108 C 35/2015

Rubrum

Okresní soud v Břeclavi rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Kowolowskou ve věci žalobce: Česká republika - [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] proti žalovanému: [Jméno zainteresované společnosti 1/0], IČO [IČO zainteresované společnosti 1/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 1/0] zastoupený advokátkou JUDr. [Anonymizováno] [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 1/0] o 88.183 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 86.565 Kč s 8,05 % úrokem z prodlení z částky 92.855 Kč od 25. 4. 2015 do 20. 2. 2017, s 8,05 % úrokem z prodlení z částky 86.565 Kč od 21. 2. 2017 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba na uložení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci částku 1.618 Kč s 8,05 % úrokem z prodlení z částky 1.618 Kč od 25. 4. 2015 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – na účet Okresního soudu v [adresa] soudní poplatek ve výši 4.643 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 3.308 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Návrhem požádal žalobce o vydání rozhodnutí, jímž by žalovanému bylo uloženo zaplatit mu částku 94.473 Kč s 8,05 % úrokem z prodlení od 25. 4. 2015 do zaplacení. V průběhu řízení byla žaloba vzata zpět co do částky 6.290 Kč, uhrazené po podání žaloby a řízení tak bylo usnesením 108 C 35/2015-92 ze dne 20. 9. 2022 částečně zastaveno. Předmětem řízení zůstala úhrada částky 88.183 Kč s 8,05% úrokem z prodlení z částky 94.473 Kč od 25. 4. 2015 do 20. 2. 2017 a s 8,05% úrokem z prodlení z částky 88.183 Kč od 21. 2. 2017 do zaplacení. Žalobce uvedl, že Česká republika je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota] o výměře 1.831 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba bez čp/če, zem. stavba, pozemku parc. č. [hodnota] o výměře 2.706 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba čp. [Anonymizováno], pozemku parc. č. 729/50 o výměře 281 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, pozemku parc. č. [Anonymizováno]/51 o výměře 1.125 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/2 o výměře 2.748 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba bez čp/če, zem. stavba. Stavby na pozemcích parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno] jsou zapsány na LV č. [hodnota], stavba na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/2 je zapsána na LV č. [hodnota] a pozemky na LV č. [adresa] v obci a v kat. území [adresa] a [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] je organizační složkou státu příslušnou hospodařit s uvedenými pozemky i s pohledávkou za žalovaným. Žalovaný je na základě rozsudku Krajského soudu v Brně č.j. [spisová značka] ze dne 30. 1. 2014, který nabyl právní moci dne 4. 3. 2014, vlastníkem staveb na parcelách č. [hodnota], [Anonymizováno] a [Anonymizováno]/2 a takto byly evidovány i ke dni 31. 12. 2014. Stavba bez čp/če na parcele [Anonymizováno]/2 byla kupní smlouvou ze dne 30. 10. 2014 s právními účinky vkladu dne 24. 4. 2015 převedena do vlastnictví pana [jméno FO].

2. Žalovaný bez smluvně upraveného užívacího vztahu užíval pozemky parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [Anonymizováno]/50, parc. č. [Anonymizováno]/51 a parc. č. [Anonymizováno]/2 pro svou podnikatelskou činnost, kterou je chov prasat. Stavby na pozemcích parc. č. [hodnota] a parc. č. [hodnota] i pozemky parc. č. [Anonymizováno]/50 a [Anonymizováno]/51 takto užíval již před nabytím vlastnického práva ke stavbám, proto je po něm požadováno vydání bezdůvodného obohacení za jejich užívání od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014. Stavbu na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/2 před vznikem vlastnického práva k ní neužíval, proto je vydání obohacení za užívání pozemku parc.č. [Anonymizováno]/2 požadováno od vzniku vlastnického práva ke stavbě, ode dne 4. 3. 2014 do 31. 12. 2014.

3. Žalobce je dle § 14 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb. povinen počínat si tak, aby svým jednáním majetek státu nepoškozoval a neodůvodněně nesnižoval jeho rozsah a hodnotu anebo výnos z tohoto majetku a dle ust. § 14 odst. 4 je povinen důsledně využívat všechny právní prostředky při uplatňování a hájení práv státu jako vlastníka a včas uplatňovat právo na vydání bezdůvodného obohacení. Podle ust. § 27 odst. 3 zákona č. 219/2000 Sb. nesmí být nájemné sjednáno v nižší částce, než kterou jako nejvyšší možné nájemné stanoví zvláštní právní předpis (ust. § 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách) a není-li nájemné upraveno zvláštním právním předpisem, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. Žalovaný užívá pozemky ke komerčním účelům a pro zemědělskou výrobu, proto je po něm požadována náhrada 12 Kč/m2/rok za zastavěné a 9 Kč/m2/rok za nezastavěné pozemky.

4. Za 12 měsíců užívání celkové výměry 4.537 m2 zastavěných pozemků parc. č. [hodnota] a 721 byla stanovena náhrada 54.444 Kč a celkové výměry 1.406 m2 nezastavěných pozemků parc. č. 729/50 a 729/51 náhrada 12.654 Kč. Náhrada za užívání zastavěného pozemku parc. č. 759/2 o výměře 2.748 m2 po dobu 303 dní od 4. 3. 2014 do 31. 12. 2014 byla stanovena částkou 27.375 Kč.

5. Žalovaný užíval sporné pozemky na základě nájemní smlouvy č. [hodnota]-N-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 29. 12. 1997, uzavřené s [právnická osoba] (dále „PF“). Dne 25. 10. 2015 (překlep žalobce, správně 25. 10. 2005) uzavřely smluvní strany prohlášení o neplatnosti části této nájemní smlouvy s tím, že je od 29. 12. 1997 neplatná v části týkající se sporných nemovitostí z důvodu, že tyto nenáleží dle ust. § 17 odst. 1 písm. c) zákona č. 229/1991 Sb. do správy PF, neboť byly určeny rozhodnutím o využití území pro těžbu nerostů. Dne 25. 10. 2005 byl mezi PF a žalovaným sjednán dodatek č. [hodnota] k nájemní smlouvě č. [hodnota]-N-[Anonymizováno]/[Anonymizováno], ze kterého vyplývá, že [právnická osoba] ČR vrátil žalovanému nájemné za 2,5 roku zpětně a dohodou byla nájemní smlouva ke dni 31. 10. 2005 ukončena. Dne 25. 10. 2005 byla mezi PF jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem uzavřena nájemní smlouva č. [hodnota]-N-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] od 1. 11. 2005, jejímž předmětem již sporné pozemky nebyly, takže žalovaný je v roce 2014 užíval bez právního důvodu. Pozemky se nachází v areálu bývalého zemědělského družstva. Nájemné 1 Kč za zastavěné pozemky a 0,50 Kč za nezastavěné pozemky bylo sjednáno s PF v době, kdy bylo regulováno zákonem o půdě a pro rok 2014 již neplatí. Je věcí odpovědnosti každé organizační složky státu, jakou částku na nájemném stanoví a žalobce je vázán ust. § 27 zákona o majetku ČR, kdy je zřejmé, že nájemné sjednané s PF již není v místě a čase obvyklé.

6. Ve sporu vedeném pod sp. zn. [spisová značka] byl ve věci stejných účastníků v rámci odvolacího řízení zpracován dne 16. 11. 2021 revizní znalecký posudek č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 zhotovitelem [právnická osoba] – znalecký ústav, a to i pro období roku 2014, z něhož plyne, že cena v čase a místě obvyklá pro období roku 2014 je 11,29 Kč/m2/rok. V areálu bývalého ZD [adresa] se nachází další uzavřený areál společnosti [právnická osoba]. a ve sporu vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1, sp. zn. [spisová značka] proti uvedené společnosti byl dne 30. 3. 2020 zpracován znaleckým ústavem [Anonymizováno]-[právnická osoba]. znalecký posudek č. [Anonymizováno]/2020, kdy za užívání pozemků v kat. území [adresa] v roce 2014 byla stanovena výsledná obvyklá cena pronájmu pozemků ve výši 18,80 Kč/m2/rok.

7. Žalobce odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 5. 2020 sp. zn. 23Cdo 82/2019, podle něhož ust. § 2991 o. z. vyjadřuje zásadu, podle které se nikdo nesmí bezdůvodně obohacovat na úkor jiného. Současná úprava uplatňuje částečně odlišná koncepční východiska oproti zákonu č. 40/1964 Sb., kdy pro vznik závazku k vydání bezdůvodného obohacení je základní rozhodující skutečnost vymezena obecně jako plnění „bez spravedlivého důvodu“. Oproti předchozí zákonné úpravě tudíž nelze bezdůvodné obohacení posuzovat pouze na základě existence nebo neexistence právního důvodu, ale i podle zásad slušnosti a zvyklostí soukromého života. Ust. § 2991 odst. 2 o. z. uvádí demonstrativně nejčastější skutkové podstaty, při kterých dochází k majetkovému prospěchu na straně obohaceného bez spravedlivého důvodu a jen výjimečně lze očekávat uplatnění důvodů bezdůvodného obohacení mimo rámec zákonem demonstrativně vymezených skutkových podstat, tedy mimo situace, kdy je majetkový prospěch získán plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle rozsudku ze dne 7. 10. 2021 sp. zn. 28Cdo 2527/2021 toliko zcela výjimečně lze konstatovat, že navzdory absenci právního důvodu se přesun majetkových hodnot opíral o spravedlivý důvod vyplývající ze zásad slušnosti a zvyklostí soukromého života. Právním důvodem pro nabytí obohacení je zásadně právní skutečnost, jež obohacenému zakládá právo, aby na úkor ochuzeného získal majetkový prospěch, respektive aby si tento majetkový prospěch podržel. Plněním bez právního důvodu, tedy jednou ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení ve smyslu ust. § 2991 odst. 2 o.z. je i stav, kdy je cizí pozemek užíván bez nájemní smlouvy či jiného obdobného titulu a prospěch vzniká tomu, kdo uživatelská oprávnění bez náhrady realizuje a jehož majetkový stav se tudíž nezmenšil, ačkoli by se tak za obvyklých okolností stalo. K obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo ke stavbě realizuje. Pak je rozhodné, kdo je vlastníkem staveb umístěných na pozemcích žalobce a nikoli, kdo tyto stavby užívá, neboť pasivní věcná legitimace je založena na vlastnictví budov.

8. Žalovaný potvrdil, že na pozemcích žalobce parc. č. [hodnota] a č. [hodnota] jsou postaveny stavby v jeho vlastnictví, nekopírují však celou výměru pozemků. Pozemky parc. č. [Anonymizováno]/50 a č. [Anonymizováno]/51 žalovaný neužívá, jsou plochami s jeho stavbami sousedícími. Žalovaný nikdy neužíval ani stavbu na pozemku p.č. [Anonymizováno]/2, tu užívala společnost [právnická osoba]. Žalovaný pozemky užíval od 1. 1. 1998 na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 29. 12. 1997 s [právnická osoba], která svědčí o ceně za užívání v místě a čase obvyklé. Žalovaný se snažil dlouhodobě řešit užívání pozemků nájemní či kupní smlouvou, byl ochoten hradit i bezesmluvní užívání, ovšem v obvyklé výši, žalobce však trvá na ceně jím diktované, za větší výměru, než je užívána a ve výši přesahující úhradu obvyklou.

