10 C 318/2021-186

Rubrum

Okresní soud v Berouně rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a vypořádání spoluvlastníků takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně [celé jméno žalobkyně], narozené [datum], a žalovaného [celé jméno žalovaného], narozeného [datum], k pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek], zapsaného na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, se zrušuje.

II. Do výlučného vlastnictví žalovaného [celé jméno žalovaného], narozeného [datum], se přikazuje pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek], zapsaného na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradu vypořádacího podílu částku ve výši 2 060 000 Kč a to do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Berouně náhradu nákladů řízení, jejichž výše bude stanovena v samostatném usnesení a to v rozsahu 50 %.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Berouně náhradu nákladů řízení vzniklých státu v tomto řízení, jejichž výše bude stanovena v samostatném usnesení a to v rozsahu 50 %.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 10. 11. 2021 domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví uvedeného ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobkyně uvedla, že účastníci byli manželé a jejich manželství bylo rozvedeno rozsudkem zdejšího soudu, který nabyl právní moci 22. 6. 2021. Účastníci nabyli předmětný pozemek do podílového spoluvlastnictví na základě kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2018 za kupní cenu ve výši 1 200 000 Kč. Každý z účastníků vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti jedné ideální poloviny vzhledem k celku. Součástí pozemku je rozestavěná hrubá stavba rodinného domu se zastavěnou plochou 85 m. Žalovaný si nechal zpracovat tržní odhad nemovitosti, z něhož je patrné, že tržní hodnota pozemku činí 1 950 000 Kč. Vzhledem k tomu, že došlo k rozvodu manželství účastníků, nemá žalobkyně zájem na dalším trvání spoluvlastnictví, a proto navrhla žalovanému zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, a přikázání nemovitosti do jejího vlastnictví za vypořádací podíl 975 000 Kč. Žalovaný však s návrhem žalobkyně nesouhlasil. Podle žalobkyně není reálné rozdělení nemovitostí možné jednak s ohledem na rozestavěnou stavbu, a jednak proto, že rozdělením pozemku by došlo k podstatnému snížení jeho hodnoty. Žalobkyně uvedla, že od května 2015 pracovala ve Velké Británii, aby získala dostatečné prostředky na nemovitost, pomohla žalovanému v Británii najít práci, kterou si našel až v lednu 2016. Žalobkyně na rozdíl od žalovaného šetřila a žalovaný utrácel. Žalobkyně pak hradila velkou část společných cest do zahraničí a nakoupila žalovanému věci vyšší finanční hodnoty. Žalobkyně nejprve navrhla, aby nemovitost byla přikázána do jejího výlučného vlastnictví, poté uvedla, že by souhlasila s prodejem pozemku a rozdělením kupní ceny mezi účastníky, následně žádala, aby nemovitost byla přikázána do jejího vlastnictví, pak navrhla dražbu nemovitosti mezi účastníky, tak aby byl získán co největší vypořádací podíl, a v závěrečném návrhu opět požadovala, aby nemovitost byla přikázána do jejího vlastnictví.

2. Žalovaný souhlasil s podanou žalobou a rovněž navrhl, aby podílové spoluvlastnictví účastníků bylo zrušeno. Žalovaný požadoval, aby předmětný pozemek byl přikázán do jeho vlastnictví. Stavba domu sice byla započata v průběhu trvání manželství, nicméně stala se součástí pozemku, a proto je třeba ji vypořádat v rámci podílového spoluvlastnictví. Ještě před rozvodem účastníci jednali o vypořádání spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti a o vypořádání a společného jmění manželů. Podle sdělení realitní makléřky činí hodnota pozemku s rozestavěnou stavbou 6 900 000 Kč, nicméně žalovaný s touto částkou nesouhlasil, neboť hodnotu pozemku snižuje rozestavěná stavba, na které se více než rok nepracuje a je vystavena povětrnostním vlivům. Žalovaný měl za to, že nemovitost má hodnotu 1 200 000 Kč. Žalovaný poukázal na to, že žalobkyně měnila své návrhy na vypořádání podílového spoluvlastnictví, a nyní chce pozemek pouze proto, aby jej mohla prodat za vyšší hodnotu než stanovenu dle odhadu. Výstavba budovy na pozemku probíhala výhradně svépomocí za pomoci rodinných příslušníků, a to převážně ze strany žalovaného.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] to vše v k.ú. [část obce], [územní celek], zapsaného na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, a každý z nich vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti jedné ideální poloviny vzhledem k celku (viz rovněž výpis katastru nemovitostí). Účastníci nabyli předmětný pozemek před uzavřením manželství na základě kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2018 za kupní cenu ve výši 1 200 000 Kč. Součástí pozemku je rozestavěná hrubá stavba rodinného domu se zastavěnou plochou 85 m. Manželství účastníků bylo uzavřeno dne 19. 7. 2019 a zaniklo rozsudkem Okresního soudu v Berouně č.j. 6 C 19/2021-14, jehož právní moc nastala 22. 6. 2021 (viz též rozsudek Okresního soudu v Berouně ze dne 28. 5. 2021, č. j. 6 C 19/2021-14). V obci [část obce] žije matka žalovaného, a to spolu se svým manželem. Soud vzal tyto nesporné skutečnosti za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

4. Z rozsudku Okresního soudu v Berouně ze dne 28. 5. 2021, č. j. 6 C 19/2021-14, soud rovněž zjistil, že návrh na rozvod manželství podal žalovaný s odůvodněním, že manželka navázala vztah s jiným mužem. Manželka s návrhem na rozvod manželství souhlasila a k podání žalovaného se blíže nevyjádřila. Manželé se shodli, že příčinou rozvratu jejich manželství bylo jejich vzájemné citové odcizení a ztráta důvěry.

5. Z e-mailů z 26. 3. 2021 a 5. 4. 2021 a přípisů ze dne 6. 5. 2021, 14. 6. 2021, 7. 7. 2021 a 10. 8. 2021 soud zjistil, že účastníci před podáním žaloby jednali o zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví, a o vypořádání jejich společného jmění manželů. Žalobkyně e-mailem z 5. 4. 2021 navrhla společný prodej nemovitosti a rozdělení její tržní hodnoty mezi účastníky. Žalovaný s tímto návrhem nesouhlasil a navrhoval přípisy z 6. 5. 2021 a 7. 7. 2021, aby nemovitost připadla do jeho výlučného vlastnictví. Žalobkyně přípisem ze 14. 6. 2021 navrhla, aby se nemovitost stala jejím výlučným vlastnictvím, a přípisem z 10. 8. 2021 navrhla, aby nemovitost byla připadla žalovanému za vypořádací podíl 3,3 mil. Kč. Žalovaný si nechal zpracovat odhad tržní ceny nemovitostí ze dne 25. 4. 2021 certifikovaným makléřem [titul] [příjmení], podle něhož odhad tržní cenu nemovitosti činil 1 950 000 Kč. Realitní makléřka [titul] [příjmení] pak účastníkům navrhla prodejní cenu nemovitostí 6,9 mil. Kč s tím, že je možné tuto cenu zvyšovat či snižovat v závislosti na poptávce (viz korespondence účastníků a odhad).

6. Ze znaleckého posudku znalce [titul] [celé jméno znalce] [číslo] 2022 ze dne 5. 4. 2022 doplněného výslechem tohoto znalce, při kterém znalec stvrdil závěry svého posudku jako úplné a správné, soud zjistil, že posudek byl vypracován podle stavu pozemku ke dni 31. 3. 2022. Nemovitost je napojena na elektrický proud, obecní vodovod není k pozemku přiveden a napojení na plyn je vzdáleno od pozemku více než 100 m. Předmětný pozemek má výměru 800 m2 a užitná plocha rozestavěné stavby činí 148 m2. Znalec dospěl k závěru, že předmětná nemovitost není reálně dělitelná tak, aby každá jeho část byla schopna samostatného nezávislého užívání, což potvrzuje územní plán obce. Znalec při stanovení obvyklé ceny pozemku, jehož součástí je rozestavěná stavba, čerpal z cenových údajů, které byly dosaženy při prodeji stejných nebo obdobných nemovitostí v dané lokalitě, a které získal u katastrálního úřadu. Dále vycházel z územního plánu obce, cenových indexů růstu cen nemovitostí Českého statistického úřadu, z částečné projektové dokumentaci předmětné nemovitosti, skutečností zjištěných při místním šetření a z aktuálních realitních nabídek prodejů nemovitostí v dané lokalitě. Podle znalce však realitní inzerce neodráží reálnou představu vlastníků o prodejních cenách, neboť realitní trh není v současné době stabilizovaný. Inzertní ceny je proto třeba redukovat příslušným koeficientem vždy ve vztahu ke konkrétní nemovitosti. Podle znalce je ideální provést cenové porovnání cen nemovitostí z kupních smluv a z internetových nabídek, neboť je tím postaveno najisto, že porovnávané nemovitosti byly nabízeny na realitním trhu se snahou o dosažení maximální ceny. Znalec provedl ocenění dvěma metodami, a to jednak metodou porovnávací a jako doplňkovou metodu zvolil metodu administrativní podle cenového předpisu. Porovnávací metodou znalec stanovil obvyklou cenu předmětného pozemku, na kterém se nachází rozestavěný rodinný dům a vypočetl rozsah jeho rozestavěnosti, resp. stavby na 25 %. Znalec při svém výpočtu porovnával celkem 11 prodaných pozemků, které se nacházely v blízkém okolí, a přihlížel zejména ke třem z nich (parc. [číslo]), neboť se jednalo o téměř identické pozemky v těsné blízkosti předmětné nemovitosti. Znalec takto stanovil cenu pozemku 3 000 Kč m. Dále vypočetl cenu za metr čtverečný obytné plochy, kdy předmětnou nemovitost porovnával s osmi domy, které byly v minulosti v dané lokalitě skutečně prodány. Znalec v tomto případě vycházel z údajů z katastru nemovití, a takto stanovil průměrnou cenu 46 401 Kč m stavby. Pro porovnání znalec vypočetl cenu za metr čtverečný obytné plochy podle údajů inzercí realitních kanceláří a dospěl k částce 45 732 Kč /1 m stavby, tedy k částce nižší než podle porovnávací metody. Znalec porovnávané nemovitosti osobně viděl a své výpočty vždy upravil příslušnými koeficienty, jejich použití řádně odůvodnil. Znalec uzavřel, že obvyklá cena předmětné nemovitosti, tj. pozemku včetně rozestavěné stavby, činí 4 120 000 Kč. Při přípravě znaleckého posudku znalec dohledával i další podklady a zjistil, že v [obec] byl v březnu 2022 nabízen ke koupi pozemek o rozloze 4000 m2 za částku 2 515 Kč /1 m, který byl v době rozhodování soudu stále v nabídce, a nepodařilo se jej prodat. Z posudku dále vyplývá, že [územní celek] má 1 841 obyvatel.

7. Ze znaleckého posudku [číslo] 2022 vypracovaného dne 2. 3. 2022 znalcem [jméno] [příjmení] vyplývá, že znalec stanovil obvyklou cenu předmětné nemovitosti podle stavu ke dni 22. 2. 2022 na částku 6 070 000 Kč. Znalec jako své podklady uvedl výpis z katastru nemovitostí, projektovou dokumentaci stavby rodinného domu, vyjádření realitní makléřky o předpokládané ceně nemovitosti a skutečnosti sdělené zástupcem žalobkyně na místě samém. Z textu posudku pak vyplývá, že znalec vycházel i z nabídek nemovitostí na realitním trhu. Znalec uvedl, že stanovil cenu domu nákladovým způsobem s přihlédnutím ke stupni rozestavěnosti s tím, že podle znalce nelze z kupních smluv prodejů obdobných nemovitostí objektivně zjistit stav těchto pozemků a stav rozestavěných budov ani zainvestování. Podle znalce činila takto zjištěná nákladová cena domu 1 181 050 Kč Cenu pozemku pak znalec stanovil porovnáním nabídek prodejů pozemků realitních kanceláří v lokalitě a okolí. Znalec porovnával šest pozemků bez jakýchkoliv staveb, a to dva pozemky ve [obec] [obec], které byly napojeny na veškeré inženýrské sítě (elektrika, plyn, voda, kanalizace), dva pozemky v [obec] [anonymizováno], a to jeden bez napojených sítí a druhý s přípojkou elektřiny a vody a kanalizační přípojkou 5 m od hranice pozemku, pozemek na [obec] ve [obec] nedaleko golfového hřiště v [obec] s připojenou elektřinou, vodou a kanalizací a dále pozemek v okrese [obec] s přípojkami inženýrských sítí. Znalec takto vypočetl průměrnou jednotkovou porovnávací cenu 6 114 Kč m pozemku, a tedy hodnotu celého pozemku 4 891 200 Kč. Obvyklá cena pozemku s rozestavěnou stavbou byla znalcem určena na částku 6 070 000 Kč.

8. Znalec [titul] [celé jméno znalce] považoval znalecký posudek znalce [jméno] [příjmení] [číslo] 2022 za nevěrohodný, nesprávný, a nepřezkoumatelný, který nesplňuje formální náležitosti. [titul] [celé jméno znalce] nesouhlasil s použitím nákladové metody, neboť cena nemovitosti je dána především lokalitou [titul] [celé jméno znalce] dále považoval za nedostatečné, že znalec [příjmení] redukoval v posudku inzertní ceny pouze o 5 %, neboť inzertní ceny jsou v současné době přemrštěné. Vzhledem k tomu, že procento redukce takto závisí na úvaze znalce, tedy jeho libovůli, je podle [titul] [celé jméno znalce] výsledek nepřezkoumatelný. [titul] [celé jméno znalce] poukázal na to, že znalec [příjmení] nevybral k porovnání nemovitosti v dané lokalitě, a nevycházel ze skutečně realizovaných prodejů nemovitostí. [obec], v němž se nacházejí některé porovnávané nemovitosti, je městem s 10 000 – 15 000 obyvateli, na rozdíl od [část obce] [obec] je velice lukrativní lokalitou s golfovým hřištěm, a pozemky zde jsou proto velice drahé. Nemovitost [ulice], v [obec], jsou vzdáleny od [obec a číslo] km. Podle [titul] [celé jméno znalce] je pak znalcem [příjmení] stanovená nákladová cena podhodnocena, protože za částku 1 100 000 Kč není v současné době možné nemovitost postavit. Z těchto důvodu považoval [titul] [celé jméno znalce] výpočet ceny provedený znalcem [příjmení] ve výši celkem 6 070 000 Kč za nepřesný.

9. Z výpisu z Centrální evidence obyvatel žalovaného a jeho matky vyplývá, že oba mají trvalý pobyt shodně hlášen na adrese v [obec]; předchozí bydliště žalovaného pak byly vždy pouze v [obec].

10. Z realitní nabídky dostupné na webové adrese [webová adresa] vyplývá, že v obci [obec] – [část obce] je nabízen ke koupi stavební pozemek o rozloze 1 184 m2 s prodejní cenou 2 776 Kč/m2 a v obci [obec] stavební pozemek o rozloze 3 896 m2 s prodejní cenou 2 515,40 Kč/m2, pozemek o rozloze 4 895 m2 s prodejní cenou 1 822,27 Kč/m2 a pozemek o rozloze 10 300 m2 s prodejní cenou 1 600 Kč/m2 11. Z nabídky hypotéky [právnická osoba] vyplývá, že žalovaný by mohl čerpat hypotéku až ve výši 1 364 000 Kč. Podle výpisu ze spořicího účtu žalovaného činil zůstatek na účtu žalovaného k 22.6.2022 částku 763 152,55 Kč.

12. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi uvedla, že pokud by jí byla nemovitost přikázána do vlastnictví, má zájem založit rodinu, a proto má zájem dostavět dům a s rodinou v něm bydlet. Žalobkyně v zahraničí vydělala dostatečné finanční prostředky na pořízení nemovitosti, aby si účastníci nemuseli brát úvěr. Nemovitost byla stavěna svépomocí její rodiny, i rodiny žalovaného. Pokud jde o změnu postoje žalobkyně ke způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků, žalobkyně se snažila získat adekvátní částku za nemovitost. Žalobkyně chtěla buď nemovitost dostavět, nebo koupit jinou, do které by získané peníze investovala. Žalobkyně měla za to, že je namístě, aby jí byla vyplacena tržní hodnota nemovitosti, aby mohla investovat do jiné nemovitosti. V současné době je schopna zaplatit žalovanému vypořádací podíl až 3 300 000 Kč a dům by svépomocí se svým otcem postupně dostavovala. Žalobkyně má v dané lokalitě vazby, protože se stala členkou hasičského sboru. V současné době do sboru nejezdí, protože je to pro ni daleko. Žalobkyně dále uvedla, že v obci [část obce] bydlí matka žalovaného, se kterou by se nemusela potkávat, protože by jezdila do práce v [obec] autem. Žalobkyně dále uvedla, že v současné době nemá žádného přítele, přestože jej po rozvodu měla. Žalobkyně nehradí žádné poplatky v souvislosti s nemovitostí. Přestože byla žalobkyně kontaktována ohledně věcného břemene pro vedení elektrické sítě, žalobkyně prozatím nechtěla, aby byla zřízena přípojka elektřiny na pozemku s tím, že neví, komu pozemek připadne.

13. Žalovaný vypověděl, že v případě, že by nemovitost byla přikázána do jeho vlastnictví, chtěl by ji postupně dostavět svépomocí a za použití vlastních finančních prostředků. Žalovaný by byl ochoten uhradit na vypořádacím podílu částku 2 060 000 Kč. Žalovaný měl za to, že žalobkyně nemá o nemovitost opravdový zájem a jejím cílem je pouze navyšování výše vypořádacího podílu. Pokud jde o zřízení elektrické přípojky k pozemku, žalovaný na rozdíl od žalobkyně podepsal souhlas se zřízením věcného břemene na elektřinu. Žalovaný má v místě předmětné stavby, tj. ve [část obce], rodinné vazby. Bydlí zde jeho matka se současným manželem a bratr žalovaného, které žalovaný každý den navštěvuje. Žalovaný dále uvedl, že se podílel na stavbě svépomocí z 98 %, a to se svým bratrem a ve zbylých 2 % se na ní podílela rodina žalobkyně. Žalovaný každý měsíc hradí 200 Kč za jistič na elektřinu a od roku 2019 platí daň z nemovitosti.

14. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů včetně výslechu znalce [jméno] [příjmení], neboť je považoval za nadbytečné s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů.

15. Soud z provedených důkazů, které hodnotil ve smyslu § 132 o.s.ř. jednotlivě i ve vzájemné souvislosti vzal za prokázané, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, jejíž součástí je rozestavěná hrubá stavba rodinného. Každý z účastníků vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti jedné poloviny. Rodinný dům započali účastníci stavět na pozemku svépomocí. Žalovaný udělil souhlas se zřízením věcného břemene k elektrické přípojce na předmětném pozemku, žalobkyně s tím nesouhlasila s odůvodněním, že neví, komu pozemek připadne. Žalovaný hradí v souvislosti s pozemkem měsíční poplatek za jistič na elektřinu a od roku 2019 daň z nemovitosti. V obci [část obce] bydlí matka a bratr žalovaného a žalobkyně se zde v minulosti stala členkou hasičského sboru, nicméně tento sbor již nenavštěvuje. O nemovitost měl trvalý zájem žalovaný, postoj žalobkyně se v průběhu doby i řízení měnil. Žalovaný měl k 22.6.2022 na spořicím účtu k dispozici částku 763 152,55 Kč a dosáhl by na hypotéku až ve výši 1 364 000 Kč, tedy má k dispozici částku 2 127 152,55 Kč. Žalobkyně uvedla, že je ochotna uhradit na vypořádacím podílu až 3 300 000 Kč. Ke stanovení obvyklé ceny nemovitostí byly ve věci vypracovány dva znalecké posudky, a to znalcem [titul] [celé jméno znalce], podle něhož činí obvyklá cena oceňované nemovitosti 4 120 000 Kč a znalcem [jméno] [příjmení], podle jehož závěrů činí obvyklá cena nemovitosti 6 070 000 Kč.

16. Při právním posouzení soud vycházel z ustanovení § 1140 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), podle kterého nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle ustanovení § 1143 o.z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle ustanovení § 1147 o.z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

17. V dané věci soud vycházel ze zjištění, že velikost spoluvlastnických obou účastníků jsou stejné, neboť každý z nich vlastní jednu ideální polovinu nemovitosti. Jelikož se účastníci nedohodli na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, a oba navrhovali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, soud rozhodl podle § 1143 o.z., jak ve výroku I. rozsudku uvedeno a dále se zabýval jednotlivými způsoby vypořádání.

18. Ustanovení § 1147 o.z. o pořadí způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví je pro soud závazné. Soud v tomto směru odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1618/2015, v němž soud konstatoval, že„ Názor, že § 142 odst. 1 obč. zák. stanoví nejen možné způsoby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale i závazné pořadí, v němž mohou být tyto jednotlivé způsoby vypořádání použity, odpovídá konstantní soudní praxi. I při rozhodování o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. tak soud nejprve zkoumá, zda je rozdělení společné věci možné (§ 1144 a násl. o. z.); není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li však věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě (§ 1147 o. z.)“ Soud se proto nejprve zabýval tím, že zda je předmětná nemovitost reálně dělitelná. Jak vyplývá z obsahu znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce], nelze předmětný pozemek podle územního plánu reálně rozdělit na dva samostatné pozemky, a to i s ohledem na to, že se na pozemku nachází rozestavěná stavba. I znalec [titul] [celé jméno znalce] konstatoval, že předmětná nemovitost není reálně dělitelná tak, aby každá jeho část byla schopna samostatného nezávislého užívání, a soud se s tímto závěrem s ohledem na výše uvedené plně ztotožnil.

19. Z tohoto důvodu se soud zabýval tím, zda je možné nemovitosti přikázat za přiměřenou náhradu některému ze spoluvlastníků. O předmětnou nemovitost měl zájem žalovaný, a jeho postoj se v průběhu řízení nijak neměnil. Naproti tomu byť žalobkyně v závěrečném návrhu požadovala, aby nemovitost byla přikázána do jejího výlučného vlastnictví, z její výpovědi vyplynulo, že o nemovitost nemá opravdový zájem. Cílem žalobkyně bylo získat co nejvyšší finanční prostředky, které by mohla použít na nákup jiné nemovitosti, jak sama uvedla. Přestože žalobkyně vypověděla, že by chtěla dům dostavět, protože chce založit rodinu, považoval soud tuto její část výpovědi za účelovou, neboť z výpovědi žalobkyně vyplynulo, že v současné době nemá žádného partnera. Ani ostatní okolnosti nesvědčí tomu, že by žalobkyně hodlala rozestavěný dům dostavět. Žalobkyně na rozdíl od žalovaného nemá žádné vazby na [územní celek], má nyní trvalý pobyt v obci [obec] poblíž [obec] a pracuje v [obec]. Obec, v níž se nemovitost nachází, je tedy od místa, kde se žalobkyně zdržuje, značně vzdálena. Byť je žalobkyně členkou hasičského sboru, od června 2021, kdy došlo k rozvodu účastníků, jej nenavštívila. O tom, že žalobkyně nemá opravdový zájem na přikázání nemovitosti do jejího vlastnictví, svědčí i to, že žalobkyně nesouhlasila se zřízením věcného břemene pro vybudování elektrické přípojky na předmětném pozemku. Pokud by žalobkyně měla o pozemek zájem, resp. pokud by skutečně chtěla na pozemku dostavět rodinný dům, se zřízením tohoto věcného břemene by bez dalšího souhlasila, aby tím umožnila bezproblémovou dostavbu domu. Naproti tomu postoj žalovaného se nijak neměnil. Žalovaný má v obci rodinné vazby, neboť zde bydlí jeho matka a bratr, které každý den navštěvuje. Žalovaný má proto důvod dům dostavět, aby mohl byt v blízkosti své rodiny. Zájmu žalovaného dům bezprostředně dostavět svědčí i to, že žalovaný na rozdíl od žalobkyně souhlasil se zřízením věcného břemene pro vybudování elektrické přípojky. Dále soud přihlédl k tomu, že žalovaný bezprostředně po výslechu znalce předložil soudu doklad o tom, že má dostatečné finanční prostředky na vyplacení vypořádacího podílu. Žalobkyně naproti tomu zřejmě předpokládala, že dojde k dražbě nemovitosti mezi účastníky, a proto měla připravený pouze znalecký posudek znalce [příjmení]. Dražba mezi účastníky jako způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví není podle § 1147 o.z. další variantou, kterou by soud mohl sám zvolit, ale jedná se pouze o subsidiární způsob vypořádání v případě, že by nemovitost nemohla být přikázána žádnému ze spoluvlastníků. Byť si je soud vědom toho, že žalobkyně na rozdíl od žalovaného nabízela za vypořádací podíl vyšší částku (3 300 000 Kč naproti 2 060 000 Kč), dospěl soud s ohledem na závěry Nejvyššího soudu uvedené v rozsudku sp.zn. 22 Cdo 1114/2016, k závěru, že je namístě přikázat nemovitost žalovanému. Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí uvedl, že„ Při rozhodování o vypořádání spoluvlastnictví je třeba vždy vzít do úvahy v zákoně uvedená hlediska, nejde však o hlediska rozhodující; … Soud se v rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví má zabývat výší podílů spoluvlastníků a účelným využitím věci, jeho rozhodnutí však může vyjít i z jiných rozhodných kritérií... Při přikázání společné věci je výše navržené náhrady přesahující obvyklou cenu spoluvlastnického podílu jen jedním z kritérií, které musí soud zvážit při úvaze o tom, komu společnou věc přikáže, a proto soud není v zásadě povinen přikázat společnou věc za náhradu tomu ze spoluvlastníků, který navrhne nejvyšší částku jako základ přiměřené náhrady, stejně jako není vždy nezbytné přikázat společnou věc spoluvlastníkovi s většinovým spoluvlastnickým podílem.“ Jako zásadní důvod pak soud považuje skutečnost, že žalovaný hodlá dům na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce] dostavět. Soud v tomto směru odkazuje rovněž na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2728/2019, podle něhož„ Použití kritéria účelnosti využití nemovitosti v nalézacím řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemusí spočívat jen v posuzování možností a míry využití její stávající užitné hodnoty, ale může záležet i na tom, kdo ze spoluvlastníků tuto hodnotu spíše zachová nebo uvede do potřebného stavu.“ Vzhledem k tomu, že v řízení vyšlo najevo, že je to právě žalovaný, který má o nemovitost skutečný zájem a je připraven rozestavěný rodinný dům dostavět, má vztah k dané lokalitě a má dostatečné finanční prostředky pro uhrazení vypořádacího podílu, rozhodl soud, jak ve výroku II. rozsudku uvedeno.

20. Pokud jde o výši vypořádacího podílu, soud vycházel ze závěrů znalce [titul] [celé jméno znalce]. Podle jeho znaleckého posudku činí obvyklá cena nemovitosti 4 120 000 Kč, a to včetně rozestavěné stavby. Soud má za to, že znalecký posudek [titul] [celé jméno znalce] byl vypracován řádně, znalec vysvětlil způsob výpočtu obvyklé ceny nemovitosti, přičemž použil porovnávací metodu v souladu se zákonem, kdy porovnával předmětnou nemovitost s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Přihlížel při tom zejména ke třem nemovitostem, které byly v nedávné minulosti prodány v bezprostřední blízkosti předmětné nemovitost. Vzhledem k tomu, že znalec obhájil závěry svého posudku, které odpovídají předloženým přílohám, a velké množství srovnávaných nemovitostí zaručuje, že závěry znaleckého posudku znalce [titul] [celé jméno znalce] jsou skutečně objektivní, neměl soud pochybnosti o správnosti závěrů tohoto znalce. Naproti tomu znalecký posudek znalce [jméno] [příjmení] nelze na posuzovaný případ použít. Tento znalecký posudek nesplňuje ani zákonná kritéria uvedená v ust. § 28 odst. 1 a 2 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech (dále jen„ zákon“), neboť v rozporu s ust. § 28 odst. 2, písm. c) zákona neobsahuje úplný výčet podkladů, z nichž znalec vycházel. Znalec [příjmení] uvedl jako podklady pro vypracování posudku pouze výpis z katastru nemovitostí, projektovou dokumentaci stavby rodinného domu, vyjádření realitní makléřky o předpokládané ceně nemovitosti a skutečnosti sdělené zástupcem žalobkyně na místě samém. Přestože z textu vyplývá, že znalec vycházel i z nabídek nemovitostí na realitním trhu, nejsou tyto uvedeny ve výčtu podkladů, ani v přílohách posudku. Dále je daný posudek v rozporu s ust. § 28 odst. 2, písm. f) a h) zákona, neboť jeho odůvodnění a přílohy neumožňují přezkoumat závěry znaleckého posudku. Znalec [příjmení] pak na rozdíl od znalce [titul] [celé jméno znalce] porovnával nemovitosti, které se nenacházejí v blízkosti předmětné nemovitosti ani v obdobné lokalitě ([územní celek] má 1 840 obyvatel, na rozdíl od [ulice] [obec], který má 10 000 – 15 000 obyvatel, [obec] je lukrativní lokalitou s golfovým hřištěm). Znalec [příjmení] ani nevycházel ze skutečně realizovaných prodejů srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, tedy v rozporu s ust. § 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), podle něhož obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. … Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. Přestože je předmětný pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce] napojen pouze na elektřinu, nemovitosti zvolené znalcem [příjmení] k porovnání byly s výjimkou jednoho napojeny na veškeré inženýrské sítě, což znalec ve svém výpočtu nijak nezohlednil. Soud proto dospěl ze všech výše uvedených důvodů k závěru, že tento znalecký posudek je nejen nesprávný, ale i nepřezkoumatelný. I v případě, že by soud vycházel z cen uváděných v realitních nabídkách pro danou lokalitu (viz bod 10. odůvodnění rozsudku), a to obdobně jako znalec [příjmení], svědčí tyto údaje o správnosti závěrů znalce [titul] [celé jméno znalce].

21. Protože obvyklá cena předmětné nemovitosti činí 4 120 000 Kč a každý z účastníků vlastní jeho jednu ideální polovinu, činí polovina hodnoty nemovitosti částku 2 060 000 Kč. Vzhledem k tomu, že soud přikázal nemovitosti žalovanému, rozhodl, jak ve výroku III. rozsudku uvedeno, a uložil žalovanému vyplatit žalobkyni vypořádací podíl v této výši. Lhůta k plnění byla stanovena žalovanému v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. v délce třiceti dnů od právní moci rozsudku, neboť žalovaný si bude muset pro vyplacení části vypořádacího podílu žalobkyni zajistit čerpání úvěru.

22. Náklady řízení soud posuzoval podle § 142 odst. 2 o.s.ř. a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Podle tohoto ustanovení platí, že měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, případně vysloví, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů. V daném případě na výsledku sporu měli zájem oba účastníci, a s ohledem na jejich shodný postoj k otázce zrušení podílového spoluvlastnictví, bylo otázkou, kdo z nich první uvedenou žalobu podá. Vzhledem k tomu, že soud návrhu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnicí vyhověl, nelze hovořit o úspěchu či neúspěchu ani jedné ze stran. Soud rovněž odkazuje na nález Ústavního soudu sp.zn. IV.ÚS 404/22, podle něhož„ Zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám.“. Soud proto rozhodl, jak ve výroku IV. tohoto rozsudku uvedeno.

23. O nákladech státu soud rozhodoval podle ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř. Stát má podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V daném případě byl v průběhu soudního řízení vypracován znalecký posudek. Státu v průběhu tohoto řízení vznikly náklady přibráním znalce [titul] [celé jméno znalce], kterému byla usnesením zdejšího soudu ze dne 13. 5. 2022, č.j. 10 C 318/2021-130 přiznána odměna za podaný znalecký posudek ve výši 15 303 Kč. V souvislosti s vypracováním znaleckého posudku byl učiněn i výslech znalce u soudu, nicméně o nároku znalce na znalečné v této souvislosti nebylo ke dni vyhlášení rozsudku rozhodnuto. Soud proto podle poměru úspěchu stran (50: 50) rozhodl o povinnosti účastníků zaplatit náklady státu rovným dílem. Vzhledem k tomu, že k okamžiku vyhlášení tohoto rozsudku nebyla patrná přesná výše celkových nákladů státu, rozhodl soud ve smyslu § 155 odst. 1 o.s.ř. jen o základu této náhrady nákladů s tím, že určí jejich konkrétní výši v samostatném usnesení (výrok V. a VI. rozsudku).

Poučení