10 C 153/2021-124

Rubrum

Okresní soud v Teplicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Adélou Ganajovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 238 878,52 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplati žalobci částku ve výši 238 878,52 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 227 576,52 Kč od 6.12.2020 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 11 302 Kč od 20.3.2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

II. Žaloba o stanovení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci úrok prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 11 302 Kč od 6.12.2020 do 19.3.2021 se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 102 097 Kč k rukám právního zástupce žalobce advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci toho rozhodnutí.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit na náhradě nákladů řízení státu České republice do pokladny nebo na účet Okresního soudu v Teplicích částku ve výši 1 350 Kč do tří dnů od právní moci toho rozhodnutí.

Odůvodnění

1. Žalobce se svou žalobou podanou zdejšímu soudu dne 12.2.2021 domáhal toho, aby soud uložil svým rozhodnutím žalovanému povinnost zaplati žalobci částku ve výši 238 878,52 Kč s příslušenstvím, a to s úrokem z prodlení z uvedené částky od 6.12.2020 do zaplacení.

2. Svou žalobu žalobce odůvodnil tím, že dne 21.2.2020 uzavřel s žalovaným kupní smlouvu na pozemek parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemek parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu 1 600 000 Kč. Žalovaná částka představuje slevu z kupní ceny ve výši 227 576,52 Kč a náklady znaleckého posudku ve výši 11 302 Kč, a to z důvodu výskytu skrytých vad na nemovitosti, konkrétně 1) destrukce pozednic, 2) vady zhlaví stropních trámů a 3) škody způsobené požárem. Výše slevy z kupní ceny vychází ze znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 17.11.2020, když částka 227 576,52 Kč představuje náklady na odstranění uvedených skrytých vad.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil s tím, že vady vytknuté žalobcem jsou pouhým projevem běžného opotřebení, žalobce nebyl objektivně oprávněn předpokládat, že nemovitost bude mít stav nového domu, tedy že nebude trpět naprosto běžnými neduhy nemovitosti obdobného stáří a stavu, když dům je starý takřka 300 let a v mezičase prokazatelně vyhořel, a to v roce 1904 při velkém požáru v [obec] v [anonymizováno] ulici, kde vyhořelo 43 domů a této události je věnována i část expozice v muzeu města, přičemž dům nebyl v posledních 100 letech podstatněji rekonstruován. Dlouhodobě nerekonstruovaný stav domu je seznatelný z fotodokumentace půdních prostor, které byly suché a vyklizené, avšak bez provedení jakýchkoli zásahů. K výši požadované slevy z kupní ceny žalovaný namítá, že je třeba zohlednit skutečnost, že kupní cena byla stanovena pod obvyklou hodnotou věci bezvadné. Žalovaný tvrdí, že obvyklá cena předmětné nemovitosti byla v roce 2018 dle znaleckého posudku [číslo] [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ve výši 2 900 000 Kč a obvyklá cena předmětné nemovitosti byla dne 12.8.2010 dle znaleckého posudku [číslo] Ing. [jméno] [příjmení] ve výši 1 800 000 Kč. Nemovitost tak byla prodána pod obvyklou tržní cenou, přičemž žalobci byla dále před podpisem kupní smlouvy poskytnuta ještě z důvodu stáří a obecné vadnosti nemovitosti dodatečná sleva ve výši 190 000 Kč, když kupní cena byla z částky 1 790 000Kč snížena na částku 1 600 000 Kč. Žalovaný namítá, že jednání žalobce je v rozporu s dobrými mravy, když si pro zanedbaný stav domu vyžádal snížení kupní ceny a žalobou teď uplatňuje nárok na slevu z kupní ceny ze zcela shodného důvodu. Ke znaleckému posudku doloženému žalobcem žalovaný namítá, že znalec řeší otázky právní a nikoli znalecké a posuzuje stav nemovitosti ke dni 3.11.2020, tedy více než 10 měsíců po prodeji. Dále žalovaný namítá, že náklady znaleckého posudku nelze uznat jako nezbytné a účelné 4. Z provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav.

5. Z kupní smlouvy ze dne 19.2.2020 bylo zjištěno, že žalovaný jako prodávající a žalobce jako kupující uzavřeli kupní smlouvu na prodej nemovitosti pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], v katastru nemovitostí [stát. instituce], Katastrální pracoviště Teplice, za kupní cenu 1 600 000 Kč. Dle článku VI smlouvy kupující prohlašuje, že si nemovité věci prohlédl, je mu znám jejich stav, neboť se o něm přesvědčil na místě samém, a na prodávajícím si nevymínil žádné zvláštní vlastnosti převáděných nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství. Smlouvu podepsaly obě smluvní strany.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že je žalobce vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce].

