10 C 178/2021 - 290

Rubrum

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl soudkyní Mgr. Blankou Magliovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] o 274 833 Kč / nájemné a služby + PO takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 1 928 415 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 11 913 Kč od 1. 6. 2021 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 7. 2021 do zaplacení, ve výši 8,5 % ročně z částky 68 000 Kč od 1. 8. 2021 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 9. 2021 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 10. 2021 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 11. 2021 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 12. 2021 do zaplacení, ve výši 11,75 % ročně z částky 68 000 Kč od 1. 1. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 2. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 3. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 4. 2022 do zaplacení, z částky 12 502 Kč od 21. 4. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 5. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky 68 000 Kč od 1. 7. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 8. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 9. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 11. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 12. 2022 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 1. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 2. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 3. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 4. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 5. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 6. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 7. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 8. 2023 do zaplacení, z částky 68 000 Kč od 1. 9. 2023 do zaplacení a z částky 68 000 Kč od 1. 10. 2023 do zaplacení, a to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám její právní zástupkyně náhradu nákladů řízení ve výši 373 869,6 Kč, a to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech na účet č. 3703-226341/0710, VS 1011017821, soudní poplatek ve výši 30 492 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech na účet č. 19-226341/0710, VS 1011017821, na náhradě nákladů řízení částku ve výši 7 996 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení částky ve výši 274 833 Kč coby náhrady za neuhrazené nájemné ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání, kterou účastníci uzavřeli dne 4. 10. 2019, a to za období od května 2021 do srpna 2021 ve výši 73 260 Kč měsíčně, a dále záloh za služby za toto období ve výši 6 500 Kč měsíčně v celkové výši 26 000 Kč. Oproti nájemnému za měsíc květen 2021 byl žalobkyní započten přeplatek žalované z vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 56 087 Kč, a žalobkyně se proto za květen 2021 domáhala zaplacení částky ve výši 20 143 Kč.

2. V průběhu řízení žalobkyně svou žalobu dále upravovala, když ji podáním z 11. 4. 2022 nejprve vzala zpět co do částky 26 000 Kč představující zálohy za služby za rok 2021 a rozšířila o skutečný nedoplatek za služby vyplývající z vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 12 502 Kč a dále o částku 533 610 Kč coby náhradu za neuhrazené nájemné za období od září 2021 do března 2022, podáním z 9. 11. 2022 rozšířila o částku 609 480 Kč coby neuhrazené nájemné za období od dubna 2022 do listopadu 2022. Na zpracovaný znalecký posudek, který stanovil výši tržního nájemného předmětných prostor na částku 68 000 Kč měsíčně, reagovala žalobkyně podáním z 6. 3. 2024, jímž vzala žalobu zpět co do částky 156 370 Kč (rozdíl mezi dohodnutým nájemným a zjištěným bezdůvodným obohacením za období od května 2021 do listopadu 2022) a rozšířila o částku 680 000 Kč představující bezdůvodné obohacení za užívání v období od prosince 2022 do září 2023; za měsíc květen 2021 se po započtení přeplatku žalované z vyúčtování služeb za rok 2020 ve výši 56 087 Kč domáhala zaplacení částky ve výši 11 913 Kč.

3. Žalobkyně uvedla, že na základě výše smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 4. 10. 2019 přenechala žalované k užívání nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa] v prvním PP, v prvním NP a druhém NP domu, a to za účelem provozování maloobchodní prodejny, za což se žalovaná se zavázala platit měsíční nájemné ve výši 76 230 Kč a zálohy na dodávku energií a služeb ve výši 6 500 Kč měsíčně; nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 10. 10. 2019 do 30. 9. 2024. Dopisem z 18. 12. 2019 dala žalobkyně žalované výpověď z nájmu nebytových prostor pro neuhrazení druhé splátky kauce a zálohy za služby za měsíce říjen a listopad 2019. Výpovědní doba skončila 31. 1. 2020, žalovaná však pronajaté prostory nevyklidila, a to ani přes rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 26. 4. 2021, č. j. 17 C 23/2020-326, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 12. 2021, č. j. 14 Co 109/2021-391, a užívala je až do svého vyklizení soudním exekutorem dne 27. 9. 2023, přičemž za období od května 2021 do září 2023 žalobkyni ničeho neuhradila.

