10 C 27/2023-98

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem JUDr. Tomášem Bělohlávkem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1) [anonymizováno] [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalobce, žalovaného a žalované] 2) [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalobce, žalovaného a žalované] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o vyklizení bytu takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobce domáhá ve vztahu k oběma žalovaným uložení povinnosti vyklidit a vyklizený předat žalobci byt [číslo] o velikosti 3+1 s příslušenstvím, o výměře cca 99 m2, umístěný ve 3. nadzemním podlaží (2. patro) stavby [adresa], ul. [ulice a číslo], situované na pozemku parc. [číslo] zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy] [obec], na listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek], [katastrální uzemí].

II. Žalobce je povinen uhradit žalované 1) náhradu nákladů řízení ve výši 9 801 Kč k rukám právního zástupce do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen uhradit žalovanému 2) náhradu nákladů řízení ve výši 9 801 Kč k rukám právního zástupce do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ze dne 7. 2. 2023 domáhá vyklizení bytu [číslo] umístěného ve třetím nadzemním podlaží budovy [adresa] v ulici [adresa žalobce, žalovaného a žalované]. Žalobce uvádí, že je vlastníkem pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je budova [adresa] a že v tomto domě žalovaní bez právního titulu užívají byt [číslo]. Žalovaná 1 je nevlastní matkou žalobce, žalovaný 2 je polorodým bratrem žalobce, žalovaná 1 byla manželkou otce žalobce. Do 21. 4. 2022, kdy nastaly právní účinky vkladu vlastnického práva k předmětné budově ve prospěch žalobce, byla vlastníkem celého domu babička žalobce, paní [jméno] [příjmení]. Ta konkludentně souhlasila s tím, aby její syn, tedy otec žalobce, předmětný byt pro svou potřebu užíval. Žádná nájemní smlouva ani jiný právní titul k užívání předmětného bytu však nikdy uzavřeny nebyly. Za užívání bytu otec žalobce nikdy ničeho nehradil. Otec žalobce zemřel 28. 6. 2022. Jelikož žalovaní aktuálně užívají byt bez právního titulu, pak se žalobce domáhá vyklizení bytu.

2. K poučení soudu, kterého se žalobci dostalo na jednání, konaném dne 29. 8. 2023, ohledně toho, proč nájemní vztah nevznikl fikcí dle § 2238 o.z., respektive co narušilo dobrou víru a proč nebyly splněny atributy nájemního vztahu, pak žalobce doplnil, že nájemní vztah nemohl vzniknout proto, že právním předpokladem je, aby žalovaní užívali byt jako nájemci, včetně plnění povinností nájemce, tedy bez hrazení nájemného se za nájemce považovat nemohli, přičemž až do doby, kdy jim byla doručena výzva k vyklizení bytu žalovaní za užívání bytu ničeho nehradili. Dále dobrou víru má narušovat to, že žalovaná 1 sama uváděla, že její manžel pan [celé jméno žalobce] senior žádal svoji matku paní [jméno] [příjmení] o vypracování nájemní smlouvy pro potřeby úvěrující banky, tedy si byl vědom, že nájemcem bytu není. Dále žalobce poukazoval na komunikaci prostřednictvím Google chatu z 22. 11. 2022, v níž se žalovaná 1 vyjadřuje tak, že ji žalobce má v hrsti, kdy si měla být vědoma toho, že byt neužívá jako nájemce, stejně jako si toho byl vědom otec žalobce a manžel žalované 1.

3. Žalovaný 2 se k žalobě vyjádřil podáním ze dne 18. 5. 2023. Uvedl, že je nejstarším bratrem žalovaného a že užívá byt z titulu odvozeného užívání bytu od nájemního práva jeho rodičů, tedy žalované 1 a zesnulého otce žalovaného 2 i žalobce - pana [celé jméno žalobce] (narozen 28. 10. 1955). Žalovaný 2 uvádí, že původní vlastník nemovitosti, babička žalobců paní [jméno] [příjmení], darovala celý dům žalobci, avšak vyslovila přání, aby právě žalovaní mohli doživotně užívat byt, v němž společně s jejím synem, zemřelým manželem žalované 1, žili. Žalobce toto přislíbil zachovat. Žalovaný uvádí, že žije se svou rodinou v předmětném domě od roku 1992, že žalobce má sám v domě k užívání jiný byt, tedy své bydlení má zajištěné, není v materiální nouzi, a že žalovaní hradí nájemné a služby spojené s užíváním bytu, a i jinak se chovají řádně. Žalobou uplatněný nárok tak neuznává, jeho užívací právo je odvozené od užívacího práva k bytu jeho matky, žalované 1, a to sice od jejího nájemního vztahu. [příjmení] žalobní návrh považuje za rozporný s dobrými mravy, když žalobce svému otci slíbil zajistit žalované 1 právo doživotního užívání bytu, od něhož odvozuje své užívací právo i žalovaný 2.

