11 C 121/2024 - 245

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní JUDr. Alžbětou Korefovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro zaplacení 45 923 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 40 929,27 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 37397 Kč od 1.1.2024 do 31.1.2024 ve výši 14,75 % ročně z částky 39095 Kč od 1.2.2024 do 29.2.2024 ve výši 14,75 % ročně z částky 40794 Kč od 1.3.2024 do 31.3.2024 ve výši 14,75 % ročně z částky 42492 Kč od 1.4.2024 do zaplacení ve výši 14,75 % ročně a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, v níž se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení částky 4 993,73 Kč se zákonným úrokem z prodlení: z částky 1610 Kč od 1.3.2022 do 31.3.2022 ve výši 11,75 % ročně z částky 3221 Kč od 1.4.2022 do 30.4.2022 ve výši 11,75 % ročně z částky 4832 Kč od 1.5.2022 do 31.5.2022 ve výši 11,75 % ročně z částky 6442 Kč od 1.6.2022 do 30.6.2022 ve výši 11,75 % ročně z částky 8053 Kč od 1.7.2022 do 31.7.2022 ve výši 15 % ročně z částky 9664 Kč od 1.8.2022 do 31.8.2022 ve výši 15 % ročně z částky 11275 Kč od 1.9.2022 do 30.9.2022 ve výši 15 % ročně z částky 12885 Kč od 1.10.2022 do 31.10.2022 ve výši 15 % ročně z částky 14496 Kč od 1.11.2022 do 30.11.2022 ve výši 15 % ročně z částky 16107 Kč od 1.12.2022 do 31.12.2022 ve výši 15 % ročně z částky 17717 Kč od 1.1.2023 do 31.1.2023 ve výši 15 % ročně z částky 19328 Kč od 1.2.2023 do 28.2.2023 ve výši 15 % ročně z částky 20939 Kč od 1.3.2023 do 31.3.2023 ve výši 15 % ročně z částky 22550 Kč od 1.4.2023 do 30.4.2023 ve výši 15 % ročně z částky 24160 Kč od 1.5.2023 do 31.5.2023 ve výši 15 % ročně z částky 25771 Kč od 1.6.2023 do 30.6.2023 ve výši 15 % ročně z částky 27382 Kč od 1.7.2023 do 31.7.2023 ve výši 15 % ročně z částky 28992 Kč od 1.8.2023 do 31.8.2023 ve výši 15 % ročně z částky 30603 Kč od 1.9.2023 do 30.9.2023 ve výši 15 % ročně z částky 32302 Kč od 1.10.2023 do 31.10.2023 ve výši 15 % ročně z částky 34000 Kč od 1.11.2023 do 30.11.2023 ve výši 15 % ročně a z částky 35698 Kč od 1.12.2023 do 31.12.2023 ve výši 15 % ročně

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení ve výši 11 450,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 9. 4. 2024 domáhala po žalované zaplacení částky 45 923 Kč spolu s příslušenstvím. Žalovaný nárok představuje bezdůvodné obohacení žalované za užívání pozemku parc. č. [Anonymizováno] (výměra 14 m2) a části pozemku parc. č. [Anonymizováno] k.ú. [adresa], ohledně kterých žalobkyni svědčí vlastnické právo k podílu id. [Anonymizováno], tím, že žalovaná užívá celý pozemek parc. č. [Anonymizováno], na němž má žalovaná postavený zahradní domek (zapsaný na LV č. [hodnota] k.ú. [adresa]) a ohledně pozemku parc. č. [Anonymizováno] užívá část o výměře 293 m2 jako zahradu ke svému zahradnímu domku (tzv. zahrada č. [hodnota]). Žalovaná celkem užívá 307 m2, což plyne z oznámení zaslaného [právnická osoba]. Absence právního důvodu užívání pozemku plyne z širší geneze věci, kdy v roce 1984 nebyl vyřešen výkup pozemku ve prospěch Československého státu, ač byl bez souhlasu spoluvlastníků pozemku pozemek dán k dispozici [Anonymizováno] k umístění chatek. Z výpisu evidence nemovitostí dne 30. 6. 1984 plyne, že pozemek spoluvlastní fyzické osoby, kdy současně je na listu vlastnictví uvedena poznámka, že pozemek byl dán do užívání socialistické organizaci. V té době však právní vztahy k nemovitostem nevznikaly pouze intabulací, ale též na základě smlouvy. Taková smlouva opravňující žalovanou užívat pozemek však není.

2. Žalobkyni za užívání pozemků žalovanou náleží právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši nájemného obvyklého v daném místě a čase. Žalobkyně požaduje vydání bezdůvodného obohacení za období od dubna 2021 – dubna 2024 (od 9. 4. 2021 do 9. 5. 2021, od 10. 5. 2021 do 9. 6. 2021 … od 10. 3. 2024 – 9. 4. 2024), kdy období do 13. 10. 2020 bylo bezdůvodné obohacení vyřešeno dohodou o narovnání uzavřenou mezi žalobkyní a [Anonymizováno], která hradila tuto platbu dobrovolně za své členy. Žalovaná je členem [Anonymizováno] a je si vědoma své povinnosti hradit za užívání části pozemku žalobkyni náhradu. Žalovaná proto žalobkyni za období 14. 10. 2020 až 31. 12. 2022 uhradila platbu za užívání ve výši 11 Kč/m2/rok pozemku o výměře 307 m2, celkem 7 484 Kč (v poměru ke spoluvlastnickému podílu žalobkyně částku 5 379 Kč). Žalobkyně podotýká, že měsíční platba aktuálně odpovídá částce 2 363 Kč za celé pozemky (7,7 Kč/1m2/měsíc, tj. 92,4 Kč/1m2/rok), což není nepřiměřené, když obvyklé ceny nájemného zahrádkářských chatiček v Praze se pohybují mezi 10 000 – 20 000 Kč. Za užívání pozemků je žalovaná povinna žalobkyni vydat náhradu (odpovídající podílu žalobkyně na pozemcích ve výši celkem 51 302,58 Kč, kdy po započtení částečné úhrady žalovaná žalobkyni dluží na bezdůvodném obohacení částku 45 923,45 Kč. Tato náhrada byla určena znaleckým posudkem znalecké kanceláře [Anonymizováno]. Tuto částku žalovaná žalobkyni neuhradila ani na předžalobní výzvu ze dne 4. 12. 2023, odesílanou dne 8. 12. 2023.

3. Dále žalobkyně uvedla, že žalovaná nebyla v dobé víře, pokud jí byl ze strany menšinového spoluvlastníka [Anonymizováno], resp. [adresa], jíž byly pozemky, resp. podíly na nich, svěřeny do užívání, udělen souhlas k užívání pozemků. Žalovaná věděla, že žalobkyně s užíváním pozemků nesouhlasí a věděla, že již v roce 2015 žalobkyně podala žalobu o vyklizení žalované z užívání pozemků. Žalobkyně též sporuje, že by ze strany [Anonymizováno], resp. [Anonymizováno], došlo při existenci péče řádného hospodáře k udělení souhlasu k bezúplatnému užívání pozemků.

4. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. Žalovaná uvedla, že druhý spoluvlastník pozemků, kterým je [adresa], které udělilo právo hospodařit s pozemky [adresa], a předtím [právnická osoba], udělily žalované souhlas s užíváním pozemků. Žalovaná díky souhlasu jednoho ze solidárně zavázaných spoluvlastníků užívá pozemky oprávněně.

5. Žalovaná dále rozporovala aktivní i pasivní legitimaci v řízení. K nedostatku pasivní legitimace žalované odkázala na rozhodnutí Městského soudu v Praze čj. 54 Co 72/2024-526, z něhož vyplývá, že v tomto typu sporu má být žalována namísto vlastníka chaty [Anonymizováno], která je detentorem pozemků. Tento závěr je zcela aplikovatelný na toto řízení, když i v tomto případě se jedná o obdobné pozemky v téže zahrádkové osadě a rovněž se jedná spor o vydání bezdůvodného obohacení. K nedostatku aktivní legitimace na jednání dne 4. 2. 2025 uvedla, že v týdnu 27. - 31. 1. 2025 došlo u Městského soudu v Praze k potvrzení rozsudku soudu prvního stupně, kterým bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví k pozemkům, za něž žalobkyně požaduje vydání bezdůvodného obohacení. Žalovaná má za to, že tím dochází k přechodu práva na vydání bezdůvodného obohacení z žalobkyně na nového vlastníka.

6. Žalovaná též poukázala na to, že žalobkyni právo na vydání bezdůvodného obohacení nenáleží kvůli rozporu nároku s dobrými mravy. Žalobkyně vyhledala původní spoluvlastníky v USA, při plném vědomí poměrů v [Anonymizováno], a spekulativně podíly na pozemcích nabyla.

7. Žalovaná dále vysvětlila, že žalobkyni uhradila částku náhrady 11 Kč/m2/rok s ohledem na existující nájemní smlouvy na vedlejší pozemky uzavřené se Státním pozemkovým úřadem s nájemným v této výši. Dle sdělení Městské části Praha 6 je v ostatních zahrádkářských osadách vybíráno nájemné 12 Kč/m2/rok. Částka požadovaná žalobkyní je proto nepřiměřená. Nepřiměřenost znalecky ohodnocené náhrady za užívání pozemků žalovaná dovozuje z toho, že znalecký kancelář, jež posudky vypracovala, je zaujatá a s žalobkyní spolupracuje dlouhodobě. [právnická osoba] zjistila obvyklou cenu nájemného simulovaným výpočtem z obvyklé ceny pozemků, ač měla být použita porovnávací metoda nájemného. Žalovaná poukazuje na další znalecké posudky, které při stejném znaleckém úkolu došly k jiným hodnotám – zjištěné ceny nájemného pak velmi oscilovaly a nebylo možné jejich hodnotu jednoznačně určit. Žalovaná má za to, že soud by měl náhradu určil dle své úvahy.

8. Mezi účastníky bylo sporné, zda žalovaná užívala pozemky oprávněně, v jakém rozsahu a výše náhrady za užívání pozemků.

9. Soud poučil žalobkyni dle § 118a odst. 3 k prokázání svého tvrzení, že žalovaná užívala celou plochu pozemků, za něž požaduje náhradu.

10. Na jednání provedl soud dokazování listinnými důkazy a výslechem znalkyně ze znalecké kanceláře [Anonymizováno].

11. Z listu vlastnictví č. [hodnota] k.ú. [adresa] soud zjistil, že žalobkyně je podílovým spoluvlastníkem s velikostí podílu id. 46/64 mj. na pozemcích parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno]o výměře 18 803 m2 a [Anonymizováno] o výměře 14 m2, na kterém stojí stavba bez čp./če. LV č. [hodnota], vše k.ú. [adresa].

12. Z listu vlastnictví č. [hodnota] k.ú. [adresa] soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem stavby bez čp./če. postavené na pozemku parc. č. [Anonymizováno] dle kupní smlouvy ze dne 12. 9. 2006.

13. Z geometrického plánu č. [Anonymizováno] vypracovaného [jméno FO] dne 26. 10. 2022 plyne, že část pozemku parc. č. [Anonymizováno] v oblasti okolo stavby ve vlastnictví žalované měla být vyčleněna jako samostatný pozemek parc. č. [Anonymizováno], výměra 293 m2.

14. Z dohody o narovnání ze dne 6. 10. 2022 uzavřené mezi žalobkyní a [Anonymizováno] plyne, že mj. pozemek parc. č. [Anonymizováno] byl ze strany [Anonymizováno] užíván do 31. 12. 2009 na základě nájemní smlouvy uzavřené s [právnická osoba], ten však byl v katastru nemovitostí evidován jako menšinový spoluvlastník. Pozemek užívají členové [Anonymizováno] jako zahradní dílce k chatám. Mezi stranami bylo sporné, kdo a zda je povinen žalobkyni platit náhradu za užívání pozemku, kdy žalobkyně měla za to, že je to [Anonymizováno] a [Anonymizováno] mělo za to, že to jsou jednotliví členové. V rámci smírného vyřešení věci se strany dohodly, že [Anonymizováno] vydá žalobkyni za období od 1. 9. 2013 do 13. 10. 2020 bezdůvodné obohacení ve výši částky 2 200 000 Kč.

15. Z oznámení o platbě ze dne 30. 6. 2023 plyne, že [Anonymizováno] se na pokyn členů obrátila na žalobce, aby žalobkyni sdělila, že členové se rozhodli žalobkyni zaplatit náhradu za užívání pozemků v období 14. 10. 2020 – 31. 12. 2022 ve výši odpovídající 11 Kč /m2/rok, kdy s ohledem na solidaritu věřitelů si členové vybrali jako věřitele, kterému budou plnit, žalobce. Celkem se jednalo o částku 390 486 Kč. Jmenovitě žalovaná učinila dobrovolnou platbu za užívání zahrady č. [hodnota] o výměře 293 m2 a pozemku pod chatou o výměře 14 m2, celkem ve výši 7 484,91 Kč. V dopisu je uvedeno, kteří uvedení členové se dobrovolné platby neúčastnili.

16. Z výzvy ze dne 4. 12. 2023 vč. podacího lístku plyne, že žalobkyně vyzvala žalovanou o vydání bezdůvodného obohacení za užívání části pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 293 m2 a pozemku pod chatou o výměře 14 m2 za období 4/21-4/24 s tím, že žalovaná si je vědoma svého užívání pozemků bez právního důvodu s ohledem na dohodu o narovnání, v níž bylo užívání bez právního důvodu konstatováno a současně byla žalobkyni ze strany žalované za období 14. 10. 2020 do 31. 12. 2022 uhrazena náhrada (odpovídající podílu žalobkyně) ve výši 5 379 Kč. Žalobkyně žalovanou vyzvala o vydání zbývající části bezdůvodného obohacení ve výši 57 171 Kč do 7 pracovních dní od odeslání výzvy. Výzva byla odeslána dne 8. 12. 2023.

17. Z výpisu webové stránky sreality, sekce zahrady, ke dni 11. 7. 2024 plyne, že pro výběr „[právnická osoba]“ jsou celkem 3 stránky výsledků, celkem 8 nabídek, ty se však týkají nájmů zahrad nikoliv v zahrádkářských koloniích.

18. Z výpisu webové stránky sreality, sekce zahrady, ke dni 12. 6. 2024 plyne, že pro výběr „[právnická osoba]“ jsou celkem 2 stránky výsledků, celkem 8 nabídek, ty se však týkají nájmů zahrad nikoliv v zahrádkářských koloniích.

19. Z výsledku vyhledávání na webových stránkách sreality, sekce zahrady k pronájmu, čtvrť Praha 6, ke dni 26. 1. 2024 zobrazen 1 výsledek, kdy se jedná o zahradu mimo zahrádkářskou kolonii.

20. Z fotografií google earth plyne, že pozemek užívaný jako zahrada k chatě bez čp./če. na pozemku parc. č. [Anonymizováno] je od ostatních pozemků rozhraničená a od cesty je oddělena plotem, na zahradě jsou stromy, trávník je posekaný, kromě chaty jsou na pozemku další objekty.

21. Z fotografií seznam mapy k 4. 6. 2023 plyne, že pozemek užívaný jako zahrada k chatě bez čp./če. na pozemku parc. č. [Anonymizováno] je v prostoru rozhraničená, na zahradě rostou stromy a na pozemku jsou další menší objekty.

22. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] vypracovaného dne 22. 7. 2020 [jméno FO] plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nájemného mj. pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 18 803 m2 v k.ú. [adresa] pro období od roku 2013 do roku 2020. Ve znaleckém posudku je uvedeno, že pozemky byly oceněny jako v jednotném funkčním celku. Určení obvyklé výše nájemného bylo stanoveno na základě první veličiny (oceňovací vyhlášky, jako cena 4 % ze zjištěné ceny pozemků), druhé veličiny (provádění předpis MČP6 ze dne 25. 6. 2015, kterým bylo stanoveno nájemné z pozemků v zahrádkářských osadách ve výši 11 Kč/m2/rok), třetí veličiny, kterou byly skutečně uzavřené nájemní smlouvy a čtvrté veličiny (nabídky na realitních serverech), kdy poměr jednotlivých veličin znalec stanovil jako 3:1:2:

4. Pozemky znalec ocenil dle platné cenové mapy stavebních pozemků, dle níž činí cena 980 Kč/ m2 (= tzv. cena zjištěná), kdy pak 4% ze zjištěné ceny odpovídají ročnímu nájemnému 39,20 Kč/ m2. Druhou veličinou je stanovených 11 Kč/m2/rok. Třetí veličinou je nájemné dle obdobných nájemních smluv, kdy v průměru odpovídalo 13 Kč/m2/rok. Čtvrtou veličinou byly nabídky na realitních serverech, kdy aritmetickým průměrem celkem [hodnota]) nabídek zjistil výši 16 Kč/m2/rok. Ze závěrečného výpočtu dle vázaných hodnost zjištěných veličin znalec zjistil obvyklé nájemné ve výši 22 Kč/m2/rok. Co se týče časového rozdělení znalec s ohledem na změnu cenového předpisu (v letech 2013 – 2017 činila cena 720 Kč/m2, od roku 2018 pak cenu 980 Kč/m2, znalec toto zohlednil a určil proto obvyklou cenu v letech 2013 – 2017 ve výši 15 - 17 Kč/m2/rok a od roku 2018 do roku 2020 ve výši 21 - 23 Kč/m2/rok.

23. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] vypracovaného dne 13. 2. 2021 [jméno FO] plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nájemného pozemku parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k.ú. [adresa]. Ve znaleckém posudku je uvedeno, že obvyklé nájemné pozemků bylo oceněno jako tzv. simulované nájemné, které lze určit z ceny pozemku dle a) obvyklé ceny, b) uvedené v cenové mapě, c) určené dle cenového předpisu. Simulované nájemné bylo zvoleno proto, že většina nájmu pozemků v chatařských oblastech jsou pronajímány od [Anonymizováno], což zkresluje cenu. Obvyklé nájemné se podle dlouhodobého sledování závislosti ceny nájmu a ceny nemovité věci pohybuje v rozmezí 4 – 8 % ročně z obvyklé ceny, u zemědělských a lesních pozemků jsou to 2 – 4 %. Znalkyně vycházela z ceny 4 %. Znalkyně při stanovení obvyklé ceny vycházela z porovnávací metody a zohlednila skutečnost, že se nejedná o volný trh (jediným možným nájemcem je [Anonymizováno]) poklesem obvyklé ceny o 30%. Znalkyně dospěla k obvyklé ceně 994 Kč/m2, po snížení o 30% na cenu 661,20 Kč/m2, z čehož dovodila obvyklé nájemné v rozmezí 23,42 Kč/m2/rok (rok 2013) až 26,45 Kč/m2/rok (rok 2020).

24. Ze znaleckého posudku č. [hodnota] vypracovaného dne 4.8.2021 [jméno FO] plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu spoluvlastnického nemovitostí – pozemků na LV č. [hodnota] k.ú. [adresa], kdy se jedná o pozemky v chatové oblasti Jenerálka. Znalec zvolil metodu porovnávací a pak ocenění stavebních pozemků dle cenové mapy. Při realizaci porovnávací metody znalec vycházel z prodeje: a) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 934 m2 za cenu 800 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 1,248) získal cenu 686 Kč/m2, b) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 10 203 m2 za cenu 3 570 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 1,10) získal cenu 318 Kč/m2, c) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 276 m2 za cenu 800 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 1,20) získal cenu 2 415 Kč/m2, d) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 813 m2 za cenu 1 250 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 1,248) získal cenu 1 232 Kč/m2. Znalec pak neučinil průměr těchto cen (který činí 1 162,75 Kč/m2), ale dochází k závěru, že cenou obvyklou je i s přihlédnutím k ceně podle cenové mapy cena 980 Kč/m2.

25. Ze znaleckého posudku č. [hodnota] vypracovaného dne 2. 2. 2023 [jméno FO] plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nemovitých věcí – pozemků parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], zahrádkářská osada [Anonymizováno], pro soudní řízení 6 C 58/2022 ke dni 4. 8. 2021 a 21. 12. 2022, a provést revizi znaleckých posudků znalce [jméno FO] č. [hodnota], zda byla zjištěna správně obvyklá cena a zda znalec vypracoval znalecké posudky v souladu se zákonnou definicí obvyklé ceny. Znalec při určení obvyklé ceny použil porovnávací metodu, kdy vycházel z realizovaných obchodů pozemků s chatami. Existenci chaty zohlednil znalec indexem ceny chaty, kdy její cena se dle stavu a konstrukce pohybuje mezi 150 000 – 300 000 Kč. Dále znalec zohlednil změny cen v čase prostřednictvím údaje z [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Znalec zohlednil celkem [hodnota] nemovitostí, z nichž zjistil obvyklou cenu k datu 4. 8. 2021 ve výši 1 560 Kč/m2 (což odpovídá při aplikaci výpočtu obvyklého nájemného jako 4% z obvyklé ceny nájemnému ve výši 62,40 Kč/m2/rok), a k datu 21. 12. 2022 ve výši 1 950 Kč/m2 (což odpovídá při aplikaci výpočtu obvyklého nájemného jako 4% z obvyklé ceny nájemnému ve výši 78 Kč/m2/rok). Co se týče závěrů znalce [jméno FO], znalec uvedl, že v závěru znaleckého posudku je pominuta výsledná srovnávací cena a jako obvyklá cena je stanovena cena zjištěná (tj. z cenové mapy), což je provedeno chybně.

26. Ze znaleckého posudku č. 394/19/2022 vypracovaného dne 25. 3. 2022 společností [právnická osoba] [právnická osoba]. plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nájemného mj. pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 18 803 m2 v k.ú. [adresa], pro období od června 2020 do 13. 10. 2020 a dále 24. 2. 2022. Mezi podklady znaleckého posudku patřil ZP č. [hodnota] č. [hodnota], č. [Anonymizováno] a č. [Anonymizováno]. Ve znaleckém posudku je uvedeno, že nejvhodnější metodou ocenění je srovnávací způsob dle porovnání pozemku s obdobnými pozemky, které byly v nedávné době pronajaty. Ohledně této metody znalecká kancelář uvedla, že nelze provést, protože nemá k dispozici nájemní smlouvy a nadto velká část pozemků pronajímaná zahrádkářům je ve vlastnictví ČR nebo měst a pronajímá se za tzv. politickou cenu. [právnická osoba] proto použila výpočet tzv. simulovaného nájemného z obvyklé ceny pozemků (= cena obvyklá) a pro srovnání výpočtem z cenové mapy (= cena zjištěná). Simulované nájemné z cenové mapy pro roky 2018 – 2022 činilo 39,20 Kč/m2/rok. V obvyklé ceně byly zohledněny i porosty pozemku. [právnická osoba] stanovila srovnávací hodnotu dle realizovaných prodejů dle kupních smluv 1) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 344 m2 za cenu 810 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 0,71) získala cenu 1 662 Kč/m2, 2) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 1 590 m2 za cenu 5 700 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 0,53) získala cenu 1 889 Kč/m2, 3) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 323 m2 za cenu 1 350 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 0,44) získala cenu 2 415 Kč/m2, 4) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 358 m2 za cenu 1 600 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 0,58) získala cenu 2 602 Kč/m2, 5) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 377 m2 za cenu 1 600 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 0,52) získala cenu 2 202 Kč/m2, 6) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 674 m2 za cenu 3 400 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku (koeficient 0,45) získala cenu 2 291 Kč/m2, a poté váženým průměrem (při větší váze vzorků 1-3) zjistila cenu obvyklou. Obvyklou cenu tak znalecká kancelář zjistila porovnáním realizovaných transakcí pro období od 1. 6. 2020 – 13. 10. 2020 ve výši 48,35 Kč/m2/rok, ke dni 24. 2. 2022 ve výši 82 Kč/m2/rok, tento růst odůvodnila bezprecedentním zvýšením cen rekreačních pozemků během covidu.

27. Ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] vypracovaného dne 16. 10. 2023 společností [právnická osoba] [právnická osoba]. plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nájemného mj. pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 18 803 m2 a parc. č. [Anonymizováno] o výměře 14 m2 v k.ú. [adresa], pro období od 1. 3. 2022 do 30. 9. 2023. [právnická osoba] ze stejných důvodů, jaké byly uvedeny v posudku č. [Anonymizováno] použila jako metodu ocenění výpočet tzv. simulovaného nájemného z obvyklé ceny pozemků (= obvyklá cena) a pro srovnání též výpočtem z cenové mapy (= cena zjištěná). [právnická osoba] stanovila srovnávací hodnotu dle realizovaných prodejů dle kupních smluv 1) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 2 207 m2 za cenu 6 621 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získala cenu 2 111 Kč/m2, 2) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 1 499 m2 za cenu 4 400 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získala cenu 2 080 Kč/m2, 3) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 1 454m2 za cenu 3 650 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získala cenu 1 803 Kč/m2, 4) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 354 m2 za cenu 2 190 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získala cenu 2 634 Kč/m2, 5) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 218 m2 za cenu 1 400 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získala cenu 2 447 Kč/m2, 6) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 507 m2 za cenu 2 999 998 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získala cenu 3 035 Kč/m2, kdy váženým průměrem (při větší váze vzorků 1-2) zjistila cenu 2 330 Kč/m2 v období 30. 9. 2023. Obvyklá cena pozemků parc. č. [Anonymizováno] a č. [Anonymizováno] tak byla zjištěna z porovnání obdobných nabídek pro období od 3/2022 – 9/2023 ve výši 82 Kč/m2/rok – 93,20 Kč/m2/rok. Meziroční růst činil 13,7 %.

28. Soud na jednání vyslechl znalce [právnická osoba] [právnická osoba].– [jméno FO], kdy z výslechu plyne, že znalkyně odmítla podjatost vůči žalobkyni. Dále z výslechu plyne, jak byly vybírány pozemky, jakým způsobem byly uvažovány odlišnosti a koeficienty. Znalkyně uvedla, že vycházela z 6 vzorků realizovaných obchodů v zahrádkářských oblastech, nemovitosti se nacházely 4,7 – 21 km od oceňované nemovitosti. Znalkyně uvedla, že koeficienty by měly být ideálně 10 – 30%, protože koeficienty 1,5 – 1,8 v podstatě znamenají, že se jedná o vzorky neporovnatelné. Znalkyně dále uvedla, že zohledňovala, zda je na pozemku též chata či jiné příslušenství. Uvedla také, že výnosnost 4 % převzala z komentářové literatury, kdy mohla tuto zvolit v určitém pásmu a tuto hodnotu zvolila s ohledem na nízkou rizikovost a charakter pozemku v chatové oblasti. Znalkyně dále vysvětlila, že zvolila metodu určení obvyklého simulovaného nájemného, tj. z obvyklé kupní ceny, nikoliv obvyklou cenu nájmu metodou porovnání jiných nájmů z důvodu, že takové smlouvy nejsou veřejně k dispozici a nadto nájemné je často dáno politickou cenou a nejedná se tedy o tržní nájemné.

29. Ze znaleckého posudku č. [č. účtu] vypracovaného dne 24. 5. 2023 [jméno FO] plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 18/64 nemovitostí na LV č. [hodnota], mj. parc. č. [Anonymizováno] o výměře 18 803 m2 v k.ú. [adresa]. Znalec vycházel při zjištění ceny obvyklé z realizovaných prodejů obdobných pozemků v zahrádkářských osadách v Praze. Sjednané ceny pak znalec upravil pomocí HB Indexu s tím, že meziročně 2020 a 2021 došlo k růstu 18,7 %, meziročně 2021 a 2022 k růstu 22,2 % a meziročně 2022 a 2023 k růstu 20,1 %. Znalec ohledně kupních smluv zdůraznil, že komplikací je, že kupní cena je sjednána bez rozdílu ceny pro pozemek a pro chatu. Znalec proto vycházel pouze ze smluv, v nichž nebyla chata předmětem převodu. V rámci porovnávací metody znalec vycházel z prodeje v osadě Jenerálka v roce 2021 za cenu 979,08 Kč/m2, po úpravě HB indexem (koeficient 1,26) tj. cena 1 233,64 Kč/m2, dále v osadě [právnická osoba] v roce 2021 za cenu 1 739,13 Kč/m2, po úpravě HB indexem (koeficient 1,26) tj. cena 2 191,30 Kč/m2, dále v osadě na [adresa] v počátku roku 2021 za cenu 725,64 Kč/m2, po úpravě HB indexem (koeficient 1,46) tj. cena 1 059,43 Kč/m2, dále v osadě na [adresa] v roce 2020 za cenu 985,71 Kč/m2, po úpravě HB indexem (koeficient 1,57) tj. 1 547,56 Kč/m2. Průměrná jednotková cena pak činila k 24. 5. 2023 částku 1 510 Kč (což odpovídá při aplikaci výpočtu obvyklého nájemného jako 4% z obvyklé ceny částce ve výši 60,40 Kč/m2/rok). Soud nemohl vyslechnout znalce, protože strana žalovaná nezaplatila zálohu na provedení důkazu, kdy současně uvedla, že návrh na výslech znalce ani neučinila.

30. Ze znaleckého posudku Znaleckého ústavu VŠTE v [adresa] ze dne 15. 7. 2024 plyne, že znaleckým úkolem bylo zjistit obvyklou cenu nemovitých věcí – pozemků parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], v k.ú. [adresa], zahrádkářská osada Jenerálka, a vyjádřit se ke znaleckému posudku č. [Anonymizováno] společnosti [Anonymizováno] ze dne 17. 3. 2022, pokud dospěje znalecký ústav k jiné obvyklé ceně. Znalec při určení obvyklé ceny použil porovnávací metodu, kdy vycházel z realizovaných obchodů pozemků a rozdíly dorovnával koeficienty. V rámci porovnávací metody znalec vycházel z prodeje a) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 176 m2 za cenu 200 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získal cenu 1 090,23 Kč/m2, b) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 304 m2 za cenu 650 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získal cenu 2 092,80 Kč/m2, c) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 315 m2 za cenu 179 203 Kč (1/2 podíl), kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získal cenu 1 124,47 Kč/m2, d) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 318 m2 za cenu 180 904 Kč (1/2 podíl), kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získal cenu 1 124,65 Kč/m2, e) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 305 m2 za cenu 450 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získal cenu 1 159,49 Kč/m2, f) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 664 m2 za cenu 1 400 000 Kč, kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získal cenu 2 188,12 Kč/m2, g) pozemku v k.ú. [adresa] o výměře 652 m2 za cenu 700 000 Kč (1/2 podíl), kdy po aplikaci koeficientu pro úpravu podobnosti vzorku získal cenu 2 142,69 Kč/m2, kdy znalec zjistil průměrnou hodnotu 1 617,49 Kč/m2, a mediánovou hodnotu 1 560 Kč (což odpovídá při aplikaci výpočtu obvyklého nájemného jako 4% z obvyklé ceny nájemnému ve výši 62,48 Kč/m2/rok) k 15. 7. 2024, přičemž zvolil hodnotu mediánovou. Ohledně znaleckého posudku společnosti [Anonymizováno] znalec uvedl, že společnost použila správné metody, nicméně oproti znalecké kanceláři vycházela pro porovnání i z nemovitých věcí, u nichž byly zahrnuty chaty či stavby a vzorek č. [hodnota] byl pozemek, který navazoval na zástavbu rodinného domu, pročež dospěla k vyšší obvyklé ceně k 18. 10. 2021 ve výši 3 051 Kč m2.

31. Soud provedl další důkazy (kupní smlouva čl. 94), avšak nezjistil z nich relevantních informací pro předmět sporu.

32. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti v souladu s ust. § 132 o. s. ř., přičemž přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

33. Soud se při hodnocení důkazů zabýval též znaleckými posudky.

34. Soud nevycházel z posudku vypracovaného [jméno FO], neboť znalec, ač uvedl, že zjišťoval cenu obvyklou, zjistil toliko cenu pozemku dle cenové mapy, tj. cenu zjištěnou. Tu je však ještě třeba porovnat s cenou obvyklou, k níž se znalec dopracuje porovnáním kupních cen jiných obdobných nemovitých věcí. To však znalec neučinil, pročež výsledkem jeho ocenění není cena obvyklá, která by mohla být podkladem pro výpočet obvyklého nájemného.

35. Soud dále nevycházel ze znaleckého posudku [jméno FO], když znalkyně při oceňování vycházela z kupních cen čtyř pozemků, kdy jako porovnatelné pozemky označila tři pozemky - zahrady a louky v oblasti Prahy s velkými výměrami (11 812 m2, 13 039 m2, 9 839 m2), kdy v posuzovaném případě se posuzuje vydání bezdůvodného obohacení za pozemek o velikosti cca 300 m2. Soud má za to, že ceny nájemného hektarového pozemku a pozemku o výměře menší zahrady nelze porovnávat, když je obecně známo, že u výměry nemovitých věcí panuje nepřímá úměra – čím větší pozemek, tím nižší jednotková cena.

36. Soud nevycházel ani ze znaleckého posudku znalce [jméno FO]. Znalec kromě toho, že v posudku nezjistil obvyklou cenu nájemného (znalec neučinil průměr porovnávaných hodnot, ale bez této operace dochází k závěru, že cenou obvyklou je i s přihlédnutím k ceně podle cenové mapy cena 980 Kč/m2), navíc označil jako porovnatelné pozemky celkem 4 pozemky, z nichž jeden byl zcela neporovnatelný, co se týče výměry s ostatními označenými pozemky (10 203 m2 x 934 m2 a 813 m2). Soud má za to, že hektarový pozemek a desetinásobně menší pozemky nelze považovat za obdobné, přičemž znalec tuto nerovnováhu nezohlednil dostatečně ani ve svém koeficientu (koeficient 1,10 oproti srovnatelným pozemkům 1,248 a oproti nejmenšímu pozemku 1,20). Závěr o této nesprávnosti znaleckého posudku plyne i ze znaleckého posudku [jméno FO], který při revizi závěrů [jméno FO] uvedl, že v závěru znaleckého posudku znalec pominul výslednou srovnávací cenu a jako obvyklou cenu stanovil cenu zjištěnou z cenové mapy.

37. K vyjádření Znaleckého ústavu ke správnosti znaleckého posudku znalecké kanceláře [Anonymizováno] soud podotýká, že není jisté, zda se vyjádření skutečně týká některého ze znaleckých posudků znalecké kanceláře, když znalecký ústav uvádí částku obvyklé ceny k 18. 10. 2021 ve výši 3 051 Kč m2, ač k této společnost [Anonymizováno] nedošla, a dále hodnotí porovnatelnost vzorků a uvádí, že vzorek č. [hodnota] není porovnatelný – v obou posudcích ale žádný vzorek č. [hodnota] není. Soud proto k těmto revizím proto nepřihlížel.

38. Z ostatních znaleckých posudků – znaleckého posudku společnosti [Anonymizováno] (který jediný byl proveden na jednání k důkazu výslechem znalce), posudku [jméno FO], posudku Znaleckého ústavu [Anonymizováno] v [adresa] a posudku [jméno FO], soud vycházel, neboť jejich závěry a použité metody jsou přesvědčivé.

39. Pouze ve znaleckém posudku společnosti ESTIMMO bylo zjišťováno obvyklé nájemné (ve formě výpočtu simulovaného nájemného z obvyklé ceny pozemku zjištěné porovnáním), zatímco v ostatních třech znaleckých posudcích byla zjišťována jen obvyklá cena pozemku porovnávací metodou. Soud má však s ohledem na vyjádření znalkyně [jméno FO], stejně jako na popis metodiky u znaleckého posudku znalce [jméno FO] a [jméno FO] (kdy všichni jmenovaní znalci použili pro výpočet simulovaného obvyklého nájemného z obvyklé ceny pozemku hodnotu 4 %, kdy vysvětlili, že vycházeli z hraniční hodnoty; u stavebních pozemků byla škála 8-4%, u zemědělských 2-4%, kdy s ohledem na specifika rekreačních pozemků zvolili všichni shodně hodnotu 4%) za to, že lze i z těchto znaleckých posudků touto operací zjistit hodnotu simulovaného nájemného.

40. Soud tak postupoval z důvodu, že simulované nájemné je pouhou fikcí. Znalci modelují výši obvyklého nájemného ze zjištěné obvyklé ceny nemovité věci, výsledná výše simulovaného obvyklého nájemného proto není přesně určenou hodnotou, z níž by soud musel vycházet, ale tento výsledek je oprávněn v rámci hodnocení důkazů drobně korigovat.

41. Soud proto dospěl k závěru, že s ohledem na různá stanoviska znalců minimálně k výši nárůstu obvyklé ceny pozemků pro rekreaci v rámci covidového období (kdy nárůst byl pro následný přepočet simulovaného obvyklého nájemného ve znaleckém posudku společnosti [Anonymizováno] několikanásobný, což sice znalkyně [jméno FO] odůvodnila bezprecedentním nárůstem obvyklých kupních cen pozemků, nicméně již nevysvětlila, zda lze tento nárůst bez dalšího transponovat i do nárůstů obvyklých cen nájemného rekreačních nemovitostí) na místě přihlédnout též k výsledkům dalších znaleckých posudků ohledně výše obvyklé ceny pozemků a zjistit z nich pásmo, v němž se simulované obvyklé nájemné mohlo pohybovat a následně určit náhradu na vydání bezdůvodného obohacení v průměrné hodnotě tohoto pásma.

42. Soud vypočetl průměrné hodnoty obvyklého nájemného pro žalobkyní požadovaná období, jak je sama rozdělila, kdy s ohledem na to, že žalobkyně pro první období požadovala pouze částku 4,03 Kč/m2/rok, soud nepočítal průměrnou hodnotu, jež by byla vyšší. Pro další období, kde žalobkyně požadovala 7,30 Kč/m2/rok, soud zjistil průměrnou cenu nájemného 6,53 Kč/m2/rok a pro poslední období, pro něž žalobkyně požadovala 7,70 Kč/m2/rok soud určil průměrnou cenu nájemného ve výši 6,48 Kč/m2/rok. Po zohlednění podílu žalobkyně na pozemcích (46/64) a zaplacené náhrady (ve výši 5 379,13 Kč vzhledem k podílu žalobkyně) soud dospěl k celkové částce bezdůvodného obohacení ve výši 40 929,27 Kč.

43. Soud zamítl návrhy na provedení důkazů výslechy svědků, když tvrzení žalobkyně byla prokázána listinnými důkazy a znaleckým posudkem.

44. Po provedeném dokazování učinil následující závěr o skutkovém stavu:

45. Žalobkyně je podílovým spoluvlastníkem o velikosti podílu 46/64 pozemků parc. č. [Anonymizováno] (výměra 14 m2) a parc. č. [Anonymizováno], vše k.ú. [adresa].

46. Žalovaná užívala v rozhodném období od 9. 4. 2021 do 9. 4. 2024 celý pozemek parc. č. [Anonymizováno] a část pozemku parc. č. [Anonymizováno] o výměře 293 m2. Pozemek parc. č. [Anonymizováno] užívala žalovaná tím, že na pozemku měla postavenou svou chatu bez čp./če. (LV č. [hodnota], k.ú. [adresa]), část pozemku parc. č. [Anonymizováno] užívala jako zahradu k chatě. [adresa] je v prostoru rozhrazena, jsou na ní vysázené stromy, umístěny objekty ve vlastnictví žalované a zahrada je podle fotografií udržována – trávník je posekán. Chata je umístěna v zahrádkářské kolonii, kdy zahrada slouží k užívání spolu s chatou – bez zahrady ztrácí využití chaty postavené na pozemku o výměře 14 m2 svůj hospodářský význam – žalovaná by nemohla být na zahradě, nemohla by se starat o stromy ani o rostliny a reálně by ztratila důvod chatu užívat. [právnická osoba] chata jsou vzájemně provázány a tvoří uzavřený funkční celek. Výměra zahrady - části pozemku parc. č. [Anonymizováno] k.ú. [adresa], činí 293 m2, když za tuto výměru [Anonymizováno] z pověření žalované uhradil část bezdůvodného obohacení za užívání pozemků. Tato výměra plyne i z vyhotoveného geometrického plánu, na jehož základě má vzniknout ze zahrady užívané žalovanou nový pozemek parc. č. č. [Anonymizováno] o výměře 293 m2.

47. Náhrada za užívání pozemků v daném období činila pro období 4/2021 – 2/2022 částku 4,03 Kč/m2/rok, pro období 3/2022-10/2023 částku 6,53 Kč/m2/rok a pro období 11/2023-4/2024 částku 6,48 Kč/m2/rok. Žalovaná žalobkyni na bezdůvodné obohacení v tomto období uhradila v poměru ke spoluvlastnickému podílu žalobkyně částku 5 379 Kč. Za užívání celkem [hodnota] m2 pozemků v žalovaném období je žalovaná povinna uhradit zbývající náhradu ve výši 40 929,27 Kč.

48. Žalobkyně vyzvala žalovanou o vydání bezdůvodného obohacení předžalobní výzvu ze dne 4. 12. 2023, odesílanou dne 8. 12. 2023, ve lhůtě splatnosti do 7 pracovních dnů od odeslání výzvy, tj. do 19. 12. 2023. Žalovaná na výzvu ničeho neuhradila.

49. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

50. Dle § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.), kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

51. Dle § 2991 odst. 2 o. z., bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch … protiprávním užitím cizí hodnoty.

52. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnost, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

53. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4558/2014: „povinnost poskytovat náhradu vlastníku pozemku, na němž stojí stavba, stíhá vlastníka stavby bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo realizuje.“ 54. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 651/2017: „bezdůvodné obohacení vzniká i tomu, kdo svým jednáním dosáhl na úkor vlastníka postavení detentora jeho pozemku tím, že oplocený pozemek uzamkl a učinil jej přístupným pro sebe a svou potřebu, a to bez ohledu na to, nakolik intenzivně jej skutečně užíval.“ 55. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2036/2020: „jde-li o pozemky funkčně související s určitou stavbou, je obohacujícím se subjektem ve smyslu shora řečeného právě její vlastník. … Pro závěr o funkční souvislosti pozemků a staveb konečně není rozhodující, zda a jak jsou pozemky (terénně) upraveny, nýbrž existence vzájemné provázanosti funkcí mezi jednotlivými objekty a pozemky … Judikatura dovolacího soudu přitom již aprobovala závěry o funkční souvislosti mezi pozemky užívanými jako zahrady a přilehlými rodinnými domy … nebo zahradními chatkami … s tím, že pro posouzení, zda pozemek se stavbou tvoří jeden funkční celek, nemusí být samo osobě rozhodné ani hledisko odlišného vlastnického režimu pozemků a staveb. … Posouzení, zda pozemek, obklopující stavbu, je – objektivně vzato – nezbytně nutný k jejímu užívání, je přitom očividně zcela nezávislé na tom, zda jsou stavba a pozemek aktuálně využívány; jde o objektivní stav funkční propojenosti stavby a pozemku.“ 56. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 651/2017: „bezdůvodné obohacení ve smyslu § 451 obč. zák. lze usuzovat i u osoby, jež si bez náležitého právního důvodu uzurpuje postavení detentora nemovitosti tím, že ji učiní přístupnou jen pro sebe, bez ohledu na to, jak intenzivně ji skutečně využívá.“ 57. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 865/2021: „určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou zpravidla představovány znaleckými posudky. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí. Teprve nelze-li porovnávací metody využít, musí soud, respektive znalec, nedostatek obdobných nemovitostí reflektovat a s ním se vypořádat …. Této absenci komparativního materiálu je zapotřebí též přizpůsobit kritéria obvyklé ceny a při stanovení obohacení získaného bez právního důvodu vycházet i z jiných reálně zjistitelných faktů. Nejvyšší soud již dříve připustil eventualitu opřít se za naznačených okolností mimo jiné i o tržní hodnotu užívané věci, a to procentem z obvyklé kupní ceny.“ 58. Žalovaná jako vlastník chaty bez čp./če. užívala v období od 9. 4. 2021 do 9. 4. 2024 pozemek parc. č. [Anonymizováno] k.ú. [adresa] o výměře 14 m2 pod chatou bez právního důvodu dle § 2991 odst. 1 o. z. Podle ustálené rozhodovací praxe k obohacení vlastníka stavby postavené na vizím pozemku není třeba zkoumat skutečné užívání pozemku, vlastník stavby se obohacuje jen tím, že má stavu na cizím pozemku postavenou (srov. 28 Cdo 4558/2014).

59. Ze zjištěného skutkového stavu plyne, že chata, pozemek pod chatou parc. č. [Anonymizováno] a část pozemku parc. č. [Anonymizováno] (o výměře 293 m2), vše k.ú. [adresa], tvoří jednotný funkční celek, kdy užívání samotné chaty bez přilehlé zahrady by postrádalo smysl; existuje tedy vzájemná provázanost funkcí chaty v zahrádkářské oblasti a zahrady u chaty. Vzhledem k tomu, že žalovaná užívá tento funkční celek, který je rozhraničený v prostoru a který může s ohledem na toto rozhraničení užívat jen ona, je žalovaná v postavení detentora těchto pozemků a stíhá ji povinnost vydat žalobkyni bezdůvodné obohacení za toto užívání pozemků.

60. Soud nezkoumal, v jaké míře žalovaná pozemky skutečně užívala, když v případě zmocnění se užívání funkčního celku pozemků, kdy současně je vlastník tímto zcela vyloučen z užívání věci, pak je k vydání bezdůvodného obohacení povinen vlastník stavby bez ohledu na to, jak intenzivně jsou pozemky reálně užívány z hlediska rozsahu či četnosti (srov. 28 Cdo 2036/2020, 28 Cdo 651/2017, 25 Cdo 845/99).

61. Za užívání věci bez právního důvodu náleží žalobkyni jako vlastníkovi pozemků náhrada ve výši ceny obvyklé v daném místě a čase. Tato byla v řízení zjištěna znaleckým posudkem ve formě tzv. simulovaného obvyklého nájemného vypočteného procentuální hodnotou z obvyklé ceny pozemků zjištěné porovnávací metodou a dále několika dalšími znaleckými posudky (provedenými jako listinné důkazy) ve formě obvyklé ceny pozemků. Tento postup je aprobován rozhodovací Nejvyššího soudu za předpokladu, že nelze zjistit obvyklou cenu nájemného ve formě porovnání (srov. sp. zn. 28 Cdo 865/2021). V daném případě toto, jak bylo uvedeno ve všech znaleckých posudcích, nebylo s ohledem na nedostatek nájemních smluv a obvyklé uzavírání smluv s veřejnoprávními korporacemi (za netržní ceny) možné.

62. S ohledem na to, že provedené znalecké posudky (jako listinný důkaz) měly široký rozptyl zjištěných obvyklých cen, kdy jako hlavní rozdílnost soud identifikoval otázku nárůstu cen rekreačních objektů během covidu, soud simulací zjištěné obvyklé nájemné dle znaleckého posudku znalecké kanceláře [Anonymizováno] podrobil korekci a náhradu určil v průměrném pásmu podle výsledků znaleckých posudků v žalobkyní označených obdobích. Za užívání v žalovaném období od 4/2021 – 4/2024 náleží žalobkyni náhrada zjištěná celkem ve výši 46 308,39 Kč, kdy po snížení částečné úhrady ze strany žalované ve výši 5 379,13 Kč náleží žalobkyni právo na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 40 929,27 Kč.

63. Bezdůvodné obohacení patří mezi nároky, u nichž není zákonnou úpravou stanovena splatnost pohledávek vzniklých z tohoto právního titulu a doba plnění je obvykle vázána na výzvu věřitele. K zesplatnění nároku žalobkyně na vydání bezdůvodného obohacení proto došlo až uplynutím lhůty k vydání bezdůvodného obohacení dle výzvy ze dne 4. 12. 2023, odesílané dne 8. 12. 2023 (lhůta splatnosti 7 pracovních dnů od odeslání výzvy), tj. dne 19. 12. 2023. Žalovaná je od 20. 12. 2023 v prodlení, od tohoto dne žalobkyni náleží právo na zaplacení zákonného úroku z prodlení dle § 1970 o. z.

64. Ve vztahu k obraně žalované; žalovaná v prvé řadě odkazovala na souhlas menšinového spoluvlastníka pozemků s užíváním pozemku. Vzhledem k tomu, že od roku 2015 je mezi účastníky vedeno řízení o vyklizení žalované z pozemků, muselo být žalované zřejmé, že žalobkyně jako většinový vlastník souhlas udělený menšinovým vlastníkem odvolala. Pro období 2021 – 2024 tedy žalované nesvědčilo právo užívat pozemky na základě historického souhlasu menšinového vlastníka.

65. Žalovaná dále rozporovala dobré mravy žalobkyně při nabývání pozemků a uvedla, že žalobkyně nabyla podíly na pozemcích od dědiců, které vyhledala ve Spojených státech, kdy následně začala po uživatelích pozemků požadovat vydání bezdůvodného obohacení v nepřiměřených částkách. Ze strany soudu bylo žalované uděleno poučení dle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř., nechť žalovaná prokáže, že žalobkyně byla při výkonu práv vedena snahou žalované uškodit či ji způsobit závažnou újmu. Soud totiž přihlédl k rozhodovací praxi Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3242/2015 z níž plyne, že otázka jednání v rozporu s dobrými mravy se v rámci řešení soukromoprávního sporu promítne: „do případné úvahy o zneužití práva ve smyslu § 8 o. z. nebo aplikace principu poctivosti ve smyslu § 6 o. z.“ Žalovaná však na tuto výzvu uvedla, že další tvrzení ani důkazy nemá. Soud má za to, že pouhá skutečnost, že žalobkyně nabyla podíly na užívaných pozemcích od osob, které historicky za užívání pozemků jinými osobami ničeho nedostávaly, nezakládá v případě, že žalobkyně po nabytí podílů začne po uživatelích žádat vydání bezdůvodného obohacení, rozpor s dobrými mravy. Žalobkyni jako spoluvlastníkovi pozemků náleží vlastnické právo a to požívá ochrany. Žalobkyně nadto po žalované nepožaduje zjevně nepřiměřenou náhradu, ale náhradu určenou podle znaleckého posudku. Tímto se soud vypořádává i s námitkou nepřiměřené výše požadované náhrady, k čemuž doplňuje, že nelze požadovanou výši v hladině obvyklého nájemného porovnávat s výší politického ceny za užívání pozemků placené veřejnoprávním korporacím. Tyto subjekty totiž plní i jiné než jen ekonomické cíle a při sjednávání výše úplaty k nim přihlíží. Naopak obvyklé nájemné má simulovat tržní prostředí.

66. Dále žalovaná namítala nedostatek aktivní legitimace žalobkyně, když v týdnu 27. 1. 2025 – 31. 1. 2025 měl Městský soud jako soud odvolací potvrdit rozhodnutí soudu prvního stupně o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mj. k předmětným pozemkům, kdy pozemky v tomto řízení by měly připadnout po právní moci jinému vlastníkovi a žalobkyně k nim ztratí vlastnické právo. Soud k tomuto rozhodnutí nepřihlédl, když jednak v době rozhodování rozhodnutí doposud nenabylo právní moci, jednak účinky vypořádání a zrušení podílového spoluvlastnictví nastávají ex nunc, tj. nemají vliv na již realizovaná práva (žalovaný nárok spoluvlastníka na vydání bezdůvodného obohacení). Soud k tomuto odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Cdo 3039/2021, v němž bylo dovozeno, že spoluvlastník zůstává solidárním věřitelem pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení (spolumajitelem pohledávky z titulu bezdůvodného obohacení, kterou je oprávněn vymáhat vůči obohacenému společně a nerozdílně s ostatními spolumajiteli pohledávky) i poté, co svůj spoluvlastnický podíl převedl na jinou osobu. Soud má za to, že tento závěr je plně použitelný v této věci.

67. K argumentu žalované ohledně nedostatku její pasivní legitimace a odkazu na rozsudek Městského soudu v Praze čj. 53 Co 72/2024-526; rozsudkem bylo rozhodnuto o tom, že v řízení, v němž se vlastníci pozemků parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] (č. [Anonymizováno] je užívaný členy [Anonymizováno] jako zahrádky k jejich chatám, č. [hodnota] je užíván jako cesta), domáhají vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemků žalovanou [Anonymizováno], je [Anonymizováno] pasivně legitimována. Žalovaná [Anonymizováno] je právnickou osobou, která sdružuje vlastníky chatek v zahrádkářské kolonii, příp. vlastníky pozemků nebo jejich nájemce. Žalovaná [Anonymizováno] se v řízení bránila tím, že pozemky neužívá spolek, ale jednotliví členové spolku, kteří mají na pozemcích umístěné své stavby. Skutkový stav byl takový, že pozemky jsou historicky úsekem XI. zahrádkářské kolonie, pozemek č. [Anonymizováno] je oplocen ZOJ. Jednotlivé zahrádky jsou rovněž oploceny, kdy dříve dávala [Anonymizováno] svým členům pozemky do podnájmu a umožnila jim zahrádky oplotit. Do roku 2019 byly s členy [Anonymizováno] uzavírány podnájemní smlouvy na tyto zahrádky, a to na dobu trvání členství v [Anonymizováno]. V současné době nejsou podnájemní smlouvy sjednávány a členství ve spolku je dobrovolné. Závěr o pasivní legitimaci žalované [Anonymizováno] byl odůvodněn tím, že žalovaná [Anonymizováno] se v rozhodném období chovala jako detentor celku pozemků – celého oploceného dílce, kdy dílčí části odpovídající zahrádkám u chat byly dávány ze strany žalované [Anonymizováno] vlastníkům chat do užívání a oplocení zahrádek bylo učiněno se souhlasem [Anonymizováno]. Odvolací soud odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4753/2017, v němž Nejvyšší soud při výkladu § 451 obč. zák. rozhodl v souladu s ustálenou rozhodovací praxí, totiž že k vydání bezdůvodného obohacení vzniklého následkem neplatného přenechání nemovitosti k užívání třetí osobě je vůči jejímu vlastníku povinen a ve sporu o jeho vydání tudíž i pasivně věcně legitimován domnělý pronajímatel. Dále odvolací soud argumentoval rozhodnutími týkajícími se veřejného prostranství (a jeho užívání obcí). Dále odvolací soud odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1069/2015, v němž byla opět dovozena pasivní legitimace detentorovi pozemku, který pozemek užíval neoprávněně a neoprávněně jej dále podnajímal.

68. Soud má za to, že právní názor uvedený v tomto rozsudku na tuto věc nedopadá. V posuzované věci bylo předmětem sporu vydání bezdůvodného obohacení za užívání dvou pozemků, jeden sloužil jako cesta v zahrádkářské kolonii, druhý pozemek sloužil jako část areálu zahrádkářské kolonie (bez pozemků pod chatkami), byl oplocen, v rámci oplocení bylo vybudováno zázemí pro členy spolku a současně na pozemku byly postaveny chaty s oplocenými zahrádkami, kdy tyto zahrádky však byly původně podnajímány vlastníkům chatek. Odvolací soud dospěl k závěru, že [Anonymizováno] byla ve vztahu k oběma pozemkům v postavení detentora, umožňovala užívání celku pozemků a tento celek oplotila. Současně odvolací soud v odst. 22 uvedl, že o jinou situaci by se jednalo, kdyby předmětem řízení nebyl celek pozemků, ale konkrétní díl. Toto uvedl k námitce žalované [Anonymizováno] ohledně rozhodovací praxe, že k vydání bezdůvodného obohacení za užívání pozemku je povinen vlastník stavby, který užívá pozemek, který funkčně souvisí s jím užívanou stavbou. Toto je zásadní odlišností těchto dvou případů. V této věci je totiž žalována vlastnice chaty, která užívá jak pozemek pod chatou, tak pozemek okolo chaty sloužící jako zahrádka, který je rozhrazen a bez kterého užívání chaty v zahrádkářské kolonii postrádá smysl. Dalším rozdílem je, že v tomto řízení byl zjištěn jinak skutkový stav, kdy ze strany žalované nebylo v rámci koncentrační lhůty ničeho tvrzeno k tomu, že má mít pozemek podnajatý od [Anonymizováno], nebo že by [Anonymizováno] vystupovala namísto žalované v pozici detentora. Skutkový stav tohoto řízení proto neumožňuje závěry Městského soudu vztáhnout na daný případ.

69. Protože žalobkyně prokázala rozhodné skutečnosti opodstatňující její nárok, soud ve výroku I. žalobě částečně vyhověl v části vypočtené náhrady na vydání bezdůvodného obohacení s tím, že žalobkyni přiznal právo na zaplacení zákonných úroků z prodlení ode dne následující splatnosti pohledávky ve výši a za období podle návrhu žalobkyně.

70. Ve zbývajícím rozsahu soud žalobu výrokem II. zamítl, když část požadovaného příslušenství spadala do období, v němž ještě nebyla pohledávka na vydání bezdůvodného obohacení splatná a současně část náhrady na vydání bezdůvodného obohacení žalobkyni s ohledem na soudem zjištěnou náhradu nenáležela.

71. Výrokem III. soud rozhodl o náhradě nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 150 o. s. ř., když o aplikaci tohoto ustanovení soud účastníky na jednání poučil. Co se týče soudem určené částky 40 %, soud v prvé řadě přihlédl k tomu, že co se týče úspěchu žalobkyně ve věci, náležela by jí náhrada nákladů řízení v rozsahu 78 %. Soud následně shledal okolnosti zvláštního zřetele hodné pro částečné přiznání náhrady nákladů řízení žalobkyni v tom, že žalobkyně nabyla podíly na pozemcích, o nichž věděla, že jsou užívány třetími osobami, které za toto užívání právním předchůdkyním žalobkyně ničeho nehradily. Žalobkyně tedy mohla předpokládat, že tyto třetí osoby (mj. žalovaná) budou jednak požadavkem žalobkyně překvapeni, jednak budou očekávat (i s ohledem na politické ceny v zahrádkových osadách), že se požadovaná náhrada nebude pohybovat v rovině obvyklého nájemného. Žalobkyně tedy věděla, že pokud bude chtít vykonávat práva vlastníka na vydání bezdůvodného obohacení, bude výkon práva spojen s časovými i finančními náklady. Z tohoto důvodu soud žalobkyni přiznal přibližně polovinu náhrady nákladů řízení, na které by s ohledem na částečný úspěch ve věci měla právo.

72. V případě plného úspěchu ve věci by žalobkyni náležela náhrada nákladů ve výši 28 627,00 Kč sestávající se ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 297 Kč, zálohy na znalečné ve výši 3 500 Kč dle usnesení čj. 11 C 121/2024-180, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č.177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen: a. t.) z tarifní hodnoty ve výši 45 923 Kč sestávající z částky 2 940 Kč za každý ze 7 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, předžalobní výzva, žaloba, doplnění tvrzení, a za účast na třech jednáních) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., a jedné paušální náhrady výdajů po 450 Kč dle novelizovaného znění § 13 odst. 4 a. t., celkem 22 830 Kč. Protože však byla žalobkyni přiznána náhrada nákladů jen v částečné výši, náleží mu náhrada nákladů v poměrné výši 40 %, tedy ve výši 11 450,80 Kč.

73. Lhůty k plnění byly soudem stanoveny dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.

Poučení