4. Žalovaná se žalobou nesouhlasila s odůvodněním, že nájemní vztah mezi účastníky trvá, když výpověď jí daná byla„ odklizena“ ústní dohodou účastníků, k níž došlo 7. 1. 2020. Připustila však, že nájemné žalobkyni nehradí a ničeho jiného ji neplní, neboť pro případ, že by soud shledal, že nájemní vztah skončil, by byla povinna hradit za užívání předmětného nebytového prostoru pouze bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného ve výši 20 000 Kč měsíčně.

5. Soud žalobě rozsudkem z 21. 2. 2023, č. j. 10 C 178/2021-167, vyhověl s odůvodněním, že žalovaná je povinna žalobkyni zaplatit bezdůvodné obohacení za užívání předmětných nebytových prostor bez právního důvodu ve výši odpovídající sjednanému nájemnému s odkazem na ustanovení § 2295 občanského zákoníku. Usnesením Krajského soudu v Plzni ze dne 23. 6. 2023, č. j. 11 Co 87/2023-184, byl rozsudek zdejšího soudu z důvodu nesprávného právního hodnocení zrušen s tím, že ve věci je třeba provést řádné dokazování ke stanovení výše bezdůvodného obohacení dle ustanovení § 2999 občanského zákoníku, když veškerá ostatní skutková zjištění považoval odvolací soud za správná.

6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně přenechala smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 4. 10. 2019 žalované do nájmu nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa] v prvním PP, v prvním NP a druhém NP domu o celkové výměře 350 m2, a to za účelem provozování maloobchodní prodejny; nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 10. 10. 2019 do 30. 9. 2024; žalovaná se zavázala platit za užívání uvedených nebytových prostor nájemné ve výši 63 000 Kč + DPH, celkem částku ve výši 76 230 Kč, a to měsíčně dopředu, nejpozději do 25. dne předcházejícího měsíci, za který se nájemné hradí; kromě nájemného se žalovaná zavázala platit zálohy na dodávku energií a služeb ve výši 6 500 Kč měsíčně se stejnou splatností jako u nájemného a dále se zavázala zaplatit kauci ve výši 126 000 Kč ve dvou splátkách po 63 000 Kč splatných do 1. 11. 2019 a do 1. 12. 2019; nesporným byl mezi účastníky celý obsah smlouvy. Okresní soud v Karlových Varech rozsudkem ze dne 26. 4. 2021, č. j. 17 C 23/2020-326, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 12. 2021, č. j. 14 Co 109/2021-391, rozhodl o povinnosti žalované vyklidit předmětné nebytové prostory ve lhůtě do 15. 2. 2022, což žalovaná neučinila. Dohodnuté nájemné ve výši sjednané v nájemní smlouvě uhradila do měsíce dubna 2021 včetně. Mezi účastníky bylo dále též nesporné, že žalovaná strana nepodala návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, kterou žalobkyně odeslala dne 18. 12. 2019.

7. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě nájemného (částky odpovídající nájemnému) za měsíce květen 2021 až březen 2022 a zda žalovaná podala reklamaci vyúčtování za rok 2020. Dále bylo mezi účastníky sporné, zda byla žalované výpověď podaná žalobkyní doručena a zda se účastníci dohodli na odklizení výpovědi. Spornou byla rovněž výše náhrady za užívání předmětných nebytových prostor žalovanou.

8. Po provedeném dokazování dospěl soud k tomuto skutkovému závěru ve věci:

9. Žalobkyně přenechala smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 4. 10. 2019 žalované do nájmu nebytové prostory nacházející se v [obec], ulice [adresa] [adresa] v prvním PP, v prvním NP a druhém NP domu o celkové výměře 350 m2, a to za účelem provozování maloobchodní prodejny; nájemní poměr byl sjednán na dobu určitou od 10. 10. 2019 do 30. 9. 2024; žalovaná se zavázala platit za užívání uvedených nebytových prostor nájemné ve výši 63 000 Kč + DPH, celkem tedy částku ve výši 76 230 Kč, a to měsíčně dopředu, nejpozději do 25. dne předcházejícího měsíci, za který se nájemné hradí; kromě nájemného se žalovaná zavázala platit zálohy na dodávku energií a služeb ve výši 6 500 Kč měsíčně se stejnou splatností jako u nájemného a dále se zavázala zaplatit kauci ve výši 126 000 Kč ve dvou splátkách po 63 000 Kč splatných do 1. 11. 2019 a do 1. 12. 2019 (vše mezi účastníky nesporné).

