10 C 50/2020-184

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl soudcem JUDr. Tomášem Bělohlávkem, v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1) [celé jméno žalovaného], [datum narození], bytem [adresa žalovaného] 2) [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa] oba zastoupeni JUDr. [jméno] [příjmení], advokátem, se sídlem [adresa] o zaplacení 39 508 Kč a 3 592 Kč takto:

Výrok

I) Žalovaný 1) je povinen zaplatit žalobci 36 300 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku. II) Žalovaný 2) je povinen zaplatit žalobci 3 300 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku. III) Zamítá se žaloba na úhradu 3 208 Kč žalovaným 1). IV) Zamítá se žaloba na úhradu 292 Kč žalovaným 2). V) Žalovaný 1) je povinen uhradit žalobci na náhradě nákladů řízení 28 126,34 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce. VI) Žalovaný 2) je povinen uhradit žalobci na náhradě nákladů řízení 2 556,94 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce. VII) Žalobce je povinen nahradit náklady státu České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 v rozsahu 16%, přičemž výše nákladů bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení na účet zdejšího soudu. VIII) Žalovaný 1) je povinen nahradit náklady státu České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 v rozsahu 77%, přičemž výše nákladů bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení na účet zdejšího soudu. IX) Žalovaný 2) je povinen nahradit náklady státu České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 v rozsahu 7%, přičemž výše nákladů bude určena v samostatném usnesení, do 3 dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení na účet zdejšího soudu.

Odůvodnění

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaných úhrady částky v celkové výši 39 308 Kč po žalovaném 1) a 3 592 Kč po žalovaném 2). Žalobce uvádí, že je výlučným vlastníkem pozemku parcelní číslo st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] u [obec]. Na tomto je umístěna stavba [adresa], která je v podílovém spoluvlastnictví žalovaných 1) a 2), když žalovaný 1) je ideálním vlastníkem této stavby v rozsahu [číslo] a žalovaný 2) v rozsahu ideální [číslo]. Žalovaní užívají předmětný pozemek bez právního titulu, přičemž samo umístění stavby na tomto pozemku zakládá nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve prospěch žalobce. Žalobce tak ve smyslu § 2991 odst. 1 o. s. ř. požaduje vydání obvyklého nájemného, kdy úhradu požaduje zpětně za 3 roky od podání žaloby, to jest za období 1. 4. 2017 do 31. 3. 2020, a tento nárok vyčíslil na základě znaleckého posudku vypracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], když tato tento vyčíslila na částku 1 100 Kč za plochu 468 m2, což je plocha užívaného pozemku, tedy tento nárok činí částku 39 600 Kč souhrnně. Za účelem uplatnění tohoto nároku si pak žalobce nechal vypracovat znalecký posudek, za který uhradil částku 3 500 Kč. Žalobce proto po žalovaných požaduje tuto částku, a to v poměru podílů, v jakém vlastní předmětnou nemovitost. Podáním v koncentrační lhůtě ze dne 18. 9. 2020 pak žalobce doplnil tvrzení a důkazy k tomu, že žalovaní v budově podnikají.

2. Žalovaní se k žalobě vyjádřili podáním ze 17. 6. 2020. V tomto uvádí, že předmětný pozemek i stavba na něm umístěná je nemovitou kulturní památkou a že znalecký posudek, který si žalobce nechal vypracovat, toto nereflektuje. Z tohoto důvodu je takto určená cena obvyklého nájemného zcela nepoužitelnou, neboť se znalkyně s touto skutečností nevypořádala, neboť vycházela z toho, že se jedná o běžný, navíc komerční objekt. Nicméně v tomto případě jde o památkově chráněnou budovu a tuto nelze srovnávat s běžnými rekreačními objekty, neboť její režim je zákonem upravený a vyžaduje jiný režim užívání i péče. Stavba, která je nemovitou kulturní památkou, je tak ve vztahu k jiným stavbám, které nejsou takto omezeny, ve značné nevýhodě, neboť má regulovaný způsob užívání, a proto nelze při srovnání vycházet z běžných objektů a cen za jejich užívání hrazených. Žalovaní dále tvrdí, že až do 23. 5. 2018 byla mezi vlastníky objektu a žalobcem uzavřena dohoda, že za umístění stavby vlastníci stavby nemusí hradit žalobci ničeho, respektive že jako protihodnotu poskytují péči o pozemky okolní. Podáním v koncentrační lhůtě ze dne 23. 9. 2020 žalovaní doplnili, že se žalobce o pozemek nestará a tím poškozuje i budovu na něm, že žalobce porušuje zákon o památkové péči a žalovaní namítají, že jejich stavba je ve špatném stavu z důvodu špatného stavu okolních pozemků, které vlastní žalobce; požadované doplnění ohledně data uzavření tvrzené dohody o bezplatném užívání a jejím obsahu žalovaní neuvedli.

