10 C 159/2020-1029

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem JUDr. Tomášem Bělohlávkem v právní věci: žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození], bytem [adresa žalobce a žalobkyně] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození], bytem [adresa žalobce a žalobkyně] zastoupených [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupenému [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátem se sídlem [adresa] o zaplacení 9 283 918 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I) Řízení se částečně, co do společného a nerozdílného požadavku žalobce a) a b) na zaplacení částky 27 442 Kč, zastavuje. II) Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) a b) společně a nerozdílně 9 132 277 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25% p.a. od 30. 9. 2020 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku. III) Zamítá se žaloba žalobce a) a b) v části žalobního požadavku na společnou a nerozdílnou úhradu částky 124 199 Kč. IV) Žalovaný je povinen zaplatit žalobci a) a b) společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 825 864,49 Kč k rukám právního zástupce žalobců, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se podanou žalobou domáhají úhrady celkové částky ve výši 9 283 918 Kč s příslušenstvím. Žalobci uvádí, že dne 21. 6. 2018 uzavřeli celkem 8 rezervačních smluv na koupi bytových jednotek [číslo] v budově [adresa] na adrese [adresa]. Na základě rezervačních smluv uhradili žalobci žalované částku 8x 95 000 Kč. Dále uzavřeli žalobci se žalovanou dne 31. 7. 2018 celkem 8 smluv o uzavření budoucích kupních smluv a na základě každé z těchto smluv pak uhradili žalobci žalované částku ve výši 20% budoucí kupní ceny jednotek. Žalobci tak tedy uhradili souhrnně částku 7 273 309 Kč. Ve vztahu ke každé z jednotek poté žalobci uhradili klientské změny ve výši 119 371 Kč, a dále částku 12 520 Kč + DPH a ve vztahu k jednotce [číslo] poté uhradili ještě klientskou změnu ve výši 23 000 Kč. Celkově tak žalobci žalované na základě uzavřených smluv uhradili částku 9 132 277 Kč. Žalobci uvádí, že dále dne 30. 9. 2020 odstoupili od smluv o uzavření budoucích kupních smluv s tím, že důvodem bylo prodlení s dokončením přestavby jednotek delší než 6 měsíců dle článku VI. odst. 6. smlouvy budoucí, přičemž žalobce vychází z prodlouženého termínu o dobu trvání nouzového stavu od 12. 3. do 30. 4. 2020, to jest o 50 dnů. K uplynutí 6 měsíční lhůty prodlení s výstavbou jednotek pak dle žalobců došlo 20. 7. 2020. Žalobci uvádí, že dne 22. 9. 2020 provedli stavebnětechnickou kontrolu dokončení výstavby jednotek a uzavřeli, že tyto dokončeny nejsou. Dne 23. 9. 2020 byli žalobci žalovanou vyzváni k podpisu kupních smluv, nicméně bylo zřejmé, že jednotky dokončeny nejsou. Žalobci proto odstoupili podáním z 30. 9. 2020 od smluv o smlouvě budoucí a žádali navrácení uhrazené částky ve výši 9 132 277 Kč. Žalobci se dále žalobou domáhají smluvní pokuty dle článku IV. odst. 6 smlouvy, a to ve výši 0,02% za každý den prodlení nad 3 měsíce s realizací výstavby jednotek s tím, že žalobci uvádí, že pokud berou v úvahu 50 denní přerušení běhu lhůty z důvodu vyšší moci, pak uplatňují smluvní pokutu za celkem 83 dnů, čímž dospívají k částce 151 641 Kč.

2. K výzvě soudu pak žalobci podáním ze dne 8. 6. 2021 doplnili, že částky 9 132 277 Kč se žalobci domáhají společně a nerozdílně. Pokud jde o nárok na smluvní pokutu, pak žalobci doplnili, že požadují částku 124 199 Kč, jakožto smluvní pokutu dle čl. VI. odst. 6 smluv budoucích, tedy ve výši 0,02% ze žalované částky 9 132 277 Kč za každý den prodlení za období prodlení od 1. 6. 2020 do 30. 9. 2020 (odstoupení od smluv). Na jednání konaném dne 29. 6. 2021 pak žalobci upřesnili, že i nároku na smluvní pokutu se domáhají společně a nerozdílně a potvrdili, že tento vyčíslují v částce 124 199 Kč, přičemž ve zbývající části, tj. v částce 27 442 Kč, jakožto rozdílu původně žalované částky 151 641 Kč a upřesněné výše smluvní pokuty ve výši 124 199 Kč, pak žalobci berou žalobu zpět.

3. V návaznosti na částečné zpětvzetí žaloby pak soud výrokem I. řízení co do žalobního požadavku 27 442 Kč řízení zastavil, a to s odkazem na § 96 o. s. ř.