4. Žalovaná 1 se vyjádřila podáním z 18. 5. 2023. Uvedla, že užívá předmětný byt [číslo] od května 2009 jako řádný nájemce, kdy nájem vznikl jakožto společný nájem manželů. V předmětném domě bydlí od roku 1992 a poukazuje na to, že je v dobré víře, že je řádným nájemcem bytu. Poukazuje na to, že do bytu nainvestovala společně se svým manželem částku 1 000 000 Kč a že původní vlastník nemovitosti, babička žalobce a tchyně žalované 1, přislíbila vypracovat nájemní smlouvu, k tomuto však nikdy nedošlo, byl pouze udělen písemný souhlas se stavebními úpravami bytu. Žalobce žil ve společné domácnosti žalované 1 a manželky žalovaného 1 [celé jméno žalobce] (seniora), otce žalobce. Žalovaná 1 a její manžel netrvali na písemném vyhotovení nájemní smlouvy, neboť původní domluva byla taková, že manžel žalované 1 obdrží od své matky polovinu předmětné nemovitosti. To se však nestalo a žalobce poté porušil svůj slib, daný svému otci, že umožní bydlení nevlastní matky a polorodých sourozenců, a nyní se domáhá vyklizení. Jednání žalobce považuje žalovaná 1 za odporující dobrým mravům. Žalovaná 1 uvádí, že užívá byt v dobré víře existence nájemního vztahu, když v roce 2009 měl vzniknout společný nájem bytu manžely. V dobré víře je déle jak 30 let.

5. K poučení soudu, kterého se žalovaným dostalo na jednání, konaném 29. 8. 2023, pak žalovaní, pokud jde o existenci titulu, který by zakládal právo užívání bytu, doplnili, že dne 30. 4. 2009 byl podepsán s paní [příjmení] evidenční list, který po obsahové i formální stránce splňuje podstatné náležitosti nájemní smlouvy ve smyslu § 686 odst. 1 starého občanského zákoníku a že tímto byl uzavřen nájemní vztah. Pokud by tomu tak nemělo být, pak od 1. 1. 2014, tj. od účinnosti nového občanského zákoníku, se již pronajímatel nemůže dovolávat neplatnosti nájemního vztahu pouze pro nedostatek písemné formy a jelikož strany konkludentně jednali tak, jako by nájemní smlouva byla uzavřena, došlo tímto k uzavření nájemní smlouvy k 1. 1. 2014. Jako třetí důvod pak žalovaní uvádějí, že užívali byt v dobré víře, že jsou řádnými nájemci, tedy nájemní vztah vznikl nejpozději, dle § 2238 o.z. k 1. 1. 2014, neboť je třeba přihlédnout i k době užívání předmětného bytu před účinností nového občanského zákoníku a pokud by ani toto nebylo možné, pak byla nájemní smlouva uzavřena, resp. nájemní vztah vznikl k 2. 1. 2017, neboť by tato doba trvání dobré víry uplynula za doby účinnosti občanského zákoníku. Dále doplnili, že pokud manžel žalované 1 [celé jméno žalobce] senior žádal o vypracování písemné nájemní smlouvy, pak tomu bylo proto, že věděl o existenci nájemního vztahu, pouze tento chtěl mít písemně stvrzeno.

6. Ze shodných tvrzení účastníků má soud za zjištěné, že žalovaná 1 užívala se svým manželem, [celé jméno žalobce] (seniorem), a jejich dvěma syny, mimo jiné žalovaným 2, předmětný byt [číslo] od května 2009 s tím, že do doby úmrtí [celé jméno žalobce] (seniora), tj. do 28. 6. 2022, nevznikaly žádné spory o nutnosti vyklidit předmětný byt, tedy nebylo sporu o oprávněnosti tohoto užívání. Mezi stranami bylo rovněž nesporným, že aktuálně předmětný byt užívá žalovaná 1 a žalovaný 2.

7. Z vyrozumění o provedeném vkladu a z internetového výpisu k LV [číslo] pro k.ú. [část obce] soud zjistil, že vlastníkem předmětného domu na adrese [adresa].