10. Žalobkyně zaslala žalované dne 18. 12. 2019 na adresy [adresa žalované], i [ulice a číslo], [obec], výpověď z nájmu nebytových prostor z důvodu nezaplacení záloh na služby za říjen, listopad a prosinec 2019, druhé poloviny sjednané kauce ve výši 63 000 Kč a nájemného za měsíc prosinec 2019; tato výpověď byla žalované doručena (zjištěno z výpovědi z 18. 12. 2019 a podací stvrzenky, e-mailové korespondence z 20. 12. 2019 a ze zprávy pošty z 29. 5. 2020, přičemž doručení výpovědi nerozporoval ani jednatel žalované ve svém účastnickém výslechu a vyplývá též z námitek žalovaného ze dne 7. 1. 2020, z nichž bylo zároveň zjištěno, že žalovaná si – minimálně k datu předání těchto námitek žalobkyni dne 7. 1. 2020 byla vědoma toho, že žalobkyni řádně nezaplatila nájemné a část kauce).

11. Žalovaná se přezkoumání oprávněnosti výpovědi nedomáhala (mezi účastníky nesporné).

12. Okresní soud v Karlových Varech rozsudkem ze dne 26. 4. 2021, č. j. 17 C 23/2020-326, ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Plzni ze dne 21. 12. 2021, č. j. 14 Co 109/2021-391, rozhodl o povinnosti žalované vyklidit předmětné nebytové prostory ve lhůtě do 15. 2. 2020.

13. Žalovaná byla z předmětných nebytových prostor exekučně vyklizena dne 26. 9. 2023 a 27. 9. 2023 (zjištěno z protokolů o vyklizení povinné soudním exekutorem [titul] [jméno] [příjmení]).

14. Dohodnuté nájemné ve výši sjednané v nájemní smlouvě uhradila žalovaná naposledy v měsíci dubnu 2021 (mezi účastníky nesporné).

15. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě nájemného ve výši 76 230 Kč za jednotlivé měsíce v období od měsíce května 2021 do listopadu 2022, jednotlivé faktury ji zaslala do sídla provozovny (zjištěno z jednotlivých faktur č. 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2021, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022, 2022 včetně podacích lístků).

16. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě náhrady nájemného ve výši 76 230 Kč za jednotlivé měsíce v období od prosince 2022 do srpna 2023 a ve výši 68 607 Kč za období od 1. do 27. 9. 2023, jednotlivé faktury ji zasílala do sídla provozovny, fakturu za měsíc září 2023 do datové schránky (zjištěno z jednotlivých faktur č. 202 2020, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023, 2023 a 2023, včetně doručenek).

17. Za rok 2020 žalobkyně vyúčtovala žalované služby spojené s užívání předmětných nebytových prostor tak, že za 1. NP vznikl přeplatek 64 057 Kč, za 2. NP vznikl nedoplatek 3 360 Kč a za 1. PP nedoplatek ve výši 4 610 Kč; přeplatek měl být žalované vrácen na účet, z něhož platila zálohy na služby (zjištěno z vyúčtování služeb za rok 2020, včetně rozúčtování po jednotlivých patrech včetně podacího lístku); vyúčtování bylo žalované doručeno dne 28. 4. 2021 (zjištěno z e-mailu žalované z 28. 4. 2021).

18. Žalovaná nesouhlasila s vrácením přeplatku, když avizovala, že vyúčtování bude z důvodu nedostatku podkladů reklamováno (zjištěno z e-mailu žalované z 28. 4. 2021), načež skutečně dne 20. 5. 2021 reklamovala vyúčtování za rok 2020 s odůvodněním, že ji nebyly známy podklady pro jeho zpracování (zjištěno z e-mail pana [příjmení] z 20. 5. 2021, včetně dopisu, který byl jeho přílohou). Správce objektu vyzval žalovanou opakovaně k nahlédnutí do podkladů v realitní kanceláři (zjištěno z dopisů správce objektu z 22. 5. 2021 a z 1. 6. 2021 včetně obálky). Následně žalovaná zaslala reklamaci vyúčtování ještě přímo k rukám žalobkyně, a to z identických důvodů. (zjištěno z reklamace vyúčtování z 1. 10. 2021, včetně podacího lístku (příloha 1 spisu).

