10 C 57/2023 - 321

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl samosoudcem Mgr. Lukášem Kučerou ve věci žalobce: [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] o určení výše nájemného k bytu a zaplacení nedoplatku na nájemném, takto:

Výrok

I. Výše nájemného, které je žalovaný povinen platit žalobci za užívání bytu o velikosti 1+1, situovaného ve 4. nadzemním podlaží stavby č. p. [Anonymizováno] na adrese [Jméno žalobce B], [adresa] stojící na pozemku parc. č. [hodnota], zapsaném na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], v katastrálním území [adresa], vedeném Katastrálním úřadem pro [adresa], katastrální pracoviště [adresa], se určuje s účinností od [datum] částkou 13 000 Kč měsíčně.

II. Žaloba se v části, ve které žalobce požadoval, aby výše nájemného, které je žalovaný povinen platit žalobci za užívání bytu o velikosti 1+1, situovaného ve 4. nadzemním podlaží stavby č. p. [Anonymizováno] na adrese [Jméno žalobce B], [adresa] stojící na pozemku parc. č. [hodnota], zapsaném na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], v katastrálním území [adresa], vedeném Katastrálním úřadem pro [adresa], katastrální pracoviště [adresa], byla určena s účinností od [datum] částkou o 1 200 Kč měsíčně vyšší než je určeno výrokem I. tohoto rozsudku, zamítá.

III. Žaloba se v části, ve které žalobce požadoval zaplacení nedoplatku na dlužném nájemném za období od dubna 2023 do října 2024 ve výši 157 244 Kč, zamítá.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 2 na účet Obvodního soudu pro Prahu 2 soudní poplatek za rozšíření žaloby částku 7 864 Kč ve lhůtě tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 7 941 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhal určení obvyklé výše nájemného k bytu užívaného žalovaným. Žalobce uvádí, že je vlastníkem pozemku p. č. [hodnota], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Žalovaný je nájemcem bytu o výměře 54 m v předmětném domě, který se nachází ve 4. nadzemním podlaží. Žalovanému byl přidělen byt na základě rozhodnutí o přidělení náhradního bytu z [datum]. Žalobce se obrátil na žalovaného opakovaně s písemným návrhem na zvýšení nájemného, ke zvýšení nájemného dohodou však nedošlo, neboť žalovaný nereagoval. Žalobce se proto domáhá určení obvyklé výše nájemného ve výši 14 200 Kč, přičemž vychází ze znaleckého posudku a z dostupných inzerátů na pronájem bytů. Vedle toho se po rozšíření žaloby domáhal zaplacení částky ve výši 157 244 Kč představující úhradu doplatku na dlužném nájemném za období od [Anonymizováno]. Tento nárok odůvodnil tím, že nájemné za období od [datum] bylo ve výši 5 924 Kč měsíčně, měsíční rozdíl v nájemném je dán rozdílem mezi výší, kterou žalobce požaduje, aby soud nově určil částkou 14 200 Kč měsíčně, a aktuálně hrazeným nájemným ve výši 5 924 Kč měsíčně.

2. Žalovaný uplatněný nárok neuznal. Uvedl, že v [Anonymizováno] si na poště vyzvedl dopis od žalobce s návrhem na zvýšení nájemného. Od sousedů zjistil, že zvýšení nájmu se týká toliko jeho. Dále uvedl, že kvalita bytu neodpovídá částce navrhované v žalobě. Byt se nachází na společné chodbě s toaletou přístupnou komukoliv z advokátní kanceláře [tituly před jménem] [jméno FO]. V bytě není vytápěná koupelna, v kuchyni a koupelně jsou popraskané stropy, parkety v pokoji jsou ve velmi špatném stavu, dlažba v koupelně a kuchyni jsou původní. Žalobce za celou dobu pronájmu neprovedl žádné opravy/úpravy. Nájemné hradí řádně, nemá na něm žádný dluh. Je starobní důchodce s důchodem ve výši 11 627 Kč. Náklady na bydlení: nájem včetně poplatků za služby a energie činí 9 848 Kč. Od měsíce října pak žalovaný dostává příspěvek na bydlení. Má za to, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy, neboť navrhované zvýšení nájmu je pro něj existenčně likvidační. Dále uvedl, že hlavním cílem žaloby je znemožnit mu užívání bytu, neboť jeho byt se nachází na stejném patře, kde má sídlo advokátní kancelář, která má zájem na rozšíření i do prostoru jeho bytu.