7. Z odhadu ČSOB [číslo] ze dne 13.8.2010 bylo zjištěno, že odhad obvyklé stávající ceny nemovitosti, v ulici [ulice] v [obec] rodinný dům č.p [číslo] na pozemku parc. [číslo] pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] za účelem hypotečního úvěru ke dni 12.8.2010 činil 1 800 000 Kč. Zpracovatelem odhadu je uveden Ing. [jméno] [příjmení].

8. Žalovaný dále soudu doložil jako důkaz fakturu [číslo] ze dne 13.3.2018 na částku 3 000 Kč se splatností dne 27.3.2018 za vyhotovení znaleckého posudku [číslo] o ceně rodinného domu [ulice a číslo], k.ú. [obec], dodavatelem je uveden Ing. [jméno] [příjmení].

9. K tomu žalovaný tvrdil, že si od Ing. [obec] nechal celkem vyhotovit dva znalecké posudky, přičemž v roce 2010 ho nechala vyhotovit banka při převodu nemovitosti za účelem úvěru a dále v roce 2018 ho nechal vyhotovit žalovaný, aby měl představu o kupní ceně. Znalecký posudek z roku 2018 však žalovaný nemá k dispozici. Jako důkaz navrhl žalovaný dotaz na Krajský soud v Ústí nad Labem do znaleckého deníku znalce [příjmení].

10. Dle sdělení Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.4.2022 bylo zjištěno, že poslední zápis učiněný znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém deníku se týkal znaleckého posudku [číslo] ze dne 8.3.2018, přičemž pokud byly znalcem zpracovány další znalecké posudky, tyto nebyly do znaleckého deníku zaznamenány.

11. Z rezervační smlouvy ze dne 11.11.2019 bylo zjištěno, že žalobce jako nabyvatel uzavřel rezervační smlouvu na předmětné nemovitosti: dům [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] parc. [číslo] [list vlastnictví], obec a k.ú. [obec], za kupní cenu 1 600 000 Kč, když zprostředkovatelem prodeje byla společnost [webová adresa]. Dále byla doložena inzerce prodeje za kupní cenu 1 600 000 Kč.

12. Z tržního ocenění nemovité věci [anonymizováno] ze dne 4.12.2019 byla zjištěná současná tržní hodnota nemovitosti rodinný dům v ulici [ulice] v [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] ve výši 1 760 000 Kč s tím, že budoucí tržní hodnota je zde uvedena ve výši 2 960 000 Kč a technický stav stavby je uveden jako:„ dobře udržovaná“, přičemž stáří nemovitosti bylo stanoveno v délce 119 let a další životnost nemovitosti v délce 61 let, celková opotřebovanost stavby 50%. Dále je ve zprávě uvedeno, že celkový stav domu je dobrý, v roce 2016 proběhla oprava fasády uliční strany domu, cca v roce 2007 byla modernizována koupelna kuchyně a vyměněna část oken.

13. Ze zprávy ze dne 15.10.2020 [právnická osoba] [anonymizováno] s.r.o. Ing. [jméno] [příjmení] autorizovaného inženýra pro statiku a dynamiku staveb soud zjistil, že na stavbě [ulice a číslo] v [obec] byl zjištěn havarijní stav krovu, přičemž jeho destrukce je zapříčiněna zatékáním pláštěm střechy (krytinou), konkrétně byla zjištěna totální destrukce pozednic, nalezeno ložisko dřevomorky, shnilá středová vaznice, zajištění středové vaznice nedostačující a neodborné, shnilé krokve, hambalky napadené hnilobou, shnilý nosný sloupek středové vaznice, propadlá střecha, shnilé první a poslední áčko krovu u štítových zdí.

14. Z faktury [číslo] 2020 [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že žalobci jako odběrateli vystavil fakturu na částku 11 302 Kč ze dne 18.11.2020 se splatností dne 1.12.2020 za místní šetření a zpracování znaleckého posudku [číslo] 2020.

15. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 17.11.2020 bylo zjištěno, že objednatelem posudku je žalobce, úkolem znalce v posudku je 1) zjistit vady na stavbě domu č.p [číslo] v [anonymizováno] ulici v [obec] ke dni 19.2.2020, 2) dále uvést, které vady nebylo možné zjistit při obvyklé pozornosti při převzetí stavby, 3) uvést, které vady brání bezpečnému užívání stavby k bydlení a 4) určit rozsah slevy z kupní ceny s ohledem na povahu a rozsah vad vzhledem ke snížení funkčních vlastností stavby a vzhledem k ceně nutných oprav stavby. Místní šetření proběhlo dle znaleckého posudku dne 3.11.2020 za účasti žalobce. Znalec dospěl k závěru, že se ke dni 19.2.2020 na stavbě nacházely následující vady: -) destrukce pozednic, přičemž tato vada nebyla možná dle závěru znalce zjistit při obvyklé pozornosti při převzetí stavby a jedná se o vadu, která brání bezpečnému užívání stavby k bydlení, tedy o statickou vadu. Znalec uvedl, že pozednice byla vložena do zazdívky a zajištěna táhly vůči podlahovým trámům, přizděna byla z vnější strany k podstřešní římse a z vnitřní strany obezdívkou z cihel. Po odbourání podezdívky bylo zjištěno poškození pozednic na obou podélných stranách objektu. Na pozednice v krajních místech u štítových zdí působila vlhkost a byla napadena dřevokaznou houbou - dřevomorkou. Znalec hodnotil zjištění jako vážnou vadu objektu s tím, že ponechání napadených konstrukcí může způsobit další rozšiřování vady a po úplném rozpadu dřevní hmoty (zde pozednice) způsobit narušení statiky konstrukce krovu. Znalec uvedl, že tato vada byla před příchodem znalce odstraněna, opravy byly patrné, vlastník objektu vyřezal napadené části a nastavil pozednice impregnovanými hranoly, -) vada zhlaví stropních trámů, byla odhalena tak, že byla v podkroví sejmuta půdní dlažba, odstraněn násyp a záklop mezi trámy. Bylo zjištěno poškození všech stropních trámů (2 x 13ks) hnilobou a dřevomorkou, byl zjištěn totální rozpad dřevní hmoty. Znalec uvedl, že tato vada nebyla možná dle závěru znalce zjistit při obvyklé pozornosti při převzetí stavby a jedná se o vadu, která brání bezpečnému užívání stavby k bydlení, tedy o statickou vadu, kterou je nutné řešit co nejdříve, -) poškození stropních trámů ohněm u obvodových stěn, bylo odhaleno tak, že byla v podkroví sejmuta půdní dlažba, podkladní malta, odstraněn násyp a záklop mezi trámy, poškození vzniklo v historicky dávné době, dle znalce bylo řešeno výrazné poškození (podél stropního trámu byly vloženy dva nové), ale menším poškozením ohněm pozornost věnována nebyla, přičemž tato vada nebyla možná dle závěru znalce zjistit při obvyklé pozornosti při převzetí stavby. V rámci znaleckého posudku znalce určil náklady na odstranění uvedených vad, a to náklady na odstranění vad pozednic ve výši 31 048,89 Kč bez DPH a náklady na odstranění vad stropních trámů (zhlaví stropních trámů a poškození ohněm) ve výši 158 543,74 Kč bez DPH. Celkem znalec ohodnotil náklady na odstraněná zjištěných vad ve výši 227 576,52 Kč včetně DPH. Znalec v posudku uvádí, že dům byl postaven v roce 1900 a je pravděpodobné, že stojí na místě starší zástavby. Znalecký posudek obsahuje doložku dle ustanovení § 127a o.s.ř.

16. Z výslechu znalce [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že uvedený znalecký posudek byl vyhotovován především ohledně části stropu nad 2. nadzemním podlažím, ohledně stropu a krovu. Znalec při výslechu soudem definoval jím označenou skrytou vadu jako vadu takovou, která není na první pohled vidět a musí být tedy nějakým způsobem proveden zásah do konstrukce, aby byla tato vada odhalena. Statickou vadu při výslechu soudem definoval znalec tak, že se jedná o takovou vadu, která by mohla způsobit deformaci nebo narušení nosních prvků. K vadě destrukce pozednic znalec uvedl, že tyto vady jsou již odstraněné, což je patrné z fotografií F7 a F8 na straně 9 posudku, přičemž částku ve výši 31 048,89 Kč bez DPH k odstranění této vady stanovil znalec dle rozpočtu uvedeném ve znaleckém posudku, přičemž další zjištěné vady (poškození zhlaví stropních trámů a poškození stropních trámů ohněm) nebyly ke dni místního šetření znalce dne 3.11.2020 na nemovitosti odstraněny. K dotazu soudu, zda si je znalec naprosto jistý, že vytčené vady byly na nemovitosti dne 19.2.2020, znalec uvedl, že ano, neboť vady jsou takového charakteru, že se tam za období od 19.2.2020 do 3.11.2020 nemohly vytvořit. Zjištěné vady mají dle znalce charakter dlouhodobého působení škodlivého vlivu. Dřevokaznou houbou byla napadena pozednice, která je již vyměněna a dále byla dřevokazná houba zjištěna okolo komínu, na sloupku, vaznici, části krovu a stropních trámech. Dřevokazná houba se rozšiřuje spory, tyto vylétávají, usazují se a potřebují asi 30 % vlhkosti, aby se rozmnožily, vytváří tzv. plodnice, které se rozrůstají vlákny do dřeva a k tomu již potřebují jen 20 % vlhkosti, následně dochází k rozpadu hmoty. [příjmení] jsou výrazným alergenem, a když se neošetří, rozšíří se dřevomorka do celého objektu. Dle znalce je pravděpodobné, že se dřevomorka do objektu zanesla ještě za staré střechy, pozednice bývá vlhkostí napadená zpravidla jako první, neboť tam může zatékat střechou. Dřevomorka může prorůstat i betonem a běžným zdivem. Vlákna dřevomorky jsou až 5m dlouhá. Poškození ohněm se dle znalce v daném případě projevuje tak, že trámy jsou ohořelé, na podlaze na půdě je patrné, že tam je ohořelý trám, který není opravený, ale který je podle znalce naddimenzovaný a proto neohrožuje statiku. Na fotografii F19 posudku jsou dle znalce patrné dva trámy zasažené požárem, jedná se o podlahu na půdě, jeden trám je opravený tím, že jsou kolem něj přiloženy dva nové trámy a druhý trám opravený není. Tato vada je dle znalce potřeba řešit, neboť trám poškozený požárem, který není opravený, má zhoršené vlastnosti než nepoškozený trám, takto poškozený trám nemá další užitnost dalších 120 let od poškození, neboť poškozením došlo k porušení jeho statiky.