19. Žalobkyně dne 12. 8. 2021 sdělila žalované, že započítává přeplatek žalované z vyúčtování služeb za rok 2020 oproti své pohledávce na zaplacení nájemného za měsíc květen 2021 a vyzvala žalovanou k úhradě dlužných částek, a to částky ve výši 274 833 Kč coby nájemného za měsíce květen až srpen 2021 a záloh na služby za toto období, ve lhůtě do 20. 8. 2021 (zjištěno z dopisu žalobkyně z 12. 8. 2021), který byl žalované odeslán dne 12. 8. 2021 (zjištěno z obálky a podací stvrzenky).

20. Žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení částky 165 460 Kč coby nájemného za měsíce září a říjen 2021 a záloh na služby z tohoto období (zjištěno z dopisu žalobkyně z 1. 11. 2021, včetně podací stvrzenky a obálky).

21. Za rok 2021 žalobkyně vyúčtovala žalované služby spojené s užívání předmětných nebytových prostor tak, že za 1. NP vznikl přeplatek 3 820 Kč, za 2. NP vznikl nedoplatek 6 881 Kč a za 1. PP nedoplatek ve výši 9 441 Kč; a zároveň ji vyzvala k úhradě celkového nedoplatku ve výši 12 502 Kč ve lhůtě do 20. 4. 2022 Kč (zjištěno z vyúčtování služeb za rok 2021 z 30. 3. 2022, včetně podací stvrzenky).

22. Na základě provedených důkazů má soud za prokázané, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě nájemného (částky odpovídající nájemnému) za měsíce květen 2021 až září 2023 a že žalované byla doručena výpověď smlouvy o nájmu nebytových prostor. Dále bylo prokázáno, že žalovaná vůči žalobkyni reklamovala vyúčtování za rok 2020 s odůvodněním, že jí nebyly známy podklady, na jejichž základě bylo vyhotoveno.

23. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce] [číslo] [rok] z 15. 2. 2024 zjistil soud, že tržní hodnota nájemného za předmětné nebytové prostory v období od května 2021 do února 2024 činí částku 68 000 Kč měsíčně bez DPH.

24. K prokázání tvrzení, že dne 7. 1. 2020 byla mezi účastníky uzavřena ústní dohoda o„ odklizení výpovědi“ navrhla žalovaná účastnickou výpověď žalovaného a dále zejména svědecké výpovědi svědků [příjmení], [příjmení] a starší dcery žalovaného. Jediným přímým důkazem k této skutečnosti byla účastnická výpověď jednatele žalované, který uvedl, že poté, co se se žalobkyní telefonicky domluvili, že ověří v bance zřejmě omylem špatně zadanou platbu druhé části kauce a jednoho nájemného za měsíc listopad 2019 (případně ji zaplatí do 10. února 2020), se žalobkyně dne 7. 1. 2020 zastavila v provozovně žalované a přinesla své výpisy z banky, z nichž vyplynulo, že nedostala zaplaceno. Jednatel žalované ji předal potvrzení o tom, že platba proběhla, a dále námitky do výpovědi, které měl pro tu příležitost připravené v počítači a kde jen před jejich vytisknutím doplnil datum. Žalobkyně řekla, ať dál fungují a dodržují platby, že ten pronájem se normálně prodlouží.

25. Svědek [příjmení], který byl schůzce žalobkyně a jednatele žalovaného přítomen, nevěnoval jednání účastníků pozornost. Jak v řízení 17 C 23/2020 tak v řízení stávajícím uvedl, že dne 7. 1. 2020 v provozovně žalované jednal o budoucí možné spolupráci se žalovanou týkající se prodeje zákusků. Jednatel žalované mu sdělil, že udělal chybu, nesplnil něco dle nájemní smlouvy a možnou spolupráci proto vázal na vyřešení situace se žalobkyní. V průběhu tohoto jednání se do provozovny dostavila žalobkyně, které jednatel žalované předal nějaké papíry, z nichž část před svědkem vytisknul; některý z papírů i podepsali. Po jejím odchodu pokračovali v jednání, jako by ta otázka nejistoty byla vyřešena. Když však svědek později oslovil jednatele žalované v druhé polovině měsíce února, bylo mu sděleno, že situace není dobrá. Tyto skutečnosti uvedl svědek též ve své svědecké výpovědi v projednávané věci, když dále doplnil, že žalobkyně poté odešla s tím, že je vše v pořádku.

