108 C 17/2017 - 597

Rubrum

Okresní soud v Teplicích rozhodl samosoudcem Janem Sýkorou ve věci žalobce: [Anonymizováno] - [Jméno žalobce], IČO [IČO žalobce], sídlem [Adresa žalobce] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] pro zaplacení 205 886 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni [částka] s úrokem z prodlení v sazbě 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, a to do 14 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Co do částky [částka] s úrokem z prodlení v sazbě 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, se žaloba zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na poměrné náhradě nákladů řízení [částka], a to do 14 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Teplicích na poměrné náhradě nákladů řízení [částka], a to do 14 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Teplicích na poměrné části soudního poplatku [částka], a to do 14 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se v řízení domáhala žalobou ze dne [datum] zaplacení náhrady za bezesmluvní užívání pozemků parc. č. [hodnota] (310 m2) a [Anonymizováno] (740 m2), zapsaných jako její výlučné vlastnictví na listu vlastnictví [Anonymizováno] v katastrálním území Teplic, když žalobkyně na těchto pozemcích vlastní stavby – č. p. [Anonymizováno] a č. p. [Anonymizováno] a účastníci nedošli ke shodě ohledně částky, která žalobkyni za takové užívání náleží. Žalobkyně za období od [datum] do [datum] požadovala [částka] s úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení. Výši náhrady odvozovala ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum], zpracovaného ve věci zdejšího soudu sp. zn. [spisová značka], resp. [spisová značka] Krajského soudu v [adresa], přičemž výši náhrady pro následující roky navyšovala o míru inflace. Navrhla provést některé důkazy, prováděné v tematicky související věci sp. zn. [spisová značka] (č. l. 176).

2. Žalobkyně nesouhlasila s obranou žalované ohledně využívání pouze části pozemků, zastavěných budovami žalobkyně, když všechny části staveb slouží účelnému užívání staveb pro jejich nájemce, k tomu navrhla důkaz vyjádřením Magistrátu města [adresa] a dalšími listinami k osobám nájemců budov žalované. Nadto žalovaná využívá i prostor, který je veřejně přístupný, když pronajímá reklamní plochu nad komunikací. Uvedla, že se závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] souhlasí, neboť i když charakter porovnávaných nemovitostí není zcela adekvátní, míra tržní kapitalizace na úrovni 10 % je adekvátní. Žalobkyně nesouhlasila se závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] (již v řízení sp. zn. [spisová značka], z něhož požadovala provést četné důkazy), neboť trpěl věcnými chybami v popisu stavby, pro porovnání byly použity nevhodné pozemky, ceny průměrovala matematicky nevhodným způsobem a pro období v minulosti anachronicky, pokud nepoužila vážený průměr, míra kapitalizace 5 % je pak nedostatečně odůvodněna a nevhodně nízká, při porovnání se závěry znaleckého zkoumání [tituly před jménem] [jméno FO], který ve svém starším znaleckém posudku aplikoval 8 % z ceny pozemků. Proti pozdějšímu znaleckému posudku téhož znalce pak měla stejnou námitku, pokud se pro pozdější období uchýlil k 5 % z ceny pozemku (č. l. 170). Již v předchozím řízení sp. zn. [spisová značka] navrhla zpracování revizního posudku k oběma dvěma předchozím posudkům znalcem [tituly před jménem] [adresa], [tituly za jménem] (č. l. 205). Po zpracování písemného posudku [tituly před jménem] [adresa], [tituly za jménem], však namítala (č. l. 273), že znalec použil databázi prodejních cen ČSCOM, která je produktem činnosti soukromoprávního subjektu s neznámou vypovídací hodnotou, když údaje jsou zpracovávány především pro účely bankovních domů, a nedostatečně odůvodnil, proč užil nejnižší koeficient 5 %, pravděpodobně na základě nesprávného ohodnocení nemovitostí zatížených stavbou jiného vlastníka jen jako pozemků „se závadou“. Zjištěné nájemné považovala za silně podhodnocené, dokonce i pod úroveň regulovaného nájemného z výměrů Ministerstva financí pro danou oblast a rok. Žalobkyně nesouhlasila se způsobem dílčího placení náhrady žalovanou, dle ní mají být došlé platby přednostně započítávány na úroky z prodlení, jsou však hrazeny nepřehledně, dále se domnívá, že bezdůvodné obohacení si nelze na rozdíl od nájemného předplatit (č. l. 317). V tomto řízení takový postoj implicitně vyplýval již z toho, že v žalobě takové plnění nezohledňovala.

3. Žalovaná s nároky z větší části nesouhlasila. Namítala (č. l. 47), že ve vztahu k parc. č. [hodnota] a 487 již [datum] navrhovala sjednání nájemní smlouvy s nájemným [částka]/m2/rok, které od [datum] již dobrovolně hradí ([částka] ročně) a na předmětný nárok již uhradila [částka]. Je nerozhodné, že bezdůvodné obohacení označuje jako platbu nájemného (č. l. 317). Žalobkyně však platby započítává na nejstarší závazky a dle toho bere nejstarší žaloby zpět, žalovaná se proto samostatnými řízeními domáhá vydání bezdůvodného obohacení na žalobkyni (č. l. 318). Vychází ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum], který pro rok 2012 stanovil náhradu v sazbě [částka]/m2/rok, pro rok 2013 pak [částka]/m2/rok, poté částku sama navýšila. Připomenula ostatní zpracované znalecké posudky ([tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO]), které žalobkyně nebere v potaz a které stanovily ještě nižší nájemné. Dále namítala, že budovami je zastavěna pouze část těchto pozemků, a to u pozemku parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] v rozsahu 622 m2, žalobkyně však požaduje náhradu z celé výměry pozemků. Odkazovala na nájemní smlouvu, sjednanou s její právní předchůdkyní, ze dne [datum]. Dále již v řízení sp. zn. [spisová značka] namítala (např. č. l. 37, 318), že budovami je zastavěna pouze část těchto pozemků, a to u pozemku parc. č. [hodnota] a 487 v rozsahu cca 624 nebo 622 m2, žalobkyně však požaduje náhradu z celé výměry pozemků. Proti znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO] namítala užití neadekvátně vysoké míry kapitalizace 8 % z ceny nemovitosti, nedostatek znalecké specializace znalce na oceňování nájemného nemovitostí (č. l. 84, 168, 181), kterou ostatní zpracované znalecké posudky ([tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO]) netrpí a nelogické navyšování o inflaci, které nemusí být u nájemného vůbec sjednáno (č. l. 317). Pokud v lednu 2017 podal písemně znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], žalovaná s takovým výsledkem zkoumání přirozeně byla ztotožněna (podání č. l. 276) bez jakýchkoliv výhrad. Žalovaná opakovaně navrhovala i v tomto řízení spojení řízení s později napadlými nároky mezi týmiž účastníky, soud však ke spojování již v předchozí věci (sestávající z 5 původně samostatných řízení) nepřistoupil, neboť dokazování již dospělo do stádia, kdy by nebylo možné pro nově spojené nároky použít výsledky dosavadního dokazování, zejména znalecké posudky. [právnická osoba] dalším průběhu řízení napadla závěry znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] (č. l. 173), který použil míru tržní kapitalizace 10 %, což se žalované jeví jako nadměrně vysoké a s ohledem na závěry předchozích znaleckých posudků ([tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [adresa]) s násobně nižší jednotkovou cenu navrhla zhotovení revizního znaleckého posudku. Závěry ohledně rozsahu užívané výměry pozemků dle rozsudku Krajského soudu v [adresa] pod číslem jednacím [spisová značka] se žalobkyni zdají pro projednávanou věc bezpředmětné, neboť dle ní je možné nezastavené plochy oddělit, aniž by to využitelnost zastavěných částí snížilo. Nesouhlasila (č. l. 284, 299, 453 p. v.) se závěry revizního znaleckého posudku, neboť neověřil srovnávací nemovitosti a u konkrétních parcel uvedla odlišný charakter využití budov, než komerční pronájem. Charakter jiných statutárních měst je od Teplic příliš odlišný, i z hlediska cenotvorby. Navrhla (č. l. 452 p. v.) provést šetření k existenci dalších porovnatelných nemovitostí na Teplicku – čemuž soud vyhověl.