3. Z [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] u [obec] soud zjistil, že žalovaní jsou spoluvlastníky budovy [adresa] nacházející se na pozemku parc. č. st. [anonymizováno]. Žalovaný 1) je spoluvlastníkem s podílem id. [číslo] a žalovaný 2) id. [číslo].

4. Z [list vlastnictví] pro k.ú. [obec] u [obec] soud zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemku parc. č. st. [anonymizováno].

5. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok], vypracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 7. 1. 2020 soud zjistil, že obvyklé nájemné pozemku parcelní číslo st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] u [obec], což je pozemek, který vlastní žalobce a který užívají žalovaní umístěním své stavby, činí částku 2,35 Kč za m2 a měsíc, to jest 28,20 Kč za m2 a rok, tj. měsíčně za plochu 468 m2 činí takto určené nájemné částku 1 100 Kč. Posudek je opatřen doložkou 127a o.s.ř.

6. Z výslechu znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tato potvrdila závěry prezentované v písemném vyhotovení znaleckého posudku, tedy že místně obvyklé nájemné za pozemek parc. č. st. 77, ve výměře 438 m2, činí částku 1 100 Kč měsíčně. Znalkyně své závěry přesvědčivě odůvodnila, když popsala metodu, ze které vycházela. Tato spočívala v tom, že vyšla z výnosového způsobu, neboť vycházela z předpokladů, že objekt umístěný na předmětném pozemku je komerčně využíván. V tomto ohledu vycházela z informací předaných zadavatelem a dále z informací získaných z Airbnb. Znalkyně potvrdila, že porovnávací metodou vyšla z obvyklé ceny srovnatelných nemovitých věcí a parametry takto tří dohledaných pozemků korigovala příslušnými koeficienty, a to pokud jde o zohlednění toho, že se jednalo o nikoli realizované ceny, ale o tržní nabídku, a dále vzhledem k tomu, jak který z porovnávaných pozemků byl vybaven co do inženýrských sítí, dále lokality, velikosti a tvaru pozemku. Znalkyně takto dospěla k výsledné porovnávací hodnotě a pomocí oceňovací vyhlášky, procenty v ní uvedenými, stanovila nákladové nájemné. Nákladovým nájemným je míněno nájemné stanovené na výši nákladů, které by musel na užívání daného pozemku vynaložit jeho vlastník. Znalkyně nevyšla z ekonomického nájemného, což je nájemné určené příslušnými procenty jakožto náklady na užívání pozemku, se zohledněním přiměřeného zisku. Vyšla z nájemného nákladového, kdy na základě nákladového nájemného určeného znalkyní pak tato stanovila s ohledem na rozměr pozemku místně obvyklé nájemné ve výši 1 100 Kč za měsíc užívání předmětného pozemku. Nákladové nájemné vyjadřuje náklady, které by jakýkoli vlastník daného pozemku, jako jeho uživatel, musel tak jako tak vynaložit. Pokud jde o námitky ze strany žalované ohledně podkladů pro vypracování znaleckého posudku, pak soud z výpovědi znalkyně zjistil, že této bylo známo, že jak budova, tak pozemek pod ní jsou památkově chráněny a že toto zohledňovala, respektive že toto dle jejích závěrů nemá vliv na stanovení výše obvyklého nájemného, když tato informace jí byla následně potvrzena i ze strany Ústavu soudního inženýrství. Pokud jde o zasíťovanost pozemků, tak tuto znalkyně zohledňovala na té úrovni, že posuzovaný pozemek je zasíťován elektrickou energií, kanalizací a vodou, a v tomto směru vyhledávala porovnatelné pozemky. Pokud jde o skutečnost, že vycházela u porovnávaných pozemků z ceny inzerované, nikoli skutečně realizované, pak znalkyně k tomuto uvedla, že z tohoto důvodu korigovala takto zjištěnou cenu v rámci koeficientu redukce pramene ceny jakožto inzertní ceny, když tato je nižší než hodnota„ jedna“ (1), tedy pracovala s cenou nikoli nabízenou ale odhadovanou reálně dosažitelnou cenou. Z výslechu znalkyně pak soud má za potvrzené její závěry, uvedené ve znaleckém posudku, když tyto přesvědčivě potvrdila a vyvrátila námitky ohledně podkladů a odbornosti posudku.