9. Pozemky dříve užívalo zemědělské družstvo a se souhlasem žalobce na nich postavilo v letech 1959-1981 stavby, které žalovaný v rozhodném období užíval. Dohodami z roku 1994 a 1995 vydalo zemědělské družstvo stavby žalovanému jako transformační majetkový podíl oprávněné osoby podle § 13 odst. 2 zákona č. 42/1992 Sb., s cílem a účelem nápravy majetkových křivd způsobených v minulosti žalobcem. V roce 1997 uzavřel žalovaný s PF nájemní smlouvu na předmětné pozemky se sjednaným nájemným 1 Kč/m2/rok za zastavěnou plochu a za ostatní plochu 1 % z průměrné ceny pozemku, což činilo 0,787 Kč/m2/rok. V roce 1999 požádal žalovaný PF bezvýsledně o přidělení předmětných pozemků náhradou za nároky vzniklé dle zákona č. 229/1991 Sb. o půdě. V roce 2005 bylo zjištěno, že tyto pozemky nesprávně spravoval PF, ač jako pozemky v dobývacím prostoru, stanoveném již v roce 1983, mají být spravovány Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Proto byla nájemní smlouva z roku 1997 ukončena a uzavřena nová nájemní smlouva, která se již sporných pozemků netýkala. Šlo však o pozemky v témže areálu, sousedící s předmětnými pozemky, od nichž se lišily pouze tím, že nejsou v dobývacím prostoru. Nájemné bylo sjednáno za zastavěnou plochu částkou 1 Kč/m2/rok a za ostatní plochu částkou 0,5 Kč/m2/rok. Žalovaný neužívá pozemky bez spravedlivého důvodu, žalobce stavby na nich povolil a bezplatné užívání pozemků toleroval. Žalovaný se po celou dobu snažil o získání právního titulu k jejich užívání. Dříve měl nájemní smlouvu a nájemné řádně hradil, zatímco žalobce k vyřešení problému neučinil nic. Žalovaný nemá možnost se z tohoto nerovného stavu vymanit, stavby nemůže přesunout, nabytí právního titulu k užívání předmětných pozemků mu nebylo umožněno. Není-li uvedené spravedlivým důvodem ve smyslu ustanovení § 2991 občanského zákoníku, pak nechť je zváženo, nejedná-li se ze stejných důvodů se ze strany žalobce o vnucené obohacení ve smyslu § 2997 občanského zákoníku, zda jeho požadavek není v rozporu s dobrými mravy či zneužitím práva ve smyslu ustanovení § 8 o. z., protože žalobce nejdříve se stavbami na svých pozemcích souhlasil, poté je vydal osobě, jíž křivda vznikla, a aniž by umožnil narovnání vztahu nájemní či kupní smlouvou, požaduje úhradu v místě a čase neobvyklou. Je rozdíl, je-li na pozemku postavena ekonomicky výnosná stavba bez souhlasu nebo se souhlasem vlastníka. Znalecký posudek společnosti [Anonymizováno]-[právnická osoba]. č. [Anonymizováno]/2020 ze dne 30. 3. 2020 zpracovaný pro Obvodní soud pro Prahu 1, ani rozsudek uvedeného soudu ze dne 12. 10. 2020 č.j. [spisová značka] nelze pro danou věc použít, týkají se sporu jiných účastníků, staveb jiného charakteru, jejichž vlastník má zcela jiný předmět činnosti (čl. 147-148 spisu) a stavbu neužíval k zemědělské ale ke stavební činnosti. Revizní znalecký posudek č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 ze dne 16. 11. 2021 znaleckého ústavu [právnická osoba], [adresa] je také nesprávný, nesplnil zadání uložené Krajským soudem v Brně, když nevzal v úvahu nájemní smlouvy uzavřené mezi jinými pronajímateli a nájemci, než jsou účastníci řízení a s žalovaným obdobím se neshoduje ani čas uzavření smluv.

10. V části D. bodu I) revizního znaleckého posudku č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 jsou uvedeny tři srovnávané nemovitosti, o nichž uzavřel nájemní smlouvu žalobce, byť jednající jinou organizační složkou. V části D. bodu IIa) jsou uvedeny tři srovnávané nemovitosti, o nichž pouze nemovitost uvedená pod bodem 3 byla uzavřena mezi třetími osobami. V dalších dvou případech uzavřel kupní smlouvu žalobce, z toho jednou jednající stejnou organizační složkou (V [Anonymizováno]/2015-[Anonymizováno]) a jednou jinou organizační složkou (V [Anonymizováno]/2014-[Anonymizováno]). V revizní části posudku se uvádí, že v revidovaných posudcích není dostatečný počet nemovitostí a znalci nevyloučili případy s cenami nejvyššími a nejnižšími. Stejnou vadou však trpí i revizní znalecký posudek, když kromě srovnávaných nemovitostí neuvedl další, které zjistil a vyloučil a sám uvádí, že nevyhledal dostatečný počet vzorků ke srovnání. Smlouvy dostupné z veřejně přístupné evidence dokládají jiné obvyklé ceny pozemků ve stejných areálech, ze kterých vybral znalec srovnávané nemovitosti, jakož i ceny za nájem a prodeje pozemků v [adresa]. Kupní smlouvou V - [Anonymizováno]/2017-[Anonymizováno] byla stanovena v roce 2017 kupní cena 84,50 Kč/m2 za zastavěné pozemky v k.ú. [adresa]. Kupní smlouvou V - [Anonymizováno]/2018-[Anonymizováno] byla stanovena v roce 2018 kupní cena 300.000 Kč za 1.933 m2 zastavěných pozemků v k.ú. [adresa] a dalších 12.447 m2 orné půdy a 9.501 m2 trvalého travního porostu; tedy kupní cena jen za zastavěné pozemky by činila 155 Kč/m2, ovšem zbylých 21.948 m2 by bylo „zadarmo“. Kupní smlouvou V - [adresa]/2021-[Anonymizováno] byla stanovena v roce 2021 kupní cena 200 Kč/m2 za zastavěné pozemky v k.ú. [adresa]. Smlouvou o nájmu č. [Anonymizováno]/17 pronajal žalobce v roce 2017 pozemky u brněnské přehrady za částku 11.270 Kč ročně, tedy 12 Kč/m2/rok, ovšem včetně nájmu stavby rodinné rekreace, která je součástí pronajatého pozemku. Smlouvou o nájmu č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/2020-[Anonymizováno] pronajal žalobce v roce 2020 pozemky pod rodinným domem a související v k.ú. [jméno FO] za částku 11,06 Kč/m2/rok, tedy žalobce v rozhodné době prodával nezastavěné pozemky určené k stavbám k bydlení za cenu 191 - 201/Kč/m2, tedy nižší než znalcem stanovenou v části IIa) znaleckého posudku (220 Kč/m2). V roce 2019 prodal žalobce zastavěný pozemek za 150 Kč/m2, přičemž znalec pro rok 2015 určil cenu 220 Kč/m2. Z toho je zřejmé, že i v případech, kdy na straně prodávajícího a pronajímatele je žalobce, jsou kupní ceny i nájemné zcela různé a nižší, než vzal v úvahu znalec a v případech cen sjednávaných mezi třetími osobami je rozdíl ještě markantnější. Přihlédnuto nebylo ani k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Znalcem srovnávané pronajaté nemovitosti mají zcela jiný způsob užívání a tím i zcela jinou hodnotu, neboť nemovitost uvedená v části D. bodu I) pod č. [hodnota] v [Anonymizováno] [Anonymizováno] jsou pozemky v areálu betonárky užívaném společnostmi [právnická osoba] a [právnická osoba] s předměty podnikání shodně – provádění staveb a silniční motorová doprava nákladní. Nemovitost uvedená v části D bodu I) pod č. [hodnota] ve [adresa] jsou pozemky v průmyslovém areálu, kde provozuje činnost řada společností, a sice [Anonymizováno] – výroba technické pryže a gumových výrobků, [Anonymizováno] sklad [Anonymizováno], Auto Pneu Servis, Stavebniny [Anonymizováno], [Anonymizováno] – náhradní díly a doplňky pro automobily, Autoškola apod. Nemovitost uvedená v části D bodu I) pod č. [hodnota] je pozemkem pod stavbou zcela jiného charakteru. Stojí na něm třípodlažní stavba ve vlastnictví společnosti [právnická osoba], jejímž předmětem činnosti je maloobchod, zpracování dat, správa sítí, poskytování software, grafické práce. Pozemek je přenechán do užívání výslovně k nezemědělskému účelu, jde o pozemek pod stavbou skladu. Použití porovnávací metody srovnáním s nájemními smlouvami uzavřenými samotným žalobcem a za úplné absence vzorků ke srovnání z předmětné doby a mezi jinými subjekty je pro tento případ zcela nevhodné. Nezemědělské využití srovnávaných nemovitostí nemůže být srovnáváno s výrobou zemědělskou – odchovem selat, nikoliv chovem vepřů, jde o podstatně méně lukrativní práci s genetickým materiálem. Stavby na sporných pozemcích byly za tímto účelem postaveny a celou dobu jsou tak využívány. Znalec nečiní rozdíl mezi pozemky skutečně zastavěnými stavbami ve vlastnictví žalovaného a pozemky nezastavěnými p. č. [Anonymizováno]/50 a p. č. [Anonymizováno]/51. Při výpočtu vyšel z průměrných kupních cen stavebních pozemků v letech 2013 - 2015 v [adresa], aniž by přihlédl k tomu, že jsou zastavěny stavbami cizího vlastníka, k charakteru staveb a k celkové využitelnosti pozemků. Pozemky žalobce jsou zastavěny stavbou jiného vlastníka a jejich užití je tím podstatně omezeno. Žalovaný je v užívání stavby omezen skutečností, že stavba stojí na cizím pozemku bez možnosti ji „přenést“. V těchto případech je v rozhodovací praxi používán redukční koeficient. Žalovaný odkazuje na usnesení Ústavního soudu IV.ÚS 2124/19 ze dne 28. 7. 2020: „Stěžovatelka se posléze ztotožnila s tím, že nebylo možné použít tzv. porovnávací metody pro určení výše obvyklého nájemného v daném místě a čase, avšak nesouhlasí s tím, že obecné soudy, vycházejíce z tržní hodnoty užívané věci, použily redukční koeficient 50 % s vysvětlením, že jde o zastavěný pozemek. Takový postup je však v souladu s dosavadní rozhodovací praxí a nelze mu nic vytknout. Obecné soudy přesvědčivě vysvětlily, že snížení výše obvyklého nájemného zde bylo odůvodněno zohledněním faktických poměrů představovaných zejména tím, že je vlastník pozemku ve svém užívacím právu značně limitován na něm situovanou stavbou ve vlastnictví jiného subjektu, neboť tento prakticky trvale determinovaný vztah podstatně omezuje či spíše znemožňuje plnohodnotné užívání pozemku. Uvedený závěr obstojí z pohledu logiky a je mimo jiné podpořen dlouhodobou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, konkrétně například v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013 sp. zn. 28 Cdo 3138/2012 označil soud za správný závěr obecných soudů, který vyšel ze znaleckého posudku, jenž při stanovení výše obvyklého nájemného přihlédl k tomu, že se jedná o pozemky "se závadou", jelikož jsou omezeny stavbami jiného vlastníka. Stejně tak uvedené zohlednění zastavění pozemku při stanovení výše obvyklého nájemného výslovně vyžadoval Nejvyšší soud v předchozím rozhodování v této věci (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 3. 2013 sp. zn. 28 Cdo 900/2012).“ Podle žalovaného nelze proto k reviznímu znaleckému posudku přihlédnout, resp. je nutno jeho závěry modifikovat v souladu s ustálenou soudní praxí a s přihlédnutím ke konkrétním skutečnostem. Oplocení pozemků žalovaný nezřídil, byly oploceny již v okamžiku, kdy stavby na nich získal do svého vlastnictví a oplocení je nutné zamykat na základě veterinárního zákona, neboť se jedná o odchovnu selat. Za tímto účelem ji žalovaný v roce 1993 v rámci transformace převzal a celou dobu užívá. Žalobce nikdy nepožádal o přístup k pozemkům, jinak by mu to bylo umožněno a byly by mu předány klíče stejně jako vlastníkovi budovy na pozemku p. č. [Anonymizováno]/2, nacházející se rovněž uvnitř oplocení. Nelze tedy tvrdit, že oplocením pozemků je žalovaný detentorem a jediným uživatelem všech předmětných pozemků. Ve věci [spisová značka] vypočetl znalec [tituly před jménem] [jméno FO] hodnotu za užívání sazbou 6 Kč/m2 a u jednání dne 15. 1. 2019 uvedl, že pokud by měl vycházet z pásma 5 až 10 % pak by cena za užívání 1 m2 činila 10 Kč. [tituly před jménem] [jméno FO] však setrval na závěrech svého posudku, protože tady jde o jiný druh podnikání a určující položkou je i druh podnikání, kdy žalovaný stavby užívá pro živočišnou výrobu. [tituly před jménem] [jméno FO] vycházel i z toho, jaké nájemné je stanoveno v okolních areálech např. [Anonymizováno] [jméno FO], [adresa], kde je nájemné mnohem nižší. Ve věci [spisová značka] postupoval soud podle zákona č. 40/1964 Sb., nynější spor je však nutno posuzovat již podle zákona č. 89/2012 Sb., v němž oproti původnímu „bez právního důvodu“ se nyní uvádí „bez spravedlivého důvodu“. Žalovaný se snažil učinit co mohl pro narovnání vztahu, nebylo mu to však umožněno. Žalobce nereaguje a sám nájemní smlouvu nenavrhl. Mělo by být zohledněno, že žalovaný nežádal bezplatné užívání pozemků, ale umožnění získat titul ke smluvnímu užívání. Revizní znalecký posudek nevycházel z nájemních smluv uzavřených jinými subjekty. Ve znaleckém posudku společnosti [Anonymizováno]-[právnická osoba]. je na str. 10 uvedeno, že nejvhodnější by byla srovnávací metoda, ale ve skutečnosti se téměř nepoužívá pro nedostatek veřejně dostupných cenových informací k porovnání. Nelze použít informací z nájemních smluv uzavřených pro stejný areál, protože nejde o hodnoty stanovené trhem, ale direktivně z pozice jediného pronajímatele. Použití pouze dvou objektů k porovnání nestačí, za ideální považuje situací, kdy je alespoň 5 objektů v porovnání. 2 objekty mohou sloužit pouze pro jakýsi orientační test pro informaci znalce, zda se k objektivnímu výsledku alespoň blíží. V rozhodném období nebyla v areálu bývalého zemědělského družstva uzavřena žádná nájemní smlouva a pozemky zde užívá 7 subjektů, z toho 3 přistoupily na požadavky žalobce a se čtyřmi je veden soudní spor, z toho jeden s žalovaným, další se společností [právnická osoba]., která stavbu na pozemku žalobce již nevlastní, dále se společností [Anonymizováno]-[Anonymizováno] [právnická osoba]., která je vymazána z OR a společností [Anonymizováno].