26. Dcera jednatele žalované [příjmení] [jméno], která u jednání účastníků vůbec nebyla a informace o něm měla pouze zprostředkované od svého otce, svou výpověď učiněnou ve věci 17 C 23/2020, při níž uvedla, že otce však viděla dobře naladěného, neboť se se žalobkyní dohodl, že doplatí-li nájem, vše půjde dále jako dosud, ve stávajícím řízení doplnila tak, že když majitelka odcházela, ptali se, jestli je všechno v pohodě, říkala, že ano a máme dát na taťku příště pozor.

27. Obě tyto výpovědi (stejně jako protokol o výpovědi svědkyně [příjmení]) však dle názoru soudu jednoznačně svědčí pouze o přítomnosti žalobkyně v provozovně žalované dne 7. 1. 2020 a uzavření dohody o pokračování v nájmu mezi účastníky přímo neprokazují. Věrohodnost výpovědí obou těchto svědků ve stávajícím řízení je dále poněkud zpochybněna tím, že oproti dřívějším výpovědím v jednání 17 C 23/2020 proběhnuvším o dva a půl roku dříve oba tito svědci při své pozdější výpovědi uvedli další podrobnosti ve prospěch strany žalované o tom, co před třemi roky slyšeli.

28. Uzavření dohody není prokazováno ani svědeckou výpovědí žalovanou navrhovaného svědka [příjmení]. Ten uvedl, že se na něj coby realitního makléře obrátila na konci roku 2019 žalobkyně hledající nájemce komerčních prostor v [obec], neboť nebyla spokojena se svým nájemcem stávajícím. Když ji dle domluvy po skončení všech svátků na přelomu roku asi 10. ledna 2020 zavolal, řekla mu, že její poptávka již není aktuální, a že bude pokračovat se stávajícím nájemníkem. Když na konci roku 2021 při svém výletě do [obec] navštívil [anonymizována čtyři slova] a pochopil, že se jedná o ten samý prostor, dozvěděl se při rozhovoru s majitelem panem [příjmení], že problémy s pronájmem už jsou dávno v pořádku. Obsah svědecké výpovědi o dohodě o„ odklizení“ výpovědi dané žalované přímo nevypovídá, a je i v rozporu se skutečností, že v době, kdy již měla být podle svědka situace mezi účastníky v pořádku (tedy na konci roku 2021), bylo ve skutečnosti již soudem druhého stupně rozhodnuto o vyklizení žalované z předmětných nebytových prostor; soud proto ani z této výpovědi nevycházel.

29. Způsobilými k jednoznačnému prokázání dohody účastníky nejsou s ohledem na dále uvedené skutečnosti ani příkazy k úhradě ze dne 9. 2. 2020, podle něhož zaslala žalovaná žalobkyni na účet č. [bankovní účet] na částku 63 000 Kč z účtu [číslo] (s poznámkou„ dle dohody zasílám k 10. 2. 2020 chybně zaslanou platbu z 12. 2019“, a na částku 32 500 Kč (s poznámkou„ dle dohody zasílám platby za služby k 10. 2., i přesto že mi od začatku nebyly dodány slibené příslušné doklady k službam 5x6500 Kč).

30. Z protokolu o účastnické výpovědi žalobkyně učiněné v řízení 17 23/ 2022 soud totiž zjistil, že dne 5. 2. 2020 se odehrál pokus o převzetí nebytových prostor a z rozsudku 17 C 23/2020-32 že mezi účastníky v tomto řízení bylo mimo jiné nesporným, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení nebytových prostor ve lhůtě do 5. 2. 2020, a to dopisem z 16. 1. 2020 Tyto skutečnosti jsou v rozporu s tvrzením žalovaného o dohodě o„ odklizení“ výpovědi, neboť pokud by se účastníci dne 7. 1. 2020 dohodli, že nájemní vztah mezi nimi bude pokračovat a že žalovaná ve lhůtě do 10. 2. 2020 doplatí dlužné částky, bylo by nelogické, aby ji žalobkyně o několik dní později vyzývala k vyklizení prostor a dne 5. 2. 2020 se pokusila o jejich převzetí. Nelogickým by bylo i sjednání data pro doplacení dlužných částek až po uplynutí výpovědní doby (31. 1. 2020), přičemž vysvětlení jednatele žalovaného, že si spletl měsíce leden a únor se soudu nejeví jako věrohodné.