7. Z faktury vystavené [anonymizováno] [jméno] [příjmení] č. [rok] soud zjistil, že tato znalkyně vyúčtovala právnímu zástupci žalobce za vypracování předmětného znaleckého posudku částku 3 500 Kč. Soud má tímto za prokázané, že tato částka byla znalkyni žalobcem uhrazena.

8. Z dopisu žalovaných z 9. 2. 2020, dále z dopisu žalobce z 29. 1. 2020, dále z dopisu žalobce z 23. 5. 2018, dále z dopisu žalovaných z 18. 11. 2018, dále z dopisu žalobce z 12. 6. 2019, dále z dopisu žalovaných z 9. 2. 2020 a z emailu právního zástupce žalobce ze dne 6. 3. 2020 soud zjistil, že mezi stranami existují neshody ohledně užívání pozemků sousedících s pozemkem parcelní číslo st. [anonymizováno] a na něm umístěné stavby [adresa], když žalovaní se domáhají toho, aby okolní pozemky byly udržovány a neohrožovaly jejich stavbu a žalobce se naopak domáhá vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku parcelní č. st. [anonymizováno] umístěním jejich stavby. Z této komunikace se rovněž podává, že žalobce žalované před podáním žaloby vyzval k dobrovolnému plnění žalované částky. Soud z této komunikace však nezjistil, a to ani z dopisu žalobce ze dne 23. 5. 2018, že by mezi stranami existovala dohoda v tom smyslu, že žalovaní nemají hradit za umístění stavby [adresa] na pozemku parcelní číslo st. [anonymizováno] žalobci ničeho, ani že by užívání mělo být kompenzováno tím, že se žalovaní starají o pozemky okolní.

9. Z výtisku internetové stránky [webová adresa] soud zjistil, že žalovaní užívají předmětnou budovu k poskytování sdíleného ubytování s tím, že je takto nabízena budova jakožto celý dům, pro 16 a více hostů, zahrnující 22 lůžek a 2 koupelny. Výpis z těchto internetových stránek byl v řízení založen jednak stranou žalující a jednak znalkyní v rámci jejího výslechu, přičemž popis budovy se shoduje, z listiny založené žalobci se podávají reference uživatelů tohoto sdíleného ubytování za období červen 2019 až prosinec 2018 a z listiny založené znalkyní pak reference za užívání této nemovitosti za období září 2020 a srpen 2020. Z těchto listinných důkazů tak má soud za prokázané, že žalovaní užívají předmětnou budovu k poskytování ubytování formou sdílení ubytování v nemovitosti přes platformu [webová adresa]. Pokud jde o rozsah užívání, pak z tohoto listinného důkazu bylo možno zjistit, že sdílené ubytování zahrnuje 4 ložnice a je nabízeno jakožto 22 lůžek, 2 koupelny a ubytování pro 16 hostů.

10. Z údajů z živnostenského rejstříku soud zjistil, že obchodní společnost [právnická osoba], jejímž jednatelem je žalovaný 1), má živnostenské oprávnění v rozsahu volných živností a že žalovaný 1) má živnostenské oprávnění s adresou sídla [část obce a číslo], [obec], zahrnující hostinskou činnost a volné živnosti.

11. Z dokumentu pedologický průzkum a hodnocení erozně akumulačních poměrů na pozemku parcelní [číslo] k.ú. [obec] u [obec] soud zjistil, že v roce 1993 byly shledány negativní dopady na statiku a estetiku předmětného zámečku v důsledku nánosu mocné vrstvy materiálu akumulovaného erozí na sousedním pozemku tohoto zámečku. Z tohoto dokumentu nebylo možno zjistit relevantní informace k žalovanému období.

12. Z dokumentu nazvaného průzkum příčiny zavlhčení objektu [adresa] soud zjistil, že dle závěrů této zprávy by bylo třeba pro navrácení původních vlhkostních podmínek stavby, navrátit i terénní poměry v přirozeném ochranném pásmu stavby s tím, že není možné zanést do budovy moderní konstrukční prvky, neboť se jedná o nemovitou kulturní památku.

13. Z čestného prohlášení pana [jméno] [příjmení] z 21. 9. 2020 soud zjistil, že [jméno] [příjmení], byl spoluvlastníkem předmětného zámečku [adresa] a že tento užíval až do roku 2012, kdy svůj podíl prodal žalovanému 1). Z tohoto prohlášení bylo možno zjistit, že dlouhodobá praxe byla taková, že uživatelé zámečku užívali i pozemky okolní a že po nich nikdo platby za umístění stavby fakticky nevyžadoval. Z tohoto dokumentu však nebylo možno zjistit, že by mezi předchozími vlastníky či vlastníky aktuálními byla uzavřena aktuální dohoda, která by zahrnovala ujednání o konkrétní výši úplaty za umístění stavby nebo o kompenzaci tohoto užívání jinou formou.