17. Dopisem ze dne 2.12.2020 vyzval žalobce žalovaného k úhradě dluhu. Výzva byla dle sdělení [webová adresa] žalovanému doručena dne 4.12.2020, což je mezi účastníky řízení nesporné.

18. Dopisem ze dne 8.12.2020 sdělil tehdejší právní zástupce žalovaného ([anonymizováno] [jméno] [příjmení]) právnímu zástupci žalobce, že žalovaný návrh předžalobní výzvy odmítá.

19. Mezi účastníky řízení je nesporné, že žalobce jako kupující kupní smlouvou ze dne 19.2.2020 koupil od žalovaného jako prodávajícího pozemek parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemek parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], v katastru nemovitostí [stát. instituce], [stát. instituce], za kupní cenu 1 600 000 Kč.

20. Mezi účastníky řízení je sporné, tvrzení žalovaného, že v roce 2018 měla předmětná nemovitosti hodnotu 2 900 000 Kč a dále, že původní kupní cena nemovitosti byla 1 790 000 Kč a byla snížena v rámci poskytnutí slevy na 1 600 000 Kč, přičemž vady vytknuté žalobcem jsou pouhým projevem běžného opotřebení.

21. Žalobce toto tvrzení odmítá s tím, že kupní cena byla vždy smluvena ve výši 1 600 000 Kč, odkazuje i na doloženou inzerci k prodeji nemovitostí a rezervační smlouvu. Žalobce namítá, že návrh kupní smlouvy obsažený ve spise, avšak nedatovaný a nepodepsaný žádnou smluvní stranou, sice obsahuje kupní cenu ve výši 1 800 000 Kč, a to na návrh makléře žalovaného pro získání vyššího úvěru od banky, který však banka neakceptovala. Dále žalobce namítá, že vytčené skryté vady nemovitostí nemohly být známkou běžného opotřebení a promítnuty do ceny nemovitosti, když se jednalo o vady skryté.

22. Po poučení soudem o povinnosti unést břemeno důkazní ohledně svého tvrzení žalovaný žádný důkaz ohledně slevy z kupní ceny ve výši 190 000 Kč nenavrhl, avšak ohledně ceny nemovitosti ke dni jejímu prodeji dne 19.2.2020 navrhl vyhotovení znaleckého posudku, a to současně i k posouzení tvrzení, že kupní cena 1 600 000 Kč byla již přizpůsobena stavu nemovitosti.

23. Tento návrh na doplnění dokazování byl soudem zamítnut pro nadbytečnost, shodně tak pro nadbytečnost a s ohledem na koncentraci řízení byly zamítnuty návrhy žalovaného na doplnění dokazování výpisem z pozemkové knihy z roku [číslo] k prokázání stáří domu a listinou o požáru v [obec] z roku 1904.

24. Návrhy žalovaného na doplnění dokazování výpisem z pozemkové knihy z roku [číslo] k prokázání stáří domu a listinou o požáru v [obec] z roku 1904 byly zamítnuty z toho důvodu, že byly navrženy až po koncentraci řízení dne 8.6.2022, když poskytnutá lhůta po poučení o koncentraci řízení při prvním jednání skončila dne 2.12.2021, když podmínky o průlomu do koncentrace řízení v tomto případě splněny nebyly. Navíc uvedené návrhy hodnotí soud jako nadbytečné, když spor o datum požáru v [obec] a jeho lokaci mezi účastníky řízení nebyl a dále stáří domu bylo určeno znalcem ve znaleckém posudku.

25. Po právní stránce soud věc posoudil dle z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o.z., neboť kupní smlouva byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena v roce 2020 tedy za účinnosti tohoto zákona.

26. Podle ustanovení § 1916 odst. 1) písm. b) o.z. 1) dlužník plní vadně, zejména neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují.

27. Podle ustanovení § 1921 o.z. (1) Nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění. (2) Vadu krytou zárukou musí nabyvatel vytknout zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost předmět plnění prohlédnout a vadu zjistit, nejpozději však v reklamační lhůtě určené délkou záruční doby. Tím není dotčen odstavec 1. (3) Nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná. To neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které zcizitel při předání věděl nebo musel vědět.

28. Podle ustanovení § 1922 o.z. (1) Jakmile nabyvatel zjistí vadu, oznámí to bez zbytečného odkladu zciziteli a předmět plnění zciziteli předá, nebo jej podle jeho pokynů uschová nebo s ním jinak vhodně naloží tak, aby vada mohla být přezkoumána. Jedná-li se o předmět podléhající rychlé zkáze, může jej nabyvatel po upozornění zcizitele bez prodlení prodat. (2) Vytkl-li nabyvatel zciziteli vadu oprávněně, neběží lhůta pro uplatnění práv z vadného plnění ani záruční doba po dobu, po kterou nabyvatel nemůže vadný předmět užívat 29. Podle ustanovení § 1923 o.z. je-li vada odstranitelná, může se nabyvatel domáhat buď opravy nebo doplnění toho, co chybí, anebo přiměřené slevy z ceny. Nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel buď odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny.

30. Podle ustanovení § 1924 o.z. kdo má právo podle § 1923, náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva. Neuplatní-li však právo na náhradu do jednoho měsíce po uplynutí lhůty, ve které je třeba vytknout vadu, soud právo nepřizná, pokud zcizitel namítne, že právo na náhradu nebylo uplatněno včas.

31. Podle ustanovení § 2100 o.z. (1) Právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

32. Podle ustanovení § 2129 odst. 2) o.z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

33. Podle ustanovení § 2131 o.z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

34. Podle ustanovení § 2106 o.z. (1) Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. (2) Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

35. Podle ustanovení 2107 o.z. (1) Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. (2) Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. (3) Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

36. Skrytou vadou rozumí zákonodárce především takový nedostatek, který není kupujícímu znám a který mu zůstal neznámý i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Zpravidla tato vada není známa ani prodávajícímu. Skrytá vada má svůj původ v době, kdy nemovitost byla ve vlastnictví prodávajícího či předchozího vlastníka. Vada nemá režim skryté vady, jestliže její původ nastal až po přechodu nebezpečí, resp. převodu vlastnictví na kupujícího, i když pro něho byla po určitou dobu skrytá, neboť se projevila (stala se zjevnou) až po určité době od svého vzniku. Předpokladem odpovědnosti prodávajícího za skrytou vadu stavby je, že mu byla kupujícím oznámena ve lhůtě pěti let od nabytí vlastnictví ke stavbě kupujícím (srovnej komentář Aspi k § 2129 o.z. prof. JUDr. Luboš Tichý, CSc.).

37. I když občanský zákoník pojem vady výslovně nedefinuje, lze za faktickou vadu věci považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze považovat nedostatek jejích vlastností nebo projevů, které zejména vzhledem k obsahu smlouvy, prohlášení prodávajícího o vlastnostech nebo ustanovení právních předpisů či technických norem měla prodaná věc mít. Za faktickou vadu věci lze pokládat i nedostatky takových vlastností nebo projevů, které se u věcí téhož druhu (movitých či nemovitých) obecně předpokládají a jejichž absence snižuje využití věci. Není přitom rozhodující, zda konkrétní vada činí věc neupotřebitelnou; tento požadavek musí vada splňovat pouze tehdy, jestliže má být důvodem pro odstoupení od smlouvy (usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26.7.2017 sp.zn. 33 Cdo 274/2017).

38. Za vadu se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena. Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.7.2011 sp.zn. 33 Cdo 896/2010).

39. S ohledem na výše uvedené právní hodnocení a zmíněnou judikaturu dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně a ve výroku I rozsudku jí co do základu věci vyhověl a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci slevu z kupní ceny dle znaleckého posudku jako náklady na odstranění vad ve výši 227 576,52 Kč a dále náklady na vyhotovení znaleckého posudku ve výši 11 302 Kč.