31. Soud tedy dospěl k závěru, že existenci dohody o„ odklizení“ výpovědi se straně žalované nepodařilo prokázat.

32. Z platebních příkazů z účtu žalované [číslo] vedeného u [právnická osoba], ze dne 30. 11. 2019 i z vyjádření [právnická osoba] z 15. 6. 2020 a z 12. 8. 2020 nebyly zjištěny žádné právně významné skutečnosti.

33. Soud k důkazu neprovedl závěrečnou řeč zástupkyně žalobkyně v rámci řízení 17 C 23/2020, následné poučení žalované soudem a vyjádření zástupkyně žalobkyně v tomto řízení, ani doklady o dodávkách zboží žalované, neboť uvedené důkazy s to prokázat žádnou ze sporných skutečností.

34. Soud dospěl k tomuto právnímu závěru 35. Podle § 2991 odst. 1 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 téhož ustanovení se bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

36. Podle § 2999 odst. 1 občanského zákoníku není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

37. Podle § 6 odst. 2 občanského zákoníku nesmí nikdo těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu.

38. Podle § 8 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. může příjemce služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování písemně požádat poskytovatele služeb, aby příjemci služeb doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a aby umožnil příjemci služeb pořízení kopie podkladů. Této žádosti poskytovatel služeb vyhoví do 30 dnů od jejího doručení. Podle odst. 2 téhož ustanovení případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.

39. Podle § 1982 odst. 1 občanského zákoníku dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 téhož ustanovení se započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

40. Podle § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

41. Soud posoudil věc dle citovaných ustanovení a dospěl k následujícím právním závěrům.

42. Na základě skutečností, které byly mezi účastníky nesporné, i provedeného dokazování má soud za to, že žalovaná užívala předmětné prostory jako nájemce na základě nájemní smlouvy ze 4. 10. 2019 do 31. 1. 2020, kdy uplynula výpovědní lhůta; od 1. 2. 2020 do 27. 9. 2023 užívala tyto prostory bez právního důvodu. Od převzetí předmětných nebytových prostor dne 4. 10. 2019 do měsíce dubna 2021 za jejich užívání hradila částku sjednanou v nájemní smlouvě a zálohy na služby, od měsíce května 2021 do září 2023 pak v souvislosti s tímto užíváním neuhradila žalobkyni ničeho. Dle výše citovaného ustanovení § 2991 odst. 1 občanského zákoníku je žalovaná povinna žalobkyni vydat, oč se obohatila, přičemž platí, že pokud vydání předmětu bezdůvodného obohacení jakožto naturální restituce není dobře možné, je obohacený povinen poskytnout ochuzenému peněžitou náhradu ve výši odvíjející se od prospěchu obohaceného (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR z 2. 4. 2019, sp. zn. 18 Cdo 311/2019). Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Aby mohlo jít o částku skutečně„ obvyklou“ vzhledem ke srovnávanému stavu, je nepochybné, že při srovnání musí být respektováno jak posuzované místo a období, tak charakter, stav i způsob užívání konkrétní věci. Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 2. 2019, sp. zn. 28 Cdo 4184/2018). Ze znaleckého posudku znalce [titul] [celé jméno znalce] vyplynulo, že za normálních okolností by žalovaná na nájemném za užívání předmětných nebytových prostor musela vynaložit částku 68 000 Kč měsíčně bez DPH.

43. Z uvedených důvodů rozhodl soud ve výroku I. tohoto rozsudku o povinnosti žalované vydat žalobkyni v obecné pariční lhůtě náhradu za bezdůvodné obohacení, jehož se jí užíváním nebytových prostor žalobkyně bez právního důvodu v období od května 2021 do září 2023 dostalo, a to ve výši odpovídající tržnímu nájemnému stanovenému znaleckým posudkem na částku ve výši 68 000 Kč měsíčně (když právě tuto částku – bez DPH – žalobkyně upravenou žalobou po žalované požadovala) společně se zákonným úrokem z prodlení dle § 1970 občanského zákoníku jdoucího vždy od každého prvního dne měsíce následujícího po měsíci, za nějž náhrada za bezdůvodné obohacení náleží. Co se týče měsíce května 2021, za nějž by žalobkyni rovněž náležela částka ve výši 68 000 Kč, přihlédl soud k zápočtu provedenému žalobkyní a přiznal za tento měsíc pouze částku 11 913 Kč.