8. Z e-mailové komunikace [příjmení] [příjmení] z 5. 1. 2023, z přípisu [jméno] [příjmení], advokáta z 9. 1. 2023, 19. 12. 2022, 15. 12. 2022 a 2. 12. 2022 soud zjistil, že počínaje prosincem 2022 účastníci řízení řešili otázku oprávněnosti užívání předmětného bytu, a to i prostřednictvím právních zástupců.

9. Z komunikace žalobce a žalované 1 z aplikace Google chat 22. 11. 2022 soud zjistil, že strany komunikovaly, konkrétně žalobce a žalovaná 1, ohledně užívání bytu [číslo] že žalovaná 1 si byla vědoma toho, že možnost dalšího užívání bytu záleží právě na žalobci. Pokud jde o vyjádření„ máš nás v hrsti, je jenom na tobě, kdy a jak se vyřeší“ však soud nezjistil, že by žalovaná tímto uznávala, že neexistuje právní titul k užívání předmětného bytu. Z kontextu celé komunikace soud zjistil, že žalovaná 1 si byla vědoma toho, že žalobce je vlastníkem celého domu, v rámci něhož se nachází předmětný byt, a že má k dispozici řadu právních prostředků, jak se svým majetkem nakládat, a to i způsobem, který je neslučitelný s dalším užíváním bytu žalovanými. Z této komunikace však nelze dovodit, že by žalovaná 1, či žalovaní, si byli vědomi toho, že užívají byt bez právního důvodu. Soud rovněž z této komunikace zjistil, že paní [jméno] [příjmení] jakožto předchozí vlastník celé budovy po žalovaných za užívání bytu ničeho nežádala.

10. Z prohlášení paní [jméno] [příjmení] z 13. 9. 2023 soud zjistil, že paní [příjmení] jakožto předchozí vlastník domu, která jej vlastnila předtím, než tento darovala žalobci, si nepřeje, aby byt nadále užívali žalovaní, a sama se vyjadřuje v tom smyslu, že [celé jméno žalobce] seniora (svého syna) nikdy za nájemce předmětného bytu nepovažovala a že za byt ničeho hrazeno nebylo, a to ani za služby, které hradila sama. Z prohlášení soud rovněž zjistil, že [jméno] [příjmení] jakožto předchozí vlastník celého domu, tedy i předmětného bytu, souhlasila v roce 2009 s tím, že tento byt bude užívat její syn, tj. pan [celé jméno žalobce] senior, se svou rodinou stejně, jako by byt užívala ona sama a stejně jak předtím užíval jiný byt v předmětném domě. Soud ani z tohoto prohlášení však nezjistil žádné skutečnosti, které by zpochybňovaly dobrou víru na straně žalovaných ohledně toho, že jsou oprávněni byt užívat jakožto nájemci. Soud pouze zjistil, že za užívání ničeho nehradili a fakticky se z prohlášení podává, že toto užívání bylo až do smrti [celé jméno žalobce] seniora bezkonfliktní, aniž by kdokoliv jakkoliv užívání předmětného bytu [celé jméno žalobce] seniorem, žalovanou 1, žalovaným 2 a dalším synem [jméno] [celé jméno žalobce] zpochybňoval. [ulice], aktuální přesvědčení paní [příjmení] o tom, že uživatelé bytu nájemci tehdy nebyli na tomto nic nemění, jde o dobrou víru žalovaných, nikoli původního vlastníka.

11. Z evidenčního listu vystaveného dne 6. 12. 2013, s platností od 1. 1. 2014, soud zjistil, že [celé jméno žalobce] seniorovi, tj. manželu žalované 1 a otci žalovaného 2, byl vystaven evidenční list k užívání předmětného bytu, v němž je uvedena výše nájemného. Dále z potvrzení paní [jméno] [příjmení] z 8. 5. 2009 soud zjistil, že tento tehdejší vlastník celého domu, tedy i předmětného bytu, v potvrzení uvádí, že [celé jméno žalobce] senior je nájemníkem předmětného bytu. Dále z evidenčního listu vystaveného k 30. 4. 2009 soud zjistil, že k užívání tohoto bytu [číslo] je [celé jméno žalobce] seniorovi vystaven evidenční list, který rovněž hovoří o nájemném a službách za užívání bytu. Ze souhrnu těchto listin tak soud zjistil, že manžel žalované 1 a otec žalovaného 2, pan [celé jméno žalobce], tedy zprostředkovaně společně s ním i žalovaní, byli v dobré víře, že předmětný byt [číslo] řádně užívají, přičemž jsou označováni ze strany správce nemovitosti i vlastníka nemovitosti za nájemce. Tedy soud má za zjištěné, že byli v dobré víře, že jsou nájemci předmětného bytu.