3. Usnesením ze dne [datum] soud připustil změnu žaloby o rozšíření požadavku na úhradu doplatku na dlužném nájemném za období od [Anonymizováno] až [Anonymizováno] ve výši 66 208 Kč. Usnesením ze dne [datum] soud připustil změnu žaloby o rozšíření požadavku na úhradu doplatku na dlužném nájemném za období od [Anonymizováno] až [Anonymizováno] ve výši 33 104 Kč. Usnesením ze dne [datum] soud připustil změnu žaloby o rozšíření požadavku na úhradu doplatku na dlužném nájemném za období od dubna 2024 až října 2024 ve výši 57 932 Kč.

4. Z listu vlastnictví číslo [hodnota] pro k. ú. [adresa] soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku p. č. [hodnota], jehož součástí je budova č. p. [Anonymizováno], k. ú. [adresa].

5. Z rozhodnutí o přidělení náhradního bytu soud zjistil, že žalovanému byl přidělen k užívání byt ve 2. poschodí předmětného domu. Ze shodných tvrzení účastníků však soud zjistil, že žalovaný fakticky v předmětném domě č. p. [Anonymizováno], na adrese [Jméno žalobce B], [adresa], užívá byt o velikosti 1+1 s příslušenstvím, o podlahové ploše 54 m, nacházejícího se ve 4. nadzemním podlaží této budovy. Takto byt v žalobě označil žalobce a žalovaný ve svém vyjádření rovněž popisuje užívání tohoto bytu.

6. Z plánku 4. nadzemního podlaží předmětného domu soud zjistil umístění bytu užívaného žalovaným, a dále, že se byt sestává z pokoje, kuchyně, koupelny a WC, přístupného ze společné chodby.

7. Z přípisu žalobce soud zjistil, že žalobce se návrhem ze dne [datum] obrátil na žalovaného, a to s návrhem na zvýšení nájemného na částku 15 000 Kč měsíčně s tím, že tento návrh byl žalovanému doručen [datum], což soud zjistil z připojených dokladů o doručení.

8. Z SMS komunikace stran soud zjistil, že žalobce se na žalovaného obrátil se žádostí o zvýšení nájemného, a že žalovaný toto odmítá.

9. Z přípisu právního zástupce žalobce ze [datum] soud zjistil, že strany již v průběhu roku [Anonymizováno] komunikovaly ohledně požadavku žalobce na zvýšení nájemného v předmětném bytě.

10. Z inzerátů z webu bezrealitky bylo zjištěno, že nájemné za byty v [adresa] se pohybují v rozmezí 16 500 Kč až 33 750 Kč.

11. Ze znaleckého posudku č. [č. účtu] vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba], znalecká kancelář pro obor ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, soud zjistil, že znalecký posudek byl zpracován ke dni [datum]. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že v případě stvrzení nebo doplnění znaleckého posudku je oprávněn toto učinit [tituly před jménem] [jméno FO], [právnická osoba]M, a [Anonymizováno]. [jméno FO]. Obvyklé nájemné u předmětné bytové jednotky bylo stanoveno na částku 14 200 Kč měsíčně. [právnická osoba] nebylo umožněno vnitřní ohledání nemovité věci, vnější ohledání bylo provedeno dne [datum]. Ze sdělení žalobce znalec vyšel z toho, že byt nebyl zrekonstruován. Byt se nachází v budově č. p. [Anonymizováno] ve 4. nadzemním podlaží, s dispozicí 1+1. Byt je rozdělen na kuchyň, pokoj, předsíň, WC, koupelnu, chodbu a komoru. Na základě popisu nemovité věci byl vybrán srovnávací materiál nemovitých věcí, kdy takto byly srovnány 4 nemovitosti. [právnická osoba] při srovnání zohlednila velikost, polohu, provedení, vybavení, příslušenství, celkový stav oceňované nemovité věci, když u každé srovnávací nemovitosti je toto zohledněno korekčním koeficientem. Znalecký posudek byl předložen žalobcem, znalecký posudek je opatřen znaleckou doložkou, když znalec při jednání dne [datum] doplnil, že si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že znalecká kancelář neprovedla místní šetření přímo v předmětném bytě, soud uložil znalecké kanceláři, aby o toto znalecký posudek doplnila.

12. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] ze dne [datum] vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba], znalecká kancelář pro obor ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí, soud zjistil, že znalecký posudek byl vypracován dle stavu ke dni [datum]. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že znalec provedl prohlídku předmětného bytu dne [datum]. Obvyklé nájemné u předmětné bytové jednotky činí od [datum] do dne zhotovení posudku 13 000 Kč měsíčně, které bylo zaokrouhleno z částky 12 970 Kč. Na základě popisu nemovité věci byl vybrán srovnávací materiál nemovitých věcí, kdy takto byly srovnáno 5 nově vybraných nemovitostí. Znalecká kancelář při srovnání zohlednila velikost, polohu, provedení, vybavení, příslušenství, celkový stav oceňované nemovité věci, když u každé srovnávací nemovitosti je toto zohledněno korekčním koeficientem (celkem se jedná o 7 korekčních koeficientů), když znalec určil jako slabou stránku předmětného bytu, že byt je v původním stavu. Přílohou znaleckého posudku jsou i fotografie pořízené při místním šetření. K námitkám žalovaného znalecká kancelář vyhotovila doplněk ze dne [datum], ze kterého bylo zjištěno, že zaokrouhlení nájemného z částky 12 970 Kč na částku 13 000 Kč bylo provedeno v souladu se standardními oceňovacími metodikami a matematickými pravidly, což činí rozdíl 30 Kč, což z hlediska celkové výše nájemného představuje méně než 0,23 %. Tento rozdíl je tedy zanedbatelný, když je obvyklé zaokrouhlovat nájemné na celá čísla, v tomto případě na celé stovky. S ohledem na stavebně-technický stav oceňovaného bytu provedeny přiměřené srážky. V bytě se nachází koupelna s vanou a WC. Samostatné WC, které se nachází mimo oceňovaný byt na společné chodbě bytového domu, tak toto netvoří funkční celek s bytem. K námitce žalovaného, že hlavní uzávěr vody je umístěn mimo byt, znalec uvedl, že toto nemá vliv na stanovení nájemného, neboť se jedná o otázku toliko bezpečnosti v případě havárie. K námitce, že v koupelně není topení, znalec uvedl, že toto je zahrnuto srážkou ve výši 5 % koeficientu provedení a výbava. K tomu dále uvedl, že do koupelny je přivedena elektřina včetně zásuvek, což nikterak neomezuje nájemce v instalaci přenosného elektrického přímotopu, tudíž vytápění lze zajistit takto. K vybraným srovnávacím bytům znalec dále uvedl, že v případě srovnání bytu s odlišnou výměrou je toto zohledněno koeficientem K2 – velikost objektu, kdy v případě menšího bytu je běžné, že se na trhu prodávají i pronajímají za vyšší cenu na m2 než byty větší. Při jednání dne [datum] byl znalec vyslechnut, kdy stvrdil závěry svého znaleckého posudku. Uvedl, že oproti předchozímu znaleckému posudku provedli korekci o 10 %, když provedli nové porovnání nemovitostí, měli zaměřenou plochu předmětného bytu, provedli místní šetření, získali i informace ohledně stavu bytu od žalovaného. Znalec dále uvedl, že současný srovnávací materiál je více relevantní, než byl použit u předchozího znaleckého posudku. Při hodnocení srovnávacího materiálu byly použity koeficienty, např. u velikosti bytu, opotřebení bytu, že předmětný byt je vhodný k rekonstrukci, kdy za celkový stav bytu byla provedena srážka 20 % oproti srovnávaným nemovitostem. Současně uvedl, že např. že byt má rákosový strop nemá vliv na obvyklý nájem, kdy toto by bylo zohledněno v ceně obvyklé za předmětný byt. Celkové srážky u jednotlivých porovnávaných bytů byly v rozsahu 20-40 % v závislosti na jednotlivých parametrech, kdy se nejedná o součet, ale součin jednotlivých koeficientů, na základě kterých je následně stanoveno obvyklé nájemné.