40. Žalobce koupil od žalovaného předmětnou nemovitost pozemek parc. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] a pozemek parc. [číslo] vše v [anonymizováno] ulici v [obec], kupní smlouvou ze dne 21.2.2020 za částku 1 600 000 Kč Rezervační smlouva na koupi nemovitosti byla uzavřena dne 11.11.2019 s kupní cenou 1 600 000 Kč, na základě předchozí inzerce s toutéž kupní cenou. Z tržního ocenění [anonymizováno] ze dne 4.12.2019 zhotoveného za účelem získání hypotečního úvěru vyplynulo, že je nemovitost„ udržovaná“ a v „ dobrém stavu“, je stará 119 let a má další životnost 61 let, neboť je po částečné modernizaci z roku 2016 a 2007. Prodávající užíval nemovitost k bydlení a za tím účelem ji kupující kupoval. V rámci rekonstrukce domu žalobce z vlastního podnětu oslovil znalce k posouzení stavu nemovitosti. Znalec [celé jméno znalce] vyhotovil znalecký posudek [číslo] 2020 s tím, že jej opatřil doložkou dle § 127a o.s.ř. a zhodnotil stav nemovitosti ke dni 19.2.2020. Na základě provedeného místního šetření dne 3.11.2020 dospěl k jednoznačnému závěru, který byl potvrzen i v rámci výslechu znalce při jednání soudu, a to že v objektu zjistil destrukci pozednic, poškození zhlaví stropních trámů a poškození stropních trámů ohněm, přičemž znalec jednoznačně uvádí, že tato zjištění nemohla být učiněna kupujícím, tedy žalobcem, ke dni uzavření kupní smlouvy, ačkoli existovala, neboť bylo potřeba sejmout půdní dlažbu, podkladní maltu, odstranit násyp a záklop mezi trámy, odbourat podezdívku z cihel. Dále znalec uvádí, že se jedná o vady vážné, ponechání napadených konstrukcí může způsobit další rozšiřování vady a po úplném rozpadu dřevní hmoty (zde pozednice) může způsobit narušení statiky konstrukce krovu, dále vada zhlaví stropních trámů brání bezpečnému užívání stavby k bydlení, jedná se o statickou vadu, kterou je nutné řešit co nejdříve, taktéž vady poškození stropních trámů ohněm je dle znalce potřeba řešit, neboť neopravený trám poškozený požárem má zhoršené vlastnosti a nemá z dlouhodobého hlediska další užitnost, neboť poškozením došlo k porušení jeho statiky.

41. Soud tak výše uvedená zjištění znalce hodnotí jako skryté vady na nemovitosti, tedy takové nedostatky, které nebyly kupujícímu známy při uzavření kupní smlouvy, přičemž dle znaleckého posouzení mají uvedené vady svůj původ v době, kdy byla nemovitost ve vlastnictví prodávajícího či předchozího vlastníka.

42. V daném případě nelze bez dalšího aplikovat závěry usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.7.2011 sp.zn. 33 Cdo 896/2010, tedy že se jedná o projev běžného opotřebení nemovitosti, neboť, jak bylo výše uvedeno, dům je z roku 1900, další životnost nemovitosti byla z tržního ocenění nemovité věci [anonymizováno] ze dne 4.12.2019 stanovena v délce 61 let, celková opotřebovanost stavby byla uvedena ve výši 50%. Dále je ve zprávě uvedeno, že celkový stav domu je dobrý, v roce 2016 proběhla oprava fasády uliční strany domu, cca v roce 2007 byla modernizována koupelna kuchyně a vyměněna část oken, přičemž dům byl v době prodeje běžně užíván a prošel částečnými rekonstrukcemi. Na vytčené vady žalovaný žalobce v době prodeje neupozornil, jedná se o vady skryté, neboť nebyly zjevné na pohled, když ke zjištění vad bylo nutné sejmout půdní dlažbu, podkladní maltu, odstranit násyp a záklop mezi trámy, odbourat podezdívku z cihel.

43. Kupní smlouva byla uzavřena dne 19.2.2020, ze zprávy ze dne 15.10.2020 [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení] autorizovaného inženýra pro statiku a dynamiku žalobce zjistil havarijní stav krovu, totální destrukci pozednic, ložisko dřevomorky a další vady. Znaleckým posudkem [číslo] 2020 ze dne 17.11.2020 [celé jméno znalce] byly vady potvrzeny a specifikovány. Dopisem ze dne 2.12.2020 vytkl žalobce žalovanému vady předmětu kupní smlouvy ze dne 21.2.2020 a uplatnil právo na slevu z kupní ceny.

44. Žalobce tak své právo s odkazem na ustanovení § 2129 odst. 2) o.z. uplatnil včas.

45. Po uvedeném závěru se soud zabýval uplatněnou výší slevy z kupní ceny.

46. Ustanovení upravující možnost přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny patří k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Při určení výše slevy z kupní ceny soud může přihlédnout k povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, ke snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, k dalšímu možném způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci a k jiných obdobných hlediskům (usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 11.2.2010 sp.zn. 21 Cdo 5236/2007). Posouzení výše slevy z kupní ceny je otázkou právní a soud na základě své úvahy učiní právní závěr o výši přiměřené slevy ze sjednané ceny tak, aby odpovídala povaze a rozsahu vad (usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 14.3.2006 sp.zn. 21Cdo 557/2004), přičemž výše slevy z kupní ceny může m.j. odpovídat výši nákladů potřebných pro odstranění vad (viz. sp.zn. III.ÚS 3432/15, sp.zn. 33 Cdo 2641/2012, sp.zn. 33 Cdo 2889/2015, sp.zn. 33 Cdo 558/2016, sp.zn. 33 Cdo 4442/2018).