4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním z 15. 1. 2021. Učinil nesporným uzavření rezervačních smluv i smluv o smlouvě budoucí a rovněž učinil nesporným platbu části finančních prostředků ze strany žalobců. Žalovaný uvádí, že neuznává platnost odstoupení žalobců od smluv o smlouvě budoucí a poukazoval na to, že žalobci se snaží ze svých smluvních povinností vyvázat, neboť patrně s ohledem na změnu na trhu s byty a možnostmi jejich pronajímání formou krátkodobých pronájmů již patrně nemají zájem o koupi jednotek, proto účelově hledají důvody, pro které by nemuseli jednotky koupit a mohli žádat navrácení investovaných finančních prostředků. Žalovaný poukazoval na to, že žalobci odstupovali od smlouvy již jednou, podáním doručeným 3. 6. 2020. Žalovaný uvedl, že jednotky měly být rekonstruovány do 30. 11. 2019, nicméně tento termín je nutno prodloužit s ohledem na nouzový stav, který trval od 12. 3. 2020 do 17. 5. 2020, tedy 66 dnů, a dále o prodlení žalobců s oznámením klientských změn, když tyto měly učinit do 30. 4. 2019, avšak učinili tak až 31. 5. 2019, tedy byli 31 dnů v prodlení. Termín rekonstrukce jednotek dle článku 5 odst. 1 budoucí smlouvy tak musí být prodloužen minimálně o 97 dnů, tedy nový termín dokončení je nejdříve 6. 3. 2020. Žalovaný tak uvádí, že nárok na smluvní pokutu mohli žalobci uplatnit nejdříve po 3 měsících, tedy 7. 6. 2020 a odstoupit bylo možné nejdříve dne 7. 9. 2020. Žalovaná uvádí, že rekonstrukce bytových jednotek však byla dokončena v květnu roku 2020, což bylo žalobcům oznámeno 27. 5. 2020, a následně byli vyzváni k realizaci předpřejímky dne 25. 6. 2020, 17. 7. 2020 a 27. 7. 2020. Reakcí žalobců však bylo obstrukční jednání, zejména dopisem datovaným 1. 6. 2020. Dne 28. 7. 2020 pak bylo předběžně převzato všech 8 bytů, o čemž jsou sepsány zjišťovací protokoly, v rámci nichž je konstatováno, že jednotky byly zrekonstruovány a mají pouze vady a nedodělky, nebránící běžnému užívání. Vady, které jsou vytýkány žalobci, jsou marginální nebo účelové, ve snaze vyhnout se povinnosti uzavřít smlouvu budoucí a dostát tak svým smluvním závazkům. Žalobci založené odborné vyjádření není znaleckým posudkem a nemá doložku ve smyslu § 127a o. s. ř. Žalovaná dále uvádí, že vedla se žalobci jednání o smírném vyřešení předmětu sporu, nicméně s ohledem na podanou žalobu dospěla k závěru, že smírné řešení možné není a dopisem ze dne 11. 12. 2020 uplatnila vůči žalobcům smluvní pokutu, a od 8 smluv budoucích odstoupila. Žalovaná v tomto směru odkazuje na článek 4 odst. 1 budoucí smlouvy, kdy kupní smlouvy měly být uzavřeny do 14 pracovních dnů ode dne provedení vkladu jednotek do katastru nemovitostí, přičemž vklad byl proveden 22. 9. 2020 a výzva k uzavření kupních smluv byla zaslána 23. 9. 2020. Žalované tak vznikl dle článku 6 odst. 4 nárok na smluvní pokutu ve výši 25% z budoucí kupní ceny. Žalovaná tak vyčísluje nárok na smluvní pokutu ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 882 845 Kč, ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 878 538 Kč, ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 976 776 Kč, ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 926 485 Kč, ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 926 768 Kč, ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 972 932 Kč, ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 949 316 Kč a ve vztahu k jednotce [anonymizováno] na 955 245 Kč. Žalovaná pak žalobcům oznámila, že tuto smluvní pokutu započítává proti pohledávce žalobců na vrácení zaplacení kupní ceny. Žalovaná dále uvádí, že uplatňuje vůči žalobcům nárok na náhradu škody, která žalované vznikla neuzavřením předmětných kupních smluv, přičemž škody je možné se domáhat i vedle smluvní pokuty. Škoda představuje částku ve výši 2% z kupní ceny každé z jednotek a jedná se o částku, kterou žalovaná zaplatila zprostředkovateli prodeje, společnosti [právnická osoba], na základě rámcové smlouvy o obchodní spolupráci z 30. 1. 2018. Konkrétně pak žalovaná uplatňuje nárok na náhradu škody takto: jednotka [anonymizováno] - 18 912 Kč, jednotka [anonymizováno] - 14 340 Kč, jednotka [anonymizováno] - 24 165 Kč, jednotka [anonymizováno] - 19 136 Kč, jednotka [anonymizováno] - 19 163 Kč, jednotka [anonymizováno] - 23 780 Kč, jednotka [anonymizováno] - 21 419 Kč a jednotka [anonymizováno] - 22 011 Kč. Žalovaná dále uvádí, že nároky na vrácení poplatků za provedení klientských změn zcela neuznává, neboť naopak žalované vznikly náklady na odstranění těchto klientských změn, které si vyžádali právě žalobci.

5. Mezi stranami bylo nesporným, že žalobci a žalovaný uzavřeli 8 rezervačních smluv, a to dne 21. 6. 2018 na koupi celkem 8 jednotek, blíže specifikovaných v těchto smlouvách, přičemž jednotky se nacházejí v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce]. Mezi stranami bylo dále nesporným, že strany uzavřely dne 31. 7. 2018 celkem 8 smluv o uzavření budoucích kupních smluv o prodeji nemovité věci, a to na 8 jednotek, specifikovaných v těchto smlouvách. Jedná se o jednotky, k nimž byly uzavřeny rezervační smlouvy. Mezi stranami bylo rovněž nesporným, že znění rezervačních smluv i smluv o uzavření budoucích kupních smluv bylo ve všech případech identické, s výjimkou specifikace předmětu koupě, tj. popisu konkrétní jednotky a jejího příslušenství a jejích součástí. Mezi stranami bylo dále nesporným, že žalobci uhradili žalované na základě rezervačních smluv částku v celkové výši 760 000 Kč, a to 8 platbami po 95 000 Kč. Dále bylo mezi stranami nesporným, že žalobci uhradili žalované 20% ze zálohy na kupní cenu jednotlivých jednotek dle uzavřených smluv o uzavření smlouvy budoucí kupní, a to celkem ve výši, ve vztahu ke všem 8 smlouvám, v částce 7 273 309 Kč.

6. Ze všech osmi smluv o uzavření budoucích kupních smluv o prodeji nemovité věci, uzavřených dne 31. 7. 2018, soud zjistil následující. Všechny tyto smlouvy se týkají podmínek pro uzavření budoucích kupních smluv k jednotkám v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]. V každé z těchto smluv je pak specifikována konkrétní jednotka, její součásti a příslušenství. V článku III. odst. 1 smluv se strany zavazují uzavřít v dále v uvedené lhůtě kupní smlouvu o prodeji předmětné nemovité věci a v článku IV. je pak vždy sjednána konkrétní kupní cena dané jednotky. Dle článku IV. odst. 3 pak může být takto sjednaná kupní cena zvýšena o cenu klientských změn s tím, že cena případných klientských změn bude vždy připočtena k budoucí kupní ceně jednotky, čímž vznikne konečná cena za předmět budoucího převodu. V článku V odst. 1 se pak žalovaný, jakožto budoucí prodávající, zavázal dokončit přestavbu, tj. rekonstrukci budovy, včetně všech jednotek nejpozději k 30. 11. 2019 s tím, že tento termín může být prodloužen o dobu trvání překážky na straně budoucího prodávající, která nastala nezávisle na jeho vůli. Dle článku V. odst. 2 smluv pak nejpozději do 30 dnů po faktickém dokončení předmětného prostoru, a to před vložením prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, oznámí budoucí prodávající, tj. žalovaný, budoucímu kupujícímu, tj. žalobcům, že prostor je připraven ke kontrole s tím, aby se vyjádřili k technickému stavu prostoru a s tím, že se mají zúčastnit této předpřejímky, přičemž bylo ujednáno, že o výsledku bude sepsán protokol a v případě, že se budoucí kupující nedostaví, pak je sjednáno, že předání prostoru proběhlo bez vad a nedodělků, aniž by musel být protokol podepsán oběma smluvními stranami, čímž je splněna podmínka pro uzavření kupní smlouvy. V článku V. odst. 7 pak strany sjednaly, že změny proti standardnímu provedení prostor jsou budoucí kupující oprávněni požadovat pouze ve lhůtě do termínu dle manuálu klientských změn, který je přílohou 5 této budoucí smlouvy. V odstavci 9 čl. V. pak kupující vzali na vědomí, že budova může být přestavována i po převzetí předmětu převodu, tj. dané konkrétní jednotky. V článku VI. odst. 1 strany sjednaly, že se zavazují uzavřít kupní smlouvu ve lhůtě 14 pracovních dnů ode dne, kdy bude do katastru proveden vklad vymezených jednotek v budově, a poté, kdy k tomuto bude budoucí kupující vyzván. Budoucí prodávající se přitom zavazuje vyzvat budoucího kupujícího k uzavření kupní smlouvy do 10 pracovních dnů ode dne, kdy bude proveden vklad vymezených jednotek dle prohlášení vlastníka. Budoucí prodávající se dle odst. 3 článku VI. zavazuje podat návrh na prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí nejpozději do 45 dnů ode dne dokončení přestavby, rekonstrukce budovy. V článku VI. odst. 4 pak strany sjednaly, že budoucí kupující je povinen uhradit budoucímu prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 20% z budoucí kupní ceny, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě dle článku VI. odst. 1 této smlouvy. Nedojde-li pak k uzavření kupní smlouvy ani do 7 pracovních dnů od uplynutí této lhůty, pak je budoucí prodávající oprávněn od smlouvy budoucí odstoupit s tím, že má zároveň nárok na náhradu škody. V článku VI. odst. 6 pak strany sjednaly, že v případě prodlení s dokončením přestavby či rekonstrukce budovy v termínu dle článku V odst. 1, který je delší než 3 měsíce, je budoucí kupující oprávněn požadovat na budoucím prodávajícím smluvní pokutu ve výši 0,02% z výše v té době již budoucímu prodávajícímu uhrazené budoucí kupní ceny, či její části, a to za každý den prodlení, počínaje prvním dnem čtvrtého měsíce prodlení. Smluvní pokuta je splatná do 15 pracovních dnů po obdržení výzvy k její úhradě. Zároveň je ujednáno, že v případě takovéhoto prodlení s dokončením přestavby či rekonstrukce delším 6 měsíců, je budoucí kupující oprávněn od smlouvy odstoupit. V článku VII. odst. 9 pak strany ujednaly, že nedojde-li ve lhůtě 24 měsíců ode dne uzavření této smlouvy k uzavření kupní smlouvy, pak vzájemné závazky účastníků z této smlouvy zanikají, vyjma případného nároku na smluvní pokutu a ujednání, z jejichž povahy to vyplývá, přičemž je budoucí prodávající, tj. žalovaný, povinen vrátit budoucímu kupujícímu, tj. žalobcům, již uhrazené částky v souladu se smlouvou, a to ve lhůtě 15 dnů po uplynutí této lhůty.

7. Z potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady 28. 6. 2019 pod [variabilní symbol], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo] soud zjistil, že žalobci uhradili žalované dne 28. 6. 2019 osmkrát částku 119 371 Kč, tedy celkem částku 954 968 Kč. Z potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady z 20. 7. 2020 dále soud zjistil, že žalobci uhradili žalované částku 121 000 Kč tohoto dne, a dále z potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady z 15. 7. 2020 soud zjistil, že žalobci uhradili žalované částku 23 000 Kč tohoto dne. Soud má z těchto potvrzení o provedení tuzemských plateb za zjištěné, že se jedná o platby na klientské změny v souvislosti se všemi uzavřenými budoucími smlouvami kupními.

8. Z plateb, které byly stranami učiněny nespornými a ze zjištění, které soud učinil z dokladů o realizaci plateb žalobci žalovanému, má soud za zjištěné, že žalobci celkově uhradili žalované na základě uzavřených rezervačních smluv a smluv o smlouvě budoucí kupní částku v celkové výši 9 132 277 Kč.