5. Mezi stranami byly v řízení sporné pouze výměra pozemků k náhradě, výše náhrady a způsob započtení došlých plateb (č. l. 170 p. v.).

6. Po skutkové stránce soud dospěl po provedení a zhodnocení níže uvedených důkazů k následujícím závěrům:

7. Výpisem z katastru nemovitostí č. l. 5 žalobkyně prokázala vlastnické právo České republiky k pozemkům parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] ve výše uvedeném katastrálním území, výpisem č. l. 5 pak vlastnické právo žalované (list vlastnictví [Anonymizováno]) k budovám č. p. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] na těchto dvou pozemcích, získaných dle kupní smlouvy ze dne [datum] (č. l. 49). Byl předložen znalecký posudek č. [hodnota] ze dne [datum] od znalce [tituly před jménem] [jméno FO] k tržní ceně staveb na předmětných pozemcích. Žalovaná již v minulosti shodným způsobem doplácela nároky žalobkyně do roku 2011 a žalobkyni o tom výslovně informovala dopisem ze dne [datum] (č. l. 57). Dopisem ze dne [datum] (č. l. 59) žalovaná prokázala, že žalobkyni připomenula, že dle posudku [tituly před jménem] [jméno FO] hradí průběžné platby k jednotlivým pozemkům dle svého přesvědčení o jejich důvodnosti a dostatečnosti.

8. Dopisem ze dne [datum] (č. l. 7) je prokázáno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k plnění před podáním této žaloby. Dopisem ze dne [datum] (č. l. 8) žalovaná odpověděla, že dle posudku [tituly před jménem] [jméno FO] hradí průběžné platby k jednotlivým pozemkům dle svého přesvědčení o jejich důvodnosti a dostatečnosti, uhradila takto [částka] ([částka] měsíčně) a uplatnění dalšího nároku soudní cestou nečekala, neboť o předchozích obdobích již jsou vedena četná soudní řízení. Dopisem ze dne [datum] (č. l. 9) žalobkyně na svém nároku setrvala a dne [datum] (č. l. 10) zaslala definitivní předžalobní výzvu. Na tu žalovaná dne [datum] (č. l. 11) reagovala nesouhlasně a své argumenty zopakovala. Dopisem č. l. 737 (ze sp. zn. [spisová značka]) ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná i nadále v jednání se žalobkyní požaduje akceptaci nájemného na úrovni [částka]/m2/rok a počítání jen ze samotnou budovou přímo zastavěné části pozemků. Dopisem ze dne [datum] a [datum] (č. l. 9 a 21 ze sp. zn. [spisová značka]) a [datum] (č. l. 402 ze sp. zn. [spisová značka]) žalovaná prokázala, že žalobkyni připomenula, že dle posudku [tituly před jménem] [jméno FO] hradí průběžné platby k jednotlivým pozemkům dle svého přesvědčení o jejich důvodnosti a dostatečnosti. Výpisy č. l. 35 až 46 žalovaná prokázala, že od ledna 2015 do prosince 2016 hradila s označením „nájem pozemky p.c. [Anonymizováno],[Anonymizováno]“, resp. „p. č. [hodnota], [Anonymizováno] v k. ú. Tce-[adresa]“ [částka] každý měsíc. Žalobkyně v předchozím řízení sp. zn. [spisová značka] předložila evidenci došlých plateb č. l. 298-302, z níž vyplývá, že průběžné měsíční platby i doplatky, jak byly tvrzeny žalovanou, obdržela. Obdobně i žalobkyně doložila přehled měsíčních úhrad a jejich započtení na č. l. 378 až 380, 383 a 384, stejně jako na č. l. 399 až 401 a 733 až 736 (vše ze sp. zn. [spisová značka]). Soud provedl započtení těchto plnění již v předchozím řízení a do předmětné věci tak nijak aritmeticky nezasahují. Dopisem č. l. 738 (ze sp. zn. [spisová značka]) nebylo prokázáno nic dalšího podstatného pro řízení. Dopisem ze dne [datum] (č. l. 739 ze sp. zn. [spisová značka]) naopak bylo prokázáno, že žalovaná neakceptuje pro účel dohody náhradu ani ve výši [částka]/m2/rok a vyčká právní moci rozhodnutí soudu v tomto řízení. Na č. l. 578 byl doložen aktuálně poslední pokus žalobkyně o smírné řešení sporu.

9. Pozemky tvoří součást areálu „[Anonymizováno]“, zachyceného na katastrální mapě č. l. 21 a na ortofoto mapě č. l. 206, 208 a fotografiích č. l. 161, 207, 209 až 227, 303 až 311. Vyjádřením Magistrátu města [adresa] ze dne [datum] (č. l. 12/58) žalovaná prokázala, že nákladová rampa je součástí budov č. p. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], neboť byla i před rekonstrukcí v roce 1992 určena k zásobování prodejny, naposledy obuvi, která zde byla provozována, stejně jako celého areálu [Anonymizováno], což žalobkyně v předchozím řízení sp. zn. [spisová značka] nerozporovala (č. l. 318). Přílohou je kopie katastrální mapy se zachycením nemovitostí (č. l. 13). Technickou zeměměřičskou zprávou ze dne [datum] (č. l. 19) žalovaná prokázala, že zatímco budova č. p. [Anonymizováno] vyplňuje plochu celé parcely č. [hodnota], budova č. p. [Anonymizováno] toliko 312 m2 z výměry parcely č. [hodnota], která činí 740 m2 a zahrnuje též veřejný průchod a společnou nakládací rampu. Dopisem ze dne [datum] (č. l. 285) žalobkyně prokázala, že žalovaná nájemníkovi [Anonymizováno] [právnická osoba]., udělila souhlas s instalací venkovních reklam v souladu s nájemní smlouvou a stanovila splátkový kalendář (č. l. 296). Emailovou zprávou z června 2016 (č. l. 294) k dotazu na č. l. 295 žalobkyně prokázala, že rovněž společnost [Anonymizováno] – [jméno FO] si pronajímá od žalované reklamní místo na zastřešení, a to dle dodatku k nájemní smlouvě z ledna 2010. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně prokázala, že i nájemce [právnická osoba]., si od roku 1997 pronajímá na objektu reklamní plochu a hradí za ni žalované nájemné. Kolaudačním souhlasem ze dne [datum] (č. l. 285 p. v.) žalobkyně prokázala, že provoz restaurace má funkční suterén a možnost prodeje nápojů na ulici. Požární zprávou č. l. 286 z února 2014 žalobkyně prokázala stavebně technický popis restaurace na pozemku parc. č. [Anonymizováno]

