17, 18, přičemž ani v jednom případě neuvedl konkrétně co tvoří jeho hodnotu. Vzhledem k tomu, že index velikosti velmi významným způsobem snižoval, či zvyšoval jednotkové ceny vzorků (v rozptylu od 0,25 až 2,1), je povinností znalce jejich hodnoty odůvodnit. Obviněný v daném případě uvedl pouze nejasné tvrzení, že „hlavní kritérium velikosti je uvažovaná celková hrubá užitná plocha s přihlédnutím k dalšímu příslušenství“, přičemž neuvedl žádný konkrétní vzorec, dle kterého index velikosti stanovil. Příjemci v posudku je nejasné, jakým způsobem dospěl k jednotlivé hodnotě indexu velikosti, která má nejvýznamnější vliv na celkovém indexu úpravy.28 Ustanovení § 28 odst. 1 ZnalZ vyžaduje, aby posudek byl úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Obdobně § 1a odst. 3 oceňovací vyhlášky stanoví, že údaje použité pro určení obvyklé ceny musí být kontrolovatelné a postup jejich zpracování musí být z ocenění zřejmý a doložený. Obviněný v rozporu s citovanými požadavky určil cenu na základě údajů, které kontrolovatelné nejsou, a jím vytvořené posudky jsou proto nepřezkoumatelné. Taktéž nezajistil přezkoumatelnost svého postupu, když jednotkové ceny vzorků upravil indexem velikosti, který nijak neodůvodnil a z posudku je zcela nejasné, co přesně tvoří jeho individuální hodnoty.29 Obviněný se dále dopustil pochybení, když od ceny obvyklé rodinného domu v posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, odečetl hodnotu pozemků stanovenou na základě jejich podílu na administrativní ceně, nikoli na základě porovnání s cenami obdobných nemovitostí, jak vyžaduje § 2 odst. 2 ZOM a oceňovací vyhláška. Tento zákon stanoví, že obvyklá cena musí být určena porovnáním se sjednanými cenami obdobných nemovitostí v daném čase a místě. Použití administrativní ceny jako základu pro výpočet obvyklé ceny je v rozporu s tímto zákonným požadavkem a činí výsledek posudku metodicky nepřijatelným. ZOM rozlišuje cenu obvyklou, stanovenou porovnávací metodou a cenu zjištěnou (administrativní cenu), neboť tyto dvě hodnoty odráží zcela jiné postupy stanovení. Cena obvyklá odpovídá hodnotě majetku na základě reálných tržních datech a zohledňuje všechny relevantní okolnosti, které mají na cenu vliv, zatímco cena zjištěná (administrativní cen) je stanovena výpočtem ze vzorců předepsaných oceňovací vyhláškou. Kombinací těchto dvou zcela odlišně stanovených hodnot, lze mít odůvodněné pochybnosti o správnosti závěru ocenění. Totožné pochybení platí i pro cenu obvyklou pozemků v posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, , neboť ta vychází ze stejného postupu, jako v posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, .Vyjádření obviněného30 Obviněný se nejprve vyjádřil k doručenému oznámení o zahájení řízení dopisem ze dne 1. 9. 2025. V tomto vyjádření vznesl několik námitek, se kterými se v následujících bodech správní orgán vypořádá. Námitka 131 Obviněný uvedl, že porovnávací soubor vytvořil ze všech převedených rodinných domů v obci , adresa, v letech 2021–2022, protože považuje statistický soubor z konkrétní lokality za nejvíce vypovídající o cenové realitě v daném čase a místě. Odchylky v umístění, provedení (řadový vs. samostatný dům) či technickém stavu lze podle něj řešit přepočítacími koeficienty. Použití prodejů z jiné lokality by podle obviněného vedlo k problémům s odlišnou cenovou hladinou a ekonomickou mentalitou prodávajících a kupujících.32 K uvedené námitce správní orgán uvádí, že v důsledku skutečnosti, že obviněný neidentifikoval jednotlivé porovnávací vzorky, nelze bez dalšího akceptovat tvrzení