13. Na základě provedeného dokazování, kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, a po přihlédnutí ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, dospěl soud k závěru o skutkovém a právním stavu:

14. Podle ustanovení § 2249 odst. 1 zákona š. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

15. Podle odst. 2 stejného ustanovení prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

16. Podle odst. 3 stejného ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

17. Zvláštní režim platí pro nájmy vzniklé před 1. 1. 2014, kdy podle ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. se nepoužije ustanovení § 2249 odst. 1 v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

18. Odstavec 2 komentovaného ustanovení odkazuje na prováděcí právní předpis, který má stanovit podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Tímto prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle ustanovení § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použijí dva možné způsoby: a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. V dalších ustanoveních pak odkazované nařízení vlády vymezuje charakteristiky, které musí být zkoumány v rámci posuzování srovnatelnosti nájemného.

19. V posuzovaném případě se jedná o situaci, kdy nájemné za byt užívaný žalovaným bylo určeno právním předpisem, tedy nikoli dohodou stran či rozhodnutím soudu, tedy žalobce jakožto pronajímatel a vlastník bytu má právo navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a v případě, že není dosažena shoda, pak postupovat ve smyslu § 2249 odst. 3 o. z. Žalobce žalovaného vyzval ke zvýšení nájemného přípisem ze dne [datum], který byl žalovanému doručen [datum], žalobce následně dne [datum] podal tuto žalobu, tedy ve stanovené lhůtě (žalovaný ani opožděnost nenamítá) a žalobou se tak domáhá zvýšení nájemného od [datum], což pokud jde o tuto lhůtu, je požadavek důvodný.

20. Pojmovým znakem nájemní smlouvy je úplatnost, nájemce platí za užívání bytu nájemné, jehož výše se může – dohodou stran nebo rozhodnutím soudu – měnit i v průběhu nájmu (§ 2246, § 2248 až 2250 o. z.). Nedojde-li k dohodě účastníků v průběhu trvání nájmu bytu o nové výši nájemného a jsou-li splněny zákonné předpoklady, je soud oprávněn (a zároveň povinen) zasáhnout do obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o. z. – rozhodující je jen to, že takto stanovená výše nájemného respektuje vůli žalobce vyjádřenou v žalobním návrhu (soud je omezen žalobním návrhem v tom smyslu, že jej nemůže překročit) a odpovídá podmínkám na trhu s byty, které v době podání žaloby panovaly v místě, kde se předmětný byt nachází (srov. usnesení Nejvyššího soudu z 21. dubna 2015, sp. zn. 26 Cdo 261/2015, a z 18. listopadu 2015, sp. zn. 26 Cdo 2906/2015).

21. Bylo-li nájemné určeno na základě jiného právního předpisu (např. zákona č. 107/2006 Sb.), není pronajímatel v návrhu na zvýšení nájemného omezen limity § 2249 odst. 1 o. z.

22. Soud na základě provedeného dokazování nevzal za prokázané, že by byly doloženy alespoň 3 srovnatelné nájmy. Na základě předložených listin týkajících se nájemného v jiných bytech nebylo zejména možné posoudit srovnatelnost obytné hodnoty bytu dle skupin charakteristik uvedených v příloze č. 2 k předmětného nařízení vlády. Soud proto při určení obvyklého nájemného postupoval cestou zpracování znaleckého posudku (§ 127, § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“).

23. Ustanovení § 132 o. s. ř. platí pro hodnocení důkazů vůbec, a tedy i pro hodnocení důkazu znaleckým posudkem, přesto však je tu při hodnocení důkazu určitý rozdíl, který je vyvolán některými zvláštnostmi tohoto důkazu, neboť soud není oprávněn přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znalce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu 30 ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. Cdo 3450/2017). Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 4. 2002, sp. zn. 25 Cdo 583/2001).

24. Znalecký posudek č. [Anonymizováno] ze dne [datum] je přesvědčivý co do úplnosti, obsahuje logické odůvodnění znaleckého posudku, a proto závěry tohoto posudku byly použity pro závěr ohledně výše obvyklého nájemného za předmětný byt, když znalec i své závěry obhájil při výslechu a námitky žalovaného vypořádal v rámci písemného dodatku. Jednalo se o odbornou otázku, kterou si soud nemohl na základě svého laického uvážení posoudit sám, neboť nedisponuje odbornými znalostmi jako znalec (znalecká kancelář) z oboru ekonomika. Znalecká kancelář (zpracovatel znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]) zodpověděl otázky týkající se obvyklého nájemného, a to s určitým a srozumitelným závěrem, který doplnil k námitkám žalovaného a při svém výslechu u soudu. Obvyklé nájemné bytu bylo znaleckou kanceláří stanoveno ve výši odpovídající aktuálnímu technickému stavu a vybavení budovy, v níž se byt nachází, i samotnému bytu, když znalecká kancelář vyšla po místním šetření z toho, že byt není zrekonstruovaný a vykazuje další nedostatky, což zohlednila při srovnání s jinými byty patřičnými srážkami v rámci přiřazených koeficientů.

25. Soud tak dospěl k závěru, že v řízení bylo prokázáno, že obvyklé nájemné u předmětného bytu dosahuje částky ve výši 13 000 Kč měsíčně, a to za celou předmětnou dobu. Soud nevycházel z prvního znaleckého posudku, neboť při jeho zpracování nebylo provedeno místní šetření a znalec tak nemohl řádně zjistit nedostatky v předmětném bytě, když i v rámci druhého svého výslechu znalec uvedl, že u druhého znaleckého posudku byly i vybrány lepší byty k porovnání.

26. Soud se rovněž zabýval námitkou žalovaného, že žaloba je v rozporu s dobrými mravy, když navrhované zvýšení nájmu je pro žalovaného existenčně likvidační.

27. K námitce soud uvádí, že sociální poměry nájemce na obvyklou výši nájemného vliv nemají a tudíž zvýšení nájemného nemůže být v rozporu s dobrými mravy (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1379/2015, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 26 Cdo 3923/2015). K tomu soud dále uvádí, že ani z žádného právního předpisu nevyplývá, že by výše nájemného měla odpovídat sociální situaci nájemce (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 7. 7. 2006, sp. zn. 26 Cdo 32/2006).

28. Na základě shora uvedeného soud výrokem I. rozsudku rozhodl tak, že určil, že výše nájemného je od [datum] ve výši 13 000 Kč a výrokem II. ve zbytku žalovaného nájemného žalobu zamítl.

29. Soud se dále zabýval nárokem žalobce na zaplacení částky ve výši ve výši 157 244 Kč představující úhradu doplatku na dlužném nájemném za období od [Anonymizováno] do [Anonymizováno].

30. Žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o. z.) je žalobou určovací (pravotvornou), nejde o žalobu na plnění, soud tak svým rozhodnutím nerozhoduje o zaplacení („dlužného“) nájemného, jen určí jeho výši. Nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného. Zákon soudu výslovně (§ 2249 odst. 3 poslední věta o. z.) umožňuje, aby novou výši nájemného určil už od podání žaloby. Učiní-li tak (zvýší nájemné „zpětně“ – s účinky od podání žaloby), vznikne nájemci, poté, co toto rozhodnutí nabude právní moci, povinnost doplatit i rozdíl na nájemném, který vznikl jeho zvýšením. Splatnost takto vzniklého nedoplatku o. z. nestanoví (§ 2251 odst. 1 o. z. upravuje jen splatnost „běžného“ nájemného), čas plnění se proto bude řídit všeobecnými ustanoveními o závazcích, tedy ustanovením § 1958 a 1959 o. z.

31. Na základě shora uvedeného soud výrokem III. rozsudku ohledně nároku doplatku nájemné nezbylo soudu než žalobu v tomto nároku zamítnout. Nadto soud uvádí, že nedoplatek, který vznikne zvýšením nájemného s účinností od podání žaloby, je nájemným (jeho součástí), a proto jedna ze základních povinností nájemce – platit nájemné (§ 2213 o. z.) – tak zahrnuje (logicky) i takovýto nedoplatek. Nezaplatí-li ho nájemce řádně a včas, poruší tím své povinnosti vyplývající z nájmu a v případě, že se bude jednat o porušení hrubé či zvlášť závažné, má pronajímatel právo nájem vypovědět (§ 2288 odst. 1 písm. a), § 2291 o. z.).

32. Vzhledem k tomu, že žalobce doposud neuhradil soudní poplatek za rozšíření žaloby (celkem 3krát rozšířil žalobu), jehož výše dle položky 1 bod 1 písm. b) Sazebníku poplatků dle zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích (dále jen „zákon o soudních poplatcích“), činí celkem 7 864 Kč, rozhodl soud v souladu s ustanovením § 9 odst. 4 písm. a) a odst. 6 zákona o soudních poplatcích tak, že žalobce je povinen uhradit uvedenou částku za rozšíření žaloby (výrok IV. rozsudku).

33. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 2 a § 151 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení částečně úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce po zaokrouhlení 7 941 Kč, přičemž tato částka představuje 88,04 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 94,02 % a úspěchu žalobce v rozsahu 5,98 %). Soud vyšel z toho, je-li předmětem řízení více samostatných nároků, je třeba určit i míru úspěchu ve věci ve vztahu ke každému z těchto nároků samostatně dle jednotlivých tarifních hodnot (srov. např. Drápal, L., Bureš, J. a kol. Občanský soudní řád I. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 979–980). Žalovaný byl z pohledu nákladů řízení tarifně zcela úspěšný co do částky 157 244 Kč (dlužné nájemné) a neúspěšný co do částky 10 000 Kč (určení nájemného soudem), když soud vyšel z toho, že posouzení tohoto nároku záviselo na znaleckém posudku (§ 142 odst. 3 o. s. ř.). Soud k tarifní hodnotě za určení nájemného soudem uvádí, že za tarifní hodnotu byla dle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“) vzata částka 10 000 Kč, když Nejvyšší soud již opakovaně vyslovil závěr, že v řízení o zvýšení nájemného se sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby určí podle § 7 a § 9 odst. 1 a. t., neboť v daném řízení je předmětem určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích (jde o určení výše nájemného na dobu neurčitou, nikoli o opětující se plnění - viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016. Žalovanému vznikly náklady řízení, které sestávají z nákladů nezastoupeného účastníka, když po část řízení nebyl zastoupen zástupcem podle § 137 odst. 2 o. s. ř. Tyto náklady se sestávají z paušální náhrady hotových výdajů dle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve výši dle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., za 3 úkony á 300 Kč (vyjádření k žalobě, účast na jednání dne [datum], jednání s protistranou ve věci možnosti mimosoudního řešení sporu, a to formou mailů od [datum] do [datum]). [právnická osoba] z nákladů právního zastoupení při jednání dne [datum], kdy dle § 12 odst. 3 a. t. při spojení dvou a více věcí, pro něž spojení ke společnému projednání není stanoveno jiným právním předpisem, se za tarifní hodnotu považuje součet tarifních hodnot spojených věcí, soud tak vyšel z tarifní hodnoty 167 244 Kč, když za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 1 a. t. náleží částka 7 820 Kč a paušální náhrada výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Po odečtení úspěchu a neúspěchu ve věci žalovanému náleží náhrada nákladů řízení v částce po zaokrouhlení ve výši 7 941 Kč, kterou uložil soud k úhradě převážně neúspěšnému žalobci ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř., když k delší lhůtě plnění či k plnění ve splátkách neshledal soud žádný důvod.

34. Žalobci byla uložena povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalovaného.

Poučení