1 C 112/2024 - 176

Rubrum

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Alešem Bambuškem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně], 286 01 Čáslav zastoupená advokátem Mgr. Janem Altem sídlem Havlíčkovo náměstí 512/16, 284 01 Kutná Hora - Vnitřní Město proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] 3. [Jméno žalované C], narozená [Datum narození žalované C] bytem [Adresa žalované C] všichni zastoupeni advokátkou Mgr. Ing. Janou Pekárkovou sídlem Pod Spravedlností 934, 156 00 Praha 5 - Zbraslav o nahrazení projevu vůle takto:

Výrok

I. Žalovaný 1) [Jméno žalované A], je povinen uzavřít s žalobkyní [Jméno žalobkyně] kupní smlouvu, která je součástí listiny Dohoda o vypořádání ze dne 18. 4. 2023 ve znění dodatku ze dne 21. 12. 2023, tak jak je specifikována (co do podstatných náležitostí kupní smlouvy) zejména v hlavičce Dohody a v jejích článcích 1.1, 2.4 (vyjma čl. 2.4.6), a která je nedílnou součástí tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v rozsahu, aby soud nahradil projev vůle žalovaného 2) [Jméno žalované A], žalované 3) [jméno FO], uzavřít kupní smlouvu, která je součástí listiny Dohoda o vypořádání ze dne 18. 4. 2023 ve znění dodatku ze dne 21. 12. 2023, tak jak je specifikována (co do podstatných náležitostí kupní smlouvy) zejména v hlavičce Dohody a v jejích článcích 1.1, 2.4 (včetně čl. 2.4.6).

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným 2) a 3) náhradu nákladů řízení v částce 18 964,75 Kč k rukám právní zástupkyně žalovaných, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný 1) [Jméno žalované A], je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 265 791,30 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala nahrazení vůle žalovaných soudním rozhodnutím ve věci kupní smlouvy na nemovité věci (dále specifikované pozemky), a to směrem k žalovanému 1), aby uzavřel kupní smlouvu (a smlouvu o úschově), tj. aby soud nahradil souhlasný projev žalovaného 1) k závazku převzít nemovité věci, poskytnout součinnost při zápisu vlastnického práva k nemovitým věcem do katastru nemovitostí a zaplatit cenu za tyto nemovité věci. Ve směru k žalovaným 2) a 3) se žalobkyně domáhala, aby soud nahradil jejich vůli uzavřít kupní smlouvu, tj. aby soud nahradil souhlasný projev obou žalovaných vzdát se jejich předkupního práva k nemovitým věcem (dále definovaným pozemkům). Žalobkyně v žalobě uvedla, že se žalovanými uzavřela v dubnu 2023 dohodu o vypořádání, která v sobě obsahovala (krom dalších ujednání) i smlouvu o budoucí smlouvě kupní a pravidla pro stanovení ceny prodávaných nemovitých věcí, neboť přímo na ceně se strany nedokázaly shodnout. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 31. 12. 2023, přičemž dodatkem strany prodloužili její trvání do 30. 6. 2024. V této dohodě se žalobkyně a žalovaný 1) dohodli, že každá ze stran předá druhé straně znalecký posudek vytvořený soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeným Ministerstvem spravedlnosti ČR, jímž bude stanovena obvyklá cena pozemků ve smyslu definice ustanovení § 2 zák. č. 151/1997 Sb. Dále jmenovitě vyloučili z vypracování znaleckého posudku [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]. [jméno FO] jako znalce, kteří již v minulosti pro některou ze stran či pro soud pozemky oceňovali. Kupní cena měla být stanovena jako aritmetický průměr takto stanovených cen. Pro případ, že by se popsaným způsobem zjištěné ceny lišily o více než 10 %, se strany zavázaly společně zadat za týchž podmínek vypracování třetího znaleckého posudku losem určeným znalcem, k čemuž došlo. Dle žalobkyně žalovaní nesouhlasili s cenou (resp. s posudkem), jež byla stanovena v posudku znalce [jméno FO]. [jméno FO], který byl vybrán žalobkyní (a současně ze srovnání cen bylo zřejmé, že se liší více jak o 10 %). Strany přistoupily k zadání třetího znaleckého posudku. Kupní cena pak měla být stanovena jako aritmetický průměr cen všech tří posudků. Žalobkyně vyzvala e-mailem ze dne 20. 2. 2024 prostřednictvím jejího právního zástupce žalované k uzavření kupní smlouvy s kupní cenou 7 635 000 Kč stanovenou dle dohody o vypořádání jako aritmetický průměr všech tří obstaraných znaleckých posudků, žalovaný 1) e-mailem ze dne 5. 3. 2024 sdělil žalobkyni, že se stanovenou cenou nesouhlasí, neboť má výhrady ke znaleckému posudku [jméno FO]. [jméno FO]. Zbylé žalované, kteří nereagovali na e-mail, žalobkyně vyzvala prostřednictvím jejího právního zástupce k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o úschově v souladu s ujednáním čl. 3.3 dohody o vypořádání.