11. Podle § 2991 odstavec 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

12. Podle § 2991 odstavec 2 o. z., bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

13. Podle § 2997 odstavec 1 o. z., dlužník, který plnil dluh nežalovatelný nebo promlčený nebo takový, který je neplatný pro nedostatek formy, nemá právo na vrácení toho, co plnil. Právo na vrácení nemá ani ten, kdo jiného obohatil s vědomím, že k tomu není povinen, ledaže plnil z právního důvodu, který později nenastal nebo odpadl.

14. Podle § 2997 odstavec 2 o. z., plnila-li osoba proto, že k tomu byla přivedena lstí, donucena hrozbou nebo zneužitím závislosti, ustanovení odstavce 1 se nepoužije. To platí i v případě, že plnila osoba nesvéprávná.

15. Podle § 2999 odstavec 1 věta prvá o. z., není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

16. Soud provedl důkaz níže uvedenými listinami, z nichž učinil následující skutková zjištění, a to: - rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 30. 1. 2014 č.j. [spisová značka] (čl. 81 spisu), který nabyl právní moci dne 4. 3. 2014, bylo určeno, že žalovaný je od 27. 6. 2002 vlastníkem stavby bez čp/če na parcele č. [hodnota], stavby bez čp/če na parcele č. [hodnota] a stavby bez čp./če na parcele č. 759/2, k.ú. [adresa]. - na LV č. [hodnota] (čl. 7, 8 a 89 spisu) je žalovaný na základě na základě rozsudku Krajského soudu v Brně č.j. [spisová značka] zapsán jako vlastník uvedených staveb, které byly na něj byly evidovány i ke dni 31. 12. 2014. Pozemky žalobce jsou zastavěny stavbami žalovaného, využití pozemků je tím pro jejich vlastníka podstatně omezeno. Z výpisu z LV č. [hodnota] (čl. 80 spisu) bylo zjištěno, že stavba bez čp/če na parcele [Anonymizováno]/2 byla kupní smlouvou ze dne 30. 10. 2014 s právními účinky vkladu dne 24. 4. 2015 převedena do vlastnictví [jméno FO]. - z výpisu z LV č. [adresa] (čl. 6,73 spisu) bylo zjištěno, že Česká republika je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota] o výměře 1.831 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba bez čp/če, zem. stavba, zapsaná na LV č. [hodnota], dále pozemku parc. č. [hodnota] o výměře 2.706 m2-zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí stavba čp. [Anonymizováno], zapsaná na LV č. [hodnota], pozemku parc. č. [Anonymizováno]/50 o výměře 281 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/51 o výměře 1.125 m2 - zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, vše v obci a v kat. území [adresa]. Celkem je tak stavbami žalovaného zastavěna výměra 7.285 m2 (z toho 4.537 m2 připadá na pozemky parc. č. [hodnota] a [Anonymizováno]). Celková výměra pozemků stavbami nezastavěných (parc. č. [Anonymizováno]/50 a [Anonymizováno]/51) činí 1.406 m2, všechny pozemky měří celkem [hodnota] m2. Příslušným hospodařit s tímto majetkem je dle ust. § 9 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. - Obvodní báňský úřad v Brně dne 15. 12. 2010 (čl. 37-38 spisu) pod zn. [adresa]/2010/01/001 sdělil k žádosti žalobce ze dne 25. 11. 2010, že sporné pozemky se nachází v dobývacím prostoru [adresa]. K dotazu soudu ve věci vedené pod sp. zn. [spisová značka] společnost [právnická osoba]. [adresa] sdělila, že pozemky parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], parc. č. [Anonymizováno]/50 a parc. č. [Anonymizováno]/51 kat. území [adresa] byly součástí dobývacího prostoru DP [adresa] ev. č. [hodnota] na základě rozhodnutí Federálního ministerstva paliv a energetiky ze dne 7. 7. 1983 a rozhodnutím o změně dobývacího prostoru [adresa] č. j. [Anonymizováno] [adresa]/2017/[Anonymizováno]-01/2 ze dne 27. 11. 2017 byl dobývací prostor na předmětných pozemcích zrušen. - podle Katastrální mapy (čl. 174 spisu) s vyznačením pozemků ve správě žalobce a ve správě Státního pozemkového úřadu byly pozemky ve správě žalobce, tedy dříve v dobývacím prostoru obklopeny pozemky ve správě Státního pozemkového úřadu - žalovaný je podle výpisu z obchodního rejstříku (čl. 10 spisu) podnikající právnickou osobou s předmětem podnikání mj. zemědělská a živočišná výroba. Dopisem ze dne 5. 8. 2022 (čl. 173 spisu) mu Státní veterinární správ k jeho žádosti sdělila, že je povinen oplotit chov prasat a zabránit přístupu nepovolaných osob pevným a úplným oplocením chovu. - dopisem ze dne 29. 4. 2013 (čl. 11,12 spisu) sdělil žalobce právní zástupkyni žalovaného, že požadovaná úhrada pro rok 2014 byla vypočtena porovnávací metodou, vycházeje z analýzy trhu a vyhl. č. 441/2013 ve znění vyhl. č. 199/2014 tak, že výše náhrady bezesmluvního užívání je simulována 5 % z ceny pozemků pod stavbami. Žalobce vyšel z ceny pozemků pod stavbami pro zemědělskou výrobu stanovené částkou 232,73 Kč/m2 a 5 % z ní představuje 11,64 Kč/m2, u ostatních pozemků vyšel z ceny 186,18 Kč/m2 a 5 % z ní představuje 9,30 Kč/m2. V roce 2015 bude výpočet nájemného vycházet z ceny 304 Kč/m2. Výzvou ze dne 7. 3. 2015 (čl. 12,13 spisu) a ze dne 25. 2. 2015 (čl. 188 spisu) požádal žalobce žalovaného o zaplacení částky 94.473 Kč. Žalobce v nich potvrzuje, že žalovaný projevil zájem o prodej v žalobě uvedených pozemků a žalovaný reagoval odpovědí ze dne 8. 4. 2015 (čl. 189 spisu), že bez odezvy zůstala jeho žádost o uzavření kupní či nájemní smlouvy. - nájemní smlouvou č. [hodnota]-N-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne 29. 12. 1997 (čl. 19 spisu) uzavřenou s [právnická osoba] bylo žalovanému pronajato 22.954 m2 pozemků za nájemné ve výši 8.520 Kč ročně (z toho ornou půdu, louku, pastvinu, manipulační plochu, jinou plochu a ostatní plochu za 7,87 Kč/m2, zastavěnou plochu za 1 Kč/m2). Dne 25. 10. 2015 (čl. 27, 30 spisu) prohlásily smluvní strany neplatnými části této nájemní smlouvy ve vztahu ke sporným pozemkům od 29. 12. 1997 proto, že tyto pozemky nenáleží do správy [právnická osoba] ČR, neboť se nachází v dobývacím prostoru a téhož dne 25. 10. 2005 byl mezi [právnická osoba] ČR a žalovaným sjednán k nájemní smlouvě dodatek č. [hodnota] (čl. 29 spisu) a nájemní smlouva byla k datu 31. 10. 2005 ukončena. Dne 25. 10. 2005 byla mezi [právnická osoba] ČR jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem uzavřena s účinností od 1. 11. 2005 nájemní smlouva č. [hodnota]-N-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] (čl. 31 spisu), jejímž předmětem již nebyly sporné pozemky, ale pozemky okolní, které se nachází v témže oploceném areálu ve vlastnictví žalobce. Nájemné bylo sjednáno částkou 2.370 Kč, z toho za ostatní plochu částkou 0,50 Kč/m2, za zastavěnou plochu částkou 1 Kč/m2. Podle ortofomapy (čl. 110 spisu) se pozemek parc. č. [Anonymizováno]/50 nachází u stavby stojící na pozemku parc. č. [hodnota], pozemek parc č. [Anonymizováno]/51 tvoří prostor mezi částmi stavby stojící na pozemku parc. č. [hodnota], mezi pozemkem parc. č. [Anonymizováno]/2 a pozemkem parc. č. [hodnota] se nachází travnatá plocha. Tomu odpovídá i popis nemovitostí i na str. 4 znaleckého posudku č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021, tedy pozemky parc. č. [Anonymizováno]/50 a parc. č. [Anonymizováno]/51 slouží jako manipulační nebo odstavné plochy a tvoří s pozemky zastavěnými jednotný funkční celek a takto jsou i využívány. - kupní smlouvou V - [Anonymizováno]/2017-[Anonymizováno] ze dne 25. 