obviněného, že porovnávací soubor představuje „nejvíce vypovídající o cenové realitě v daném čase a místě“ v dané lokalitě. Obviněný totiž nesplnil základní požadavek pro přezkoumatelnost svého postupu, čímž je jednoznačná a konkrétní identifikace vstupních podkladů, ze kterých následně prováděl ocenění. Ve chvíli, kdy obviněný neidentifikoval jednotlivé porovnávací vzorky, u kterých uvedl, že jsou s oceňovanou nemovitostí srovnatelné, se takové tvrzení stává nepodloženým a neověřitelným. Nejen stávající zákon, ale i odborná literatura z doby před nabytím účinnosti ZnalZ vyžaduje, aby znalci postupovali způsobem, který lze zpětně zkontrolovat, tedy přezkoumat. Lze souhlasit s obviněným, že odchylky mezi vzorky a oceňovanou nemovitostí mají být vyrovnány koeficienty odlišnosti, avšak správní orgán obviněnému nevytýká, že tak učinil, nýbrž že tak učinil nepřezkoumatelným způsobem.Námitka 233 Obviněný namítá, že index velikosti v porovnávací tabulce není čistě matematický přepočet, ale odráží jeho odborný názor na porovnávané nemovitosti. Údaje o velikosti čerpal z RUIAN (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí), katastru nemovitostí a venkovních obhlídek, přičemž přesnost těchto zdrojů je podle něj různá. Z tohoto důvodu upravil přepočet podle svého názoru a zkušeností. Dále k tomu uvedl, že na hodnotu nemovitosti má vliv nejen čistá plocha bytu, ale i garáže, technické zázemí, komunikace, sklady, podlahy, terasy, lodžie, balkony a nevyužité plochy (např. chlévy, půdní prostory). Obviněný tvrdí, že znalec nemůže přesně ocenit všechny tyto vlivy prostým výpočtem, proto využil své zkušenosti a stanovil cenu s ohledem na cenový vzorek převedených domů.34 K uvedené námitce odkazuje správní orgán na předchozí argumentaci, týkající se nepřezkoumatelnosti postupu ocenění obviněného. Postup znalce musí být přezkoumatelný, z hlediska úplnosti a pravdivosti vstupních podkladů. Pokud obviněný uvádí, že upravoval index velikosti na základě vlastního názoru a zkušeností, aniž by doložil konkrétní nemovitosti a konkrétní úvahu, dle které koeficienty aplikoval, nelze ověřit důvodnost těchto úprav. Námitka je proto nedůvodná, neboť absence identifikace porovnávaných nemovitostí a odůvodnění konkrétních úprav znemožňuje kontrolu postupu a činí ocenění nepřezkoumatelným.Námitka 3Obviněný namítá, že způsob výpočtu ceny pozemků p.č. , hodnota, a p.č. , Anonymizováno, zapsaných na LV , Anonymizováno, vyplývá z jejich umístění a vlastnictví. Uvádí, že ŘSD vykupovalo soubor majetku kolem rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , který byl ve vlastnictví dvou osob, a z administrativních důvodů muselo uzavírat kupní smlouvy podle listů vlastnictví. Obviněný uvedl, že obdobný soubor nemovitostí, jako byl zapsán na LV , Anonymizováno, a mohl být použit pro porovnání, nenašel. Z tohoto důvodu použil pomocné poměrové rozdělení jednotlivých položek podle administrativního ocenění.K nevhodnosti zvolené metody se správní orgán již vyjádřil v předchozích bodech tohoto rozhodnutí. Nutno však dodat, že jestliže v daném místě a čase nebyly na trhu vhodné porovnávací vzorky, z hlediska srovnatelnosti, tak ZOM pamatuje i na takové situace. Konkrétně ZOM v § 2 odst. 3 stanoví, že „v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.“. Jestliže nebylo možné stanovit cenu obvyklou ze sjednaných cen porovnáním, jak ZOM ukládá, tak měl obviněný přistoupit ke stanovení tržní hodnoty, nikoliv postupovat dle vlastní metody, která v ZOM, na který se v posudku explicitně odkazuje, nemá žádnou oporu. Oceňovací vyhláška pak stanoví, že „tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či místním trhu, na kterém by byl obchodován.“ Z citovaného je patrné, že zákon neumožňuje metodu jakéhosi poměrové přepočtu ceny obvyklé dle administrativní ceny.35 Obviněný se dále k řízení vyjádřil dopisem ze dne 1. 12. 2025. Uvedl, že neidentifikoval konkrétní porovnávané nemovitosti z důvodu ochrany osobních údajů, kdy právě uvedení konkrétních nemovitostí by bylo v rozporu se zákonem č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a zejména s Nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) 2016/679 ze dne 27. dubna 2016 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů a o zrušení směrnice 95/46/ES (obecné nařízení o ochraně osobních údajů – GDPR). Argumentuje, že zveřejnění údajů o cenách konkrétních nemovitostí by bylo v rozporu s uvedenými předpisy. Dále odkazuje na připravovanou novelu zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), která zpřísňuje podmínky poskytování údajů o cenách nemovitostí, a uvádí, že jeho postup byl v souladu s požadavkem ochrany soukromí. Zdůrazňuje, že porovnával nikoli pouze obvyklé tržní ceny, ale širší soubor nemovitostí, protože situace byla komplikována administrativními a vlastnickými vztahy.36 K tomu správní orgán uvádí, že zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, na nějž se obviněný odvolává, byl ke dni 24. 4. 2019 zrušen a nahrazen zákonem č. 110/2019 Sb., o zpracování osobních údajů. Tento zákon implementuje výše jmenované nařízení EU do právního řádu České republiky. K argumentaci obviněného, kterou podkládá návrhem změny katastrálního zákona, správní orgán uvádí, že se jedná o pouhý návrh, který dosud neprošel řádným legislativním procesem, změna zákona nenabyla účinnosti, a tedy nelze na ní hledět jako platné právo, kterým lze obhájit vytýkané protiprávní jednání.37 K argumentaci obviněného správní orgán uvádí, že § 1 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), stanoví, že „katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem“. Odstavec druhý pak obsahuje výčet účelů, pro které katastr nemovitostí jako zdroj informací slouží. Mimo jiné je zde uvedeno, že katastr je zdrojem informací, které slouží k oceňování nemovitostí.38 Článek 6 obecného nařízení o ochraně osobních údajů („GDPR“) stanoví zákonnost zpracování osobních údajů, přičemž za jednu z podmínek pro splnění zákonnosti uvádí následující: „zpracování je nezbytné pro splnění právní povinnosti, která se na správce vztahuje;“. Zpracováním osobních údajů se ve smyslu čl. 4 GDPR rozumí jakákoliv operace nebo soubor operací s osobními údaji nebo soubory osobních údajů, který je prováděn pomocí či bez pomoci automatizovaných postupů, jako je shromáždění, zaznamenání, uspořádání, strukturování, uložení, přizpůsobení nebo pozměnění, vyhledání, nahlédnutí, použití, zpřístupnění přenosem, šíření nebo jakékoliv jiné zpřístupnění, seřazení či zkombinování, omezení, výmaz nebo zničení.39 Na ochranu osobních údajů vedených v katastru nemovitostí se v plném rozsahu vztahuje Obecné nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2016/679 (GDPR), o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů. Český úřad zeměměřický a katastrální (dále jen „ČÚZK“) je v postavení správce osobních údajů evidovaných v katastru, jejichž zpracování je upraveno zvláštním předpisem (katastrální zákon). Toto propojení zakládá oprávněnost evidence i následného využití údajů bez souhlasu subjektů údajů, neboť jde o zpracování nezbytné ke splnění právní povinnosti a úkolu ve veřejném zájmu [čl. 6 odst. 1 písm. c), e) GDPR]. Katastr je veřejný seznam a zdroj informací mimo jiné k oceňování nemovitostí (§ 1 odst. 1 a 2 katastrálního zákona), což zároveň implikuje využití těchto údajů pro znalecké posudky. Znalec musí posudek zpracovat úplně, pravdivě a přezkoumatelně včetně výčtu podkladů (§ 28 odst. 1 a 2 ZnalZ), a proto je platným právem oprávněn a povinen uvést konkrétní identifikaci vybraných srovnatelných nemovitostí v rozsahu nezbytném k zajištění přezkoumatelnosti. Správní orgán neshledává uvedenou námitku za důvodnou, neboť obviněnému nebránila zákonná překážka při identifikaci porovnávacích vzorků.40 Protože obviněný neuvedl žádné skutečnosti, které by dokazovaly, že se vytýkaného jednání nedopustil, nebože toto jednání není přestupkem, správní orgán uzavřel, že v posudcích č. , hodnota, -, Anonymizováno, , č. , hodnota, -, Anonymizováno, a č. , hodnota, -, Anonymizováno, stanovil cenu obvyklou způsobem, který je v rozporu s oceňovacími předpisy, jak bylo uvedeno výše. Výkonu znalecké činnosti v rozporu s předpisy nelze považovat za provedený s náležitou odbornou péčí. Obviněný tím, že nepostupoval při výkonu znalecké činnosti s odbornou péčí, naplnil formální znaky přestupku podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ.41 Jednání obviněného ohrozilo společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti způsobem nikoliv bagatelním, zároveň nebyly zjištěny žádné okolnosti, které by škodlivost činu v daném případě vyloučily. Jednání obviněného tak naplnilo materiální i formální znaky přestupku ve smyslu § 5 zákona o odpovědnosti za přestupky.

5. Uložení správního trestu42 Podle § 90 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky lze příkazem uložit správní trest napomenutí, pokuty, zákazu činnosti nebo propadnutí věci nebo náhradní hodnoty.43 Podle § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ lze za přestupek podle § 39 odst.1 písm. b) uložit pokutu do 500 000 Kč.44 Podle § 41 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky se za dva nebo více přestupků téhož pachatele projednaných ve společném řízení uloží správní trest podle ustanovení vztahujícího se na přestupek nejpřísněji trestný. Jsou-li horní hranice sazeb pokut stejné, uloží se správní trest podle ustanovení vztahujícího se na přestupek závažnější. Podle odst. 2 téhož ustanovení může správní orgán při společném projednávání přestupků zvýšit horní hranici sazby pokuty za přestupek nejpřísněji trestný až o polovinu, nejvýše však do částky, která je součtem horních hranic sazeb pokut za jednotlivě společně projednávané přestupky.45 Protože se v daném případě jedná o vícečinný souběh, kdy za všechny skutky pod bodem (i) až (iii) lze uložit pokutu do 500 000 Kč, uložil správní orgán v souladu s § 41 odst. 1 trest za přestupek pod bodem (ii) podle § 39 odst. 1 písm. b) ZnalZ podle sazby stanovené v § 39 odst. 2 písm. c) ZnalZ. Správní orgán jej považuje za nejzávažnější s ohledem na rozsah a četnost jednotlivých pochybení, které jsou obviněnému vytýkány ve výroku rozhodnutí. Zásadu asperační správní orgán nepoužil.46 Podle § 37 zákona o odpovědnosti za přestupky se při určení druhu správního trestu a jeho výměry přihlédne zejména k povaze a závažnosti přestupku, k přitěžujícím a polehčujícím okolnostem a k povaze podnikatelské činnosti podnikající fyzické osoby.47 Přestupek, kterého se obviněný dopustil, hodnotí správní orgán obecně jako závažný. Skutečnost, že i zákonodárce považoval tento přestupek za závažný, se odráží v maximální výši pokuty, kterou lze za tento přestupek uložit (500 000 Kč).48 Povaha a závažnost přestupku je dána významem zákonem chráněného zájmu, který byl přestupkem porušen, způsobem spáchání přestupku, významem a rozsahem následku přestupku.49 Chráněným zájmem (objektem přestupku) je v projednávané věci společenský zájem na řádném výkonu znalecké činnosti, kterou mají znalci vykonávat při vypracování znaleckých posudků. Zákonná regulace znalecké činnosti má garantovat kvalitu, aby se jak státní orgány, tak soukromé osoby mohly spolehnout, že závěry znaleckého posudku jsou správné, tedy založené na objektivních skutečnostech a provedené metodologicky správně. Jestliže znalec nepostupuje při zpracování posudku s odbornou péčí a v souladu se zavedenými odbornými postupy, jak je jeho povinností, ohrožuje právem chráněný zájem na řádném výkonu znalecké činnosti a nabourává důvěru ve znaleckou činnost jako takovou. V posuzovaném případě obviněný vyhotovil posudek bez náležité odborné péče, který je nepřezkoumatelný, a tudíž vyvolává důvodné pochybnosti o závěrech v posudku uvedených. Tím obviněný ohrozil zájem na řádném výkonu znalecké činnosti.50 Následkem protiprávního jednání bylo ohrožení majetkového práva na spravedlivé náhradě za majetkovou újmu vzniklou důsledkem odnětí vlastnického práva k pozemkům ve vyvlastňovacím řízení dle liniového zákona.51 Správní orgán nepřihlédl k žádné polehčující okolnosti ve smyslu § 39 zákona o odpovědnosti za přestupky. Správní orgán přihlédl k přitěžující okolnosti dle § 40 písm. b) zákona o odpovědnosti za přestupky spočívající v tom, že obviněný spáchal více přestupků při vyhotovení 3 znaleckých posudků ve vícečinném souběhu.52 K povaze podnikatelské činnosti obviněného správní orgán uvádí, že je od , datum, profesionálním soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a v oboru stavebnictví, odvětví stavby průmyslové. Znaleckou činnost vykonává za účelem podnikání a k této činnosti mu bylo uděleno státem garantované oprávnění. Z evidence znaleckých úkonů vyplývá, že obviněný v roce 2024 zpracoval 98 znaleckých posudků a za rok 2025 doposud zpracoval (k datu , datum, ) 77 posudků. Obviněný je tedy ve své činnosti aktivní a měl by znát předpisy upravující jeho činnost a tyto dodržovat.53 Správní orgán má za to, že pokuta ve výši 30 000 Kč, která představuje 6 % maximální zákonné sazby (zásadu asperační správní orgán nepoužil) a zároveň 62 % průměrné měsíční nominální mzdy stanovené Českým statistickým úřadem pro 3. čtvrtletí 2025 (48 295 Kč), tyto podmínky splňuje a je způsobilá splnit ve vztahu k obviněnému preventivní i represivní funkci, zároveň je též způsobilá splnit generálně preventivní funkci ve vztahu k ostatním dozorovaným subjektům. Při ukládání trestu správní orgán zohlednil skutečnost, že obviněný nebyl v minulosti ze strany ministerstva v souvislosti s výkonem znalecké činnosti trestán.54 Vzhledem ke skutečnosti, že výše uložené pokuty není s ohledem na ustálenou judikaturu soudů likvidační, správní orgán majetkové poměry obviněného nezjišťoval.

6. Náklady správního řízení55 Správní orgán podle § 95 odst. 1 zákona o odpovědnosti za přestupky ve spojení s § 79 odst. 5 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád a s § 6 odst. 1 vyhlášky č. 520/2005 Sb., o rozsahu hotových výdajů a ušlého výdělku, které správní orgán hradí jiným osobám, a o výši paušální částky nákladů řízení, uloží obviněnému, který byl uznán vinným, povinnost nahradit paušální částkou náklady řízení. Tato paušální částka činí 2 500 Kč.56 Vzhledem k tomu, že v řízení o přestupku byla obviněný uznána vinným, byla mu uložena povinnost nahradit paušální částkou 2 500 Kč náklady tohoto řízení.