10. Znaleckým posudkem [tituly před jménem] [adresa], [tituly za jménem], ze dne [datum], provedeným v předchozím řízení sp. zn. [spisová značka] na č. l. 21, podaným nejprve písemně (č. l. 238) k ceně obvyklého nájemného za užívání pozemků parc. č. [Anonymizováno] v období [datum] do [datum], resp. od [datum] do [datum], bylo zjištěno, že znalec za nejvhodnější způsob určení náhrady považoval údaje o prodejních cenách z Databáze cen pozemků ČSCOM (od [právnická osoba] certifikovaných odhadců majetku), kde zjistil cenu [částka]/m2 a tu koeficientem 5 % a zohledněním roční míry inflace přepočetl na sazbu [částka]/m2/rok pro rok 2013 a [částka]/m2/rok pro rok 2014. Při ústním podání tohoto znaleckého posudku dne [datum] (č. l. 411 p. v. a násl.) doplnil, že nebyl při užití databáze ČSCOM (od roku 2018 ACO, z. s.) profesně vázán na spolupráci s jednotlivou bankou, sám totiž působí jako odhadce. Setrval na užití míry kapitalizace 5 %, která odpovídala příslušné době, neboť jde o stavbu na cizím pozemku a stavbu pouze jednoposchoďovou. Shodu v regulovaném nájemném od Ministerstva financí považuje za pouhou náhodnou shodu. Připustil, že k užití databáze ČSCOM přistoupil až pro nemožnost dohledání srovnatelných nemovitostí v okolí z veřejně dostupných nabídek, přičemž ale databáze ČSCOM nezachycuje, zda je na pozemku stavba hotová, rozestavěná nebo žádná. Pracoval s údajem pro obytné budovy a sídliště, údaj o obchodních pozemcích by dané nemovitosti nevystihoval. Nedokázal uvést, jak, kým a proč byl zjištěný údaj o [částka]/m2/rok v databázi konstruován. I k tomuto posudku žalobkyně požadovala zpracování revizního znaleckého posudku, neboť např. znalec [tituly před jménem] [jméno FO] byl schopen dohledat srovnatelné tržní nabídky a pracoval s nimi jak v roce 2010, tak v roce 2015. V předchozím řízení se odůvodnění rozsudku číslo jednací [spisová značka] vypořádalo i se znaleckými posudky [tituly před jménem] [jméno FO] (odstavec 13), [tituly před jménem] [jméno FO] (odstavec 14) a [tituly před jménem]odstavec 15) a soud na příslušnou část odůvodnění zde již jen odkazuje. Pokud tedy žalovaná v jedné fázi řízení namítala, že soud neměl důvod k zadávání revizního znaleckého posudku, je zřejmé, že vztahy účastníků, řešené již ve více než deseti řízeních u zdejšího soudu, byly a jsou poznamenány četnými předchozími znaleckými posudku, z nichž každý znalec postupoval odlišným způsobem.

11. I v této věci soud již nechal zpracovat znalecký posudek k ceně obvyklého nájemného za předmětné dva pozemky, a to znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] (usnesení č. l. 60 ze dne [datum]). Znalec podal (s velkým zpožděným, doprovázeným četnými nevěrohodnými omluvami – již na č. l. 73 dne [datum] uváděl, že jej má zpracovaný, zaslal jej teprve [datum] – č. l. 104) posudek v písemné formě – č. l. 139, zároveň jej dne [datum] při jednání podal ústně (č. l. 169). Písemné zpracování posudku tak bylo pro řízení víceméně neúčelné, neboť byl doslán až krátce před nařízeným jednáním, k němuž byl znalec volán. Znalec dospěl ke stanovení jednotkové ceny obvyklého tržního pronájmu předmětných pozemků pro rok 2015 ve výši [částka]/m2/rok a pro rok 2016 ve výši [částka]/m2/rok. Znalec doplnil písemně posudek formou dodatku (č. l. 179), byť soud žádal pouze doplnění o podklady, které pro znalecký úkon použil (porovnávané nemovitosti).

12. Soud shledal, že ve vzájemném porovnání představuje mnohost znaleckých posudků (tedy včetně těch, o které se opírala procesní stanoviska stran, byť nebyly zpracovány pro toto konkrétní řízení) a jejich vzájemný rozpor co do zvolené metodiky porovnání tržních nabídek nemovitostí otázku odborného rázu, kterou nemůže soud překlenout přípustným rozsahem, tedy aniž by se soud uchýlil k hodnocení ryze odborné správnosti znaleckého posudku, kterým je bezesporu i znalcem provedená volba použité metody, která předurčuje, z jakých skutečností bude dále znalec výši nároku odvozovat. Různorodost zvolených metod přitom v projednávané věci (i v související věci sp. zn. [spisová značka]) vyústila v diametrálně odlišná posouzení v rozpětí 25 až [částka]/m2/rok, nemluvě o podkladech, z nichž vycházela žalobkyně (starší znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] z roku 2010). Pokud odvolací soud ve věci sp. zn. [spisová značka] připomenul, že toliko písemně podané znalecké posudky nemohou v dané situaci pro účel dokazování postačovat a je třeba dosáhnout ústního podání znaleckých posudků, soud dodatečně vyslechl oba znalce ([tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], a [tituly před jménem] [jméno FO]), kteří jediní ještě znaleckou činnost v době pokračujícího dokazování provozovali. Ani těmito výslechy se však nepodařilo rozpor ve zvolené metodice odstranit. Proti metodě, zvolené znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] (stejně jako proti metodě, zvolené znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem], v související věci sp. zn. [spisová značka]), přirozeně brojila žalovaná, zejména nespokojená s užitím míry tržní kapitalizace na úrovni 10 %, když v související věci sp. zn. [spisová značka] byly provedeny i další znalecké posudky a její výhrady k metodice a postupům tam byly odlišného charakteru.

13. Odlišné podklady, metody i postupy, které vedly k diametrálně odlišným jednotkovým cenám, tak přiměly soud k zadání revizního znaleckého posudku (č. l. 202), podaného znaleckým ústavem při [adresa] škole ekonomické, Institutem oceňování majetku (dále jen „znalecký ústav“), který realizuje studijní program specializačního studia, nutného k výkonu znalecké činnosti v oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitostí (který je v současnosti již bez specializace) a který měl dle usnesení ze dne [datum] za úkol stanovit výši obvyklého nájemného pro oba pozemky a období, která jsou předmětem tohoto řízení, přičemž měly být přezkoumány závěry předchozího znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. K pověření znaleckého ústavu soud přistoupil i pro nedostatek jiných znalců pro zvláštní specializaci oceňování nájmů nemovitých věcí, které soud v tomto řízení (v rozhodné době) vyčerpal. I v současnosti lze v této specializaci vybírat toliko ze čtyř znaleckých kanceláří, které doplňují již pouze dva znalce. Nutno konstatovat, že zvláštní specializace na oceňování nájmů nemovitých věcí je spíše historickým pozůstatkem, v současné nomenklatuře oborů, odvětví a zvláštních specializací Ministerstva spravedlnosti je obor „ekonomika“, odvětví „oceňování nemovitých věcí“, výslovně ponechán bez specializací a v současné době tak již nepřihlížení k existenci znalců s činností v příslušném oboru a odvětví nemá opodstatnění. Ustanovení znaleckého ústavu však soud považoval za nanejvýš vhodné i s ohledem na náročnost znaleckého úkonu, daného jak specifickou problematikou zkoumání (nájmů pozemků, zastavěných stavbou jiného vlastníka), tak především zkoumáním dekády starých reálií. Shodným způsobem bylo postupováno i v řízení sp. zn. [spisová značka] a [spisová značka] a znalecký ústav zpracovával tyto tři posudky paralelně (včetně jejich doplňků, viz dále).

14. Znalecký ústav podal posudek písemně dne [datum] (č. l. 206) na základě listinných podkladů i místního šetření, k němuž řádně pozval účastníky i soud, nejprve písemně (č. l. 459 a násl.). Ocenění provedl srovnávací metodou na základě 16 porovnávaných nemovitostí, na nichž je stavba jiného vlastníka, kterému je pozemek jiným vlastníkem pronajímán (po vyřazení extrémních hodnot) a dospěl k závěru, že pro rok 2015 činila jednotková cena [částka]/m2/rok a pro rok 2016 činila jednotková cena [částka]/m2/rok. Na straně 12 výslovně uvedl, že z důvodu hospodárnosti a absence příslušné specializace neověřoval věrohodnost získaných podkladů, včetně těch od Statutárního města [adresa] k výši nájemného. S postupem soudního znalce [tituly před jménem] [jméno FO] vyslovil nesouhlas, znalec měl usilovat o aplikaci metody porovnávací (což se ostatně podařilo znaleckému ústavu), byl vysloven nesouhlas s některými dílčími postupy a tedy i se závěry.

15. Soud již v souběžném řízení sp. zn. [spisová značka] shledal dostatek důvodů, aby pověřil znalecký ústav doplněním posudku, resp. zapracováním připomínek žalované. Tato problematika se bez dalšího dotkla i tohoto řízení, v němž samostatný pokyn znaleckému ústavu nebyl udělen, byl však udělen ve sp. zn. [spisová značka] – protokol č. l. 297 ze dne [datum]. Na č. l. 296 je dále založen podklad od Katastrálního pracoviště [adresa], konstatující pravdivost jedné z výhrad žalované k použitým srovnávacím nemovitostem, kde nešlo o odlišného vlastníka stavby od vlastníka stavební parcely. Obdobně podklad na č. l. 301 a dvě připojené nájemní smlouvy svědčí o tom, že u některých porovnávaných nemovitostí nebyl splněn předpoklad odlišného vlastnictví stavební parcely a stavby. I žalobkyně se k požadavku na přepracování revizního znaleckého posudku připojila (podání ze dne [datum] na č. l. 319) poté, co bylo zjištěno, že 4 z 15 porovnávaných nemovitostí neměly potřebné parametry. Soud k výzvě žalované opatřil některé podklady od Statutárního města [adresa] (č. l. 316 a násl.). Tyto skutečnosti následně potvrdil i znalecký ústav podáním ze dne [datum] (č. l. 581 ve sp. zn. [spisová značka]) s tím, že vycházel z původního vyjádření města, dle podání ze dne [datum] (č. l. 589 tamtéž) byla rozpoznána nesprávnost podkladů od města a bylo konstatováno, že zbývající srovnávací nemovitosti nevystihují situaci na trhu, neboť by indikovaly jednotkou cenu [částka]/m2/rok, což při přepočtu zcela zjevně neodpovídá obvyklé ceně stavebních pozemků v Teplicích. Soudu tak bylo znaleckým ústavem ve zpracovávaném dodatku znaleckého posudku avizováno rozšíření oblasti zkoumání. Proti tomu pak podáním ze dne [datum] (č. l. 592 ve sp. zn. [spisová značka]) a [datum] (č. l. 596 tamtéž) protestovala žalovaná s tím, že znalecký ústav zjevně chce vyhovět požadavku žalobkyně, pokud neprovede přepočet dle zbývajících 9 srovnávacích nemovitostí, které svou cenou pronájmu právě odpovídají zvláštnímu charakteru stavby na pozemku jiného vlastníka. Odkázala soud na předchozí posudky, které stanovily nižší jednotkovou cenu a odkázala také na rozhodnutí Nejvyššího soudu ve sp. zn. [spisová značka], kde byla v obdobném případě stanovena částka [částka]/m2/rok. Soud však umožnil znaleckému ústavu zpracovat (opravný) dodatek, neboť bylo zřejmé, že k pochybení došlo nikoliv pouze vinou znaleckého ústavu, přičemž vada nespočívala v samotné znalecké činnosti, ale toliko v absenci kontroly všech parametrů nemovitostí (což korespondovalo s explicitní výhradou znaleckého ústavu dle strany 12 prvotního posudku). Nadto soud považoval za účelné získat větší vzorek srovnávacích nemovitostí i z jiných okolních měst, již s ohledem na specifičnost takových nemovitostí, další souběžná řízení a význam i drobného rozdílu jednotkové ceny na výsledek řízení.

16. Znalecký ústav podal dodatek ze dne [datum] (č. l. 329 a násl.) k původnímu znaleckému posudku opět písemně. Znalecký ústav použil shodný metodický postup, pro porovnání však získal 39 srovnávacích vzorků z lokalit měst Teplic, Litoměřic, [adresa]. Pro výpočet pak vyřadil 5 vzorků s extrémními hodnotami, matematicky odůvodnil užití aritmetického průměru a dospěl k závěru, že pro rok 2015 činila jednotková cena [částka]/m2/rok, pro rok 2016 pak [částka]/m2/rok. Uzavřel tak, že pro pozemky parc. č. [hodnota] a 487 činila cena za užívání v období roku 2015 celkem [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]) a [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]) a roku 2016 celkem [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]) a [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]), celkem tedy [částka].

17. K posudku se vyjádřila žalovaná dne [datum] (č. l. 417) tak, že nemůže akceptovat užití vzorků z dalších měst, což neodpovídá zásadě „v místě a čase“, stejně jako použití srovnávacích vzorků významně odlišných výměr, ačkoliv byl použit shodný koeficient „další vlivy“ s hodnotou [hodnota]. Ani ostatní koeficienty nejsou popsány ani odůvodněny. Namítla, že „zpracovatel [tituly před jménem] [jméno FO]“ nemá potřebnou specializaci, čímž předchozí znalecké posudky znalců, z nichž by měl soud vycházet, netrpěly. K posudku znaleckého ústavu by soud neměl přihlížet a měl by zohlednit starší posudky [tituly před jménem] [jméno FO] a [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] Podáním ze dne [datum] (po změně v osobě právního zástupce) č. l. 441 namítla opět i nedostatek odborné způsobilosti znalce, když znalecký ústav nemá potřebnou specializaci a není [právnická osoba] oprávněn hodnotit závěry jiného znalce, když nešlo o mnohost vzájemně si konkurujících posudků. Poukázala na vady, které měl ve svém vlastním posudku znalecký ústav. Navrhla tedy zpracování dalšího, skutečného revizního posudku jiným znalcem či znaleckým ústavem. Ač zdůrazňovala povinnost vyslechnout oba znalce, podáním ze dne [datum] (č. l. 448) vyjádřila nezájem na výslechu znaleckého ústavu (k doplnění), podobně jako žalobkyně (č. l. 438). Proti posudku měla námitky i žalobkyně (podání ze dne [datum] na č. l. 421), která nesouhlasila s vyřazením jen některých nemovitostí s výrazně nízkým nájemným, přestože i další z nich jsou pronajaty zájmovým sdružením, což nevystihuje komerční charakter předmětných staveb, přinejmenším nikoliv pouze úpravou koeficientu na 0,9. Znalecký ústav se k námitkám písemně vyjádřil dne [datum] (č. l. 439), uvedl, že použití srovnávacích vzorků z dalších měst je naopak vhodné, zejména pokud jsou ostatní vzorky cenově roztříštěné a vysoce specifické zastavěním stavbou jiného vlastníka. Různé velikosti pozemků jsou v průměru porovnatelné s výměrou předmětných pozemků, další zásah do ocenění k tomuto parametru proto nebyl činěn záměrně. Dále zodpověděl připomínku žalobkyně ke srovnávacím vzorkům pod č. [hodnota], 9 a 17 s tím, že pronájem zájmovým spolkům sám o sobě nebyl důvodem k jejich vyřazení, neboť snesly porovnání i s některými pozemky, pronajímanými komerčně za srovnatelné nájemné. Užití koeficientu 0,9 považuje za správné, neboť rozpětí nemá umožňovat přílišný vliv subjektivního hodnocení zpracovatele. Na původním hodnocení revidovaného znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] se dodatkem nic nezměnilo.

18. V řízení sp. zn. [spisová značka] byl soud pro samotný fakt uplatnění námitek účastníků nucen provést doplněný znalecký posudek formou ústního podání zástupcem znaleckého ústavu – [tituly před jménem] [jméno FO], k čemuž došlo při jednání dne [datum] (č. l. 741 a násl.). Strany na zohlednění tohoto výsledku souběžného řízení trvaly. Směrem k žalované a její námitce, že tato osoba je prakticky jediným zpracovatelem znaleckého ústavu, soud následně v odůvodnění rozsudku konstatoval, že to nepředstavuje důvodnou námitku, když znalecký posudek byl podán jménem znaleckého ústavu a soudu tak nepřísluší zkoumat, komu či kolika osobám znalecký ústav úkol svěří. Zástupce znaleckého ústavu popsal podrobně metodický postup, který vedl k získání údajů o srovnávacích nemovitostech, popsal kontrolní proceduru reverzního stanovení hypotetické prodejní ceny dle hodnoty [částka]/m2/rok, která vycházela ze zbylých 9 srovnávacích pozemků původního znaleckého posudku po vyřazení chybných vzorků, když takto konstruovaná prodejní cena 200 až [částka]/m2 by byla na lokalitu Teplic zcela zjevně podhodnocená, nesmyslná, a bylo tedy nutno rozšířit okruh srovnávacích nemovitostí, aby byla eliminována lokální chybovost vzorků. Uvedl, že stavba jiného vlastníka na cizím pozemku je velmi specifická situace a nepodařilo se jim vysledovat závislost výše nájemného na zastavěné ploše či jiný parametr, i proto je větší množství vzorků vhodné. Vyjádřil se k rozptylu výměr srovnávacích nemovitostí, které se od sebe v průměru zásadním způsobem nelišily. Nemovitosti z okolních měst upravili koeficientem podle lukrativnosti regionu, pro [adresa] zvolili až 1,3. Popsal eliminaci extrémních hodnot mimo zvolený interval cen [částka] až [částka] za m2 před použitím aritmetického průměru a mediánu. Vysvětlil, že k vyřazení nájmů nemovitostí zájmových spolků nepřistoupili, neboť některé dokonce převyšovalo průměr komerčně pronajímaných. Nevyřazovali ze srovnání nemovitosti jen proto, že v nich není shodný provoz, např. restaurace, vyloučili pouze objekty k bydlení, trafostanice, chaty. Žalobkyně se následně se závěry posudku ztotožnila. Žalovaná na svých námitkách setrvala, důkazy k novému tvrzení o vyšší lukrativnosti nemovitostí v [adresa] ani po poučení neoznačila.

19. Soud doplnil dokazování dle požadavku žalované, získal podklady od místního katastrálního pracoviště (č. l. 455 a násl.) k nemovitostem, zastaveným stavbou jiného vlastníka na Teplicku. Žalobkyně se k takto získanému seznamu vyjádřila (č. l. 478) a požadovala zohlednění charakteru užívaných nemovitostí, který u konkrétně vyjmenovaných parcel nekoresponduje s komerčním využitím. Doplnila, že i po tomto zkoumání se ukázalo, že postup znaleckého ústavu byl adekvátní situaci na Teplicku. Magistrát města [adresa] následně dne [datum] (č. l. 481) doplnil seznam dalších potenciálních nemovitostí k cenovému porovnání. Žalovaná doplnila dne [datum] (č. l. 483), že znalecký ústav chybně nepracoval s dalšími 77 nájemními smlouvami, které byly nyní na Teplicku identifikovány sdělením města (č. l. 484), resp. z nich při jednání dne [datum] vybrala 5 vzorků (č. l. 488 p. v.), z nichž se následně staly nemovitosti 4 (písařskou chybou města – č. l. [Anonymizováno]). Žalobkyně (č. l. 489) nespatřovala důvod k přepočtu znaleckého posudku kvůli takto dodatečně identifikovaným nemovitostem k porovnání, neboť byl zjištěn podstatně větší počet nemovitostí v okolních městech Ústeckého kraje. Soud pověřil znalecký ústav doplněním znaleckého posudku (usnesení č. l. 494 ze dne [datum]). Ten byl podán písemně (ze dne [datum] na č. l. 522).

20. Soud při jednání dne [datum] zástupci znaleckého ústavu umožnil podat tento znalecký úkon ústně (strany s jiným postupem nesouhlasily – č. l. 506). Znalecký ústav zohlednil čtyři dodatečně identifikované nemovitosti a provedl srovnání ve variantě s pozemky jen z Ústecka a s pozemky jen z Teplicka. Jelikož tako bylo možno obě varianty porovnat a jednotková cena pro samotné [adresa] takto vyšla nápadně nižší, znalecký ústav shledal, že nižší cena pro [adresa] je zjevná početní anomálie a neodpovídá obvyklé cenové hladině v rámci Ústeckého kraje, resp. jeho větších měst. Uzavřel tak, že pro pozemky parc. č. [hodnota] a 487 činila při jednotkové ceně [částka]/m2/rok cena za užívání v období roku 2015 celkem [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]) a [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]) a roku 2016 při jednotkové ceně [částka]/m2/rok celkem [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]) a [částka] (pozemek parc. č. [hodnota]), celkem tedy [částka]. Z pohledu soudu byl výsledek znaleckého zkoumání po tomto doplnění již dostatečně přesvědčivý.

21. Po právní stránce soud uplatněný nárok posoudil následujícím způsobem:

22. Již odvolací soud (např. v usnesení číslo jednací [spisová značka]) vyložil, že otázkou určení obvyklého nájemného pro účely stanovení výše bezdůvodného obohacení získaného bezesmluvním užíváním věci se opakovaně zabýval Nejvyšší soud. Dovodil přitom, že peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], uveřejněný pod č. 53/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a rozsudky téhož soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], a ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Obohacení neoprávněného uživatele je tedy determinováno mimo jiné srovnatelností předmětu užívání (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], či ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Při určení majetkového prospěchu získaného bez řádného právního důvodu je třeba přihlížet rovněž ke konkrétnímu způsobu využití předmětné nemovitosti obohaceným, to však nikoli na úkor zohlednění charakteru a stavu užívané věci samotné, jež determinují hodnotu užívacího práva primárně (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], a ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou zpravidla představovány znaleckými posudky. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí. Teprve nelze-li porovnávací metody využít, musí soud, respektive znalec, nedostatek obdobných nemovitostí reflektovat a s ním se vypořádat (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], či ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Soud prvního stupně tento vyčerpávající výklad pro zjednodušení přejímá.

23. Podle § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále již jen „o. z.“), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odstavec 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odstavec 2). Podle § 2999 odst. 1 věty první o. z., není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

24. Plněním bez právního důvodu, tedy jednou za skutkových podstat bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 a násl. o. z., je i stav, kdy je cizí věc užívána subjektem odlišným od jeho vlastníka bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu, tj. i stav, kdy není dána totožnost vlastnictví pozemku a stavby stojící na něm, příp. stavby a pozemku bezprostředně stavbu obklopujícího, a vlastník stavby užívá pozemek pod stavbou a jejím bezprostředním okolí tím, že buď stavba na cizím pozemku toliko stojí, či přiléhající pozemek jiného vlastníka je vlastníkem stavby užíván společně s užíváním stavby samotné (zde např. nakládací rampou, terasou), když prospěch v podobě bezdůvodného obohacení vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění realizuje, aniž by za to hradil adekvátní náhradu, a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo. K obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku tak dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo ke stavbě realizuje. Jde-li o pozemky funkčně související s určitou stavbou (nikoli jí přímo zastavěné), je obohacujícím se subjektem rovněž její vlastník. V projednávané věci se žalovaná již vlastnickým právem ke třem stavbám na třech předmětných pozemcích žalobkyně bezdůvodně obohacovala, a to v rozsahu, vypočteném znaleckým ústavem druhým dodatkem znaleckého posudku jak shora – 1. variantou porovnání.

25. V dané věci se znaleckému ústavu podařilo sestavit soubor nemovitostí, zatížených stejnou konstelací vlastnických práv, soud tak disponoval znaleckým posudkem, který odstranil veškeré namítané nedostatky předchozích posudků, resp. především posudku revidovaného. Znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] zjevně vycházel z nepoměrně menšího množství dat, než na základě, jakých své závěry vystavěl znalecký ústav. Stejně tak soud neměl důvodu polemizovat se závěrem znaleckého ústavu v tom smyslu, že revidovaný znalecký posudek trpěl nedostatkem odůvodnění v konstrukci výpočtu, což je z jeho stručnosti zcela zjevné. Dle soudu se znalecký ústav nakonec přesvědčivě vypořádal se všemi námitkami účastníků, uvedenými výše. Tedy včetně námitky žalované, která nebyla spokojena s postupem, kdy po vyřazení srovnávacích nemovitostí znalecký ústav neprovedl posudek ze zbývajících 9 vzorků a 4 dodatečně identifikovaných, z nichž by náhrada vycházela ve výši, která by žalované zajistila plný procesní úspěch. Soud má posudek znaleckého ústavu v 1. variantě výpočtu (tedy s korekcí ceny dle okolních statutárních měst v kraji) za úplný ve vztahu k jeho zadání soudem, za logicky vystavěný a odůvodněný ve všech postupných krocích, vedoucích k závěru o výši náhrad za jednotlivá období, z nichž sestává předmět řízení. Znalecký ústav se podrobně vypořádal s námitkami účastníků, připustil a napravil nedostatky v původních podkladech, a zkoumání provedl v (2. opravném) doplňku v rozsahu, který v pozitivním smyslu překvapil i soud, který tak přiznal znaleckému ústavu odměnu za všechna tři zpracování shora odkazovanými usneseními, na jejichž odůvodnění odkazuje (včetně dvou usnesení odvolacího soudu ke dvěma odvoláním žalované). Soud se plně ztotožnil s odůvodněním zástupce znaleckého ústavu, který preferoval 1. variantu výpočtu, zahrnující i srovnávací nemovitosti z dalších statutárních měst v kraji s tím, že vzorek z Teplic vykazoval zjevnou nereprezentativnost a tak dramatický (téměř dvojnásobný) cenový rozdíl oproti ostatním městům není obhajitelný drobnými rozdíly v parametrech jednotlivých měst.

26. V otázce výměry užívání předmětných pozemků žalobkyně, na níž se žalovaná užíváním svých staveb obohacuje, soud konstatuje, že se bez dalšího řídí již jedenkráte vysloveným, a v souběžné věci i závazným názorem odvolacího soudu v odstavci 17 usnesení číslo jednací [spisová značka] (č. l. 91), dle něhož žalobkyně užívá celou výměru tří předmětných pozemků, tedy i přímo nezastavěné části, neboť i takové části pozemků tvoří v daném případě dle provedeného dokazování souvislý funkční celek se stavbami žalované a procesní obranu žalované v tomto smyslu tak soud neshledal v řízení důvodnou. K objektu nepochybně patří o minimální okolní prostranství, které je u každého zděného objektu zcela obvyklé a samozřejmé, a využívá ho nejen vlastník objektu, ale také zákazníci tam provozovaných služeb. Nebylo tak nezbytné zkoumat, kde byly historicky umístěny reklamní poutače třetích stran, k čemuž bylo rovněž dokazování ve všeobecnosti vedeno.

27. Základ sporu (tedy fakt bezdůvodného obohacení užíváním všech tří předmětných pozemků, bez ohledu na rozsah a výši náhrady) mezi stranami sporným nebyl. Žalovaná také žalobkyni po celá projednávaná období hradila plnění v rozsahu, jaký považovala za adekvátní, dle dvou postupně vyhotovených znaleckých posudků, s jejichž závěry se ztotožňovala a ztotožňuje (ostatně odpovídají i 2. variantě výsledku revizního znaleckého zkoumání). Pro výsledek řízení pak bylo stěžejní vypořádat rozdílné přístupy účastníků k započítávání došlých plateb. Tuto problematiku soud uzavírá následujícím způsobem analogicky, jako v řízení sp. zn. [spisová značka], kde byly uplatněny námitky níže uvedené:

28. K námitce žalobkyně, že bezdůvodné obohacení si nelze „předplatit“ soud konstatuje, že dle § 451 zákona č. 40/1964 Sb. do [datum] platilo, že kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Podle § 2991 odst. 1 o. z. platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Žalovaná užívá pozemek žalované způsobem, který je v běžném obchodním styku řešen nájemným, jehož splatnost je obvykle (dispozitivně) řešena měsíční platbou, splatnou pozadu (§ 2218 o. z.). Soud se tak neztotožňuje s námitkou žalobkyně, že by žalovaná nemohla náhradu za bezesmluvní užívání poskytnout dříve, než je k tomu vyzvána žalobkyní. Nájemné lze naopak sjednat i jako splatné předem. Žalovaná hradila platby přibližně v polovině měsíce, tedy v době, kdy již nastala polovina bezdůvodného obohacení, pokud by bylo počítáno na dny, nikoliv na měsíce, jak je obvyklé. Tento vztah se přitom opakoval po několik let před projednávaným obdobím, pro účastníky tedy nešlo o nikterak překvapivou a jakkoliv obtížně předvídatelnou situaci. Žalované tedy nic nebrání v plnění za podmínek, za kterých částečně plnila, tedy o pouhou polovinu měsíce, než je u nájemních vztahů k nemovitostem obvyklé, neboť se průběžně bezdůvodně obohacovala. Tím žalovaná předcházela i prodlení, žalobkyně však splatnost odvozovala až z výročních vyúčtování ve formě předžalobních upomínek, vyhotovovaných přinejmenším v předchozích letech v následujícím roce po uzavření období (soudu není zřejmé, na základě, čeho žalobkyně jednotlivá období „uzavírala“, neb byla nestejně dlouhá), z nichž následně odvodila prodlení dle jednotlivých žalobních petitů v předchozím řízení a rovněž pak v tomto (až v roce 2017). Je zřejmé, že současně s tím žalobkyně užívá svůj zavedený systém přiřazování došlých průběžných plateb k opakujícím se nárokům, používá dedikovaný informační systém, přiděluje dlužníkům platební dispozice, které mění dle svých potřeb, a usiluje o to, aby se takovými instrukcemi plátci řídili. Sama tedy s „předplácením“ ve skutečnosti počítá. Jelikož je příjemcem mnoha plnění od mnoha subjektů, jde o racionální a předvídatelné chování.

29. Pokud však žalobkyně z téhož uspořádání dovozuje, že nerespektováním jejích požadavků na úhradu plnění dlužnice (žalovaná) neoznačila řádně určení svých plateb, soud s tím po provedeném dokazování nesouhlasí. Ani racionální požadavky žalobkyně nemohou dlužníkovi odejmout právo určení poskytované platby, jakkoliv ten vůči věřiteli plní nekooperativně a nekomfortně. Povinností dlužníka pak samozřejmě není takové plnění avizovat, natož předjednat (jak výslovně žalobkyně žalované vyčítala), neboť se nejedná dvoustranný závazkový právní vztah, ale nanejvýše vztah kvazizávazkový („deliktní“) a účastníci k žádné dohodě ohledně průběžného plnění nedospěli, přinejmenším tak žádný z nich netvrdil. Způsob plnění si tak stanovila žalovaná sama, požadavky žalobkyně respektovala průběžnými platbami a užíváním požadovaných variabilních symbolů jen částečně. Podle § 1933 odst. 1 o. z. platí, že je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte nejprve na závazek nejdříve splatný. Obdobný postup dovozovala ustálená soudní praxe i před účinností současného občanského zákoníku. Pokud žalobkyně odkazovala na usnesení Krajského soudu v [adresa] číslo jednací [spisová značka], ten se opírá o toliko jeden z dopisů a přehled plateb, nadto ryze pro účely posouzení otázky náhrady nákladů řízení. Zdejší soud se však touto materií zabýval jako otázkou předběžnou na základě množství dalších důkazů (již v řízení sp. zn. [spisová značka] a v tomto řízení pak jde o navazující období), proto se tímto závěrem necítí být v tomto řízení vázán.

30. Z dokazování v této věci totiž zejména vyplynulo (ze zápisu z jednání statutárních zástupců obou účastníků v kanceláři žalobkyně dne [datum] na č. l. 58 ve sp. zn. [spisová značka]), že žalobkyně o vůli žalované hradit v rozsahu závěrů znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum] věděla, resp. měla vědět nejpozději dnem [datum], kdy se již vyjadřovala k vadám takového posudku. Aniž by to bylo povinností žalované, žalobkyni tedy dokonce svůj úmysl avizovala. S ohledem na existenci takové listiny soud již nepovažoval za nezbytné vyzývat žalovanou k doplnění tvrzení a označení důkazů k označení určení poskytnutých doplatků, byť ze souhrnu vzájemné korespondence je zřejmé, že strany průběžně komunikovaly nejen o výši náhrady, ale především o budoucím odkupu předmětných pozemků žalovanou. Není tak pravděpodobné, že by výše odkazovaný zápis zachycoval jedinou situaci, kdy žalovaná své úmysly k doplacení náhrady do výše, kterou sama uznává, žalobkyni avizovala. Výše uvedená listina je však důkazem zcela postačujícím, neboť nebyla dohodnuta žádná konkrétní forma sdělení, a tedy i jediné sdělení statutárnímu zástupci je třeba považovat za dostatečné vyjádření vůle dlužníka. Žalovaná ji dle četných provedených dopisů i v dalším obdobu znovu průběžně informovala o důvodech výše průběžně placených měsíčních částek a o důvodech doplatků (resp. své důvody připomínala, rekapitulovala je). Dokonce se tak stalo již v minulosti, kdy již žalovaná shodným způsobem doplácela nároky do roku 2011 a žalobkyni o tom výslovně informovala dopisem ze dne [datum].

31. Žalobkyně tak měla dostatek informací o úmyslu žalované jak v době před doplatky, tak v době každého jednotlivého plnění, aby mohla s platbami naložit s respektem k projevené vůli dlužníka. Nadto k vyúčtování náhrad a k jednotlivým zpětvzetím žalob pro nejstarší nároky přistupovala žalobkyně až dodatečně, u zpětvzetí v řízení sp. zn. [spisová značka] dokonce se zpožděním několika let, nemůže tedy trvat na konkrétním okamžiku, kdy měla být ze strany žalované o důvodu plnění informována - ani z hlediska ryze morálního. Žalobkyně však postupovala obdobně vzdorovitě, jak si počínala při placení žalovaná, a setrvale ignorovala vyjádření žalované ohledně důvodu a určení průběžných plateb i mimořádných doplatků.

32. Pokud o informaci o úmyslu žalované – provést poměrný doplatek dříve poskytnutých plnění v návaznosti na aktuálně zpracované znalecké ocenění - nedala v rámci vnitřní organizace ředitelka příslušného územního pracoviště (tehdy „odboru odloučeného pracoviště“) vědět dalším oddělením, právní sféru žalované to nemůže negativně ovlivnit. Nadto u odkazovaného rozhodnutí platí, že zastavení řízení (k němuž došlo např. ve sp. zn. [spisová značka]) nepředstavuje překážku věci rozhodnuté a nikterak nebrání soudu posoudit příslušnost plnění odlišným způsobem. Je procesním rizikem žalobkyně, pokud přiřadí došlé platby nekonsenzuálním způsobem a nejstarší běžící řízení ukončí, soudu to však nebránilo v předchozím řízení sp. zn. [spisová značka] nesprávně zohledněné platby zohlednit u projednávaných nároků. Soud tak shledal, že žalovaná na jednotlivé předměty řízení před podáním návrhu uhradila [částka]. Žalobkyně tato plnění v podané žalobě nezohledňovala.

33. V rámci obiter dictum soud k tomuto tématu závěrem konstatuje, že jednání žalobkyně nelze v tomto ohledu považovat za konstruktivní i s ohledem na to, jaké transakční náklady snaha o započítávání pohledávek proti vůli dlužníka způsobuje jak žalované, tak samotné žalobkyni (která se tak nutně účastní i dalších soudních řízení, vzniklých v důsledku zpětvzetí starších nároků), tak v konečném důsledku i státu, jehož výnos z majetku do jedné rozpočtové kapitoly je anulován transakčními náklady na vedená soudní řízení v rozpočtové kapitole jiné.

34. Soud tak mohl žalobě vyhovět pouze v rozsahu rozdílu mezi znaleckým ústavem vypočtenou náhradou a plněním již uhrazeným, tedy v rozsahu [částka] s úrokem z prodlení v sazbě 8,05 % ročně od [datum] do zaplacení. Úrok z prodlení odpovídá sazbě dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. a žalobkyni náleží s odkazem na § 1970 o. z., když žalovanou upomínala k plnění a počátek prodlení odpovídá tam uvedené lhůtě splatnosti. V rozsahu II. výroku shora pak soud žalobu pro nedůvodnost zamítnul, neboť část plnění žalovaná průběžně hradila a část shledal znalecký ústav ve svém posudku nedůvodným.

35. O nákladech řízení soud rozhoduje z úřední povinnosti a jejich výši stanovuje svým rozhodnutím i v případě, že není výslovně požadována částka nižší, než na jakou má účastník, kterému právo přísluší, nárok, tzn. pokud se nároku na náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti výslovně nevzdá. V daném případě byla žalobkyně v řízení úspěšná v rozsahu 69,69 %, soud tedy dle procesního výsledku sporu v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. této přiznal k tíži žalované právo na úhradu poměrné části účelně vynaložených nákladů řízení. Podle § 142 odst. 3 o. s. ř. platí, že i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Důvodem, proč soud nepostupoval podle odst. 3 tamtéž je skutečnost, že výsledek řízení sice skutečně závisel na znaleckém zkoumání, současně však zohlednil, že část plnění byla žalovanou uhrazena ([částka]). Postoje žalobkyně i žalované ohledně výše akceptovatelné náhrady se historicky několikrát změnily, pouze výjimečně a dočasně byly shodné (ovšem pod podmínkou prodeje pozemků, k němuž nedošlo). Postoj žalované byl opřen o znalecké posudky, nelze jej tedy hodnotit jako vysloveně iracionální. Kritérium hodnocení procesního úspěchu jen podle nutnosti znaleckého zkoumání je již proto nevhodné. Lze konstatovat s odkazem na skutková zjištění shora tohoto odůvodnění, že např. ke dni [datum], tedy v období, kdy byly podávány žaloby v řízení sp. zn. [spisová značka] (vedoucí spisová značka po četném spojení věcí), byla žalobkyně ochotna k dohodě na náhradě v rozsahu [částka]/m2/rok, tedy dokonce méně, než kolik jí bylo v tomto řízení přiznáno. To svědčí ve prospěch žalobkyně. Dalším důvodem, pro který soud nepostupoval dle třetího odstavce, ale částečně ve prospěch žalobkyně dle odstavce třetího, je skutečnost, že žalovaná učinila předmětem sporu ve smyslu výměry i otázku rozsahu bezdůvodného obohacení. K těmto tvrzením bylo rovněž nutno vést samostatné dokazování a v této části sporu, představující otázku předběžnou, byla žalobkyně plně úspěšná, neboť bezdůvodné obohacení bylo vypočteno z celých výměr obou předmětných pozemků. Oba důvody ve svém souhrnu vedly soud k závěru, že náhrada nákladů řízení dle § 142 odst. 2 o. s. ř. náleží v poměrné části žalobkyni, tedy při zohlednění skutečnosti průběžných úhrad na jednotlivé žalobní petity ze strany žalované. Dle § 146 odst. 2 o. s. ř. platí, že jestliže některý z účastníků zavinil, že řízení muselo být zastaveno, je povinen hradit jeho náklady. Byl-li však pro chování žalovaného (jiného účastníka řízení) vzat zpět návrh, který byl podán důvodně, je povinen hradit náklady řízení žalovaný (jiný účastník řízení). Žalovaná v každém jednotlivém zahájeném sporu v rámci svého prvního vyjádření částečná průběžná plnění ve své procesní obraně uplatňuje, žalobkyně tato tvrzení nečinila skutkově spornými, nesouhlasila pouze s určením těchto částek, když mezi účastníky byla vedena četná řízení i pro období předchozí (a stejně jsou vedena další řízení pro období následná). Částečná zpětvzetí pro žalobkyní by sama o sobě vedla rovněž k závěru o plném procesním úspěchu žalobkyně. Ta k nim však v této věci nepřistoupila, i v předchozí věci postupovala odlišně a započítávala je na nejstarší petity.

36. Celková částka těchto nákladů žalobkyně nesestává ze soudních poplatků, neboť žalobkyně je od jejich placení osvobozena. Žalobkyně v řízení kromě předžalobní výzvy a žaloby podala písemná podání na č. l. 86, 176, 281, 319, 421, 438, 478 a 506, a účastnila se jednání dle č. l. 169, 195, 452 (které přesáhlo dvě hodiny trvání), 488 a 584. Jelikož těchto 16 úkonů vypracovala/podstoupila sama žalobkyně, i jí přísluší paušální částka náhrady hotových výdajů á [částka] ve smyslu § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., odpovídající nákladům, spojeným s příslušným úkonem ve smyslu § 1 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Soud tak žalobkyni přiznal III. výrokem nárok na 16x [částka], tj. po poměrném krácení na 39,38 % celkem [částka].

37. O nákladech řízení, vzniklých na straně státu, již soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o. s. ř. dle výsledku řízení, tj. nikoliv dle zásad, které se uplatnily mezi účastníky navzájem, ale ryze dle procesního výsledku. Dle potvrzení č. l. 65 zaplatila žalovaná zálohu [částka], dle potvrzení č. l. 204 zaplatila žalovaná zálohu [částka] na zpracování znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Za znalecký posudek č. l. 139 soud přiznal znalci pravomocným usnesením (č. l. 199) odměnu [částka], k proplacení částky došlo dle poukazu č. l.

201. Za ústně podaný takový znalecký posudek č. l. 169 soud přiznal znalci pravomocným usnesením (č. l. 194) odměnu [částka], k proplacení částky došlo dle poukazu č. l. 200 (a rovněž č. l. 205 duplicitně, což však jde za státem - soudem). Za znalecký posudek č. l. 206 soud přiznal znaleckému ústavu pravomocným usnesením č. l. [částka], k proplacení částky došlo dle poukazu č. l.

326. Za revizi posudku bylo soudem dle usnesení č. l. 414 přiznáno [částka] a tolik dle poukazu č. l. 450 také znaleckému ústavu proplaceno. Za podání 2. dodatku znaleckého posudku bylo soudem dle usnesení č. l. 503 přiznáno [částka] a tolik dle poukazu č. l. 514 také znaleckému ústavu proplaceno. Za jeho ústní podání znalecký ústav již výslovně znalečné nežádá. Celkem tedy stát vynaložil na nákladech tohoto řízení [částka] ([částka] již žalovaná uhradila na zálohách a jsou odečteny).

38. Výsledek řízení již soud posuzoval dle aritmetického úspěchu účastníků, nikoliv dle zásad vzájemné náhrady nákladů řízení, kde je přihlíženo i k jiným zákonným kritériím, která se týkají výlučně vzájemného poměru účastníků navzájem. Zde platí, že žalobkyně se domáhala částky [částka], dle znaleckého posudku jí náleží [částka]. Žalovaná dobrovolně hradila [částka]. Žalobkyně tedy byla úspěšná v rozsahu 44,95 %. Soud proto žalované uložil k úhradě právě 44,95 % z celkem uhrazené částky nákladů státu, tedy [částka], v níž je již zohledněna úhrada dvou záloh v celkové výši [částka]. Žalobkyně je od analogické povinnosti (v rozsahu 55,05 % nákladů řízení na straně státu) osvobozena. Soud tímto způsobem zohlednil ve prospěch žalované i částky, které žalovaná uhradila dobrovolně (žalobkyně je však neučinila předmětem původních řízení a domáhala se tak celé náhrady).

39. Ohledně soudního poplatku platí, že žalobkyně je i od této povinnosti osvobozena. Podle § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb. platí (a platilo i v době zahájení řízení), že je-li navrhovatel v řízení od poplatku osvobozen a soud jeho návrhu vyhověl, zaplatí podle výsledku řízení poplatek nebo jeho odpovídající část žalovaný, nemá-li proti navrhovateli právo na náhradu nákladů řízení nebo není-li též od poplatku osvobozen. Soud proto žalované V. výrokem shora uložil zaplatit na poměrné části (44,95 %) [částka].

40. V případě výroků I., III., IV. a V. soud rozhodl o lhůtě k plnění v prodloužené pariční lhůtě dle § 160 odst. 1 věta za středníkem, neboť tomu nic nebrání a soud to považuje u právnické osoby s kolektivním statutárním orgánem za vhodné.

Poučení