3. 2017 (čl. 149 spisu) byla stanovena kupní cena 84,44 Kč/m2 za zastavěné pozemky v k.ú. [adresa]. Kupní smlouvou V - [Anonymizováno]/2018-[Anonymizováno] ze 19. 9. 2018 (čl. 151 spisu) byla sjednána kupní cena 300.000 Kč za 1.933 m2 zastavěných pozemků v k.ú. [adresa], předmětem prodeje bylo i dalších 12.447 m2 orné půdy a 9.501 m2 trvalého travního porostu; jen za zastavěné pozemky činila kupní cena 155 Kč/m2, bez zohlednění zbylých 21.948 m2. Kupní smlouvou V - [adresa]/2021-[Anonymizováno] ze dne 29. 9. 2021 (čl. 153 spisu) byla stanovena kupní cena 200 Kč/m2 za zastavěné pozemky v k.ú. [adresa]. Smlouvou o nájmu č. [Anonymizováno]/17 (čl. 155 spisu) pronajal žalobce v roce 2017 pozemky u brněnské přehrady za 11.270 Kč ročně, tedy 12 Kč/m2/rok, a to včetně nájmu stavby rodinné rekreace, která je součástí pronajatého pozemku. Smlouvou o nájmu č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]/[Anonymizováno]/2020-[Anonymizováno] (čl. 158 spisu) pronajal žalobce v roce 2020 pozemky pod rodinným domem a související v k.ú. [jméno FO] za částku 11,026 Kč/m2/rok. Podle výpisu z webových stránek www.[Anonymizováno].cz [Anonymizováno] (čl. 162 spisu) měl žalobce prodat v roce 2013 obci [adresa] pozemek na stavbu rodinných domů za 191 Kč/m2, v roce 2014 obci [jméno FO] [adresa] pozemek na stavbu rodinných domů za 201 Kč/m2, v roce 2019 vlastníkovi stavby technické infrastruktury (plynárenské sondy) ke sjednocení vlastnictví pozemků a staveb pozemky za 150 Kč/m2 a v roce 2021 v aukcích volně přístupné pozemky mimo zastavěné území obce za 143 Kč/m2. - podle přehledu subjektů podnikajících v areálu bývalého ZD [adresa], aktualizovaného ke dni 16. 11. 2022 (čl. 190 spisu) má zde nájemní smlouvu uzavřenu společnost [jméno FO] spol. s.r.o., [jméno FO] a [právnická osoba]., kteří platili v roce 2017 nájemné 16 Kč/m2/rok, ve stejné výši je pro rok 2017 požadována platba i po žalovaném a po společnosti [právnická osoba]., [Anonymizováno]-[Anonymizováno] [právnická osoba]. a [Anonymizováno] 19 Kč/m2/rok, ve vedených sporech byl žalobce úspěšný. Tabulky přehledu užívání pozemků dříve obhospodařovaných zemědělským družstvem, byly předloženy k důkazu i ve věci [spisová značka]. Společnosti [právnická osoba]., která podle žalovaného pozemky v areálu také užívala, byla za užívání blíže nespecifikovaných zastavěných ploch k nezemědělské činnosti za období od 25. 9. 2012 do 31. 12. 2013 stanovena platba 14 Kč/ m2/rok a předepsaná částka přesahující částku požadovanou po žalovaném byla uhrazena. - znaleckým posudkem č. [adresa]-[Anonymizováno]/2023 ze dne 24. 2. 2023 (čl. 186 spisu), zpracovaným znaleckým ústavem [právnická osoba] ve věci vedené pod sp. zn. [spisová značka], bylo stanoveno obvyklé nájemné pro roky 2016-2020. Pro rok 2016 bylo stanoveno částkou 12,68 Kč/m2/rok, pro rok 2017 částkou 12,77 Kč/m2/rok, pro rok 2018 částkou 13,09 Kč/m2/rok, pro rok 2019 částkou 13,36 Kč/m2/rok a pro rok 2020 částkou 13,74 Kč/m2/rok. - ve věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] se žalobce domáhal náhrady za bezesmluvní užívání pozemků parc. č. [hodnota], parc. č. [hodnota], zastavěných stavbami žalovaného a pozemků parc. č. [Anonymizováno]/50 a [Anonymizováno]/51, a to za dobu od 1. 8. 2013 do 31. 12. 2013. Na čl. 186 a 187 jsou založeny listiny, na které poukázal žalovaný, a to sdělení žalobce ze dne 23. 3. 2017, že v areálu bývalého [právnická osoba] nemá s žádným z užívajících subjektů uzavřeny nájemní smlouvy, úhrady za užívání řeší jako vydání bezdůvodného obohacení a sdělení SPÚ ze dne 30. 3. 2017, že u smlouvy č. [hodnota]-N-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] nedošlo ke změně výše nájemného pro roky 2013 - 2015 a stanovené roční nájemné ve výši 2.370 Kč je stále platné a že v dané lokalitě PF jako pronajímatel uzavřel dne 28. 11. 2005 smlouvu č. [hodnota]-N-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] s nájemcem [jméno FO] spol. s.r.o., kde bylo stanoveno nájemné částkou 1 Kč/m2 zastavěné plochy ročně a částkou 0,50 Kč/m2 ostatní plochy ročně. V letech 2013 až 2015 ze strany SPÚ nebyla v dané lokalitě uzavřena žádná nájemní smlouva, kterou by byly pronajaty zastavěné plochy či ostatní plochy. SPÚ plošně navyšoval nájemné/pachtovné pouze u pozemků náležejících do ZPF a sloužících zemědělské činnosti. Za účelem zjištění výše v místě a čase obvyklého nájemného za užívání pozemků byl v uvedeném řízení zpracován [tituly před jménem] [jméno FO] znalecký posudek, který bezesmluvní užívání pozemků stanovil částkou 6 Kč/m2/rok u zastavěné i u nezastavěné plochy. Na jeho základě bylo rozhodnuto rozsudkem č. j. [spisová značka] (čl. 175 spisu) ze dne 15. 1. 2019, který soud II. stupně změnil rozsudkem č. j. [spisová značka] (čl. 66 spisu) ze dne [právnická osoba]. 2022 poté, co si nechal zpracovat revizní znalecký posudek, stanovící úhradu za bezesmluvní užívání pozemků částkou 10,32 Kč/m2/za rok 2013 a zjištěna byla výše nájemného mj. i pro rok 2014 částkou 11,29 Kč/m2/rok, a to i za užívání pozemku parc. č. [Anonymizováno]/2. Žalovaný vznesl v odvolacím řízení námitky k posudku č. [adresa]-[Anonymizováno]/2023 ze dne 24. 2. 2023. Znalec podle něj nezohlednil pouze nájemné sjednávané subjekty v rovném postavení, ani nájemné ve výši 1 Kč/m 2 ročně u zastavěné plochy a 0,50 Kč/m2 ročně u nezastavěné plochy za užívání pozemků ve správě Státního pozemkového úřadu, nebylo zohledněno snížení hodnoty pozemků a tím i nájemného stavbou na nich postavenou, jak je tato problematika řešena v rozhodnutí [spisová značka]. Žalobci podle žalovaného nevznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení, ale na úhradu nájemného, protože předchůdci žalovaného vznikl k pozemkům dosud trvající nájemní vztah, do něhož žalovaný vstoupil v roce 1994, neboť stavby byly postaveny na pozemcích žalobce s platným právním titulem, čemuž odpovídá povinnost vlastníka navrhnout sjednání nájemní smlouvy a jinak se domáhat, aby výši nájemného stanovil soud dle vyhlášky č. 182/1988 Sb. Soud I. stupně dospěl v uvedeném řízení k závěru, že oplocené pozemky žalobce se nacházejí v areálu bývalého zemědělského družstva, kde se nachází další pozemky žalobce, rovněž v bezesmluvním užívání dalších osob, po nichž je vymáháno nájemné v obdobných částkách jako po žalovaném, který je povinen platit za celou výměru sporných pozemků, neboť jsou v areálu uzamčeném žalovaným, který je užívá a není významné, v jakém rozsahu a jak často detentor takovou nemovitost skutečně využíval, ale to, že ji měl uzamčenou a přístupnou jen pro sebe a pro svou potřebu.

