10 C 142/2019-265

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 2 057 000 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 2 057 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z této částky od 5. 6. 2019 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám jejího právního zástupce na náhradě nákladů řízení částku 347 366,80 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou k soudu dne 14.6.2019 domáhá po žalované zaplacení částky 2 057 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši id. na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], k.ú. [část obce], [ulice a číslo], [obec a číslo]. Žalovaná byla na základě nájemní smlouvy ze dne 29.3.2017 nájemcem prostoru určeného k podnikání o výměře 60,5 m2 označeného jako„ provozovna B“ nacházejícího se v 1. nadzemním podlaží. Dopisem ze dne 20.2.2019 doručeným žalované dne 23.2.2019 žalobkyně vypověděla nájem z důvodu hrubého porušení povinnosti nájemce dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku a nájem tak skončil ke dni 31.5.2019. Dle čl. IX odst. 8 nájemní smlouvy pokud nájem skončí z důvodů na straně nájemce dříve než za 60 měsíců ode dne počátku nájmu, je žalovaná povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši odpovídající násobku sjednaného nájemného a počtu měsíců zbývajících do uplynutí 60 měsíců trvání nájmu. Nájem trval od 29.3.2017 do 31.5.2019, tj. 26 měsíců, žalobkyně proto nárokuje smluvní pokutu za 34 měsíců x sjednané nájemné ve výši 60 500 Kč, celkem tedy částku 2 057 000 Kč. Žalobkyně žalovanou k zaplacení této částky vyzvala, avšak bezúspěšně.

2. Žalobkyně se proto po žalované domáhá zaplacení částky 2 057 000 Kč s příslušenstvím jdoucím ode dne následujícího po doručení předžalobní upomínky.

3. Žalovaná v následném vyjádření nárok žalobkyně zcela neuznala. Nesporovala, že k ukončení nájmu došlo na základě výpovědi žalobkyně ke dni 31.5.2019. Uvedla však, že aktivně vyhledávala osobu, která by prostory převzala za stejných podmínek do nájmu. Zájemcem byla [právnická osoba] [anonymizováno], paní [jméno] [příjmení] provozující [příjmení] [jméno] [příjmení], a pan [příjmení] [jméno] [příjmení] provozující několik let dvě restaurace s názvem [příjmení] [příjmení] a zároveň je vlastníkem farmy v [anonymizováno] [obec], a rozšiřuje svůj předmět podnikání ve smyslu provozování cukrárny a zmrzlinárny s farmářským zaměřením (bio suroviny), kdy za tímto účelem založil novou společnost [právnická osoba] Žalovaná proto požádala dopisem ze dne 21.5.2019 žalobkyni o osobní setkání, které se uskutečnilo 27.5.2019 a o jeho průběhu byl sepsán exekutorský zápis [anonymizováno] [jméno] [příjmení], exekutorským koncipientem. Výsledkem jednání bylo, že [anonymizováno] [příjmení] může prostory převzít a že případné další jednání a uzavření nájemní smlouvy je možné. Je tedy patrno, že žalovaná činila podle jejího nejlepšího vědomí veškeré možné kroky, aby k převzetí nájmu prostor třetí osobou došlo, nedošlo k němu však z důvodu nekalého a obstrukčního jednání ze strany žalobkyně. Společnost [anonymizováno] žalobkyně odmítla s tím, že nemá nic společného s cukrárnou/zmrzlinárnou, přitom předmětem činnosti této společnosti je dle obchodního rejstříku hostinská činnost, pekařství, cukrářství. Na jednání dne 27.5.2019 žalobkyně aktivně odrazovala paní [příjmení], když uváděla, že do prostor by v budoucnu mohl být zrušen vstup a vcházelo by se do něj z vedlejší provozovny. Současně žalobkyně připustila, že probíhají jednání s dalšími zájemci, je tedy patrno, že svým chováním znemožnila žalované realizovat smysl a účel předpokládaný v čl. IX odst. 8 smlouvy. Je proto nespravedlivé a v rozporu s dobrými mravy požadovat po žalované smluvní pokutu. Smluvní pokuta je též nepřiměřená, neboť žalobkyně ihned od června 2019 získal nového nájemce a škoda na nájemném mu tak nevznikla.

4. Z uvedených důvodů navrhla žalovaná zamítnutí žaloby.

5. Podáním ze dne 8.8.2019 uplatnila žalovaná po žalobkyně vzájemný návrh na zaplacení částky 40 140 Kč, který však na jednání soudu konaném dne 29.9.2021 vzala zpět. Soud proto řízení o vzájemném návrhu žalované usnesením ze dne 30.9.2021, č.j. 10 C 142/2019-233 zastavil.

6. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen jako „o.s.ř.“, ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.), účastnickým výslechem místopředsedy představenstva žalobkyně [jméno] [příjmení] (ust. § 131 o.s.ř.) a výslechem svědků [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (ust. § 126 o.s.ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

7. V řízení byl prokázán tento skutkový stav:

8. Na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29.3.2017 měla žalovaná v nájmu prostor o výměře 60,5 m2 označený jako„ provozovna B“ nacházející se v prvním nadzemním podlaží domu čl. 1659, který je součástí pozemku parc. [číslo] [ulice a číslo] a [ulice a číslo], [obec a číslo], který je ve vlastnictví žalobkyně; nájemné bylo sjednáno na částku 60 500 Kč bez DPH měsíčně; účelem nájmu byla výroba a prodej zmrzliny a cukrářských výrobků, marmelády a obdobného sortimentu; pokud nájem skončí z důvodů na straně nájemce dříve než za 60 měsíců ode dne počátku nájmu, je žalovaná povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši odpovídající násobku sjednaného nájemného a počtu měsíců zbývajících do uplynutí 60 měsíců trvání nájmu; to neplatí v případě, že nájemce zajistí převzetí nájmu za stejných podmínek třetí osobou, která však podléhá předchozímu schválení pronajímatelem (prokázáno smlouvou o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 29.3.2017, seznamem nemovitostí na LV).

9. Dopisem ze dne 20.2.2019 odstoupila žalobkyně od nájemní smlouvy dle ust. § 2309 písm. b) občanského zákoníku, neboť žalovaná užívá prostor v rozporu se sjednaným účelem nájmu a tím hrubým způsobem porušuje své povinnosti nájemce, výpovědí doba činí tři měsíce (prokázáno výpovědí z nájmu prostoru určeného k podnikání ze dne 20.2.2019, doručenkou).

10. Před podáním výpovědi byla žalovaná upozorněna, aby prostor užívala k účelu dle nájemní smlouvy (prokázáno e-mailem ze dne 28.11.2018).

11. E-mailem ze dne 6.5.2019 sdělila žalovaná žalobkyni, že má za sebe nového nájemce [anonymizována dvě slova], [webová adresa], a požádala o schůzku; [příjmení] [příjmení] uvedl, že potkat se mohou, ale jsou před podpisem s jiným nájemcem; dne 7.5.2019 pan [příjmení] uvedl, že zájemce nemá nic společného s cukrárnou/zmrzlinárnou, není tedy důvod schůzky (prokázáno e-mailovou komunikací z května 2019).

12. Předmětem činnosti [právnická osoba] [anonymizováno] je hostinská činnost, pekařství, cukrářství (prokázáno výpisem z obchodního rejstříku).

13. Dle svých internetových stránek [právnická osoba] vyrábí středomořský hummus (prokázáno kopií internetové stránky [právnická osoba]).

14. Dopisem a e-mailem ze dne 21.5.2019 požádala žalovaná prostřednictvím právního zástupce o schůzku za účelem představení nového nájemce, není uvedeno, kterého (prokázáno dopisem a e-mailem ze dne 21.5.2019).

15. E-mailem ze dne představila žalovaná dva zájemce o předmětný prostor, a to [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (prokázáno e-mailem ze dne 23.5.2019).

16. Dne 27.5.2019 se uskutečnila schůzka strany žalobkyně, strany žalované a dále [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno] jako zástupce [jméno] [příjmení] a pana [příjmení] [jméno] [příjmení]. Po upozornění pronajímatele ohledně doposud neskončeného řízení o odstranění stavby – dveří z [ulice], které slouží jako vstup do provozovny, kdy v případě pravomocného rozhodnutí správního soudu v neprospěch pronajímatele by bylo nutné zřídit vchod z vedlejší provozovny, [anonymizováno]. [příjmení] po telefonické poradě s klientkou místo opustil. [anonymizováno] [příjmení] se představil jako farmář vlastnící biofarmu s masnou výrobou, který chce otevřít nový podnik s cukrářskou výrobou, chce klást důraz na farmářský původ svých výrobků, ve kterých by převládala mléka a vajíčka z jeho farmy. Za tímto účelem založil společnost [právnická osoba] Zůstala by zachována výroba zmrzliny především na vybavení zanechaném nájemcem. [anonymizováno] [příjmení] s podmínkami souhlasil, proto se zbylí účastníci schůzky dohodli, že případné další jednání a uzavření nájemní smlouvy je možné (prokázáno exekutorským zápisem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 27.5.2019).

17. Dne 29.5.2019 sdělila zástupkyně žalované straně žalobkyně, že žádá o zaslání návrhu nájemní smlouvy se společností [právnická osoba], s tím, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nebude přebírat vybavení a zařízení umístěné v prostoru; strana žalobkyně reagovala, že na jednání (dne 27.5.2019) bylo sděleno, že žalovaná přenechá panu [příjmení] v prostorách veškeré vybavení a pan [příjmení] bude ihned ke dni zahájení nájmu v předmětných prostorách provozovat uvedenou podnikatelskou činnost; situace je opět jiná a je zřejmé, že činnost vykonávat nebude schopen ihned; společnost [právnická osoba] ani nemá příslušné živnostenské oprávnění k provozování uvedené činnosti, ze strany žalované tedy k zajištění adekvátního nájemce nedošlo, dále z pondělního jednání vyplynulo, že paní [příjmení] nebyla o dané věci ze strany žalované dostatečně informována a za shodných podmínek nemá o nájem prostor zájem (prokázáno e-mailovou komunikací zástupců účastníků z [číslo] [datum]).

18. Předmětem činnosti [právnická osoba] nebyla cukrářská výroba, ale poskytování služeb pro zemědělství, zahradnictví, rybníkářství, lesnictví a myslivost, zprostředkování obchodu a služeb, velkoobchod a maloobchod, ubytovací služby, realitní činnost a reklamní činnost (prokázáno výpisem ze živnostenského rejstříku společnosti).

19. Na základě rozhodnutí jediného společníka společnosti [právnická osoba] ze dne [datum] byl pan [příjmení] (z rozhodnutí pana [příjmení] jako jediného společníka) odvolán z funkce jednatele společnosti (prokázáno rozhodnutím ze dne [datum]).

20. Ke dni 1.6.2019 byl prostor prázdný, poničený, byly zde neslušné malůvky, přetrhané dráty, poničené stěny či podlaha (prokázáno fotodokumentací založenou ve spise na čl. 67-71 spisu).

21. Žalobkyně žalovanou vyzvala k zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 057 000 Kč dle čl. IX odst. 8 smlouvy, neboť nájem skončil o 34 měsíců dříve, než za 60 měsíců ode dne počátku nájmu (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 3.6.2019, doručenkou).

22. Dne 26.6.2019 požádala [jméno] [příjmení] za [právnická osoba] [anonymizována tři slova] žalovanou o odkoupení rekuperační jednotky, kterou žalovaná nechala pro tento prostor vyrobit (prokázáno e-mailem ze dne 26.6.2019).

23. Místopředseda představenstva žalobkyně [příjmení] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že žalované předmětný prostor pronajali jako cukrárnu/zmrzlinárnu, vzhledem k tomu že tento sortiment nedodržovala, požádali ji, aby ho dodržovala, a následně rozhodli, že žalovaná odejde. V den, kdy mělo dojít k předání prostor, otevřel pan [příjmení] dveře a zjistil, jaká je tam spoušť, prostor byl zdevastovaný jako po smršti, na stěnách byla nakreslena pánská přirození, byla nutná kompletní rekonstrukce. Žalovaná zajistila náhradní nájemce, kteří ale byli daleko horší než ona. Byl to nějaký farmář, který uváděl, že má mléko, dobytek a bude dělat zmrzlinu bio, vůbec nevěděl, co by měl dodržovat stran sortimentu. Dospěli k závěru, že není schopen provozovat cukrárnu a zmrzlinárnu. Pak zde byla nějaká paní, zde byl problém se vchodem a paní to hned vzdala. Nyní je v prostorech [právnická osoba], jedná se o restauraci španělského typu, tato provozovna v domě chyběla.

24. Svědek [příjmení] [příjmení] při své výpovědi k věci samé uvedl, že v předmětném domě chtěli mít různé obchůdky, od každého něco. Vzhledem k tomu, že žalovaná užívala prostor v rozporu s nájemní smlouvou, dali jí výpověď. Následně se ozvalo několik zájemců o převzetí prostor. Poté žalovaná sdělila, že má správného nájemce, pana [příjmení]. S tím se sešli, pan [příjmení] uvedl, že chová dobytek, a zmrzlina se přece dělá z mléka, takže je to vhodné. Dále zjistili, že [anonymizováno] pana [příjmení] bylo založeno tři dny předem, účelově za jednu korunu a neměl žádné povolení k provozování této činnosti. Předání prostor bylo dohodnuto na 31.5 v pátek v 8:30 hodin, strana žalobkyně se dostavila a zjistila, že v prostoru jsou dělníci, kteří je poslali pryč. V sobotu zjistili, že prostor je zcela vybouraný a na stěnách jsou nakreslena pánská přirození, byla pořízena fotodokumentace. [příjmení] [příjmení] slíbili, že mu bude zaslána nájemní smlouva, ale dva dny po schůzce se již v prostorech bouralo, což nedávalo smysl. S panem [příjmení] za [právnická osoba] jednal svědek zhruba druhý týden v květnu, nepamatuje si, kdy byla podepsána nájemní smlouva. [anonymizováno] nejprve zvažovalo v prostorech zmrzlinárnu, poté ale dospěli k závěru, že to nemá budoucnost a měli jiný koncept – tapas, následně chtěli větší prostor, kde prodávali i nachos. Šlo o koncept, který žalobkyně dosud neměla, zapadalo to do konceptu budovy.

25. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že se zná se žalovanou, oslovila ho, zda by tento pronájem nechtěl. Uvedl, že se touto činností posledních 7 let zabývá, má velkou restauraci [anonymizována tři slova], je tam i řeznictví, dělají zde vše od jídel po sladkosti, jde o [příjmení] [příjmení], kde se vyrábí zejména steaky. Současně je majitelem farmy, vyrábí zde nějaké suroviny. Byl proto představen panu majiteli, byl mu přislíben návrh nájemní smlouvy, ale k tomu nedošlo. [příjmení] [příjmení] [příjmení] prodal, když nedošlo k pronájmu. Cukrárnu nikdy neprovozoval, zmrzlinu pouze prodává, ale nevyrábí. Výrobu zmrzliny popsal tak, že se vezme mléko, příchuť, smíchá se to, mrazí se to. Co se týče personálu, uvedl svědek, že s lidmi, které měl, by zvládl i tuto provozovnu, má nadbytek personálu, cukráře měl dva, do provozovny by je mohl na nějaký čas přesunout. Dále uvedl, že kuchař je schopen nahradit cukráře.

26. Svědkyně [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedla, že na konci května 2019 podepsal pan [příjmení] nájemní smlouvu na předmětné prostory s panem [příjmení], svědkyně měla na starosti realizaci stavby. Prostory po žalované byly zdevastované, vše se muselo dělat od počátku, jednalo se o elektroinstalaci, byly přestříhané kabely, chyběla sanita, podlaha, museli dělat obklady. V prostoru byly vulgární malůvky, nájemce se kreativně vyjádřil. Proces jednání o nájemní smlouvě trval asi měsíc a půl a prostor už byl prázdný, smlouva byla podepsána 29.5 a jednání o ní trvalo od dubna. Do prostoru měli přístup i před podpisem smlouvy, stavební firma ale nastoupila až po podpisu. Prostor viděla svědkyně na začátku dubna, bylo vidět, že tam žalovaná již neprovozuje činnost, byly zde holé zdi, nebyla zde elektřina, sanita, byla rozbitá podlaha či kachličky.

27. Veškeré provedené důkazy je třeba odpovídajícím způsobem zhodnotit. Z ostatních předložených důkazů nezjistil soud žádné informace relevantní pro toto řízení, zejména z důkazů, kterými měl být prokázán vzájemný návrh žalované na vrácení složené jistoty. Z téhož důvodu zamítl soud návrh na provedení důkazu fakturami založenými ve spise na čl. 249-252.

28. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ust. § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je v plném rozsahu důvodná.

29. Při posuzování merita věci soud postupoval podle § 2048 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, podle § 2201 a násl. občanského zákoníku a podle § 2302 a násl. občanského zákoníku.

30. Podle § 2048 odst. 1 občanského zákoníku ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

31. Podle § 2051 občanského zákoníku nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

32. Podle § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

33. Podle § 2304 občanského zákoníku nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

34. Podle § 2306 občanského zákoníku při skončení nájmu odstraní nájemce znamení, kterými nemovitou věc opatřil, a uvede dotčenou část nemovité věci do původního stavu.

35. Podle § 2309 písm. b) občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

36. Podle § 2313 občanského zákoníku vyklidí-li nájemce prostor sloužící podnikání v souladu s výpovědí, považuje se výpověď za platnou a přijatou nájemcem bez námitek.

37. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení smluvní pokuty vzniklé z důvodu předčasného ukončení nájemní smlouvy z důvodu na straně žalované. Žalovaná tvrdila, že k tomu není povinna, neboť zajistila nového nájemce. Dle nájemní smlouvy měla žalovaná možnost vyvinit se z hrazení této smluvní pokuty, pokud by zajistila převzetí nájmu za stejných podmínek třetí osobou, která však podléhá předchozímu schválení pronajímatelem, tj. žalobkyní.

38. Žalovaná nejprve navrhla žalobkyni jako nového nájemce [právnická osoba] [anonymizováno], kterou však žalobkyně neschválila, neboť sice dle výpisu z obchodního rejstříku je předmětem činnosti této společnosti hostinská činnost, pekařství, cukrářství, ve skutečnosti však nabízí středomořský hummus.

39. Dále žalovaná zajistila jako nového nájemce paní [jméno] [příjmení], která ale nesouhlasila s podmínkami nájmu (konkrétně s případnou změnou vchodu do prostor) a o nájem prostor již neměla zájem.

40. Konečně pak žalovaná navrhla převzetí nájmu [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a jeho společností [právnická osoba] Návrh byl žalobkyni doručen dne [datum] s tím, že nájem žalované měl končit ke dni [datum], žalobkyně však byla přesto ochotna se s [anonymizováno] [příjmení] setkat. Schůzka se uskutečnila dne [datum] a [anonymizováno] [příjmení] na ní uvedl, že je farmář vlastnící biofarmu s masnou výrobou a chce otevřít nový podnik s cukrářskou výrobou, chce klást důraz na farmářský původ svých výrobků, ve kterých by převládala mléka a vajíčka z jeho farmy. Za tímto účelem založil společnost [právnická osoba] Zůstala by zachována výroba zmrzliny především na vybavení zanechaném nájemcem.

41. V prvé řadě soud konstatuje, že ač byla společnosti [právnická osoba] založena výslovně za účelem provozování cukrárny a zmrzlinárny v předmětných prostorech, jejím předmětem činnosti nebyla cukrářská výroba, ale poskytování služeb pro zemědělství, zahradnictví, rybníkářství, lesnictví a myslivost, zprostředkování obchodu a služeb, velkoobchod a maloobchod, ubytovací služby, realitní činnost a reklamní činnost, tedy činnosti naprosto odlišné. Již na tomto místě proto soud neuvěřil tomu, že by tato společnost a potažmo [anonymizováno] [příjmení] byli vhodnými nájemci a že by o pronájem předmětných prostor měli skutečně zájem. Tento závěr byl utvrzen faktem, že pouhé dva dny po schůzce konané dne [datum] a ještě v době, kdy probíhala jednání o případném podpisu nájemní smlouvy ze strany [právnická osoba] či [anonymizováno] [příjmení] se [anonymizováno] [příjmení] jako jediný společník společnosti [právnická osoba] odvolal z funkce jejího jednatele a jednatelem byla jmenována zcela jiná osoba. Dále pokud [anonymizováno] [příjmení] tvrdil, že by zmrzlinu vyráběl na vybavení zanechané nájemcem, tj. žalovanou, zdůrazňuje soud, že toto vybavení se dle svědectví [jméno] [příjmení] v předmětných prostorech již delší dobu nenacházelo.

42. Při své svědecké výpovědi pan [příjmení] [příjmení] uvedl, že pro provozovnu neměl zajištěny žádné zaměstnance, tvrdil, že by využíval zaměstnance své restaurace [příjmení] [příjmení] vyrábějící zejména steaky, s tím, že těchto zaměstnanců má údajně nadstav. Též uváděl, že cukráře mohou případně zastoupit kuchaři. Sám o výrobě zmrzliny nic neví, její výrobu popsal tak, že se vezme mléko, příchuť, míchá se to, mrazí se to.

43. Na základě všech uvedených skutečností soud zcela souhlasí s názorem žalobkyně, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ani jeho společnost [právnická osoba] nebyli vhodnými osobami k převzetí nájmu předmětných prostor. Žalovaná proto nesplnila podmínky stanovené v čl. IX odst. 8 nájemní smlouvy a z povinnosti uhradit žalobkyni smluvní pokutu za předčasné ukončení nájmu se nevyvinila.

44. Výše smluvní pokuty byla žalobkyní správně spočtena na částku 2 057 000 Kč odpovídající 34 měsícům, o které byla nájemní smlouva ukončena dříve, násobeno výší měsíčního nájemního 60 500 Kč.

45. Pokud žalovaná sporovala důvod výpovědi, jedná se o námitku zcela irelevantní s ohledem na ustanovení § 2313 občanského zákoníku a fakt, že žalovaná proti výpovědi nijak nebrojila a prostory vyklidila. Nájem prostor skončil ke dni 31.5.2019, což nebylo sporováno.

46. Dále žalovaná namítala, že výše smluvní pokuty je nepřiměřená, neboť žalobkyně ihned od června 2019 získal nového nájemce a škoda na nájemném mu tak nevznikla.

47. Smluvní pokuta je spolu s uznáním dluhu nadepsána marginální rubrikou "utvrzení dluhu". Tím se poukazuje na skutečnost, že smluvní pokuta je prostředkem posílení postavení věřitele. Sjednání smluvní pokuty je obecně vzato upozorněním dlužníka na význam, který věřitel přikládá splnění smluvené povinnosti. Na rozdíl od zajišťovacích institutů, jakými jsou například ručení či zástavní právo, které umožňují věřiteli uspokojit se z majetku třetí osoby či z majetku dlužníka, smluvní pokuta (i uznání dluhu) takový bezprostřední ekonomický efekt nemají. Posilují sice právní pozici věřitele, neposkytují mu ale možnost uspokojit se z majetku dlužníka či třetí osoby. Pojmově je zřejmé, že smluvní pokuta má též sankční funkci. Plní i funkci preventivní, neboť motivuje dlužníka ke splnění povinnosti, resp. k vyhnutí se sjednané sankci. Může mít také funkci reparační, neboť je, resp. může být, paušalizovanou náhradou škody (zdroj komentář ASPI).

48. Z uvedeného plyne, že povinnost hradit smluvní pokutu není vázána na vznik škody, proto skutečnost, že si žalobkyně zajistila dalšího nájemce již od [datum], tedy ihned po skončení nájmu žalované, je irelevantní. Žalobkyni nelze vyčítat, že si nového nájemce zajistila tak, aby byla zajištěna kontinuita užívání prostor a též zisku z nájemného.

49. Naopak žalované je třeba v této souvislosti důrazně vyčíst, v jaké stavu předmětné prostory zanechala. V řízení bylo jednoznačně prokázáno svědeckými výpověďmi, výpovědí předsedy představenstva žalobkyně [jméno] [příjmení] i fotografiemi prostor, že tyto byly žalovanou opuštěny ve zcela dezolátním zdevastovaném stavu, byly opatřeny (jak všechny vyslýchané osoby neopomněly zdůraznit) kreativními, avšak nevhodnými malůvkami.

50. Na zajištění náhradního nájemce měla žalovaná čas od konce února 2019, jistou aktivitu v tomto směru však začala vyvíjet až v květnu, tedy na poslední chvíli, v době, kdy byly prostory dle svědectví [jméno] [příjmení] již ve stavu popsaném v předchozím bodě rozsudku.

51. Smluvní pokuta byla sjednána měsíčního nájemného za každý měsíc, o který bude nájemní smlouva předčasně ukončena z důvodů na straně nájemce, tj. žalované, k čemuž zde došlo, výpověď byla žalované dána z důvodu nedodržování sjednaného předmětu činnosti v pronajatých prostorech, na což byla žalovaná již před dáním výpovědi, konkrétně dne [datum], žalobkyní upozorněna (srov. též § 2309 písm. b) občanského zákoníku). Žalované tedy bylo s předstihem známo, že jí může být nájem vypovězen, přesto nápravu nezjednala, proti výpovědi se pak nijak nebránila.

52. Na základě uvedeného soud konstatuje, že neshledal důvody pro moderaci sjednané výše smluvní pokuty, kterou považuje za adekvátní.

53. S ohledem na veškeré aspekty sporu soud uzavírá, že vzhledem k tomu, že nájemní smlouva uzavřená mezi žalobkyní a žalovanou byla předčasně ukončena z důvodu na straně žalované, které tím vznikla povinnost uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši měsíčního nájemného za každý měsíc, o který byla smlouva ukončena předčasně. Tuto smluvní pokutu vyčíslila žalobkyně na částku 2 057 000 Kč (34 měsíců x 60 500 Kč). Žalovaná se z hrazení této smluvní pokuty nevyvinila, neboť nezajistila náhradního nájemce za podmínek stanovených nájemní smlouvou.

54. Z uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že žaloba v plném rozsahu důvodná, a proto jí vyhověl.

55. O příslušenství bylo rozhodnuto podle ust. § 1970 o.z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

56. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal podmínky pro její prodloužení.

57. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Procesně zcela úspěšné žalobkyni soud proti žalované přiznal náhradu nákladů řízení spočívající v uhrazeném soudním poplatku ve výši 102 850 Kč a v nákladech spojených se zastoupením advokátem, které jsou tvořeny výslovně 12 úkony právní pomoci v požadované výši 16 540 Kč (ust. § 11 odst. 1 písm. a) - převzetí a příprava zastoupení, d) – výzva k plnění, písemné podání žaloby, písemné vyjádření ze dne [datum], ze dne [datum], písemné podání závěrečného návrhu, písemné podání závěrečného návrhu, g) – 4x účast na jednání před soudem dne [datum], dne [datum], které trvalo déle než dvě hodiny, dne [datum] a dne [datum]), když jejich výše je dána ust. § 7 ve spojení s § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., jejíž aplikace vyplývá z ust. § 151 odst. 2 věta prvá o.s.ř.) a 12 náhradami hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky) a dále DPH ve výši 21% z odměny advokáta a náhrady jeho hotových výdajů.

58. Celkové náklady žalobkyně tedy činí částku ve výši 347 366,80 Kč a byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.) a na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

Poučení