12. Z evidenčního listu z 30. 4. 2009 soud zjistil, že tento je podepsán jak paní [jméno] [příjmení], jakkoliv se tato podepisuje na místě nájemce, a [celé jméno žalobce] seniorem, jakkoliv se tento podepisuje na místě pronajímatele. Soud však nezjistil, že by se jednalo o smlouvu o nájmu bytu. V obsahu tohoto dokumentu se zcela evidentně podává pouze oboustranné potvrzení evidenčního listu k užívání předmětného bytu. Z obsahu dokumentu nelze zjistit, že by kdokoli vyjádřil písemně závazek strpět užívání předmětného bytu a na druhé straně plnit povinnosti nájemce. Jedná se o doprovodný dokument k užívání předmětného bytu v podobě evidenčního listu.

13. Z přípisu [jméno] [příjmení] z 24. 8. 1992 soud zjistil pouze, že tento tehdejší vlastník celého domu souhlasil s tím, aby její syn [celé jméno žalobce] senior, tj. manžel žalované 1 a otec žalovaného 2, užíval jiný byt v předmětném domě od tohoto data.

14. Z facebookového příspěvku žalobce soud zjistil, že tento po smrti [celé jméno žalobce] seniora hodlá činit kroky k ukončení smluvního poměru žalované 1, tj. své nevlastní matky. Z tohoto příspěvku nebylo možné zjistit, že by byl uzavřen konkrétní nájemní vztah ke konkrétnímu datu, nicméně z příspěvku se podává, že mezi stranami panovalo přesvědčení, že žalovaná 1 je oprávněna byt užívat.

15. Ze svědecké výpovědi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalovaná 1 je její dcerou, žalovaný 2 je jejím vnukem. Soud z výpovědi svědkyně zjistil, že předmětný byt užívala žalovaná 1 a žalovaný 2 ještě společně s manželem žalované 1 panem [celé jméno žalobce] seniorem a synem [jméno] v období od roku 2009 a že prvé spory ohledně užívání se vyskytly v roce 2022 v souvislosti se zhoršujícím se zdravotním stavem pana [celé jméno žalobce] seniora. Soud zjistil z výpovědi této svědkyně, že až do období, kdy se začal řešit převod nemovitosti z paní [jméno] [příjmení] na další členy rodiny, původně na [celé jméno žalobce] seniora, poté byl zamýšlen převod napůl na žalobce a [celé jméno žalobce] seniora a následně došlo k převodu pouze na žalobce, což nastalo zhruba v březnu 2022, tak do té doby užívání předmětného bytu žalovanými nebylo předmětem žádné komunikace, natož konfliktů. Soud tak z výpovědi svědkyně nezjistil, že by existovaly konkrétní okolnosti, které by v letech zejména 2014 2017 narušovaly dobrou víru žalovaných, že užívají byt jakožto nájemci.

16. Z výpovědí [jméno] [celé jméno žalobce] soud zjistil, že tento je synem žalované 1, bratrem žalovaného 2 a nevlastním bratrem žalobce. I z výpovědi tohoto svědka soud zjistil, že žalovaná 1 se svým manželem panem [celé jméno žalobce] seniorem užívala předmětný byt [číslo] od roku 2009, dále společně se žalovaným 2 a právě svědkem. Rovněž z výpovědi tohoto svědka má soud za zjištěné, že první komunikace zahrnující informaci o tom, že by žalovaní neměli být oprávněni užívat předmětný byt, se začala vést zhruba v dubnu roce 2022 v souvislosti se zhoršujícím se zdravotním stavem jejich otce, kdy tento otázku bydlení své manželky, tj. žalované 1, a dětí v předmětném bytě se syny, tedy včetně žalobce, společně řešil. I z výpovědi tohoto svědka se podává, že v období od roku 2009 do konce roku 2022 žalovaná 1 i žalovaný 2 užívali předmětný byt bez jakéhokoliv zpochybnění toho, že jsou k užívání oprávněni jako nájemci.

17. Z evidenčního listu vystaveného 5. 12. 2022, který je ve spise na čísle listu 42, s účinností od 1. 1. 2014, dále z evidenčního listu na čísle listu 52 s účinností od 1. 7. 2022 a na čísle listu 52 druhá strana s účinností od 1. 1. 2022, vždy s jinou částkou, soud nezjistil informace relevantní pro toto řízení, neboť toto se týká užívání předmětného bytu až v roce 2022. Pro soud přitom byla relevantní doba do roku 2017.