17. Odvolací soud dospěl v řízení [spisová značka] rozsudkem č. j. [spisová značka] ze dne [právnická osoba]. 2022 k závěru, že základ nároku žalobce na vydání bezdůvodného obohacení je dán, neboť žalovaný užíval pozemky ve vlastnictví žalobce bez užívacího titulu v souvislosti s provozováním živočišné výroby a současně s nimi užíval i zbývající nezastavěné pozemky jako manipulační plochu. Nemovitosti se nacházely v oploceném areálu a byly užívány výlučně žalovaným. Žalovanému tak vzniklo na úkor žalobce bezdůvodné obohacení odpovídající částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase za užívání obdobných pozemků, tedy odpovídající obvyklé hladině nájemného. V průběhu řízení byl proveden důkaz několika znaleckými posudky, a to posudkem č. [hodnota]-4/16 ze dne 15. 4. 2016 Doc. [tituly před jménem] [jméno FO], vypracovaným v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. [spisová značka], který stanovil obvyklé nájemné pro rok 2013 ve výši 12,28 Kč/m2 ročně za užívání zastavěných pozemků v kú. [adresa] k nezemědělské činnosti, posudkem [tituly před jménem] [jméno FO], který naopak vychází z toho, že nájem požadovaný žalobcem po uživatelích jeho pozemků v areálu ani nájmy ze srovnatelných pozemků pro zemědělskou činnost v regionu nejsou cenami obvyklými, ale vyplývají z mimořádných okolností trhu a nelze je použít, proto nepoužil srovnávací metodu, ale odvodil nájemné z obvyklé ceny pozemků, používaných pro zemědělskou činnost částkou 10 Kč/m2 ročně. Dále byl proveden důkaz znaleckým posudkem znaleckého ústavu [Anonymizováno]-[právnická osoba]., [adresa] (čl. 113 spisu) ze dne 30. 3. 2020, vypracovaného v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. [spisová značka] (čl. 66 spisu), kterým byla zjištěna obvyklá cena nájemného u jiných pozemků nacházejících se v témže areálu pro rok 2014 částkou 18,80 Kč/m2 ročně. S ohledem na rozdílné závěry znaleckých posudků byl v odvolacím řízení vypracován dne 16. 11. 2021 znaleckým ústavem [právnická osoba], [adresa] revizní posudek č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 (čl. 94 spisu), který použil metodu srovnávací, kdy byly brány v úvahu nájemní smlouvy uzavřené mezi jinými pronajímateli a nájemci než jsou účastníci řízení, s přihlédnutím k průběhu času, tedy nájemnému, které lze požadovat ve sporném období a metodu odvození nájemného z obvyklé ceny pozemků a stanovil výši nájmu pro roky 2013, 2014 a 2015. Metodou srovnávací porovnal znalec podobné objekty ve srovnatelném stavu a ve srovnatelných lokalitách. Se spornými pozemky srovnal pozemky parc. č. [Anonymizováno]/5, [Anonymizováno]/3 a [Anonymizováno]/9 v [Anonymizováno] [Anonymizováno] (čl. 97 spisu), tvořící funkční celek v bývalém zemědělském areálu, jejichž pronajímatelem je Státní pozemkový úřad a užívají je podle žalovaného společnosti [právnická osoba] a [právnická osoba] Toto ověřit nelze, protože k tomuto tvrzení není důkaz doložen, žalovaný sice předložil seznam nemovitostí na LV č. [hodnota] s katastrální mapou, patřících společnosti [právnická osoba] (čl. 161 a 164 spisu), které se srovnávaných nemovitostí netýkají a seznam nemovitostí na LV č. [hodnota], patřících společnosti [právnická osoba] (čl. 163 spisu), který se týká srovnávaného pozemku parc. č. [Anonymizováno]/3 a podle výpisu z obchodního rejstříku obou společností (čl. 166-1678 spisu) se obě zabývají mj. prováděním staveb a silniční motorovou dopravou, uvedené však není nijak podstatné, protože revizní posudek se k námitkám týkajícím se způsobu užívání vyjádřil. U pozemků v [Anonymizováno] [Anonymizováno] podle sdělení znalce byla cena nájmu sjednána částkou 13 Kč/m2 ročně. Znalec použil ke srovnání dále pozemky ve [adresa] parc. č. [Anonymizováno]/7, [Anonymizováno]/8, [Anonymizováno]/24, [Anonymizováno]/25, [Anonymizováno]/172, [Anonymizováno]/175, [Anonymizováno]/182, [Anonymizováno]/201 a [Anonymizováno]/202 tvořící zastavěné plochy nebo tvořící funkční celek v bývalém zemědělském areálu, jejichž pronajímatelem je [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] a cena nájmu byla sjednána částkou 14 Kč/m2 ročně. Žalovaný předložil seznam nemovitostí na LV č. [hodnota] s katastrální mapou (čl. 168-169 spisu) týkající se tří z nich ([Anonymizováno]/8, [Anonymizováno]/24, [Anonymizováno]/175), patřících [jméno FO] a foto vstupu do areálu (čl. 170 spisu), kde na informačních cedulích osazených na plotě areálu jsou uvedené firmy zde působící - [Anonymizováno], [Anonymizováno] sklad [Anonymizováno], Auto Pneu Servis, Stavebniny [Anonymizováno], opět za účelem prokázání tvrzení o jiném způsobu užívání pozemků než pozemků sporných. Znalec použil ke srovnání pozemek parc. č. [hodnota] v [Anonymizováno], tvořící zastavěnou plochu v bývalém zemědělském areálu, jehož pronajímatelem je [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] a nájem společnosti [právnická osoba] byl sjednán nájemní smlouvou č. [spisová značka] ze dne 5. 8. 2016 (čl. 171 spisu) částkou 9 Kč/m2 ročně. Srovnávací metodou bylo nájemné stanoveno částkou 11,94 Kč/m2 ročně a s přihlédnutím k míře inflace 0,4 % se pro rok 2014 jedná o částku 11,77 Kč/m2 ročně. Metodou odvození nájemného z obvyklé ceny pozemků znalec porovnal pozemky parc. č. [Anonymizováno]/1 a [Anonymizováno]/2 v kú. [adresa] prodané v říjnu 2017 za 175 Kč/m2, pozemky parc. č. [hodnota], [Anonymizováno], [Anonymizováno]/4, [Anonymizováno]/2, [Anonymizováno],3, [Anonymizováno]/38-43, [Anonymizováno]/54 a [Anonymizováno]/64 o rozloze 11.053 m2 v kú. [adresa] prodané v květnu 2015 za výši 304 Kč/m2 a pozemky o rozloze 3.955 m2 v kú. [Anonymizováno] [jméno FO] prodané v srpnu 2014 za 173 Kč/m2. Reverzní výnosová metoda se stanoví jako výše úroků, které by majitel získal uložením dané částky v peněžním ústavu místo jejich investice do pronajímané nemovitosti, opotřebení se neuvažuje. Uvažuje se s faktory, jako je lokalita, velikost, stav či příslušenství, které jsou zohledněny korekčními koeficienty. Zdrojem cenových informací jsou vždy kupní smlouvy a evidence ČSÚ. Průměrná cena pro rok 2014 činí 430 Kč. Obvyklá cena nájemného pomocí reverzní výnosové metody přepočtem v závislosti na skutečně dosahovaných průměrných cenách stavebních pozemků v obcích s počtem obyvatel do 1.999 činí 10,63 Kč/m2, obvyklá cena nájemného dle míry inflace stavebních pozemků v roce 2014 činila 10,96 Kč/m2 ročně, takže průměr pro rok 2014 činí 10,80 Kč/m2 ročně. Znalec uvedl, že zákon sice doporučuje používat srovnávací metodu, to nebylo možné pro nedostatečný počet vzorků ke srovnání v Hruškách a v bezprostředním okolí. Proto vstupní data pochází i z relativně vzdálenějších lokalit a mladší doby. Většinou byla uzavírána inflační doložka, kterou je možno jednorázové navýšit nájemné meziročně o míru inflace. Ceny jsou tedy pro srovnání upraveny pomocí míry inflace v jednotlivých letech. V tomto případě je obvyklé nájemné uvažováno ve výši aritmetického průměru obou metod. Výnosová metoda slouží v tomto případě jako rovnocenná k metodě srovnávací díky kvalitnímu vzorku skutečně prodaných srovnatelných nemovitostí z velmi blízkého okolí a výslednými hodnotami se blíží cenám v místě a čase skutečně dosahovaným. Obvyklé nájemné je proto uvažováno ve výši aritmetického průměru obou metod. Nájemné dle obou metod pro rok 2014 tak činí 11,29 Kč/m2/rok. Revizní znalecký posudek se vyjádřil i k dosud v řízení provedeným znaleckým posudkům a k důvodům, pro které některé jejich zjištění a závěry nejsou objektivní. [tituly před jménem] [jméno FO] použil v posudku z 20. 3. 2015 srovnatelné pozemky a výpočet tak, jako revizní posudek, avšak slabou stránkou je srovnávaný vzorek s relací (minimální versus maximální hodnoty) 3,63, což značí vysoký rozptyl nabídkových cen, které byly sebrány výhradně z inzerce, znalec neznal skutečně dosaženou cenu srovnávaných pozemků, snížení ceny v průměru o 25 % představuje pouze subjektivní odhad a konečné ceny mohly být velmi odlišné, navíc srovnávané pozemky byly často nezastavěné. Posudek se sporných pozemků ani netýkal. Doc. [tituly před jménem] [jméno FO] použil ke srovnání pouze pozemky nacházející se výhradně v témže areálu, kde nájemné požaduje jen žalobce jako majoritní vlastník pozemků v areálu, patrně na základě vlastní interní metodiky, takže se nejedná o nájemné vzniklé v tržním prostředí, ale spíše o mimořádné vlivy. [tituly před jménem] [jméno FO] pro srovnání použil šest vzorků s vysokým rozptylem nabídkových cen, u prvního z nich užil vysoké srážky redukující výchozí cenu asi na třetinu, což z něj činí nesrovnatelný vzorek, vzorky byly sebrány téměř výhradně z inzerce, znalec neznal skutečně dosaženou cenu srovnávaných pozemků a snížení ceny o 20 % představuje subjektivní odhad, navíc srovnávané vzorky jsou často volné nezastavěné pozemky, jež mohou být lukrativnější než pozemky zastavěné stavbami. Výsledná výše nájemného vypočtená znaleckým ústavem koresponduje zjištěním znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který obvyklou cenu pozemků zjistil ve výši 200 Kč, avšak při výpočtu obvyklého nájemného vyšel z nesprávné položky Znaleckého standardu AZO 4 bez použití srovnávací metody.

18. Revizní znalecký posudek stanovil i obvyklou cenu totožných pozemků v témže areálu ve srovnatelném období, byly uvažovány výhradně realizované prodeje podobných pozemků, které se nacházejí v téže nebo sousední obci. Úroková míra kapitalizace uvedená v komentáři Ministerstva financí České republiky po 1. 1. 2014 je doporučována v rozmezí 4 - 8 %, dle metodiky žalobce je to dokonce 10 %. Doporučení se dle jednotlivých institucí liší, avšak sazba 3 % znalcem použitá je podhodnocená, neboť je to nejnižší úroveň a revizní znalec se přiklonil spíše k sazbě blíže středu, a to kolem 5 %.

19. Revizní znalec uvedl k námitkám žalovaného k reviznímu znaleckému posudku (že za pozemky ve správě [Anonymizováno] se hradí nájemné ve výši 1 Kč/m 2 ročně u zastavěné plochy a 0,50 Kč/m2 ročně u nezastavěné plochy), že jednotlivé organizační složky státu postupují při uzavírání nájemních či kupních smluv jako samostatné právní subjekty, nikoliv jako jedna právnická osoba. Při použití srovnávací metody je pro co nejpřesnější výsledek třeba dohledat co nejpodobnější vzorky, tedy v co nejbližší lokalitě a se stejným nebo podobným využitím. Existuje rozdíl mezi obvyklou cenou nemovitosti, která má v čase svůj vývoj, a obvyklou cenou nájemného, která se v čase liší.

20. Přepočet nájemného zpětně dle míry inflace je zcela běžný postup při stanovování obvyklého nájemného v minulých letech, dalším způsobem je možnost využití skutečně dosahovaných průměrných cen stavebních pozemků, která by měla odrážet kupní sílu v konkrétní oblasti v jednotlivých letech a která byla rovněž aplikována. Metody mají své nedostatky, proto je vhodné je kombinovat za účelem zpřesnění výsledku. Při zjišťování obvyklé ceny je třeba vyjít z transakcí uskutečňovaných běžně, nikoli výjimečně, z potenciálně uvažovaných vzorků je třeba vyřadit výrazně podprůměrné a nadprůměrné ceny a zohlednit transakce v předmětném období a v obdobné lokalitě, čemuž žalovaný se svými příklady nedostál. Srovnávané nemovitosti jsou pozemky pod stavbami, případně nezastavěné manipulační plochy v bývalých zemědělských areálech. Není pravdivé tvrzení, že srovnávané nemovitosti mají lepší využití, než je tomu v případě předmětného majetku, neboť s podobným využitím jsou i v témže areálu provozovány některé stavby (sklady, výroba) a dle územního plánu není lepší možnost využití předmětných staveb s tím v rozporu. To, že stavby jsou využívány k zemědělské činnosti, by nemělo mít vliv na fakt, že je lze dle dostupných podkladů využít k perspektivnější komerční činnosti. Průměrné kupní ceny v [adresa] jen procentuálně připodobňují stanovenou obvyklou cenu předmětných pozemků k rokům 2013 - 2015, proto zde cizí stavba na pozemku, charakter staveb nebo využitelnost nehraje žádnou roli, protože čísla nejsou brána ve výpočtu jako absolutní. Usnesení Ústavního soudu České republiky sp. zn. IV. ÚS 2124/19 je v případě provedeného výpočtu nepoužitelné, protože redukční koeficient se uplatní při jiném způsobu výpočtu obvyklého nájemného. V případě přímého srovnání pozemků ve stejném právním vztahu nemá uváděná srážka žádné opodstatnění a v označeném soudním řízení se jednalo o jiný způsob výpočtu. Odvolací soud vyšel z revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu [Anonymizováno] [právnická osoba]., jehož závěry byly hodnoceny jako přesvědčivé a vysoce odborné a vyčerpávajícím způsobem se vyjádřily i k námitkám žalovaného. Znalec při použití srovnávací metody použil ke srovnání nemovitosti nabízené k pronájmu nebo pronajímanými v blízké lokalitě, při použití reverzní výnosové metody znalec vyšel ze skutečně dosažených cen za prodej obdobných nemovitostí v katastrálním území [adresa] a [Anonymizováno] [jméno FO] a poté vypočetl výnosovou hodnotu se zohledněním úrokové míry kapitalizace.