9. Z příloh smluv o budoucí smlouvě kupní, konkrétně přílohy nazvané„ Pravidla realizace klientských změn“ soud nezjistil, že by stranami byl sjednán závazný termín, do kterého by žalobci byli povinni tyto klientské změny učinit. Soud v tomto směru vyšel z pravidel pro realizaci klientských změn, jak jsou tyto založeny ve spise vždy jakožto součást jednotlivých uzavřených budoucích smluv, když v těchto přílohách žádný termín uveden není. Soud v tomto ohledu neuvěřil dokumentu o pravidlech realizace klientských změn, založenému na č. l. 276, kde termín 30. 4. 2019 uveden je, nicméně soud nemá za zjištěné, že by se v této verzi stala tato pravidla realizace klientských změn skutečně součástí ujednání stran (nejsou v této podobě součástí skutečně podepsaných verzí smluv).

10. Z emailové komunikace žalobců a žalovaného z 27. 5. 2020 a z přiloženého oznámení o dokončení výstavby z 27. 5. 2020 má soud za zjištěné, že žalovaný oznámil žalobcům ve smyslu článku V. odst. 1, 2 smluv o smlouvě budoucí kupní, že přestavba, resp. rekonstrukce budovy byla úspěšně dokončena s tím, že soud má dále za zjištěné (z komunikace stran z 25. 6. 2020 a 17. 7. 2020), že k přejímce budoucích předmětů převodu byli žalobci žalovanou vyzváni dne 25. 6. 2020 a dále 17. 7. 2020 a žalobci se této předpřejímky nezúčastnili, jak plyne z opakovaných výzev k účasti na předpřejímce.

11. Z informace žalované o zápisu jednotek do katastru nemovitostí ze dne 23. 9. 2020 soud zjistil, že žalobci byli k tomuto datu vyzváni rovněž k podpisu kupních smluv k předmětným jednotkám ve smyslu článku VI. odst. 1 budoucích smluv.

12. Z odstoupení od smlouvy žalobců z 1. 6. 2020, jakož i z reakce strany žalované nad to odstoupení z 12. 6. 2020, dále z odstoupení žalobců od smlouvy z 30. 9. 2020, z odstoupení strany žalované od smlouvy z 11. 12. 2020, z přepisu zápisu z jednání mezi žalobci a žalovaným z 5. 11. 2020 a z nepodepsaných návrhů dohod o narovnání vztahů vyplývajících ze smluv budoucích, jakož i ze vzájemné komunikace stran soud učinil závěr, že mezi stranami existovaly spory ohledně plnění povinností ze smluv již v červnu roku 2020 a tyto přetrvávaly až do konce roku 2020. Ze všech těchto dokumentů je možno učinit závěr, že strany se snažily najít řešení sporu dohodou, toto se však nezdařilo. Z těchto listinných důkazů však nebylo možno učinit závěr, že by strany uzavřely dohodu v tom směru, že každá ze smluv budoucích se prodlužuje co do účinků svého trvání nad dobu určitou sjednanou vždy článkem VII. odst. 9 smluv budoucích, tedy že by strany uzavřely dohodu v tom směru, že práva a povinnosti z těchto smluv mají trvat i po tomto datu. Lze pouze učinit závěr, že se strany i po tomto datu snažily řešit vztahy, vyplývající z těchto smluv – konkrétně pokud jde o žalobce zejména smlouvy pro obě strany dohodou nesporně ukončit a získat zpět poskytnutá finanční plnění. Jak uvedeno soud však uzavírá, z těchto důkazů nelze učinit závěr, že by strany – a to ani před uplynutím doby určité všech smluv budoucích, ani po její uplynutí -, uzavřely dohodu v tom směru, že smlouvy platí i nadále nebo že se doba určitá jejich trvání prodlužuje. K tomuto soud z opatrnosti uvádí, že toto žádná ze stran ani netvrdila, strana žalující toto výslovně popírala, a strana žalovaná pouze uváděla, že vůli být vázán smlouvami i nadále dovozuje konkludentně z chování žalobců po uplynutí doby určité dle článku VII. odstavce 9 smlouvy. Z textu návrhu dohod o narovnání, jakož i ze vzájemných odstoupení a jejich formulace, zejména ze strany žalobců činěné z opatrnosti, lze naopak dovodit, že strany si byly vědomy zániku práv a povinností uplynutím doby (ze všech smluv budoucích).

13. Soud ve věci učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobci a žalovaný uzavřeli celkem 8 rezervačních smluv na jednotky v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek]. Dále uzavřeli žalobci a žalovaný celkem 8 smluv o budoucí smlouvě kupní na stejné jednotky s datem uzavření 31. 7. 2018. Součástí takto uzavřených smluv bylo ujednání článku VII. odst. 9, dle kterého nedojde-li do 24 měsíců od uzavření smlouvy (každé ze smluv) k uzavření samotných kupních smluv, pak vzájemné závazky obou smluvních stran ze smlouvy budoucí zanikají a budoucí prodávající je povinen vrátit veškeré již uhrazené částky budoucím kupujícím do 15 dnů od uplynutí takovéto lhůty. Vzhledem k tomu, že v řízení nebylo prokázáno (ani tvrzeno), že by byla ve lhůtě 24 měsíců od uzavření každé ze smluv o budoucí smlouvě kupní samotná kupní smlouva uzavřena, resp. uzavřeno 8 jednotlivých kupních smluv na základě každé ze smluv budoucích, pak soud zjistil, že každá z 8 smluv budoucích zanikla uplynutím času, a to konkrétně uplynutím dne 31. 7. 2020. Soud má dále za zjištěné, z nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování, že žalobci žalovanému v souvislosti s uzavřenými rezervačními a budoucími kupními smlouvami uhradili jakožto kupní cenu všech jednotek (součet rezervačních záloh, plateb záloh kupní ceny a plateb na klientské změny) celkově částku ve výši 9 132 277 Kč. Soud má dále za zjištěné, že žalovaný dokončil přestavbu, resp. rekonstrukci jednotek k 27. 5. 2020 a v souladu s článkem V. odst. 1, 2 smluv vyzval žalobce k převzetí jednotek, a to konkrétně i dne 26. 5. 2020, přičemž žalobci se této přejímky nezúčastnili, tedy má soud za zjištěné, že tím došlo ve smyslu článku V odst. 2 smluv o smlouvě budoucí fikcí k předání přestavěných jednotek bez vad a nedodělků k 26. 5. 2020. Soud v řízení nezjistil, že by strany uzavřely dodatek k jakékoliv ze smluv o smlouvě budoucí, kterým by byla prodloužena doba určitá trvání těchto smluv dle článku VII. odst. 9 těchto smluv nad rámec sjednaných 24 měsíců, a soud má naopak za zjištěné, že strany si byly vědomy uplynutí této doby určité. Dále má soud za zjištěné, že i po uplynutí tohoto data se strany snažily řešit vzájemné sporné vztahy z těchto smluv budoucích, a to jak cestou preventivních odstoupení, či návrhů dohod o narovnání, nicméně soud nezjistil, že by jakákoliv z těchto dohod o narovnání byla uzavřena, ani že by se strany jinak dohodly na tom, že sjednaná doba určitá budoucích smluv má být prodloužena (v posledku uzavření takovéto dohody žádná ze stran ani netvrdila, žalovaná toto pouze dovozovala konkludentně z jednání žalobců). Soud má dále za prokázané, že výzva k uzavření samotných kupních smluv byla učiněna ze strany žalované k žalobcům dne 23. 9. 2020.

14. Vzhledem k tomu, že soud dospěl k závěru, že relevantní pro posouzení nároků uplatněných žalobou je ustanovení článku VII. odst. 9 budoucích smluv, tj. otázka doby určité, na kterou byly smlouvy uzavřeny, a dále článku VI. odst. 6 smluv budoucích ve spojení s článkem V. odst. 1 a 2 smluv budoucích, které zakotvují druhý z nároků žalobců na úhradu smluvní pokuty, pak se soud nezabýval hodnocením zbývajících provedených důkazů, které směřovaly k prokázání skutečností pro toto řízení nerelevantních. Soud proto nehodnotil posudek [anonymizováno] [příjmení] z 29. 9. 2020, neboť jak uvedeno výše má za to, že došlo fikcí dle článku V. odst. 2 smlouvy k předání zrekonstruovaných jednotek. Dále soud nehodnotil zápis skutečného stavu stavebních prací v 8 bytových jednotkách z 28. 7. 2020, neboť v té době smlouvy již zanikly uplynutím doby. Dále nehodnotil soud fotodokumentaci ke stavu jednotlivých jednotek, pořízenou žalobci právě s ohledem na předání zrekonstruovaných jednotek fikcí dle článku V. odst. 2 smlouvy budoucí. Soud rovněž nehodnotil další odborné posouzení [anonymizováno] [příjmení] z 3. 6. 2020, a to rovněž s ohledem na předání zrekonstruovaných jednotek fikcí, a soud nehodnotil ani dodatek [anonymizováno] [příjmení] z 30. 4. 2021 k jejímu odbornému posouzení z týchž důvodů. Soud dále nehodnotil výpis z listu vlastnictví, dokládající, že další jednotky v předmětné budově byly jinými zájemci bez problému převzaty a zakoupeny, ani soud nehodnotil usnesení o zastavení řízení o odstranění stavby, které bylo v předmětné věci vedeno, ani žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí, ani samotný vydaný kolaudační souhlas s užíváním stavby, neboť posouzení otázky skutečné realizace přestavby, respektive rekonstrukce předmětných jednotek, bylo ve vztahu k tomuto řízení vyřešeno právě aplikací článku V. odst. 2 smlouvy, jak soud rozebírá níže.

15. Pro úplnost soud uvádí, že se nezabývá rozborem jednotlivých 8 rezervačních smluv, když na jejich základě byla žalobci žalovanému uhrazena ve vztahu ke každé z jednotek rezervační záloha, toto se však plně promítlo v jednotlivých navazujících smlouvách budoucích, a soud proto provedl toto hodnocení (realizace plateb) v rámci smluv budoucích.

16. Soud dále nehodnotil ani důkazy, založené stranou žalovanou, k prokázání výše jí tvrzené škody, neboť jak uvedeno, soud dospěl k závěru, že smlouva zanikla uplynutím doby dne 31. 7. 2020, přičemž k výzvě k uzavření kupních smluv došlo až poté, 23. 9. 2020, tedy budoucí kupující již nebyli povinni v této době kupní smlouvy uzavřít a žalované tak nemohlo vzniknout tvrzené právo na smluvní pokutu a zejména ani právo na náhradu škody. Soud tak z tohoto důvodu nehodnotil fakturu společnosti [právnická osoba] [číslo] oznámení žalované o započtení pohledávek z 11. 1. 2021, výzvu žalované k úhradě smluvních pokut z 11. 12. 2020, fakturu [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] [číslo] ani smlouvu o obchodní spolupráci uzavřenou mezi [právnická osoba] [příjmení] [jméno] and [právnická osoba] a společností [právnická osoba], ani fakturu, vystavenou společností [právnická osoba] [číslo] ani potvrzení o platbě této faktury, dále ani smlouvu o výhradním zprostředkování, uzavřenou mezi žalovanou a společností [právnická osoba] ze dne 15. 5. 2018, jakož ani smlouvu o spolupráci mezi společností [právnická osoba] a [příjmení] [příjmení] [jméno] and [právnická osoba] ze dne 8. 1. 2018, ani soud nehodnotil dodatky ke smlouvě o obchodní spolupráci mezi [právnická osoba] [příjmení] [jméno] and [právnická osoba] a společnostmi [právnická osoba] z 21. 6. 2018 a 10. 4. 2018. Jak soud uvádí, to vše z důvodu, že nedospěl k závěru, že by žalované vznikl škodní nárok ve vztahu k žalobci a k prokázání tohoto nároku měly navrhované důkazy sloužit.

17. Na jednání, konaném dne 26. 7. 2021, pak soud zamítl návrh na provedení důkazů výslechem svědků, kteří se měli vyjadřovat ke kvalitě provedené rekonstrukce či přestavby předmětných jednotek, a rovněž návrh na vypracování znaleckého posudku soudem ustanoveným znalcem za týmž účelem. Důvodem je rovněž skutečnost, že pro posouzení povinnosti k navrácení zaplacené kupní ceny žalovaným žalobcům je relevantní posouzení článku VII. odst. 9 smluv vázané na plynutí času, nikoliv na stav rekonstrukce jednotek. A pokud jde o nárok na smluvní pokutu, pak ani pro jeho posouzení provedení tohoto dokazování nebylo zapotřebí, když v řízení bylo prokázáno, že dokončení rekonstrukce bylo žalobcům oznámeno ke dni 27. 5. 2020 a převzetí fikcí dle článku V. odst. 2 došlo 25. 6. 2020; tedy i provedení takto navrhovaného dokazování by bylo nadbytečným.

18. Po právní stránce posoudil soud věc podle ustanovení § 603 a § 1785 a násl. zák. č. 89/2012 Sb. (o.z.) a dle znění všech osmi smluv o budoucí smlouvě kupní, uzavřených stranami dne 31. 7. 2018.

19. V návaznosti na toto pak tedy předně soud uzavírá, že strany uzavřely platně 8 smluv o budoucí smlouvě kupní dne 31. 7. 2018 a v návaznosti na ujednání článku VII. odst. 9 těchto smluv zanikly vzájemné závazky účastníků z těchto smluv uplynutím dne 31. 7. 2020.

20. Vzhledem k zániku těchto závazků dle článku VII. odst. 9 smluv budoucích pak je žalovaný povinen vrátit veškeré inkasované finanční prostředky, které byly uhrazeny v souladu s touto smlouvou, resp. smlouvami. Jak uvedeno výše, soud má za zjištěné, že v souladu se všemi těmito 8 budoucími smlouvami uhradili žalobci žalované celkově částku 9 132 277 Kč (vč. zohlednění plateb dle smluv rezervačních a klientských změn jakožto součásti kupních cen dle čl. IV odst. 3, 4 budoucích smluv) a v návaznosti na toto ujednání článku VII. odst. 9 budoucích smluv je tak žalovaný žalobcům povinen takto uhrazené finanční prostředky vrátit. Tímto ustanovením pak strany sjednaly splatnost vracených finančních prostředků do 15 dnů po uplynutí uvedené lhůty, tj. konkrétně do 15. 8. 2020. Soud tak uzavírá, že dne 16. 8. 2020 byl žalovaný povinen vrátit žalobcům společně a nerozdílně částku 9 132 277 Kč. Soud proto v této části žalobě žalobců vyhověl. Pokud jde o úroky z prodlení, pak tyto žalobci z této částky požadují až od 30. 9. 2020, čemuž soud rovněž vyhověl, neboť jak uvedeno, žalobci se mohli vrácení těchto finančních prostředků domáhat již s úroky z prodlení od 16. 8. 2020.

21. Soud v tomto ohledu dále uzavírá, že nebylo v řízení ani tvrzeno, a tedy ani prokázáno, že by strany uzavřely jakoukoliv dohodu, kterou by prodloužily dobu trvání práv a závazků ze smlouvy (ze žádné z nich) nad rámec stanovený článkem VII. odst. 9, a soud nedospěl ani k závěru, že by k prodloužení takto sjednané doby určité došlo konkludentně. Ze znění článku VII. odst. 9 smluv budoucích se jasně podává, že sjednaná doba 24 měsíců počíná plynout ode dne uzavření samotné smlouvy, tedy soud nepřisvědčil argumentaci žalované, že uzavřením každého z dodatků začal tento běh doby určité nanovo, když v tomto směru smlouva nic takového nezakotvuje a běh lhůty váže výslovně a přímo na uzavření smlouvy jako takové. Soud neshledal relevantní ani námitku strany žalované, že došlo konkludentně k prodloužení doby trvání budoucích smluv, s ohledem na jednání stran, respektive žalobců, z nichž se mělo podávat, že tito se cítí smlouvou nadále vázáni. Jak uvedeno výše, soud má naopak z provedeného dokazování (viz zejména odstoupení z 1. 6. 2020, 30. 9. 2020, i samotné znění nepodepsaných dohodo o narovnání) za prokázané, že strany si byly vědomy časového omezení trvání smluv a bylo jim známo ujednání článku VII. odst. 9, které práva a závazky ze smluv budoucích váže na tuto dobu určitou. Nejvyšší soud v usnesení sp.zn. [spisová značka] uzavřel, že smlouvy mohou být sice měněny i konkludentně, nicméně takováto změna musí být učiněna v době mezi vznikem závazku a jeho zánikem. Žalovaná přitom v tomto směru netvrdila, že by do doby uplynutí doby určité, tj. do 31. 7. 2020, došlo - byť konkludentně - k jednání žalobců, z něhož by bylo možno dovozovat, že chtějí být vázáni smlouvami i po uplynutí doby určité. Žalovaná k poučení ve smyslu § 118a o.s.ř., kterého se jí dostalo na jednání konaném 29. 6. 2021 uvedla, že konkludentní prodloužení smlouvy dovozuje z jednání, které nastalo až po 31. 7. 2020, tedy soud uzavírá, že v této době již nastala objektivní skutečnost zániku smlouvy uplynutím sjednané doby a nelze tak přihlížet k jednání ať už žalované či žalobců, z něhož se podává, že se snažili řešit sporné vztahy, které ze smluv vyplývaly, ať už cestou preventivního odstoupení od smlouvy z 30. 9. 2020, nebo formulací návrhů dohod o narovnání, v nichž se nadále pracuje, s možnou platností či účinností smluv, avšak zároveň při konstatování, že tyto měly právě uplynutím doby zaniknout. Podstatné tak v tomto směru zůstalo, že žalovaný po stránce skutkové netvrdil, že by došlo k výslovné dohodě stran po uplynutí doby určité či před jejím uplynutím, kterou by obě strany dobu trvání závazků z budoucích smluv výslovně prodloužily, a naopak žalovaná konkludentní prodloužení doby určité budoucích smluv vázala pouze na dobu, kdy již smlouvy zanikly uplynutím doby. Tedy ani z případného konkludentního jednání žalobců nelze dovozovat prodloužení doby určité budoucích smluv, když tyto již byly plynutím času objektivně ukončeny dříve. Závěrem soud k tomuto uvádí, že neshledal relevantní ani argumentaci strany žalované ve smyslu § 1765 odst. 1 občanského zákoníku, neboť toto pouze v obecné rovině zakotvuje možnost při změně okolností tak podstatné, že tato založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr, domáhat se, a to i soudně, změny smluvních ujednání. Takovýto návrh však nebyl předmětem tohoto řízení a čistě pro existenci tohoto ustanovení § 1765 o.z. nelze dovozovat, že by ze zákona či jinak automaticky docházelo změnou okolností ke změně smluv budoucích v tom směru, že se tyto automaticky prodlužují.

22. Soud tak uzavírá, že s ohledem na § 603 o.z. práva a povinnosti ze smluv budoucích zanikly uplynutím doby, na kterou byly omezeny. Takováto práva a povinnosti byla jasně omezena na určitou dobu. Práva a povinnosti omezené na určitou přitom dobu zaniknou uplynutím této doby eo ipso. Výjimkou jsou případy, kdy ex lege nebo z ujednání plyne, že se mlčky prolongují, třeba za určitých podmínek, což však v tomto případě nenastalo, neboť zákon nestanoví prodloužení budoucích smluv a strany v tomto směru, ani konkludentně, ničeho neujednaly.

23. Jako druhý z nároků žalobci žalobou uplatnili požadavek na úhradu (společně a nerozdílně) původně smluvní pokuty ve výši 151 641 Kč, po částečném zpětvzetí pak ve výši 124 199 Kč s tím, že žalobci k výzvě soudu upřesnili, že se domáhají smluvní pokuty za období od 1. 6. 2020 do 30. 9. 2020 a smluvní pokutu vyčíslují ve výši 0,02% denně z uhrazených finančních prostředků, tj. z částky 9 132 277 Kč, a to v návaznosti na článek VI. odst. 6 smluv budoucích. Jak uvedeno výše, soud má za zjištěné, že žalovaný dokončil přestavbu, resp. rekonstrukci jednotek k 27. 5. 2020 a v souladu s článkem V. odst. 1, 2 vyzval žalobce k převzetí jednotek, a to konkrétně 26. 5. 2020. V řízení bylo prokázáno, resp. žalobci ani netvrdili, že by se této přejímky zúčastnili a soud tak uzavírá, že ve smyslu článku V odst. 2 smluv o smlouvě budoucí pak došlo dojednanou fikcí k předání přestavěných jednotek bez vad a nedodělků. Z tohoto se tak podává, že ve smyslu smluvních ujednání stran - za doby, kdy ještě závazky stran ze smluv nezanikly uplynutím doby -, došlo k dokončení rekonstrukce všech předmětných prostor k 27. 5. 2020, když nastala následně fikce převzetí bez vad a nedodělků k 25. 6. 2020. Jelikož tak byla splněna povinnost žalované strany realizovat přestavbu/rekonstrukci předmětných prostor dle článku V. odst. 1, sice pozdě, tj. nikoli ke dni 30. 11. 2019, ale ke dni 27. 5. 2020 (den dokončení přestavby), tak je i přes toto prodlení žalobci uplatněný nárok na smluvní pokutu nedůvodný, neboť žalobci se domáhají smluvní pokuty za prodlení až za období od 1. 6. 2020 do 30. 9. 2020 a z výše uvedeného se podává, že žalovaný již v tomto období v prodlení s přestavbou, či rekonstrukci daných prostor dle článku V. odst. 1 nebyl, neboť svoji povinnost rekonstrukci dokončit splnil k 27. 5. 2020, což bylo potvrzeno převzetím fikcí dle čl. V odst. 2 smluv – povinnost stíhaná dle čl. VI odst. 6 smluv smluvní pokutou totiž stíhá nesplnění termínu dokončení přestavby/rekonstrukce, nikoli předání přestavěných jednotek, tedy dokončena byla přestavba/rekonstrukce dne 27. 5. 2020, což bylo jen potvrzeno právě převzetím dne 25. 6. 2020 (fikcí dle čl. V odst. 2 smluv). Soud proto žalobu na úhradu smluvní pokuty ve výši 124 199 Kč z tohoto důvodu zamítl.

24. Pro úplnost k nároku na smluvní pokutu soud doplňuje, že tento je založen článkem VI. odst. 6 smluv o smlouvách budoucích kupních a soud nemá v řízení za prokázané, že by došlo k posunutí termínu dle článku V odst. 1 pro dokončení realizace přestavby předmětných prostor. Tento termín byl stanoven do 30. 11. 2019 a strana žalovaná namítala, že došlo k jeho posunutí pro nouzový stav v období od 12. 3. 2020 do 17. 5. 2020, což však nelze akceptovat, neboť tento nouzový stav, jehož se strana žalovaná domáhá, nastal až poté, co již žalovaná v prodlení byla, neboť původní termín dokončení byl již k 30. 11. 2019. Žalovaná dále namítala, že došlo k prodlení s oznámením klientských změn, které měly být učiněny do 30. 4. 2019, ale jak uvedeno výše, soud nemá za prokázané, že by se takovéto termínové ujednání stalo skutečně součástí smluvních ujednání mezi stranami a tedy nebylo možno učinit závěr, že by došlo k posunutí termínu pro realizaci přestavby dle článku V. odst. 1 o tvrzených 31 dnů z důvodu, že žalobci tyto klientské změny objednali o 31 dnů později, konkrétně 31. 5. 2019 (objednání klientských změn k tomuto datu se z provedeného dokazování jinak obecně podává, nicméně soud nemá, jak uvedeno, za prokázané, že by byl skutečně sjednán /jinak patrně pro klienty žalované standardní/ závazný termín pro objednání právě pouze do 30. 4. 2019).

25. Úrok z prodlení (k prvému dni skutečného prodlení s vrácením plateb žalovaným) je odůvodněn § 1970 a § 605 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2, § 146 odst. 2 a § 151 odst. 1 o.s.ř. Žalobce a) a b) byli společně úspěšní co do částky 9 132 277 a neúspěšní co do částky 151 641 Kč (zamítnutá smluvní pokuta; zpětvzetí žaloby bez zavinění žalované); převážně tak byli v řízení úspěšní žalobci v rozsahu 96,73%.

27. Při vyčíslení nároku na náhradu nákladů právního zastoupení soud neshledal důvodu postupovat dle § 12 odst. 4 advokátního tarifu, tj. přiznat mimosmluvní odměnu sníženou o 20 % za každou zastupovanou osobu. Přestože v řízení vystupovalo vícero žalobců, konkrétně dva manželé, předmětem řízení byly jejich společné nároky a všechny vykonané úkony právní služby se týkaly těchto společných nároků. Mnohost osob na straně žalující nijak nekomplikovala poskytnutí právní služby, neovlivnila obtížnost či pracnost právního zastupování a právní služba byla poskytnuta v úplně stejném rozsahu, jako kdyby dané nároky uplatňoval pouze jeden žalobce. Jelikož aplikace ustanovení § 12 odst. 4 advokátního tarifu nesmí být formální a nesmí zakládat zjevnou nespravedlnost (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3964/2015, 26 Cdo 527/2017, 28 Cdo 5966/2017 či 26 Cdo 3684/2016), přiznal soud žalobcům v rámci náhrady nákladů právního zastoupení vždy jen jednu plnou odměnu za každý úkon právní služby, tj. stejně jako kdyby na straně žalující vystupoval pouze jeden zastoupený účastník, přičemž soud přiznal nárok žalobcům společně a nerozdílně.

28. Žalobcům tak vznikly náklady právního zastoupení, které sestávají z: -) soudního poplatku ve výši 464 196 Kč za podanou žalobu; ve výši 1 000 Kč za návrh na nařízení předběžného opatření a 1 000 Kč soudního poplatku za odvolání proti zamítnutí p.o.; -) odměny za 7 účelně vynaložených úkonů právní služby po 45 460 Kč bez DPH (převzetí a příprava zastoupení; žaloba; návrh na nařízení předběžného opatření ze dne 20. 1. 2021; odvolání proti usnesení o zamítnutí p.o. ze dne 25.1.2021; účast na ÚJ dne 29. 6. 2021 a 26. 7. 2021; podání ze dne 8. 6. 2021), dle § 6 odst. 1, § 7, § 8/1, § 11/1 a), d), g) AT; tarifní hodnota je tvořena žalovanou částkou, tj. celkem 385 046,20 Kč s DPH; -) 7x náhrady hotových výdajů v paušální výši á 300 Kč bez DPH podle § 13 odst. 4 AT; tj. 2 541 Kč s DPH; -) soud nepřiznal odměnu za tyto úkony právní služby: doplnění důkazů podáním ze dne 16.11.2020, 22.4.2021, 28.4.2021 a 30.4.2021 (žalobce tak mohl učinit již žalobou, nejde o účelné úkony); návrh na nařízení předběžného opatření ze dne 18. 11. 2020 (žalobce nesložil jistotu; nešlo o účelný úkon, soud nemohl rozhodovat o návrhu samotném); návrh na nařízení předběžného opatření ze dne 30. 11. 2020 a odvolání ze dne 8. 12. 2020 proti zastavení řízení o tomto návrhu (nešlo o účelné úkony, soud nemohl rozhodovat o návrhu samotném z důvodu překážky litispendence); účast na ÚJ dne 1. 6. 2021 (žalobci se pouze dostavili a soudu sdělili, že žádají ustanovení tlumočníka; jednání tak nemohlo být konáno, když toto žalobci soudu nesdělili s předstihem); podání ze dne 26. 7. 2021 (soudem nevyžádané vyjádření žalobců k vyjádření žalované); -) soud ověřil přes ARES, že právní zástupce žalobců je plátce DPH. Celkem tak činí výše nákladů žalobců 853 783,20 Kč, z čehož činí přiznaných 96,73% částku 825 864,49 Kč.