18. Z komunikace žalobce a jeho otce z 26. 6. 2022 soud zjistil pouze, že žalobce se svým otcem v období těsně před jeho úmrtím řešil otázku bydlení žalovaných. Z komunikace však nebylo možno zjistit, že by existoval konkrétní nájemní vztah nebo naopak, že by zde bylo vědomí o jeho neexistenci. Soud tak mohl zjistit pouze, že v tomto období byla tato otázka komunikována žalobcem a jeho otcem.

19. Soud ve věci nehodnotil potvrzení o studiu žalovaného 2, neboť fakt, že je studentem, nemá pro toto řízení žádnou relevanci. Soud nehodnotil obsah notářského zápisu ze 14. 4. 2022, neboť vlastnictví předmětné nemovitosti žalobcem strany v řízení shodně tvrdily a toto se podávalo i z internetového výpisu z LV a z vyrozumění o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce. Soud dále nehodnotil komunikaci žalované 1 a správce nemovitosti [anonymizováno] z prosince 2022, neboť tato se týká užívání bytu ke konci roku 2022, pro soud však bylo relevantní období roku do 2017. Soud dále nehodnotil potvrzení o platbách ani výpisy z účtu žalované 1, neboť skutečnost, zda žalovaná hradila a jaké částky, nemělo pro posouzení povinnosti vyklidit předmětný byt v tomto řízení žádný význam.

20. Soud zamítl návrh na provedení důkazu listinou sepsanou paní [jméno] [příjmení] 9. 2. 2022 a reakcí městské části z 18. 2. 2022, včetně připojené obálky, neboť tato listina byla předložena po koncentraci řízení. Jedná se o listinu zcela evidentně předcházející koncentraci řízení a důvod, že tuto žalovaná nalezla až po koncentraci řízení, koncentraci neprolamuje, rovněž neprolamuje koncentraci to, že by žalovaná chtěla tímto reagovat na prohlášení paní [jméno] [příjmení] z 13. 9. 2023, neboť tato listina nijak nezpochybňuje věrohodnost tohoto prohlášení, pouze je jejím cílem prokázat jiný skutkový stav, což koncentraci neprolamuje. Soud dále zamítl návrh na účastnický výslech žalovaného 1 a žalovaného 2. Žalovaní navrhovali svůj účastnický výslech z důvodu prokázání, že se poprvé o důvodech, proč nemají být oprávněnými uživateli předmětného bytu, dozvěděli až v roce 2022, nicméně tato skutečnost byla mezi stranami nespornou. Dále navrhovali svůj účastnický výslech za účelem prokázání toho, že jinak by byt nerekonstruovali, pokud by nebyli jeho nájemci, což rovněž pro řízení nemělo relevanci, dále k prokázání toho, že zde byla dohoda [celé jméno žalobce] seniora a žalobce o tom, že žalované nechá užívat byt, což rovněž nemělo pro zřízení význam, neboť soud shledal existenci nájemního vztahu již v období předcházejícím, a dále navrhovali svůj účastnický výslech k prokázání toho, že se považovali za nájemce, což soud považoval za nadbytečné, neboť žalovaní se v tomto směru vyjádřili a poukázali na listiny, konkrétně dopisy paní [příjmení] a evidenční listy, z nichž toto svoje přesvědčení dovozovali a z nichž toto přesvědčení soud má za zjištěné.

21. Soud z provedených důkazů učinil následující závěr o skutkovém stavu: [příjmení] předmětného bytu [číslo] na adrese [adresa žalobce, žalovaného a žalované], je žalobce. Aktuálně předmětný byt užívají žalovaná 1 a žalovaný 2. Žalovaní užívají předmětný byt od roku 2009, dříve jej užívali ještě společně s [celé jméno žalobce] seniorem, manželem žalované 1 a otcem žalovaného 2, a se synem žalované 1 a bratrem žalovaného 2 panem [jméno] [celé jméno žalobce]. Žalobce je nevlastním bratrem žalovaného 2, žalovaná 1 je manželkou otce žalobce [jméno] [celé jméno žalobce] seniora (je jeho nevlastní matkou). Mezi stranami nebylo sporu o tom, že až do roku 2022, respektive do úmrtí [celé jméno žalobce] seniora, nevznikaly žádné pochybnosti o tom, zda žalovaní smějí byt užívat, a za jakých podmínek (fakticky bezúplatně). Soud má rovněž za zjištěné, že v období od roku 2009 do roku 2022 byly opakovaně vystavovány listiny ze strany paní [příjmení], předchozí vlastnice předmětného domu, včetně daného bytu, kde byl [celé jméno žalobce] senior označován z nájemce bytu. I ze strany správce nemovitosti byl [celé jméno žalobce] senior označován za osobu nájemce, a to buď označením v evidenčním listu. Přímo se tomu tak dělo i v písemnostech vypracovaných jeho matkou paní [jméno] [příjmení]. Soud tak má za zjištěné, že žalovaní 1 a 2 užívají předmětný byt od roku 2009 do roku 2022 v dobré víře, že jsou oprávněnými uživateli a že jim v tomto směru svědčí nájemní právo. Tento závěr nevyvrací ani to, že soud zjistil, že za užívání předmětného bytu fakticky ničeho nehradili, minimálně do roku 2022, když součástí práva užívat byt, jak se podává z provedeného dokazování, bylo i to, že platby s tímto související hradí paní [jméno] [příjmení], tchyně žalované 1 a babička žalovaného 2. Soud v řízení nezjistil žádné skutečnosti, které by zpochybňovaly dobrou víru na straně žalovaných, žalobce ani žádné konkrétní skutečnosti netvrdil, žalobcem vznášená argumentace ve vztahu k dobré víře se týkala argumentace v právní rovině.

22. Soud posoudil věc po právní stránce takto: Podle § 3028 zák. č. 89/2012 Sb. („o.z.“), odst. 1 se tímto zákonem (o.z.) řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti; dle odst. 2 není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů; dle odst. 3 není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Podle § 3074 odst. 1 o.z., nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Podle § 2237 o.z. smlouva (o nájmu bytu a nájmu bytu) vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Podle § 2238 o.z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Podle § 745 odst. 1 o.z. je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

23. S odkazem na § 3074 odst. 1 o.z. soud posoudil předmět sporu podle o.z., neboť od 1. 1. 2014 se vztahy účastníků řízení, respektive předchozího vlastníka domu a žalovaných, řídí o.z.

24. S odkazem na § 2238 o.z. soud uzavírá, že z provedeného dokazování se podává, že žalovaní užívali předmětný byt (společně ještě s [jméno] [celé jméno žalobce] a [celé jméno žalobce] seniorem, aktuálně však jej užívají pouze žalovaní) po dobu tří let v dobré víře, že jsou nájemci. Konkrétně tomu tak bylo v období od 1. 1. 2014 do 1. 1. 2017, kdy uplynutím tohoto dne, tedy dnem 2. 1. 2017, nastává zákonná fikce, že došlo k uzavření řádné nájemní smlouvy mezi tehdejším vlastníkem nemovitosti paní [jméno] [příjmení] a žalovanými 1 a 2 (nájemní právo dalších osob, zejména [celé jméno žalobce] seniora, soud neřeší, [celé jméno žalobce] senior zemřel a žalobce se vyklizení vůči jiným osobám než vůči žalovaným, nedomáhá).

25. V tomto směru soud poukazuje na závěry učiněné z dokazování, zejména tedy to, že mezi stranami bylo nesporným, že v období od roku 2009 do roku 2022 žalovaní 1 a 2 užívali předmětný byt za situace, kdy nikdo nezpochybňoval jejich právo k užívání tohoto bytu a kdy byli i v rámci dokumentů vystavovaných v souvislosti s užíváním tohoto bytu, ať již jde o potvrzení ve vztahu k bankám či o evidenční listy, žalovaní, respektive zejména [celé jméno žalobce] senior jakožto otec rodiny, označováni za nájemce.

26. Soud v tomto směru poukazuje i na závěry přijaté Nejvyšším soudem ve věci sp. zn. 26 Cdo 1236/2015, kdy ve smyslu této judikatury podmínky pro ochranu poctivého nájemce dle § 2238 o.z. byly naplněny po 1. 1. 2014 a nájemní vztah, tak jak uvedeno výše, vzniká 2. 1. 2017.

27. Soud v tomto směru vyšel i z nálezu Ústavního soudu II.ÚS 658/18:„ Naopak princip ochrany dobré víry nájemce a jeho práva bydlení je třeba vztáhnout i na smlouvy uzavřené podle zákona č. 40/1964 Sb. Otázky vzniku nájmu se tak sice podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. posuzují podle dosavadních právních předpisů (tedy v tomto případě podle zákona č. 40/1964 Sb.), nicméně s ohledem na dobrou víru a ochranu práva bydlení nájemce se za splnění podmínek podle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb. považují za řádně uzavřené nájemní smlouvy, jež by byly podle předchozí právní úpravy ztíženy absolutní neplatností.“.

28. Žalobce byl na jednání soudu poučen ve smyslu § 118a odst. 1,3 o.s.ř., že je třeba tvrdit konkrétní skutečnosti, které zpochybňují dobrou víru na straně žalovaných v tom směru, že jsou nájemci předmětného bytu, a to v relevantním období, tedy v letech 2014 2017. Žalobce k tomuto uvedl, že dobrá víra žalovaných byla zpochybněna již tím, že nehradili žádné platby za užívání bytu. Toto se sice z provedeného dokazování potvrdilo, nicméně dobrou víru na straně žalovaných toto nezpochybňuje, neboť žalovaní užívali předmětný byt s tím, že platby jsou za ně hrazeny, respektive tyto nevyžaduje jejich předek ([anonymizováno]. [příjmení]), resp. ve vztahu k žalované 1 tchyně a žalovanému 2 babička, tedy není zpochybněna dobrá víra čistě tím, že neplatí platby za užívání bytu v tom směru, že by nebyli oprávněnými uživateli a nájemci předmětného bytu. Z dokazování se podává, že na základě v té době poklidných rodinných vztahů tyto platby nebyly vyžadovány, což samotnou víru v oprávněnost užívání a existenci práva nájmu nezpochybňuje. Žalobce dále namítal, že [celé jméno žalobce] senior žádal svoji matku o vypracování písemné nájemní smlouvy pro účely banky, což však rovněž jeho dobrou víru nezpochybňuje, jedná se o požadavek na písemné stvrzení nájemního vztahu, o němž byl [celé jméno žalobce] senior přesvědčen. Naopak je toto dokladem o existenci dobré víry. Žalobce dále uváděl chatovou komunikaci z listopadu 2022, z níž se podávají pochybnosti žalované 1 o tom, zda bude moci nadále byt se svým synem užívat. I z této komunikace však soud mohl zjistit pouze informace, které se týkají roku 2022, nikoliv období roku 2014 2017, kdy pro existující dobrou víru nájemní vztah následně fikcí vzniká. A jak uvedeno výše, i z této komunikace soud pouze zjistil, že si žalovaná 1, jakožto vzděláním právník, byla evidentně vědoma toho, že žalobce jakožto vlastník nemovitosti i předmětného bytu disponuje celou řadou právních prostředků, které mu umožňují užívací právo žalovaných ukončit a fakticky dosáhnout vyklizení bytu. Z této komunikace však soud nezjistil, že by žalovaná 1 byla přesvědčena, že nájemcem není, nebo že jím není žalovaný 2, nebo že užívají byt bez právního důvodu. Soud z této komunikace pouze zjistil obavy ohledně možnosti dalšího užívání právě k výrazně silnějšímu právnímu postavení žalobce jako vlastníka nemovitosti.

29. Pokud jde o samotnou absenci plateb za užívání předmětného bytu, pak soud poukazuje na to, že z pohledu ryze právního absence ujednání o výši nájemného či platbách za služby s užíváním bytu souvisejících není důvodem neplatnosti nájemní smlouvy.

30. Na rozdíl od předchozí úpravy zákona č. 40/1964 Sb. již občanský zákoník ve svých zvláštních ustanoveních nevymezuje podstatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu. Podle úpravy účinné do 31.12.2013 musela smlouva o nájmu bytu - pod sankcí absolutní neplatnosti - obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši (§ 686 zák. č. 40/1964 Sb.). Občanský zákoník zvláštní obsahové náležitosti nestanoví. Je tak nutné především, aby smlouva byla - jako jakékoli jiné právní jednání - dostatečně určitá, tj. aby zejména byt byl dostatečně určitým způsobem specifikován. Byt je bezesporu dostatečně identifikován, pokud je ve smlouvě uvedena adresa budovy, ve které se byt nachází, číslo bytu, v jakém nadzemním podlaží se nachází, popř. poloha ve vztahu ke schodišti. Smlouva již nemusí povinně obsahovat ujednání o výši nájemného a cenu služeb, popř. záloh na služby. Neobsahuje-li smlouva ujednání o výši nájemného, platí nájemce tzv. obvyklé nájemné (§ 2246 odst. 2). Není-li ujednána výše záloh či nákladů na služby, určí se jejich výše podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

31. Jak uvedeno výše, soud tedy dospěl k závěru, že žalovaný 1 i žalovaný 2 jsou společnými nájemci bytu, jejich nájem nezanikl ani smrtí [celé jméno žalobce] seniora, neboť ten byl rovněž s nimi společným nájemcem, a i po jeho úmrtí nájemní vztah trvá.

32. Nájemní smlouva vznikla fikcí dle § 2238 o.z., nemá tedy písemnou formu, nicméně žalobci jakožto pronajímateli nesvědčí ve smyslu § 2237 o.z. právo domáhat se neplatnosti právě pro absenci této písemné formy.

33. Pro úplnost soud uvádí, že evidenční list z 30. 4. 2009 není nájemní smlouvou ve smyslu § 686 zákona 40/1964 Sb. Starý občanský zákoník v tomto ustanovení kladl pod sankcí absolutní neplatnosti přísné formální požadavky na platnost nájemní smlouvy, přičemž z obsahu evidenčního listu z 30. 4. 2009 se nikterak nepodává závazek přenechat byt k užívání jakožto předmět nájmu, jedná se zcela evidentně o evidenční list obsahující údaje k bytu, který je předmětem nájmu, nejedná se však o samotnou nájemní smlouvu, jedná se o sekundární dokument související s užíváním předmětného bytu a tento nelze za řádnou nájemní smlouvu považovat.

34. Rovněž tak soud nepřisvědčil právní argumentaci žalovaných v tom směru, že dnem 1. 1. 2014, kdy nabývá účinnosti nový občanský zákoník, paní [jméno] [příjmení] umožňuje užívání předmětného bytu žalovaným, tedy tím konkludentně vzniká okamžitě nájemní smlouva, jejíž písemnou neplatnost není možno namítat s odkazem na § 2237 o.z. Za tímto účelem právě pro vznik nájemní smlouvy občanský zákoník zakotvuje podmínky ve speciálním ustanovení § 2238 o.z., zakotvující podmínku tří let dobré víry, ze které soud vycházel.

35. Vzhledem k tomu, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaný 1 i žalovaný 2 jsou řádnými nájemci předmětného bytu, pak soud žalobu na vyklizení v celém rozsahu zamítl.

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 za použití § 151 odst. 1 o. s. ř. V souzeném případě byli zcela úspěšní žalovaní, proto rozhodl soud o povinnosti žalobce uhradit jim náklady řízení, a to každému zvlášť, neboť část úkonů byla činěna zástupcem společně a část nikoli.

37. Každému ze žalovaných vznikly náklady řízení v následující výši: -) 3x odměna za úkon právní služby realizovaný ke každému ze žalovaných individuálně, po 1 500 Kč bez DPH (převzetí věci; 2x vyjádření každého ze žalovaných /prvá individuální vyjádření ze dne 18.5.2023, druhá individuální vyjádření ze dne 13.9.2023 a 20.9.2023); dle § 6 odst. 1, § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. a), d) AT + 3x paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce za úkon právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu á 300 Kč - tj. celkem 6 534 Kč s DPH -) 2x odměna za úkon právní služby realizovaný společně za oba žalované, po 1 500 Kč bez DPH (2x účast na soudním jednání); dle § 6 odst. 1, § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 písm. g) AT + 3x paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce za úkon právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu á 300 Kč - odměna ve vztahu k oběma žalovaným společně, ponížená dle § 12/4 AT činí celkem 6 534 Kč s DPH – tedy na jednoho žalovaného připadá 3 267 Kč -) soud nepřiznal žalovanými nárokovanou odměnu za celkem 3 porady; obecně sice platí, že advokát je vázán pokyny a přáními svého klienta, nicméně toto ještě nezakládá účelnost a důvodnost všech realizovaných úkonů (vč. porad) a přiznání porad by mělo být jen výjimečné, vždy odůvodněné konkrétními okolnosti vyžadujícími nezbytnost toho konkrétního úkonu; z potvrzení o poradách se nepodává nic konkrétního, nezbytného, co by ve smyslu AT mohlo být považováno ze předmět účelně konané porady; pokud porady konány skutečně byly, pak evidentně za účelem interní potřeby každého ze žalovaných se s právním zástupcem v tomto rozsahu radit (viz NS sp. zn. 30 Cdo 3190/2014) -) právní zástupce žalovaných je plátce DPH Celkem tak výše nákladů každého ze žalovaných činí 9 801 Kč.

Poučení