47. V daném případě dospěl soud k závěru, že požadovaná sleva z kupní ceny ve výši 227 576,52 Kč, představující náklady dle znaleckého posudku na odstranění vad, je zcela po právu. Kupní cena činila 1 600 000 Kč, požadovaná sleva z kupní ceny tak představuje 14,22% z celkové kupní ceny, což je vzhledem k druhu poškození, nutnosti odstranění vad, stáří domu i jeho budoucí životnosti zcela adekvátní, když znalec výslovně uvedl, že vady musí být vzhledem k jejich závažnosti odstraněny (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.10.2016 sp.zn. 33 Cdo 558/2016).

48. K obraně žalovaného soud uvádí: tvrzení žalovaného, že v roce 2018 měla předmětná nemovitosti hodnotu 2 900 000 Kč a dále, že původní kupní cena nemovitosti byla částka 1 790 000 Kč a byla snížena v rámci poskytnutí slevy na 1 600 000 Kč, se neprokázala. Žalovaný byl poučen o povinnosti unést břemeno tvrzení, avšak navrženými a provedenými důkazy tato tvrzení prokázána nebyla. Naopak bylo zjištěno, že v roce 2010 byla zjištěná cena nemovitosti 1 800 000 Kč a v roce 2019 byla dle odhadu [anonymizováno] uvedena cena nemovitosti ve výši 1 760 000 Kč, avšak inzerována k prodeji byla za 1 600 000 Kč, když tato částka byla následně uvedena v rezervační smlouvě i ve smlouvě kupní. Žádná zmínka o poskytnuté slevě z doložených důkazů prokázána nebyla, přičemž žalobce toto tvrzení odmítá.

49. K námitkám žalovaného, že vady vytknuté žalobcem jsou pouhým projevem běžného opotřebení soud odkazuje na výše uvedené odůvodnění, z něhož je patrné, že pokud se jedná o skryté vady, o nichž žalobce nevěděl, byly zjištěny až následným odhalením v rámci stavebních prací (odkrýváním dlažby, zdiva apod.), nemohl jejich existenci akceptovat v rámci kupní ceny, a to ani přes to, že se jednalo do dům z roku 1900, který však byl užíván k bydlení, byl zakoupen za účelem bydlení, byl po částečné rekonstrukci (fasáda, okna, koupelna….) a měl další životnost 61 let a byl opotřeben z 50%. Hodnotit, že by projevem běžného opotřebení v takovém domě měla být přítomnost dřevokazné houby, tak není v souladu s uvedenou právní úpravou a judikaturou.

50. K dalším námitkám žalovaného, že kupní cena byla stanovena pod obvyklou hodnotou věci bezvadné soud uvádí, že otázka kupní ceny nemovitosti je otázka smluvní. Tvrzení žalovaného, že kupní cena byla pod obvyklou hodnotou věci bezvadné, není v dané věci rozhodná, neboť jak je výše uvedeno, jedná se o skryté vady, které nebyly smluvním stranám známé a nemohly být tedy do kupní ceny nijak implementovány. Na druhou stranu je kupní cena natolik vysoká, že požadovanou slevu z kupní ceny ve výši 14,22% z celkové kupní ceny 1 600 000Kč nelze s ohledem na zjištěné skryté vady hodnotit jako rozpornou s dobrými mravy.

51. S ohledem na uvedené soud zamítl návrh žalovaného na doplnění dokazování znaleckým posudkem ke stanovení ceny nemovitosti ke dni prodeje dne 19.2.2020 jako nadbytečný.

52. Námitky žalovaného ke znaleckému posudku doloženému žalobcem, že znalec řeší otázky právní a nikoli znalecké a posuzuje stav nemovitosti ke dni 3.11.2020, tedy více než 10 měsíců po prodeji, soud uvádí, že v rámci výslechu znalec definoval své termíny uváděné v posudku, tedy co považuje za vady skryté a statické, a soud následně jeho výpověď v souladu se znaleckým posudkem a dalšími provedenými důkazy sám zhodnotil a posoudil. Znalec výslovně potvrdil, že zjištěné vady musely být přítomné v den prodeje nemovitosti a toto své tvrzení řádně odborně zhodnotil.

53. K námitce žalovaného, že se škody způsobené požárem nijak neprojevily, soud uvádí, že zjištění, zda se vada projevila, není nutnou podmínkou pro závěr, že věc je vadná. Vada věci představuje nedostatek takové vlastnosti prodávané věci, který vede k závěru, že její absence může omezit možnost využití věci, nikoliv že ji musí omezit nebo již dokonce omezila. Jedná se totiž o takovou vlastnost, která se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá, tedy, u níž lze očekávat, že její samotná absence způsobí, že věc vykazuje vadu (tj. absenci určité očekávané vlastnosti) (viz. sp.z.n. 33 Cdo 2991/2013). Jak bylo výše uvedeno, soud opakuje, že znalec uvedená zjištění poškození požárem označil jako podstatnou vadu nemovitosti s tím, že navrhl její odstranění, když trám poškozený požárem má zhoršené vlastnosti a nemá z dlouhodobého hlediska další užitnost, neboť poškozením došlo k porušení jeho statiky.

54. Ohledně nákladů znaleckého posudku ve výši 11 302 Kč řádně doložených fakturou soud připomíná ustanovení § 1924 o.z., podle něhož kdo má právo podle § 1923, náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva.

55. Předžalobní výzvou ze dne 2.12.2020 žalobce sdělil žalovanému, že v rámci rekonstrukce nemovitosti vyšla najevo řada vad, které se na domě vyskytovaly v době před uzavřením smlouvy, neumožňují nemovitost řádně užívat, a které ohrožují statický stav stavby, a to destrukci pozednic, vady zhlaví stropních trámů a škody způsobené požárem, přičemž náklady na odstranění vad činí dle znaleckého posudku 227 576,52 Kč. Žalobce uplatnil ve výzvě právo na slevu z kupní ceny ve výši 227 576,52 Kč a současně navrhl smírné vyřešení sporu tak, že se spokojí s částkou ve výši 150 000 Kč, která bude navýšena o výlohy spojené s pořízením znaleckého posudku ve výši 11 300 Kč. Ve výzvě je uvedeno, že pokud nedojde k dohodě, bude vyvolán soudní spor, jehož předmětem bude částka 227 576,52 Kč. Lhůta k plnění ve výzvě obsažena nebyla.

56. Dle informace [webová adresa] bylo zjištěno, že předžalobní výzva byla žalovanému doručena dne 4.12.2020, což je mezi účastníky řízení nesporné.

57. Dle ustanovení § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

58. V žalobě je požadován úrok z prodlení z žalované částky od 6.12.2020. Pokud byla předžalobní výzva doručena dne 4.12.2020, což je mezi účastníky řízení nesporné, měl žalovaný plnit dne 5.12.2020 a od 6.12.2020 je tak v prodlení s plněním, ovšem pouze z částky 227 576,52 Kč, která je ve výzvě uplatněna jako sleva z kupní ceny. Částka 11 300 Kč je ve výzvě označena jako náklady znaleckého posudku a je pouze předmětem smírného návrhu vyřešení sporu, nikoli výzvou k plnění. Náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši odměny za vyhotovení znaleckého posudku ve výši 11 302 Kč jsou tak až obsahem žaloby a úroky z prodlení z dané částky tak plynou až ode dne následujícího po doručení žaloby, tedy od 20.3.2021, když žaloba byla doručena žalovanému s platebním rozkazem dne 19.3.2021.

59. Ve výroku II rozsudku tak soud žalobu zamítl co do úroku z prodlení z částky 11 302 Kč za období do doručení žaloby, kdy byl žalovaný seznámen se skutečností, že i tato částka je předmětem řízení a předmětem žalobcem požadovaného plnění. Do 19.3.2021 tak žalobci úrok z prodlení z této částky nenáleží, neboť žalovaný nebyl předžalobní výzvou řádně vyzván k jejímu plnění a do prodlení s plněním se tak dostal ve vztahu k částce 11 300 Kč až den následující po doručení žaloby.

60. Ve výroku III soud rozhodl o náhradě nákladů řízení podle ustanovení § 142 odst. 3 o.s.ř., neboť žalobce měl ve věci pouze nepatrný neúspěch co do části příslušenství. Částka 102 097 Kč představuje soudní poplatek, který je stanoven v souladu se z. č. 549/1991 Sb., zákonem o soudních poplatcích, ve výši 9 556 Kč, dále dle ustanovení § 7 bod 6 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, advokátní tarif, odměnu za 8 právních úkonů právního zástupce žalobce (příprava a převzetí věci, sepis žaloby, předžalobní výzva, vyjádření k odporu žalovaného, účast na jednání soudu dne 1.11.2021, 11.4.20222, 8.6.2022, 15.6.2022) ve výši 8 x 9 260 Kč = 74 080 Kč, DPH z této odměny ve výši 15 556,80 Kč, dále v souladu s ustanovením § 13 odst. 4 advokátního tarifu 8 režijních paušálů po 300 Kč za 8 úkonů právního zastoupení a DPH z těchto paušálů výši 504 Kč.

61. Protože byl žalobce v soudním řízení zastupován advokátem, uložil soud žalovanému povinnost, aby zaplatil podle § 149 odst. 1 o.s.ř. náhradu nákladů řízení k rukám tohoto advokáta.

62. Ve výroku IV rozsudku soud rozhodl o nákladech státu, které představují znalečné za účast znalce při jednání soudu, a to dle výsledků řízení dle § 148 odst. 1 o.s.ř., když povinnost k úhradě uložil ve věci neúspěšnému žalovanému.

63. Lhůta k plnění v délce tří dnů byla soudem stanovena v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení