108 C 203/2019-66

Rubrum

Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově rozhodl samosoudkyní Mgr. Jitkou Zavázalovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] 2. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] 3. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení vlastnictví nezatíženého zástavním právem parcely takto:

Výrok

I. Žaloba, aby bylo určeno, že a) žalobce a b) žalobkyně jsou vlastníky pozemku parcelní [číslo] v [katastrální uzemí], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj a aby bylo určeno, že jejich vlastnické právo k tomuto pozemku není zatíženo zástavním právem zřízeným dne [datum] pro 1) žalovaného, se v celém rozsahu zamítá. II. a) žalobce a b) žalobkyně jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně 2) žalovanému a 3) žalované k jejich ruce společné a nerozdílné na náhradě nákladů řízení částku 10 164 Kč k rukám zástupce 2) žalovaného a 3) žalované, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Ve vztahu mezi žalobci a 1) žalovaným nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou doručenou soudu dne 14. 6. 2019 domáhali určení, že jsou vlastníky pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, a dále určení, že jejich vlastnické právo k tomuto pozemku není zatíženo zástavním právem zřízeným dne [datum] pro 1) žalovaného. Žalobu odůvodnili tvrzením, že vlastníky předmětného pozemku se stali v roce [rok], kdy byla součástí jednoho velkého pole, které pomohli jeho tehdejším vlastníkům rozparcelovat, zaplatili geodety a původním vlastníkům pomáhali ještě s prodejem dalších dvou parcel. Žalobci za pozemek zaplatili 50 Kč za m2, kromě toho museli ještě platit cestu, nesli náklady na geodety, apod. b) žalobkyně podnikala a spolu se svou společnicí si půjčila od 1) žalovaného částku 500 000 Kč, kterou vrátila před datem splatnosti. Poté si dne 25. 9. 2000 vypůjčila od 1) žalovaného finanční částku ve výši 430 000 Kč, kterou se zavázala zaplatit do 15. 1. 2001. Na parcelu bylo zřízeno zástavní právo ve prospěch 1) žalovaného. a) žalobce tvrdí, že o těchto aktivitách manželky nevěděl, zástavní smlouvu nepodepsal. b) žalobkyně neměla finanční prostředky na vrácení peněz 1) žalovanému a když už byla půjčka asi rok po splatnosti, 1) žalovaný naléhal na vrácení peněz. Při svém naléhání používal to, co b) žalobkyně nazvala psychologickými fintami. Například když spolu jednali, 1) žalovaný otevřel kufřík, v němž měl zbraň a první na stůl položil zbraň a pak teprve listiny, které hledal. Určitě měl tu zbraň legálně, na jeho chování vlastně nebylo nic špatného, ale v b) žalobkyni to vzbuzovalo strach. Došlo také k tomu, že před b) žalobkyní s někým telefonoval, tykal mu a později řekl, že to byl exekutor a že s ním mluvil o nějaké jiné věci. Hrozil také b) žalobkyni, že podá žalobu, apod. Vzhledem k tomu, že žalobci neměli finanční prostředky na vrácení půjčky, 1) žalovaný rozhodl o zpeněžení parcely. Parcelu veřejně nabídl za jím určenou částku k prodeji prostřednictvím své realitní kanceláře [anonymizováno] a žalobci byli vyzváni, aby se dostavili do realitní kanceláře k podpisu připravených smluv. V realitní kanceláři se poprvé potkali s 2) a 3) žalovanými, o kterých s ohledem na jejich příjmení měli za to, že jsou příbuznými 1) žalovaného. Spolu s kupní smlouvou na parcelu tehdy podepsali i druhou kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod jejich vlastnického práva k chatce postavené na parcele, která ale nebyla nemovitou věcí. 2) a 3) žalovaní zaplatili realitní kanceláři kupní cenu v celkové výši 319 000 Kč s tím, že částka 10 000 Kč byla za pozemek a 309 000 Kč za chatu. Celou kupní cenu si ponechal 1) žalovaný na úhradu dluhu žalobců a zbytek dluhu zaplatili žalobci asi o rok později. Nízkou cenu parcely si žalobci vysvětlovali tím, že všichni žalovaní jsou příbuzní a 1) žalovaný chce svým příbuzným zprostředkovat výhodnou koupi. Z tohoto důvodu proti výši ceny nic nenamítali. Žalobci připustili, že v kupní smlouvě je uvedeno, že na nemovitosti neváznou žádná práva, žalobci se celou dobu domnívali, že žalovaní jsou příbuzní a domnívali se, že si zástavu mezi sebou nějak vyřídí. Z tohoto důvodu se žalobci také nezajímali o případný výmaz zástavního práva. Před samotným podpisem kupní smlouvy žalobci stáli spolu s 2) a 3) žalovanými na chodbě a mluvili o tom, že žalobci dluží 1) žalovanému peníze, které nemají z čeho vrátit a že proto parcelu prodávají. Žalobci žádali 2) a 3) žalované, aby jim parcelu nabídli v případě, že by se rozhodli ji dále prodat, což 2) žalovaný přislíbil. Žalobci jsou přesvědčeni, že s ohledem na nízkou cenu a znalost okolností, za kterých je smlouva uzavírána, nemohli být 2) a 3) žalovaní v dobré víře o platnosti kupní smlouvy a o vzniku svého vlastnického práva. 2) a 3) žalovaní se navíc nechovali jako vlastníci. Nesnažili se svůj majetek zvelebovat či alespoň udržovat. Žalobci mají informace o tom, že oplocení je na odpis, zkorodované, poničené spadlým stromem, ve střeše chaty jsou dvě velké díry, kterými dovnitř teče voda. Pracně udržovanou výsadbu 2) a 3) žalovaní vyřešili tím, že ji zcela zlikvidovali, takže na celé ploše pozemku je pouze tráva. Nebyli ochotni prokopat od kraje parcely pár metrů a zavést do chaty elektřinu. Od podpisu smlouvy až do roku 2019, kdy je 2) a 3) žalovaní vyhledali, s nimi žalobci nebyli v žádném kontaktu a nečinili žádné právní kroky směřující k tomu, aby se jim parcela navrátila. Pokud by chtěli 2) a 3) žalovaní parcelu užívat sami, tak by žalobce vůbec nenapadlo se nějakým způsobem vracet ke starým událostem, ale když řekli, že parcelu nechtějí, že ji chtějí prodat a nedodrželi slib, že v první řadě ji nabídnou žalobcům, rozhodli se žalobci celou situaci řešit. V dubnu roku 2019 navštívili 2) a 3) žalovaní žalobce s tím, že zjistili, že na parcele stále vázne zástavní právo ve prospěch 1) žalovaného a že o tom, že tuto parcelu koupili zatíženou zástavním právem, se dozvěděli až nyní, když chtěli parcelu prodat. Poté žalobci na katastrálním úřadu zjistili, že není v jejich moci dosáhnout zrušení zástavního práva bez součinnosti 1) žalovaného, který je však nekontaktní. Za této situace navrhli 2) a 3) žalovaným, že od nich parcelu koupí zpět, což však 2) a 3) žalovaní odmítli s odůvodněním, že parcelu již někomu přislíbili a to přesto, že jim žalobci nabídli vyšší částku. Od žalovaných mají informace, že chtějí parcelu prodat za 200 000 Kč a žalobci jim nabídli částku 250 000 Kč. Žalobci jsou přesvědčeni, že částka, za kterou chtějí žalovaní pozemek prodat je podstatně vyšší, mají informace o tom, že v roce 2006 se v místě změnil územní plán, parcela je v současné době potenciálně stavebním pozemkem a obdobné pozemky se nabízejí za tržní cenu 1 200 000 Kč. Žalobci se tak cítí být zneužiti a podvedeni již podruhé, přičemž částku 250 000 Kč, kterou sami nabízejí, považují i přes výše uvedené za tržní, neboť je o 50 000 Kč vyšší, než částka, o které mluvili 2) a 3) žalovaní. Žalobci jsou přesvědčeni, že kupní smlouva, kterou uzavřeli se žalovanými je neplatná a byla z jejich strany uzavřena v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek, čehož si 2) a 3) žalovaní museli být vědomi. O tom podle žalobců svědčí nepřiměřeně nízká cena pozemku a skutečnost, že žalobci smlouvu uzavřeli jako tehdejší dlužníci ve finanční tísni pod tlakem. Žalovaní pak byli seznámeni z důvody, pro které žalobci pozemek prodávají. Dalším důvodem je to, že při prodeji jejich pozemku nebyla respektována úprava § 165a odst. 1 o. z. ve znění ke dni uzavření smlouvy, když zástavu bylo možné zpeněžit jen ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem. Od počátku žalovaní nebyli a nemohli být v dobré víře, že je vše v pořádku, nebylo možné za 10 000 Kč koupit oplocený pozemek s parkovými úpravami. O existenci právních vad věděli a měli je řešit hned, pokud tak neučinili, lze vůči nim ve smyslu § 503 o. z. ve znění do 31. 12. 2013 uplatit všechny nároky z pozice třetí strany. Nemohli také vlastnické právo vydržet, protože nemohli být v dobré víře o jeho existenci po tvrzenou dobu 17 let, neboť v roce 2006 došlo ke změně územního plánu [územní celek] a už tehdy muselo být 2) a 3) žalovanému jasné, že za částku 10 000 Kč koupili lukrativní oplocenou stavební parcelu situovanou prakticky na [anonymizována čtyři slova]. Ve vztahu k zástavnímu právu pak žalobci namítali, že zaniklo ve smyslu § 170 odst. 1 písm. e) o. z. ve znění do 31. 12. 2013, neboť 2) a 3) žalovaní za žalobce složili zástavnímu věřiteli obvyklou cenu zástavy a zástavní právo mělo být vymazáno. 2. 2) a 3) žalovaní učinili nesporným, že se žalobci uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu na koupi předmětného pozemku a téhož dne také smlouvu o převodu věci movité a to stavby bez základu – zahradní dřevěné chatky neevidované v katastru nemovitostí, stojící na shora uvedeném pozemku. Za nemovitost i movitou zahradní chatku uhradili řádně sjednanou kupní cenu. Z ochoty žalobců přistoupit na zpětnou koupi nemovitosti dovozují 2) a 3) žalovaní skutečnost, že sami žalobci vlastnictví 2) a 3) žalovaného k dotčené nemovitosti po právu uznávají. Žalovaní tvrdili, že o existenci zástavy ani ke dni koupě nevěděli, což ostatně vyplývá i z textu samotné kupní smlouvy, žalobce jim jako prodávajícím existenci zástavního práva neoznámili. 2) a 3) žalovaní činí své vlastní zákonné kroky k výmazu zástavního práva. Kupní smlouvu se žalobci uzavřeli platně. Pokud by byla zpochybněna platnost kupní smlouvy, pak 2) a 3) žalovaní dovozují, že byli po celých 17 let v dobré víře, že došlo k převodu nemovitosti do jejich vlastnictví a s ohledem na nepřetržité užívání nemovitosti bez výhrad původních vlastníků a jiných třetích osob se v jejich případě jednalo přinejmenším o držbu nemovitosti na základě poctivého úmyslu věc užívat a to na podkladě právního důvodu zápisu jejich vlastnictví do veřejného seznamu. Vlastnické právo k nemovitosti proto vydrželi. Za účelem výmazu zástavního práva kontaktovali 1) žalovaného, který jim řekl, že když čekali 20 let, tak mohou klidně dalších 20 let počkat, celou věc zařizuje právní zástupce 2) a 3) žalovaných. Když uzavírali se žalobci kupní smlouvu, bylo v ní uvedeno, že na pozemku žádná práva neváznou, z čehož 2) a 3) žalovaní také vycházeli, navíc se v dané oblasti neorientovali, nikdy s nemovitostmi neobchodovali, nepovažovali za nutné provést nějakou kontrolu v katastru nemovitostí. Před uzavřením kupní smlouvy zaplatili realitní kanceláři zálohu ve výši 29 000 Kč. Zřejmě v den, kdy byla uzavřena kupní smlouva, dopláceli kupní cenu. Inzerát na prodej parcely našli v [anonymizováno], telefonovali do realitní kanceláře, tímto způsobem navázali kontakt. Nevzpomínají si, že by je b) žalobkyně informovala o tom, že žalobci parcelu prodávají proto, že musí. O existenci zástavního práva váznoucího na parcele se dozvěděli, až když sami chtěli parcelu prodat. Poté, co žalobce vyhledali, byli přesvědčování, že žádné zástavní právo na pozemku nevázne, neboť dluh byl již zaplacen, ale žalobci k tomu neměli žádné doklady. Parcelu užívá na základě dohody kamarád 2) žalovaného, který za to platí 2) a 3) žalovaným 4 000 Kč ročně a nabídl koupi zahrady za 200 000 Kč, což 2) a 3) žalovaní přijali. Je pravda, že žalobci jim nabídli částku o 50 000 Kč větší, avšak žalovaní se cítí vázáni příslibem prodeje známému. Navrhují, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta, neboť předmětnou nemovitost nabyli po právu na základě kupní smlouvy, zaplatili kupní cenu. Pokud jde o výši kupní ceny, vycházeli z nabídky, kterou získali od realitní kanceláře, a byli také informováni o tom, že kupní cena je nízká s ohledem na daňovou povinnost žalobců a stav nemovitosti. S obsahem kupní smlouvy byli srozuměni s tím, že na předmětu koupě neváznou žádné závazky a práva třetích osob. Své vlastnické právo nabyli v dobré víře, k transakci došlo bez jakýchkoliv jejich nátlaků na žalobce a jsou přesvědčeni, že jejich vlastnické právo je nezadatelné. I kdyby vznikly pochybnosti o platnosti kupní smlouvy, své vlastnické právo vydrželi, neboť po dobu 17 let trvala jejich nepřetržitá dobrověrná držba.

3. Z výpovědi 2) žalovaného má soud za prokázáno, že inzerát na koupi parcely našli žalovaní v [anonymizováno] v sekci nemovitostí, volali na telefonní číslo tam uvedené a dovolali se do realitní kanceláře [anonymizováno]. Před uzavřením kupní smlouvy zaplatili zálohu, doplatek v den uzavření kupní smlouvy. Vzpomněl si, že b) žalobkyně jim naznačovala, že kdyby náhodou chtěli parcelu prodávat, že by ji ráda koupila zpátky, až se finančně vzpamatuje. Popřel, že by jí slíbil zpětný prodej parcely. Nevidí důvod, proč by to dělal, rozhodně nechtěl nic prodávat. 2) žalovaný neměl žádné zkušenosti s obchodováním s nemovitostmi, celou situaci vnímal tak, že když uzavřel kupní smlouvu a zaplatil kupní cenu, stal se vlastníkem. Neměl důvod nahlížet do katastru nemovitostí či si něco ověřovat. Výpis z katastru si až později sám osobně vyzvedl, když chtěl parcelu prodat a zjistil, že na ní vázne zástavní právo.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný v katastru nemovitostí k datu [datum] má soud za prokázáno, že k tomuto datu byli jako vlastníci pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra] orné půdy v [katastrální uzemí], evidováni a) a b) žalobci s tím, že režim jejich vlastnického práva byl v režimu společného jmění manželů. K tomuto datu byla nemovitost zatížena smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne [datum] pro 1) žalovaného pro částku ve výši 430 000 Kč. Oba žalobci nabyli vlastnické právo k předmětné nemovitosti na základě kupní smlouvy ze [datum]. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k 23. 2. 2021 má pak soud za prokázáno, že jako vlastníky předmětné parcely jsou k tomuto datu evidováni 2) a 3) žalovaní, rovněž jejich vlastnické právo je v režimu společného jmění manželů. V katastru nemovitostí je nadále evidováno zatížení pozemku smluvním zástavním právem pro 1) žalovaného na základě smlouvy o zřízení zástavního práva z [datum] pro pohledávku ve výši 430 000 Kč. Zapsána je také poznámka spornosti pro žalobce, sporována je existence vlastnického práva 2) a 3) žalovaných a existence zástavního práva.

5. Z kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobci jako prodávajícími v režimu společného jmění manželů a 2) a 3) žalovanými jako kupujícími do režimu společného jmění manželů má soud za prokázáno, že prodávající a kupující se dohodli na prodeji pozemku parc. [číslo] o výměře [výměra] orné půdy v [katastrální uzemí], zapsaném na listu vlastnictví [číslo] v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem v [obec]. Prodávající prohlásili, že na převáděných nemovitostech neváznou žádné závazky ani pohledávky a kupující prohlásili, že si nemovitosti prohlédli, s jejich stavem jsou seznámeni a kupují je za dohodnutou cenu do společného jmění manželů za částku 10 000 Kč. Na této částce se obě strany vzájemně dohodly. Smlouvu si strany přečetly, bez výhrad s ní souhlasí a shodně prohlašují, že svými podpisy projevují svou pravou a svobodou vůli, nečiní tak pod tlakem ani za nápadně nevýhodných podmínek. Připojeny jsou podpisy prodávajících a kupujících.

6. Z příjmových pokladních dokladů [číslo] má soud za prokázáno, že 2) žalovaný zaplatil subjektu označenému jako [anonymizováno 5 slov] dne [datum] částku 29 000 Kč, jako účel platby je uvedeno„ [anonymizováno] [obec] záloha celk. cena 290 000 Kč“. Dne [datum] pak 2) žalovaný zaplatil b) žalobkyni částku 290 000 Kč s tím, že účel je uveden jako„ kupní cena [list vlastnictví] KÚ [část obce] + [anonymizována dvě slova]“, připojen je podpis b) žalobkyně o převzetí částky a je také uvedeno hůlkovým písmem její jméno a příjmení.

7. Ze zástavní smlouvy z [datum] má soud za prokázáno, že jako zástavci jsou uvedeni a) a b) žalobci jako věřitel 1) žalovaný s tím, že smlouva obsahuje specifikaci zajišťované pohledávky, která vznikla na základě smlouvy o půjčce z [datum], na jejímž základě věřitel půjčil zástavcům společně a nerozdílně částku 430 000 Kč a ti se zavázali vrátit věřiteli tuto částku do [datum]. Je konstatováno, že zástavci jsou vlastníky pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] a k zajištění pohledávky plynoucí ze smlouvy o půjčce uzavírají zástavci a věřitel zástavní smlouvu, kterou zastavují ve smlouvě specifikovanou nemovitost a věřitel tuto nemovitost k zajištění pohledávky přijímá. Připojeno je strojem či na počítači vypsané příjmení 1) žalovaného jako věřitele a a) a b) žalobců jako zástavců, připojeny jsou rovněž podpisy.

8. Kromě výše uvedených důkazů žalobci navrhli, aby soud provedl důkaz znaleckým posudkem z oboru písmoznalectví zaměřeným na pravost podpisu a) žalobce na zástavní smlouvě a znaleckým posudkem o ceně předmětné nemovitosti ke dni uzavření kupní smlouvy. Tyto důkazy soud neprovedl, neboť s ohledem na níže uvedený právní závěr dospěl k tomu, že z nich případně zjištěné skutkové okolnosti nejsou relevantní pro právní závěr soudu.

9. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: b) žalobkyně si v souvislosti se svým podnikáním od 1) žalovaného dne [datum] půjčila částku 430 000 Kč a zavázala se ji 1) žalovanému vrátit do [datum]. Její závazek ze smlouvy byl zajištěn smlouvou o zástavě předmětné nemovitosti a smluvní zástavní právo pro 1) žalovaného bylo vloženo do katastru nemovitostí. Svou smluvní platební povinnost b) žalobkyně nesplnila. 1) žalovaný naléhal na splnění dluhu, b) žalobkyni hrozil žalobou a při svém naléhání používal metody, které sama b) žalobkyně označila za psychologické finty. Žalobci nebyli schopni závazek žalobkyně ze smlouvy uzavřené s 1) žalovaným dodržet a finanční prostředky vrátit. 2) a 3) žalovaní z inzerátu zjistili, že je na prodej předmětná parcela, kontaktovali inzerenta a dovolali se realitní kanceláře [anonymizováno], které před uzavřením kupní smlouvy složili zálohu na koupi nemovitosti. Dne [datum] uzavřeli žalobci jako prodávající a 2) a 3) žalovaní jako kupující smlouvu o prodeji předmětné parcely a mobilní chaty na ní stojící. Kupní cena byla ve smlouvě vyčíslena částkou 10 000 Kč za parcelu a 309 000 Kč za mobilní chatu. Kupní smlouva obsahovala prohlášení prodávajících, že na předmětu koupě neváznou žádná práva a závazky. Smlouvu smluvní strany podepsaly a oba žalobci se domnívali, že 2) a 3) žalovaní jsou příbuznými 1) žalovaného. S kupní cenou ve výši 10 000 Kč byli srozuměni s ohledem na domnělý příbuzenský vztah mezi žalovanými a domnívali se, že 1) žalovaný chce příbuzným přihrát výhodnou koupi nemovitosti. Rovněž s ohledem na domnělé příbuzenství žalovaných žalobci nijak neřešili prohlášení ve smlouvě týkající se absence jakéhokoliv zatížení předmětu koupě v domnění, že žalovaní jako příbuzní si to mezi sebou nějak vyřeší. b) žalobkyně se před 2) a 3) žalovanými zmínila, že až se finančně vzpamatuje, ráda by parcelu koupila zpět, pokud by se 2) a 3) žalovaní rozhodli ji prodat. V roce 2019 2) a 3) žalovaní navštívili žalobce, aby se pokusili vyřešit s nimi výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Byli informováni, že zajištěnou pohledávku žalobci již zaplatili. Když žalobci zjistili, že bez součinnosti 1) žalovaného výmazu zástavního práva nedosáhnou, navrhli 2) a 3) žalovaným, že od nich parcelu koupí zpět za částku 250 000 Kč. To žalovaní odmítli s tím, že parcelu již slíbili známému za částku 200 000 Kč. Až do roku 2019 žalobci neučinili žádné kroky směřující k zpochybnění kupní smlouvy uzavřené s 2) a 3) žalovanými. Pokud by 2) a 3) žalovaní chtěli parcelu sami užívat, nečinili by takové kroky ani nadále. Žalobci jsou však přesvědčeni, že 2) a 3) žalovaní se chtějí výhodným prodejem parcely obohatit, neboť žalobci mají informace, že obdobné pozemky se prodávají za částku 1 200 000 Kč.

10. Ve smyslu § 3028 odst. 3 občanského zákoníku ve znění od 1. 1. 2014 soud na právní posouzení věci aplikoval právní úpravu občanského zákoníku ve znění do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“).

11. Podle § 3 odst. 1 obč. zák. výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

12. Podle § 37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

13. Podle § 49 obč. zák. účastník, který uzavřel smlouvu v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, má právo od smlouvy odstoupit.

14. Podle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

15. Soud se nejprve zabýval požadavkem žalobců, aby bylo určeno, že jsou vlastníky předmětné nemovitosti. Dospěl přitom k závěru, že samotná skutečnost, že žalobci prodali 2) a 3) žalovaným předmětnou nemovitost za cenu představující zhruba 1/3 ceny, za kterou nemovitost sami žalobci koupili před téměř 10 lety, tedy za cenu nepochybně nižší než byla tržní cena nemovitosti, sama o sobě nezpůsobuje neplatnost smlouvy. V tomto směru soud odkazuje na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 30 Cdo 1776/2007 ve spojení s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2010 sp. zn. 30 Cdo 1653/2009. V těchto rozhodnutích dospěl Nejvyšší soud k závěru, že účastníci kupní smlouvy nejsou v zásadě vázáni či omezeni ve sjednání výše kupní ceny, která není upravena cenovým předpisem. Mohou si tak sjednat cenu, která se odchyluje od ceny obvyklé (tržní), zejména, jde-li o cenu podstatně nižší. Okolnost hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana, může ve spojitosti s dalšími okolnostmi toho kterého případu naplňovat znaky jednání, které již koliduje s dobrými mravy. Avšak sama o sobě taková okolnost absolutní neplatnost právního úkonu, jímž mělo dojít k uvedenému hrubému nepoměru v plnění, ve smyslu § 39 obč. zák. (pro jednání contra bonos mores) založit nemůže. Z těchto rozhodnutí je patrný jednoznačný závěr, že samotná okolnost, že žalobci prodali předmětnou nemovitost 2) a 3) žalovaným za cenu nepoměrně nižší k její ceně tržní, sama o sobě nezakládá neplatnost smlouvy. Musely by tu být další okolnosti, za kterých byla smlouva uzavřena, jež by naznačovaly rozpor takového právního úkonu s dobrými mravy. Nic takového však tvrzeno nebylo. Sama žalobkyně potvrdila, že v době uzavření smlouvy s 2) a 3) žalovanými již byla rok v prodlení se splněním svého závazku vůči 1) žalovanému a jeho naléhání na zaplacení dluhu označila za psychologické finty. Žalobci také připustili, že jiné finanční prostředky na zaplacení dluhu 1) žalovanému neměli a prodej parcely byl jejich jediná možnost. Dokud si mysleli, že všichni žalovaní jsou s ohledem na shodu v příjmení příbuzní, tak jim nízká cena nemovitosti ani nepřipadala divná, byli srozuměni s tím, že 1) žalovaný chce„ přihrát“ příbuzným výhodný obchod. Soud neshledává v chování 2) a 3) žalovaných ani žádné znaky lichevního chování. I kdyby měli skutečně povědomost o tom, že jediným důvodem, proč se žalobci rozhodli pozemek prodat, je skutečnost, že musí zaplatit 1) žalovanému svůj dluh a jiné prostředky nemají, pak ani to neznamená, že zneužili tísně žalobců (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1993/2001). Samotná nízká cena nemovitosti o tom nesvědčí a jak sami žalobci uvedli, při uzavírání smlouvy proti nízké ceně ani oni sami nic nenamítali. Skutečnost, že se lidé uchýlí k prodeji vlastního majetku za účelem splnění svých dluhů, které nemají jak jinak zaplatit (byť za nízkou cenu), nemůže mít bez dalšího za následek neplatnost takových prodejů. Ostatně, a to soud opakovaně zdůrazňuje, sami žalobci vůči 2) a 3) žalovaným nijak neventilovali svůj názor, že cena nemovitosti je nepřiměřeně nízká. Sami s tím byli smířeni v domnění, že všichni žalovaní jsou příbuzní a chápali tak snahu 1) žalovanému zařídit rodině výhodnou koupi nemovitosti. Ze stejného důvodu se přitom sami nezmínili 2) a 3) žalovaným, že na nemovitosti vázne smluvní zástavní právo, přestože žalobci podepsaná smlouva konstatuje opak. Celých 17 let nijak nezpochybňovali vlastnické právo 2) a 3) žalovaných. Teprve v okamžiku, kdy zjistili, že žalovaní chtějí pozemek dále prodat a že bez spolupráce 1) žalovaného nedosáhnou výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí, rozhodli se požadovat, aby žalovaní pozemek prodali zpět jim. Ve prospěch neplatnosti kupní smlouvy ze dne [datum] argumentují tím, že 2) a 3) žalovaní zakoupili jejich nemovitost za třetinovou cenu, než ji nabyli sami žalobci, avšak zároveň tvrdí, že současná cena pozemku dosahuje částky až 1 200 000 Kč a žalobci jej nabízejí od žalovaných koupit za 250 000 Kč.

16. Další námitkou žalobců bylo, že prodejem nemovitosti, na které vázlo zástavní právo ve prospěch 1) žalovaného, došlo k porušení § 165a obč. zák. Pravidla obsažená v tomto ustanovení však obsahují úpravu práv zástavního věřitele v situaci, kdy zástavní dlužník sám nespolupracuje při uspokojení práv věřitele zajištěného zástavním právem. K tomuto postupu by byl 1) žalovaný oprávněn se uchýlit v případě, že by nedošlo k uspokojení jeho zajištěné pohledávky jiným způsobem. Zde soud zdůrazňuje, že k takovému postupu by byl věřitel oprávněn, nikoliv však povinen. Smluvní zástavní právo za souhlasu zástavního věřitele samozřejmě umožňuje prodej zastavené věci. Ani skutečnost, že 1) žalovaný při uspokojení svého zajištěného práva nezvolil postup podle § 165a obč. zák. proto nezpůsobuje neplatnost smlouvy uzavřené mezi žalobci a 2) a 3) žalovanými.

17. S ohledem na výše uvedené má proto soud za to, že kupní smlouva ze dne [datum] byla mezi žalobci a 2) a 3) žalovanými uzavřena platně a 2) a 3) žalovaní na jejím základě nabyli vlastnické právo k předmětné nemovitosti.

18. Vzhledem k tomuto právnímu závěru se soud nezabýval ani otázkou, zda 2) a 3) žalovaní vydrželi své vlastnické právo k předmětné nemovitosti, neboť tu je platný právní titul pro nabytí jejich vlastnictví. Pro úplnost lze jen dodat, že samotná skutečnost, že došlo ke změně územního plánu obce, v níž nemovitost leží, a to ve prospěch případného zastavění pozemku, nemůže mít z bez dalšího za následek ztrátu dobré víry 2) a 3) žalovaných o jejich vlastnickém právu.

19. Dále se žalobci domáhali určení, že předmětná nemovitost není zatížena zástavním právem zřízeným dne [datum] pro 1) žalovaného. Ve smyslu usnesení Ústavního soudu ze dne 20. 11. 2007 sp. zn. II. ÚS 523/06 dospěl soud k závěru, že na takovém určení není dán naléhavý právní zájem žalobců. Přitom existence naléhavého právního zájmu žalobce je základním předpokladem pro úspěch určovací žaloby podle § 80 o. s. ř. Ať by totiž při věcném zkoumání toho, zda vlastnické právo vlastníka předmětné parcely je či není zatíženo zástavním právem, byl výsledek jakýkoliv, nepromítne se takové rozhodnutí nijak do právního postavení žalobců, kteří nejsou vlastníky předmětné nemovitosti. Žalobci proto nemají naléhavý právní zájem na takovém určení a jejich žaloba byla v této části zamítnuta.

20. Podle § 142 odst. 1 o. s. ř. bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení mezi účastníky. Žalobci nebyli v tomto řízení procesně úspěšní, a proto jsou povinni zaplatit žalované straně náhradu účelně vynaložených nákladů toho řízení.

21. Ve vztahu mezi žalobci a 1) žalovaným nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení, neboť procesně úspěšnému 1) žalovanému v souvislosti s tímto řízením žádné náklady nevznikly.

22. Ve vztahu mezi žalobci a 2) a 3) žalovanými bylo rozhodnuto o solidární povinnosti žalobců zaplatit 2) a 3) žalovaným k jejich ruce společné a nerozdílné na náhradě nákladů řízení částku 10 164 Kč. Tato částka sestává z odměny zástupce žalovaných za tři úkony právní služby podle § 9 odst. 3 a § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. po 2 500 Kč, tři režijní paušály po 300 Kč a 21 % DPH ve výši 1 764 Kč.

Poučení