10 C 107/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno – Smíchov zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 48 400 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky 48 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od 3.6.2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám jejího právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 20 328 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 14.4.2023 po žalované domáhala zaplacení částky 48 400 Kč s příslušenstvím s tím, že mezi žalobkyní a žalovanou (resp. její právní předchůdkyní – společností , Anonymizováno, ) byla dne 18. 6. 2018 uzavřena zprostředkovatelská smlouva. Na základě této smlouvy byla žalobkyně oprávněna vyvíjet po dobu neurčitou zprostředkovatelskou činnost, jejíž cílem bylo obstarání příležitosti pro žalovanou k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, přičemž předmětem této smlouvy měla být jednotka č. , Anonymizováno, , jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro hlavní město , adresa, na LV č. , hodnota, pro k.ú. , Anonymizováno, , obec , adresa, . Žalobkyně následně v souladu s uzavřenou smlouvou vyhledala pro žalovanou zájemkyni o koupi – paní , tituly před jménem, , jméno FO, (dále jen ,,zájemkyně“), se kterou žalovaná uzavřela dne 30. 10. 2018 kupní smlouvu, na základě které byl na zájemkyni převeden podíl žalované na jednotce, se kterým je spojeno výlučné právo užívání nebytových prostor nacházejících se v budově. Následně se žalobkyně dozvěděla, že mezi žalovanou a zájemkyní došlo dne 16. 4. 2020 k uzavření další kupní smlouvy, na základě které zájemkyně nabyla podíl ve výši id. , Anonymizováno, na jednotce, v důsledku čehož jí vzniklo právo výlučně užívat garážové stání č. , hodnota, . Při realizaci prodeje žalovaná žalobkyni záměrně obešla a o uzavření smlouvy ji neinformovala. Vzhledem k tomu, že zájemkyně je osobou vyhledanou žalobkyní v rámci uzavřené zprostředkovatelské smlouvy, náleží žalobkyni i z druhé uzavřené smlouvy provize. V době realizace prodeje požadovala žalovaná za jedno parkovací stání nabídkovou cenu ve výši 1 000 000 Kč. V kupní smlouvě je ale uvedena cena 200 000 Kč, kterou žalobkyně považuje za fiktivní a zcela účelově sjednanou bez ohledu na skutečnou cenu převáděného podílu tak, aby bylo možné žalobkyni při tomto prodeji obejít a snížit její nárok na zprostředkovatelskou provizi. Podle odst. 3 zprostředkovatelské smlouvy je provize splatná nejpozději ve lhůtě 15 dnů od zápisu vlastnického práva k příslušné nemovitosti do katastru nemovitostí. K předmětnému vkladu došlo dne 18. 5. 2020 a splatnost provize tedy nastala 2. 6. 2020. Žalovaná ani přes výzvu z požadované provize neuhradila žalobkyni ničeho.

2. Žalobkyně se proto po žalované domáhala zaplacení částky 48 400 Kč s příslušenstvím.

3. Žalovaná v následném vyjádření nárok žalobkyně zcela neuznala. Uvedla, že žalobkyni nárok na zprostředkovatelskou provizi nevznikl, když žalobkyně uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu s právní předchůdkyní žalované (společnost , Anonymizováno, .) dne 18. 6. 2018 a předmětem této smlouvy bylo obstarat pro žalovanou příležitost uzavřít kupní smlouvu nebo budoucí kupní smlouvu k jednotce č. , Anonymizováno, – nebytový prostor nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, stojící na pozemku p.č. , hodnota, , zapsáno v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro hlavní město , adresa, na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Žalovaná jako prodávající uzavřela dne 16. 4. 2020 kupní smlouvu se zájemkyní jako kupující. Předmětem této druhé kupní smlouvy byl spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, na předmětném nebytovém prostoru, a to za kupní cenu ve výši 200 000 Kč. Dále žalovaná uvedla, že o účelovou či fiktivní cenu se nejedná. Kupní smlouva byla totiž uzavřena v souvislosti s uzavřením dohody o narovnání mezi zájemkyní a společnostmi , Anonymizováno, . a , Anonymizováno, . jako prodávajícími jednotky č. , Anonymizováno, , která byla uzavřena taktéž 16. 4. 2020. Obě společnosti se s žalovanou v rámci fúze následně sloučily. Dohoda o narovnání byla uzavřena v rámci řešení nároků zájemkyně z vad bytu, který zájemkyně koupila kupní smlouvou ze dne 30. 10. 2018, proto jí byl spoluvlastnický podíl prodán za zvýhodněnou cenu. Kupní smlouva ze dne 16. 4. 2020 proto nebyla uzavřena v důsledku jakékoliv činnosti žalované na základě zprostředkovatelské smlouvy. Zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena jako nevýhradní, žalobkyni proto nevzniká nárok na provizi automaticky. Vzhledem k tomu, že se žalobkyně o převodu podílu na nebytovém prostoru dozvěděla až následně, což uvádí i v žalobě, je zřejmé, že k uzavření druhé kupní smlouvy nijak nepřispěla. Dle žalované je dalším důvodem, proč žalobkyni provize nenáleží, neurčitost ujednání zprostředkovatelské smlouvy, když tato v čl. 1.3. uvádí, že předmětem zprostředkování má být podíl 1/100 na nebytovém prostoru a kupní smlouvou ze dne 16. 4. 2020 byl zájemkyni převáděn podíl o velikosti 5/300, tedy menší. Žalovaná dále namítala, že žalobkyně předžalobní výzvu odeslala dne 9. 4. 2023, tedy o velikonoční neděli, proto byla doručena právnímu zástupci žalované až v úterý po Velikonocích dne 11. 4. 2023. Žalobkyně následně podala návrh na vydání elektronického platebního rozkazu již dne 14. 4. 2023, tedy pouhých pět dní po odeslání.

4. Z uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.

5. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (§ 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o. s. ř.“, ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (§ 120 odst. 3 věta prvá o. s. ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

6. Za použití § 132 o. s. ř. soud učinil tento závěr o skutkovém stavu:

7. Žalobkyně, jako zprostředkovatel, se smlouvou o zprostředkování uzavřené dne 18. 6. 2018 s právní předchůdkyní žalované – společností , Anonymizováno, zavázala, že pro žalovanou, resp. její právní předchůdkyni, jako klienta, bude vyvíjet činnost směřující k obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí smlouvě kupní. Klient se za toto zprostředkování zavázal zaplatit žalobkyni provizi ve výši 4 % z celkové prodejní ceny, přičemž právo na provizi vzniká, pokud se zprostředkovatel jakýmkoliv způsobem přičiní k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná byla výlučným vlastníkem nebytového prostoru č. , Anonymizováno, , ke kterému náleží 3 sklepy a 14 garážových státní, nacházející se v budově č.p. 1664 na adrese , adresa, , na pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, zapsáno v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro hlavní město , adresa, na LV č. , hodnota, pro k.ú. , Anonymizováno, , obec , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, jednalo se o zastoupení nevýhradní a předmětem zprostředkování byl podíl o velikosti 1/100 (prokázáno smlouvou o zprostředkování ze dne 18. 6. 2018).

8. Dne 30. 10. 2018 došlo k uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou a zájemkyní, jejímž předmětem byl spoluvlastnický podíl ve výši id. , Anonymizováno, na jednotce č. , Anonymizováno, , jiný nebytový prostor, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, a spoluvlastnický podíl ve výši , adresa, /, Anonymizováno, na společných částech budovy a na pozemku (prokázáno kupní smlouvou ze dne 30. 10. 2018).

9. Mezi zájemkyní a společnostmi , Anonymizováno, . a , Anonymizováno, . došlo dne 30. 10. 2018 k uzavření smlouvy o koupi nemovitosti, jejímž předmětem byla koupě spoluvlastnického podílu o velikosti ½ jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , hodnota, a spoluvlastnického podílu ve výši , adresa, na společných částech budovy. Následně došlo k uzavření dohody o narovnání, přestože se strany neshodly, zda předmět koupě trpí vadami. V dohodě o narovnání bylo sjednáno, že žalovaná převede do vlastnictví zájemkyně spoluvlastnický podíl za zvýhodněnou kupní cenu (prokázáno smlouvou o koupi nemovitosti a dohodou o narovnání ze dne 16. 4. 2020).

10. Žalovaná převedla dne 16. 4. 2020 na základě kupní smlouvy na zájemkyni spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, , kdy předmětem koupě byl spoluvlastnický podíl o velikosti id. , Anonymizováno, na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech budovy. Zájemkyně za předmět koupě zaplatila zvýhodněnou kupní cenu ve výši 200 000 Kč (prokázáno kupní smlouvou ze dne 16. 4. 2020).

11. Žalobkyně se o kupní smlouvě ze dne 16. 4. 2020 dozvěděla až po jejím uzavření z výpisu z katastru nemovitostí (prokázáno návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 14. 4. 2023).

12. Z ostatních předložených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. Návrh žalobkyně na provedení důkazů týkajících se uzavření smlouvy s panem Kriklanem soud zamítl pro nadbytečnost, když tento důkaz nemá s projednávanou věcí žádnou souvislost. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ust. § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

13. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

14. Žalobkyně jako zprostředkovatel a žalovaná jako klient uzavřely smlouvu o zprostředkování dle § 2445 an. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen ,,o. z.“), jejímž předmětem bylo obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy nebo budoucí smlouvy kupní a ve které si sjednaly provizi za zprostředkování ve výši 4 % z celkové ceny předmětu koupě. Předmětem kupní smlouvy byl nebytový prostor č. , Anonymizováno, – nebytový prostor nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, stojící na pozemku p.č. , hodnota, , zapsáno v katastru nemovitostí vedeném KÚ pro hlavní město , adresa, na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Žalobkyně zprostředkovala pro žalovanou uzavření kupní smlouvy se zájemkyní dne 30. 10. 2018, za kterou žalobkyně inkasovala v souladu s uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvou provizi. Následně uzavřela žalovaná se zájemkyní dne 16. 4. 2020 druhou kupní smlouvu, na základě které na zájemkyni převedla spoluvlastnický podíl o velikosti id. 29/75 na nebytové jednotce č. , Anonymizováno, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. , Anonymizováno, na společných částech budovy. K převedení vlastnictví došlo za zvýhodněnou kupní cenu, protože byla kupní smlouva uzavřena v důsledku dohody o narovnání ze dne 16. 4. 2020, která byla uzavřena z důvodu vad na předmětu koupě ze smlouvy o koupi nemovitosti uzavřené dne 30. 10. 2018 mezi zájemkyní a společnostmi , Anonymizováno, . a , Anonymizováno, . K uzavření této druhé kupní smlouvy žalobkyně nijak nepřispěla, když nevyvíjela žádnou zprostředkovatelskou činnost k uzavření této smlouvy, o jejímž uzavření se dozvěděla až posléze z výpisu z katastru nemovitostí.

15. Žalobkyně namítala, že jí žalovaná v rozporu s čl. 5.2 zprostředkovatelské smlouvy neoznámila úmysl uzavřít se zájemkyní druhou kupní smlouvu, to ovšem pouze potvrzuje skutečnost, že k jejímu uzavření nevyvinula žádnou zprostředkovatelskou činnost. Pro nárok na zaplacení provize je přitom smlouva jen základním předpokladem, a dále musí nastoupit další skutečnost, a to zejména uzavření smlouvy s třetí osobu činností zprostředkovatele (srovnej Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2011, sp. zn. 23 Cdo 856/2010). Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil. Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 - 880 Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, str. 2284 a n., Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2010, sp. zn. 33 Cdo 3900/2008). Mezi činností zprostředkovatele a uzavřením smlouvy musí existovat příčinná souvislost, která v tomto případě absentuje, když žalobkyně o uzavření předmětné smlouvy ani nevěděla.

16. Na základě uvedeného soud uzavírá, že žalobkyni nárok na provizi nevnikl, když druhá kupní smlouva byla uzavřena téměř dva roky po uzavření zprostředkované smlouvy, jejím předmětem byl jiný spoluvlastnický podíl, žalobkyně se na uzavření druhé kupní smlouvy ničím nepodílela, když o jejím uzavření ani nevěděla. Nadto byla druhá kupní smlouva uzavřena v souvislosti s náhradou vad předmětu jiné kupní smlouvy, kdy byl tento převod spoluvlastnického podílu součástí dohody o narovnání, na jejímž uzavření též žalobkyně neměla žádný podíl.

17. Z výše uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že žaloba je zcela nedůvodná, a proto ji zamítl.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně úspěšné žalované proto přiznal náhradu nákladů řízení v nákladech spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny 5 úkony právní pomoci po 3 060 Kč (ust. § 11 odst. 1 písm. a) - převzetí a příprava zastoupení, d) písemné podání vyjádření ze dne 26.4.2023 a ze dne 14.8.2023, 2x účast na jednání soudu dne 4.7.2023 a 3.10.2023), když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 2 věta prvá o.s.ř.) a 5 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky) a dále DPH ve výši 21% z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů.

19. Celkové náklady žalované tedy činí částku ve výši 20 328 Kč a byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).