14. Z dokumentu Národního technického muzea z 21. 9. 2020, nazvaného vyjádření architektonickému významu areálu barokních lázní a z rozhodnutí Ministerstva kultury z 11. 9. 2018 a ze dne 9. 10. 2019 soud zjistil, že předmětná budova [adresa], je nemovitou kulturní památkou, která je chráněna, a že na tuto jsou čerpány, pokud jde o údržbu, účelové finanční příspěvky.

15. Z podnětu žalovaných, adresovaného [stát. instituce], odbor památkové péče z 16. 11. 2020 a z odpovědi tohoto městského úřadu z 20. 10. 2020 soud zjistil, že žalovaní se ve vztahu k žalobci domáhají vyvolání místního šetření a následného správního řízení s ohledem na žalovanými tvrzené nepříznivé podmínky okolních pozemků, které mají negativní vliv na jimi vlastněnou stavbu.

16. Z účastnického výslechu žalované 2) soud zjistil, že dřívější vlastníci zámečku dlouhodobě užívali i pozemky v jeho okolí a že toto bylo ze strany jejich vlastníka tolerováno. Soud dále zjistil, že problémy se začalo objevovat v okamžiku, kdy spoluvlastníkem zámečku se stal i žalovaný 1) a konflikty se žalobcem pak vyústili v tuto žalobu. Z výslechu žalované 2) soud zjistil, že vlastníci budovy za užívání okolních pozemků ani pozemku, na kterém je umístěna stavba, historicky ničeho neplatili, nicméně z výslechu této žalované nelze mít za prokázané, že by v tomto směru byla uzavřena jakákoli dohoda. Naopak z výslechu této žalované vyplynulo, že se jednalo o stav faktický, když sama uvedla, že dohoda o bezplatnosti užívání stavebního pozemku, nebo o tom, že toto umístění stavby je kompenzováno jinou činností žalovaných se žalobcem, nikdy výslovně uzavřena nebyla. Pokud žalovaná tvrdila, že učinila ve vztahu k žalobci nabídku na úplatnost umístění stavby, pak sama žalovaná v tomto směru netvrdila, že by žalobce tuto akceptoval, tedy ani z tohoto nelze dohodu dovozovat. Pokud jde o rozsah užívání nemovitosti, soud z výpovědi žalované uvěřil tomu, že nemovitost je užívána k poskytování ubytování formou sdíleného ubytování přes platformu Airbnb a lze mít z její výpovědi za potvrzené, že toto se týká části nemovitosti, když část nemovitosti je užívána rodinou a jejími širšími příslušníky.

17. Z výpovědi žalovaného 1) soud zjistil, že mezi aktuálními vlastníky budovy a žalobcem jsou spory, zejména ohledně užívání okolních pozemků. Dále soud zjistil, že dlouhodobě vlastníci budovy žalobci za užívání pozemku ničeho nehradili a tento se ani plateb nedomáhal. Z výpovědi tohoto žalovaného však nebylo možno učinit závěr, že by strany v tomto směru uzavřely dohodu a sám žalovaný potvrdil, že nikdy uzavření dohody o bezplatnosti užívání stavebního pozemku nebo o kompenzování tohoto užívání jinou formou přítomen nebyl. Pokud jde o užívání nemovitosti ke komerčním účelům, pak má soud z výpovědi tohoto účastníka za prokázané, že budova je částečně užívána k poskytování sdíleného ubytování přes platformu Airbnb a částečně je užívána tím, že je poskytována neziskové organizaci k realizaci kulturní činnosti. Soud tak má z výpovědi tohoto účastníka za potvrzené, že budova je minimálně v rozsahu 50% užívána k jiným účelům, než k bydlení, a to konkrétně k poskytování ubytování anebo k realizaci činnosti neziskové organizace.

