10 C 404/2013-98

Rubrum

Okresní soud v Karlových Varech rozhodl samosoudkyní Mgr. Blankou Magliovou ve věci žalobkyně [údaje o účastníkovi] advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému [údaje o účastníkovi] advokátem [údaje o zástupci] takto:

Výrok

I. Žaloba na zaplacení částky 3.800.000 Kč s příslušenstvím se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 230.384 Kč, k rukám zástupce žalovaného, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozhodnutí, a to z titulu náhrady škody spočívající v ušlém zisku. Uvedla, že mezi účastníky byla dne 8.4.2004 uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě se žalovaný zavázal do 30.4.2019 žalobkyni přenechat k užívání předmět nájmu – 2. nadzemní podlaží budovy [adresa] postavené na parc. [číslo] v obci a k.ú. Karlovy Vary, přičemž ve smlouvě vymezený účel nájmu spočíval v pronájmu k provozování ubytovacích služeb, masérských, rekondiční, regeneračních služeb a provozování hostinské činnosti. Mezi účastníky byla sjednána rozsáhlá rekonstrukce objektu financovaná žalobkyní coby nájemcem, kompenzací za tuto rekonstrukci mělo být sjednané neplacení nájemného žalobkyní a následně měla být (na základě ústní dohody) uzavřena nová nájemní smlouva. Žalobkyně postupně do rekonstrukce pronajaté nemovitosti investovala částku 16.595.184 Kč tím, že např. vybudovala na terasách další prostory, opatřila a do pronajatých prostor nechala zabudovat parní a finskou saunu za cenu cca 500.000 Kč, nechala zde též vestavět virtuální bowling za cenu 5.789.000 Kč. Žalovaný však začal v průběhu rekonstrukce do stavby neoprávněně zasahovat, například tím, že zboural příčku, nechal v rozporu s projektem vystavět rohovou část domu, na střeše objektu vybudoval byt, čímž zasáhl do střešních konstrukcí, narušil statiku stavby a způsobil zatékání a ohrožení stavby jako takové, čímž žalobkyní prováděné dílo znehodnotil. Žalobkyně proto na konci roku v r. 2009 (nejpozději pak na počátku roku 2010) rekonstrukci zastavila, neboť bylo zřejmé, že je nejdříve nutno vyřešit otázku černých staveb i faktického přístupu k nim. V době zastavení rekonstrukce již byla hotová hrubá stavba a sádrokartonové podhledy, pokračovaly některé řemeslnické práce v interiérech. Chybělo položit dlažby, osadit světla, položit koberce, instalovat zásuvky, vypínače a vymalovat. V rozporu s dohodou účastníků pak podal žalovaný vůči žalobkyni několik žalob, jimiž se domáhal zaplacení dlužného nájemného; v rámci soudních řízení dospěly soudy k závěru o absolutní neplatnosti nájemní smlouvy pro její rozpor se zákonem, neboť dle tehdy platných předpisů (§ 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.) se nebytové prostory pronajímaly k účelům, k nimž byly stavebně určeny, a v daném případě pak bylo kolaudační rozhodnutí vydáno pouze pro účely restaurační činnosti. Vzhledem ke kontinuálnímu protiprávnímu jednání žalovaného, který jednak způsobil neplatnost nájemní smlouvy, jejíž návrh sepisoval, a zároveň svými stavebními zásahy zmařil dokončení rekonstrukce, utrpěla žalobkyně škodu ve formě ušlého zisku předpokládaného za období od 9.12.2011 do 9.12.2013 ve výši žalované částky stanovené dle předloženého znaleckého posudku. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tím, že nejsou dány předpoklady pro to, aby byla shledána odpovědnost žalovaného za žalobkyní tvrzenou škodu. Co se týče údajného způsobení neplatnosti nájemní smlouvy, nesouhlasil žalovaný s tvrzením, že by tuto neplatnost způsobil převážně či výlučně on sám, když ve smlouvě sjednaný účel nájmu byl zejména zájmem žalobkyně, jejímuž předmětu podnikání odpovídal, žalobkyně si mohla při podpisu smlouvy vyžádat kolaudační rozhodnutí a jím předloženou smlouvu nemusela nadto vůbec podepisovat. Kromě toho se neplatnosti nájemní smlouvy dovolala první právě žalobkyně, a proto byla úspěšná v řízení o vydání bezdůvodného obohacení i v řízeních o nájemném. Žalovaný dále nesouhlasil ani s tím, že by mezi neplatností smlouvy a žalobkyní tvrzenou škodou bylo možno dovodit příčinnou souvislost, neboť v důsledku stavební činnosti žalobkyně došlo ke zničení původních nebytových prostor nejpozději k 4.3.2006, kdy byly zahájeny bourací práce a odstraňování panelů, a tedy zániku předmětu nájmu a následné nemožnosti užívání pronajatých prostor žalobkyní. Žalobkyní tvrzená škoda v podobě ušlého zisku za období od 9.12.2011 do 9.12.2013 tedy ani vzniknout nemohla, neboť předmět nájmu neexistoval. Žalovaný dále namítal, že stavební činnost žalobkyně nebyla nikdy dokončena do stavu, který by jí umožňoval podnikat (dle znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení] vyhotoveného v řízení 17 C 52/2010, vedeném mezi týmiž účastníky o 8.000.000 Kč z titulu bezdůvodného obohacení žalovaného, činila dokončenost prostor 75%) a nejpozději na konci roku 2009 mohla předpokládat, že k nové dohodě o užívání předmětných prostor z důvodu neshod se žalovaným nedojde - své podnikatelské aktivity tedy mohla uspořádat tak, aby ke škodě nedošlo. Samotné zmaření podnikatelského záměru odpovědnost za náhradu škodu v podobě ušlého zisku nezakládá. S ohledem na uvedené skutečnosti je zřejmé, že žalobkyně neměla objektivně zajištěny veškeré předpoklady pro tzv. pravidelný běh věcí, za něhož by podnikáním v předmětných prostorách mohla dosahovat zisku. K vyčíslení škody uvedl dále žalovaný, že žalobkyní předložený znalecký posudek (týkající se navíc jiného než žalovaného období) vychází z předpokladu, že žalobkyně měla vytvořené veškeré podmínky pro výkon podnikatelské činnosti, avšak takovéto podmínky vytvořeny nebyly, k tomu, aby žalobkyně mohla v pronajatých prostorách podnikat, musela by vynaložit další prostředky na dokončení rekonstrukce prostor, na jejich vybavení, zprovoznění, personál apod. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, zapsaném na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, přičemž součástí tohoto pozemku je stavba – budova [adresa]. Mezi účastníky byla dne 08.04.2004 uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor ve druhém nadzemním podlaží shora citované budovy, a to ve znění, které tvoří přílohu A, tohoto spisu. Soudy opakovaně dovodily absolutní neplatnost nájemní smlouvy, a to pro rozpor mezi účelem nájmu a kolaudačním určením, přičemž ve věci 17 C 52/2010 vedeném u zdejšího soudu se žalobkyně sama neplatnosti nájemní smlouvy dovolávala. Po uzavření nájemní smlouvy byly pronajaté prostory v souladu s rozhodnutím Stavebního úřadu Magistrátu města Karlovy Vary [anonymizováno] [spisová značka] [titul] [číslo] z 07.06.2006 rekonstruovány, došlo k přestavbě pronajatých teras na nové nebytové prostory, tak jak je popsáno ve znaleckém posudku [anonymizováno] [příjmení] [číslo] zpracovaném v rámci řízení 17 C 52/2010. Uvedená rekonstrukce probíhala nejpozději do přelomu roku 2009 až 2010. Od ledna 2013 nemá žalobkyně do nemovitosti přístup. Tyto nesporné skutečnosti považuje soud za dílčí skutkový závěr ve věci samé. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi účastníky dne 8.4.2004 bylo zjištěno, že žalovaný se zavázal přenechat žalobkyni k užívání v čl. 2 smlouvy specifikované prostory (včetně restaurace a zázemí restaurace) o celkové výměře cca 917 m2, přičemž součástí těchto prostor byly terasa nacházející se nad restaurací a další terasa přímo u ní, přičemž účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, a to ubytovacích služeb, masérských, rekondičních a regeneračních služeb a provozování hostinské činnosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.5.2005 do 30.4.2019 za nájemné ve výši 100.000 Kč měsíčně, přičemž vzhledem k rozsáhlé rekonstrukci předmětu nájmu se účastníci dohodli, že žalobkyně bude platit nájemné v dohodnuté výši až počínaje měsícem říjnem 2004. V čl. 10 byl sjednán závazek žalobkyně provést rozsáhlou rekonstrukci předmětu nájmu na svůj náklad, přičemž vložené investice jsou v plné výši zohledněny ve stanovené výši nájemného; žalovaný zároveň vyjádřil výslovný souhlas s prováděním rekonstrukce. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně bylo zjištěno, že ke dni podpisu nájemní smlouvy byla předmětem podnikání koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, zprostředkovatelská činnost, činnost účetních poradců, vedení účetnictví, pronájem nemovitostí, bytových a nebytových prostor, ubytovací služby, masérské, rekondiční a regenerační služby a hostinská činnost. Z půdorysu byl zjištěn rozsah a rozmístění přístaveb prováděných žalovaným, z fotodokumentace pak z vnějšku focený průběh stavby v rozmezí let 2004 až 2008. Ze stavebního povolení Magistrátu města Karlovy Vary, stavebního úřadu, z 6.12.2000 bylo zjištěno, že žalovanému byla povolena stavba spočívající v přístavbě východní části obchodního domu [jméno], obestavění a zastřešení teras, novém opláštění, východní části domu a přístavbě výtahové věže, a to za splnění zde stanovených podmínek. Z rozhodnutí stavebního úřadu Magistrátu města Karlovy Vary z 7.6.2006 bylo zjištěno, že žalobkyni byla povolena změna stavby před dokončením spočívající v rozšíření zastřešení severní části stávajícího objektu pro potřeby bowlingu, vnitřní změny dispozic a dílčí úpravě navržených fasád dle dokumentace. Z rozhodnutí Magistrátu města Karlovy Vary, úřadu územního plánování a stavebního úřadu, z 30.10.2008, bylo zjištěno, že bylo nařízeno žalovanému jako stavebníkovi zastavit s okamžitou platností všechny stavební práce na stavbě žalovaného ([příjmení] [anonymizováno] – celá stavba) s odůvodněním, že při kontrole dne 16.10.2008 bylo zjištěno, že stavba je prováděna v rozporu s rozhodnutím stavebního úřadu. Z dopisu Magistrátu města Karlovy Vary, úřadu územního plánování a stavebního úřadu, z 6.12.2011 bylo zjištěno, že tento úřad nepovolil ani nevydal kolaudační souhlas ke stavbám – [anonymizována čtyři slova] a [anonymizována dvě slova]. Z potvrzení o řádném splacení leasingové smlouvy z 12.2.2014 bylo zjištěno, že žalobkyně na základě smlouvy o finančním pronájmu s následnou koupí najaté věci z 28.11.2006 tuto smlouvu řádně splatila a předmět leasingu – [anonymizována čtyři slova] – [anonymizováno] byl převeden do jejího vlastnictví. Tato skutečnost byla potvrzena též potvrzení o prodeji virtuálního bowlingu z 6.2.2014. Ze smlouvy o dílo [číslo] z 31.8.2006 bylo zjištěno, že žalobkyně uzavřela smlouvu na dodávku a montáž vestavěné parní sauny a vestavěné finské sauny – dílo mělo být dokončeno do 30.11.2006 za cenu ve výši 398.650 Kč včetně DPH. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [příjmení] [číslo] vypracovaného v rámci řízení 17 C 52/2010 ke dni 1.1.2010 bylo zjištěno, že žalobkyně prováděla stavební práce jednak v prostoru (bývalé) restaurace ve 2. nadzemním podlaží, tak mimo tento prostor na pronajatých terasách, které zastřešila a přeměnila na nový uzavřený nebytový prostor. Dne 3.10.2011 byla provedena prohlídka prostor, při níž bylo zjištěno, že v „ nových prostorách“ byly dosud provedeny tyto konstrukce a prvky: hrubá stavba zastřešení terasy ve 2. NP a propojení se stávajícím nebytovým prostorem včetně opláštění (fasády a prosklení), hrubé podlahy, převážný rozsah sádrokartonových podhledů a obkladů, elektroinstalace bez kompletace, hrubá stavba komunikačního uzlu ve 2. A 3. NP včetně opláštění, ocelová konstrukce schodiště, hrubé podlahy, přístavba výtahové šachty s výtahem včetně povrchů somítkami, zastřešení a prosklení, hrubá stavba nástavby o zastavěné ploše ve tvaru písmene L nad části pronajatého prostoru – část na původní terase ve 3 NP a část na střešní konstrukci 2. NP, obě části včetně zastřešení a opláštění, hrubé podlahy, sádrokartonové podhledy, převážný rozsah příček, vnitřní omítky a keramické obklady, elektroinstalace bez kompletace, částečně ústřední topení a zařizovací předměty sanity, přičemž rozestavěnost všech posuzovaných prostor činila 75%. Práce byly provedeny v letech 2006 2009 na základě povolení stavebního úřadu a projektu stavby, přičemž práce nejsou dosud dokončeny, jedná se o stav rozestavěné rekonstrukce části budovy – nebytového prosotru s novou nástavbou a přístavbou – kolaudace dosud neprovedena, stav předmětných prostor ji ani neumožňuje, nelze ho užívat. Ze znaleckého výslechu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který zpracovával znalecký posudek ve sporu vedeném zdejším soudem ohledně bezdůvodného obohacení žalovaného pod spisovou značkou 17 C 52/2010 a na předmětné prostory se zaměřoval pouze částečně (a to zejména na nově zastavěné„ terasy“) bylo zjištěno, že ke dni místního šetření dne 3.10.2011 ve znalcem zkoumaných prostorech bylo provedeno cca 75% prací včetně například svislých konstrukcí a zastřešení, původní prostor restaurace mohl být hotový zhruba z poloviny. Na místě chyběla kompletace elektroinstalace, vodoinstalace a vzduchotechniky, bylo třeba dokončit rozvody vytápění. Částečně chyběly podhledy, částečně nedokončené byly též povrchové úpravy svislých konstrukcí. Bylo třeba dodělat vnitřní povrchy (převážný rozsah podlah). Z fotodokumentace vyplývá, že nedokončen byl i vlastní bowling, jehož komponenty byly pouze dovezeny a dány na místo. Co se týče sociálního zařízení, tak zbývalo osadit dveře, sanita na místě většinou byla. Otázka kolaudace prostor je podle jeho názoru předčasná, neboť k této kolaudaci by byla třeba a řada dalších náležitostí, revizí a podobně, provedené práce nevykazovaly nekvalitní provedení. Z rozsudků Okresního soudu v Chebu z 27.9.2012, č.j. 9 C 381/2008-163 a Krajského soudu v Plzni z 22.4.2013, č.j. 15 Co 127/2013, soud zjistil, že žaloba žalovaného (zde v pozici žalobce) o zaplacení nájemného byla zamítnuta, z rozsudků zdejšího soudu ze dne 30.1.2013, č.j. 17 C 52/2010-615 a Krajského soudu v Plzni z 30.5.2013, č.j. 15 Co 174/2013-671, soud zjistil, že žalobkyni byla přiznána částka 5.850.000 Kč s příslušenstvím, již ji měl zaplatit žalovaný jakožto bezdůvodné obohacení představované investicemi do předmětné nemovitosti žalovaného. Ve všech případech dovodily soudy opakovaně neplatnost nájemní smlouvy, a to pro nesoulad mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem nájmu sjednaným v nájemní smlouvě. Z protokolu o jednání ve věci 17 C 52/2010 dne 8.2.2012 bylo zjištěno, že žalobkyně zpochybnila platnost nájemní smlouvy z 8.4.2004 s poukazem na rozpor mezi stavebním určení pronajatých prostor a účelem nájmu a dále upozornila na skutečnost, že i v případě platnosti nájemní smlouvy tato zanikla z důvodu zániku předmětu nájmu důsledkem prováděných stavebních prací. Z podání žalobkyně ve věci 17 C 52/2010 z 25.4.2012 bylo zjištěno, že žalobkyně tvrdila, že ke zničení prostor, které byly předmětem nájemní smlouvy došlo v letech 2005 2006. Stejná skutečnost byla zjištěna z podání žalobkyně ve věci 17 C 52/2010 z 13.8.2012, podle něhož bylo do nájemních prostor zasaženo stavebními pracemi nejpozději k 4.3.2006, kdy byly zahájeny bourací práce a odstraňování panelů. Z dopisu žalobkyně žalovanému z 22.8.2013 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení škody v podobě ušlého zisku ve výši 5.250.000 Kč za období od 1.3.2010 do 1.8.2013 ve lhůtě 7 dnů. Z odpovědi žalovaného z 5.9.2013 bylo zjištěno, že žalovaný nárok žalobkyně odmítl. Z upomínky z 9.12.2013 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě ušlého zisku ve výši 3.800.000 Kč, a to do tří dnů, přičemž žalovaný odmítl i zaplacení této částky (jak bylo zjištěno z dopisu z 13.12.2013). Vzhledem k tomu, že soud dospěl k závěru, že ve věci lze rozhodnout již na základě provedených důkazů, nebyly s ohledem na zásadu procesní ekonomie ve věci provedeny další navrhované důkazy, a to výslechy jednatele žalobkyně, svědků [titul] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], místní ohledání, zpráva stavebního úřadu ohledně skutečnosti, zda bylo žalovanému vydáno stavební povolení, a znalecký posudek stanovící výši ušlého zisku v předmětném období. S ohledem na skutečnost, že některá právně významná skutková tvrzení byla mezi účastníky nesporná, neprováděl soud dále k důkazu navrhovaný výpis z katastru nemovitostí Provedeným dokazováním byl shora uvedený dílčí skutkový závěr ve věci samé, k němuž soud dospěl na základě právně významných skutkových tvrzeních, která byla mezi účastníky nesporná, doplněn následovně. Nájemní smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne 8.4.2004 se žalovaný zavázal přenechat na dobu určitou do 30.4.2019 žalobkyni k užívání zde specifikované prostory (včetně restaurace a zázemí restaurace) o celkové výměře cca 917 m2, přičemž součástí těchto prostor byly terasa nacházející se nad restaurací a další terasa přímo u ní, přičemž účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti žalobkyně, a to ubytovacích služeb, masérských, rekondičních a regeneračních služeb a provozování hostinské činnosti (účel nájmu odpovídal předmětu podnikání žalobkyně dle obchodního rejstříku). Nájemné bylo sjednáno ve výši 100.000 Kč měsíčně, účastníci se dohodli, že jej žalobkyně bude platit vzhledem k rozsáhlé rekonstrukci předmětu nájmu, jejíž náklady ponese, až od měsíce října 2004. Rekonstrukce probíhala v letech 2006 2009 na základě povolení stavebního úřadu ve spojení s povolenou změnou stavby před dokončením a dle projektu stavby jednak v prostoru (bývalé) restaurace ve 2. nadzemním podlaží, tak mimo tento prostor na pronajatých terasách, které byly zastřešeny a přeměny na nový uzavřený nebytový prostor. Ke dni 3.10.2011, kdy byla provedena prohlídka prostor znalcem [příjmení] [příjmení], činila rozestavěnost jím posuzovaných prostor (což byly nově budované prostory na pronajatých terasách) 75 %, původní prostory restaurace mohly být hotové zhruba z poloviny. Kolaudace dosud neprovedena, byla by k ní třeba řada dalších náležitostí, revizí a podobně předmětné prostory dosud nelze užívat. Na místě chyběla kompletace elektroinstalace, vodoinstalace a vzduchotechniky, bylo třeba dokončit rozvody vytápění. Částečně chyběly podhledy, částečně nedokončené byly též povrchové úpravy svislých konstrukcí. Bylo třeba dodělat vnitřní povrchy (převážný rozsah podlah), nedokončen byl i vlastní bowling, jehož komponenty byly pouze dovezeny a dány na místo. Co se týče sociálního zařízení, tak zbývalo osadit dveře, sanita na místě většinou byla. Žalobkyně zakoupila Bowling virtual 4 dráhy – Brunswick, uzavřela též smlouvu na dodávku a montáž vestavěné parní sauny a vestavěné finské sauny. Rozhodnutím Magistrátu města Karlovy Vary, úřadu územního plánování a stavebního úřadu, z 30.10.2008, bylo nařízeno žalovanému jako stavebníkovi zastavit s okamžitou platností všechny stavební práce na stavbě [příjmení] [jméno] – celá stavba, s odůvodněním, že při kontrole dne 16.10.2008 bylo zjištěno, že stavba je prováděna v rozporu s rozhodnutím stavebního úřadu, žalovanému nebyla povolena stavba ani vydán kolaudační souhlas ke stavbám – prodejna oplatek, prodejna kabelek a skleněná nástavba. Žalobkyně se s poukazem na neplatnost nájemní smlouvy z důvodu rozporu kolaudačního určení předmětných prostor a účelu nájmu a dále z důvodu neexistence předmětných prostor ubránila žalobě o dlužné nájemné a domohla se zaplacení bezdůvodného obohacení představovaného investicemi do předmětné nemovitosti ve výši 5.850.000 Kč. Vzhledem k ustanovení § 3079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinného od 1. 1. 2014, posuzuje se věc podle dosavadních předpisů, tedy podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále též jen„ obč. zák.“), neboť k porušení právní povinnosti došlo před 1. 1. 2014. Podle § 420 občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.2013 každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti. Škoda je způsobena právnickou osobou, anebo fyzickou osobou, když byla způsobena při jejich činnosti těmi, které k této činnosti použili. Tyto osoby samy za škodu takto způsobenou podle tohoto zákona neodpovídají; jejich odpovědnost podle pracovněprávních předpisů není tím dotčena. Odpovědnosti se zprostí ten, kdo prokáže, že škodu nezavinil. Podle § 442 občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.2013 hradí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Podle § 39 občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.2013 neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Podle § 42 občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.2013 vznikne-li pro neplatnost smlouvy škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení tohoto zákon o odpovědnost za škodu. Podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném do 18.10.2005 se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Soud posoudil věc dle citovaných ustanovení a dospěl k následujícímu právnímu závěru. Odpovědnost za škodu je založena na současném splnění čtyř podmínek, mezi které patří protiprávní úkon, vznik škody, příčinná souvislost mezi protiprávním úkonem a vznikem škody a zavinění. Podle stanoviska Nejvyššího soudu ČR sp. zn. Cpj 87 míní zákon škodou újmu, která nastala v majetkové sféře poškozeného (spočívá ve zmenšení jeho majetkového stavu) a je objektivně vyjádřitelná všeobecným ekvivalentem, tj. penězi, a je tedy napravitelná poskytnutím majetkového plnění, především penězi. Skutečnou škodou je nutno rozumět takovou újmu, která znamená zmenšení majetkového stavu poškozeného oproti stavu před škodnou událostí a která představuje majetkové hodnoty, jež je třeba vynaložit k uvedení věci do předešlého stavu. Ušlý zisk je v podstatě ušlým majetkovým prospěchem a spočívá v nenastalém zvětšení (rozmnožení) majetku poškozeného, které bylo možno, kdyby nebylo škodné události – důvodně očekávat s ohledem na pravidelný běh věcí. Pojmem ušlého zisku se zabývá celá řada rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky, jak je uvedeno v odůvodnění rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 2098/2010, podle něhož je za ušlý zisk považována pouze ta újma, jež poškozenému vznikla tím, že v důsledku škodné události nedošlo k takovému rozmnožení jeho majetkových hodnot, jež se dalo očekávat s ohledem na pravidelný běh událostí. Nepostačuje přitom pouhá pravděpodobnost zvýšení majetkového stavu v budoucnu, ale musí být poškozeným najisto postaveno, že nebýt škodní události, tak by se jeho majetkový stav zvýšil. Vymezení ušlého zisku pak musí být podloženo existujícími či reálně dosažitelnými okolnostmi, z nichž lze usuzovat, že škodní událost skutečně zasáhla do průběhu konkrétního děje vedoucího k určitému zisku (k těmto závěrům srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2009, sp. zn. 25 Cdo 3586/2006, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2009, sp. zn. 25 Cdo 371/2007, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2006, sp. zn. 25 Cdo 818/2005). S ohledem na shora uvedenou definici náhrady škody spočívající v ušlém zisku se soud zabýval nejprve otázkou, lze-li v daném případě vůbec uvažovat o vzniku škody v podobě ušlého zisku, tedy zda existovaly či zda byly reálně dosažitelné okolnosti, z nichž by bylo zřejmé, že žalobkyní tvrzené škodní události zasáhly do průběhu konkrétního děje vedoucího k určitému zisku. Mezi účastníky bylo nesporné, že nájemní smlouva z 8.4.2004 byla od počátku neplatná, a žalobkyně tudíž nedisponovala právním titulem k užívání předmětných prostor. V řízení bylo rovněž prokázáno, že dokončenost žalobkyní prováděné rekonstrukce činila v době, kdy došlo k tvrzenému protiprávnímu jednání žalovaného spočívajícího v provedení„ černých staveb“, 75%, část prostor (původní restaurace) pak byla dokončena dokonce jen 50%. Znalec ve svém posudku stejně jako při svém výslechu uvedl, že otázka kolaudace rekonstruovaných prostor byla předčasná a byla by k ní třeba celá řada dalších náležitostí, revizí apod. S přihlédnutím k oběma uvedeným skutečnostem, tedy k absenci právního titulu pro užívání předmětných prostor a nedokončenosti těchto prostor, jejichž případné užívání žalobkyní by bylo podmíněno jejich kolaudací, závislou na celé řadě dalších okolností, se soud nemůže ztotožnit s názorem žalobkyně, že by tvrzené protiprávní chování žalovaného mělo zasáhnout do průběhu konkrétního děje vedoucího k určitému zisku. Mezi v řízení prokázanou situací, do které zasáhla žalobkyní tvrzená škodní událost, a očekávaným majetkovým prospěchem, nebylo možno dovodit žádnou přímou, bezprostřední souvislost. I bez tvrzených škodních událostí bylo dosažení majetkového prospěchu žalobkyně velice vzdálené, závislé na celé řadě různých proměnných okolností (kromě samotného dokončení rekonstrukce žalobkyní spojené s vynaložením dalších nákladů, též na případném uzavření nové nájemní smlouvy, vyřešení probíhajících sporů mezi účastníky, personální zajištění apod.) i na splnění dalších podmínek (např. kolaudace). Soud proto dospěl k závěru, že žalobkyni škoda v podobě ušlého zisku tak, jak je definován výše, nevznikla. I v případě, že by bylo možno dospět k závěru opačnému, tedy že žalobkyni škoda v podobě ušlého zisku vznikla, má soud za to, že by odpovědnost žalovaného za způsobenou škodu nebyla dána z důvodů nenaplnění dalších předpokladů odpovědnosti za škodu. Žalobkyně spatřuje protiprávní jednání žalovaného jednak ve způsobení neplatnosti nájemní smlouvy a jednak v neoprávněných stavebních zásazích do stavby, v jejichž důsledku musela být ukončena rekonstrukce pronajatých prostor dohodnutá mezi účastníky, přičemž právě následkem těchto jednání vznikla žalobkyni škoda v podobě ušlého zisku, jehož by dosáhla provozováním své podnikatelské činnosti v pronajatých prostorách v období od 9.12.2011 do 9.12.2013. Co se týče tvrzeného protiprávního jednání žalovaného spočívajícího ve způsobení neplatnosti nájemní smlouvy, vycházel soud z rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 25 Cdo 4850/2009, podle něhož může být ušlým ziskem i ztráta příjmů spojených s provozováním výdělečné činnosti v pronajatých nebytových prostorách v důsledku toho, že nájemní smlouva byla uzavřena neplatně a že tedy neumožňuje výkon práv nájemce, který je podmínkou k dosažení předpokládaného zisku z výdělečné činnosti v pronajatém objektu. V tomtéž rozhodnutí se uvádí, že vznikne-li jedné ze smluvních stran škoda v důsledku absolutní neplatnosti dvoustranné smlouvy, je třeba posuzovat porušení povinností při jejím uzavření na obou smluvních stranách. V daném případě ze shodných tvrzení účastníků vyplynulo, že smlouvu připravoval žalovaný, který měl též k dispozici kolaudační rozhodnutí týkající se předmětných prostor. Z provedeného dokazování dále vyplynulo, že účel smlouvy odpovídá předmětu podnikání žalobkyně. K uzavření nájemní smlouvy – stejně jako jakékoli jiné smlouvy dojde tehdy, když dostatečně určitý návrh učiněný jednou stranou je druhou stranou včasně přijat, a je tedy třeba součinnosti obou smluvních stran. Žalobkyně je právnickou osobou podnikající v celé řadě oblastí, disponuje několika dalšími provozy stejného zaměření, jaké měly mít předmětné nemovité prostory, a lze tedy předpokládat její zkušenost při sjednávání smluv. Návrh nájemní smlouvy, který žalobkyně přijala, obsahoval v článku 2. výčet pronajímaných prostor, přičemž již z charakteru těchto prostor mohlo být zřejmé jejich kolaudační určení, v daném případě žalobkyni nic nebránilo v rámci sjednávání smlouvy předmětné kolaudační rozhodnutí od žalovaného vyžádat, případně návrh smlouvy nepřijmout. Na základě uvedených skutečnostní dospěl soud k závěru, že odpovědnost za neplatnost nájemní smlouvy nelze přičítat výhradně žalovanému, neboť byla způsobena jednáním (ať již komisivním či omisivním) obou smluvních stran. Soud považuje za důvodnou rovněž námitku žalovaného (kterou ostatně v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 17 C 52/2010 opakovaně zastávala rovněž žalobkyně, která ji v řízení tomto naopak označila za„ vrchol nepoctivosti“), který upozorňoval, že nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky je neplatná i z důvodu zániku předmětu nájmu v důsledku rekonstrukce. Poukazoval přitom na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 25 Cdo 4850/2009, 26 Cdo 156/2013 i sp. zn. 26 Cdo 2669/2004, uveřejněné pod C [číslo] Souboru civilních rozhodnutí Nejvyššího soudu, podle něhož, je-li předmětem nájmu, respektive právního vztahu obdobného, určitý prostor (část stavby), je třeba za jeho zničení ve smyslu § 680 odst. 1 obč. zák. považovat nejen fyzický zánik stavby, v níž se prostor nachází, ale též takovou stavební úpravu této stavby, že se v ní uvedený prostor již nadále fakticky nenachází. Podle ustálené soudní praxe pak zánik nájmu v důsledku zničení předmětu nájmu je zvláštním případem dodatečné nemožnosti plnění podle § 575 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Co se týče tvrzeného protiprávního jednání žalovaného spočívajícího v „ černých stavbách“, v jejichž důsledku bylo příslušnými orgány rozhodnuto o zastavení stavby, má soud za to, že z pouhé chronologie jednotlivých událostí, kdy rozhodnutí příslušného orgánu o zastavení stavby pochází z roku 2008 a k zastavení rekonstrukce žalobkyní došlo až na přelomu let 2009 – 2010, lze uzavřít, že by – i v případě, že by soud mohl dojít k závěru o existence škody ve formě ušlého zisku, chyběla příčinná souvislost mezi protiprávním jednáním žalovaného spočívající v černých stavbách a vznikem škody. I pro tento případ tvrzeného protiprávního jednání žalovaného pak platí, co bylo uvedeno shora, tedy že nelze uzavřít, že by uvedené jednání žalovaného zasáhlo přímo do děje již směřujícího k dosažení majetkového prospěchu. Ze všech shora uvedených důvodů rozhodl soud, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku a žalobu zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 230.384 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 0 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 23.500 Kč a paušální náhrada výdajů dle § 13 uvedené vyhlášky v částce 300 Kč za každý z osmi úkonů právní služby (za převzetí a přípravu zastoupení nebo obhajoby, písemná podání v počtu tří a účast na jednání soudu v počtu čtyř) a dále daň z přidané hodnoty v sazbě 21% stanovená ze základu ve výši 190.400 Kč částkou 39.984 Kč.