44. Soud se k námitce žalovaného zabýval otázkou, byla-li žalobkyně k zápočtu provedenému dopisem z 12. 8. 2021 vůbec oprávněna, respektive bylo-li možno vůbec započítat pohledávku na zaplacení nájemného za měsíc květen 2021 oproti přeplatku žalované z vyúčtování služeb za rok 2020, a to s ohledem na žalovanou namítanou reklamaci vyúčtování za rok 2020. Žalovaná reklamovala vyúčtování doručené jí 28. 4. 2021 dopisem z 20. 5. 2021, tedy včas, a to z důvodu, že jí nebyly známy podklady pro jeho zpracování. V řízení však bylo prokázáno, že správce objektu žalobkyně opakovaně žalovanou k nahlédnutí do podkladů v realitní kanceláři vyzýval. Z výše citovaného zákonného ustanovení plyne pouze povinnost podklady doložit, popřípadě umožnit pořízení kopie, nikoli je např. doručovat. Druhá reklamace vyúčtování zaslaná přímo žalobkyni byla podána po zákonem stanovené lhůtě 30 dnů. Reklamaci proto soud nepovažoval za důvodnou a pohledávku žalované na přeplatek vyúčtování posoudil jako započitatelnou dle citovaného ustanovení.

45. Dále bylo ve výroku I. rozsudku rozhodnuto o povinnosti žalované uhradit žalobkyni vyúčtování služeb za rok 2021 ve výši 12 502 Kč se zákonným úrokem z prodlení dle § 1970 občanského zákoníku jdoucím od splatnosti dle výzvy k zaplacení. Jednalo se o služby, které byly žalované skutečně poskytnuty a k jejichž úhradě byla žalobkyní vyzvána.

46. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, která měla neúspěch jen v nepatrné části (tedy v 7,5% žalované částky odpovídající částce 156 370 Kč, pro niž vzala žalobu zpět), a rozhodnutí o výši plnění navíc záviselo na znaleckém posudku, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 373 869,6 Kč Tyto náklady se skládají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) sestávající z částky 9 420 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, sepis žaloby, vyjádření z 4. 1. 2022 a z 11. 4. 2022) a z částky 4 710 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (předžalobní upomínka) při tarifní hodnotě ve výši 274 833 Kč, z částky 11 500 Kč za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (ústní jednání dne 12. 4. 2022, 12. 5. 2022 – 2 úkony, ústní jednání dne 21. 7. 2022 – 2 úkony, 20. 9. 2022, 3. 11. 2022 – 2 úkony, vyjádření z 9. 11. 2022) při tarifní hodnotě ve výši 794 945 Kč, z částky 13 940 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (ústní jednání dne 17. 1. 2023 – 2 úkony, závěrečný návrh, vyjádření k odvolání) a 6 970 Kč z částky za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (otázky na znalce) při tarifní hodnotě ve výši 1 404 785 Kč a z částky 16 020 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (vyjádření z 6. 3. 2024 a ústní jednání dne 6. 6. 2024) při tarifní hodnotě ve výši 1 928 415 Kč, včetně 21 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tedy celkem ve výši 246 960 Kč, DPH ve výši 21% z částky 246 960, tedy 51 861,6 Kč a soudního poplatku ve výši 75 048 Kč.

47. Ve výroku III. rozsudku bylo rozhodnuto o povinnosti ve věci neúspěšné žalované uhradit České republice – Okresnímu soudu v Karlových Varech soudní poplatek za rozšíření žaloby namísto žalobkyně, které tato povinnost dle § 2 odst. 1 písm. a) zákona č. 549/1991 Sb. sice vznikla, avšak v řízení ji uložena nebyla, a to dle § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. per analogiam, neboť by žalované byla tato povinnost uložena v rámci rozhodnutí o nákladech řízení.

48. Ve výroku IV. rozsudku rozhodl soud o povinnosti ve věci neúspěšné žalované zaplatit státu podle § 148 odst. 1 o. s. ř. náhradu nákladů na znalecký posudek ve výši 7 996 Kč, neboť tuto částku musel stát uhradit nad rámec zálohy složené žalovanou ve výši 10 000 Kč, když cena znaleckého posudku činila částku 17 996 Kč.

Poučení