18. Z výpovědi žalobce má soud za prokázané, že dohoda o tom, že žalovaní mohou užívat pozemek k umístění stavby bezplatně nebo formou kompenzace za jiné činnosti, nikdy uzavřena nebyla, když toto žalobce výslovně popřel. Pokud jde o rozsah komerčního užívání nemovitých věcí, pak má soud z jeho výpovědi za potvrzené, že žalovaní užívají předmětný objekt pravidelně k poskytování sdíleného ubytování a že takto nezbytně dochází těmito hosty i k užívání okolních pozemků, neboť žalovaní vlastní pouze budovu, nikoli pozemky v jejím okolí či pod ní. Z jeho výpovědi lze mít rovněž za potvrzené, že konflikty s vlastníky budovy nastaly až poté, co se spoluvlastníkem stal žalovaný 1) a soud uvěřil i tvrzení žalobce, že tento dříve platby po vlastnících budovy nevyžadoval z důvodu převážně dobrých vztahů, které jsou však aktuálně narušeny.

19. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky budovy [adresa], a to v rozsahu spoluvlastnických podílů žalovaného 1) id. [číslo] a žalované 2) id. [číslo]. Žalobce je vlastníkem stavebního pozemku, na kterém se předmětná budova nachází. Tento stav je platný pro celé žalované období, to jest období od 1. 4. 2017 do 31. 3. 2020. Skutečnost faktického užívání pozemku je dána umístěním předmětné budovy na tomto pozemku, když celý předmětný pozemek parcelní číslo st. [anonymizováno] je touto budovou zastavěn. Soud má dále rovněž za prokázané, že žalobce je vlastníkem pozemků nacházejících se v bezprostředním okolí předmětné budovy. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, kterého se žalovaným dostalo užíváním pozemku umístěním jejich budovy, pak soud zjistil, že tato částka činí 1 100 Kč měsíčně a blíže se k tomuto vyjadřuje níže. Na druhou stranu v řízení nebylo prokázáno, že by mezi žalovanými či předchozími vlastníky budovy a žalobcem, byla uzavřena dohoda o tom, že stavba může být na předmětném stavebním pozemku umístěna bezplatně, respektive že vlastníci budovy za toto nemají žalobci ničeho hradit, ani že by byla uzavřena dohoda v obdobném duchu, kdy by užívání tohoto stavebního pozemku bylo kompenzováno péčí o sousední pozemky. Soud má dále za prokázané, že předmětná budova je užívána žalovanými jednak k bydlení a jednak ke komerčním účelům, přičemž z provedeného dokazování se podává, že tomu je v rozsahu cca 50% a 50%, když komerční využití budovy sestává jednak z pronájmu této nemovitosti přes platformu Airbnb, poskytující sdílené ubytování za úplatu, a dále toto zahrnuje umožňování činnosti neziskové organizaci v této budově. Soud ve věci blíže nehodnotil skutečnosti zjištěné z důkazů, které se týkají stavu okolních pozemků a jejich užívání, když předmětem řízení je výše bezdůvodného obohacení, kterého se žalovaným dostává tím, že užívají pouze pozemek stavební, a to umístěním předmětné stavby. Z provedeného dokazování vyplynulo, že stav okolních pozemků je výsledkem dlouhodobého sporu mezi vlastníky budovy a vlastníkem pozemku, nicméně pro předmět tohoto řízení je relevantní skutečnost, která byla v řízení prokázána, a to sice, že stavba se na daném pozemku skutečně nachází a je i v jejím aktuálním stavu žalovanými užívána jak k bydlení tak komerčně. Žalovaní přitom v řízení na úrovni skutkových tvrzení netvrdili konkrétní nároky, které by chtěli zohlednit ve vztahu k tvrzenému bezdůvodnému obohacení ze strany žalující tak, aby mohl soud dokazování týkající se okolních pozemků relevantně posoudit ve vztahu k žalobou uplatněnému nároku, který je vyčíslen ve formě bezdůvodného obohacení. Nad rámec toho soud uvádí, že z provedeného dokazování se podává, že tyto jiné nároky, související s tvrzením, že okolní pozemky nejsou udržovány v souladu se zákonem o památkové péči, jsou předmětem jiných řízení, u jiných k tomu příslušných orgánů. Soud má dále za prokázané, že žalobce vynaložil na zpracování znaleckého posudku za účelem vyčíslení výše bezdůvodného obohacení částku ve výši 3 500 Kč.

20. Pokud jde o posouzení výše bezdůvodného obohacení za žalované období, pak soud vyšel ze závěrů uvedených ve znaleckém posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení], která vyčíslila výši bezdůvodného obohacení na částku 1 100 Kč měsíčně. Posudek obsahuje doložku dle § 127a o.s.ř. a je tak v řízení plně použitelný jako znalecký posudek. Posouzení odborné otázky zodpovězené znalcem spadá plně do oboru jeho znalecké činnosti. Znalecký posudek má náležitosti znaleckého posudku podle § 13 odst. 2 vyhl. č. 37/1967 Sb. Posudek obsahuje nález, účel ocenění a zodpovězení samotné odborné otázky, a rovněž přílohy, na které znalec odkazuje. V posudku je vysvětleno a lze z něj konstatovat, ze kterých zjištění znalec vycházel a na základě jakých úvah došel ke svému závěru. Znalecký posudek je srozumitelný a přezkoumatelný a soud z něj učinil závěry uvedené v tomto rozsudku. Své závěry pak zástupce znalec obhájil i při slyšení před soudem, když se zároveň přesvědčivě vypořádal se všemi námitkami účastníků k posudku. Z posudku je patrné, že znalec stanovil výši bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného pozemku, přičemž vyšel z toho, že budova na něm umístěná, je komerčně využívána, což koresponduje se závěry učiněnými soudem. Z tohoto důvodu znalec určil obvyklou cenu na základě ocenění výnosovým způsobem, když vyšel z porovnávacích obvyklých cen srovnatelných pozemků, konkrétně tří, u nichž tuto obvyklou cenu modifikoval použitými koeficienty, zejména pokud jde o zjištěnou cenu a jejich zasíťování, a z takto zjištěné obvyklé ceny srovnatelných pozemků potom dle oceňovací vyhlášky určil nákladové nájemné a v jeho výši pak stanovil obvyklé měsíční nájemné právě ve výši 1 100 Kč za měsíc. Soud neshledal důvodnými námitky ve vztahu k tomuto posudku, týkající se toho, že obě nemovitosti jsou nemovitými kulturními památkami, když soud má za to, že tato skutečnost výši obvyklého nájemného neovlivňuje, neboť nemovitost je na posuzovaném pozemku skutečně umístěna a z provedeného dokazování se nepodává, že by žalovaní byli tímto v jejím užívání limitováni. Naopak bylo prokázáno, že nemovitost komerčně užívají, a to minimálně v rozsahu 50% a ve zbytku jí aktivně užívají k bydlení se širokou rodinou. Rovněž soud neshledal důvodnou námitku, že nájemné by mělo být shledáno v nižší výši z důvodu, že jediným relevantním zájemcem o nájem takovéhoto pozemku jsou právě žalovaní, neboť nikdo jiný by neměl zájem, pronajmout si pozemek pod jejich stavbou - v tomto ohledu nelze znevýhodňovat žalobce jakožto vlastníka pozemku, který v tomto stavu pozemek zrestituoval po roce 1989, tedy takto vzniklý stav nelze přičítat k tíži žalobce ani jeho právních předchůdců v tom směru, že nastala situace, kdy je na jeho pozemku umístěna stavba cizího vlastníka a že by měl proto nést následky ve formě nižšího nájemného. Rovněž soud neshledal relevantními námitkami ty, které se týkaly skutečností ohledně údržby okolních pozemků, neboť jak vyplynulo z dokazování, stavba na pozemku skutečně umístěna je, k bydlení i komerčně užívána je, a pokud jsou zde problémy související se stavem okolních pozemků, pak tyto jsou dlouhodobého charakteru, nicméně nebylo možno učinit závěr, že by pro tyto tvrzené nedostatky v údržbě okolních pozemků nebylo možno budovu užívat, což by mělo vliv na předmět řízení. Žalovaní přitom v řízení nijak nekvantifikovali, jak by se tyto jimi tvrzené nedostatky v údržbě okolních pozemků měly ve výši bezdůvodného obohacení promítnout, a nelze přitom akceptovat závěr, že by pro ně mělo být nájemné nulové. Soud proto na základě tohoto znaleckého posudku dospěl k závěru o výši obvyklého měsíčního nájemného za užívání pozemku parcelní číslo st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] u [obec] ve výši 1 100 Kč za měsíc, to jest za žalované období 1. 4. 2017 až 31. 3. 2020 ve výši 36 násobku této částky, to jest ve výši 39 600 Kč.

21. Soud ve věci blíže nehodnotil následující důkazy. Zprávu týkající se stavu okolních pozemků z 15. 3. 1993, neboť tato předchází více jak 24 let žalovanému období, tedy nemá pro předmět řízení relevantní význam. Dále soud blíže nehodnotil průzkum příčin zavlhčení ze dne 23. 8. 2020, když žalovaní konkrétně netvrdili, jak lze kvantifikovat jimi tvrzené neudržování okolních pozemků ve vztahu k požadovanému bezdůvodnému obohacení a samotný závěr o tom, že na vlhkost budovy má vliv způsob užívání okolních pozemků, tak nebyl pro stanovení výše bezdůvodného obohacení relevantním. Pokud jde o důkazy týkající se předchozího způsobu užívání nemovitých věcí, pak z těchto soud zjistil skutečnosti, které nebyly relevantní pro předmětné řízení, tedy to, že žalobce po uživatelích budovy dříve hrazení bezdůvodného obohacení nežádal, což však nedokládá existenci dohody, ale pouze takovéto faktické chování žalobce (rezignaci na vymáhání), a rovněž tak soud blíže nehodnotí dokumenty týkající se toho, že předmětná budova je nemovitou kulturní památkou a jako na takovouto je na ni čerpáno žalovanými dotační plnění, když skutečnost, že se jedná o nemovitou kulturní památku, nebyla mezi stranami spornou, navíc je tato jednoznačně prokázána z katastru nemovitostí. Soud dále nehodnotil fotografie dokládající stav okolních pozemků, neboť toto rovněž nemělo relevanci, když předmětem řízení je platba za užívání pozemku zastavěného budovou, nikoli pozemky okolní. Soud dále blíže nehodnotí podání žalovaných ve vztahu k Odboru památkové péče, neboť toto se rovněž netýká předmětu řízení.

22. Soud po právní stránce posoudil věc podle ustanovení § 2991 a § 2999 o.z.

23. Soud v tomto ohledu uzavírá, že žalovaní se jako vlastníci předmětné budovy, nacházející se na pozemku vlastněném žalobcem, na jeho úkor bezdůvodně obohacují, neboť užívají pozemek, na kterém je umístěna jejich stavba, bez právního důvodu, ve smyslu § 2991 odst. 2 občanského zákoníku. Přičemž v této situaci nelze shledat spravedlivý důvod ve smyslu odst. 1, tohoto ustanovení tak, aby bezdůvodné obohacení nenastávalo. S ohledem na § 2999 občanského zákoníku, odst. 1 pak soud přiznal žalobci ve vztahu ke každému ze žalovaných peněžitou náhradu ve výši obvyklého nájemného za takovéto užívání stavebního pozemku ve vlastnictví žalobce, přičemž žalobce žádal tohoto plnění po každém ze žalovaných, co do výše jeho spoluvlastnického podílu, tedy soud v tomto rozsahu ve vztahu ke každému ze žalovaných nároku žalobce vyhověl, když žalobcem vyčíslené bezdůvodné obohacení odpovídá ve vztahu ke každému ze žalovaných výši jeho spoluvlastnického podílu na budově. To vše za situace, kdy žalobce nežádá uložení plnění společně a nerozdílně, ale individuálně ve vztahu ke každému ze žalovaných, což je jeho právem. Výše bezdůvodného obohacení potom byla určena znaleckým posudkem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], a to právě ve výši obvyklého nájemného, přičemž za žalované období činí souhrnná částka za umístění stavby částku 39 600 Kč, jakožto násobek 3 let, 12 měsíců a měsíční částky obvyklého nájemného ve výši 1 100 Kč. Podle poměru spoluvlastnických podílů na budově tak na žalovaného 1) připadá částka 36 300 Kč a na žalovanou 2) částka 3 300 Kč. V tomto rozsahu tak soud žalobě vyhověl.

24. Pokud jde o vznik bezdůvodného obohacení samotným vlastnictvím stavby umístěné na pozemku jiného subjektu, pak soud ohledně vzniku bezdůvodného obohacení odkazuje na závěry přijaté dovolacím soudem, například v žalobcem citovaném rozhodnutí sp. zn. 33 Odo 1405/2005, ze kterého se toto podává.

25. Pro úplnost soud dodává, že mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalovaní neuhradili za užívání pozemku žádnou částku za celé žalované období, proto soud rozhodl o celém období tak, jak je vymezeno žalobou, od 1. 4. 2017 do 31. 3. 2020.

26. Pokud jde o druhý ze žalovaných nároků, to jest částku ve výši 3 500 Kč uhrazenou žalobcem za vypracování znaleckého posudku za účelem vyčíslení výše bezdůvodného obohacení, pak soud ve vztahu k oběma žalovaným, a to opět co do poměru určeného dle výše jejich spoluvlastnických podílů, žalobu v tomto rozsahu zamítl. Ze samotné skutečnosti, že žalovaní jsou vlastníky budovy, umístěné na pozemku žalobce, se z žádného ustanovení nepodává povinnost žalovaných, hradit přímo náklady, které žalobci vzniknou tím, že si nechá vyčíslit výši takto vznikajícího bezdůvodného obohacení. Takto uplatněný nárok není sám o sobě bezdůvodným obohacením, neboť žalovaným se ničeho nedostává a není ani škodním nárokem, když žalovaní mají stavbu na předmětném pozemku umístěnou legálně. Částka takto vynaložená navíc není v příčinné souvislosti s tím, že žalovaní vlastní stavbu umístěnou na pozemku žalobce, když hlavní a dominantní příčinnou, proč žalobce tento náklad vynaložil je skutečnost, že nárok hodlá uplatnit soudně. Z tohoto důvodu soud v rámci žalobního žádání tuto částku zamítl, nicméně částka vynaložená na znalecké zkoumání bude soudem zohledněna v rámci náhrady nákladů řízení jakožto výdaj vynaložený žalobcem.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 za použití § 151 odst. 1 o.s.ř. V souzeném případě byl úspěšný žalobce co do částky 39 600 Kč (36 300 Kč a 3 300 Kč) a žalovaní co do částky 3 500 Kč. V řízení tak byl převážně úspěšný žalobce, a to v rozsahu 84 %, tedy mu tak náleží v tomto rozsahu právo na náhradu nákladů řízení, a to pokud jde o žalovaného 1) co do výše 11/12 a pokud jde o žalovaného 2) co do výše 1/12 takto určených nákladů řízení (dle poměru odpovídajícího výši spoluvlastnických podílů žalovaných).

28. Žalobci, který byl v řízení právně zastoupen, vznikly v řízení náklady v této výši: -) soudní poplatek ve výši 2 149 Kč; -) náklady na znalecký posudek ve výši 3 500 Kč; -) 6x odměna právního zástupce za úkon právní služby á 2 860 Kč bez DPH (převzetí zastoupení; předžalobní upomínka; žaloba; 2x účast na soudním jednání, z toho ÚJ dne 1.12.2020 zahrnuje 2 úkony; za podání ze dne 19.8.2020, 18.9.2020 a 26.11.2020 soud odměnu nepřiznal, tato podání soud nežádal, nebyla pro řízení ze strany soudu zapotřebí, žalobce pouze reagoval replikou na vyjádření žalovaných), tj. 20 763,60 Kč s DPH (dle § 6, 7, 8/1, 11/1a),d),g) AT); tarifní hodnota dle předmětu řízení 43 100 Kč; -) 6x paušální náhrada hotových výdajů právního zástupce za úkony právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu á 300 Kč, tj. celkem 2 178 Kč s DPH; -) 2x náhrada cestovného za cestu vozidlem ze sídla právního zástupce do sídla soudu a zpět; vždy za 2 x 372 km (cesta tam a zpět dle www.mapy.cz), při spotřebě 7,1 litrů NM/100 km + náhrada za promeškaný čas za každou cestu k soudu a zpět (tj. vždy 16 x hod.; dle www.mapy.cz) po 100 Kč dle § 14 advokátního tarifu – v celkové výši na jednu cestu 3 968,56 Kč s DPH; tj. za dvě cesty 7 937,12 Kč vč. DPH Tedy celkem 36 527,72 Kč DPH.

29. Na žalovaného 1) připadá 11/12 (dle poměru žalobního požadavku k celku žaloby) takto vyčíslených nákladů řízení, tedy 33 483,74 Kč, a jelikož žalobce byl úspěšný v rozsahu 84%, pak mu náleží vůči žalovanému 1) nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 28 126,34 Kč.

30. Na žalovaného 2) připadá 1/12 (dle poměru žalobního požadavku k celku žaloby) takto vyčíslených nákladů řízení, tedy 3 043,98 Kč, a jelikož žalobce byl úspěšný v rozsahu 84%, pak mu náleží vůči žalovanému 2) nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 2 556,94 Kč.

31. Podle § 148 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků; u žádného z účastníků tyto předpoklady splněny nejsou. Žalobce byl v řízení neúspěšný v rozsahu 16%, proto jej soud zavázal k placení nákladů státu v tomto rozsahu. Žalovaní byli neúspěšní v rozsahu 84%, proto soud (podle poměru jejich spoluvlastnických podílů – 11/12; 1/12) zavázal žalovaného 1) k placení nákladů státu v rozsahu 77% a žalovaného 2 v rozsahu 7%. Výše nákladů státu bude specifikována v samostatném usnesení (ke dni vyhlášení rozhodnutí nebylo pravomocně rozhodnuto o všech položkách tvořících náklady státu). Lhůtu k plnění určil soud dle § 160 odst. 1 věta prvá o.s.ř.

Poučení