10 C 120/2020 - 178

Rubrum

Okresní soud v Tachově rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Kleinem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně], [Anonymizováno], zastoupená [Jméno Zástupce A], advokátkou se sídlem [Anonymizováno] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované], zastoupená [Jméno Zástupce B], advokátem se sídlem [Anonymizováno] o zaplacení částky 656 250 Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 650 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky 6 250 Kč zamítá.

III. Žádné z účastnic se právo na náhradu nákladů řízení nepřiznává.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou, podanou dne [datum], domáhala rozhodnutí, jímž by byla žalované uložena povinnost zaplatit 656 250 Kč s odůvodněním, že jako vlastník na základě nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2017 pronajala žalované pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 109 m2, jehož součástí je dům č. p. [Anonymizováno] v [adresa], na dobu určitou, a to od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, a že se žalovaná zavázala (mimo jiné) hradit nájemné ve výši 25 000 Kč měsíčně a dále, pro případ ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána, zaplatit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán. K ukončení nájmu došlo dne 31. 5. 2018 na základě předávacího protokolu a žalobkyně požaduje smluvní pokutu, která odpovídá 25 % z částky nájemného za období 105 měsíců od června 2020 do 1. 2. 2027. Tvrdila, že na základě nájemní smlouvy se žalovaná zavázala mimo jiné udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání, udržovat přilehlé parkovací plochy a pozemky a hradit nájemné ve sjednané výši. 1.

1. Předmět nájmu však ze strany žalované nebyl řádně užíván, a taktéž nebylo hrazeno řádně nájemné ve stanovené lhůtě. K odstranění těchto závad v nájemním poměru byla žalované poskytnuta lhůta ke splnění povinností a odstranění závadného chování, a to přípisem ze dne 19. 12. 2017. Závadný stav správy nemovitosti a podnikání v nemovitosti vygradoval dne 26. 2. 2018, kdy bylo žalované doručeno jednostranné odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy z důvodu nehrazení řádného nájemného a nákladů na služby za dobu tří měsíců, v čemž byla spatřována porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. Na základě Nájemní smlouvy mělo tak dojít k vyklizení předmětu nájmu do 15 dnů od doručení odstoupení od smlouvy, nestalo se tak. 1.

2. Následně byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy žalovanou s datem 27. 3. 2018. Žalované bylo zasláno vyjádření s výzvou k plnění ze dne 16. 4. 2018, dne 7. 5. 2018 žalovaná část dlužné částky uhradila. 1.

3. K předání předmětu nájmu došlo až dne 31. 5. 2018 po opakované výzvě, neboť při prvém pokusu o převzetí nemovitosti nebyla tato dle mínění žalobkyně k předání způsobilá. Až dne 31. 5. 2018 byly v předávacím protokolu sepsány vady na předmětu nájmu, které žalovaná uznala a zavázala se je uhradit a nahradit. To však do dne podání žaloby neučinila a ve věci bylo u podepsaného soudu pod sp. zn. [spisová značka] vedeno řízení o úhradu částky ve výši 192 277,33 Kč z titulu náhrady škody na zničeném či ztraceném vybavení nemovitosti, které bylo žalované předáno do užívání, a které žalobkyni zpět nepředala. Uzavřením Nájemní smlouvy se žalovaná mj. zavázala v článku IV. Nájemné a způsob úhrady v odstavci posledním k povinnosti uhradit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na který byl nájem sjednán. 1.

4. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 10 let, tj. od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, a byla vypovězena dne 28. 2. 2018. K ukončení nájemního poměru došlo dne 31. 5. 2018 na základě předávacího protokolu. Žalobkyně proto „… uplatňuje úhradu smluvní pokuty sjednané čl. IV. Nájemní smlouvy. Smluvní pokuta je vyčíslena částkou ve výši 656.250,- Kč, která odpovídá 25% z částky nájemného za období 105 měsíců, které zbývaly v trvání nájmu do ukončení nájemního poměru, tj. od června 2020 do 1.2.2027. …“. 1.

5. Odkázala na judikaturu, zejména na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR pod sp. zn. 23 Cdo 1192/2019 ze dne 30. 10. 2019, z něhož citovala: „Ujednají-li si strany ve smyslu § 2048 o. z. pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Ujednání stran, které vznik práva na smluvní pokutu váže kromě porušení právní povinnosti na další právní skutečnost, kterou je v tomto případě odstoupení od smlouvy věřitelem pro porušení povinnosti dlužníkem, není zakázáno a je tedy přípustné. Zároveň přitom takové ujednání nevybočuje ani z limitů definičního vymezení smluvní pokuty, jak vyplývají z § 2048 o. z., nejde tedy o ujednání inominátní. Možnost takového ujednání nevylučuje ani právní úprava odstoupení od smlouvy (§ 2001 a násl. o. z.). Účelem takového ujednání může být sankcionovat stranu, která by svým jednáním nebo opomenutím porušila smlouvu takovým způsobem, který by odůvodnil právo druhé smluvní strany od smlouvy odstoupit, přičemž samotné odstoupení od smlouvy by nepředstavovalo dostatečnou sankci pro porušivší stranu. Smluvní pokuta tak plní i svou základní funkci kompenzační, kdy nahrazuje předpokládanou škodu. Zároveň takové smluvní ujednání dává oprávněné straně možnost nevyužít svého práva vůči smluvní straně, která porušila smlouvu, smluvní vztah ukončit odstoupením od smlouvy a dále pokračovat ve smluvním vztahu bez sankcionování porušivší smluvní strany.“.

2. Ve věci byla žalovaná vyzvána usnesením ze dne [datum] č. j. [spisová značka], doručeným (dle údajů uvedených na doručence) jí do vlastních rukou dne 1. 7. 2020, aby ve smyslu ust. § 114b, § 115a a § 153 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.) podala do 30 dnů vyjádření ve věci samé k žalobě, a to s poučením o možnosti vydat rozsudek pro uznání v případě, že vyjádření podáno nebude. Do dne vydání rozsudku ze dne [datum] č. j. [spisová značka] vyjádření podáno nebylo.

3. Dotazem na Poštu [adresa] ze dne 6. 11. 2020 soud požádal o zaslání dokladů toho, jaká osoba převzala dne 1. 7. 2020 soudní doporučenou zásilku č. [Anonymizováno] s tím, že podstatné je zjistit jméno a příjmení osoby, která zásilku vyzvedla, případně i datum jejího narození, rodné číslo či číslo občanského průkazu, kterým se tato osoba prokázala. Na dotaz reagovala pracovnice pošty [jméno FO] čestným prohlášením, dle kterého předmětnou zásilku dne 1. 7. 2020 vydala do rukou žalované [Jméno žalované] na základě průkazu totožnosti. Originál vydávacího dokladu zaslala soudu při právní výzvě, bohužel se ztratil a ona sama se v mezidobí z obce odstěhovala.

4. Usnesením ze dne 6. 11. 2020 č. j. [spisová značka] soud uložil žalobkyni odstranit nesrozumitelnost žaloby spočívající v tom, že není zřejmé, proč je nárokována smluvní pokuta ve výši 656 250 Kč, jakožto 25% z částky nájemného za období od června 2020 do 1. 2. 2027, konkrétně za 105 měsíců.

5. Žalobkyně na usnesení reagovala podáním ze dne 12. 11. 2020, ve kterém sdělila, že v žalobě došlo k nesprávnosti výpočtu, a že požaduje po žalované celkovou částku 650 000 Kč. Konstatovala, že žalovaná zapříčinila ukončení nájemní smlouvy, kdy „… ponejprv se chovala takovým způsobem, že zničila klientskou základnu, následně uvedla restauraci a prostory do takového stavu, že dokonce po návštěvě KHS byla restaurace uzavřena. Tedy z tohoto důvodu odstoupila pronajímatelka od smlouvy, tedy pro chování a jednání žalované. Žalovaná však uvedené odstoupení neuznávala, a sama taktéž podala odstoupení od smlouvy ze své strany. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 10 let, tj. od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, a byla vypovězena dne 28. 2. 2018. K ukončení nájemního poměru došlo až dne 31.5.2018 na základě předávacího protokolu. …“. Žalobkyně odvozuje své právo požadovat úhradu smluvní pokuty z čl. IV. nájemní smlouvy, ze kterého „……………v případě ukončení nájmu ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouvy sjednána, se nájemce zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25% ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán. …“. Nájemné bylo sjednáno ve výši 25 000 Kč měsíčně. Jelikož byl nájemní poměr sjednán na dobu do 1. 2. 2027, a byl ukončen 31. 5. 2018 na základě předávacího protokolu, pak se jedná období červen - prosinec 2018 (7 měsíců), 2019-2026 (96 měsíců) a rok 2027 – leden – 1 měsíc. Celkem se jedná o období od 1. 6. 2018 do 31. 1. 2027, tedy 104 měsíců x 25 000,- Kč = 2 600 000 Kč. Z toho pak celková výše smluvní pokuty, která je žádána ve výši 25 % z celkové částky nájmu za období 104 měsíců, tedy za období od 1. 6. 2018 do 31. 1. 2027 celkem částku 650 000 Kč. Navrhla, aby soud uložil žalované povinnost uhradit žalobkyni částku 650 000 Kč, a nahradit náklady řízení.

6. Soud vysvětlení chybou v počtech akceptoval a nadále proto projednával opravený návrh, aniž by rozhodoval o zamítnutí původního návrhu co do částky 6 250 Kč.

7. Rozsudkem pro uznání ze dne 30. 11. 2020 pod č. j. [spisová značka], vydaným podle ust. § 153a odst. 3 o. s. ř. uložil podepsaný soud žalované povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu v částce 650 000 Kč sjednanou v nájemní smlouvě uzavřené mezi účastnicemi 31. 1. 2017 o pronájmu pozemku parc. č. [Anonymizováno], jehož součástí je dům č. p. [Anonymizováno] v [adresa] (výrok I), dále žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení (výrok II) a žalobkyni vrátil přeplatek, který uhradila na soudním poplatku (výrok III). Učinil tak po zjištění, že žalovaná ve stanovené lhůtě 30-ti dnů nereagovala na usnesení z 19. 6. 2020 č. j. [spisová značka], o němž se domníval, že jí bylo doručeno do vlastních rukou. Žalovaná napadla rozsudek v zákonné lhůtě odvoláním v němž namítala, že jí usnesení č. j. [spisová značka] nebylo v rozporu s ust. § 114 b odst. 4 o. s. ř. doručeno do vlastních rukou, a že podpis na doručence není jejím podpisem, neboť byla pravděpodobně vydána na poště jejímu dědečkovi [jméno FO], který se na doručovací adrese žalované v době, kdy mělo k doručení dojít, zdržoval. Tvrdila, že [jméno FO] žalovanou o vyzvednutí zásilky ani o zásilce samotné neinformoval a tvrzení, že se o žalobě dozvěděla až po doručení napadeného rozhodnutí, prokazovala poukazem na obsah svého odvolání, podaného v řízení, vedeném mezi totožnými účastnicemi před podepsaným soudem pod sp. zn. [spisová značka], v němž dva měsíce poté, kdy jí mělo být usnesení z 19. 6. 2020 č. j. [spisová značka], soudem prvního stupně doručeno, uváděla, že nemá o řízení pod sp. zn. [spisová značka] žádnou povědomost. V řízení pod sp. zn. [spisová značka] se uplatněným nárokům žalobkyně z titulu stejné nájemní smlouvy, z níž vychází i nárok uplatněný v tomto řízení, intenzivně bránila, a je proto nelogické, že by v tomto řízení nárok z titulu totožné nájemní smlouvy uznala.

8. Rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 23. 9. 2021, č. j. [spisová značka], který nabyl právní moci dne 22. 11. 2021, byl napadený rozsudek č. j. [spisová značka] změněn tak, že rozsudek pro uznání se nevydává.

9. Návrhem ze dne 26. 5. 2022 žalobkyně, a návrhem ze dne 27. 5. 2022 žalovaná, navrhly přerušení řízení do doby, kdy by bude pravomocně rozhodnuto ve věci podepsaného soudu sp. zn. [spisová značka].

10. Usnesením ze dne 27. 5. 2022, č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 15. 6. 2022, soud řízení dle § 110 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu soud přerušil do pravomocného rozhodnutí ve věci sp. zn. [spisová značka], vedené u Okresního soudu v Tachově. Usnesením ze dne 18. 9. 2023, č. j. [spisová značka], které nabylo právní moci dne 7. 10. 2023, bylo rozhodnuto, že v řízení, které bylo přerušeno usnesením Okresního soudu v Tachově ze dne 27. 5. 2022, č. j. [spisová značka], se pokračuje. 1.

1. Při jednání dne [datum] soudce konstatoval, že dle jeho názoru v důsledku pravomocného rozhodnutí podepsaného soudu ze dne 22. 3. 2022, č. j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni z 16. 5. 2023, č. j. [spisová značka] je přesvědčen o tom, že soud je ve smyslu ust. § 159a odst. 3 o. s .ř. vázán závěry citovaných rozhodnutí, včetně důvodů, které k jejich přijetí vedly. S ohledem na obsah odstavců 85, 91 až 96 a 100 rozsudku č. j. [spisová značka] a odstavců 21 až 23 rozsudku č. j. [spisová značka] bude nucen vycházet z toho, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy ze dne 26. 2. 2018 i výpověď nájemní smlouvy ze dne 27. 3. 2023 jsou úkony neplatnými a že k ukončení nájemného vztahu došlo ke dni 31. 5. 2018. 1.1.

1. Právní zástupkyně žalobkyně vyslovila přesvědčení, že tato rozhodnutí žalobkyní uplatněný a následně částečně omezený nárok nijak neovlivňuje, neboť se jedná o smluvní pokutu z jiného důvodu než za nevyklizení a nepředání restaurace. Jde o smluvní pokutu sjednanou v posledním odstavci článku IV., smlouvy ze dne 31. 1. 2017 a to pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, do které byl tento nájem sjednán. S přesvědčením soudu, že je pro něj závazné odůvodnění rozhodnutí, nesouhlasí a má za to, že soud je povinen provést i důkazy, které ve vedlejším řízení provedeny nebyly, neboť jejich neprovedení vedl nalézací i odvolací soud k chybným závěrům. Se stanoviskem právního zástupce žalované nesouhlasila neboť je přesvědčena, že v rámci dokazování bude schopna prokázat, že k ukončení nájemního vztahu k 31. 5. 2018 došlo z důvodů na straně žalované, konkrétně v důsledku nedodržení smluvního vztahu a poškozování součástí a příslušenství předmětu nájmu. Nadále je sice přesvědčena, že pokud obě strany v nalézacím řízení ve vedlejší věci uznaly, že došlo k odstoupení od smlouvy v únoru 2018, mělo by to být respektováno, o alternativním názoru soudu a o možných důsledcích toho na žalobní tvrzení a návrhy žalobkyni poučí. Protože považuje za nezbytné nastíněnou situaci se žalobkyní probrat, navrhla, aby jednání bylo odročeno s tím, že po konzultaci učiní odpovídající důkazní návrhy, případně upraví žalobní tvrzení. 1.1.

2. Právní zástupce žalované považoval citovaná rozhodnutí za pro věc zásadního významu, protože oba soudy konstatovaly, že k ukončení nájmu došlo dohodou účastníků, a na takové ukončení nájemního vztahu citovaný odstavec nedopadá, neboť ten vychází z toho, že k ukončení nájmu dojde ze strany nájemce nebo z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele. Z jeho pohledu jakékoliv dokazování na závěru, že se poslední odstavec článku IV. na ukončení nájemního vztahu dohodou nevztahuje, nemůže mít vliv. Ačkoliv je přesvědčen, že lze zahájit jednání a dokazování, principiální výhrady vůči umožnění konzultace dalšího postupu se žalobkyní neměl a stanovení postupu ponechal na zvážení soudu. 1.1.

3. Jednání bylo odročeno na den 8. 8. 2024. 1.

2. Na situaci reagovala žalobkyně doplněním žalobních tvrzení a návrhů na dokazování ze dne 7. 8. 2024, v němž tvrzení z původní žaloby doplnila o tvrzení, že mezi žalobkyní jakožto pronajímatelem a žalovanou jakožto nájemcem došlo dne 31. 1. 2017 k uzavření nájemní smlouvy. Předmětem pronájmu dle čl. II. této smlouvy byl pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 109 m2, jehož součástí je dům č. p. [Anonymizováno] vše zapsané na LV č. [hodnota] v k. ú. a obci [adresa] (dále jen „Nájemní smlouva“). 1.2.

1. Dle čl. III. – Doba nájmu - byla smlouva uzavřena na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, tedy na dobu 10 let. Jednalo se tak o dlouhodobou smlouvu nájemní, jejímž účelem bylo ve smyslu ust. § 2302 o. z. provozování podnikatelské činnosti– konkrétně dle čl. II. smlouvy nájemní provozování restaurace s barem a výčepem. 1.2.

2. Účel nájmu byl následně specifikován čl. V. tím, že se nájemce zavázal užívat nájemní prostor k provozování restaurace – hostinské činnosti (restaurace) a prodej alkoholu (výčep a bar), přičemž dále byla specifikována podmínka hostinské činnosti tak, že část prodejního sortimentu bude tvořit v rámci denní nabídky 5 druhů pizzy po celou dobu trvání nájmu. 1.2.

3. Dále byla stanovena podmínka čl. VI., že nejpozději do 31. 12. 2017 bude provedeno kompletní vymalování a úklid nebytových prostor včetně dalších povinných revizí technického zařízení. 1.2.

4. Předmět nájmu však ze strany žalované nebyl řádně užíván a to od počátku nájemního vztahu, a taktéž nebylo hrazeno řádně nájemné ve stanovené lhůtě. Žalovaná porušovala podmínky smlouvy nájemní od počátku, neboť nezajistila vymalování nájemních prostor, ani revize technických zařízení. Restauraci dle žalobkyně řádně neprovozovala, neuzavírala ani řádně pracovní smlouvy se zaměstnanci (kteří pracovali tzv. „načerno“), a nehradila za zaměstnance ani odvody na pojištění. 1.2.

5. Dle žalobkyně zásadním způsobem porušila nájemní smlouvu, „… kdy jejím působením došlo k poškození zákaznické základny restaurace, neboť omezila již po zahájení provozu sortiment restaurace. Žalobkyně v restauraci vařila v pracovní dny obědy, tzv. obědové menu, ve které nabízela výběr z několika jídel, a v denně zde vařila min. 50-60 porcí jídla. S ohledem na úspěšnost uvedeného restauračního zařízení a stavu ve kterém bylo předáváno, se stala žalovaná díky příjmům z restaurace plátcem DPH. Bohužel však v průběhu doby nájmu došlo k takovému razantnímu snížení kvality jídel, výběru jídel, kdy ke konci provozování se podávala jídla, která byla velice nízké kvality a tzv. low-cost jídla, kdy žalobkyně nebyla ani schopna zajistit dodávky surovin, a často se stávalo, že nebylo možné ani uvedená jídla uvařit, že pravidelní hosté restauraci opustili, a žalobkyně v době minimálně od října 2017, tedy ani jeden rok od uzavření nájemního vztahu přestala vařit zcela. …“. Přestože se v nájemní smlouvě výslovně zavázala poskytovat 5 druhů pizzy, závazek nedodržela a již 3 měsíce od započetí užívání restaurace neposkytovala ani jeden druh pizzy a její prodej zcela ukončila. 1.2.

6. Ve výčepu žalobkyně podávala točené nápoje (alkoholické i nealkoholické), žalovaná však „… tento trend taktéž neudržela, nebyla schopna si zajistit dodávku uvedených tankových nápojů, a ani alkohol (pivo) a ani další nealko nepodávala, kdy s ohledem na uvedené odešli stálí zákazníci, přestali restauraci navštěvovat. …“. 1.2.

7. Po odchodu zákazníků došlo k dalšímu omezení sortimentu jídel tak, že se jídla podávala pouze o víkendu. 1.2.

8. S ohledem na „… tristní hygienické podmínky byla restaurace po určitou dobu zavřena, …“, když v restauraci proběhly minimálně dvě kontroly ze strany správních orgánů, žalované bylo nařízeno odstranit hygienické závady a do jejich odstranění jí byla uložena povinnost restaurační zařízení uzavřít. 1.2.

9. Protože docházelo k soustavnému porušování povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, byla žalovaná přípisem ze dne 19. 12. 2017 vyzývána k odstranění závadného stavu a poskytnuta jí k tomu lhůta. Žalovaná na výzvu nereagovala a závadný stav neodstranila. Závadný stav vedl žalobkyni k tomu, že dne 28. 2. 2018 doručila žalované jednostranné odstoupení od Nájemní smlouvy, odůvodněné tím, že nebylo hrazeno řádně nájemné a náklady na služby za dobu tří měsíců, čímž mělo dojít k porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. Zároveň byla upozorněna na to, že neodstranila závadný stav, popsaný v předchozích odstavcích. Na základě Nájemní smlouvy mělo dojít k vyklizení předmětu nájmu do 15 dnů, což však žalovaná neučinila. Svým prohlášením v zápisu z převzetí ze dne 15. 3. 2018, dle žalobkyně „… potvrdila prohlášením, že se „dostavila spolu s žalobkyní a za přítomnosti svědků k převzetí restaurace, ve které došlo k ukončení nájemního vztahu odstoupením od smlouvy majitelkou nemovitosti.““. 15. 3. 2018 zároveň „odmítla restauraci předat“, neboť ta dle žalobkyně „nebyla způsobilá k předání“. Účastnice se mely shodnout na dalším termínu předání, a to do jednoho měsíce, s tím, že do té doby měly být odstraněny všechny závady. Ani v tomto termínu nebyla dle žalobkyně „… restaurace předána pro neschopnost žalované předmět nájmu uvést do stavu, který by byl způsobilý k předání. ..“. K předání předmětu nájmu došlo až dne 31. 5. 2018 po opakované výzvě. Až dne 31. 5. 2018 byly do předávacího protokolu sepsány vady na předmětu nájmu s tím, že je žalovaná uznala a zavázala se je uhradit a nahradit. 1.2.

10. Restaurační zařízení bylo v té době „minimálně února 2018 zavřené, nefunkční.“. S ohledem na tento stav a na předání, muselo dojít ze strany žalobkyně k úplné sanaci restauračního zařízení, které mohla otevřít až po několika měsících. Do současné doby však již nebylo možné dovést chod restaurace „… do původního stavu, kdy došlo k poškození zákaznické základny, stálí hosté odešli, na tzv. „pivo“ začali chodit do jiného restauračního zařízení v [adresa], kde se se podávají točené nápoje, a to i přesto, že žalobkyně tyto podává opětovně v uvedeném předmětu nájmu …“. Jídel je v současné době podáváno 15-20 porcí denně, a to i přesto, že „… tyto žalobkyně vaří ve vysoké kvalitě a dobré cenové úrovni s výběrem několika jídel denně. …“. Po otevření restaurace dle žalobkyně docházelo k situacím, že se hosté nejdříve přesvědčovali o zajištění hygieny a čistoty, a až následně se „… odvážili restauraci navštívit. …“. 1.2.

11. Uzavřením Nájemní smlouvy se žalovaná v článku IV. Nájemné a způsob úhrady - mj. v odstavci posledním zavázala k povinnosti uhradit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na který byl nájem sjednán. Žalobkyně (opětovně) tímto požadovala úhradu smluvní pokuty sjednané čl. IV. Nájemní smlouvy, vyčíslené částkou ve výši 656 250,- Kč, „… která odpovídá 25% z částky nájemného za období 105 měsíců, které zbývaly v trvání nájmu do ukončení nájemního poměru, tj. od června 2020 do 1.2.2027. …“. 1.2.11.

1. Argumentovala, že smluvní strany si sjednaly nájemní poměr doby určité, a to 10-ti let, „… neboť žalobkyně si byla vědoma svých zdravotních problémů a to, že nebude moci uvedené restaurační zařízení provozovat dlouhodobě sama, proto byla mezi stranami taktéž uzavřena takto dlouhodobá smlouva. …“. Za evidentní považovala, že k ukončení nájemního poměru došlo z důvodu na straně žalované jakožto nájemce. 1.2.11.

2. Výkladem posledního odstavce čl. IV. smlouvy dovodila, že smluvní pokuta je aplikovatelná pro případ předčasného ukončení nájemního vztahu ze strany nájemce, nebo ze strany pronajímatele pro odstoupení ze strany pronajímatele. Za zcela zřejmý účel a smysl uvedeného ustanovení považovala to, aby byl předmět nájmu pronajat dlouhodobě. Jelikož k ukončení nájemního poměru došlo v důsledku porušení podmínek smlouvy, především vadným užíváním předmětu nájmu, došlo k ukončení nájemního poměru z důvodů na straně žalované. 1.2.11.

3. Žalobkyně odkazovala na nutnost výkladu uvedeného ustanovení smluvní pokuty jakožto projevu vůle stran takový význam, který mu zamýšlel dát jednající subjekt. Rozhodujícím kritériem má být „… úmysl jednajícího, resp. společný úmysl smluvních stran v okamžiku uzavírání smlouvy, byl-li takový úmysl druhé straně (adresátovi projevu vůle) znám, anebo musela-li o něm vědět, který má přednost před doslovným či objektivním (jazykovým) vyjádřením. ..“. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 o. z., a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. 1.2.11.

4. Dovozovala, s odkazem na rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 4. 2017, sp. zn. [spisová značka], a ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. [spisová značka], publikovaný pod č. 4/2019 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek – dále „R 4/2019, že dle projevů vůle stran, tedy smluvních ujednání, „… obě strany velice dobře věděly, proč a za jakým účelem tato činí, že se jedná o ujednání o nájmu restauračního zařízení na dobu minimálně 10 let, kdy navíc se smlouvou ujednaly čl. III. dokonce možnost opce na dalších 10 let, kdy nájemné bylo stanoveno tak, aby odpovídalo velice dobrému výdělku ve prospěch žalované při zachování stavu restauračního zařízení tak, jak tento byl při uzavření nájemního poměru, kdy tento měl svou zákaznickou základnu (s ohledem na umístění restaurace v blízkosti herního prostoru – kasina v [adresa]). …“. 1.2.11.

5. Obecně (ve smyslu § 1759 o. z.) dle žalobkyně platí, že smlouva strany zavazuje, a zásada pacta sunt servanda u smlouvy o nájmu sjednané na dobu určitou především znamená, že se strany zavázaly setrvat v nájmu po celou dohodnutou dobu. Proto také dle žalobkyně platí, že takový nájem nelze po dobu trvání vypovědět, není-li ve smlouvě sjednáno něco jiného (§ 2229 o. z.), nebo nejde-li o zákonem stanovené důvody výpovědi (např. § 2227, 2232, 2266, 2287, 2308, 2309). Dle žalobkyně „… Už ze samotné skutečnosti, že strany uzavřely Smlouvu na dobu určitou deseti let, tedy logicky vyplývá, že se strany zavázaly, že po tuto dobu – nebude-li naplněn důvod pro ukončení nájmu pro chování žalované – nájemce – pak strany v nájmu setrvají. …“. Smyslem smluvní pokuty tedy dle žalobkyně bylo utvrdit povinnost žalované setrvat v nájmu po dobu 10let, „… a toto ujednání mířilo právě výkladově na všechny situace, kdy by nájem – z důvodů na straně žalované – skončil dříve než uplynutím 10-ti let, ať už by konkrétní výpovědní důvod byl jakýkoliv. …“. Ujednání o smluvní pokutě sjednané Smlouvou o nájmu považuje žalobkyně za určité a srozumitelné, a v souladu s § 556 o. z. je dle jejího přesvědčení způsobilé objasnit, „… co bylo úmyslem stran a jaký byl jeho obsah. …“. 1.2.11.

6. Za „… naprosto evidentní a výkladem zřejmé …“ považuje, s odkazem na Rozsudek NS ČR sp. zn. [spisová značka] ze dne 9. 8. 2023, že uvedenou smluvní pokutu si smluvní strany sjednaly za účelem utvrzení doby, na kterou je smluvní vztah sjednáván a možnost jejího uplatnění je při předčasném ukončení nájemního poměru z důvodů na straně nájemce – žalované. 1.2.

12. S ohledem na uvedené žalobkyně nesouhlasí s předběžným právním názorem soudu o nutnosti respektovat rozhodnutí soudu ve věci Okresního soudu v Tachově sp. zn. [spisová značka] ve věci shodných účastníků, neboť toto soudní řízení nebylo vedeno ve shodné věci a nebylo vedeno dokazování „uvedeným směrem“, když podstata smluvní pokuty, ze které je v tomto soudním řízení požadována úhrada shora uvedené částky, „… je zcela odlišná oproti nároků, vznášeným v shora zmiňovaném soudním řízení. …“. Toto soudní řízení „… nebylo směřováno shodným důkazním řízením, kdy nebyla prokazována podstata ukončení nájemního vztahu co do faktických důvodů, nýbrž se soud zabýval výlučně formální stránkou ukončení nájemního vztahu a konstatoval, ke kterému datu mělo dojít k formálnímu ukončení nájemního vztahu. …“. 1.

3. Při jednání dne 8. 8. 2024 soudce konstatoval, že nadále setrvává na názoru, že vzhled k obsahu pravomocného rozhodnutí podepsaného soudu ze dne 22. 3. 2022, č. j. [spisová značka] ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni z 16. 5. 2023, č. j. [spisová značka] je soud je vázán závěry v těchto rozhodnutích přijatých, a to včetně důvodů, které k jejich přijetí vedly. S ohledem na obsah odstavců 85, 91 až 96 a 100 rozsudku č. j. [spisová značka] a odstavců 21 až 23 rozsudku č. j. [spisová značka] proto bude soud vycházet z toho, že odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy ze dne 26. 2. 2018 i výpověď nájemní smlouvy ze dne 27. 3. 2023 jsou úkony neplatnými a že k ukončení nájemního vztahu došlo ke dni 31. 5. 2018. Nebrání to však zohlednit případné důvody uplatnění smluvní pokuty za porušení smluvních povinností, včetně včasnosti a konkrétnosti vytčení závadného stavu či chování. Vzhledem k obsahu ujednání o smluvní pokutě pro případ předčasného ukončení nájemního vztahu pak bude zřejmě třeba hlavní argumentační snahu zaměřit na výklad pojmů „… v případě ukončení nájmu ze strany nájemce…“, který by za určitých podmínek mohl uplatnění smluvní pokuty odůvodnit ve vazbě na to, jaký byl konkrétní důvod pro dohodu účastnic o ukončení nájemního vztahu. Z obsahu žaloby vyplývá, že hlavním důvodem bylo údajné nehrazení nájemného řádně a včas, tento důvod však byl výše citovanými rozhodnutími vyvrácen a nalézací soud v této věci hodlá tyto právní závěry aplikovat i na projednávanou věc. Ze smlouvy je však na druhou stranu zřejmé, že existoval zájem žalobkyně na plném využití sjednané nájemní doby a na zachování funkce restaurace ve zmíněném rozsahu. Závady v tomto směru byly zmíněny v doplnění žalobních tvrzení ze dne 12. 11. 2020 a konkretizovány v dalším doplnění ze dne 7. 8. 2024. 1.3.

1. Právní zástupkyně s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ČR [spisová značka] poukázala na to, že obsah smluvních ujednání, včetně smluvní pokuty, má být podle aktuální judikatury vykládán se zohledněním toho, co bylo skutečným úmyslem účastníků při sjednávání závazků, nebo co účastníkům jako smysl závazku muselo nebo mělo být zřejmé. 1.3.

2. Následně bylo zahájeno jednání. 1.3.

3. Právní zástupkyně žalobkyně přednesla návrh ve znění jeho doplnění s tím, že na podaném návrhu trvá. Na žalobě setrvává jednak proto, že je přesvědčena, že z projevu účastnic plyne, že nájemní vztah byl ukončen k 28. 2. 2018, a to již tehdy prakticky dohodou. V tomto smyslu odkázala na zápis o pokusu o převzetí restaurace z 14. 5. 2018, z něhož dle jejího přesvědčení shoda účastnic na tomto stavu plyne. Má proto za to, že k ukončení nájemního vztahu došlo, žalovaná však nebyla schopna předmět nájmu žalobkyni předat, respektive ta nebyla ochotna předmět nájmu k předání v nabízeném stavu převzít. Sama žalovaná nejprve předání odmítala, poté předmět nájmu předat chtěla, poté názor opět změnila. Ve sporu proběhlo i řízení před krajskou a okresní hygienickou stanicí, právě ze spisu KHS by měl vyplynout zmiňovaný závěr o shodě účastnic na ukončení nájemního vztahu k 28. 2. 2018. 1.3.3.

1. Nárok na smluvní pokutu žalobou uplatněnou odvozuje z nedodržení podmínek smlouvy, a to konkrétně z nezachování provozu restaurace po celou sjednanou dobu, porušení povinnosti provozovat restauraci řádně, povinnosti zachovat dojednanou část sortimentu a zachovávat hygienické a další podmínky způsobem odpovídajícím účelu nájmu, tedy provozování zařízení poskytujícího stravování. 1.3.3.

2. V tomto směru odkazuje na článek V. smlouvy, ze kterého plyne ujednání o provozu předmětu nájmu způsobem odpovídajícím provozu restaurace a podmínkám koncese k prodeji alkoholických nápojů. 1.3.3.

3. Rovněž odkazuje na článek VI., ve kterém se žalovaná zavázala k udržování řádného provozu restaurace, včetně zajištění revizí a kalibrací příslušenství k provozu na vlastní náklady. 1.3.3.

4. Nesplněna zůstala i povinnost na vlastní náklady provést výmalbu a úklid nebytových prostor restaurace, a i to následně vedlo k rozhodnutí o uzavření restaurace z hygienických důvodů. 1.3.

4. Právní zástupce žalované konstatoval, že ani aktuální doplnění žalobních tvrzení nic nemění na tom, že k ukončení nájemního vztahu došlo k 31. 5. 2018 dohodou. Mezi stranami není sporu o tom, že se každá z účastnic tento vztah pokusila ukončit dříve, oba pokusy však byly pokusy neplatnými, jak bylo judikováno v související věci. 1.3.4.

1. Odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyně bylo vázáno na neplacení nájemného a tento důvod byl shledán lichým. Je přesvědčen o tom, že je nepřípustné, aby na toto právní jednání žalobkyně byly navazovány důvody další, neboť není takové jednání možné. 1.3.4.

2. Zopakoval, že z jeho pohledu daná situace na podmínky článku IV. posledního odstavce nedopadá, neboť smluvní pokuta je vázána na jednostranná právní jednání účastníků smluvního vztahu, nikoliv na jednání dvoustranné, kterým dohoda o ukončení nájmu nepochybně je. Má proto za to, že žalobu jako nedůvodnou je třeba zamítnout. 1.3.

5. Právní zástupkyně žalobkyně setrvala na přesvědčení, že otázku ukončení nájemního vztahu řešil soud ve věci [spisová značka] pouze okrajově, neboť meritem této věci byla náhrada škody za zničené a poškozené věci. Protože se tím soud v této věci řádně nezabýval, má za to, že je povinností soudu zabývat se tím v této věci a že závěry ve věci [spisová značka] nejsou pro soud a účastníky závazné. 1.3.5.

1. Při posuzování důvodnosti nároku na smluvní pokutu má soud zkoumat z jakých důvodů byl smluvní vztah ukončen a zda se jednalo o důvody na straně nájemce. Kromě zničených a poškozených věcí a hygienických nedostatků, vytčených v přípise z 19. 12. 2017, dalším důvodem pro ukončení smluvního vztahu bylo to, že už po půl roce došlo k omezení provozní doby restaurace i množství nabízených druhů potravin, konkrétně pak k porušení závazků nabízet pizzu. 1.3.5.

2. Dále byla porušena povinnost poskytovat možnost konzumace alkoholických nápojů a využívat prostor restaurace v celém jejím objemu. Konkrétně jde o to, že část provozu restaurace v prvním patře nebyla využívána k provozu restaurace, ale k ubytování stavebních dělníků. 1.3.5.

3. Má za to, že všechna tato jednání vedla ke snížení počtu hostů v restauraci a k poškození její reputace. 1.3.

6. Po provedení listinných důkazů bylo první jednání přerušeno do 4. 11. 2024 a právním zástupcům uloženo případné doplňující návrhy a návrhy na doplnění dokazování zaslat soudu do 13. 9. 2024 1.

4. Ve vyjádření z 13. 9. 2024 právní zástupce žalované rekapituloval, že žalobkyně podala dne 28. 5. 2020 žalobu o zaplacení částky ve výši 656 250 Kč s příslušenstvím, kterou posléze dne 12. 11. 2020 a 7. 8. 2024 doplnila. Žaloba se opírá o ujednání obsažené v čl. IV. odst. 7 nájemní smlouvy mezi žalobkyní, jako pronajímatelem, a žalovanou, jako nájemcem, ze dne 31. 1. 2017, ve které je předmětem nájmu pozemková parcela p. č. st. [Anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří), jejíž součástí je stavba občanského vybavení s č. p. [Anonymizováno] v [adresa]. Nemovitost byla pronajata za účelem provozování restauračního zařízení. 1.4.

1. Sporné ustanovení doslovně citoval: „V případě ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána, se nájemce tímto zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25% ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán.“. 1.4.

2. Dle názoru žalobkyně bylo ze strany pronajímatele (žalobkyně) odstoupeno od nájemní smlouvy před uplynutím doby nájmu, čímž jí měl vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty. Dle názoru žalované tomu tak není. V předchozím sporu, vedeném mezi stejnými účastníky, vycházejícím ze stejné nájemní smlouvy, jak Okresní soud v Tachově v rozsudku ze dne [datum] č. j. [spisová značka], tak Krajský soud v Plzni v rozsudku ze dne [datum] č. j. [spisová značka] na skutkovém základě uvedeném v jejich odůvodněních (soud prvního stupně v bodě 95. odůvodnění, soud odvolací pak v bodě 22. odůvodnění) judikovaly, že nájemní vztah z nájemní smlouvy vzešlý skončil ke dni 31. 5. 2018, a to dohodou smluvních stran 1.4.

3. Již proto považuje za naprosto evidentní, že žalobkyní tvrzený nárok nemá žádnou oporu v nájemní smlouvě, neboť na ujednání tam zakotvené v čl. IV. odst. 7 ukončení nájmu dohodou stran nedopadá. 1.4.

4. K doplnění žalobních tvrzení žalobkyně a jejím návrhům na dokazování argumentuje tím, že žalovaná zásadním způsobem porušila nájemní smlouvu, neboť omezila již po zahájení provozu sortiment restaurace, již 3 měsíce od počátku nájmu neposkytovala ani jeden druh pizzy a její prodej zcela skončil, ve výčepu nepodávala ani pivo a ani nealko nápoje a že podávala jídla pouze o víkendu, uvádí, že kromě toho, že se tvrzení žalobkyně nezakládají na pravdě, je dle názoru žalované zcela na provozovateli restaurace, jakou zákaznickou, cenovou a sortimentovou politiku zvolí, a je také zcela na provozovateli restaurace, jaké si z toho ponese následky do budoucna. 1.4.

5. Tvrzení žalobkyně o poškození dobrého jména předchozí restaurace, kterou provozovala, je dle žalované značně aleatorní. Restaurace za provozování žalovanou nesla jiné jméno ([Anonymizováno] [Anonymizováno]) a specializovala se zcela na jiný sortiment (z drtivé většiny na řízky) a logicky i na jiný charakter zákazníků. K otevření „nové“ restaurace opět provozované žalobkyní došlo za 2 měsíce a 13 dnů od konce nájemního vztahu. 1.4.

6. Ze všech těchto důvodů navrhl, aby nalézací soud žalobu ze dne 28. 5. 2020 ve znění jejich doplnění zamítl a žalované přiznal náhradu nákladů řízení. 1.

5. Ve vyjádření, datovaném dnem [datum], doručeném však soudu dne [datum] právní zástupkyně žalobkyně co do žalobních tvrzení na již uvedeném setrvala. Zopakovala, že žalobkyně uzavřela s žalovanou nájemní smlouvu dlouhodobou na dobu 10 let s legitimním očekáváním, že restaurace bude fungovat minimálně tak, jak byla žalované předána, tedy „… zcela v pořádku, s širokou zákaznickou základnou, zcela funkční, s určitým rozsahem jídel, a počtem jídel jak během týdne ve všední dny, tak i v době víkendů. …“. Zároveň byl „… jak v přízemí, tak i v prvním patře dostatek stolů a míst k sezení, kdy v prvním patře restaurace byl rozšířený provoz restaurace. Taktéž byla předána restaurace s předzahrádkou, s upraveným parkovištěm a okolím. V horní části domu, ve kterém byla restaurace umístěna, byl taktéž byt, který byl pronajímán, a měl tvořit část příjmu žalované, kdy byla uzavřena řádná nájemní smlouva a nájemkyně měla zájem o další pronájem. …“. Restaurace byla předána v řádném stavu, byly prováděny řádně všechny revize technických zařízení, „… dodržovány hygienické předpisy a veškeré právní předpisy vztahující se k provozu restaurace. …“. 1.5.

1. Žalobkyně upozorňovala žalovanou od počátku na nutnost řádného vedení restaurace, což dle ní žalovaná nečinila. Žalobkyně docházela od počátku do restaurace, kontrolovala vedení restaurace, upozorňovala na nedostatky, snažila se poučovat žalovanou o jejích povinnostech, a to jak ústně, tak následně i písemně. Ze zařízení byla otcem žalované s výhružkami a zákazem se k restauraci přibližovat, a to i písemnou, vyhnána. Následně docházelo ke stále větší degradaci restauračního zařízení. 1.5.

2. Od počátku žalovaná porušovala smluvené podmínky dle nájemní smlouvy. 1.5.2.

1. Nesplnila povinnost vymalovat, neprovedla ani jednu revizi, zničila technické zařízení, myčky a další zařízení. Nájemní smlouvu k bytové jednotce neuzavřela, žádala sice, aby nájemkyně v domě zůstala, nicméně za vyšší nájemné a bez oficiální smlouvy. 1.5.2.

2. Žalovaná nepřihlásila své zaměstnance k povinným platbám, „… do dnešní doby někteří zaměstnanci jsou nuceni doplácet povinné odvody …“, nevedla řádně účetnictví, nedodržovala hygienické předpisy. 1.5.

3. To vše vedlo po krátké době dle žalobkyně k totálnímu kolapsu podnikání a tomu, že restaurace byla po určitou dobu z hygienických důvodů zavřena. 1.5.

4. Smluvní pokuta byla směřována zcela jasně k náhradě škody za předčasné ukončení nájemního poměru, který byl ukončen z důvodu na straně žalované, což je dle žalobkyně zcela evidentní. K „… ničení dobrého jména restaurace, ke zhoršení její kvality, a nedodržování předpisů vedlo i k nucenému uzavření, které nakonec vyústilo k totálnímu nezvládnutí provozu, a uzavření restaurace jako takové. ..“. 1.5.

5. Ze všech těchto důvodů na žalobě setrvala. 1.

6. Při jednání dne [datum] byly provedeny listinné důkazy. 1.6.

1. Právní zástupkyně žalobkyně považovala z provedeného důkazu za vyplývající, že ze strany žalované zjevně nebylo restaurační zařízení vedeno v souladu se smlouvou a zákonnými či smluvními podmínkami pro jeho provozování. Žalovaná neplnila prakticky žádnou ze svých povinností, neměla uzavřenou smlouvu s OSA, nepodávala řádná daňová přiznání, vedla černé účetnictví, neprovedla revize spotřebičů a neměla ani uzavřenou smlouvu o vývozu odpadu. Ze všech těchto okolností dle žalobkyně plyne, že ve skutečnosti nebyla schopna řádně provozovat restauraci a porušovala tím smluvní povinnosti. 1.1.1.

2. K výhradě soudu, že předmětem sporu je v zásadě pouze posouzení, zda tyto okolnosti mohou být považovány za důvody uplatnění smluvní pokuty na straně nájemce a že, s ohledem na, že jde o vztah mezi podnikateli, je třeba na smluvní podmínky pohlížet v rámci striktnějšího výkladu, tedy i s ohledem na to, zda byly nyní užité argumenty žalované vytčeny, upozornila na to, že výzvy k odstranění nepořádku, k vymalování objektu a další upozornění na porušování podmínek smlouvy, byly provedeny již na konci roku 2017 jejím předchůdcem. Současné dokazování je vedeno právě k prokázání stavu, ve kterém byla provozovna v době ukončení smluvního vztahu. Skutečnosti by ráda prokazovala i výslechy svědků, aktuálně s tím však má potíže, protože svědkové mají být otcem žalované zastrašováni, když poslední případ skončil fyzickým napadením potenciálního svědka, které řeší německá policie. 1.1.1.

3. Navrhla provést výslechy svědků a vyžádat listiny: 1.1.1.3.

1. Výslech inspektorky hygienické stanice [tituly před jménem] [právnická osoba], a to k rozsahu uzavření restaurace, zjištěným nedostatkům a tomu v jakém rozsahu restaurace ve skutečnosti byla uzavřena. Důvodem je, že svědkyně se pokoušela o provedení kontroly, ale kontrola nemohla být provedena pro neprovozování restaurace žalovanou. 1.1.1.3.

2. Výslech svědkyně [jméno FO], údajné zaměstnankyně žalované k prokázání tvrzení, že žalovaná nepřihlašovala své zaměstnance, k otázce, jak restaurace byla otevřena a k tomu, po jakou dobu byl sortiment zachován, minimálně ve sjednaném rozsahu. 1.1.1.3.

3. Výslech [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], jakožto návštěvníků a zaměstnanců, k poměrům v restauraci, ke skutečné otevírací době oproti otevírací době oficiální, a k sortimentu v restauraci nabízenému a k tomu, jak to v restauraci fakticky vypadalo. Svědek [jméno FO] byl přítomen i při pokusech o předání restaurace a měl by se vyjádřit k tomu, jak restaurace vypadala a zda došlo ke skutečně dobrovolnému předání pronajatého zařízení. 1.1.1.3.

4. Výslech [tituly před jménem] [jméno FO], advokáta, k otázce komunikace a okolnostem uzavírání smlouvy a následným snahám žalobkyně o zachování provozu restaurace v rozsahu sjednaném se žalovanou. 1.1.1.3.

5. Účastnický výslech žalobkyně k tomu, jaké aktivity podnikla ve vztahu k zachování sjednaného rozsahu provozu restauračního zařízení, včetně toho, jaké výzvy žalované adresovala, k podmínkám a požadavkům kladeným při uzavření smlouvy, k požadavkům žalobkyně na žalovanou, k tomu, jaké výzvy žalované adresovala, zejména na konci roku 2017, k přihlašování zaměstnanců do evidencí a k otázkám o zachování sortimentu. 1.1.1.3.

6. Vyžádání zprávy o kontrolách Státní potravinářské inspekce v letech 2017 a 2018 k tomu jaké nedostatky byly zjištěny při režimu zacházení s potravinami od počátku provozu. 1.1.1.3.

7. Vyžádání zprávy Inspektorátu práce o provedených kontrolách, zejména k tomu, že sice bylo tvrzeno, že restaurace musela zavřít kvůli odchodu zaměstnanců, ve skutečnosti však žádné skutečné zaměstnance žalovaná neměla, neboť je nenahlásila, a rovněž k hygienickým závadám provozu. 1.1.1.3.

8. Vyžádání spisu [právnická osoba] v řízení č. [Anonymizováno] 1.1.1.3.

9. Vyžádání zprávy společností ASSA [adresa] a OSA, ohledně toho, zda od roku 2017 do května 2018 měla žalovaná uzavřenou podnikatelskou smlouvu o svozu odpadu a smlouvu s OSA, když v článku IV. odstavec 2 smlouvy bylo uzavření smlouvy opadu sjednáno jako smluvní podmínka. 1.1.1.3.

10. Vyžádání zprávy od [jméno FO] o tom, zda v provozovně byly v letech 2017 a 2018 prováděny revize hasicích přístrojů, případně kým byly objednány. 1.1.1.3.

11. Vyžádání daňových přiznání žalované za roky 2017 a 2018 a jejich porovnání se stavem evidence skutečných příjmů žalované vedených v sešitě s jablky, který soudu zároveň předložila. Navrhla porovnat je s daňovými přiznáními žalobkyně za roky 2015 až 2016 a 2018 až 2020. Smyslem mělo být prokázání toho, že před působením žalované byla restaurace výdělečná a po opětovném převzetí žalobkyní již srovnatelných výsledků ani zdaleka nedosahovala, tedy že působení žalované bylo pro dobré jméno podniku likvidační. Dalším důvodem mělo být prokázání zájmu žalobkyně na dlouhodobé provozování restaurace, k čemuž je nezbytné, aby restaurace byla zisková, a že účelem smlouvy bylo zachování sortimentu a tím i dlouhodobé fungování restaurace. 1.1.1.3.

12. Vyžádání informace o výsledku šetření policie ohledně jednání [jméno FO] ve vztahu k poškozenému [jméno FO]. 1.1.1.3.

13. Jako důkaz předložila jídelní lístek z doby provozování restaurace žalobkyní, jídelní lístek z doby počátku provozování žalovanou a avizovala odhodlání doplnit jídelní lístek z konce provozování restaurace žalovanou. 1.1.1.3.

14. Předložila rozhodnutí [právnická osoba] v [Anonymizováno], č. j. [Anonymizováno]/[adresa]/[Anonymizováno][Anonymizováno] 1.1.1.3.

15. Dále předložila protokol [právnická osoba] č. [Anonymizováno], a protokol [právnická osoba] č. [hodnota] s odůvodněním, že by měly prokázat i to, že po opětovném převzetí provozu žalobkyní byly v provozu prováděny kontroly, a to na udání pana [jméno FO], 1.1.1.3.16. výpis SMS zpráv o provozu mezi [jméno FO] a žalobkyní ve vztahu předávání předmětu nájmu. 1.1.1.3.

17. Dále navrhla provedení důkazů fotodokumentací žalobkyně o stavu předmětu nájmu v době provozování restaurace, které jsou součástí důkazů založených ve spise [spisová značka] zdejšího soudu. 1.1.1.3.

18. Předložila dále originály fotografií jejichž zdrojové údaje vyplynuly z důkazu provedeného ve spise [spisová značka] s tím, že mají prokázat, jaké škody byly činností žalované způsobeny. 1.1.

2. Právní zástupce žalované vyjádřil přesvědčení, že provedené důkazy žádným způsobem naznačené okolnosti neprokazují. Mezi 23. 2. a 23. 3. 2018 byl úředním rozhodnutím uzavřen prostor sklepa a přístupové chodby ke sklepu, nikoliv restaurace jako taková, a je proto sporné, zda se toto rozhodnutí ve vztahu k zákazníkům vůbec nějak projevilo, a zda tedy mohlo poškodit dobré jméno žalobkyně či její restaurace. Pokud žalovaná zavřela celou restauraci je přesvědčen, že měsíční uzavření restaurace důvěru v podnik a dobré jméno ohrozit nemohlo. Navrhl účastnický výslech žalované k poskytnutí příležitosti bránit se nařčení ze strany žalobkyně a provedení důkazu účetnictvím žalované za roky 2017 a 2018 k vyloučení pochybností o hospodaření žalované. 1.1.

3. Návrhy na provedení důkazů výslechem svědků [tituly před jménem] [právnická osoba], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], dotazem na [jméno FO], vyžádáním zpráv o kontrolách Státní potravinářské inspekce a inspektorátu práce, spisu [právnická osoba] v řízení č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno], zprávy společností ASSA [adresa] a OSA o ne/uzavřených smlouvách, informace o výsledku šetření policie ohledně jednání [jméno FO], daňových přiznání žalované za roky 2017 a 2018, daňovými přiznáními žalobkyně za roky 2015-2016 a 2018-2020, „účetnictvím“ žalované za roky 2017 a 2018, a účastnickými výslechy žalobkyně i žalované zamítl. 1.1.

4. Po poučení dle § 118b, 119a, 205a a 211a o. s. ř. účastníci uvedli, že s ohledem na obsah předchozích návrhů a rozhodnutím soudu o nich žádné návrhy na doplnění tvrzení a dokazování nemáme. Následně bylo důkazní řízení ukončeno, řízení koncentrováno, a jednání odročeno na den 18. 11. 2024 za účelem závěrečných návrhů a vyhlášení rozhodnutí. 1.

2. Právní zástupkyně v písemném závěrečném návrhu zopakovala, že mezi účastnicemi došlo dne 31. 1. 2017 k uzavření Nájemní smlouvy na pozemek parc. č. [Anonymizováno] jehož součástí je dům č. p. [Anonymizováno], vše zapsané na LV č. [hodnota] v k. ú. a obci [adresa]. Dle ustanovení čl. III. byla smlouva uzavřena na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, tedy na dobu 10-ti let. Mezi stranami není pochyb o tom, že obě smluvní strany vstupovaly do tohoto obchodně-závazkového vztahu jako do vztahu dlouhodobého, a že k utvrzení dlouhodobosti smluvního vztahu obě smluvní strany v článku IV. souhlasily mj. se smluvní pokutou za nedodržení sjednané doby nájmu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na který byl nájem sjednán. Žalobkyně uplatnila nároky vyplývající z uvedené smluvní pokuty (za období od června 2020 do 1.2.2027), které vyčíslila částkou 656. 250 Kč (25 % z částky nájemného za období 105 měsíců). 1.1.

1. Žalovaná od počátku neužívala nájemní prostory řádně, kdy od počátku neplnila své povinnosti nájemce prostor, na což byla opakovaně upozorňována, a to jak písemně, tak i ústně. Žalovaná dle žalobkyně porušovala podmínky nájemní smlouvy neboť nezajistila vymalování nájemních prostor, nezajistila revize technických zařízení, zničila zařízení restauračního zařízení, nedodržela sortiment v rozsahu sjednaném ve smlouvě. 1.1.

2. Za prokázané zároveň považuje, že nevedla řádně restauraci „… ani jako podnikatel, kdy neuzavírala ani řádně smlouvy pracovní se zaměstnanci (pracovali tzv. „načerno“), nehradila za zaměstnance odvody na pojištění. …“, čímž dle žalobkyně „… zásadním způsobem porušovala podmínky nájemní smlouvy, …“, a že jejím působením „… došlo k poškození zákaznické základny restaurace, neboť veškeré tyto vadné postupy žalované vedly až k uzavření provozovny restaurace z důvodu špatné hygieny, po přechodnou dobu, což samozřejmě zcela poškodilo dobré jméno restaurace, a následně vyžádaná celková sanace restaurace vyžádala několikaměsíční uzavření restaurace, což způsobilo taktéž odliv zákazníků. …“. Dle žalobkyně závadný stav správy předmětu nájmu a podnikání v nemovitosti „… gradoval již záhy po převzetí restaurace (předmětu nájmu) …“, ač na to byla opakovaně upozorňována a vyzývána k odstranění závad. 1.1.

3. Zopakovala, že dne 28. 2. 2018 bylo doručeno žalobkyně žalované doručeno jednostranné odstoupení od Nájemní smlouvy z důvodu řádně neplaceného nájemného a nákladů na služby jakožto porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, a že zároveň byla upozorněna na to, že nadále dochází k porušování smluvních povinností žalované. K v nájemní smlouvě sjednanému vyklizení předmětu nájmu do 15 dnů nedošlo. 1.1.

4. Zopakovala i tvrzení, že „… prohlášením na zápisu z převzetí ze dne 15.3.2018, kam se dostavily obě strany …“, potvrdila žalovaná prohlášením, že se „… dostavila spolu s žalobkyní a za přítomnosti svědků k převzetí restaurace, ve které došlo k ukončení nájemního vztahu odstoupením od smlouvy majitelkou nemovitosti. …“, a že „… toto prohlášení pak zopakovala žalovaná ještě opakovaně s tím, že uznala, že ukončení nájemního vztahu …“, z čehož dovozuje, že „… Ke sporu mezi stranami tak docházelo pouze co do předání předmětu nájmu zpět žalobkyni, nikoliv o ukončení nájemního vztahu, a to z toho důvodu, že žalovaná nebyla schopna předmět nájmu připravit a vyčistit na převzetí. …“. Restaurační zařízení od neúspěšného pokusu o převzetí již nebylo provozováno a k předání předmětu nájmu došlo až dne 31. 5. 2018. Téhož dne byly dle předávacího protokolu sepsány vady na předmětu nájmu s tím, že je žalovaná uznala a zavázala se je uhradit a nahradit. 1.1.

5. Žalobkyně má zato, že je namístě, aby bylo nakládáno s požadovanou úhradou smluvní pokuty jako s paušalizovanou náhradou škody, a aby soud vyložil poslední odstavec ustanovení čl. IV. tak, že smluvní pokuta je aplikovatelná „… pro případ předčasného ukončení nájemního vztahu ze strany nájemce nebo ze strany pronajímatele pro odstoupení ze strany pronajímatele. …“. Za zcela zřejmý považuje účel a smysl tohoto ustanovení, a to zájem obou účastnic na tom, aby byl předmět nájmu pronajat dlouhodobě. Rovněž za zcela zřejmé považuje i to, že k ukončení nájemního poměru došlo v důsledku porušení podmínek smlouvy a především vadným užíváním předmětu nájmu, tedy pro důvody na straně žalované. Žádá proto, aby zmíněné smluvní ujednání bylo vyloženo v takovém smyslu, který mu jednající subjekt zamýšlel dát, tedy na základě zjevného úmyslu jednajících stran v okamžiku uzavírání smlouvy, a aby byl-li takový výklad upřednostněn před doslovným (jazykovým) vyjádřením. Požadovala, aby soud při zjišťování úmyslu účastnic vycházel z hledisek uvedených v § 556 odst. 2 o. z., a přihlédl „… též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. …“. 1.1.

6. Žalobkyně má za zcela evidentní, že obě strany velice dobře věděly, proč a za jakým účelem si uvedenou sankci sjednávají (nájem restauračního zařízení na dobu minimálně 10 let s možností opce na dalších 10 let), a že „… Nájemné bylo stanoveno tak, aby odpovídalo dobrému výdělku ve prospěch žalované při zachování stavu restauračního zařízení tak, jak tento byl při uzavření nájemního poměru, kdy tento měl svou zákaznickou základnu (s ohledem na umístění restaurace v blízkosti herního prostoru – kasina v [adresa]). …“. S odkazem na zásadu pacta sunt servanda, v projednávaném případě o smluvní ujednání o nájmu sjednaném na dobu určitou, a na to, že takový nájem nelze po dobu (se zákonnými výjimkami - § 2229, § 2227, 2232, 2266, 2287, 2308, 2309 o. z.) trvání vypovědět, požaduje aby soud výkladem ujednání o smluvní pokutě dospěl k tomu, „… co bylo úmyslem smluvních stran při sjednání této smluvní pokuty. …“. 1.1.

7. Zopakovala, že si je vědoma předchozího soudního rozhodnutí ve věci, v něm však soud řešil náhradu škody za zničené věci a vybavení v předmětu nájmu, avšak, jak soud prvého stupně, tak i soud odvolací, vyjadřoval svůj názor na ukončení nájemního vztahu. I když oba soudy dospěly k názoru, že ukončení nájemního poměru došlo dohodou, neboť důvody výpovědi na straně žalobkyně byly neplatné, má v projednávané věci žalobkyně zato, že nelze pohlížet na „ukončení“ nájemního vztahu „… striktně formalisticky, tedy, zda došlo k čistě formalistickému ukončení nájemního vztahu „dohodou“, pro nedostatky důvodů výpovědi (dluh na nájemném za dobu kratší než bylo předvídáno pro možnost podání výpovědi), ale k fakticitě ukončení „podnikání“ v předmětu nájmu, tedy ukončení provozování podnikatelské činnosti, kdy veškeré důvody byly na straně žalované, která svým vadným a závadným chováním způsobila uzavření provozovny restaurace, ztrátu klientely, a byla to ona, kdo způsobila předčasnost ukončení nájemního vztahu mezi stranami. …“. 1.1.

8. Z výkladu smluvního ujednání má za zřejmé, že si strany sjednaly uvedenou smluvní pokutu za účelem utvrzení doby, na kterou je smluvní vztah sjednáván, a že v důsledku předčasného ukončení nájemního poměru z důvodů na straně nájemce – žalované, což má žalobkyně za prokázané, je její uplatnění oprávněné. Připomněla základní funkce smluvní pokuty (utvrzovací, zajišťovací, sankční; kompenzační a prevenční) s tím, že v tomto případě smluvní strany sjednaly smluvní pokutu evidentně jakožto prostředek jednoznačně kompenzační ve vztahu k případným následků ukončení nájemního vztahu z důvodů na straně žalované. Zároveň měla tato smluvní pokuta nahrazovat škody, pokud by k ukončení nájemného vztahu došlo. 1.1.

9. Dle žalobkyně se proto nelze „… formalisticky upírat na v předchozím soudním řízení vyřčený způsob ukončení nájemního poměru, kdy faktické důkazní řízení v tomto směru nebylo vedeno a soud se touto otázkou zabýval pouze okrajově. …“. 1.1.

10. S ohledem na vše uvedené navrhla, aby bylo žalobnímu návrhu zcela vyhověno a aby žalobkyni byla přiznána náhrada nákladů tohoto řízení v plném rozsahu. 1.

2. Právní zástupce v písemném závěrečném návrhu zopakoval, že se žaloba opírá o ujednání obsažené v čl. IV. odst. 7 nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2017, ve znění: „V případě ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána, se nájemce tímto zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25% ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán.“. Předmětem nájemní smlouvy je pozemková parcela p. č. st. [Anonymizováno] (zastavěná plocha a nádvoří), jejíž součástí je stavba občanského vybavení s č. p. [Anonymizováno] v [adresa], nemovitost byla pronajata za účelem provozování restauračního zařízení. 1.2.

1. Dle názoru žalobkyně bylo ze strany pronajímatele (žalobkyně) odstoupeno od nájemní smlouvy před uplynutím doby nájmu, čímž jí měl vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty. S tím žalovaná nesouhlasí a má za to, že tomu tak v žádném případě není. V předchozím sporu mezi stejnými účastníky, vycházejícím ze stejné nájemní smlouvy, jak zdejší soud v rozsudku ze dne [datum] č. j. [spisová značka] (v bodě 95. odůvodnění), tak Krajský soud v Plzni v rozsudku ze dne [datum] č. j. [spisová značka] (v bodě 22. odůvodnění), judikovaly, že nájemní vztah z nájemní smlouvy vzešlý skončil ke dni 31. 5. 2018 dohodou smluvních stran. Již z toho žalovaná dovozuje, že má být naprosto evidentní, že žalobkyní tvrzený nárok nemá žádnou oporu v nájemní smlouvě, neboť na ujednání, v čl. IV. odst. 7 zakotvené, ukončení nájmu dohodou stran nedopadá. 1.

3. Mezi žalobkyní a žalovanou, z obou stran, proběhly před koncem nájemního vztahu neplatné pokusy o ukončení nájemní smlouvy, a je nabíledni, že se vztahy mezi účastnicemi v průběhu nájemního vztahu velice zhoršily. Z toho dovozuje, že „… ani jedna ze stran nájemní smlouvy neměla žádný zájem na jejím pokračování. …“, proto byl, z vůle obou stran, nájemní vztah ke dni 31. 5. 2018 dohodou ukončen. Dle názoru žalované tedy není na místě konec nájemního vztahu vztahovat pouze k její osobě. Naopak provozování restaurace skončilo díky žalobkyni, která měla neustále nějaké výtky vůči žalované, které se s časem začaly stupňovat. Tyto skutečnosti jsou patrny z provedeného dokazování, z něhož vyplývá, že žalobkyně se, v postavení pronajímatele, chovala, jako by restauraci provozovala ona sama a nikoli žalovaná, tedy velice nestandartně. 1.

4. Dle názoru žalované je zcela na provozovateli restaurace, jakou zákaznickou, cenovou a sortimentovou politiku zvolí, a jaké si za to ponese následky do budoucna, a není možné vést provoz a sortiment jakékoli restaurace zcela na přání pronajímatele restauračních prostor (v daném případě žalobkyně). 1.

5. Konstatování žalobkyně, uvedená vesměs v doplnění žalobních tvrzení ze dne 7. 8. 2024 se nezakládají na pravdě. Žalovaná od počátku nájemního vztahu vedla restauraci podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Zákazníků (hostů) měla restaurace od počátku dost, a stále přibývali. Restaurace za vedení žalované nikdy neprodělávala a žalovaná vždy řádně a včas platila všechny výplaty i faktury za dodané zboží. Skutečnosti tvrzené žalovanou by byly prokázány předložením kompletního účetnictví restaurace a jejím účastnickým výslechem, oba důkazy také žalovaná bezúspěšně navrhla. 1.

6. Skutečnosti, týkající se vedení restaurace žalovanou, vytýkané jí v tomto řízení žalobkyní, byly již pravomocně vyřešeny v řízení vedeném zdejším soudem pod sp. zn. [spisová značka], potažmo Krajským soudem v Plzni pod sp. zn. [spisová značka]. 1.

7. Ze všech uvedené důvodů žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl a žalované přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 119 244 Kč 2. Rozsudkem č. j. [spisová značka] ze dne [datum] podepsaný soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 70 551,23 Kč (výrok I), co do částky 146 563,92 Kč žalobu zamítl (II) a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované na nákladech řízení částku 77 031,60 Kč (výrok III). 1.

1. V odůvodnění rozsudku (odst. 63.) na základě provedeného dokazování prohlásil má soud za prokázané, že „… mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva dne 31. 1. 2017, jejímž předmětem byl pronájem restaurace a byt v 1. nadzemním podlaží. Žalovaná se mimo jiné zavázala v čl. VI. nájemní smlouvy k tomu, že předá při skončení nájemního vztahu nebytový a bytový prostor vyklizený a tyto vyklizené prostory předá protokolárně žalobkyni jako pronajímateli. Současně vzala žalovaná na vědomí, že žalobkyně na ní může požadovat náhradu škody způsobenou na předmětu nájmu a jeho vybavení. Předmět nájmu se žalovaná jako nájemce zavázala odevzdat žalobkyni ve stavu obvyklého opotřebení. …“. V dalších odstavcích shledal důvodnými nároky žalobkyně na náhradu nákladů vynaložených na nákup úklidových prostředků (odst. 68. odůvodní), neboť „… z předložených fotografií, ale zejména z výslechu svědků Hrůzové, [jméno FO] a Razýma má soud za prokázané, že restaurace byla předána silně znečištěná a bylo nutno zakoupit úklidové prostředky na úklid restaurace a jejího zázemí. I v tomto případě soud shledal příčinnou souvislost mezi porušením smluvní povinnosti žalované předat předmět nájmu ve stavu obvyklého opotřebení a mezi vznikem újmy. …“. Důvodným shledal i nárok na úhradu nákladů vynaložených na opravu mycího stroje (odst. 74.) neboť „… má soud za prokázané, že … při předání restaurace žalované v únoru 2017 myčka fungovala. (a) … že rozbité oplachovací rameno bylo způsobeno špatnou obsluhou, dávkovač byl rozbitý z důvodu, že byla do myčky dávána špatná chemie, nebo žádná chemie. V těchto případech je zřejmé, že závady myčky byly způsobeny žalovanou jako nájemkyní a za tyto vady odpovídá. …“. Důvodným shledal i nárok na úhradu nákladů vynaložených na opravu sporáku (odst. 75.) neboť „…má soud za prokázané, že v restauraci byl funkční čtyřplotýnkový sporák. V době předání restaurace žalobkyni v květnu 2018 … sporák nefungoval, byl zanešený a velmi špinavý. Tuto skutečnost potvrzují rovněž fotografie pořízené žalobkyní. … je zřejmé, že sporák byl silně znečištěn, došlo k propálení hořáků a termo pojistek, kdy tyto závady jsou způsobeny nedostatečným čištěním spotřebiče. Je nepochybné, že v tomto případě se nejednalo o běžné opotřebení a žalovaná je povinna nahradit žalobkyni vzniklou škodu spočívající v nákladech na opravu sporáku …“. Ze stejného důvodu soud přiznal žalobkyni rovněž nárok na úhradu nákladů vynaložených na opravu fritézy (odst. 76.) neboť „… fritéza byla silně znečištěna, byl rozbitý stykač, kdy příčinou mohlo být přehřívání, jelikož byla fritéza plná mastnot a zateklá olejem a v daném případě se nečistoty musely vyškrabovat šroubovákem a nožem. Stav fritézy … je patrný rovněž z předložených fotografií …“. Důvodným shledal i nárok na úhradu nákladů vynaložených na za úklid (odst. 77.) neboť „… bylo prokázáno, že na úklidu restaurace se podílela úklidová firma a dle faktury byla uvedená částka zaplacena v hotovosti. Stav restaurace má soud za prokázaný … výslechem svědků … i fotografiemi předloženými žalobkyní. …“, a za čištění čalounění a deratizaci (odst. 78.), když soud považoval za prokázané „… silné znečištění čalounění a také přítomnost hlodavců na místě po dobu několika měsíců, tj. již za doby nájmu restaurace žalovanou. Této skutečnosti odpovídají také špatné hygienické podmínky v restauraci zjištěné již při kontrole dne 20. 2. 2018, na základě které byla restaurace rozhodnutím KHS uzavřena. …“. Dalším důvodným shledal i nárok na úhradu nákladů vynaložených na výrobu a opravu barového pultu a nábytku (odst. 80.) neboť „… Žalovaná v řízení neprokázala, že by jí žalobkyně udělila souhlas se změnou věci (barového pultu) dle § 2220 o.z. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena písemně, měl by být i tento souhlas písemný. Žalovaná však přes poučení soudu dle § 118a o.s.ř. neprokázala ani udělení ústního souhlasu. Naopak svědek [jméno FO], který byl žalovanou navržen k prokázání tohoto tvrzení žalované, uvedl, že ohledně úprav barového pultu byly mezi účastnicemi dohady. Dle ust. § 2020 odst. 2 o.z. tak nejpozději při skončení nájmu byla žalovaná povinna uvést barový pult do původního stavu, což však neučinila. Náklady, které žalobkyně vynaložila na uvedení do původního stavu, jsou proto důvodné. Stejně tak soud shledal důvodnou částku za výrobu 5 kusů židlí i vyčištění automatických posuvných dveří. Skutečnost, že některé židle byly rozbité a posuvné dveře znečištěné a nefunkční, má soud za prokázané jak z předložených fotografií, tak výslechu svědka. …“. Rovněž důvodným shledal soud nárok na úhradu nákladů vynaložených na za nákup barvy a prostředků na odstranění plísně v bytu, který byl pronajat současně s restaurací (odst. 81.) „… Žalovaná v řízení namítala, že tento byt jí nebyl zpřístupněn. Z provedených důkazů však má soud za prokázané, že ačkoliv dala v souvislosti s pronájmem restaurace a bytu žalobkyně nájemkyni bytu výpověď z nájmu bytu … nechala žalovaná tuto nájemkyni … v bytě i nadále bydlet. Poté, co nájemkyně opustila byt, seznámila se žalovaná se stavem bytu (plíseň, nepořádek), toto žádným způsobem neřešila, byt zavřela a až následně předala žalobkyni dne 31. 5. 2018. Nelze v žádném případě dospět k závěru, že byt byl při předání ve stavu běžného opotřebení a náklady vynaložené žalobkyní na nápravu stavu, soud považuje za důvodné.…“. Dalším důvodným shledal i nárok na úhradu nákladů vynaložených za nákup lednice a mrazáku (odst. 83.) neboť „… V případě lednice má soud za prokázané předloženými fotografiemi i výslechem svědkyně …, že šuplíky z lednice byly vyházené a rozbité. Rovněž svědek … potvrdil, že při předání restaurace zpět žalobkyni byly mrazáky rozbité. Dle žalobkyně byly mrazáky plesnivé a plné vody, což odpovídá i předloženým fotografiím. Žalobkyně rovněž doložila potvrzení, že lednice a pultový mrazák byly dne 31. 8. 2018 svezeny k ekologické likvidaci. Soud proto shledal i v této části žalobu důvodnou.…“. 1.

2. V odst. 85. odůvodnění soud konstatoval, že „… v rámci své obrany uplatnila žalovaná … námitku započtení ve výši 194 000 Kč. Tato byla … posouzena jako obrana proti návrhu. V námitce … uvedla, že dle žalobkyně skončil nájemní poměr na základě jednostranného odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy ze dne 26. 2. 2018 z důvodu neplacení nájemného. Nájemné však bylo … řádně hrazeno, a za … období od 1. 3. 2017 do 28. 2. 2018 bylo beze zbytku uhrazeno a žalovaná dále uhradila částku 25 000 Kč v březnu a dubnu 2018 a dále částku 144 000 Kč v květnu 2018. … V rámci závěrečného návrhu s ohledem na provedené dokazování, týkající se placení nájemného, žalovaná námitku započtení upravila na 119 000 Kč. …“. 1.2.1. „… (91.) Soud se s ohledem na vznesenou námitku započtení zabýval jednotlivými částkami, které byly k započtení uplatněny. … dospěl soud k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanou byla platně uzavřena nájemní smlouva dne 31. 1. 2017. V nájemní smlouvě bylo ujednáno nájemné ve výši 25 000 Kč měsíčně, které je povinen nájemce hradit nejpozději k 10. dni běžného kalendářního měsíce na účet pronajímatele předem na měsíc následující. Dále bylo účastníky dohodnuto, že je žalovaná zproštěna povinnosti platit nájemné za únor 2017 (viz rukou žalobkyně dopsaný dodatek na nájemní smlouvě). Z nájemní smlouvy nelze dovodit, že by toto zproštění placení nájemného za únor 2017 bylo vázáno na povinnost stanovenou v čl. VI. nájemní smlouvy – kompletní vymalování a úklid nebytových prostor do 31. 12. 2017 – jak uváděla žalobkyně. Soud proto vycházel z toho, že nájemné za únor 2017 nebyla žalovaná povinna platit a nezaplacení nájemného za únor 2017 nemohlo být důvodem pro odstoupení od nájemní smlouvy. (92.) Dopisem ze dne 26. 2. 2018 žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy dle čl. IV. nájemní smlouvy pro nezaplacení nájemného za únor 2017, březen 2017 a březen 2018. Pro posouzení, zda v době odstoupení od nájemní smlouvy byly naplněny podmínky stanovené nájemní smlouvou, je rozhodné, jak se účastníci dohodli na placení nájemného. Je zřejmé, že žalovaná vycházela z výkladu, podle kterého se hradí nájemné na daný měsíc do 10. dne daného měsíce a vzhledem k tomu, že žalobkyně až do jednostranného odstoupení od nájemní smlouvy žalovanou o zaplacení nájemného za březen 2017 neupomněla, vycházela z této konstrukce pravděpodobně i žalobkyně. Tomu napovídá i skutečnost, že ve výzvě k odstranění závadného chování nájemce ze dne 19. 12. 2017 není dlužné nájemné za únor 2017 a za březen 2017 vůbec zmiňováno. Pokud je tedy přijata daná konstrukce, že žalovaná platila nájemné vždy do 10. dne daného měsíce, pak v době odstoupení od nájemní smlouvy nebyly naplněny podmínky pro odstoupení od smlouvy dle čl. IV. nájemní smlouvy, jelikož placení nájemného za únor 2017 byla žalovaná zproštěna a další nájemné bylo v daný měsíc vždy uhrazeno (i když ne vždy byla dodržena lhůta do 10. dne v měsíci). Pokud žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy dne 26. 2. 2018 (žalované doručeno dne 28. 2. 2018), dlužila žalovaná v této době nájemné pouze za únor 2018, tedy za jeden měsíc a odstoupení od nájemní smlouvy tak není účinné, resp. žalobkyně nemohla v uvedené době právo na odstoupení od nájemní smlouvy vykonat. Nájemní poměr tak trval i nadále a žalobkyně proto neoprávněně vyčíslila žalované smluvní pokutu ve výši 94 000 Kč. (94.) Po právní stránce soud posoudil kompenzační námitku dle ust. § 2991 a násl. o.z. Pokud žalovaná smluvní pokutu zaplatila (byla součástí platby ve výši 144 000 Kč dne 7. 5. 2018), pak se jednalo na straně žalované o plnění bez právního důvodu a na straně žalobkyně tedy o bezdůvodné obohacení dle § 2991 a násl. o.z., které je povinna žalované vydat. (95) Ze strany žalované byla žalobkyni dána dopisem ze dne 27. 3. 2018 výpověď z nájemní smlouvy z důvodu hrubého porušování povinností pronajímatele dle § 2308 písm. c) o.z. Tato výpověď však neobsahuje skutkové vymezení důvodu, proč je výpověď podávána a dle § 2310 o.z. je taková výpověď neplatná. Jedná se o relativní neplatnost dle § 586 o.z. a žalobkyně dopisem ze dne 16. 4. 2018 uplatnila námitku neplatnosti pro neuvedení výpovědních důvodů. Nájemní vztah tedy nezanikl ani výpovědí žalované a s ohledem na jednání účastnic soud dospěl k závěru, že nájemní vztah mezi účastníky trval až do 31. 5. 2018, kdy došlo k předání restaurace zpět žalobkyni, a nájemní vztah byl ukončen dohodou k tomuto dni. (96) Nájemní vztah tak trval 16 měsíců a žalovaná dle výpisů z účtu uhradila celkem [hodnota] nájmů po 25 000 Kč (dva nájmy byly uhrazeny v rámci platby 144 000 Kč dne 7. 5. 2018). Je však třeba zohlednit, že za únor 2017 byla žalovaná zproštěna povinnosti platit nájemné a byla tak povinna zaplatit celkem [hodnota] nájmů. V případě jednoho nájmu ve výši 25 000 Kč se tak na straně žalobkyně opět jedná o bezdůvodné obohacení ve výši 25 000 Kč dle ust. § 2991 a násl. o.z. …“.

2. Rozsudkem č. j. [spisová značka] ze dne [datum] Krajský soud v Plzni jako soud odvolací rozsudek č. j. [spisová značka] ze dne [datum] potvrdil (výrok I.), (II.) žalobkyně uložil povinnost zaplatit žalované na nákladech odvolacího řízení částku 8 125,60 Kč, (III.) odmítl odvolání žalobkyně proti výroku pod bodem I napadeného rozsudku a (IV.) odmítl odvolání žalované proti výroku pod bodem II napadeného rozsudku. V odstavcích 21 až 23 uvedl: „21. Protože v nájemní smlouvě účastnice ujednaly, že pronajímatel je oprávněn od smlouvy odstoupit v případě prodlení nájemce s úhradou nájemného za 2 kalendářní měsíce a tato podmínka splněna nebyla (jak je vyloženo výše), soud prvního stupně správně uzavřel, že žalobkyně od nájemní smlouvy dne 26. 2. 2018 platně neodstoupila. Pokud v tomto podání žalobkyně uvádí další porušení nájemní smlouvy žalovanou, nejednalo se o důvody pro odstoupení od smlouvy, mohlo by se jednat pouze o důvody, pro které mohla dát žalobkyně žalované výpověď z nájemní smlouvy, což neučinila. Správně také soud prvního stupně posoudil jako neplatnou výpověď nájemní smlouvy ze dne 27. 3. 2023, kterou naopak dala žalobkyni žalovaná, a to pro absenci skutkového vymezení výpovědního důvodu a včasné uplatnění námitky relativní neplatnosti tohoto právního jednání ze strany žalobkyně.

22. Za této situace nelze jinak, nežli uzavřít, že nájemní vztah skončil až ke dni 31. 5. 2018, jak rovněž správně uzavřel soud prvního stupně. K tomuto dni došlo k faktickému předání předmětu nájmu a není rozhodné, zda se toto faktické předání neuskutečnilo v polovině května 2023, jak původně požadovala žalobkyně, ale až k poslednímu dni tohoto měsíce. Protože k tomuto okamžiku daly obě smluvní strany zcela nepochybně najevo, že v nájemním vztahu nechce žádná z nich pokračovat, soud prvního stupně správně uzavřel, že je datum 31. 5. 2018 třeba považovat za okamžik skončení nájemního vztahu dohodou smluvních stran.

23. Jestliže žalobkyně od nájemní smlouvy platně neodstoupila, nemohl jí ani vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty 2 000 Kč za každý den prodlení s předáním předmětu nájmu (článek IV nájemní smlouvy). Pokud tedy žalovaná nad rámec nájemného zaplatila žalobkyni částku 219 000 Kč, jednalo se u žalobkyně o bezdůvodné obohacení, které je povinna žalované vydat. Rovněž tento závěr soudu prvního stupně je proto správný.“.

3. Dle § 159a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) (1) nestanoví-li zákon jinak, je výrok pravomocného rozsudku závazný jen pro účastníky řízení. (2) Výrok pravomocného rozsudku, kterým bylo rozhodnuto ve věcech uvedených v § 83 odst. 2, je závazný nejen pro účastníky řízení, ale i pro další osoby oprávněné proti žalovanému pro tytéž nároky z téhož jednání nebo stavu. Zvláštní právní předpisy stanoví, v kterých dalších případech a v jakém rozsahu je výrok pravomocného rozsudku závazný pro jiné osoby než účastníky řízení. ([právnická osoba] rozsahu, v jakém je výrok pravomocného rozsudku závazný pro účastníky řízení a popřípadě jiné osoby, je závazný též pro všechny orgány. (4) Jakmile bylo o věci pravomocně rozhodnuto, nemůže být v rozsahu závaznosti výroku rozsudku pro účastníky a popřípadě jiné osoby věc projednávána znovu.

4. Žalobkyně opakovaně tvrdí (naposledy např. v odst. 11.7.7.), že předchozí soudní rozhodnutí sp. zn. [spisová značka] ve věci týchž účastnic, v něm soudy řešily náhradu škody za zničené věci a vybavení v předmětu nájmu, a vyjadřovaly svůj názor na ukončení nájemního vztahu dohodou, neboť důvody pro odstoupení od smlouvy neexistovaly a důvody výpovědi byly neplatné, má v projednávané věci soud posoudit znovu a učinit vlastní, případně i odlišné právní závěry. Domáhá se dokonce toho, aby soud v rozporu se závěry výše citovaných rozhodnutí rozhodl, že nájemní vztah měl být ukončen už k 28. 2. 2018, již tehdy „prakticky“ dohodou, která má plynout z poznámek v zápisu o pokusu o převzetí restaurace z 14. 5. 2018. 4.

1. Z ust. § 159a o. s. ř. dle přesvědčení soudu jasně plyne, že (dle odst. 1) je výrok pravomocného rozsudku pro účastníky řízení závazný. Nepochybně tak je pro obě účastnice závazný jak výrok rozsudku zdejšího soudu č. j. [spisová značka] ze dne 22. 3. 2022, tak výrok rozsudku Krajského soudu v Plzni jako soudu odvolacího č. j. [spisová značka] ze dne 16. 5. 2023. Protože ze samotného výroku rozsudku nelze nic vyčíst o důvodech jeho vydání, je třeba se v této souvislosti zabývat příslušnými pasážemi odůvodnění každého z těchto rozhodnutí. Pokud by tomu tak nemělo být, a zároveň by měl být nadále závazný pouze výrok rozhodnutí, ztratila by existence odůvodnění své opodstatnění a, nemělo-li by být rozhodnutí nepřezkoumatelné, bylo by nutné důvody rozhodnutí uvádět přímo ve výroku, a tím jej učinit nepřehledným, obtížně srozumitelným a problematicky vykonatelným. 4.

2. Na základě v předchozím odstavci naznačeného výkladu metodou ad absurdum má soud za nepochybné, že je ve smyslu ust. § 159a odst. 1 o. s. ř. pro účastníky řízení závazný nejen výrok pravomocného rozsudku, nýbrž i příslušná část odůvodnění tohoto rozhodnutí, na jejímž základě bylo vlastní ve výroku obsažené rozhodnutí přijato. 4.

3. Pokud tomu tak je, je ve smyslu odst. 3 téhož ustanovení v rozsahu, v jakém je výrok pravomocného rozsudku závazný pro účastníky řízení a popřípadě jiné osoby, tento výrok (ve spojení s příslušnými pasážemi odůvodnění) závazný též pro všechny orgány, včetně orgánů moci soudní. Návrh, aby v projednávané věci soud sporné okolnosti posoudil znovu a učinil od předchozího rozhodnutí, kterým je vázán, odlišné právní závěry, tedy že nájemní vztah měl být ukončen už k 28. 2. 2018, je tak zcela nemístný a nepřijatelný. 4.

4. Ze všech těchto důvodů proto soud setrvává na svých, výše již rekapitulovaných, stanoviscích, o své vázanosti závěry rozsudků č. j. [spisová značka] a č. j. [spisová značka]. Nadále tak bude vycházet z toho, že nebyla splněna podmínka vzniku oprávnění pronajímatele od smlouvy odstoupit v případě prodlení nájemce s úhradou nájemného za 2 kalendářní měsíce, a že tak žalobkyně od nájemní smlouvy dne 26. 2. 2018 platně neodstoupila. Rovněž je soud vázán i závěrem, že pokud v tomto podání žalobkyně uváděla další porušení nájemní smlouvy žalovanou, nejednalo se o důvody pro odstoupení od smlouvy. Mohlo by se sice jednat o důvody, pro které mohla dát žalobkyně žalované z nájemní smlouvy výpověď, to však neučinila. Vázán je pak nalézací soud i závěrem, že výpověď nájemní smlouvy ze dne 27. 3. 2023 ze strany žalobkyni žalovaná je rovněž třeba posoudit jako neplatnou, a to pro absenci skutkového vymezení výpovědního důvodu a včasné uplatnění námitky relativní neplatnosti tohoto právního jednání ze strany žalobkyně. Jakékoli poznámky či prohlášení na zápisu z převzetí ze dne 15.3.2018, učiněné navíc v předtisku protokolu, zjevně připraveném dopředu žalobkyní, byť by bylo tvrzeno, že se tak mělo stát za přítomnosti svědků, nemohou být považovány za důkaz tvrzení žalobkyně, že snad již při tomto pokusu o převzetí restaurace mělo dojít k ukončení nájemního vztahu odstoupením od smlouvy žalobkyní jakožto majitelkou nemovitosti, a že žalovaná takto měla opakovaně uznat, že došlo ukončení nájemního vztahu. Soud je přesvědčen, že k takové situaci nedošlo. I kdyby však k ní opravdu došlo, nemění top nic na tom, že mezi účastnicemi, a tím i pro nalézací soud, jsou závazné závěry pravomocných rozhodnutí, vydaných ve sporu mezi nimi. Jinak řešeno, není pravdivé tvrzení žalobkyně, že by ke sporu mezi stranami docházelo pouze co do předání předmětu nájmu zpět žalobkyni, nikoliv o ukončení nájemního vztahu. 4.

5. Nadále tedy soud při svém rozhodování bude vycházet z toho, že nájemní vztah skončil až ke dni 31. 5. 2018 dohodou účastnic. 1.

1. Z nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2017 soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem, a to za podmínek, rekapitulovaných v odst. 11.2. až 11.2.3. rozsudku. Předmětem pronájmu dle čl. II. této smlouvy byl pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 109 m2, jehož součástí je dům č. p. [Anonymizováno] vše zapsané na LV č. [hodnota] v k. ú. a obci [adresa], a v něm se nacházející byt v 1. nadzemním podlaží a restaurace jako nebytový prostor v přízemí domu. Dle čl. III. byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027. Smluvní strany se dohodly, že před skončením doby nájmu lze nájemní smlouvu ukončit pouze dohodou smluvních stran nebo výpovědí za podmínek stanovených zákonem, a na oprávnění nájemcem ve lhůtě šesti měsíců před uplynutím doby nájmu písemně uplatnit opci na prodloužení doby nájmu do roku 2037 nebo na dobu, než na kterou nájemce uvede v písemném návrhu na prodloužení doby nájmu. Pronajímatel se zavázal tento návrh akceptovat s tím, že podmínkou prodloužení doby nájmu je bezproblémový průběh předchozího nájemního vztahu a neexistence závazku po splatnosti nájemce vůči pronajímateli. Nájemné bylo v odst.

1. čl. IV. stanoveno na 25 000 Kč měsíčně splatné nejpozději k 10. dni běžného kalendářního měsíce na účet pronajímatele „předem na měsíc následující“. V odst. 2 se nájemce zavázal bezodkladně po uzavření nájemní smlouvy převést na své jméno veškeré smlouvy na energií, tepla, vody a svozu komunálního odpadu a veškerou tuto režii platit po dobu trvání nájmu na účet dodavatelů energií a služeb. V odst. 3. bylo sjednáno, že v případě prodlení nájemce s úhradou nájemného za 2 kalendářní měsíce je pronajímatel oprávněn od této smlouvy jednostranně odstoupit písemným prohlášením doručeným nájemci, v odst. 4. povinnost nájemce je povinen nebytové a bytové prostory, vyklidit nejpozději do 15 dnů od doručení písemného odstoupení od smlouvy, v odst. 6 smluvní pokuta pro případ prodlení s vyklizením předání bytových a nebytových prostor ve výši 2 000 Kč za každý den prodlení. čl. IV. odst. 7 nájemní smlouvy pak zní: „V případě ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána, se nájemce tímto zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25% ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán.“. Účel nájmu bylo dle čl. V. „… takové užívání najatých nebytových a bytových prostor nájemce, které je v souladu se stavebnětechnickým určením užívání těchto prostor. Nájemce se tímto zavazuje užívat nebytové prostory v souladu s předmětem podnikání nájemce, jenž vyplývá z jeho živnostenských oprávnění a koncese na prodej alkoholu. Nájemce se tímto zavazuje, že v rámci živnostenského oprávnění na hostinskou činnost zachová v restauraci jako část prodejního sortimentu denní nabídky 5 druhů pizzi po celou dobu trvání nájmu.“. V čl. VI. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že se nájemce zavazuje nejpozději do 31. 12. 2017 provést na své náklady kompletní vymalování a úklid nebytových prostor restaurace, včetně vchodu a sociálního zařízení. Dále se zavázal nejméně jednou za 2 roky počínaje rokem 2017 na své náklady zajistit a provést revizi plynového kotle a revizi a cejchování digitální váhy kuchyni. Pronajímatel dal nájemci souhlas s podnájmem pronajatých prostor třetí osobě a zavázal se, že po dobu trvání nájemní smlouvy bez ohledu na pohyb obvyklých cen nájmu a inflace nebude nájemné stanovené v článku IV. této smlouvy navyšovat. Účastníci se dohodly, je pronajímatel je oprávněn na základě předchozího upozornění nájemcem 1× ročně provést fyzickou kontrolu pronajatých bytových a nebytových prostor za přítomnosti nájemce. Nájemcem pak převzal povinnost udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání a povinnost dodržovat obecně závazné předpisy upravující požární ochranu, bezpečnost a hygienu. Nájemce se dále zavázal provádět celoroční úklid parkovacích ploch a pozemků, jejichž součástí je dům čp. [Anonymizováno] v [adresa]. Při skončení nájemního vztahu se nájemce zavázal nebytový a bytový prostor vyklidit a vyklizené prostory protokolárně předat pronajímateli. Nájemce vzal na vědomí, že pronajímatel na něm může požadovat náhradu škody způsobenou na předmětu nájmu a jeho vybavení. Předmět nájmu se nájemce zavázal pronajímateli odevzdat ve stavu obvyklého opotřebení. Skutečnost, že došlo k uzavření této nájemní smlouvy a její obsah je mezi účastníky nesporná. 1.

2. Dle kopie listiny s názvem „Zápis o převzetí restaurace“ z 15. 3. 2018, údaje tištěné na počítačové tiskárně jsou: „majitel: [jméno FO]“, „podnájemce: [jméno FO]“, „Právní Zástupce: mgr. P. Razym“, „svědek: I. [jméno FO] mladší“, a text: „Dostavili jsme se k převzetí restaurace ve které došlo k ukončení nájemního vztahu odstoupením od smlouvy majitelkou nemovitosti.“, „Další přítomní:“. Zbytek zápisu je vyplněn rukou. tohoto dne žalovaná odmítla předat restauraci. Ze zápisu o převzetí restaurace [adresa] ze dne 14. 5. 2018 soud zjistil, že je vyhotoven na stejném, počítačem tištěném základu, a obsahuje totožné tištěné údaje, a že byl podepsán oběma účastnicemi. Do zápisu byly uvedeny závady a byl stanoven nový termín pro předání v kompletním stavu s odstraněním všech závad do 31. 5. 2018. 1.

3. Ze zápisu o převzetí restaurace [adresa] ze dne 31. 5. 2018 soud zjistil, že i ten je psán na stejném předpřipraveném formuláři. Tohoto dne došlo k převzetí restaurace žalobkyní, byly sepsány stavy elektřiny, vodovodu a plynu a byl sepsán stav jednotlivých věcí. Ke dni zápisu nebyly provedeny revize kotle, nebyla cejchovaná digitální váha, byla odstraněna reklama, ale nedošlo k uvedení do původního stavu, byly rozbité zadní dveře do kuchyně, neopravené schody a vyvalený kámen z terasy, poškozený bar, myčka na nádobí byla nefunkční, nebyla funkční „kafemašina“ a fritézy. V kuchyni chyběly některé hrnce včetně poklic, palačinková pánev, 3 kusy velkých plechů byly silně poškozené, chyběly 2 kusy kulatých steak pánví, 4 kusy pizza talířů velkých, 24 kusů talířů oválných, 1 steak talíř velký, 17 kusů kulatých jídelních talířů, 6 kusů misek na špagety, 17 kusů malých talířků, 5 kusů rozpékacích misek porcelánových, 13 kusů skleněných salátových misek, 9 kusů porcelánových salátových misek, 13 kusů dezertních talířů, 5 kusů zmrzlinových misek skleněných. V lokále chybělo 9 kusů lžic na polévku, 2 kusy příborových nožů byly navíc, chybělo 31 kusů vidliček, 23 kusů kávových lžiček, 1 kávová lžička dlouhá, 6 sklenic na stopce ČV, 4 kusy panáků na alkohol byly jiného designu, chybělo 6 nízkých sklínek, 5 hlubokých misek na sekt, 3 hrnky na cappuccino a 5 talířků, 8 velkých hrnků, 8 středních hrnků a 9 talířků, 4 malé hrnky a 6 talířků, 4 latte sklínky a 2 talířky, 4 duritky na kávu, 2 cukřenky, 2 stolní sety kombinace, 12 sklínek na limo, 4 židle byly rozbité a 1 židle chyběla, poličky nad barovou skříňkou byly poškozené vodou, na terase chyběl stůl, [právnická osoba] na terase byly jiné, ve sklepě chyběly obaly na sudy, ve sklepě chyběla poklice na smaltovaný hrnec. V kuchyni byl silně poškozen tyčový mixer, chyběl ruční šlehač, ocílka, škrabka na brambory, 3 kusy plechových misek na obalování, 5 kusů plastových misek s víčkem a 2 kusy víček, kolečko na brambory, velká vidlička, malý plech na pečení, hnědé prkénko na maso. 1.

4. Předžalobní výzva ze dne 12. 3. 2020, rekapituluje skutečnosti uvedené ve výzvě ze dne 19. 12. 2017, Konkrétně to, ano, že žalovaná neplní povinnost udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém užívání, udržovat přilehlé parkovací plochy a pozemky a hradit nájemné ve sjednané výši. Odkazuje nato, že 28. 2. 2018 mělo být žalované doručeno jednostranné odstoupení od nájemní smlouvy z důvodu neuhrazení nájemného a nákladů na služby za dobu alespoň tří měsíců. Dále výzva rekapituluje, že žalobkyni byla doručena výpověď žalované z nájemní smlouvy s datem 27. 3. 2018, sám na to žalované zasláno výzva k plnění za 16. 4. 2018, na jejímž základě dne 7. 5. 2018 část dlužné částky žalovaná uhradila, čímž měla pohledávku žalobkyně uznat. Dále se konstatuje, že předání předmětného nájmu došlo až do dne 31. 5. 2018. Předžalobní upomínkou je uplatňován nárok na smluvní pokutou ve výši 25 % ze zvyku nájmu dle článku IV nájemní smlouvy za dobu 105 měsíců. Výzvu žalovaná převzala 8. 4. 2020. 1.

5. Rozhodnutím [právnická osoba] [adresa], správní odbor ze dne 6. 8. 2019, č.j. [Anonymizováno]/[adresa]/[Anonymizováno], byl obviněný [jméno FO] uznán vinným ze spáchání přestupků proti občanskému soužití podle § 7 odst. 1 písm. a) a c) zákona č. 251/2016 Sb., o některých přestupcích, kterého se dopustil tím, že úmyslně dne 7. 10. 2018 kolem 18:00 hodiny v obci [adresa] v restauraci [právnická osoba] slovně napadl [Jméno žalobkyně] výrazy: „jste čuráci, ty kundo“, čímž jí ublížil na cti tím, že ji hrubě urazil, a dále v blíže neurčené době v měsíci září 2018 v obci [adresa] u hlavní silnice u restaurace [právnická osoba] slovně napadl [Jméno žalobkyně] výrazy: „blbá krávo, čurák, tvoje dcera se ti nemusí vrátit ze školy“, čímž jí ublížil na cti tím, že ji hrubě urazil a dále úmyslně narušil občanské soužití tak, že se vůči jinému dopustil hrubého jednání, a by mu uložen správní trest úhrnné pokuty ve výši 2 000 Kč. 1.

6. Důkaz byl proveden i žalobkyní předloženou dokumentací SMS provozu mezi ní a [jméno FO], ze kterých je patrný jeho negativní vztah k žalobkyni a výhrůžky, adresované jí a jejím rodinným příslušníkům v souvislosti s projednávaným sporem. 1.

7. Ze spisu [právnická osoba] sp. zn. [Anonymizováno] plyne, že [tituly před jménem] [právnická osoba] a [právnická osoba] provedly dne 20. 2. 2018 v 15:00 hodin v restauraci [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [adresa] za účasti žalované kontrolu. Kontrola byla provedena na základě podnětu spotřebitele v běžné provozní době. V době kontroly nebyla provozovna nalezená v čistotě a dobrém stavu, zejména její sklepní část. Zde byla nalezena špína, slupky od cibule, pavučiny, znečištěná mrazicí zařízení a na podlaze větší množství vody. Provozovatelka tvrdila, že od 19. 2. 2018 neprovozuje kuchyně z důvodu odchodu personálu. Kontrola učinila závěr že, jelikož zjištěním z nich plynoucí porušení právních povinností při provozování provozovny stravovacích služeb (potravinářský podnik) mohou mít za následek vznik a šíření infekčních nákaz a onemocnění a tím ohrožení zdraví. Na místě bylo vydáno rozhodnutí o v okamžitém uzavření části provozovny - části skladu v přízemí provozovny a manipulační chodby před vstupem do suterénu provozovny. Další kontrola byla provedena [tituly před jménem] [jméno FO] dne 23. 2. 2018 v 12:20 hodin. V době kontroly byla prováděna příprava obědů a provozovna nebyla opakovaně nalezena v čistotě. V kuchyňské části byly nalezeny zaschlou špínou, mastnotou a zbytky potravin znečištěné podlahové plochy pod technickými zařízeními a pracovními stoly, znečištěné plochy mrazícího zařízení, v umyvadle popel z cigaret, ve skladovacích částech pak opakovaně znečištěná vnější plocha mrazícího zařízení s viditelným zaplísněným povrchem, špinavá podlaha, kovové schodiště pokryté rzí, špínou a pavučinami. V době kontroly bylo syrové výsekové vepřové maso uloženo v bezprostředním kontaktu s tvrdým sýrem a došlo tak ke křížení vzájemně neslučitelných činností s následkem nebezpečí kontaminace potravin. V kuchyni byly dále nalezeny přeplněné odpadové nádoby, na okenním parapetu v kuchyni byly skladovány při teplotě kuchyně hotové pokrmy - guláš a zelí. O nalezené skutečnosti byla pořízena fotodokumentace. Další kontrola byla provedena [právnická osoba] a [tituly před jménem] [právnická osoba] dne 23. 3. 2018 ve 14:35 hodin. V době kontroly byla provozovna nalezena v čistotě a v dobrém stavu, čistá technologická zařízení, čisté podlahové plochy pod technologickými zařízeními. Byl proveden řádný úklid ve sklepním prostoru, dřívějším rozhodnutím uzavřeném. S účinností od 23. 3. 2018 15:30 hodin bylo žalované umožněno sklad a prostory v prvním podzemním patře, včetně chodby, nadále užívat. Příkazem [právnická osoba] ze dne 23. 3. 2018 byl žalované za výše uvedená přestupková jednáním uložen souhrnný správní trest pokuty ve výši 5 000 Kč. 1.

8. Dle protokolu [právnická osoba] č. [Anonymizováno] provedly [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO] dne 27. 9. 2018 na adrese [adresa], z podnětu spotřebitele kontrolu, zaměřenou na dodržování požadavků na potravinářské provozy. V provozovně nebyly zjištěny závažné závady, žalobkyně bylo pouze uloženo zajistit, aby otvory, kterými se větrá kuchyně (okna nebo dveře) byly opatřeny síť proti hmyzu a zajistit aktualizace systému HACCP ( Písemné záznamy o kontrole teplo v lednicích) a přizpůsobit ho podmínkám provozovny. 1.

9. Dle protokolu o kontrole [právnická osoba] č. [hodnota], provedly [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], a [tituly před jménem] [jméno FO] z podnětu spotřebitelé kontrolu dodržování zákona o ochraně spotřebitele. Žádné závady zjištěny nebyly. 1.

10. Důkaz byl proveden i jídelním lístkem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] (z doby provozování restaurace žalobkyní) a jídelním lístkem Restaurace [Anonymizováno] [Anonymizováno] z doby jejího provozování žalovanou. Konstatován byl rovněž obsah „sešitu s jablky“, , který má být dle tvrzení žalobkyně přehledem tržeb žalované.

2. Ze spisu [spisová značka] soud provedl tyto důkazy: 2.

1. Z dopisu ze dne 19. 12. 2017 soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce, [tituly před jménem] [jméno FO], vyzývala žalovanou k odstranění závadného chování nájemce, které mělo spočívat v tom, že není plněn závazek z čl. 5 nájemní smlouvy zachovat pronajaté restauraci jako část prodejního sortimentu denní nabídky 5 druhů pizzy po celou dobu trvání nájmu, ani povinnost z čl. 6 smlouvy na své náklady vymalovat a uklidit prostor restaurace, včetně vchodu a sociálního zařízení nejpozději do 28. 7. 2017. Kontrolou pronajímatelé bylo zjištěno, že ze zařízení kuchyně je rozbitá myčka nádobí, zničená váha, na terase jsou rozbité schody, v restauraci rozbité dvě židle a na WC neodtékají pisoáry. Dále není udržováno přilehlé parkoviště a jsou porušovány platné předpisy o požární ochraně, neboť žalovaná nezajistila prodloužení platnosti mobilních hasicích přístrojů. Všechny uvedené skutečnosti žalobkyně považuje za porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem opravňující ji k vypovězení nájemní smlouvy bez výpovědní lhůty. Žalobkyně stanovila lhůtu k odstranění vad do 31. 1. 2018 s tím, že jinak bude postupovat dle ust. § 2291 odst. 1 o. z. 2.

2. Z dopisu ze dne 26. 2. 2018 plyne, že žalobkyně jednostranně odstoupila od nájemní smlouvy z důvodu porušení čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy, tj. z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného za dva kalendářní měsíce s tím, že nebylo uhrazeno nájemné za únor 2017 a za březen 2017, a k 10. 2. 2018 je evidován dluh na nájemném za třetí měsíc. Toto odstoupení bylo dle podacího lístku a sledování zásilek [právnická osoba] doručeno žalované dne 28. 2. 2018., 2.

3. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne 27. 3. 2018 soud zjistil, že žalovaná vypověděla „… nájemní smlouvu z důvodu hrubého porušování povinností pronajímatele vůči nájemci jak to má na mysli ust. § 2308 písm. c) zák. š. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. …“. Na tuto výpověď reagovala žalobkyně dopisem ze dne 16. 4. 2018 s tím, že žalobkyně považuje výpověď za neplatnou, jelikož důvod výpovědi nebyl dostatečně vymezen a výpověď obsahuje pouze odkaz na příslušné zákonné ustanovení. Současně byla žalovaná upozorněna na obsah výzvy k nápravě ze dne 19. 12. 2017 a na to, že lhůta k nápravě uplynula marně. Dále žalované sdělila, že ke dni převzetí jednostranného vypovězení nájemní smlouvy, tedy k 28. 2. 2018, měl být předmět nájmu vyklizen a pohledávka žalobkyně za žalovanou činí 94 000 Kč (smluvní pokuta ve výši 2 000 Kč denně dle čl. IV. nájemní smlouvy) a dva nezaplacené nájmy, tj. celkem 144 000 Kč. 2.

4. Z potvrzení [právnická osoba] Plzeňského kraje ze dne 5. 2. 2020, č. j[Anonymizováno] soud zjistil, že na základě podnětu postoupeného ČOI byl proveden dne 20. 2. 2018 v provozovně „[Anonymizováno] [Anonymizováno]“, [adresa], za účasti kontrolované osoby [Jméno žalované] výkon státního zdravotního dozoru a bylo zjištěno porušení platné legislativy v oblasti potravinového práva, kdy provozovna nebyla nalezena v čistotě a dobrém stavu a bylo rozhodnuto o okamžitém uzavření provozovny od 15:00 hod. dne 20. 2. 2018. O 618 bylo [právnická osoba] kontrolované osobě na základě rekord této kontroly je sankce formou příkazu za porušení ustanovení § 92 odst. 1 písm. a) zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví. Souhlas s otevřením provozovny byl datován dne 23. 3. 2018. 2.

5. Důkaz byl proveden rovněž fotodokumentací založenou v tomto spise.

3. Dle ust. § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. K ujednání, kterým se zavázal k plnění smluvní pokuty nezletilý, který v době ujednání nedovršil patnácti let, se nepřihlíží. Dle ust. § 2049 o. z. zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený.

4. Soud má za prokázané, že žalobkyně jako vlastník na základě nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2017 pronajala žalované pozemek parc. č. [Anonymizováno] o výměře 109 m2, jehož součástí je dům č. p. [Anonymizováno] v [adresa], v němž je umístěna provozovna restauračního zařízení a bytová jednotka, na dobu určitou, a to od 1. 2. 2017 do 1. 2. 2027, a že se žalovaná zavázala (mimo jiné) „… pro případ ukončení nájmu ze strany nájemce nebo z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána, …“ zaplatit smluvní pokutu ve výši 25 % ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán. Z v odst. 15. vysvětlených důvodů vychází z toho, že k ukončení nájmu došlo dne 31. 5. 2018 na základě dohody účastnic.

5. Spornou otázkou mezi účastnicemi je, zda ukončení smluvního vztahu tímto způsobem lze podřadit pod pojem „…případ ukončení nájmu ze strany nájemce …“ či nikoli, jinak řečeno, zda žalovaná zapříčinila ukončení nájemní smlouvy nebo ne.

6. Žalobkyni lze na základě provedených důkazů přisvědčit, že se žalovaná zřejmě chovala tak, že prakticky zdecimovala skupinu stálých zákazníků, a že následně uvedla restauraci a související prostory do takového stavu, že v důsledku zásahu orgánů hygienické správy byla její část z moci úřední na dobu jednoho měsíce uzavřena. Lze tedy pochopit i to, že i z těchto důvodů, tedy pro chování a jednání žalované, hodlala žalobkyně jako pronajímatelka odstoupit od smlouvy. Z dopisu ze dne 26. 2. 2018 však plyne, že se žalobkyně pokusila jednostranně odstoupit od nájemní smlouvy nikoli z těchto důvodů, nýbrž z důvodu porušení čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy, tj. pro tvrzené prodlení nájemce s úhradou nájemného za dva kalendářní měsíce. Toto odstoupení od smlouvy bylo pro účastnice i soud závazným rozhodnutím (viz. odst. 15.4. rozsudku) shledáno neplatným, nájemní vztah tak zůstal nadále v platnosti. Ze stejných důvodů není za platnou považována ani výpověď nájemní smlouvy ze strany žalované. K ukončení nájemního poměru tedy došlo až dne 31. 5. 2018.

7. Žalobkyně odvozuje své právo požadovat úhradu smluvní pokuty z čl. IV. nájemní smlouvy na základě tvrzení, že jí dává oprávnění ji nárokovat „… v případě ukončení nájmu ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouvy sjednána, …“. Tento výklad je však mylný, neboť odporuje výslovnému znění tohoto odstavce, dle kterého má žalobkyně nárok na smluvní pokutu „… z důvodu odstoupení od nájemní smlouvy ze strany pronajímatele před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána …“. [jméno FO] tedy každé ukončení nájemního vztahu ze strany žalobkyně, nýbrž pouze platné odstoupení od nájemní smlouvy, by dávalo žalobkyni právo požadovat úhradu smluvní pokuty dle čl. IV. nájemní smlouvy. Protože k platnému odstoupení od smlouvy z výše vysvětlených důvodů nedošlo, nemá žalobkyně právo smluvní pokutu z důvodů na své straně (ukončení nájemního vztahu nebo snad proto, že žalovaná dle jejího přesvědčení nebyla schopna předmět nájmu žalobkyni předat, respektive žalobkyně nebyla ochotna předmět nájmu k předání v nabízeném stavu převzít) nárokovat. Rozhodně tedy neplatí, že by snad k ukončení nájemního vztahu došlo dohodou účastnic před 31. 5. 2018, nebo dokonce odstoupením od smlouvy, které by soud v tomto řízení posoudil v rozporu s řízením ve věci [spisová značka] jako platné.

8. Žalovaná byla nepochybně ve výkonu svého podnikání omezována snahami žalobkyně zasahovat do chodu jí provozovaného restauračního zařízení. Byť jen málokteré výhrady žalobkyně byly relevantní, těch několik důvodných mělo nakonec zásadní vliv na posouzení důvodnosti jejího nároku na úhradu smluvní pokuty.

9. Za zcela nepřípustné a v rámci nájemního vztahu nemístné soud považuje námitky, a výtky, že měla žalovaná restauraci vést, aniž by uzavírala pracovní smlouvy se zaměstnanci a ti proto měli pracovat tzv. „načerno“, aniž by hradila za zaměstnance zákonné odvody, vedla řádně a nikoli dvojí účetnictví, podávala řádná daňová přiznání. Pokud žalobkyně tyto praktiky zjistila, mohla (a měla) zjištěné skutečnosti oznámit odpovědným úřadům či autoritám, minimálně tam, kde by se na ni případně vztahovala odpovědnost za neohlášení či nepřekažení trestné činnosti. Neplatí však, že by tím žalovaná zásadním způsobem porušovala podmínky nájemní smlouvy, jak se mylně domnívá žalobkyně, neboť řádné plnění daňových a poplatkových povinností a povinností v oblasti zaměstnávání součástí smluvních ujednání v nájemní smlouvě není. Stejně tak není porušením smluvních povinností fakt, že žalovaná neměla mít uzavřenou smlouvu s OSA, omezení provozní doby restaurace i množství nabízených druhů potravin oproti stavu z doby, kdy restauraci provozovala žalobkyně, změna (zmenšení) plochy, na níž byl provoz restaurace žalovanou veden (nevyužití prostor restaurace v prvním patře) ani ne/využití bytu v budově.

10. Nepochybně lze přisvědčit názoru právního zástupce žalované, že je zcela na provozovateli restaurace, jakou zákaznickou, cenovou a sortimentovou politiku zvolí, neboť je to rovněž on, kdo za důsledky svého rozhodnutí ponese odpovědnost. Žalobkyně měla z titulu pronajímatele nárok obdržet sjednané nájemné řádně a včas, aby byly plněny konkrétní závazky, které žalovaná převzala při uzavření smlouvy, a žádat, aby bylo s jejím majetkem nakládáno s péčí řádného hospodáře. Žalobkyni rozhodně nepříslušelo právo trvat na zachování sortimentu jídel a podávaných nápojů v rozsahu, v němž je poskytovala, když restauraci ještě provozovala sama, s výjimkou zachování nabídky 5 druhů pizzy (které však určí žalovaná, nikoli žalobkyně), neboť tuto povinnost na sebe v nájemní smlouvě žalovaná vzala.

11. Souhlasit lze i se stanoviskem právní zástupkyně žalobkyně, že účel nájmu, tak jak je specifikován čl. V. smlouvy, je závazek žalované jakožto nájemce užívat najaté prostory k provozování hostinské činnosti (včetně denní nabídky 5 druhů pizzy po celou dobu trvání nájmu), nikoli však již nutně k prodeji alkoholických či nealkoholických nápojů. V článku V. smlouvy, se žalovaná zavázala k užívání najatých nebytových a bytových prostor, které je v souladu se stavebnětechnickým určením užívání těchto prostor, k užívání v souladu s předmětem podnikání nájemce (žalované), jež vyplývá z jeho (jejích, nikoli žalobkyniných) živnostenských oprávnění a (její, nikoli žalobkyniny)koncese na prodej alkoholu. Nebyla tedy porušena údajná, žalobkyní tvrzená, povinnost poskytovat možnost konzumace alkoholických nápojů a využívat prostor restaurace v celém jejím objemu, neboť takovou smluvní povinnost na sebe žalovaná ve smlouvě nevzala. Pokud tedy žalovaná část provozu restaurace, zřízenou v prvním patře, nevyužívala k provozu restaurace, ale k jiným účelům, nejedná se ani v tomto případě o porušení smluvních povinností. Podstatné není ani to, že ve výčepu žalobkyně podávala točené (alkoholické i nealkoholické) nápoje, a že žalovaná v tomto konání nepokračovala, nezajistila si dodávku tankových nápojů, a že ani alkohol, a nealko nápoje, nepodávala. Opět bylo jen a pouze na žalované jakožto provozovateli restaurace, jakou cílovou zákaznickou skupinu zvolí nebo jakou cenovou či sortimentovou politikou se bude snažit ziskovost provozovaného restauračního zařízení udržet. Bylo jen na žalované, jakým způsobem si zajistí prostředky na to, aby mohla řádně a včas žalobkyni hradit sjednané nájemné, a to bez ohledu na to, zda v důsledku jejích rozhodnutí stálí zákazníci přestali restauraci navštěvovat či nikoli.

12. Za zcela zřejmý účel a smysl nájmu, tak jak je specifikován čl. V. smlouvy, lze v souladu s názorem právní zástupkyně žalobkyně to, aby byl předmět nájmu pronajat dlouhodobě, tedy na dobu 10 let s možným prodloužením až na dvojnásobek této doby. Žalobkyně také legitimně očekávala, že restaurace bude fungovat minimálně tak, jak byla žalované předána, tedy za dodržení hygienických předpisů, vztahujících se k provozu restaurace, a se zachováním jejího stavu, v jakém byla žalované předána, a vybavení, které v době předání obsahovala.

13. Žalovaná však od počátku smluvního vztahu neužívala nájemní prostory řádně, neplnila své povinnosti nájemce, ač na to byla opakovaně upozorňována. Žalovaná nepochybně porušovala podmínky nájemní smlouvy, když nesplnila ani výslovně převzaté povinnosti, jako povinnost zajistit vymalování nájemních prostor, revize technických zařízení, dodržet sortiment alespoň v rozsahu sjednaném ve smlouvě. Porušila i povinnost předcházet škodám, když dopustila zničení technických zařízení provozovny či s ní souvisejících přístrojů. Rovněž má soud za prokázané, že působením žalované došlo až k uzavření části provozovny restaurace z důvodu špatné hygieny, což, společně s předchozím neprofesionálním jednáním, vedlo nepochybně k poškození dobrého jména restaurace, a navíc i k potřebě celkové sanace restaurace a s tím souvisejícím jejím dlouhodobější uzavřením. Soud se proto neztotožňuje se stanoviskem právního zástupce žalované, že to, že mezi 23. 2. a 23. 3. 2018 byl úředním rozhodnutím uzavřen prostor sklepa a přístupové chodby ke sklepu, nikoliv restaurace jako taková, se možná vůbec ve vztahu k zákazníkům restaurace nemusel projevit, a že nemohlo poškodit dobré jméno restaurace. Uzavření restaurace, byť pod dobu 1 měsíce, rozhodnutím orgánů hygienické správy, dle obecné zkušenosti nepochybně ovlivní důvěru v takový podnik a jeho na velmi dlouhou dobu. O důvodech takového rozhodnutí se totiž nepochybně dozvědí zákazníci stálí, obvykle však i zákazníci příležitostní a často i zákazníci náhodní. Rozhodně tedy nelze přisvědčit ztvrzení právního zástupce žalované, že ta od počátku nájemního vztahu vedla restauraci podle svého nejlepšího vědomí a svědomí. Za prokázané naopak má, že se žalovaná při výkonu svého podnikání chovala v rozporu s ust. § 5 odst. 1 o. z., tedy nikoli se znalostí a pečlivostí, která je s jejím povoláním spojena, a že tedy toto jednání bez odborné péče má jít k její tíži.

14. Protože skutečnosti, popsané v předchozím odstavci, dostatečné plynou z dokazování provedeného v tomto řízení i v řízení zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], nepovažoval soud za potřebné provádět dokazování ve vztahu k tomu, zda měla restaurace od počátku zákazníků (hostů) dost, zda přibývali či ubývali, zda restaurace za vedení žalované neprodělávala či vydělávala, zda žalovaná řádně a včas platila výplaty, faktury či jiné platby a odvody, ani zda jednání žalované vedla ke snížení počtu hostů v restauraci či k poškození její reputace. Návrhy na provedení dokazování (rekapitulované v odst. 11.6.1.3.), učiněné účastníky, nad rámec důkazů, 4v řízení provedených, proto soud jako nadbytečné zamítl (viz. odst. 11.6.3.).

15. Nyní se soud musel zabývat otázkou, zda výše popsané okolnosti na podmínky, sjednané v posledním odstavce článku IV. dopadají či nikoli. Konkrétně je třeba posoudit, zda vetnou konstrukci: „V případě ukončení nájmu ze strany nájemce … před uplynutím doby, na kterou byla tato nájemní smlouva sjednána, se nájemce tímto zavazuje zaplatit smluvní pokutu ve výši 25% ze zbytku nájmu do doby, na který byl tento nájem sjednán.“, vyložit ve prospěch žalobkyně či žalované.

16. Pokud by se jednalo o spor mezi žalobkyní jakožto podnikatelem a žalovanou jakožto spotřebitelem, bylo by nepochybně třeba ujednání vyložit ve smyslu ust. § 557 o. z., tedy tak, že jelikož použitý výraz připouští různý výklad, má být v pochybnostech vyložen k tíži toho, kdo výrazu použil jako první, v daném případě tedy v neprospěch žalobkyně. V takovém případě by bylo možno přisvědčit stanovisku právního zástupce žalované, že sjednaná smluvní pokuta je vázána na jednostranná právní jednání účastníků smluvního vztahu, nikoliv na jednání dvoustranné, kterým dohoda o ukončení nájmu nepochybně je, a že jelikož žalobkyní tvrzený nárok v nájemní smlouvě nemá oporu, ujednání zakotvené v čl. IV. odst. 7 na ukončení nájmu dohodou stran nedopadá. Protože však v daném případě jde o právní vztah mezi podnikateli, na které je oprávněně možno ve smyslu ust. § 5 odst. 1. o. z. nahlížet jako na profesionály, a jelikož by se navíc soudu jevil striktní výklad sporného ujednání v rozporu s dobrými mravy, se stanoviskem právního zástupce žalované se neztotožnil.

17. Ztotožnil se proto naopak se stanoviskem právní zástupkyně žalobkyně, že při posuzování důvodnosti nároku na smluvní pokutu má soud zkoumat, jaký byl v době uzavření nájemní smlouvy úmysl jednajících, resp. zda byl nebo mohl být úmysl žalobkyně jakožto navrhovatelky smluvních ujednání, v okamžiku uzavírání smlouvy druhé straně (žalované jakožto adresátovi projevu vůle) znám. V takovém případě totiž skutečně má úmysl smluvních stran mít nepochybně přednost před doslovným (jazykovým) vyjádřením.

18. Podle § 556 o. z. (1) co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. (2) Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

19. Při zjišťování tohoto úmyslu není možno přihlédnout k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, neboť nebylo zjištěno, že by mezi stranami taková praxe existoval (neexistuje mezi nimi více srovnatelných právních vztahů), nezbylo tedy než zkoumat, jaký obsah a význam právnímu jednání ve vztahu ke smluvní pokutě strany přikládají či v době jejího sjednání přikládaly.

20. Soud považuje za možné přisvědčit názoru právní zástupkyně žalobkyně, že oběma smluvním stranám bylo, nebo alespoň mělo, být známo, že účelem sjednání smluvní sankce je motivace žalované jakožto nájemkyně k dodržení sjednaného nájemního vztahu k restauračnímu zařízení po dobu co nejdelší, ideálně po celou sjednanou dobu 10 let. Za zcela zřejmý považuje účel a smysl tohoto ustanovení tak považuje zájem obou účastnic na tom, aby byl předmět nájmu pronajat dlouhodobě. Lze přitakat, že z dikce smluvního ustanovení je zjevné, že smyslem smluvní pokuty bylo utvrdit povinnost žalované setrvat v nájmu po dobu 10 let, a motivovat ji k dodržování všech smluvních, ale také zákonných či ze zásad poklidného soužití plynoucích povinností a závazků. Je nepochybné, že toto ujednání jednoznačně mířilo k předejití všem, situacím, kvůli nimž by nájemní vztah z důvodů na straně žalované jinak mohl skončit dříve než bylo sjednáno. Protože se závazek vztahuje i na odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyně, která k tomu je dle smlouvy oprávněna pouze v případě neplacení nájemného, je zjevné, že smluvní pokuta měla být žalovanou uhrazena ve všech případech, kdy by došlo k ukončení nájemního vztahu z jakýchkoli důvodů, jejichž vyskytnutí mohla svým jednáním ovlivnit. Aplikace smluvní pokuty tak byla na místě kdykoli, kdy by byl smluvní vztah ukončen z příčin na straně nájemce (nájemcem způsobených).

21. Není tedy pravdou, že ani jedna ze stran nájemní smlouvy již neměla zájem na jejím pokračování, a že proto byl, z vůle obou stran, nájemní vztah ke dni 31. 5. 2018 dohodou ukončen. Provozování restaurace neskončilo v důsledku nevhodného a nemístného chování žalobkyně (která se, v postavení pronajímatele, chovala, jako by restauraci provozovala ona sama a nikoli žalovaná), nýbrž (kromě neplacení sjednaného nájemného) i kvůli zcela nevhodnému a vlastnické právo žalobkyně nerespektujícímu chování žalované. Byla to žalovaná, která dopustila vznik plísní a dalších, s provozem restauračního zařízení neslučitelných, stavů a situací, které vyústily až v zásah orgánů hygienické správy a za důsledek měly mimo to i zhoršení reputace restaurace do budoucna. Dle názoru soudu tedy je zcela na místě konec nájemního vztahu vztahovat pouze k osobě žalované. byla to ona, která neplnila jak explicitní povinnosti obsažené ve smlouva, tak obecnou povinnost předcházet vzniku škod (zejména) na cizím majetku, ani obecnou zásadu, že se k cizím věcem má chovat (nejméně) stejně jako k věcem vlastním. V důsledku jednání a opomenutí na straně žalované vznikly žalobkyni na jejím majetku škody a újmy, které by nenastaly, kdyby žalovaná dodržovala smluvní povinnosti řádně. Po žalobkyni sice bylo možno požadovat strpění toho, že žalovaná předmět nájmu užívá v rozporu s představami žalobkyně, dokud jí za to žalovaná řádně hradí sjednané nájemné, nikdo však žalobkyni nemůže nutit k tomu, aby snášela a tolerovala vznik škod a poškození na svém majetku, byť by je způsobovala oprávněná nájemkyně tohoto majetku.

22. Jelikož sodu dospěl k závěru, že k ukončení nájemního poměru došlo v důsledku porušení podmínek smlouvy, především vadným užíváním předmětu nájmu, připuštění vzniku závažných hygienických nedostatků, porušením závazků nabízet pizzu, zničením a poškozením věcí, musel uzavřít, že k ukončení nájemního poměru došlo z důvodů na straně žalované jakožto nájemce (žalovanou způsobených). Za těchto podmínek přitakal stanovisku právní zástupkyně žalobkyně, že nelze pohlížet na „ukončení“ nájemního vztahu striktně formalisticky, tedy, že k němu došlo čistě „dohodou“, a příčinami ukončení nájemního vztahu se nezabývat. Žalovaná de facto ukončila své „podnikání“ v předmětu nájmu v důsledku jeho (dočasné) nezpůsobilosti k dalšímu provozu potravinářského zařízení, kterou způsobila svým vlastním jednáním a na které se žalobkyně nijak nepodílela.

23. Jelikož dospěl soud k závěru, že došlo k ukončení provozování pronajaté restaurace nepochybně z důvodů na straně žalované, musel zároveň uzavřít, že, pokud tedy žalobkyně svůj nárok na smluvní pokutu žalobou uplatněnou odvozuje od nedodržených podmínek smlouvy, konkrétně z nezachování provozu restaurace po celou sjednanou dobu, porušení povinnosti provozovat restauraci řádně, povinnosti zachovat dojednanou část sortimentu a zachovávat hygienické a další podmínky způsobem odpovídajícím účelu nájmu, tedy provozování zařízení poskytujícího stravování, činí tak po právu.

24. Nájemné bylo sjednáno ve výši 25 000 Kč měsíčně. Jelikož byl nájemní poměr sjednán na dobu do 1. 2. 2027, a byl ukončen 31. 5. 2018, vznikl žalobkyni nárok na úhradu smluvní pokuty za období do 1. 6. do 31. 12. 2018 (7 měsíců), za roky 2019-2026 (96 měsíců) a za měsíc leden roku 2027. Celkem je proto žalovaná za období od 1. 6. 2018 do 31. 1. 2027 (104 měsíců), povinna uhradit smluvní pokutu ve výši 650 000 Kč. Její výše byla stanovena jako 25 % z celkového očekávaného nájemného ve výši 2 600 000 Kč (104 x 25 000 Kč). Jelikož tedy považoval soud nárok žalobkyně v tomto rozsahu za důvodný a prokázaný, přiznal jí výrokem I. právo na úhradu částky 650 000 Kč.

25. Soud s ohledem na to, že žalobkyně v pokračujícím řízení opětovně (odst. 11.2.11.) nárokovala smluvní pokutu ve výši 656 250 Kč (105 měsíců), aniž by zohlednila omezení návrhu s odkazem na tvrzenou nesprávnost výpočtu, popsanou v odst. 4. tohoto rozhodnutí, a na to, že žalobkyni přiznal právo na úhradu částky 650 000 Kč (104 měsíců), musel výrokem II. opětovně rozšířený návrh co do částky 6 250 Kč zamítnout.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem III. podle § 142 odst. 3 o. s. ř. per analogiam tak, že žádné z účastnic nepřiznal nárok na jejich náhradu, neboť žalobkyně, která byla v řízení nakonec plně úspěšná, formulovala sporné znění čl. 4, odst. 7 nájemní smlouvy, a svým chováním tak zapříčinila, že o jeho výkladů muselo být vedeno poměrně složité řízení, v němž rozhodnutí o výši plnění záviselo nakonec pouze a jen na úvaze soudu, a protože žalovaná byla v řízení na základě téže úvahy soudu neúspěšná výhradně v důsledku svého trestuhodného a nemravného přístupu k plnění smluvních povinností.

Poučení