21. Odvolací soud nepovažoval za důvodné ani ostatní odvolací námitky žalovaného. podle závěrů odvolacího soudu není významné, že za užívání jiných pozemků se platí Státnímu pozemkovému úřadu nájemné ve výši 1 Kč/m2 za zastavěné plochy ročně a ve výši 0,50 Kč/ m2 nezastavěné plochy ročně, neboť nájemné v této výši bylo dohodnuto smluvně před mnoha lety a s ohledem na velmi nízkou částku je nelze považovat za běžné nájemné, za takové částky v roce 2013 srovnatelné pozemky v dané oblasti nebyly pronajímány a podle znalce nelze podhodnocené nebo nadhodnocené částky nájemného pro srovnání použít. Není významné ani to, že stavby byly na pozemcích žalobce postaveny s platným právním titulem a s jeho souhlasem, není případný odkaz na judikaturu Nejvyššího soudu ČR používající v souvislosti s užíváním pozemků stavbami pojmu „postavenými bez souhlasu vlastníků“, neboť tato terminologie vychází ze skutkového stavu zjištěného v předmětných soudních řízeních, kdy stavby byly postaveny bez souhlasu vlastníků na jejich pozemcích, což však nevylučuje případy užívání cizích pozemků stavbami postavenými na základě platného právního titulu a se souhlasem vlastníka pozemku. Pozemky byly původně žalovaným užívány na základě nájemní smlouvy ze dne 29. 12. 1997, nicméně nájemní vztah byl dohodou účastníků ukončen k 31. 10. 2005 a od té doby k uzavření nové nájemní smlouvy nedošlo. Uplatněný nárok nehodnotil odvolací soud jako nárok, který by byl v rozporu s dobrými mravy, neboť požadavek žalobce na placení bezdůvodného obohacení ve výši, která zcela odpovídá běžným nájmům v daném místě a čase je legitimní, a to i s přihlédnutím k tvrzení o okolnostech, které provázely vydání staveb v rámci odčinění minulých křivd, kdy žalovaný nemá možnost stavby přenést na jiné pozemky a nemůže se dohodnout s žalobcem se na narovnání jejich vztahu. Vlastnické právo žalovaného ke stavbám zakládá jeho pasivní věcnou legitimaci v řízení, když ohledně nezastavěných pozemků tato vyplývá z jejich užívání.

22. Soud I. stupně v nynějším řízení neprovedl navržený důkaz šetřením na místě samém, jeho provedení považuje za bezpředmětné vzhledem k tomu, že byl navržen ke zjištění plochy žalovaným skutečně užívané. Ohledání provedli znalci a k odpovědnosti žalovaného za platby bezesmluvního užívání pozemků v oploceném areálu se soudy vyjádřily ve věci vedené pod sp. zn. [spisová značka]. Pro účely tohoto řízení nebyl proveden důkaz znaleckým posudkem v tom smyslu, aby bylo zadáno zpracování dalšího posudku v písemné či ústní podobě. Jako listinný důkaz byl použit posudek č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 zpracovaný ve věci [spisová značka], jehož závěry byly znalcem obhájeny a odvolacím soudem zcela akceptovány. Nelze očekávat, že by se na nich cokoli změnilo, když jde o zcela srovnatelnou situaci (týž předmět sporu mezi stejnými účastníky, jen za jiné období). Stejně jako soud I. stupně, nechal ve věci [spisová značka] i soud II. stupně ocenit užívání pozemků nejen za žalované, ale i za jiná období a revizní posudek tak může sloužit pro účely dalších řízení, kdy je žalováno vydání bezdůvodného obohacení za další období, protože výši úhrady zjistil za období od 1. 8. 2013 až do 31. 12. 2015. Zvlášť je v něm oceněno i užívání pozemku parc. č. [Anonymizováno]/2, jehož užívání předmětem sporu ve věci [spisová značka] nebylo vůbec a oceněno bylo právě pro období od 4. 3. 2014 do 31. 12. 2014, tedy pro účely řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka]. Bylo by neekonomické a postrádalo by smysl zadat znalci stejný úkol, když nově vznesené námitky žalovaného se zaměřují především na tvrzení o neexistenci základu nároku. Náklady na provedení důkazu formou zadání téhož úkolu znalci a výslech znalce by zatížily právě žalovaného, který poukazuje na svou obtížnou ekonomickou situaci, neumožňující mu přistoupit na požadavky vlastníka pozemků. Zpracování znaleckého posudku v tomto řízení, písemného či ústního, tedy dalšího posudku v řadě probíhajících sporů, nežádali ani účastníci. Souhlasili, aby soud vycházel z revizního znaleckého posudku č. [adresa]–[Anonymizováno]/2021, žalovaný jako z jednoho z provedených důkazů a žalobce i z posudku společnosti [Anonymizováno]-[Anonymizováno]. K základu nároku:

23. Stejně jako v řízené [spisová značka] dospěl soud i v nynějším řízení k závěru, že základ nároku je dán. Nyní žalovaný uvádí, že žalobce nikdy nepožádal o přístup k nim a nelze tvrdit, že žalovaný je jediným uživatelem všech pozemků. V řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] u jednání dne 9. 3. 2017 potvrdil, že sporné pozemky jsou oploceny a uzamčeny pro jeho použití, pro jiný subjekt využití nemají. V rozhodnutí [spisová značka] se uvádí, že „povinnosti vlastníka pozemku strpět užívání předmětu jeho vlastnictví při užívání stavby zbudované na cizím pozemku koresponduje povinnost vlastníka stavby poskytnout mu za to náhradu. K obohacení vlastníka stavby tak dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat“. Uvedené závěry pak lze vztáhnout i na spoluužívané pozemky stavbou bezprostředně nezastavěné, tvoří-li se zastavěným pozemkem funkční celek v podobě oploceného areálu, aniž by bylo relevantním, z jakého důvodu k oplocení došlo nebo že v případě chovu hospodářských zvířat tak chovateli ukládá zákon o veterinární péči a vyhláška o zdraví zvířat a jeho ochraně. Předpokladem odpovědnosti za bezdůvodné obohacení není protiprávní úkon obohaceného ani jeho zavinění, nýbrž objektivně vzniklý stav obohacení, k němuž došlo způsobem, který právní řád neuznává. Ve věci [spisová značka] sice bylo prokázáno postavení staveb se souhlasem vlastníka pozemků (rozhodnutí ONV [adresa] č. j. 2058/59-OsZ ze dne 7. 4. 1959 vydané pro JZD [adresa], jímž byla připuštěna novostavba porodny prasnic v živočišném středisku JZD [adresa], rozhodnutí ONV [adresa] č. j. [Anonymizováno]/59-[Anonymizováno] ze dne 15. 10. 1959, vydané pro JZD [adresa], jímž byla připuštěna stavba porodny prasnic v živočišném středisku JZD [adresa], rozhodnutí ONV [adresa] č. j. Výst. [Anonymizováno]-Os. ze dne 28. 9. 1964, vydané pro JZD [adresa], jímž bylo vydáno povolení k užívání přístavby pro klecový odchov u poroden ve středisku JZD a kolaudační rozhodnutí ONV [adresa] č. j. Výst. [Anonymizováno]/81-[Anonymizováno]/3-Hol. ze dne 19. 3. 1981, vydané pro JZD [Anonymizováno] [jméno FO], jímž bylo vydáno povolení k užívání stavby výkrmny hovězího žíru na farmě [adresa]), to ale neopravňuje žalovaného k užívání pozemků pod stavbami a nepředstavuje spravedlivý důvod opravňující jej k tomu, aby si podržel majetkový prospěch daný vlastnictvím staveb stojících na pozemku. Žalovaný sdělil, že stavby mu byly vydány dohodami uzavřenými se [právnická osoba] z roku 1994 a 1995 jako transformační majetkový podíl oprávněné osoby podle § 13 odst. 2 zákona č. 42/1992 Sb. a ve věci [spisová značka] doložil Dohodu ze dne 19. 8. 1994 o vydání odchovny selat, porodny prasnic a výkrmny a Dohodu ze dne 15. 12. 1994 o vydání budovy na parc. č. 759/2, k vypořádání restitučních nároků, tedy staveb bez pozemků, což si mohl žalovaný v době vydání staveb ověřit, pokud měl za to, že jsou stavby vydávány i s pozemky. Stavby byly vydány relativně krátce po účinnosti transformačního zákona. Společnost žalovaného je zapsána do obchodního rejstříku dnem 16. 3. 1994, a pokud v srpnu a prosinci 1994 byly uspokojovány jeho restituční nároky vydáním nemovitostí, nelze o prodlužování křivdy na něm hovořit. Pokud v roce 1999 požádal o přidělení pozemků náhradou za nároky vzniklé podle zákona o půdě, není tvrzeno a ani ze systému ISAS známo, že by spor o vydání pozemků pod stavbami jako pozemků náhradních vedl. Ani v nynějším řízení žalovaný netvrdí, že mu nebyly vydány všechny majetkové náhrady, ke kterým by byl stát vůči němu povinen a že mu nebyly vydány pozemky pod stavbami z důvodu absence snahy státu dostát takovým závazkům vůči žalovanému, zůstaly-li stále nevypořádané pohledávky žalovaného vůči státu, aby bylo možno zhodnotit, je-li uplatněný nárok v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný uvádí, že žalobce prodlužuje křivdy působené žalovanému, když mu nejdřív vydal stavby bez pozemků a pak požaduje za užívání pozemků náhradu, správně mu stavby vydalo [právnická osoba] dohodami, které podléhaly podle § 9 odstavec 2 zákona o půdě schválení pozemkovým úřadem. Vydání staveb na transformační podíl nezakládá samo o sobě žádná užívací práva k pozemkům pod vydanými stavbami. Žalovanému byly vydány stavby na pozemcích ve vlastnictví státu, žalovaný je jednak nemusel přijmout a jednak se tak mohl stát vlastníkem i staveb na pozemku jiného subjekt, než je stát a povinnosti platit za jeho užívání by se ani pak nevyhnul. Je pravdou, že se žalovaný snažil vztahy narovnat a vlastnictví pozemku a staveb sjednotit, když o prodej či nájem pozemků žádal dopisy ze dne 11. 11. 2005, ze dne 16. 8. 1999, ze dne 19. 5. 2014 (založeno ve spisu [spisová značka] na čl. 167 a 168), i ze dne 8. 4. 2015, ale žádný nárok na převod pozemků do jeho vlastnictví mu nevznikl, jakkoli by sjednocení vlastnictví pozemků a staveb na nich situaci žalovaného usnadnilo. Žalovaný sice o prodej či nájem pozemků žádal, ale sotva lze předpokládat, že pokud by s nám byla nájemní či kupní smlouva uzavřena, byl by žalobce ochoten stanovit nájemné či kupní cenu ve výši příznivější, než ve které je požadováno bezdůvodné obohacení.

24. K obraně žalovaného nelze použít ani rozhodnutí II. ÚS 3066/16 ze dne 11. 7. 2017, týkající náhrady za vzniklé bezdůvodné obohacení za užívání pozemků ve vlastnictví státu zastavěných stavbou žalovaného, jemuž sice vzniklo bezdůvodné obohacení, avšak výkon práva žalobce byl odepřen pro rozpor s dobrými mravy na základě toho, za jakých okolností stát pozemek nabyl a jak následně nesprávně postupoval při vyřizování restitučního nároku žalovaného, když stát zapříčinil, že žalovanému nebyly pozemky vydány. V rozhodnutí řešená věc není srovnatelná s věcí nyní projednávanou. Podle usnesení II. ÚS 3066/16 posuzování otázky výkonu práv s dobrými mravy představuje významný princip, který v odůvodněných případech skutečně dovoluje zmírňovat tvrdost zákona a dává soudci prostor pro uplatnění pravidel slušnosti, uvádí, že: „Nelze přitom přehlédnout, že soudy při posuzování nároku stěžovatelky a uplatnění korektivu dobrých mravů vycházely z celkových okolností sporu včetně jemu předcházejících restitučních řízení. Přitom se poměrně podrobně věnovaly i otázce, z jakých důvodů nebylo o nároku oprávněného (žalovaného) na vydání dotčených pozemků rozhodnuto a proč nakonec došlo ke vzniku odlišných vlastnických režimů u pozemků a staveb na nich stojících. Ústavní soud v této souvislosti rovněž podotýká, že pokud má projednávaná věc souvislost s restitucemi, nelze soudům vytýkat, že při svém rozhodování akcentují právě zájmy oprávněných osob.“ Nebylo tvrzeno, že žalovanému nebyly vydány všechny majetkové náhrady, ke kterým by byl stát vůči němu povinen a že mu nebyly vydány pozemky pod stavbami z důvodu absence snahy státu dostát závazkům vůči žalovanému. V případě žalovaného nepředcházela restituční řízení, ve kterém nebyla akcentována jeho práva oprávněné osoby. Stavby mu byly vydány, a i kdyby představovaly náhradu za nevydané stavby, nemusel o jejich vydání vést soudní spor. Žalobu týkající se uváděných staveb sice podával, nikoli ale proti žalovanému z důvodu nevydání staveb v restituci, ale o určení vlastnického práva k nim, když stavby již vydané prodal a následně od kupní smlouvy odstoupil poté, co mu nebyla uhrazena kupní cena. Konkrétně šlo o řízení probíhající pod sp. zn. [spisová značka] a [spisová značka], kdy žalovaný v řízení [spisová značka] v postavení žalobce prodal stavby právnické osobě, s níž uzavřel několik smluv, mj. dne 21 .9. 2001 kupní smlouvu. Kupující se bránil tvrzením o úhradě kupní ceny zápočtem, mj. nárokem získaným postoupením pohledávky proti žalovanému jako prodávajícímu, přičemž strany sporu vždy hovořily o smlouvě ze dne 1. 2. 2002, aniž by soudu sdělily, že téhož dne byly uzavřeny žalovaným smlouvy dvě, s podobným označením, a to smlouva o přistoupení k závazku s jistou akciovou společností a smlouva o přistoupení k závazku o postoupení pohledávky s jistou společností s ručením omezeným. Vyvolaly tak dojem o existenci toliko jedné smlouvy a teprve u posledního jednání před vyhlášením rozsudku doložil žalovaný druhou ze smluv. Spor o stavby vedl se společnostmi, se kterými byl v různých smluvních vztazích a že si vybral ne zcela eticky jednající smluvní partnery k tíži žalobce klást nelze. Odkaz na usnesení Ústavního soudu ze dne 11. 7. 2017 sp. zn. II. ÚS 3066/16 není proto pro použití v tomto řízení vhodný. I v předchozím sporu účastníků dospěly soudu k názoru, že požadavek žalobce dobrým mravům neodporuje. V současném řízení jde o stejnou pohledávku, vzniklou na základě totožných okolností, lišící se jen obdobím, za které vznikla.

25. K obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku dochází již ze samotné existence vlastnického práva, které zakládá oprávnění vlastníka stavby ji na cizím pozemku užívat a totéž se týká užívání pozemků stavbou nezastavěných, pokud tvoří se zastavěným pozemkem funkční celek a jsou takto s ním užívány (28 Cdo 2527/2021, 28 Cdo 2255/2014). Bezdůvodné obohacení vzniká „i tomu, kdo bez platného právního titulu na úkor vlastníka dosáhl postavení detentora věci například tím, že nemovitost měl uzamčenu a měl ji přístupnou jen pro sebe a svou potřebu, a to bez ohledu na to, nakolik intenzivně ji skutečně využíval (v jakém rozsahu, časovém období apod.)“ (28 Cdo 1069/2015 a 28 Cdo 3348/2015). Oplocené pozemky žalobce se nacházejí v areálu bývalého zemědělského družstva, kde se nachází další pozemky žalobce, rovněž v bezesmluvním užívání dalších osob, po nichž je vymáháno nájemné v obdobných částkách jako po žalovaném. Ačkoli žalovaný uvedl, že pozemky p. č. [Anonymizováno]/50 a [Anonymizováno]/51 neužívá, je povinen platit za celou výměru pozemků v uzamčeném areálu, kam měl přístup žalovaný, aniž by bylo významné, v jakém rozsahu a jak často sousední pozemky skutečně využíval. Uzamčené a přístupné byly pro něj a jeho potřebu. Údaj, že pozemky neužívá, popř. nikoli v celé jejich výměře, uvedl žalovaný ve vyjádření ze dne 22. 10. 2015, naproti tomu v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka] u jednání dne 9. 3. 2017 uvedl, že volnou plochu p. č. 729/51 uvnitř stavby na p. č. [hodnota] přímo nevyužívá, souhlasí ale s tím, že jde o plochu, která nemá pro jiný subjekt využití a souhlasí, že pozemky jsou oploceny a uzamčeny pro použití žalovaného tak, jak je žalováno, i když neužívá veškerou výměru. Údaj, že jako manipulační nebo odstavné plochy tvoří se zastavěnými pozemky jednotný funkční celek a takto jsou i využívány, se opakuje i ve znaleckých posudcích. Žalovaný uvedl, že nikdy neužíval ani stavbu na pozemku p. č. [Anonymizováno]/2, užívala ji společnost [právnická osoba]. Podle § 2994 o. z. dal-li někdo neoprávněně věc k užívání nebo požívání jinému, aniž ten byl v dobré víře, má vlastník nebo spoluvlastník věci vůči uživateli nebo poživateli právo na náhradu. Pokud žalovaný umožnil svou stavbu užívat společnosti [právnická osoba]., pak tato společnost užívala pozemek poté, co jí to umožnil žalovaný jako vlastník stavby, takže společnost [právnická osoba]. byla v dobré víře v oprávnění žalovaného nakládat se stavbou. Pasivní legitimace za užívání pozemku p. č. [Anonymizováno]/2 se na tuto společnost nepřenáší. K tomuto se uvádí v rozhodnutí [spisová značka]: „Pak je rozhodné, kdo je vlastníkem staveb umístěných na pozemcích žalobce a nikoli, kdo tyto stavby užívá, neboť pasivní věcná legitimace je založena na vlastnictví budov“.

26. Ustanovení § 2997 odstavec 1 o. z. upravuje nároky toho, kdo plnil, ne toho, kdo má plnit. Žalovaný žalobci nic neplnil a ani žalobce nezískal od žalovaného žádné obohacení, tím spíše takové, které by nebylo ospravedlnitelné. Plnění žalobce vůči žalovanému tak, jak má žalovaný patrně na mysli, tedy že bylo úmyslem vlastníka pozemku obohatit žalovaného bezplatným poskytnutím pozemku pod stavbou či pozemků v souvislosti se stavbami užívanými jednak prokázáno nebyla a ani nemohlo, když žalobce je povinen při správě majetku státu postupovat podle zákona č. 219/2000 Sb. Nesmyslná je i úvaha, pokud snad považuje žalovaný za vnucené obohacení to, že mu byly vydány stavby povinnou osobou, která mu je vydala s vědomím závazku vůči oprávněné osobě, tj. s vědomí existence právního důvodu pro vydání staveb a nikoli s vědomím, že k tomu není povinna. Z toho nemůže žalovaný dovozovat zánik nároku žalobce na nájem. V projednávané věci nešlo o plnění dluhu nežalovatelného, promlčeného nebo neplatného pro nedostatek formy, kdy plnící by byl k plnění přiveden lstí či donucen hrozbou a nejde ani o situaci, na kterou pamatuje ust, § 2992 o. z., kdy by byl bez uplatnění práva splněn dluh, a to i předčasně, ani o situaci upravenou v ust. § 2998 o.z. Nebylo prokázáno, že by žalobce poskytoval žalovanému plnění v podobě umožnění bezplatného užívání svých pozemků s vědomím, že k tomu není povinen, v úmyslu žalovaného bez jakéhokoli protiplnění obohatit. Odkaz žalovaného na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 1. 2018 sp. zn. 28 Cdo 5089/2017, tedy že „předpokladem vyloučení nároku na vrácení toho, co obohacený nabyl, je, aby si plnitel v okamžiku, kdy poskytuje plnění, byl vědom toho, že nemá povinnost plnit“ není pro tuto věc použitelný, žalovanému užívání pozemků pod stavbami vnuceno nebylo. K výši bezdůvodného obohacení:

27. Žalovaný namítá k posudku č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 ze dne 16. 11. 2021, kterým zjistil znalecký ústav [Anonymizováno] [právnická osoba]. (čl. 94 spisu) sazbu za bezesmluvní užívání pozemků pro rok 2014 - 11,29 Kč/m2/rok, že v části D. bodu I č. [hodnota] posudku jsou uvedeny tři srovnávané nemovitosti (pozemky parc. č. [Anonymizováno]/5, [Anonymizováno]/3 a [Anonymizováno]/9 v [Anonymizováno] [Anonymizováno]), o nichž uzavřel nájemní smlouvu žalobce, byť jednající jinou organizační složkou a v části D. bodu IIa) tři srovnávané nemovitosti, z nichž pouze nemovitost uvedená pod bodem 3 byla uzavřena mezi třetími osobami, v dalších dvou případech uzavřel kupní smlouvu žalobce, z toho jednou jednající stejnou organizační složkou a jednou jinou organizační složkou. Namítl, že nebyl srovnán dostatečný počet nemovitostí, znalec sám uvedl, že nevyhledal dostatečný počet vzorků ke srovnání (poznámka soudu: správně znalec uvedl, že “v nejbližším okolí se nepodařilo dohledat dostatečný počet vzorků ke srovnání“), nebyly vyloučeny nemovitosti s cenami nejvyššími a nejnižšími. I v případech, kdy na straně prodávajícího a pronajímatele je žalobce, jsou kupní ceny i nájemné zcela různé a nižší, než vzal v úvahu znalec a v případech cen sjednávaných mezi třetími osobami je rozdíl ještě markantnější. Žalovaný posudku vytýká, že nepřihlédl k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání, že srovnávané pronajaté nemovitosti mají zcela jiný způsob užívání a tím i zcela jinou hodnotu. Nezemědělské využití nemůže být podle žalovaného srovnáváno s výrobou zemědělskou a rozdíl není činěn ani mezi pozemky skutečně zastavěnými a nezastavěnými, znalec nepřihlédl k zastavění stavbami cizího vlastníka, k charakteru staveb a k celkové využitelnosti pozemků, kdy měl být použit redukční koeficient, kde žalovaný odkazuje na usnesení Ústavního soudu IV.ÚS 2124/19 ze dne 28. 7. 2020: „Stěžovatelka se posléze ztotožnila s tím, že nebylo možné použít tzv. porovnávací metody pro určení výše obvyklého nájemného v daném místě a čase, avšak nesouhlasí s tím, že obecné soudy, vycházejíce z tržní hodnoty užívané věci, použily redukční koeficient 50 % s vysvětlením, že jde o zastavěný pozemek. Takový postup je však v souladu s dosavadní rozhodovací praxí a nelze mu nic vytknout. Obecné soudy přesvědčivě vysvětlily, že snížení výše obvyklého nájemného zde bylo odůvodněno zohledněním faktických poměrů představovaných zejména tím, že je vlastník pozemku ve svém užívacím právu značně limitován na něm situovanou stavbou ve vlastnictví jiného subjektu, neboť tento prakticky trvale determinovaný vztah podstatně omezuje či spíše znemožňuje plnohodnotné užívání pozemku. Uvedený závěr obstojí z pohledu logiky a je mimo jiné podpořen dlouhodobou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu, konkrétně například v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013 sp. zn. 28 Cdo 3138/2012 označil soud za správný závěr obecných soudů, který vyšel ze znaleckého posudku, jenž při stanovení výše obvyklého nájemného přihlédl k tomu, že se jedná o pozemky "se závadou", jelikož jsou omezeny stavbami jiného vlastníka. Stejně tak uvedené zohlednění zastavění pozemku při stanovení výše obvyklého nájemného výslovně vyžadoval Nejvyšší soud v předchozím rozhodování v této věci (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 3. 2013 sp. zn. 28 Cdo 900/2012).“ Se stejnými námitkami žalovaného (že posudek vychází ze smluv uzavřených žalobcem, nevzal v úvahu charakter zemědělské stavby, nepoužil smlouvy ze stejného období a smlouvy uzavřené s SPÚ, nejde o nepovolené stavby, rozpor požadavku žalobce s dobrými mravy) se odvolací soud vypořádal již v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka]. Nepovažoval za významné, že za užívání jiných pozemků se platí jiné organizační složce státu jen symbolické nájemné, protože je nelze považovat za běžné nájemné podhodnocené nebo nadhodnocené částky nájemného nejsou pro srovnání použitelné. Není významné, zda byla stavby žalovaného postaveny s platným právním titulem a souhlasem žalobce. Vznáší-li žalovaný opětovně námitky proti reviznímu znaleckému posudku, že nesplnil uložené zadání, když nevzal v úvahu nájemní smlouvy uzavřené mezi jinými pronajímateli a nájemci, než jsou účastníci řízení, pak podle názoru odvolacího soudu ve věci [spisová značka] nejde o stejné účastníky, vystupuje-li za stát jiná jeho složka. Namítá-li žalovaný, že čas uzavření smluv není shodný s žalovaným obdobím, poskytl k tomuto znalec vysvětlení, že za tímto účelem byla použita úprava na cenovou hladinu příslušného roku pomocí míry inflace v jednotlivých letech. Znalec obhájil použitou metodu zjištění obvyklého nájemného, když pro nedostatky metody srovnávací a metody odvození nájemného z obvyklé ceny pozemků za účelem zpřesnění výsledku obě metody zkombinoval, přepočetl nájemné zpětně (když byly použity vzorky z novějšího období) podle míry inflace, využil běžně a skutečně dosahovaných cen stavebních pozemků, případně nezastavěných manipulačních ploch v areálech, uvedl, že vycházel z transakcí uskutečňovaných běžně, nikoli výjimečně, vyřadil výrazně podprůměrné a nadprůměrné ceny a zohlednil transakce v předmětném období a v obdobné lokalitě, pro srovnávaní použil pozemky pod stavbami, případně nezastavěné manipulační plochy v bývalých zemědělských areálech.

28. Žalovaný reviznímu posudku vytýká, že má stejné vady jako posudky, které revidoval, protože neměl dostatečný počet nemovitostí ke srovnání. Posudek č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 skutečně uvádí, že dostatečný počet vzorků ke srovnání v nejbližším okolí nebyl dohledán a rozšířil jejich hledání na lokality v širší území. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4930/2009: „Pokud reálně není možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách“. Bylo na znalci, aby využil objekty se srovnatelnými znaky, měl zkoumat i smlouvy uzavřené mezi jinými subjekty, vycházel z průměrné kupní ceny stavebních pozemků podle statistiky ČSÚ a jednorázová smlouva uzavřená žalobcem na to patrně nebude mít vliv. Revizní znalec se vyrovnal s nedostatkem srovnatelných vzorků kombinací metod ocenění a tento způsob byl shledán vyhovujícím. Stejně jako předmětné pozemky byly i pro srovnání použity pozemky zastavené. Judikatura Nejvyššího soudu ([spisová značka]) se otázkou způsobu určení výše peněžité náhrady za bezesmluvní užívání zastavěného pozemku opakovaně zabývala a „dospěla k závěru, že při stanovení výše bezdůvodného obohacení od skutečnosti, že pozemky jsou zastavěny stavbou jiného vlastníka, nelze odhlédnout. ……… Z uvedené konstrukce logicky vyplývá, že hovoří-li judikatura o užívání věci, musí jít o věc obdobnou té, jejímž užíváním došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení. Srovnáním s věcí svým charakterem odlišnou by nebylo možné dospět ke správným závěrům. Je tedy třeba při stanovení výše obvyklého nájemného vycházet z pozemků obdobných, z čehož plyne i to, že by se mělo jednat o pozemky zastavěné stavbou jiného vlastníka“. Klade důraz na srovnání s obdobnou nemovitostí a nikoli se způsobem, jakým je užívána a posudek č. [adresa]-[Anonymizováno]/2021 ke srovnání vzorky pozemků zastavěných také použil. Pokud žalovaný namítá, že srovnávané nemovitosti mají lepší využití než předmětné pozemky, vysvětlil znalec, že pokud jsou v témže areálu provozovány některé stavby, jako sklady a výroba, není lepší možnost využití předmětných staveb s tím v rozporu. Současné využívání staveb k zemědělské činnosti, by nemělo mít vliv na fakt, že je lze dle dostupných podkladů využít k perspektivnější komerční činnosti. Cizí stavba na pozemku, její charakter nebo využitelnost nehraje žádnou roli, protože průměrná kupní cena v [adresa] jen procentuálně připodobňuje stanovenou obvyklou cenu předmětných pozemků k rokům 2013 - 2015, čísla nejsou brána ve výpočtu jako absolutní. Redukční koeficient, na který odkazuje Ústavní soud České republiky v usnesení IV. ÚS 2124/19, je v případě provedeného výpočtu nepoužitelný, protože se uplatní při jiném způsobu výpočtu obvyklého nájemného, v uvedeném řízení se jednalo o jiný způsob výpočtu. V případě přímého srovnání pozemků ve stejném právním vztahu nemá uváděná srážka žádné opodstatnění.

29. Žalobce sice v podání ze dne 13. 9. 2022 uvedl, že v návaznosti na cenu stanovenou znalcem doplňuje svá skutková tvrzení ve vztahu k požadované částce, kdy u zastavěných pozemků parc. č. [hodnota], [Anonymizováno] a [Anonymizováno]/2 požaduje náhradu v částce 12 Kč/m2/rok a u nezastavěných pozemků parc. č. [Anonymizováno]/50 a [Anonymizováno]/51 pak v částce 11,29 Kč/m2/rok, ovšem petit žaloby ponechal v původní podobě, vycházející z náhrady částce 12 Kč/m2/rok u zastavěných a 9 Kč/m2/rok u nezastavěných pozemků.

30. Pozemky parc. č. [hodnota], [Anonymizováno], [Anonymizováno]/50 a [Anonymizováno]/51, za které je požadována úhrada za celý rok 2014, mají celkovou výměru 5.943 m2 a násobeno částkou 11,29 Kč uhradí žalovaný za jejich užívání zaokrouhleně 67.100 Kč. Pozemek parc. č. [Anonymizováno]/2 má výměru 2.748 m2, násobeno částkou 11,29 Kč by činila roční náhrada 31.024,92 Kč, za 303 dní tedy 25.755 Kč, celkem 92.855 Kč za užívání všech pozemků. Znalec sice dospěl za užívání pozemku parc. č. [Anonymizováno]/2 k jiné částce 25.670 Kč, ale počítal s 302 dny užívání, správný byl výpočet žalobce, za dobu od 4. 3. 2014 do 31. 12. 2014 uplynulo 303 dní. V průběhu řízení žalovaný dne 20. 2. 2017 uhradil 6.290 Kč, k úhradě tak zbývá 86.565 Kč. Žalovaný je povinen uhradit dále 8,05 % úrok z prodlení, stanovený nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne následujícího po splatnosti jistiny, k jejíž úhradě výzvou ze dne 7. 3. 2015 byl vyzván do 15 dní od doručení výzvy, tedy ode dne 9. 4. 2015, splatnost tak nastala 24. 4. 2015 a od 25. 4. 2015 je žalovaný v prodlení. Úrok z prodlení uhradí žalovaný z částky 92.855 Kč za dobu od 25. 4. 2015 do 20. 2. 2017 a od 21. 2. 2017 do zaplacení z částky 86.565 Kč. Částečné zamítnutí žaloby co do částky 1.618 Kč s příslušenstvím vychází z ocenění obohacení znaleckým posudkem (11,29 Kč/m2/den), podle kterého měl žalovaný zaplatit celkem 92.855 Kč a žalována byla částka 94.473 Kč.

31. Žalobce je ze zákona od placení soudního poplatku osvobozen a dle § 2 odstavec 3 zákona č. 549/1991 Sb., zaplatí tento poplatek stanovený podle položky 1 písmeno b) Sazebníku částkou 4.643 Kč z důvodně žalované částky 92.822 Kč. [adresa].290 Kč byla žalovaným uhrazena až po podání žaloby.

32. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 3 o.s.ř. a § 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř.

33. Předmětem žaloby byla původně jistina 94.473 Kč. Za důvodně žalovanou považoval soud částku 92.855 Kč, neúspěch měl žalobce v poměrně nepatrné části a rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku. Proto mu byla přiznána plná náhrada vzniklých nákladů.

34. Náklady žalobce představují částku 3.308 Kč, která mu náleží jako účastníku, který nebyl v řízení zastoupen zástupcem a který nedoložil (kromě nákladů vzniklých v souvislosti s účastí na jednání dne 7. 3. 2023) výši hotových výdajů svých nebo svého jiného zástupce. Podle § 2 odstavec 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. činí výše paušální náhrady pro účely § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a pro účely § 89a exekučního řádu 300 Kč za každý úkon. Podle § 1 odstavec 3 písmeno a), c) a d) cit. vyhl. se úkonem rozumí mj. písemné podání nebo návrh ve věci samé, výzva k plnění, jednání s protistranou a účast na soudním jednání. Žalobci tak náleží na paušální odměně částka ve výši 2.100 Kč za 7 úkonů po 300 Kč, (předžalobní výzva, sepis žaloby, vyjádření ze dne 23. 12. 2015, ze dne 13. 9. 2022, ze dne 6. 10. 2022 a 20. 10. 2022, jednání s protistranou dne 17. 8. 2022) a částka 1.208 Kč na náhradě cestovních nákladů vzniklých na jízdném k jednání dne 7. 3. 2023 ze [adresa] a zpět vzniklých (při cestě dlouhé celkem [hodnota] km, zjištěné průměrné spotřebě benzínu 5,7 l/100 km, jeho ceně 41,20 Kč/1 l podle § 4 písm. a) vyhl. č. 467/2022 Sb., paušálu 5,20 Kč/1 km podle § 1 písm. b) citované vyhlášky). Tuto je žalovaný povinen zaplatit žalobci v třídenní zákonné lhůtě (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení