11 C 12/2019-377

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Markétou Michnovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o vypořádání spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobkyně [celé jméno žalobkyně], [datum narození], a žalovaného [celé jméno žalovaného], narozeného [datum], a to k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je stavba [adresa], k pozemku parc. [číslo] zahrada, k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], [územní celek], vedené Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [obec], [stát. instituce].

II. Do výlučného vlastnictví žalobkyně se přikazuje pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] zahrada, pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], [územní celek], vedené Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [obec], [stát. instituce].

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 3 370 000 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně je povinna nahradit státu – České republice náklady řízení ve výši 12 324,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen nahradit státu – České republice náklady řízení ve výši 12 324,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je stavba [adresa], k pozemku parc. [číslo] zahrada, k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], [územní celek] (dále jen„ předmětné nemovité věci“), přičemž každý z účastníků vlastní polovinu. Účastníci jsou sourozenci, nedokážou se však shodnout na správě společných věcí a na jejich způsobu užívání, nemovitosti nelze rozdělit, neboť rodinný dům nelze technicky-stavebně rozdělit. Účastníci nemovité věci získali na základě darovací smlouvy po matce v roce 2016, rodinný dům zde postavili předci účastníků a rodina zde následně bydlela, do své smrti zde žili jejich rodiče. Účastníci zde vyrůstali. Matka si vždy přála, aby nemovité věci zůstaly rodinným majetkem a dům se neprodal, žalobkyně vnímá nemovité věci jako rodinný majetek, který by měl být zachován, žije nedaleko. Žalovaný žije v Německu a nehodlá nemovité věci užívat, navrhoval, aby je prodali, s čímž žalobkyně nesouhlasí. Žalobkyně navrhla žalovanému vypořádání s tím, že mu zaplatí 1 500 000 Kč, žalovaný souhlasil s tím, že se výlučným vlastníkem stane žalobkyně, ale nesouhlasí s výší vypořádacího podílu. Dle znaleckého posudku vypracovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] činí hodnota předmětných nemovitostí 4 535 000 Kč, dle dodatku č. 1 k posudku ze dne 25. 6. 2018 činí hodnota id. nemovitosti částku 1 814 000 Kč. S ohledem na to žalobkyně navrhla žalovanému, že mu vyplatí 2 250 000 Kč s tím, že se mu v rámci jeho předkupního práva zaváže, že v případě prodeje nemovité věci prodá žalovanému zpět za cenu dle znaleckého posudku navýšenou pouze o inflaci, čímž ho chtěla ujistit, že je v žádném případě nehodlá prodat. Žalovaný s touto částkou ale nesouhlasil a požadoval za svůj vypořádací podíl zaplatit 4 500 000 Kč.

2. Žalovaný souhlasil s tím, aby bylo spoluvlastnictví vypořádáno. Účastníci se nedokážou domluvit na správě, nemovité věci nejsou reálně dělitelné. Žalovaný také žije dlouhodobě v zahraničí, nemá v úmyslu nemovité věci užívat, jeho záměrem je svůj spoluvlastnický podíl prodat. Mezi účastníky také proběhla jednání, kdy žalovaný primárně navrhoval prodej nemovitých věcí (nesouhlasí s tím, že bylo přáním maminky zachovat rodinný majetek a aby nemovité věci neprodali). Žalovaný nesouhlasí s hodnotou nemovitostí 4,5 mil Kč a nepovažuje ji za odpovídající skutečné tržní hodnotě v daném místě a čase. Žalovaného oslovilo několik zájemců za cenu 9 mil Kč, právě podáním inzerátu žalovaný zjišťoval reálnou hodnotu nemovitosti. Následně žalovaný uvedl, že se hodlá přestěhovat zpět do České republiky a požádal, aby byly nemovité věci přikázány do jeho vlastnictví.

3. Rozsudkem ze dne 21. 3. 2023, č. j. 11 C 12/2019-290, soud rozhodl tak, že přikázal nemovité věci do výlučného vlastnictví žalobkyně a rozhodl o nákladech řízení účastníků i státu.

4. Usnesením Městského soudu v Praze jako soudu odvolacího ze dne 25. 7. 2023, č. j. 19 Co 179/2023 -318, byl rozsudek zdejšího soudu zrušen s tím, že je potřeba prokázat solventnost žalobkyně ke dni vyhlášení rozsudku, přičemž se má soud prvého stupně zabývat také protinávrhem žalovaného, tj. přikázání nemovitých věcí do jeho výlučného vlastnictví.

5. Následně žalobkyně doplnila, že je dostatečně solventní k výplatě vypořádacího podílu i ve výši dle znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně]. Žalobkyně od počátku řízení uvádí, že podala žalobu právě proto, že se s žalovaným nedokázali dohodnout na správě společných nemovitostí a na způsobu užívání. Žalovaný chtěl nemovitosti prodat, s čímž žalobkyně nesouhlasila, až do března tohoto roku o nemovitosti nejevil zájem, nelze tedy uvěřit jeho vážnému zájmu o přikázání nemovitostí. Žalobkyně o nemovitosti má zájem od samého počátku, své matce, o kterou se zde několik let osobně starala, slíbila, že dům neprodá. S manželem se tedy dohodli, že dům zrekonstruují a využijí k bydlení pro sebe nebo své syny. Žalobkyně žije nedaleko s manželem a dospělými syny, v blízkosti předmětných nemovitostí udržuje dobré sousedské vztahy. Rovněž tvrzení žalovaného o návratu do České republiky na důchod je účelové. Žalovaný žije desítky let s širší rodinou v Německu a nikdy o návratu do České republiky nehovořil. Jeho manželka je vlastníkem rodinného domu se zahradou – pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], k. ú. [obec]. Žalovaný o nemovitosti nejeví žádný zájem a nepodílí se na jejich údržbě, veškeré nutné práce spojené s domem zajišťuje výlučně žalobkyně s manželem, žalovaný se odmítl také podílet na nákladech spojených s chodem domu a rovněž polovinu platby za elektřinu zaslal až na opakovanou výzvu.

6. Následně žalovaný doplnil, že uzavřel s panem [jméno] [příjmení] smlouvu o zápůjčce ze dne 25. 4. 2023 na částku 3 500 000 Kč, která je účelově vázána na vyplacení vypořádacího podílu žalobkyni. Žalovaný tak je rovněž dostatečně solventní k výplatě vypořádacího podílu žalobkyni. Je zcela přirozené, že žalovaný změnil své stanovisko stran způsobu vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem, a to v souvislosti s jeho plánovaným návratem do rodiště v České republice, kde žádnou jinou nemovitost nevlastní. Žalovaný dosud žije a pracuje v zahraničí, ale chce se vrátit do České republiky v místě, kde žil a vyrůstal a kde má i nyní dobré vztahy se sousedy. Žalobkyně sama vlastní rodinný dům v obci [obec], avšak žalovaný žádnou takovou nemovitost v České republice nevlastní a tedy nemůže o své vůli užívat. Žalovaný při svých cestách do České republiky nemovitosti kontroluje a pokud je třeba údržba, tuto sám zajistí, naopak žalobkyně se údržbě nemovitostí zcela vyhýbá ve snaze hodnotu nemovitostí co nejvíce snižovat. Údržba nemovitosti od úmrtí matky účastníků leží na žalovaném, který zde natíral všechna okna, opravoval celý plot, pravidelně dům luxuje a vytírá, stará se o zahrádky a vyřezává výhony náletů. Podíl na nákladech s běžným provozem zcela uhradil, ačkoli bez jeho vědomí a souhlasu žalobkyně z domu odnesla hodnotné věci cca ve výši 40 000 Kč.

7. Soud provedl dokazování listinami, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen„ o. s. ř.“, ve spojení s § 129 odst. 1 o. s. ř.), znaleckými posudky včetně znalecké výpovědi znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně], znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] a znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] (§ 127a o.s.ř.). Rovněž provedl účastnický výslech žalovaného (§ 131 o. s. ř.).

8. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

9. Žalobkyně a žalovaný jsou spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, součástí kterého je stavba [adresa], k pozemku parc. [číslo] zahrada, a pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, vše zapsáno na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], [územní celek], (prokázáno seznamem nemovitostí na [list vlastnictví], k. ú. [část obce]).

10. Účastníci se na vypořádání spoluvlastnictví nedohodli (prokázáno e-mailovou komunikací ze září 2018 – ledna 2019).

11. Dle znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] byla obvyklá cena ke dni 19. 4. 2018 stanovena 4 535 000 Kč. Znalkyně vycházela z porovnávací metody, z ceny obdobných nemovitostí v obdobných lokalitách, a to jak z nabídek realitních kanceláří, tak skutečně provedených prodejů. [část obce] je lokalita pro bydlení atraktivní (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 19. 4. 2018, č. 271/12/ 2018, včetně doplňující znalecké výpovědi znalkyně). Dle dodatku č. 1 k tomuto posudku ke dni 25. 6. 2018 byla cena obvyklá ideální předmětných nemovitostí určena 1 814 000 Kč (prokázáno dodatkem č. 1 ke znaleckému posudku č. 271/12/ 2018 ze dne 25. 6. 2018).

12. Ze znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že znalkyně dospěla k závěru o obvyklé ceně předmětných nemovitostí 4 316 550 Kč. Znalkyně vycházela jednak z ceny administrativní a dále určila cenu obvyklou na základě porovnávací metody na obdobné nemovitosti, které byly nabízeny v lednu 2020, znalkyně vycházela z obdobných nemovitostí v místě a čase. Cena, která vyplývá z předchozího posudku, 8 000 000 Kč, není dle znalkyně možná, neboť tato by odpovídala nemovitosti se zahradou, kterou ale předmětná nemovitost nemá, je tam jen 53 m2, jen taková předzahrádka. Vnitřní vybavení zásadní hodnotu nemá, dům je 100 let starý, nepodsklepený, chybí izolace proti vlhkosti, není tam rozvod plynu, elektrika je zastaralá, zchátralost má velký vliv na cenu. V rámci lokality je zde dobrá občanská vybavenost. Znalkyně měla jen dva vzorky, protože tyto byly nejobdobnější posuzované nemovitosti, jsou tam i další objekty, ale ty už mají obrovské zahrady, což už není obdobná nemovitost (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 22. 1. 2020 č. 2741-008/ 2020 na čl. 42 včetně doplňující výpovědi znalkyně). Dle znaleckého posudku ze dne 6. 10. 2021 pak znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] určila tržní hodnotu ke dni 6. 10. 2021 ve výši 5 330 000 Kč Vnitřní elektroinstalace je zastaralá a neodpovídá současným předpisům, je stará asi 40 let. Objekt je neudržován, znalkyně vycházela z nabídkových cen na realitním trhu, domy jsou v dobrém technickém stavu, všechny mají zahrady, například 506 m2 nebo 688 m2. U předmětného domu je zahrada 53 m2, která je částečné zpevněná a částečně travnatý povrch a v podstatě jen těžko ji lze nějakým způsobem využívat. Znalkyně určila tržní hodnotu, neboť je přehlednější, na realitním trhu je větší množství nabízených nemovitostí. Znalkyně čerpala ze dvou zdrojů, nicméně realitní nabídky ke znaleckému posudku nepřipojila (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 6. 10. 2021, č. 2813-036/2021, čl. 119, a doplňující výpovědí znalkyně).

13. Dle znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] činí obvyklá cena předmětných nemovitostí 10 800 000 Kč. Znalkyně vycházela z realizovaných prodejů obdobných nemovitostí. Znalkyně vycházela z pěti vzorků, přičemž veškeré porovnávané rodinné domy disponovaly podstatně většími zahradami. Znalkyně uvedla, že primárním kritériem je lokalita, poté pomocí koeficientů upravuje nemovitosti tak, aby se co nejvíce přiblížily oceňované nemovitosti. Ve vztahu k velikosti zahrady znalkyně koeficientem upravovala jen pozemky od 500 až 600 m2 a více. Mezi vzorky znalkyně uvedla také nemovitost v ulici [anonymizována dvě slova], kde je cena obvyklá posuzované nemovitosti o 3 000 000 Kč vyšší, což je z toho důvodu, že se nemovitost nachází v ulici [anonymizována dvě slova], což je sousedící se [anonymizováno] a zároveň je to téměř na hranici záplavového území, proto je ta cena o tolik vyšší. Znalkyně nevzala v potaz, že dům není užíván, neboť na domě nejsou žádné známky toho, že by užíván nebyl. Znalkyně vzala v potaz, že byla provedena částečná rekonstrukce, čímž míní to, že byl v roce 2000 instalován elektrokotel, je tam ústřední topení, nová střešní krytina, kde se nejedná o původní stav domu, který je z roku 1930. Je tam také ještě koupelna, která byla provedena později a kuchyně rovněž není původní. Znalkyně vzala v potaz elektroinstalace a vodu, kdy vycházela z toho, že pokud je zde nová koupelna, tak se musely provést také nové rozvody, bylo jí řečeno, že inženýrské sítě, rozvody byly rekonstruovány. Nicméně i pokud by tam nebyla ani voda ani elektroinstalace nově, nemělo by to vliv na posouzení ceny. Z posudku vyplývá, že u pozemků srovnávaných se pohybovaly ceny za pozemek od 11 do 30 tisíc za m2, u posuzované nemovitosti to vychází 48 tisíc za m2, je to proto, že pozemek je zde mnohem menší a čím je pozemek menší, tím je ta jednotková cena vyšší. Cenu k datu ocenění znalkyně určila pomocí HB indexu, který udává Hypoteční banka, ten ukazuje, jaký je nárůst nebo pokles cen v jednotlivých kvartálech. Pokud se koupí nemovitost v roce 2020, nemůže být srovnána její kupní cena s nemovitostí, která byla koupena v roce 2022 (prokázáno znaleckým posudkem ze dne 1. 11. 2021, č. 770-91/2021 na čl. 142, a doplňující výpovědí znalkyně).

14. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že znalkyně dospěla k obvyklé ceně předmětných nemovitostí 6 740 000 Kč. Místní šetření proběhlo 10. 10. 2022, znalecký posudek byl vypracován 10. 11. 2022. Znalkyně určila obvyklou cenu s porovnáním realitních nabídek, ale také s porovnáním skutečně realizovaných prodejů (tabulka II znaleckého posudku), přičemž uvedla 4 vzorky, z nichž vyřadila vzorek č. 4, neboť tento se nejvíce odchyloval od ostatních vzorků – jednak cenou, jednak velikostí pozemku. Znalkyně doplnila znalecký posudek z důvodu matematických chyb, přičemž ve druhém posudku také upravila koeficient K3, tedy koeficient časové realizace smluv, který změnila proto, že teprve v únoru vyšel nový hypoindex pro III. kvartál, který byl v době vypracování posudku pouze předpokládán, tedy klesl z původního 4,5 na 2,6, proto to tedy takto přepočítala, neboť tento stav se můžeme dozvědět až zpětně. Metodiku paní [příjmení] [celé jméno znalkyně] hodnotí jako správnou, ale obvyklá cena byla stanovena jen ze dvou nabídkových cen, což je málo. Následně dodatek ke znaleckému posudku byl rovněž z nedostatečného počtu nabídek a rovněž nebyla stanovena obvyklá cena dle dnešní legislativy, kdy znalkyně vycházela pouze z inzerovaných vzorků, ale nikoli ze sjednaných cen z realizovaných kupních smluv. [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] pak vycházela ze sjednaných cen, ale znalkyně se neztotožňuje s přiřazením koeficientů, zejména koeficient opotřebení, kdy jsou dle fotografií ve znaleckém posudku porovnávané nemovitosti v evidentně lepším stavu, než je oceňovaný dům, přičemž znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] přiřazuje koeficient opotřebení 1, dále mají vzorky 4, 5, 6 mnohem rozlehlejší rozlohy, ale znalkyně aplikuje koeficient 1,1 nebo 1,15, když koeficient by měl být u rozlehlejší nemovitosti menší než 1. Dále nelze souhlasit s koeficientem 1 u pozemku 4, když tento má o 130 m2 více než má oceňovaný dům, znalkyně má za to, že byly koeficienty použity nevhodně a zkreslují výsledek obvyklé ceny. Znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] vycházela vždy ze 4 vzorků, kdy jeden z nich vyloučila, neboť se cena statisticky nejvíce odlišovala a byla tam také výrazně větší rozloha přilehlého pozemku, proto byl vyloučen vzorek 4, který se v těchto aspektech výrazně odlišoval. Znalkyně v bodu 4.4 snížila realizovanou cenu o cenu pozemku, která přesahuje výměru oceňované nemovitosti, neboť dle metodiky je nutno si stanovit nějakou měrnou jednotku tak, aby byla porovnatelná s tím, co se oceňujeme, žádný předpis k tomuto neexistuje, nicméně takto znalkyně postupuje na základě svých dlouholetých zkušeností. Tento postup považuje za relevantní, neboť u pozemků cena neklesá, v posuzované věci je pozemek velice malý, kdy vlastnictví pozemku je zde dost zásadní, standardně mívá rodinný dům pozemek daleko větší. Znalkyně přitom vychází z cenové mapy, protože se jedná o ověřený údaj, dá se vyvodit, z čeho takto vycházela. Zde znalkyně stanovila částku 7 500 Kč pro stavební pozemek, neboť veškeré pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pokud jsou v posudku použity koeficienty, těmi se korigují sjednané ceny nemovitostí tak, aby se v maximu kritérií shodovala s oceňovanou nemovitostí. Znalkyně pracovala s koeficienty poloha, ke je všude 1, protože jsou to domy v blízké vzdálenosti. Pokud by byla některá srovnávaná nemovitost např. za [část Prahy] tam bude vyšší koeficient, protože by to bylo oproti [obec] v méně lukrativní oblasti, např. tam nemusí být MHD apod. Pokud by byla srovnávaná nemovitosti např. na [část obce], pak by byl koeficient nižší s ohledem na lepší polohu a vybavenost města. Dále znalkyně použila koeficient technického stavu, což je posuzováno při stavu zvenku, jiný způsob pohledu na technický stav budov není. Pokud je nemovitost v lepším technickém stavu, tak se použije nižší koeficient, protože se ta nemovitost prodala za vyšší peníze. A naopak. U koeficientu technického stavu nemovitostí je uvedeno 0,9 nebo 0,98 proto, že ten porovnávaný dům byl evidentně zvenčí ve výborném technickém stavu zvenku. Ten 0,98 dala proto, že ten dům se jevil v nepatrně lepším stavu než ten porovnávaný. Pak je tam dále časová realizace, kdy se vychází z HB indexu, který publikuje hypoteční banka pro každý kvartál. K tomuto existuje oficiální tabulka na stránkách hypoteční banky, kde je to uvedeno po kvartálech. Výpočet se pak činí v souladu s tím, jak se průměrně mění rodinné domy s pozemky. V dodatku č. 2 je první koeficient 1,062, u této smlouvy došlo k právním účinkům vkladu 22. 4. 2022, tzn. realizace proběhla v dubnu 2022, takže to byl první měsíc II. kvartálu roku 2022. Hypoindex byl pro II. kvartál roku 2022 4,5 %, takže v tomto případě, protože to bylo dubnu, tak včetně května června, se jedná o tři měsíce, proto to vydělila třemi měsíci a vynásobila dvěma, protože se jednalo pouze o květen a červen. Takto vychází posun 3 %. Za III. kvartál to bylo 2,6 %, k 10. 11. připočetla ještě říjen, což je jeden měsíc ze IV. kvartálu, takže hodnota za IV. kvartál, poté to vydělila třemi, což je 0,6, což je za měsíc říjen celý. A když se sečetlo těch 5,6 %, jak před tím vypočetla 3 + 2,6, tak vyšlo 6,2 %. Což je 1,062. Tímto způsobem analogicky spočítala všechny případy, i na to upozorňovala v tom původním posudku, že počítala jen s tím předpokladem. Ale teď už to je potvrzeno. Vliv může být na cenu samozřejmě i poloha nemovitostí, např. záplavové zóny, nicméně zde je ze severní strany komunikace, z východní strany je tam soused, ze západní strany zahrádka a garáž. Je to tak poměrně stísněné, jedná se o standardní zástavbu a je to poměrně hodně zahuštěné (prokázáno znaleckým posudkem [celé jméno znalkyně] včetně dodatku č. 1 a 2 a doplňující znalecké výpovědi znalkyně).

15. Z výpisu z účtu žalobkyně č. [bankovní účet] ke dni 7. 9. 2023 vyplývá, že žalobkyně k tomuto dni měla zůstatek 852 398,50 Kč (prokázáno exportem transakční historie - výpis z účtu žalobkyně u [právnická osoba] ze dne 7. 9. 2023 na čl. 333). Ke dni 23. 10. 2023 činil zůstatek na tomto účtu 833 547,44 Kč (prokázáno finanční zprávou ze dne 23. 10. 2023 na čl. 351 a exportem transakční historie ke dni 24. 10. 2023 na čl. 352). Z výpisu z účtu manžela žalobkyně č. [bankovní účet] vyplývá, že na tomto účtu disponoval zůstatkem 2 049 236,54 Kč (prokázáno exportem transakční historie - výpis z účtu [právnická osoba] ze dne 7. 9. 2023 na čl. 334). Ke dni 23. 10. 2023 činil zůstatek na tomto účtu 2 516 396,71 Kč a na spořicím účtu pana [příjmení] 205 070,38 Kč (prokázáno finanční zprávou ze dne 23. 10. 2023 na čl. 356, exportem transakční historie – spořicí účet pana [příjmení] na čl. 357, exportem transakční historie – Plus účet pana [příjmení] ke dni 24. 10. 2023 na čl. 358), z exportu transakční historie Plus účet plyne, že dne 27. 9. 2023 byla na tento účet připsána částka 328 968,06 Kč (prokázáno exportem transakční historie – Plus účet pana [příjmení] ke dni 24. 10. 2023 na čl. 358). Částka k výplatě penzijního připojištění manžela žalobkyně činila 328 968,06 Kč, tyto prostředky mu měly být dle sdělení [anonymizováno] vyplaceny 30. 9. 2023 (prokázáno odpovědí na žádost [anonymizováno] ze dne 25. 8. 2023 a ze dne 24. 8. 2023).

16. Manželu žalobkyně schválila [ulice] [anonymizováno] [obec] [anonymizováno] úvěr ze stavebního spoření, jehož výše se určí jako rozdíl mezi cílovou částkou související smlouvy o stavebním spoření ve výši 739 000 Kč a zůstatkem jeho účtu stavebního spoření ke dni nabytí účinnosti této smlouvy, maximálně do 492 000 Kč. Dle podmínek smlouvy je možné čerpání úvěru po splnění předpokladů čerpání, tj. mj. pravomocný rozsudek soudu o rozdělení spoluvlastnického práva k budově určené k trvalému bydlení a doklad o spoluvlastnictví (prokázáno smlouvou o úvěru ze stavebního spoření ze dne 7. 9. 2023 na čl. 338).

17. Žalobkyně se stala vlastníkem sousedního pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce] (prokázán náhledem do katastru nemovitostí a snímkem na čl. 369).

18. Žalovaný se dohodl s panem [jméno] [příjmení], že mu pan [příjmení] poskytne částku ve výši 3 500 000 Kč do 3 dnů ode dne písemné výzvy, tato částka bude poskytnuta za účelem úhrady vypořádacího podílu žalobkyni v souvislosti s vypořádáním spoluvlastnického práva k předmětným nemovitostem. Žalovaný tuto částku vrátí nejpozději do 24 měsíců od jejího poskytnutí (prokázáno smlouvou o zápůjčce ze dne 25. 4. 2023 na čl. 327). Z výpisu z účtu pana [jméno] [příjmení] vyplývá, že ke dni 6. 9. 2023 disponoval na svém účtu částkou 4 057 991,89 Kč (prokázáno výpisem z účtu pana [příjmení] ke dni 6. 9. 2023 na čl. 328), ke dni 20. 10. 2023 částkou 3 946 220,33 Kč (prokázáno výpisem z účtu pana [příjmení] na čl. 368).

19. Z účastnické výpovědi žalovaného soud zjistil, že mu chybí ještě dva roky do důchodu, které musí odpracovat, na důchod se chce vrátit do České republiky spolu s manželkou. Získal investora, pana [příjmení], potřeboval tuto pomoc, jelikož věděl, že není solventní a nemůže vyplatit vypořádací podíl, k domu má ale vztah, vyrostl v něm. Nechal si obnovit české občanství asi před 2,5 lety, má datovou schránku, aby mohl komunikovat s úřady, má účet u [anonymizováno], už pět let. Má úspory. Od synů má rovněž přislíbenou pomoc, zápůjčku hodlá vracet pomocí svých synů a rodiny. Dům navštěvuje tak 5 – 6x za rok, provádí běžné údržbové práce jako oprava plotu, vysávání, vytírání apod. Má v lokalitě mnoho dřívějších kamarádů a známých. Hodlá dům rekonstruovat, s pomocí pana [příjmení], kterému by zadal zakázku. Jeho žena vlastní dům ve [obec], kde nyní žije její příbuzenstvo a maminka. Tuto nemovitost by mohli v budoucnu zpeněžit, nicméně nyní tam bydlí maminka manželky.

20. Na základě provedeného dokazování dospěl soud ke skutkovému závěru, že žalobkyně a žalovaný jsou spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí, přičemž každý je vlastníkem podílu ve výši id. . Nemovité věci nelze reálně dělit, oba účastníci vyjádřili zájem na přikázání do svého vlastnictví, přičemž žalobkyně disponuje s prostředky ve výši vypořádacího podílu dle znaleckého posudku na svém účtu a účtu manžela, žalovaný si za účelem úhrady vypořádacího podílu žalobkyni předjednal s panem [jméno] [příjmení] smlouvu o zápůjčce s tím, že tuto částku vrátí do 24 měsíců od jejího poskytnutí. Žalobkyně o nemovitosti vyjadřuje zájem konstantně od počátku řízení, žalovaný chtěl nemovitosti zpočátku prodat, následně souhlasil s tím, aby bylo přikázáno žalobkyni, posléze se rozhodl, že trvá na tom, aby bylo přikázáno do výlučného vlastnictví jemu, neboť se hodlá na důchod, tj. za dva roky, přestěhovat zpět do České republiky. Žalobkyně vlastní rodinný dům v obci [obec], manželka žalovaného vlastní rodinný dům ve [obec].

21. Za užití následujících ustanovení:

22. Podle § 1140 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků (odst. 2).

23. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

24. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

25. Po právní stránce soud věc posoudil podle shora citovaných ustanovení, kdy žalobkyně se domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví podle § 1140 odst. 1 o. z., neboť již v něm nadále nemá zájem v něm setrvat. Žalovaný s vypořádáním spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem souhlasil, oba účastníci jsou vlastníky podílu ve výši id. vzhledem k celku. Účastníci se shodli, a soud o tomto rovněž nemá pochybnosti, že s ohledem na to, že se jedná o rodinný dům, není možné jeho reálné rozdělení podle § 1147 o. z. (resp. popř. transformace na bytové spoluvlastnictví). V pořadí druhým způsobem vypořádání je přikázání pozemku do vlastnictví jednomu ze spoluvlastníků (§ 1147 věta prvá o. z.), přičemž dvěma základními podmínkami pro přikázání jsou jednak projevení souhlasu s přikázáním do svého výlučného vlastnictví a jednak prokázání solventnosti (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016). Pokud podmínku souhlasu a solventnosti splňují oba účastníci, jako je tomu v projednávané věci, je potřeba rozhodnout o tom, kterému z nich společnou věc soud přikáže.

26. Soud se v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví má vždy zabývat výší podílů spoluvlastníků a účelným využitím věci, jeho rozhodnutí však může vyjít i z jiných rozhodných kritérií (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015). Výše podílů obou účastníků je shodná, rovněž z hlediska účelného využití lze dospět k závěru, že ani jeden z účastníků zde v současné době trvale nebydlí a do budoucna mají oba s nemovitostmi shodné plány, tj. rodinný dům zrekonstruovat a následně se zde nastěhovat. Co však soud považoval za podstatné z tohoto hlediska je vztah účastníků ke společné věci. V tomto směru má soud za nepochybné, že vztah žalobkyně, která od počátku trvala na tom, aby byly nemovitosti přikázány do jejího vlastnictví, je silnější. Žalovaný sice v závěru řízení rovněž vyjádřil zájem o přikázání do jeho výlučného vlastnictví, avšak nelze přehlédnout, že původně neměl nic proti tomu, aby byly nemovitosti prodány třetí osobě a výtěžek si s žalobkyní rozdělili (viz např. vyjádření k žalobě, e-mailová komunikace s žalobkyní atd.). Žalovaný sice nyní uvádí, že změnil názor a chce se do domu nastěhovat, neboť k němu má citovou vazbu, avšak nelze přehlédnout, že pokud by žalobkyně původně akceptovala jeho návrh na prodej domu, vlastníkem by patrně již v tuto chvíli byla třetí osoba a zamýšlené stěhování na důchod do tohoto domu by bylo zcela nereálné. Pouze žalobkyně svým nesouhlasem s prodejem domu třetí osobě zapříčinila, že předmětné nemovitosti dosud zůstaly v rodinné majetku. Na tomto nemůže nic změnit ani to, že vyplacený vypořádací podíl není dostačující k tomu, aby si za něj žalovaný pořídil jinou nemovitost, neboť toto účelem vypořádání spoluvlastnictví není – zejména pokud ve společném domě ani jeden z účastníků před vypořádáním spoluvlastnictví trvale nebydlel.

27. Dalším podstatným kritériem, které soud může vzít v potaz, je rovněž„ lepší“ solventnost žalobkyně (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4995/2015). Pokud oba podíloví spoluvlastníci prokážou u soudu při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví schopnost náhradu zaplatit, svědčí kritérium solventnosti tomu, kdo tak může učinit bez ohledu na to, zda mu bude v budoucnu (po zrušení a vypořádání spoluvlastnictví) poskytnuta třetí osobou půjčka. Při rovnocenných kritériích může být rozhodujícím pro přikázání věci objektivní schopnost náhradu poskytnout z hlediska dispozice volnými finančními prostředky nebo jejich bezprostředním obstaráním a použitím dříve ve srovnání s protistranou (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu z 19. 3. 2014, sp. zn. 22 Cdo 3073/2013). Žalobkyně předložila výpisy z účtu, z nichž plyne, že disponuje částkami 833 547,44 Kč (výpis z účtu žalobkyně u [právnická osoba]), 2 516 396,71 Kč (výpis z Plus účtu manžela žalobkyně), 205 070,38 Kč (výpis ze spořicího účtu manžela), tj. 3 555 014,53 Kč. Žalovaný předložil smlouvu o zápůjčce uzavřenou s panem [příjmení] ve výši 3 500 000 Kč s tím, že mu poskytne tyto prostředky do 3 dnů od písemné výzvy. Zatímco žalobkyně tedy předložila výpisy z účtu, z nichž plyne, že je dostatečně solventní a částkou ve výši vypořádacího podílu skutečně disponuje (resp. tato částka se nachází ve společném jmění manželů), žalovaný oproti tomu předložil pouze smlouvu o zápůjčce od třetí osoby (smlouva o zápůjčce je navíc reálným kontraktem, tj. stává se perfektní až předáním finančních prostředků). V tomto směru je potřeba také zdůraznit, že nemovitost bude vyžadovat další opravy a rekonstrukce (viz vypracované znalecké posudky), což ostatně nesporoval ani žalovaný, když z jeho účastnické výpovědi vyplynulo, že rekonstrukce plánuje, k čemuž opětovně žalobkyně nepochybně dostatečně solventní je (neboť prokázala solventnost převyšující vypořádací podíl), soud však neuvěřil tvrzení žalovaného, že bude rovněž dostatečně solventní také k těmto dalším úpravám nemovitostí. Pokud žalovaný uváděl v rámci svého účastnického výslechu, že disponuje částkou tři čtvrtě milionu Kč, v tomto směru soud nepřesvědčil, neboť k účastnické výpovědi soud přihlédne pouze tehdy, pokud nelze tvrzení prokázat jinak – žalovaný mohl nepochybně tvrzení o úsporách prokázat např. výpisy z účtu. Použití kritéria účelnosti využití nemovitosti přitom nemusí spočívat pouze v posuzování možnosti a míry využití její stávající užitné hodnoty, ale rovněž může záležet na tom, kdo ze spoluvlastníků tuto hodnotu spíše zachová nebo uvede do potřebného stavu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1078/2009). Nad rámec soud také uvádí, že podmínky stanovené ve smlouvě o úvěru ze stavebního spoření, kterou předložila žalobkyně, sice skutečně zcela nepřiléhají této věci (neboť vlastníkem společné věci se stane žalobkyně, nikoli její manžel), avšak minimálně tato smlouva osvědčuje, že banka vyhodnotila bonitu žalobkyně (resp. jejího manžela) jako dostatečnou k tomu, aby manželům poskytla úvěr. Naproti tomu žalovaný se svou žádostí neuspěl, což sám uvedl.

28. Co se týče toho, který z účastníků se lépe o nemovitost staral, v tomto směru nebylo prokázáno tvrzení ani jednoho z účastníků (ačkoli opětovně nelze přehlédnout, že žalobkyně toto tvrdila od samého počátku řízení, žalovaný její tvrzení začal sporovat až ve chvíli, kdy sám vyjádřil zájem o přikázání – tedy po koncentraci řízení), avšak i pokud by byla tvrzení žalovaného o pravidelné údržbě nemovitosti (v podobě drobných oprav, větrání, vysávání atd.) prokázána, tato by nebyla způsobilá„ předčít“ kritéria popsaná výše, tj. užší vztah žalobkyně k nemovitostem a její lepší solventnost a způsobilost k zachování nemovitostí. S ohledem na vše uvedené proto soud rozhodl tak, že je opětovně na místě přikázat nemovité věci žalobkyni.

29. Spornou otázkou byla (původně) v řízení výše vypořádacího podílu. Nejprve byl v řízení vypracován znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalkyně], v němž však znalkyně vycházela pouze ze dvou dalších vzorků, následně byl zadán znalkyni k vypracování doplněk k tomuto posudku, neboť cena obvyklá musí být určena ke dni rozhodování soudu (NS 22 Cdo 4445/2018), kdy lze akceptovat obvyklou cenu určenou znaleckým posudkem ke dni, který nebude starší ke dni vydání rozhodnutí zhruba jednoho roku. Znalkyně dospěla ve svém posudku k závěru o tržní hodnotě předmětných věcí (nikoli tedy obvyklé ceně) ve výši 5 330 000 Kč. Žalovaný v řízení předložil znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalkyně], která dospěla k obvyklé ceně předmětných nemovitostí ve výši 10 800 000 Kč. Obě znalkyně byly v řízení vyslechnuty, ani jedna však nepřesvědčila soud o správnosti svých závěrů, kdy znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] určila tržní hodnotu namísto obvyklé ceny a znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] jednak zejména nepřesvědčivě marginalizovala technický stav posuzované nemovitosti (když přitom srovnávala další vzorky rovněž s ohledem na jejich technický stav), jednak zejména stanovila koeficienty u porovnávaných nemovitostí nesprávně. Rovněž porovnávala s posuzovanou nemovitostí rodinné domy, ke kterým náležely rozsáhlé zahrady (přičemž zanedbatelná zahrada je největší slabinou posuzovaného domu), aniž by toto ve svých závěrech zohlednila. Znalkyně navíc dospěly k diametrálně odlišným částkám, soud proto přistoupil k vypracování znaleckého posudku revizního (zejména ale proto, že nebyl přesvědčen o správnosti závěrů obou předložených posudků).

30. Reviznímu znaleckému posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] pak nelze ničeho vytknout po odborné ani formální stránce. Žalovaný ve vztahu k tomuto posudku v prvé řadě namítal, že znalecký posudek byl vypracován ke dni 10. 11. 2022 namísto ke dni 10. 10. 2022, kdy byla provedena prohlídka nemovitosti. V tomto směru má soud za to, že pokud mezi prohlídkou a datem vypracování posudku byla tak krátká doba, jako v tomto případě (tedy měsíc), nejedná se o vadu, která by zakládala pochybnost o správnosti závěrů znalkyně; ostatně žalovaný ani neuvedl, zda vůbec mezi datem prohlídky nemovitostí 10. 10. 2022 (místního ohledání) a vypracováním znaleckého posudku 10. 11. 2022 došlo k jakékoli (podstatné) změně na předmětných nemovitostech (např. jejich stavu). Ve vztahu k dalším námitkám formálního charakteru, které žalovaný vznesl, soud jen pro stručnost uvádí, že rovněž nemají vliv na odborné závěry znalkyně. Je sice pravdou, že znalkyně svůj znalecký posudek doplnila dodatky č. 1 a č. 2 z důvodu nalezených chyb, nicméně v obou případech se jednalo toliko o početní chyby, kdy výsledek lze snadno ověřit prostým matematickým výpočtem, jak ostatně znalkyně také při svém výslechu srozumitelně vysvětlila. Rovněž ve vztahu k postupu znalkyně spočívající v tom, že odečetla od kupních cen hodnotu části pozemku dle cenové mapy, soud nepovažuje za nelogický. Ostatně jak již zaznělo od předchozích znalkyň, které v řízení byly vyslechnuty, pozemek kolem rodinného domu (zahrada) je největší slabinou rodinného domu, neboť při jeho velikosti zhruba 50 m2 nelze skutečně o standardní zahradě hovořit, neboť takto malý pozemek se jen těžko dá užitečně využít. Ostatně toto se projevilo také při výběru porovnávaných vzorků všech znalkyň, které vypracovávaly znalecké posudky, neboť veškeré vzorky, ze kterých znalkyně vycházely, mají podstatně větší zahrady (až několikanásobně) a teprve znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] tuto skutečnost ve svém posudku vzala v potaz (jakkoli s jejím postupem žalovaný nesouhlasí). Ostatně uvedené hodnotil soud jako jednu ze zásadních slabin znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] – cena za m 1 m2 byla v případě posuzované nemovitosti podstatně vyšší než u porovnávaných vzorků, přičemž znalkyně tento závěr přesvědčivě nevysvětlila. Pokud [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] toto vyřešila tak, že odečetla od kupní ceny hodnotu části pozemku s určením jeho ceny (této části) dle cenové mapy. Jen těžko lze zřejmě najít vhodnější metodu, pokud byly k dispozici pouze srovnávací vzorky, které zcela neodpovídají (velikostí zahrady). Pokud tedy nebyly nalezeny vzorky vhodnější, na čemž se ale opět shodovaly v průběhu času všechny znalkyně, je soud přesvědčen, že vhodnější postup, který by byl logický, srozumitelný a především přezkoumatelný si lze jen stěží představit.

31. Pokud bylo dále znalkyni vytýkáno, že vycházela při určení koeficientu stavu domu pouze z fotografií zvenčí, pak jinak znalec ani postupovat dle současné úpravy nemůže, neboť není možné jinak zjistit stav porovnávaných nemovitostí, než pouhým pohledem zvnějšku. Ostatně totéž shodně uvedla znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně]. Pokud žalobkyně namítala, že měl být ze srovnávacích vzorků (rodinné domy) vyřazen vzorek č. 2 namísto vzorku č. 4, pak znalkyně rovněž přesvědčivě odůvodnila, proč vyřadila právě vzorek č. 4 – tedy že jednak se tento vzorek odchyluje cenou (výrazně nižší), ale rovněž také velikostí pozemku, který je výrazně větší než srovnávaný pozemek. Vzorek č. 2 se sice také odchyluje cenou (nejvyšší), nicméně přilehlý pozemek je podstatně menší a více tedy odpovídá porovnávané nemovitosti. Z uvedených důvodů soud nerevidoval výslednou obvyklou cenu tím, že by namísto vzorku č. 4 vyloučil vzorek č. 2, jak navrhovala žalobkyně. Ve vztahu k odborným závěrům znalkyně soud tak neshledává žádné nesrovnalosti, které by bylo na místě znalkyni vytknout. Znalkyně veškeré otázky obou účastníků zcela srozumitelně a jednoznačně vysvětlila, s otázkami se výstižně a přesvědčivě vypořádala a soud nemá o správnosti závěrů znalkyně žádných pochybností. Zároveň soud uvádí, že znalecký posudek byl vypracován k říjnu 2022, tj. rok před vyhlášením rozsudku, tedy dosud není na místě považovat posudek za zastaralá a lze z takového posudku vycházet.

32. Vzhledem k tomu, že se oba účastníci shodli na tom, že je potřeba spoluvlastnictví zrušit a vypořádat, soud spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem zrušil (výrok I.), přikázal předmětné nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobkyně (výrok II.) a rozhodl rovněž o výši vypořádacího podílu, kdy s ohledem na vše shora uvedené vycházel z obvyklé ceny nemovitých věcí dle posudku [celé jméno znalkyně] ve znění jeho dodatku č. 1 a č. 2 O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o. s. ř. (výrok III.).

33. O nákladech řízení (výrok IV.) bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů, a to z důvodu, že se jedná o řízení povahou iudicii duplicis, tj. není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch, proto je obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, přičemž nebyly shledány žádné zvláštní důvody pro jiný závěr (srov. stanovisko pléna Ústavního soudu sp. zn. Pl ÚS-st. 59/23 ze dne 13. 9. 2023)

34. O nákladech řízení státu (V. a VI.) bylo rozhodnuto tak, že každý z účastníků je povinen nahradit státu polovinu nákladů, které byly státem v řízení vynaloženy, a to s ohledem na § 148 o. s. ř., podle něhož má stát právo na náhradu nákladů řízení, které vynaložil. Vzhledem k tomu, že bylo vysloveno, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, soud uložil nahradit účastníkům náklady řízení státu rovným dílem. Konkrétně se jedná o vyplacené znalečné ve výši 5 000 Kč za znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] (usnesení ze dne 24. 2. 2020, č. j. 11 C 12/2019-57), 4 800 Kč za doplněk k tomuto posudku (usnesení ze dne 21. 10. 2021, č. j. 11 C 12/2019-135), dále znalečné ve výši 2 178 Kč [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] (usnesení ze dne 14. 3. 2022, č. j. 11 C 12/2019-183), 18 161 Kč za znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] (usnesení ze dne 16. 1. 2023, č. j. 11 C 12/2019-253) a znalečné 4 510 Kč [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] (usnesení ze dne 6. 4. 2023, č. j. 11 C 12/2019-289). Celkem se jedná o částku 34 649 Kč, přičemž každý z účastníků uhradil zálohu 5 000 Kč, tzn. každý z účastníků je povinen nahradit státu částku 12 324,50 Kč.

Poučení