2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili a neměli ji za důvodnou. Shodně se žalobkyní tvrdili, že dne 18. 4. 2023 s žalobkyní uzavřeli dohodu o vypořádaní a dne 21. 12. 2023 uzavřeli k dohodě dodatek. Součásti dohody (za splnění podmínek) bylo, že druhá smluvní strana je povinna uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě 15 dnů od obdržení výzvy. Dle žalovaných však nebyly splněny podmínky pro zaslání výzvy k uzavření kupní smlouvy na předmětné pozemky, protože žalobkyně nepředložila znalecký posudek, který by splňoval náležitosti, které měl znalecký posudek mít dle dohody. Nebyly tedy splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy. Dále se shodli se žalobkyní na tom, že způsob stanovení ceny předmětných pozemků odpovídal dohodě o vyrovnání. Žalovaní však sporovali následující: znalecký posudek předložený žalobkyní nesplňuje náležitosti při stanovení ceny obvyklé dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena v posudku je stanovena na základě realizovaných prodejů pozemků pro bydlení, navíc malé výměry, které se ale vždy prodávají výrazně dráž než pozemky průmyslové, anebo pozemků pro výrobu malých výměr, kde opět platí pravidlo, že malé pozemky se prodávají vždy za vyšší jednotkové ceny než pozemky velké výměry. V posudku není použit jediný relevantní prodej obdobných pozemků, rovněž není uvažován přístup přes cizí pozemky. Z tohoto tedy vyplývá, že obvyklá cena je v ocenění nesmyslná, evidentně nadhodnocená. Žalovaní dopisy ze dnů 3. 10. 2023 a 13. 5. 2024 upozornili žalobkyni na tyto skutečnosti a na to, že znalecký posudek předložený žalovanou není znaleckým posudek dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. Dále žalovaní uvedli, že na začátku roku 2022 soudní znalec [jméno FO]. [jméno FO] vypracoval pro žalovaného 2), žalovanou 3) a společnost [právnická osoba]., vyjádření ke znaleckému posudku [jméno FO]. [jméno FO], jehož předmětem bylo rovněž ocenění předmětných pozemků. V tomto vyjádření [jméno FO]. [jméno FO] ocenil předmětné Pozemky na naprosto odlišnou cenu, čímž porušil znalecký slib a zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, dle kterého je povinen vykonávat činnost s odbornou péčí, nezávisle, nestranně, což v tomto případě nebylo splněno (neboť pracoval pro obě strany sporu a pro každou z nich dospěl k odlišnému závěru). Žalovaní uzavřeli, že žádná ze stran tedy není povinna kupní smlouvu na předmětné pozemky uzavřít.

3. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí následujících pozemků (dále souhrnně jen „Pozemky“) zapsaných na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa]: - pozemku parc. č. [hodnota] ostatní plocha o evidované výměře 793 m2, - pozemku parc. č. [hodnota] ostatní plocha o evidované výměře 393 m2, - pozemku parc. č. [hodnota] ostatní plocha o evidované výměře 458 m2, - pozemku parc. č. [hodnota] ostatní plocha o evidované výměře 798 m2, - pozemku parc. č. [hodnota] ostatní plocha o evidované výměře 167 m2, - pozemku parc. č. [hodnota] ostatní plocha o evidované výměře 805 m2, - pozemku parc. č. [hodnota] ostatní plocha o evidované výměře 239 m2, - pozemku parc. č. St. [hodnota] zastavěná plocha a nádvoří o evidované výměře 2354 m2, - pozemku parc. č. St. [hodnota] zastavěná plocha a nádvoří o evidované výměře 281 m2 5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 4. 10. 2024 soud zjistil, že žalovaní 2) a 3) jsou podílovými spoluvlastníky (každý ) budovy bez čp./č.e. stojící na pozemku parc. č. st. [hodnota] a budovy bez čp./č.e stojící na pozemku parc. č. st. [hodnota] zapsaných na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa].

6. Z Dohody o vypořádání (dále jen „Dohoda“) ze dne 18. 4. 2023 uzavřené mezi žalobkyní a žalovanými [právnická osoba]), a společností [právnická osoba]., IČ [IČO], soud zjistil jednak z čl. 1 Dohody okolnosti dohody (legendu vztahů mezi stranami), z čl. 2.1 Dohody že žalobkyně se zavázala do 30. 6. 2023 předložit druhé straně znalecký posudek vytvořený soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti ČR, jímž bude stanovena obvyklá cena Pozemků ve smyslu definice ustanovení § 2 zák. č. 151/1997 Sb. (pozemky budou oceňovány, jakoby na nich nebyly cizí stavby), nesmí se jednat o soudního znalce, který již na ocenění těchto pozemků zpracoval znalecký posudek, tj. o [jméno FO]. Evu [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]. [jméno FO]. Dále, že [Jméno žalované A], [Jméno žalované C] a společnost [právnická osoba]., se dle čl. 2.2 zavázali k témuž z jejich strany. Dle čl. 2.3 při zjištění, že nižší z cen zjištěných znaleckými posudky bude činit méně jak 90 % vyšší ceny, bude losem určen třetí znalec, a to pouze ze znalců se sídlem v okresech [adresa]. Z čl. 2.4 Dohody soud zjistil vlastní znění smlouvy o smlouvě budoucí – kupní. Žalobkyně a žalovaný 1) se zavázali na výzvu kteréhokoliv z účastníků Dohody uzavřít kupní smlouvu, jejíž obsah je uveden v čl. 2.4.1 až 2.4.6 Dohody - prodávající bude žalobkyně (čl. 2.4.1); - kupujícím bude žalovaný 1) (čl. 2.4.2); - předmětem koupě budou Pozemky (čl. 2.4.3); - kupní cena bude stanovena jako aritmetický průměr mezi cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.1 a cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.2; v případě postupu dle čl. 2.3 bude cena určena jako aritmetický průměr mezi cenami stanovenými dle čl. 2.1 a 2.2 a 2.3 (čl. 2.4.4); - čl. 2.4.5 obsahuje ujednání o způsobu uhrazení ceny pomocí smlouvy o úschově a podrobnosti zápisu břemen a případně plomb, poznámek a upozornění do katastru nemovitostí; - žalovaný 2) a žalovaná 3) se vzdají oba svého předkupního práva k pozemkům, na nichž stojí stavby v jejich vlastnictví. V čl. 2.5 Dohody strany uzavřely, že žalobkyně a žalovaný 1) jsou oprávněni zaslat druhé straně výzvu k uzavření kupní smlouvy poté, kdy bude možné určit kupní cenu způsobem dle čl. 2.4.4 této dohody. Druhá smluvní strana je povinna kupní smlouvu uzavřít ve lhůtě 15 dnů od obdržení výzvy. V čl. 4.1 strany ujednaly, že dohoda končí dne 31. 12. 2023 v případě, že do tohoto dne nebudou účastníkům předloženy znalecké posudky, a ve zbylém rozsahu Dohody si strany ujednaly sice související pravidla, ale již nerozhodná pro posouzení nynější věci.

7. Z Dodatku k Dohodě o vypořádání ze dne 18. 4. 2023 (uzavření dodatku dne 21. 12. 2023) soud zjistil, že strany v zastoupení právními zástupci (zmocnění zástupců vyplývá z Dohody) tímto Dodatkem ujednaly jednak vypořádání, a jednak, že čl. 4.1 Dohody nově zní: Tato dohoda se skončí dne 30. 6. 2024 v případě, že do tohoto dne neučiní žádný z účastníků výzvu k uzavření kupní smlouvy dle čl. 2.5 této dohody.

8. Z korespondence mezi stranami (za období od 15. 2. 2023 do 2. 3. 2023) soud zjistil, že strany komunikovaly ohledně návrhu Dohody a jmenovitého vyloučení znalců při stanovení ceny Pozemků. Z komunikace ze dne 15. 9. 2023 soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně vyzval žalovaného 1), aby sdělil, zda mají strany přistoupit k volbě nového znalce nebo zdali se dohodnou na ceně Pozemků sami, na to dne 1. 10. 2023 žalovaný 1) odpověděl, že po konzultaci s jeho advokátkou teprve zašle jejich stanovisko. Z komunikace ze dne 4. 10. 2023 soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně zrekapituloval Dohodu, a to zejména ohledně způsobu stanovení ceny Pozemků, kdy žalobkyně nesouhlasí s cenou stanovenou posudkem [jméno FO]. [jméno FO] a žalovaný 1) nesouhlasil s cenou zjištěnou [jméno FO]. [jméno FO], nechť tedy žalovaný 1) celou věc uváží, zdali by se měl oslovit jiný, třetí znalec. Z komunikace ze dne 10. 10. 2023 soud zjistil, že žalovaný 1) uvedl, že chce vidět třetí posudek, vypracovaný znalcem určeným losem, na kterém se shodnou jako obě strany.

9. Z komunikace právních zástupců stran ze dne 22. 12. 2023 soud zjistil, že se strany domlouvaly na sepsání dodatku k Dohodě.

10. Z komunikace ze dne 20. 2. 2024 mezi právními zástupci stran soud zjistil, že dne 20. 2. 2024 právní zástupce žalobkyně vyzval žalovaného 1) prostřednictvím jeho advokátky k uzavření kupní smlouvy. Z komunikace ze dne 5. 3. 2024 soud zjistil, že advokátka žalovaného 1) odpověděla, že ten je v zahraničí, po návratu, že se ozve; žalovaný 1) informoval advokáta žalobkyně dne 5. 3. 2024, že souhlasí s tím, aby směřovali k podpisu kupní smlouvy, ale také uvedl, že má problém s vypočítanou výší kupní smlouvy, konkrétně, že posudek pana [jméno FO]. [jméno FO] vykazuje natolik závažné chyby, že ho nelze pro stanovení kupní ceny použít. Žalovaný 1) navrhl použít nezávislý posudek paní [jméno FO], na které se obě strany shodly losem a kde je cena stanovena na 6 530 000 Kč s tím, že je možnost počkat na výsledek prošetření posudku pana [jméno FO] Ministerstvem spravedlnosti. Právní zástupce žalobkyně dne 6. 3. 2024 na to odpověděl, že strany Dohody (ohledně stanovení cena Pozemků) postupovaly podle tam uvedeného způsobu až do vypracování třetího posudku paní [jméno FO]. Vyčíslená cena je plně v souladu s uzavřenou smlouvou o smlouvě budoucí (pozn. soudu, jde o aritmetický průměr cen všech tří posudků). Právní zástupce žalobkyně vyzval všechny zúčastněné k uzavření smlouvy.

11. Soud zjistil, že dne 18. 3. 2024 právní zástupce žalobkyně vyzval strany Dohody k uzavření kupní smlouvy, a to ve výši ceny Pozemků stanovených jako aritmetický průměr cen stanovených ve třech zadaných posudcích (i tuto skutečnost učinily strany nespornou, byť v dokladu o odeslání datové zprávy s předmětem: [jméno FO]-výzva k uzavření kupní smlouvy, je datum dodání zprávy 11. 3. 2024).

12. Soud zjistil, že 22. 3. 2024 právní zástupkyně žalovaných vytkla, že se strany dohodly, že znalec, který již na ocenění Pozemků zpracoval znalecký posudek, nesmí vypracovat znalecký posudek dle Dohody, přičemž [jméno FO]. [jméno FO] vypracoval vyjádření k posudku [jméno FO] k ocenění Pozemků (zhotovovaného dříve pro žalované), o čemž žalovaní informovali žalobkyni dopisem i při osobním jednání.

13. Z předžalobní výzvy ze dne 3. 5. 2024 soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalované k uzavření smlouvy do 17. 5. 2024, jinak podá žalobu na nahrazení projevu vůle. Z odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 13. 5. 2024 soud zjistil, že právní zástupkyně žalovaných uvedla, že žalovaní zastávají názor, že nejsou splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy právě pro vady znaleckého posudku vytvořeného [jméno FO]. [jméno FO], čímž bez předložení nového znaleckého posudku nejsou splněny podmínky pro uzavření kupní smlouvy, a konečně, že žalovaní jsou připraveni uzavřít se žalobkyní kupní smlouvu na Pozemky za kupní cenu 6 530 000 Kč.

14. Ze znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO] ze dne 26. 6. 2023 (číslo položky 2351) soud zjistil, že byl znalci zadán úkol: jaká je obvyklá cena pozemků st. [hodnota], st. [hodnota] a dále č. [hodnota] č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota] a č. [hodnota] evidovaných na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], podle uzavřené Dohody o vypořádání, jejíž kopie je v celém rozsahu připojena jako PŘÍLOHA č. [hodnota] tohoto posudku. V posudku byl dále uveden: Účel znaleckého posudku, a to, že znalecký posudek obvyklé ceny pozemků (již výše individualizovaných) bude využit pro vyhodnocení ve smyslu bodů č. 2.1, č. 2.2 a popřípadě i bodu 2.3 uzavřené Dohody o vypořádání. Skutečnost, že znalec [jméno FO]. [jméno FO] je soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeným [právnická osoba] (jak vyžadovala Dohoda), bylo mezi stranami nesporné a soud tuto skutečnost vzal za svá skutková zjištění. Součástí znaleckého posudku byla Znalecká doložka. Z bodu 4 znaleckého posudku (vlastní posudek) soud zjistil, že znalec uvedl, že ocenění bylo prováděno podle zákona č. 151/1997 Sb., a že obvyklá cena byla stanovena na 12 288 000 Kč.

15. Soud nevyhověl návrhu žalovaných, aby soud zadal přezkumný znalecký posudek, kterým by byl přezkoumán znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO], neboť tento důkaz [o případných obsahových vadách znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO]] byl nadbytečný pro závěr soudu o tom, zda byla naplněna Dohoda mezi stranami, či nikoliv.

16. Soud neprováděl důkazy předložené právní zástupkyní žalovaných: korespondenci mezi [Jméno žalované A], panem [jméno] a paní [jméno FO] a odborný posudek o ceně předmětných nemovitých věcí ze dne 31. 7. 2023, pro nadbytečnost, stejně tak důkaz listinou: Přehled ocenění pozemků v areálu [adresa]/[adresa]. Soud neprováděl dokazování komunikací mezi panem Novákem a žalovaným 1) ze dne 20. 7. 2023) ohledně vypracování zhodnocení dvou znaleckých posudků, a to pro nadbytečnost. Soud pro nadbytečnost neprováděl dokazování listinou: Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí. Soud pro nadbytečnost neprováděl dokazovaní listinou Smlouva o úschově a dále dokazování (co do výše ceny) znaleckými posudky [právnická osoba] ([jméno FO]. [jméno FO]) a znalkyně [jméno FO]. [jméno FO], neboť jak tam uváděná ocenění nebyla mezi stranami sporná, tak ani zahrnutí těchto cen do výpočtu aritmetického průměru cen všech tří posudků. Soud též neprováděl dokazování znaleckým posudkem [jméno FO]. [jméno FO] ze dne 19. 9. 2021, a Odborným posudkem o ceně nemovitých věcí (zhotovitel [jméno FO]. [jméno FO]) ze dne 30. 7. 2023, též pro nadbytečnost.

17. Soud učinil závěr o pro rozhodnutí rozhodném skutkovém stavu věci:

18. Žalobkyně a žalovaní uzavřeli dne 18. 4. 2023 Dohodu, ve které si mimo jiné žalobkyně a žalovaný 1) ujednali podmínky pro možné budoucí uzavření kupní smlouvy týkající se Pozemků, zejména způsob stanovení kupní ceny Pozemků. Dodatkem byla Dohoda prodloužena do 30. 6. 2024. Konkrétně se strany Dohody zavázaly, že na výzvu kteréhokoliv z účastníků Dohody uzavřou do 15 dnů od výzvy kupní smlouvu, prodávající bude žalobkyně, kupujícím bude žalovaný 1), předmětem koupě budou Pozemky, kupní cena bude stanovena jako aritmetický průměr mezi cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.1 (znalec [jméno FO]. [jméno FO]) a cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.2 ([právnická osoba].) Dohody; pokud nastane situace, že rozdíl cen dle prvních dvou posudků bude více jak 10 %, bude cena určena jako aritmetický průměr mezi cenami stanovenými dle tří posudků (třetí posudek vypracovala znalkyně [jméno FO]. [jméno FO]); povinnosti stran ohledně zadávání znaleckých posudků byly stanoveny stejně pro obě strany kupní smlouvy, a to tak, že jedna strana předloží druhé straně znalecký posudek vytvořený soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeným Ministerstvem spravedlnosti ČR, jímž bude stanovena obvyklá cena Pozemků ve smyslu definice ustanovení § 2 zák. č. 151/1997 Sb. (pozemky budou oceňovány, jakoby na nich nebyly cizí stavby), nesmí se jednat o soudního znalce, který již na ocenění těchto pozemků zpracoval znalecký posudek, tj. o [jméno FO]. Evu [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]. [jméno FO]. Žalobkyně předložila znalecký posudek vytvořený [jméno FO]. [jméno FO], soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeným [právnická osoba]. Znalecký úkol zněl: jaká je obvyklá cena pozemků st. [hodnota] st. [hodnota] a dále č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota], č. [hodnota] a č. [hodnota] evidovaných na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], podle uzavřené Dohody o vypořádání, jejíž kopie je v celém rozsahu připojena jako PŘÍLOHA č. 1 tohoto posudku. Současně v Dohodě bylo ujednáno, že kupní smlouva, jež má být uzavřena mezi žalobkyní a žalovaným 1), bude obsahovat závazek žalovaných 2) a 3), že se vzdají oba svého předkupního práva k pozemkům, na nichž stojí stavby v jejich vlastnictví. Stranami byly předloženy tři znalecké posudky a každý z posudků stanovil (rozdílnou) cenu Pozemků. Žalobkyně vyzvala žalovaného 1) dnem 20. 2. 2024 k uzavření kupní smlouvy za cenu, jež odpovídala aritmetickému průměru cen stanovených všemi třemi znaleckými posudky. Dne 3. 5. 2024 vyzvala žalobkyně žalované předžalobní výzvou k uzavření kupní smlouvy, žalovaní v odpovědi ze dne 13. 5. 2024 uzavření kupní smlouvy odmítli. Do dne rozhodnutí soudu kupní smlouva uzavřena nebyla.

19. Soud věc právně posoudil následovně:

20. Podle § 161 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, pravomocné rozsudky ukládající prohlášení vůle nahrazují toto prohlášení.

21. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

22. Podle § 2080 o. z. kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.

23. Podle § 2128 odst. 1 věty první o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560; dle § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

24. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

25. Podle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

26. Podle § 1788 odst. 1 o. z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

27. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

28. Podle § 556 o. z. odst. 1 co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen; odst. 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

29. Podle § 3056 odst. 1 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

30. Podle § 1 odst. 3 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích (dále jen „ZoZN), znalec je povinen vykonávat znaleckou činnost pouze v oboru a odvětví a případně specializaci, pro které má oprávnění vykonávat znaleckou činnost, s odbornou péčí, nezávisle, nestranně a ve sjednané nebo stanovené době.

31. Podle § 2 odst. 1 ZoZN k výkonu znalecké činnosti jsou oprávněni znalci, znalecké kanceláře a znalecké ústavy.

32. Podle § 5 odst. 2 ZoZN slib znalce zní: "Slibuji, že při své znalecké činnosti budu dodržovat právní předpisy, že znaleckou činnost budu vykonávat podle svého nejlepšího vědomí a svědomí, nezávisle a nestranně, že budu plně využívat všech svých znalostí a dbát o jejich rozvoj a že zachovám mlčenlivost o skutečnostech, o nichž jsem se při výkonu znalecké činnosti dozvěděl." 33. Podle § 21 odst. 1 ZoZN znalec je povinen nahradit újmu, kterou způsobil v souvislosti s výkonem znalecké činnosti; odst. 2 znalec se odpovědnosti zprostí, prokáže-li, že újmě nemohlo být zabráněno ani při vynaložení veškerého úsilí, které lze na něm požadovat.

34. Podle § 39 odst. 1 písm. b) Znalec, znalecká kancelář nebo znalecký ústav se dopustí přestupku tím, že v rozporu s § 1 odst. 3 nebo 4 nevykoná znaleckou činnost s odbornou péčí, nezávisle, nestranně, ve sjednané nebo stanovené době nebo osobně.

35. Podle § 41 odst. 1 písm. b) ZoZN jiná osoba než znalec, znalecká kancelář nebo znalecký ústav se dopustí přestupku tím, že neoprávněně vykoná znaleckou činnost.

36. Podle § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.

37. Soud se zabýval jak otázkou vzdání se předkupního práva žalovanými 2) a 3) k pozemkům parc. č. st. [hodnota] a parc. č. st. [hodnota] zapsaných na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa], tak i výkladem ujednání (právního jednání stran) obsažených v Dohodě, a to těch, která byla dotčena žalobou na nahrazení projevu vůle stran kupní smlouvy (resp. z hlediska povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu na výzvu žalobkyně).

38. V rozsahu vzdání se zákonného předkupního práva soud uzavřel, že nelze nahradit projev vůle žalovaných 2) a 3), tj. že dle čl. 2.4.6 Dohody „se vzdají oba svého předkupního práva k pozemkům, na nichž stojí stavby v jejich vlastnictví“. Soud by nahrazením vůle žalovaných oprávnil jednání žalovaných [resp. žalobkyně a žalovaného 1), kteří měli uzavřít kupní smlouvu výlučně], přičemž k takovému jednání se ex lege podle § 3056 odst. 1 věty poslední o. z. nepřihlíží. Pokud se tedy k takovému jednání nemá přihlížet, nelze jej ani soudem aprobovat rozsudkem o nahrazení projevu vůle stran. Soud vyšel při svém závěru i z úvahy, že jde o (vzájemné) právo věcné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2022, sp. zn. 25 Cdo 3302/2021, uveřejněný pod číslem 27/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), váznoucí na samostatných věcech v právním smyslu [zde na předmětných budovách ve vlastnictví žalovaných 2) a 3)]. Tomu pak odpovídá i povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, která dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým ve smyslu § 2143 o. z. Soud tedy v tomto rozsahu žalobu zamítl. Na možnosti uzavřít kupní smlouvu však eliminace tohoto dílčího ustanovení Dohody sama o sobě nemá vliv.

39. Soud učinil výklad právních jednání stran obsažených v Dohodě a dospěl k závěru, že lze žalobě na nahrazení vůle žalovaného 1), tedy co do uzavření kupní smlouvy k Pozemkům ze strany žalovaného 1), vyhovět. Celková argumentace žalovaného 1), že se žalobě vyhovět nemá, stála na tvrzené skutečnosti, že znalecký posudek [jméno FO]. [jméno FO] ze dne 26. 6. 2023 (číslo položky [hodnota]) má natolik závažné vady (jež se projevily ve výsledné „neodpovídající/nesprávné“ obvyklé ceně Pozemků), pro které nedošlo ke splnění závazku žalobkyně z Dohody, tj. závazku, že zajistí vyhotovení znaleckého posudku pro stanovení obvyklé ceny dle čl. 2.

1. Dohody.

40. Soud však argumentaci žalovaného 1 nepřisvědčil. Byť žalovaný 1) argumentoval jeho zjištěními skutkové povahy (vadami znaleckého posudku), žaloba byla postavena na tom, zda byly naplněny podmínky Dohody mezi stranami. Je tedy otázkou, zda si strany domluvily i pravidla, jak postupovat, pokud jedné ze stran znalecký posudek (jeho správnost či výsledná cena) nebudou vyhovovat. Strany Dohody si domluvily tento postup: a. Každá ze stran Dohody předloží druhé straně znalecký posudek vytvořený soudním znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, zapsaným v seznamu znalců vedeným [právnická osoba], jímž bude stanovena obvyklá cena Pozemků ve smyslu definice ustanovení § 2 zák. č. 151/1997 Sb. (pozemky budou oceňovány, jakoby na nich nebyly cizí stavby), nesmí se jednat o soudního znalce, který již na ocenění těchto pozemků zpracoval znalecký posudek, tj. o [jméno FO]. [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]. [jméno FO]; b. kupní cena Pozemků bude stanovena jako aritmetický průměr mezi cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.1 a cenou stanovenou znaleckým posudkem dle čl. 2.2 Dohody; v případě postupu dle čl. 2.3 bude cena určena jako aritmetický průměr mezi cenami stanovenými dle čl. 2.1 a 2.2 a 2.3; jinak řečeno, pokud se budou první dva posudky lišit v obvyklé ceně o 10 % strany zadají třetí posudek, přičemž poté všechny ceny vstoupí do výpočtu výsledné ceny pomocí aritmetického průměru všech tří obvyklých cen; c. znalecký posudek by neměl vypracovat znalec, který již k předmětným Pozemkům znalecký posudek již dříve vypracoval.

41. Žalobkyně ani žalovaný 1) si však v Dohodě neujednali, jak budou postupovat, pokud bude jedna ze stran zpochybňovat věcnou správnost znaleckého posudku, jen si dojednali řešení situace, pokud se budou výsledné ceny prvních dvou posudků kvalifikovaně lišit ve výši obvyklé ceny (bez ohledu na to, proč se tak liší). V takovém případě je rozhodnou skutečností pro věc samu nikoliv vadnost či správnost znaleckého posudku, ale to, co si ve skutečnosti strany domluvily. Pokud Dohoda stála na stručných závazcích [viz body a, b, c)] a žalovaný ve své obraně ani nijak netvrdil, že by se v době před sjednáním Dohody úmysly stran ubíraly úvahami, co činit, pokud bude mít jedna strana výhrady ke kvalitě postupu znalce či správnosti jeho postupu, nelze dovodit, že byl úmysl stran Dohody, aby (v tomto případě) žalobkyně odpovídala za kvalitu znaleckého posudku (ve smyslu smluvní odpovědnosti za její závazek předložit znalecký posudek dle čl. 2.1 Dohody).

42. Soud tak nepřisvědčil argumentaci žalovaného 1), aby se výklad ujednání Dohody ubíral až ke smluvní odpovědnosti žalobkyně za správnost a bezvadnost provedení znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO]. Jednak to z Dohody nevyplývá z jejího jazykového znění, ale ani výkladem a z (ne)tvrzené praxe stran. Z ustanovení Dohody vyplývá, že žalobkyně měla předložit druhé straně znalecký posudek … jímž bude stanovena obvyklá cena Pozemků ve smyslu definice ustanovení § 2 zák. č. 151/1997 Sb. Tedy jinými slovy, žalobkyně mohla ovlivnit obsah znaleckého posudku jen do míry správného zadání znaleckého úkolu znalci, dále již její smluvní závazek z Dohody (a odpovědnost za jeho splnění) nesahal, a ani nemohl. Z ustanovení zákona o znalcích (viz výše) totiž vyplývá, že nezákonné zasahování do nezávislé a nestranné činnosti znalce při výkonu znalecké činnosti ze strany třetích osob je kvalifikováno jako přestupek [přičemž nelze požadovat v tomto případě smluvní odpovědnost za odbornou správnost posudku po třetí osobě (zde žalobkyni), které zákon ani nedovoluje výkon znalecké činnosti ovlivňovat (narušovat nestrannost a nezávislost postupu znalce)]. Již jen nad rámec řečeného soud dodává, že znalec je ze své znalecké činnosti sám odpovědný za případnou škodu (újmu). Z tohoto důvodu se soud ani nezbýval správností znaleckého posudku [jméno FO]. [jméno FO] jako takového a v tomto směru měl dokazování za nadbytečné.

43. Soud tedy vyhověl žalobě co do nároku na nahrazení projevu vůle žalovaného 1 uzavřít kupní smlouvu na Pozemky se žalobkyní (vyjma ustanovení 2.4.6 Dohody), neboť neshledal k takovému závěru překážku, a to ani z hlediska běhu lhůty. Pokud jde o náležitosti kupní smlouvy, soud ani zde neshledal překážku k nahrazení projevu vůle, neboť smluvní ujednání zakotvená v Dohodě splňují smluvní typ kupní smlouvy (koupě nemovité věci) ve svých podstatných náležitostech (identifikace smluvních stran a předmětu koupě, stanovení způsobu určení ceny Pozemků, závazek k zaplacení ceny, závazky k umožnění převodu vlastnického práva a k převzetí věci, písemná forma kupní smlouvy).

44. Soud při rozhodování o náhradě nákladů řízení žalovaným 2) a 3) vyšel z tarifní hodnoty dle § 9 odst. 3 písm. b) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), neboť má za to, že právo „vzdát se zákonného předkupního práva“ (přičemž ke vzdání se dle zákona ani nemá přihlížet), je neocenitelným předmětem právního jednání ve smyslu § 9 odst. 3 písm. b) a. t.; [již zde je třeba zdůraznit, že žaloba se žalovaných 2) a 3) dotýkala nikoli v rozsahu kupní smlouvy (tj. nikoli co do ceny Pozemků), ale jen co do nakládání s právem předkupním].

45. Ve sporu dále nešlo ani o existenci zákonného předkupního práva jako takového, ale o nahrazení projevu vůle (právního jednání), jehož předmětem mělo být „právo“ vzdát se zákonného předkupního práva. Proto o náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem III podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovaným 2) a 3), jenž byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 18 964,75 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. b), § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 000 Kč za každý ze čtyř úkonů (jde o částku sníženou dle § 12 odst. 4 a. t. v konečném výpočtu vynásobenou 2x za dvě osoby/účastníky) uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast na jednání dne 4. 10. 2024 přesahující dvě hodiny) včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 4. 10. 2024 náhrada 1 764,75 Kč za 152 ujetých km v částce 1 164,75 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5,4 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t.

46. Soud nepřiznal žalovaným 2) a 3) právo na náhradu nákladů řízení za úkon právní služby spočívající v sepisu odpovědi na předžalobní výzvu, neboť obsahem této odpovědi byla jen obrana týkající se žalovaného 1) a jeho případné povinnosti uzavřít kupní smlouvu, včetně argumentace založené na vadnosti posudku [jméno FO]. [jméno FO]. Z obsahu odpovědi se nepodává, že by se vůbec týkala sporu o vzdání se předkupního práva. Z tohoto pohledu (v tomto rozsahu) je vyúčtování (nahrazení) hodnoty úkonu právní služby nedůvodné.

47. Oproti tomu soud při rozhodování o náhradě nákladů řízení žalobkyni vyšel při stanovování tarifní hodnoty z § 8 odst. 1 a. t., neboť má za to, že právní služba advokáta žalobkyně se týkala věci ocenitelné, přičemž lze vyjít z ceny Pozemků (šlo o nárok na nahrazení vůle vedoucí k uzavření kupní smlouvy týkající se Pozemků, jejichž cena byla známa bez nepoměrných obtíží na základě aritmetického průměru cen tří provedených znaleckých posudků vyplývající z ujednání stran) v jejíž výši byla žalobkyně úspěšná a tato cena existovala i v době započetí úkonů právní služby. Potud lze o věci/právu uvažovat jako o ocenitelné/m bez nepoměrných obtíží. Konečně tím je vysvětlen i důvodný rozdílný výsledek při stanovování tarifních hodnot na obou účastnických stranách.

48. Z výše uvedených důvodů soud přiznal žalobkyni, jež byla v řízení [v tomto rozsahu vůči žalovanému 1)] zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 265 791,30 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč (náhrada za poplatek u nemovitých věcí dotčených úspěchem) a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 7 635 000 Kč sestávající z částky 38 860 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, účast na jednání dne 4. 10. 2024 přesahující dvě hodiny) a z částky 19 430 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (účast na jednání, při kterém byl vyhlášen rozsudek) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 215 530 Kč ve výši 45 261,30 Kč.

49. Soud nepřiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení za úkon právní služby spočívající v sepisu repliky k vyjádření žalobkyně, neboť tento úkon neměl za účelný. Soud si tuto repliku nevyžádal, ani nešlo o procesní úkon (úkon právní služby) nezbytný, jež by se nedal soudu přednést při nařízeném jednání.

Poučení