11 C 171/2016- 815

Rubrum

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martínkovou ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] oba zastoupeni advokátem JUDr. Janem Malým sídlem Sokolovská 5/49, 186 00 Praha 8 proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou JUDr. Michaelou Balousovou sídlem Anny Letenské 34, 120 00 Praha 2 o zaplacení 137 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 68 500 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,05 % ročně od 13. 8. 2015 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, ve které se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení 68 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,05 % ročně od 13. 8. 2015 do zaplacení, zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně náhradu nákladů státu ve výši 12 992,93 Kč na účet Okresního soudu v Kutné Hoře do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit náhradu nákladů státu ve výši 12 992,93 Kč na účet Okresního soudu v Kutné Hoře do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se domáhali zaplacení částky 137 000 Kč s příslušenstvím. Uvedli, že jakožto kupující od žalovaného jakožto prodávajícího na základě kupní smlouvy ze dne 11. 9. 2014 koupili do podílového spoluvlastnictví za dohodnutou cenu 2 050 000 Kč nemovité věci, a to: a) pozemek, stavební parcelu č. st. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, její součástí je dům [adresa] – v obci [obec] (dále také jako„ dům“), b) pozemek, pozemková parcela č. parc. [číslo] – ostatní plocha, c) pozemek, pozemková parcela č. parc. [číslo] – zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro katastrální území a [územní celek] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], (dále společně jen„ předmětné nemovitosti“).

2. Žalovaný předmětné nemovitosti inzeroval prostřednictvím realitní kanceláře [příjmení] [jméno], za žalobce při jednání o koupi předmětných nemovitostí převážně jednal žalobce a), který komunikoval jak s realitním makléřem [jméno] [příjmení], tak s žalovaným. Tvrdili, že žalobce a) byl při prohlídce předmětných nemovitostí ze strany žalovaného ujištěn mimo jiné, že dům je připojen na veřejnou kanalizaci tak, že z domu vycházelo potrubí do nejbližší šachty ve vzdálenosti 3,5 m od severozápadní strany domu, ze šachty mělo pokračovat potrubí do velké jímky na odpady před kůlnou, z níž měl být dále uskutečňován přepad do veřejné kanalizace. Tuto informaci žalovaný sdělil žalobci několikrát. Stejnou informaci sdělil žalovaný i odhadci Ing. [jméno] [příjmení], který na základě informací poskytnutých žalovaným toto uvedl do svého odhadu [číslo] ze dne [datum]. Tuto skutečnost sdělil žalovaný i žalobci a) písemně, když v emailové komunikaci ze dne 27. 7. 2014 uváděl, aby zaplatil stočné, přičemž stočné má být vypočteno podle odběru vody a je všeobecně známo, že stočné souvisí s odvodem splaškové vody.

3. Žalobci dále tvrdili, že později zjistili, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci a na pozemku žalobců se tak nachází pouze jímka pouze o rozloze 2 m2, a že veškeré splašky se vsakují do pozemků okolo domu. V důsledku toho jsou žalobci nuceni vystavět novou gravitační kanalizační přípojku cca v délce 36,5 m po pozemku žalobců s revizní šachtou na pozemku žalobců (cca 1,5 m za hranicí od veřejného pozemku) a napojením na stávající veřejnou kanalizační stoku [anonymizována tři slova] ve správě [právnická osoba] Potrubní cesta byla navržena s ohledem na již provedenou rekonstrukci domu. Žalobci po zjištění neexistence přípojky k veřejné kanalizaci uplatňovali u žalovaného slevu z kupní ceny, avšak žalovaný slevu poskytnout odmítl. Nechali vypracovat rozpočet na odstranění vad domu, který žalovanému dne 11. 8. 2015 zaslali e-mailem. Žalobci se pokoušeli s žalovaným dohodnout mimosoudně, avšak žalovaný celou záležitost pouze prodlužoval, a pokud se vyjadřoval ke slevě, byl nejprve ochoten přistoupit na částku ve výši 50 000 Kč, avšak ani tuto částku nakonec nebyl ochoten žalobcům uhradit. Žalobci tak uplatňují slevu z kupní ceny k předmětným nemovitostem na základě propočtu nákladů stavby, vypracovaného [jméno] [příjmení], DiS, tj. ve výši 137 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 13. 8. 2015 do zaplacení.

4. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Souhlasil s tím, že na základě kupní smlouvy prodal žalobcům předmětné nemovitosti, ale nikdy netvrdil, že by dům byl na veřejnou kanalizaci napojen. Uvedl, že s ohledem na fakt, že v domě nebydlel, v 50. letech byl jeho rodině odebrán a po provedení některých stavebních úprav bez předložení stavební dokumentace vrácen, si nebyl připojením jistý, podle jeho domněnek se mělo jednat o septik či jímku s přepadem, což sdělil jak makléři [jméno] [příjmení], tak i veškerým dalším zájemcům včetně žalobce, a tak bylo uvedeno i v inzerátu. Stejně tak je uvedeno i v katastru nemovitostí. Pokud jde o odhad Ing. [příjmení], žalovaný nikdy ani jemu, ani žalobci nesdělil, že by dům byl napojen na veřejnou kanalizaci. Pokud Ing. [příjmení] takovou skutečnost uvedl do odhadu, aniž si ji ověřil, je to jeho chyba, kterou lze těžko přičítat k tíži žalovanému. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný si nebyl jistý, jak je to s odpadem z domu, a dlouhodobě se za stočné platila částka poměrně nízká (například 150 Kč za rok 2012), žalovaný nic neřešil a stočné hradil. Žalovaný v domě nikdy nebydlel, byl v původním stavu, žalovaný současně neměl k dispozici stavební dokumentaci. I z tohoto důvodu byl dům inzerován jako„ k rekonstrukci“ s tím, že veškeré problémy s tímto související si již vyřeší nový vlastník. Žalovaný dále poukázal na to, že žalobci měli možnost užívat předmětné nemovitosti předem, ještě před podpisem kupní smlouvy, dům byl předán žalobcům 26. 7. 2014, kupní smlouva podepsána 11. 9. 2014, žalobci tedy měli dost času si předmětné nemovitosti řádně prohlédnout a případné vady vytknout včas, resp. kontaktovat paní [příjmení], která dům dlouhodobě obývala, ohledně potřebných informací o domě. Poukázal rovněž na skutečnost, že mohli provést připojení přípojky přes pozemek p. [číslo] ve vlastnictví pana [jméno] [příjmení], který žádal za možnost připojení částku 50 000 Kč, přípojka by pak nebyla tak finančně náročná s ohledem na délku nového vedení. S vyčíslením nákladů na zbudování přípojky nesouhlasil. Žalovaný dále namítal, že v katastru nemovitostí je u domu v detailu stavebního objektu uvedeno„ Připojení na kanalizační síť: žumpa, jímka“, což měl žalobce vědět a mohl si snadno ověřit.

5. Na základě poučení soudu dle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) žalobci doplnili svá tvrzení tak, že skutečnost, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci, zjistil žalobce a) v polovině dubna 2015, když byly napojeny odpady v kuchyni, které byly vedeny jinudy (z čela domu), než kudy byly vedeny - do té doby funkční a využívané - odpady z koupelny a WC (ty byly vedeny podél boku domu). Pro kontrolu správnosti napojení odpadů v kuchyni žalobce a) rozmíchal vodu s vápnem o objemu cca 200 litrů a tuto směs vléval do odpadu v kuchyni s tím, že čekal, až se tato zbarvená směs objeví ve veřejné kanalizaci vedoucí v ulici [ulice] v obci [anonymizováno] na [příjmení], která je před domem a do níž lze nahlédnout po otevření kanalizačního poklopu v silnici. S ohledem na skutečnost, že žalobce a) nezaznamenal, že by bílá směs do veřejné kanalizace vtékala, nevěděl, kam odpady ústí, a proto kontaktoval [obecní úřad] s dotazem, kudy vede kanalizační přípojka k domu. V předchozí době neměli žalobci důvod o napojení na veřejnou kanalizaci pochybovat, neboť platili stočné a na tuto povinnost je rovněž upozornil žalovaný a paní [příjmení]. Pokud jde o užívání předmětných nemovitostí před uzavřením kupní smlouvy, v této době neexistenci napojení na veřejnou kanalizaci nezjistili, neboť nevznikla potřeba vyvézt jímku. Následně tedy žalobce a) s dotazem, kudy vede kanalizační přípojka k domu, oslovil společnost [právnická osoba], kde mu bylo sděleno, že žádná kanalizační přípojka k domu neexistuje. V první polovině května pak žalobce a) kontaktoval žalovaného a informoval jej telefonicky o skutečnosti, že dům není napojen do veřejné kanalizační sítě, a chtěl se s žalovaným sejít a tuto záležitost vyřešit. V druhé polovině května se žalovaný s žalobci v domě sešel, přičemž této schůzce byl přítomen pan [jméno] [příjmení]. Žalobci se rovněž dozvěděli, že v blízkosti pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], na němž je dům vystavěn, vede kanalizační přípojka pana [jméno] [příjmení]. [příjmení] [jméno] [příjmení] žalobci oslovili s dotazem, zda by bylo možno se do jeho přípojky připojit. Pan [anonymizováno] s tímto souhlasil, přičemž jednou z podmínek (např. vedle úplaty ve výši 50 000 Kč) bylo připojení odbornou společností. Z tohoto důvodu se žalobci opětovně dotazovali u společnosti [právnická osoba], kde se však dozvěděli, že nelze připojit jejich přípojku do přípojky pana [příjmení]. Pokud jde o stav rekonstrukce domu k dubnu 2015, v této době již byly v domě kompletně zrekonstruovány podlahy včetně zabudovaného podlahového vytápění. Tato skutečnost byla hlavním důvodem, proč byla následně budovaná kanalizační přípojka vedena stávající trasou. S rekonstrukcí domu se započalo na podzim 2014.

6. Žalovaný v průběhu řízení změnil svou procesní obranu a tvrdil, že nemovitosti byly napojeny na veřejnou kanalizaci. S náklady na novou přípojku nesouhlasil, měl za to, že přípojka je příliš dlouhá, mohla být vedena vnitřkem domu, neboť v prosinci 2014, kdy se dle žalovaného měli žalobci dozvědět, že nemovitosti nejsou na veřejnou kanalizaci napojeny, nebyly interiéry hotové. Má rovněž za to, že tím, že si v důsledku sdělení od paní [příjmení] neověřili, zda dům není napojen včas, ale učinili tak až na jaře 2015, porušili tak svou prevenční povinnost. Žalovaný namítal, že na pasportu z roku 2005 je zakreslena stoka bývalé cihelny, která odkanalizovala i nemovitosti žalobců, což vyplývá z pasportu z roku 1994 i 2005, fotografií ze srpna 2019 a z výpovědi svědka [příjmení].

7. Žalobci reagovali tak, že se žalovaný mýlí, pokud si myslí, že z důkazů vyplývá, že dům byl na veřejnou kanalizaci napojen, neboť nejde o přípojku k předmětnému domu, ale starou stoku ke staré cihelně. Naznačená stoka na pasportu končí na pozemku cihelny a nikoliv na pozemku žalobců, stoka byla později zrušena. V roce 2000 – 2003 byla provedena nová přípojka do vyústění stoky, a to ze strany pana [příjmení], v pasportu z roku 2005 pak už není ani bývala stoka k cihelně ani zakreslena, je zde pouze přípojka pana [příjmení]. Dle žalobců je též z fotek zjevné, že stoka byla nepožívána, je vidět suchá hlína, nemohlo jít o funkční přípojku. Pokud jde o náklady na novou přípojku, největším nákladem je připojení k hlavnímu kanalizačnímu řadu, které jsou stejné ať už v případě kratšího či delšího vedení.

8. Z odhadu [číslo] vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že tento odhad byl vypracován jako podklad pro čerpání hypotečního úvěru žalobci při koupi předmětných nemovitostí. Obvyklá cena předmětných nemovitostí byla stanovena na částku 2 200 000 Kč za předpokladu zajištění přístupu k předmětným nemovitostem. Prohlídka předmětných nemovitostí proběhla dne 16. 5. 2014. V odhadu bylo mimo jiné konstatováno, že objekt je napojen na elektroinstalaci [číslo], obecní vodovod, kanalizaci a zemní plyn. V době vypracování odhadu nebyl právně zajištěn přístup k předmětným nemovitostem. Odhadce stanovil hodnotu pozemků vzhledem k poloze na 1 500 Kč/m2. Byl odhadnut rozsah budoucích stavebních úprav na celkovou částku 1 375 000 Kč bez DPH. Součástí příloh odhadu je výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví] z kterého vyplývá, že ke dni 13. 5. 2014 byl vlastníkem pozemku parc.č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. a obci [obec], žalovaný, který předmětné nemovitosti nabyl do vlastnictví na základě darovací smlouvy ze dne 19. 3. 2004, která rovněž tvoří přílohu odhadu.

9. Z výpisu z katastru nemovitých věcí [list vlastnictví] pro k.ú. a [územní celek] a z kupní smlouvy uzavřené dne 11. 9. 2014 mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobci jako kupujícími má soud za prokázané, že na základě této kupní smlouvy se žalobci stali spoluvlastníky pozemku parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], bydlení, pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. a obci [obec], zapsaných na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žalobci nabyli předmětné nemovité věci do spoluvlastnictví, každý v rozsahu ideální . Kupní cena byla sjednána na částku 2 050 000 Kč.

10. Z protokolu o předání předmětných nemovitostí bylo zjištěno, že dne 26. 7. 2014 žalovaný předal předmětné nemovitosti žalobcům.

11. Z e-mailu z prosince 2014 bylo zjištěno, že v tu dobu probíhala mezi účastníky přátelská komunikace.

12. Z e-mailu ze dne 27. 7. 2014 bylo zjištěno, že žalovaný informoval žalobce o tom, že je třeba oznámit panu [příjmení] z obecního úřadu stav vodoměru při vyúčtování a on spočítá stočné, které žalobci zaplatí. Dále žalovaný žalobce informoval o dalších platbách spojených s předmětnými nemovitými věcmi.

13. Ze stvrzenky vystavené dne 19. 2. 2013 obcí [obec] bylo zjištěno, že žalovaný za předmětné nemovitosti hradil v únoru 2013 stočné za rok 2012 ve výši 150 Kč.

14. Z e-mailu ze dne 28. 7. 2014 má soud za prokázané, že prodej předmětných nemovitostí zajišťoval realitní makléř [jméno] [příjmení], který komunikoval s žalobci a žalovaným.

15. Z inzerátů na prodej předmětných nemovitostí bylo zjištěno, že existovalo více variant tohoto inzerátu, kdy jedna varianta (od žalobců) obecně popisovala dispozici domu, velikost pozemku, prodejní cenu a druhá varianta (od žalovaného) obsahovala i detailnější popis technického vybavení domu a případných sítí, které jsou k dispozici. U této varianty je v kolonce odpad, kanalizace uvedeno septik a v kolonce inženýrské sítě je pak uvedena kanalizace. Rovněž je uvedena různá prodejní cena v jedné variantě je částka 2 490 000 Kč, v další 2 050 000 Kč.

16. Z e-mailu [příjmení] [jméno] k dotazu žalobců bylo zjištěno, že inzerát doložený žalobci je úplný, byl v této podobě inzerován a žádná další strana k inzerátu již nepatřila. Z e-mailu [příjmení] [jméno] k dotazu žalovaného pak bylo zjištěno, že žádné dvě strany inzerátu neexistují, inzerují na svých stránkách [webová adresa] a [webová adresa], přičemž údaje o nemovitosti (vč. informací o odpadu či kanalizaci), které má realitní kancelář k dispozici v systému, je rovněž k vidění i pro klienty na inzertních serverech.

17. Ze sdělení [právnická osoba], a.s. ze dne 15. 5. 2017 a z 27. 6. 2017 k dotazu soudu bylo zjištěno, že inzerát týkající se předmětných nemovitostí byl zveřejněn na [webová adresa] od 28. 2. 2014 do 25. 4. 2014 ve znění bez uvedení technických údajů, při zadávání inzerátu byla u položky kanalizace zvolena varianta„ jímka“.

18. Z printscreenu veřejného dálkového přístupu ohledně stavebního objektu bylo zjištěno, že v katastru nemovitostí je u domu uvedeno v kolonce připojení na kanalizační síť- žumpa, jímka.

19. Z potvrzení lékaře MUDr. [příjmení] bylo zjištěno, že žalovaný má vadu sluchu, v důsledku které může docházet k problémům v porozumění.

20. Z e-mailové komunikace mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalovaný realitního makléře upozorňoval na to, že špatně slyší.

21. Z etického kodexu realitních makléřů bylo zjištěno, že realitní makléř má mj. postupovat s odbornou péčí, čestně a v souladu s dobrými mravy.

22. Z e-mailu ze dne 29. 5. 2015 bylo zjištěno, že svědek [příjmení] v tomto e-mailu uvedl, že si nepamatuje detaily o stavu střechy a septiku, které žalovaný na schůzce uváděl. Dále pan [příjmení] rozebírá zákonnou úpravu skrytých vad a zdravotní stav své matky, která v tu dobu podstupovala chemoterapii.

23. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení] ze dne 10. 7. 2016 bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] uvedla, že jí žalovaný v září 2014 požádal, aby žalobci a) sdělila informace o předmětných nemovitostech, protože v domě delší domu bydlela. Žalobce a) se ozval v prosinci 2014 a ptal se například na to, kde je hlavní uzávěr vody, kudy vedou přípojky a podobně. Žalobce se jí také ptal, jak je to s kanalizací a odpadem, že prý mu to žalovaný nebyl schopen přesně říci. Žalovaný neříkal nic o tom, že by ho žalovaný ujišťoval, že je dům napojen na veřejnou kanalizaci.

24. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] uvedl, že v roce 2014 pracoval jako realitní makléř u [právnická osoba], s.r.o. Uzavřel smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitých věcí se žalovaným na předmětné nemovitosti. Při navázání smluvního vztahu ho žalovaný ujistil, že dům je napojen na veřejnou kanalizaci, stejně tak informoval znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který vyhotovil na předmětné nemovitosti odhad. Žalovaný se při prezentaci vždy ujal všeho sám, vždy vlastnosti předmětných nemovitostí prezentoval sám. V tom směru, že je dům napojený na kanalizaci, pan [příjmení] také informoval žalobce, kteří se ho na tuto skutečnost výslovně ptali, byla to pro ně jedna z podmínek pro nabytí předmětných nemovitostí a při dohodě o výši kupní ceny.

25. Z čestných prohlášení [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že měli zájem o koupi předmětných nemovitostí. Žalovaný je o stavu předmětných nemovitostí pravdivě informoval, nezastíral, že dům je v horším technickém stavu, určený k rekonstrukci.

26. Z e-mailu ze dne 26. 1. 2017 bylo zjištěno, že [jméno] [příjmení] napsal žalovanému e-mail ve kterém uvedl, že podepsal žalobci papír (zřejmě čestné prohlášení), že byl u toho, jak tam byl odhadce a že čerpal jednak z toho, co vidí a také z toho, co říkal žalovaný.

27. Z informačního dopisu [územní celek] a vyjádření ze dne 1. 11. 2016 a ze dne 9. 1. 2018 bylo zjištěno, že obec informuje přípisem obyvatele obce, že od 1. 1. 2016 musí být provedeny úpravy kanalizačních přípojek tak, aby vyhovovaly podmínkám [právnická osoba], o čemž původně byli obyvatelé obce informování v průběhu roku 2015. Dle pasportu jednotné kanalizace v obci [obec] byla stoka„ c“ Js500 trubky betonové hrdlové v ulici [ulice] realizována v roce 1985. Stavbu zajišťoval MNV [obec] bez domovních přípojek, které si zajišťovali vlastníci nemovitostí. Dokumentace od těchto přípojek se v archivu obce nenachází. Odpady z veřejné kanalizace byly do konce roku 2016 vypouštěny do Velkého labského náhonu a do říčky [příjmení]. Agendu placení poplatků za vypouštění odpadních vod převzala obec od MNV. Skutečný stav neověřovali, vycházeli z toho, že kdo platí, je napojen.

28. Z propočtu nákladů stavby bylo zjištěno, že v červenci 2015 vypracoval [jméno] [příjmení], DiS propočet nákladů stavby – splaškové kanalizační přípojky k domu [adresa] v obci [obec], celkové náklady byly stanoveny na částku 137 347 Kč.

29. Z výkresu předmětné splaškové kanalizační přípojky z června 2015 vypracované [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že společnost [právnická osoba] vypracovala pro žalobce výkres navrženého připojení předmětných nemovitostí na splaškovou kanalizační přípojku.

30. Z vyjádření společnosti [právnická osoba] ze dne 21. 12. 2016 bylo zjištěno, že v červnu 2015 byla tato společnost kontaktována žalobci a požádána o vypracování projektové dokumentace a získání územního souhlasu k povolení výstavby splaškové kanalizační přípojky k předmětným nemovitostem. Při návštěvě byl dům v probíhající rekonstrukci, v domě bylo již dokončeno podlahové topení a byly položeny podlahy. Také z těchto důvodů byla projektová dokumentace kanalizační přípojky a domovní kanalizace navržena kolem stávajícího domovního kanalizačního rozvodu, protože napojení přípojky na ležatou kanalizaci domu v jiném místě, by vyžadovalo nové bourací a stavební práce v již dokončených částech domu. Kanalizační přípojka byla navržena jako gravitační, z plastového potrubí DN 150 KG délky 8,50 m s napojením na stávající veřejnou kanalizační stoku DN 500 B s revizní šachtou na pozemku stavebníka cca 1,5 m za hranicí od veřejného pozemku. Odtud měla dále pokračovat domovní splašková kanalizace v délce 36,50 m po pozemku stavebníka až k místu stávajícího vyústění ležaté kanalizace z domu.

31. Z dopisu společnosti [právnická osoba] ze dne 17. 8. 2015 vč. výkresu má soud za prokázané, že společnost [právnická osoba] sdělila společnosti [právnická osoba] podmínky, za kterých je možné vybudovat kanalizační přípojku pro předmětné nemovitosti.

32. Ze smlouvy o dílo [číslo] 2014 uzavřené mezi žalobcem a) jako objednatelem a společností [právnická osoba] jako zhotovitelem dne 1. 12. 2014 a rozpočtu má soud za prokázané, že na základě této smlouvy se zhotovitel zavázal provést rekonstrukci předmětných nemovitostí a provést dílo dle položkového rozpočtu, tj. zejména vystavět příčky, rozvody elektroinstalace, provést strojní omítky, izolace stropů a podlah vč. anhydritu, montáž oken, pokládku plovoucích podlah. Cena díla byla stanovena na částku 1 115 000 Kč.

33. Z faktury – daňového dokladu č. 2014, vystaveného společností [právnická osoba], má soud za prokázané, že tato společnost žalobci a) dne 10. 12. 2014 vystavila fakturu za stavební práce včetně materiálu za vodorovné izolace nosných konstrukcí proti vodě.

34. Z faktury – daňového dokladu č. 2015, vystaveného společností [právnická osoba] má soud za prokázané, že tato společnost žalobci a) dne 11. 2. 2015 vystavila zálohovou fakturu za elektroinstalaci, vodoinstalaci, kanalizaci a topení včetně materiálu na předmětných nemovitých věcech.

35. Z faktury – daňového dokladu č. 2014, vystaveného společností [právnická osoba], má soud za prokázané, že tato společnost žalobci a) dne 15. 12. 2014 vystavila fakturu na zálohu na stavební práce včetně materiálu v předmětných nemovitostech – cihelné příčky a strojní omítky.

36. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným ze srpna 2015 bylo zjištěno, že žalobce zaslal žalovanému dne 11. 8. 2015 rozpočty na opravu skrytých vad předmětných nemovitostí a žádá žalovaného, aby se k tomuto vyjádřil. Žalovaný se k tomuto vyjádřil tak, že zaslané rozpočty ponechává bez komentáře, nesouhlasí s tím, že se jedná o skryté vady a odkázal na své stanovisko sdělené telefonicky 8. 6. 2015.

37. Z návrhu dohody o narovnání bylo zjištěno, že žalobci a žalovaný mimosoudně jednali o slevě z kupní ceny, neboť po uzavření kupní smlouvy měli žalobci zjistit, že střešní krytina domu je propustná a neexistuje napojení domu na obecní kanalizační síť.

38. Z předžalobní upomínky ze dne 5. 8. 2016 a podacího archu má soud za prokázané, že žalobci prostřednictvím svého právního zástupce vyzvali žalovaného k úhradě částky 137 000 Kč s příslušenstvím, kterou žalobci u žalovaného uplatnili jako slevu z kupní ceny.

39. Ze znaleckého posudku znalkyně [celé jméno znalkyně] [číslo] 2018, jeho doplňku [číslo] 2018 a výslechu znalkyně má soud za prokázané, že úřední cena předmětné kanalizační přípojky pro [územní celek] v roce 2016, kdy byla vybudovaná, je 151 300 Kč při předpokládané životnosti 80 let. Cena stanovená podle ceníků stavebních prací v roce 2016 včetně DPH činí 142 349 Kč. Průměrná cena, která byla zjištěna jako cena zjištěná podle vyhlášky o oceňování, podle ceníku stavebních prací a rozdíl cen domu s přípojkou a bez přípojky, je 129 806 Kč. Pokud by žalobci zjistili dříve, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci, přípojka by se zkrátila asi o 16 m, mohla být zvolena kratší trasa. Znalkyně nebyla schopna stanovit obvyklou cenu předmětných nemovitostí s připojením na veřejnou kanalizaci a bez připojení na veřejnou kanalizaci, protože k tomu neměla dostatečné podklady. Určila pouze cenu podle vyhlášky číslo 441/2013 Sb., která byla platná pro rok 2014, kdy bez kanalizační přípojky stanovila cenu částkou 1 573 080 Kč, s kanalizační přípojkou ve výši 1 668 850 Kč. Dále uvedla, že v době prodeje již byl vyřešen přístup k nemovitým věcem věcným břemenem služebnosti chůze a jízdy přes sousední pozemek. Znalkyně dále uvedla, že v posudku omylem nezohlednila přípojku na 380 voltů a dopravní obslužnost s tím, že pokud je v garáži motorový proud, cena nemovitých věcí s přípojkou i bez přípojky se zvedne o 1 171 Kč. Pokud ve znaleckém posudku v bodě 5 uvedla – bez dopravní obslužnosti, jedná se o chybný text, koeficient je v pořádku. Výsledná cena s přípojkou i bez přípojky bude stejná.

40. Ze znaleckého posudku [číslo] [číslo] vypracovaného [celé jméno znalce], znalcem z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, dne 26. 2. 2020 soud zjistil, že obvyklá cena předmětných nemovitostí činí v případě, že by kanalizační přípojka musela být úplně nová částku 2 071 753 Kč – 2 571 753 Kč, a pro případ, že by kanalizační přípojka mohla být rekonstruována částku 2 135 000 – 2 635 500 Kč. Pokud by byla kanalizace funkční, pak by obvyklá cena předmětných nemovitostí činila 2 200 000 – 2 700 000 Kč.

41. Z výslechu znalce [celé jméno znalce] soud zjistil, že měl dostatek srovnávacího materiálu pro určení ceny obvyklé k určení ceny předmětných nemovitostí v roce 2014 [obec] se se znalcem [příjmení] [příjmení], který vypracovával odhad pro banku, konzultoval s ním jeho srovnávací příklady, použil dva příklady, třetí nikoliv, protože se jednalo o patrový dům, který mu nepřipadal vhodný pro srovnání s domem. Ohledně příkladových prodejů čerpal informace od [právnická osoba] reality, bylo mu sděleno, že do roku 2014 byla na trhu v této oblasti dominantní právě tato společnost. Od této společnosti rovněž získal inzerát na prodej předmětných nemovitostí z roku 2013. V tomto konkrétním inzerátu je uvedeno stav nemovitosti velmi dobrý, poukazuje tak na to, že realitní kanceláře obecně se snaží prezentovat nemovité věci v dobrém světle, aby se prodaly. Náklady na zbudování přípojky by byly přibližně stejné, ať už by byla vedena kratší nebo delší cestou. V případě vedení kratší cestou by vznikly další náklady na vnitřní kanalizaci, např. bourání příček, zásahy do podlahy, provedl k tomu cenovou kalkulaci a došel k tomu, že náklady by v případě kratší varianty přípojky přesahovaly 100 000 Kč. V původním posudku uváděl jednu obvyklou cenu předmětných nemovitostí s ohledem na to, že v roce 2014, kdy byl realizovaný prodej předmětných nemovitostí, nebylo v obci povinné připojení na veřejnou kanalizaci. V ceně nemovitých věcí se připojení nebo nepřipojení na veřejnou kanalizaci zobrazí pouze minimálně. Vyšel též z toho, že odkanalizování předmětných nemovitostí bylo v době prodeje funkční, což mu vyplynulo z místního šetření a z výpovědi svědkyně [příjmení]. Poté uvedl dvě varianty, protože žalobce při místním šetření uváděl, že kameninové trubky byly popraskané, dokumentaci k tomu ale žádnou neměl, oproti tomu žalovaný poukazoval, že k tomuto popraskání mohlo dojít v důsledku stavební činnosti. Použití stávající části cca 18 m kameninových trubek konzultoval i s projektantem nové přípojky panem [příjmení], který mu sdělil, že by to bylo možné, revizní šachta by ale musela být v dobrém technickém stavu a odizolovaná. Ať tak či tak, stávající jímka by se však od povinného napojení na veřejnou kanalizaci nemohla používat. I pokud by se měla kanalizace vést jinou cestou – kratší, než byla provedena, tak by si to vyžádalo stavební úpravy a tím pádem i náklady, přičemž nejdražší položkou při budování kanalizace je část v asfaltu, kde by se muselo řezat.

42. Výslechem svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že čerpal informace z místního šetření za přítomnosti realitního makléře a majitele, dále z katastru nemovitostí. Technické údaje čerpal z různých zdrojů, od zástupce realitní kanceláře a majitele. Nevzpomíná si, kdo mu řekl, že u nemovité věci je kanalizace dešťová i splašková, buď mu to řekl realitní makléř, nebo žalovaný. Vzhledem k tomu, že v obci kanalizace je, neměl důvod o tomto sdělení pochybovat a jakkoliv ji ověřovat. Po celou dobu místního šetření, kdy získával podklady pro vypracování odhadu, byl přítomen jak žalovaný, tak i zástupce realitní kanceláře. Neví, kdo z nich byl aktivnější. Nikdo z přítomných účastníků místního šetření nesporoval, že by dům byl napojen na kanalizaci. [příjmení] požaduje v zásadě projektovou dokumentaci, nabývací doklady, stavební a kolaudační povolení. Při místním šetření pak získává od majitele či zástupce realitní kanceláře další informace, které ověřuje např. na internetu, z katastru nemovitostí, pokud jsou nějaké pochybnosti. V tomto případě neměl k dispozici projektovou dokumentaci, protože ji majitel neměl, takže dům byl zaměřen při místním šetření. Rovněž neověřoval ani rozvod ostatních sítí. Pokud je v posudku uvedeno, že dům je napojen na kanalizaci, je tím míněno, že je napojen na veřejnou kanalizaci. Pamatuje si, že se dlouho řešil příjezd a přístup k předmětným nemovitostem, to trvalo minimálně půl roku. Při místním šetření mu zástupce realitní kanceláře nebo majitel uváděli, že není problém k přístupu k předmětným nemovitostem, poté ale zjistil, že je zde nedořešený přístup, takto uvedl ve svém odhadu. Do katastru nemovitostí nahlížel, po nahlédnutí listiny na č.l. 58 uvedl, že informace ohledně objektu tam jsou často neúplné nebo i neplatné, nemusí zde být uvedeny všechny sítě, které byly vybudovány později než při výstavbě nemovitosti, nejedná se ani o závazný dokument.

43. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že se zná s žalobcem asi od roku 2008, opravuje mu auto, stýkají se tak jednou za dva měsíce. Žalovaného poznal při prohlídce předmětných nemovitostí, které nabízel žalobcům k prodeji. S žalovaným se viděl dvakrát, poprvé na prohlídce před prodejem cca v květnu 2014 a poté asi o rok později při schůzce, když žalobce zjistil, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci. Žalobce ho požádal, jestli by se prohlídky zúčastnil, protože i on rekonstruoval dům. Chtěl vědět, jestli je cena domu reálná. Účastnil se prohlídky a poté jeli všichni do realitní kanceláře [příjmení] reality. Prošli celý dům, žalovaný ukazoval přípojky, jednotlivé místnosti, říkal, že zde bydlel větší počet lidí, kteří pracovali v přilehlé cihelně, ukazoval půdní prostory, komíny, jeden již nebyl úplně funkční, poté šli dolů do přízemí, žalovaný ukazoval vodovodní a elektrickou přípojku, septik, žumpu. Žalovaný říkal, že pokud byla plná žumpa, tak se musel obsah žumpy přečerpat kalovým čerpadlem do šachty a odtamtud to teklo asi 20 metrů do druhé šachty, odkud vede trubka směrem k veřejné kanalizaci. Myslí si, že byl z žumpy udělán přepad, kdy tekutá část odpadu odtékala dále, ale pokud jde o tuhou složku odpadu, tak žalovaný sděloval, že se musel asi jednou za 3 roky vyvážet. Asi v dubnu 2015 žalobce svědkovi sdělil, že dům není připojený na kanalizaci. Žalobce mu řekl, že kontaktoval žalovaného. Svědek jel za žalobcem, pokoušeli se nalít do odpadní trubky venku vodu s vápnem a sledovali, kam to teče. Voda s vápnem tekla do šachty ve spodní části zahrady, dál už netekla. Tato spodní šachta se naplnila vodou s vápnem. V té době již byla provedena částečně rekonstrukce domu. Byly odlité betonové podlahy, pod nimi elektroinstalace, topení, částečně i omítky. Jednalo se o větší rekonstrukci, předělávala se vnitřní dispozice domu, měnily se okna, dveře, dělala se nová izolace, snižovaly se stropy, nové omítky a podlahy, rozvody. Odpad byl vyvedený na části domu na druhé straně od ulice, tam byl připravený k připojení do kanalizace. Část rekonstrukce dělali svépomocí, na nějaké práce měli firmy. Během rekonstrukce několikrát dům navštívil. Žalobce přišel na to, že dům není napojený na veřejnou kanalizaci tak, že provedl stejnou zkoušku, kterou dělali společně. Svědek to sám poradil žalobci, aby než se dům připojí, tuto zkoušku provedl. Dřív ho to nenapadlo, mysleli si, že odpady ústí do veřejné kanalizace. Zkoušku prováděli jen u nového vývodu odpadu z domu. Účastnil se schůzky mezi žalobcem a žalovaným, bylo to asi v létě roku 2015. Žalovaný byl ze sdělení, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci, překvapený. Poté mu žalobce řekl, že na místě byla firma asi z [obec], která do kanalizace spouštěla sondu a rovněž zjistila, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci.

44. Výslechem svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v domě bydlela 28 let, dříve se jmenovala [příjmení]. Žalovanému sdělovala o předmětných nemovitostech informace. Žalovanému ukazovala, kde je septik, protože byl zakrytý plechy s ohledem na to, že byl již velice starý a obávali se, aby tam někdo nepropadl. Říkala mu, že občas se obsah septiku nechával vyvézt. Více kanalizaci s žalovaným neřešili. Žalovaný svědkyni požádal, zda se na ni může obrátit kupující. Neví přesně, kdy jí žalovaný dával telefonní číslo na žalobce. Asi někdy před Vánocemi 2014 se s žalobcem sešli, ukazovala mu, co kde v domě je, kde je uzávěr vody. Říkala mu, že pouze odpad z toalety vede do žumpy, ostatní odpad vedl do jiné kanalizace, kam ústila, nevěděla. Z koupelny vedla kanalizace, která ústila v šachtě u brány, kam ale dál vedla šachta, neví. Z kuchyně vedla rovněž odpadní trubka, která byla vidět ve sklepě, kam ale ústila, to neví. Odpad odtékal, tak neřešili, kam trubky ústí. V minulosti se v obci dělala veřejná kanalizace, může to být tak cca 20 až 25 let zpátky, ví, že se jednotlivé domy připojovaly na kanalizaci. U domu u brány byla šachta, další šachta je pod silnicí. Přibližně před 25 lety, když odjížděli na dovolenou, tak se budovaly kanalizační přípojky, a když se vrátili z dovolené, tak venkovní šachta na silnici byla zahrnutá, neví tedy, zda byl dům napojený na veřejnou kanalizaci. Nezajímali se o to, protože odpad odtékal. Žalobce při schůzce neříkal nic o tom, že by mu žalovaný řekl, že dům je napojen na veřejnou kanalizaci, spíše řešili problémy s přístupem k předmětným nemovitostem. Stočné hradila na obecním úřadě na základě sepsané smlouvy, výše se odvíjela od vodného. Nebylo jí divné, že platí stočné a přitom neví, zda je dům napojený na veřejnou kanalizaci. Myslí si, že v minulosti to bylo tak, že odpady z kuchyně a koupelny šly do trativodů a odpad z toalety šel do žumpy, která se vyvážela.

45. Výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], manželky žalovaného, bylo zjištěno, že žalovaný nabyl dům někdy po roce 2000. Dům byl v restituci vrácen sestře matky žalovaného, ta potom dům darovala matce žalovaného a ta jej potom darovala žalovanému. Když jim svědkyně [příjmení] předávala dům, celý jej prošli, ukázala jim jímku, kde se hromadí odpad, s tím, že jímka se musí občas vyvézt a že má přepad. Kam vede přepad dál jim neřekla, asi to nevěděla. Žalobci řekli, že je zde jímka, přepad a ztrácečka, tj. trubka, která někam vede, ale, neví kam. Žalobci byl dům předán k užívání asi dva měsíce před podpisem kupní smlouvy, prodej trval delší dobu. V domě byla ještě asi v listopadu 2014, kdy jim žalobce už ukazoval některé úpravy domu. Na domě byla v té době vyměněna okna, dům byl odříznutý proti vlhkosti, v kuchyni bylo uděláno podlahové topení, špajz byl propojen s další místností, byly posunuty některé příčky a v garáži byla vybudována koupelnu a záchod. Poté je kontaktoval až na jaře 2015 s tím, že chce peníze. Z kraje léta chtěl žalobce po žalovaném 140 000 Kč. U žádného jednání mezi účastníky nebyla, ani na místním šetření s odhadcem pro banku. Před prodejem domu byla přítomna asi 2 schůzkám s žalobcem, první byla asi v dubnu 2014, poté ještě jedné schůzce, to bylo v listopadu 2014. Přímo kanalizace se více neřešila. Byla u toho, když se ukazovala jímka s přepadem. Nebyla přítomna ale vždy celé schůzce žalovaného s žalobcem, po určitou dobu se bavila i s žalobkyní. Při jedné schůzce byl přítomen také pan [příjmení] a dcera žalobce. Na jiné prohlídce byl nějaký známý žalobce.

46. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že po prohlídce nemovitosti s jejím vlastníkem vyplní náběrný list, v kanceláři připraví inzerát a pošle to klientovi k potvrzení, jestli to je v pořádku. Jakmile to klient potvrdí, inzerát zveřejní. Stejně to udělal i v případě žalovaného. Nepamatuje si, jestli chtěl žalovaný něco měnit. Teprve po potvrzení od klienta může jít inzerát na internet. K vytvoření inzerátu vycházel z údajů z katastru nemovitostí a z informací, které mu sdělil žalovaný. Některé informace od žalovaného bylo možné ověřit – zda na předmětných nemovitostech vázne hypotéka, kdo je vlastníkem atp. Zbylé informace nebylo možno ověřit, vycházel proto z informací od žalovaného. Za údaje v inzerátu je odpovědný klient, protože se vychází z informací od něj, tyto se mu předloží ke schválení a on je odsouhlasí. Byl přítomen schůzce žalovaného a odhadcem pro banku, pamatuje si, že údaje o nemovitosti říkal odhadci žalovaný. Žalobcům podepsal čestné prohlášení, skutečnosti v něm uvedené jsou pravdivé, jinak by je nepodepsal. Nikdo jej do podpisu nenutil, ani mu za to nic nezaplatil. Pokud jde o e-mail, ve kterém napsal žalovanému, že si zcela nepamatuje, co uváděl na schůzce ohledně střechy a septiku, uvedl, že v té době nechtěl s nikým jednat, byl v těžké životní situaci, matka měla rakovinu. V e-mailu v podstatě neříká pravdu, doufal, že to takto může udělat, protože to vypadalo, že se účastníci dohodnou. Pamatuje si, co si odhadce psal na papír a byly to údaje, které mu sdělil žalovaný. Nemyslí si, že by změnil postoj nebo názor, když začal soudní spor. Jen v e-mailu neuváděl celou pravdu, přesná a správná verze je to, co je uvedeno v čestném prohlášení. Žalovaný chtěl být vždy při prohlídkách a jednání vždy vedl. Žalovaný nechtěl jít s cenou dolů, nepotřeboval peníze, na prodej netlačil. Zná etický kodex realitních makléřů a postupoval v souladu s ním. Bylo několik schůzek, prohlídek předmětných nemovitosti, vždy tam byl žalobce i žalovaný. Žalovaný chtěl být vždy přítomen. Někdy tam byl i známý žalobce, který rozuměl renovacím. Někdy tam byla též žalobkyně a asi jednou nebo dvakrát tam byla manželka žalovaného a dítě. Žalovaný vždy jednání vedl a zodpovídal veškeré otázky ohledně předmětných nemovitostí, chtěl to tak. Svědek spíše poskytoval informace o tom, jak bude probíhat proces koupě. Žalobcům informace ohledně nemovitosti sděloval žalovaný. I odhadci sděloval informace ohledně předmětných nemovitostí žalovaný. Pamatuje si, že se řešil přístup k předmětným nemovitostem. Žalovaný mu ukazoval na zahradě poklop a říkal mu, že odpad vede odtud do veřejné kanalizace. To samé řekl i žalobci, že odpad jde z domu pod toto víko a odtamtud do veřejné kanalizace. Pamatuje si, že žalovaný sděloval žalobcům, že střecha byla opravována. Nepamatuje si, kdy žalovaný říkal, že k opravě došlo. Neměl pocit, že by během rozhovorů žalovaný neslyšel, o čem se hovoří.

47. Z pasportu kanalizace z roku 1994 vypracovaným Ing. [příjmení] vč. tabulky šachet a včetně výňatku zachycující pozemek žalobců bylo zjištěno, že u pozemku žalobců se nachází šachta [číslo] s odbočkou směrem k pozemku žalobců.

48. Z e-mailu Ing. [příjmení] ze dne 15. 5. 2019 bylo zjištěno, že v roce 1994 byl zpracováván pasport obecní kanalizace, šachty byly očíslovány. V projednávané věci se jedná o šachtu [číslo] u níž byl ověřen přítok ze sousední parcely, jak je v plánu zakresleno. Průběh kanalizace po soukromých pozemcích nebyl prověřován. Z e-mailu Ing. [příjmení] ze dne 15. 7. 2020 bylo zjištěno, že kanalizace z šachty [číslo] tehdy vedla na parcelu [číslo] pravděpodobně dále na parcelu [číslo] tj. v dnešním katastru na parcelu [číslo] protože parcela [číslo] byla jen zahrádka.

49. Z kanalizačního řádu kanalizace [obec a číslo] bylo zjištěno, že ve výkresu je vyobrazeno hlavní vedení ulicí [ulice], šachta 81 a do ní vedoucí kanalizační přípojka (dle legendy) vedoucí po hranici pozemku žalobců až na pozemek parc. [číslo] která je vedena zjevně jiným směrem a v jiné délce než vedení vyobrazené v pasportu z roku 1994.

50. Z pasportu kanalizace vypracovaného k 30. 6. 2015 (č.l. 716) bylo zjištěno, že dokumentuje pouze vedení ulicí [ulice], přípojky nejsou zakresleny.

51. Z výňatku plánku založeného na č.l. 642-643 a č.l. 701 bylo zjištěno, že popisuje aktuální stav kanalizace, přičemž hlavní řád jde ulicí [ulice]. Na úrovni pozemků žalobců se nachází šachty PR 22 (cca v úrovni poloviny domu) a šachta PR 23 (cca na úrovni spodního rohu zahrady, v místě původní šachty [číslo]). Do šachty PR 23 na rohu pozemku žalobců je přivedena odbočka směrem od pana [příjmení] (od šachty PR 227 do PR 226 a dále napojena do šachty PR 23). Z plánku je rovněž patrná aktuální přípojka žalobců vedená od zadní části domu od garáže kolem domu až na ulici [ulice] s vyústěním cca v polovině délky mezi šachtami PR 22 a 23.

52. Fotografie na č.l. 589-592 a [číslo] pořízené žalovaným bylo zjištěno, že tyto zachycují výkopové práce v roce 2019, na fotografiích je vidět zasypaná zděná stoka vedoucí z pod pozemku žalobců. Je zřejmé, že tato zděná stoka je zasypána i uvnitř, tedy zcela i mimo prostor, kde docházelo k odkrývání a sesypu suti v důsledku tohoto odkrývání. Dále je na fotografiích patrná betonová trubka, do níž byla vsunuta nová plastová trubka sloužící k napojení větvě kanalizačního řadu namísto dosavadní kanalizační přípojky pana [příjmení].

53. Z fotografií na č.l. 670 – 678 a č.l. 702 bylo zjištěno, že se jedná o fotodokumentaci [právnická osoba] pořizovanou svědkem [příjmení] z výkopových prací v roce 2019. Na fotografiích je vidět původní plastová trubka umístěná pod přibližně kolmo vedoucími dalšími sítěmi, částečně zasypaná a dále nově položené potrubí s plastovou trubkou vloženou do betonové trubky.

54. Na fotografiích na č.l. 623 a 627 jsou zachyceny šachty, resp. poklopy od šachet, na pozemku žalobců, a to u garáže a poté ve spodní části zahrady.

55. Ze sdělení [právnická osoba] ze dne 25. 5. 2020, 27. 5. 2020, 3. 6. 2020 a 29. 6. 2020 bylo zjištěno, že Ing. [příjmení] sdělil, že přípojka byla na pozemek zavedena dne 4. 10. 2016 a ukončena revizní šachtou, při místním šetření téhož dne technik zjistil, že odpadní vody jsou svedeny do septiku a trativodem do vsaku na pozemek. Dne 3. 9. 2017 pak bylo provedeno místní šetření, které potvrdilo dopojení přípojky do objektu. Ing. [příjmení] dále uvedl, že společnost převzala kanalizační řád v roce 2016, nemají proto k dispozici dokumentaci ohledně vzniku řadu v obci. Poskytnuté informace proto vycházejí ze zjištění na odběrném místě k datu 4. 10. 2016. Bc. [příjmení] poté sdělil, že dle informací od bývalého majitele kanalizační sítě [územní celek] mají za to, že dům byl na kanalizaci napojen, bylo placeno i stočné a dle pasportu kanalizace je vyznačena trasa směrem k domu, přičemž při otevření zborcené šachty pod silnicí v roce 2019 se směr přípojky potvrdil.

56. Z e-mailu Ing. [příjmení] adresovaného žalovanému bylo zjištěno, že technici provedli kontrolu odpojení septiku a dopojení na veřejnou kanalizaci. Zapsaná zjištění osvědčují tento stav a vyjadřují se ke stavu předchozímu – splašky do septiku, přepad do trativodu. Dle jeho názoru je nezpochybnitelná smlouva s obcí, kde je přípojka popsána, a zpoplatnění odvodu odpadních vod.

57. Z návrhu na uzavření smlouvy na vodné a stočné vč. obchodních podmínek ze dne 30. 12. 2003 bylo zjištěno, že smlouva byla uzavřena [jméno] [příjmení] jako odběratelem, zastoupenou [jméno] [příjmení]. Ve smlouvě je popsán profil přípojky – kamenina o průměru 150 mm.

58. Z rozhodnutí [stát. instituce] ze dne 10. 2. 2003 bylo zjištěno, že byl povolen septik a kanalizační přípojka pro parc. [číslo] v k.ú. [obec] panu [jméno] [příjmení].

59. Na fotodokumentaci na č.l. 645 je zachyceno budování přípojky kanalizace pana [příjmení] v roce 2002 2003.

60. Ze sdělení Obecního úřadu Předměřice nad Labem ze dne 23. 10. 2020 bylo zjištěno, že plán kanalizačního řádu z roku 2005 byl zřejmě zpracován na žádost obce, na dotaz, proč v tomto pasportu již není evidována stoka od bývalé cihelny, nedokázali odpovědět.

61. Z protokolu o kontrole odběrného místa ze dne 20. 9. 2017 podepsaného svědkem [příjmení] jako zástupcem [právnická osoba] (dále jen„ [právnická osoba]) a žalobcem bylo zjištěno, že odběrné místo (předmětné nemovitosti) je napojeno na kanalizaci ve správě [právnická osoba] a že dne 4. 10. 2016 došlo ke kontrole, dle které byly odpadní vody odváděny do septiku a následně trativodu na pozemku. Z listiny Úkol [číslo] (interní listina [právnická osoba]) bylo zjištěno, že dne 4. 10. 2016 došlo ke kontrole vysazení kanalizační přípojky ukončené revizní šachtou na pozemku žalobců. V té době byly odpadní vody odváděny do septiku a posléze trativodu. K dopojení kanalizace došlo 3. 9. 2017. Z prohlášení svědka [jméno] [příjmení] jako zástupce [právnická osoba] ze dne 7. 12. 2016 bylo zjištěno, že dne 4. 10. 2016 byla provedena kontrola napojení kanalizační přípojky na předmětných nemovitostech. Všechny tyto listiny byly soudu předloženy svědkem [příjmení] při jeho výslechu dne 3. 12. 2020.

62. Z tabulky odečtu vodného, kterou soudu předal svědek [příjmení] [příjmení] při svém výslechu dne 3. 12. 2020, soud zjistil, že odběr vody u předmětných nemovitostí v období od 9. 9. 2015 do 11. 1. 2016 činil 2 m3 a v období od 12. 1. 2016 do 8. 9. 2016 činil 43 m3.

63. Z písemného vyjádření [právnická osoba] ze dne 9. 12. 2020 podepsaného Ing. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že přípojka pana [příjmení] (vlastníka sousední nemovitosti) byla zrušena a nahrazena novou veřejnou kanalizační stokou, která odvádí odpadní vody z nové lokality„ [ulice] cihelna“. Investorem stavby byl pan [příjmení].

64. Na fotografii, kterou přiložil žalovaný ke svému vyjádření ze dne 7. 1. 2021 (viz č. l. 747) pocházející z června 2019 zachycuje šachtu pod silnicí. Na fotografii je patrná plastová trubka vedoucí napříč přes velkou betonovou trubku. Dle popisku fotografie má být plastová trubka z [anonymizováno], betonová trubka má být z roku 1985 a má vést do šachty [číslo].

65. Ze sdělení Obce Předměřice ze dne 25. 1. 2020 soud zjistil, že po dokončení stavebního záměru„ [ulice] cihelna“ převzala obec do vlastnictví mj. dešťovou kanalizaci, která není napojena na veřejnou splaškovou kanalizaci. Splašková kanalizace v této části obce byla řešena samostatně a obec od ní nemá projektovou dokumentaci.

66. Z emailu [jméno] [příjmení] ze dne 18. 2. 2021 bylo zjištěno, že do revizní šachty PR23 (dříve 81) v obci [obec], ul. [ulice] jsou napojena dvě nátoková a jedno odtokové potrubí. Jeden nátok betonového potrubí přivádí odpadní vodu z ul. [ulice] a druhý nátok plastového potrubí přivádí odpadní vodu z lokality„ [ulice] cihelna“. Původně byla tato plastová stoka kanalizační přípojkou pana [příjmení]. Z šachty ústí původní betonové potrubí, nic dalšího zde napojeno není. V příloze emailu je plánek zachycující výše popsaný stav a fotografie výše uvedené šachty.

67. Z výslechu Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že u předmětných nemovitostí proběhlo místní šetření dne 4. 10. 2016, úkolem tohoto místního šetření bylo zjištění, zda je dům napojen na veřejnou kanalizaci. Kanalizační přípojka byla na pozemku ukončena revizní šachtou, dům ještě nebyl napojen na veřejnou kanalizaci a k faktickému dopojení došlo v roce 2017. Při tomto druhém šetření došlo i k nastavení stočného pro tento dům. Pokud ve svém písemném sdělení uváděl, že při místním šetření 4. 10. 2016 technik zjistil, že odpadní vody jsou z objektu svedeny do septiku a trativodem dále do vsaku na pozemek, tak tyto informace zřejmě čerpal od žalobce a následně je ověřoval při místním šetření. Následná kontrola odpojení septiku od veřejné kanalizace nebyla prováděna z důvodu, že přepad ze septiku byl odveden do trativodu, kdy trativod je v podstatě vsak, není to napojení do kanalizace. Septik se měl nacházet vzadu za domem. Monitoring prováděl pan [příjmení] a místní šetření prováděl pan [jméno] [příjmení]. Veřejnou kanalizaci přebírali k 1. 1. 2016, v roce 2015 získali od [územní celek], od pana [příjmení], pasport kanalizace, se kterým pracovali, ale informace v něm nebyly úplné, postupně zakreslují i další kanalizační přípojky. Původně byl záměr žalobců takový, že se připojí do sousední kanalizační přípojky, to ale nebylo možné, jednalo se o kanalizační přípojku souseda, proto bylo nutné přímo napojení objektu do veřejné kanalizace. Vedoucí provozu kanalizace mu sdělil, že původní objekt cihelny byl odkanalizován do betonové stoky, která byla porušená, rozpadlá a vedla v podstatě vedle přípojky k panu [příjmení]. Toto se zjistilo při stavebních pracích. [ulice] práce, při kterých byla odhalena částečně betonová stoka z bývalé cihelny byly prováděny za účelem zkapacitnění a změny bývalé kanalizační přípojky na veřejný kanalizační řád, tato rekonstrukce byla provedena z důvodu zkapacitnění a zástavby v území bývalé cihelny. Rozdíl mezi přípojkou a stokou spočívá v tom, že stoka je terminologický název pro část kanalizačního řadu. Kanalizační řad má charakter veřejné kanalizace a do něj jsou zaústěny kanalizační přípojky. Kanalizační přípojka má svůj počátek na zaústění do kanalizačního řadu a končí u vnitřního rozvodu v nemovitosti. Kanalizační přípojka je ve vlastnictví vlastníka připojené nemovitosti, pokud se neprokáže jinak. Pokud v e-mailu z června 2020 žalovanému uváděl, že smlouva na odvádění odpadních vod s Obcí [anonymizováno] musela vycházet z určité situace, kterou obec měla zmapovanou, tak reagoval na informace od předchozího vlastníka. V roce 2016 bylo konstatováno, že kanalizační přípojka je ukončena revizní šachtou, v tu dobu nebylo dopojení do domu zrealizováno.

68. Z videomonitoringu a výslechu svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že videomonitoring mapuje část veřejné kanalizace z bodu PR 22 do bodu PR 23 a dále z bodu PR 226 (body zakresleny na plánku na č.l. 642 a 701 spisu). Pokud by byla v monitorovaných místech nějaká kanalizační přípojka, kamera se u ní zastaví a bude zaznamenána v protokole. Došlo k novému označení šachet, [číslo] je nyní PR [číslo]. V protokolu je zaznamenáno, do jaké šachty se kamera dávala. Pokud je v protokolu uvedeno od 35 do 81, tak je to od šachty 35 po šachtu 81.

69. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pořizoval fotografie na č.l. 670-678. V ulici [ulice] v [obec] prováděli napojení do veřejné kanalizace pro novou zástavbu, bylo to vedle pozemku žalobce. Práce začínaly u napojení do kanalizační šachty v ulici [ulice] a končily na pozemku pana [příjmení]. Měli se napojit do stávající šachty a při té příležitosti zjistili další sítě – hlavní vodovodní řád a plynovod. Kolem pozemku žalobců vedlo plastové kanalizační potrubí z dřívější doby, a to do objektu staré cihelny, toto dávali pryč a umísťovali nové. Plastová trubka, kterou měnili, končila před vodovodem a obsah z ní vytékal do betonové trubky (na č.l. 672 a 702 + [číslo]), betonová trubka pak dále vedla do kanalizační šachty v hlavním řadu. [příjmení] nebo stoka za betonovou nadezdívkou byla zasypaná. Stavbu začínali někdy v březnu 2019 a končili někdy koncem roku 2019. Betonová trubka byla průchozí, nové potrubí betonovou trubkou protáhli do šachty.

70. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že dne 20. 9. 2017 prováděl kontrolu dopojení kanalizační přípojky na nemovitost, sepisoval o tom zprávu. V roce 2016 u předmětné nemovitosti nebyl, informace měl od kolegů. Nezjišťoval, jak bylo řešeno odvádění odpadních vod v minulosti. Pouze se dotázal žalobce a ten mu sdělil, že v minulosti byly odváděny do septiku s následným přepadem do trativodu. Po žádosti zákazníka o připojení k řadu se přípojka od kanalizačního řadu vyvede na pozemek, kde se ukončí revizní šachtou. Následně se provede kontrola dopojení kanalizační přípojky do revizní šachty, resp. zda zákazník odpadní vodu odvádí do veřejné kanalizace. Odkázal přitom na své podklady, které byly soudem rovněž provedeny k důkazu (viz odst. 61 rozsudku).

71. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že společnost přebírala veřejnou kanalizaci v obci [obec] od 1. 1. 2016, předtím v obci prováděli monitoring veřejné kanalizace, ale nikoliv soukromých kanalizačních přípojek. Měli za to, že dům je napojen na veřejnou kanalizaci, neboť se za objekt platilo stočné i v předchozích letech. Protože zde vznikl tento spor, poslali na místo pana [příjmení] s kamerou, ten nezjistil žádnou kanalizační přípojku z pozemku žalobců při provedeném monitoringu, ani ve veřejné kanalizaci, ani v části kanalizační přípojky pana [příjmení]. Přípojka se nenašla, dělalo se připojení nové. V předchozích letech byl odběr od cca 20 do cca 75 kubíků vody, zřejmě dle obsazenosti nemovitosti. Je mu divné, že by se voda v tomto množství jen tak někam ztrácela. Psal zprávu z prosince 2016 na základě podkladů od zaměstnanců. Obecně pošlou zaměstnance nebo firmu, se kterou spolupracují, na místo samé, aby udělali navrtávku. U žalobců byl někdy z kraje roku 2016. Viděl septik, do septiku dávali kameru, viděl nějaký odtok ze septiku, kam se ale voda dále ztrácela, neví. Z objektu bylo více vývodů kanalizace. Možná zde bylo více vsaků, ale to přesně neví. Pak byl proveden kamerový monitoring, neví, kdo byl u žalobců v říjnu 2016. V roce 2017 tam pak byl pan [příjmení]. V letech 2018 2019 se na kanalizační šachtě [číslo] dělaly práce na kanalizační přípojce pana [příjmení], kdy z jeho přípojky byla vytvořena nová veřejná stoka DN 400 pro připojení nové lokality„ [ulice] cihelna“ na veřejnou kanalizaci. Při této příležitosti byla pod pozemkem u [adresa] objevena stará zděná stoka. Domnívá se, že se jednalo o starou výstavbu z doby výstavby cihelny, neví přesně, kam vedla. [příjmení] byla přerušena přípojkou z PVC, kterou si dělal pan [příjmení]. Když dostávali pasport kanalizace od obce, tak zde tato stoka zakreslena nebyla. Při monitoringu zjistili, že do veřejné kanalizace neústila kanalizační přípojka z pozemku žalobců, proto se dělala nová kanalizační přípojka. V obci to bylo řešeno tak, že každá nemovitost měla svůj septik, zde došlo k přečištění odpadních vod a následně byla voda odváděna do vodoteče. V pasportu kanalizace z roku 1994 je u šachty [číslo] pravděpodobně zakreslena zděná stoka. Kanalizační přípojky zde zakreslené nejsou, jedná se o pasport veřejné kanalizace. Zděná stoka byla přerušená výstavbou přípojky pana [příjmení]. Neví, kdy došlo k těmto zásahům pana [příjmení]. Neví, jestli tam nebyl nějaký prosak, kamerou se do této stoky nedostali. Z kanalizačního potrubí, ve kterém prováděli monitoring, nebyla tato stoka přístupná. Pokud jde o obsah prohlášení ze dne 3. 6. 2020 (na č.l. 617 spisu), vycházeli z informací od Obce Předměřice nad Labem. Vzhledem k tomu, že zde bylo hrazeno stočné, tak se domnívali, že je nemovitost napojena na veřejnou kanalizaci. První odečet, který má k dispozici od obce na vodné, je z roku 2005 (rovněž provedeno k důkazu, viz odst. 62 rozsudku). Z vodného se vypočítávalo stočné. Nedochoval se monitoring z pozemku žalobce, monitoring veřejné kanalizace se dochoval.

72. Výslechem svědka [jméno] [příjmení], bratrance žalovaného a dřívějšího vlastníka sousední nemovitosti, bylo zjištěno, že původně zde (na jeho pozemcích) byla„ sociálka pro cihelnu“, tj. budova se dvěma malometrážními byty se septikem. Kanalizační přípojku vybudoval svědek, učinil tak ještě před tím, než jeho nemovitosti převzal jeho syn, avšak nebyl schopen uvést, kdy přípojku vybudoval ani kdy nemovitosti předal synovi. Syn poté nemovitosti na pozemcích demoloval a chystal pozemky pro další výstavbu. Svědek uvedl, že se nedokáže vyjádřit k tomu, jak to bylo s napojením na kanalizaci u sousedních (předmětných) nemovitostí. Svědek při svém výslechu zakreslil na mapu napojení budovy bývalé sociálky do kanalizačního řadu (viz č. l. 791 a 792) v ulici [ulice], kdy toto napojení bylo na straně pozemku svědka (resp. jeho syna), která sousedila s předmětnými nemovitostmi. Svědek neví nic o tom, že by na místě byla jiná kanalizační přípojka. Žalobci se svědkem o možnosti připojení do jeho kanalizační přípojky nejednali.

73. Návrhy na provedení důkazu výslechem svědka [jméno] [příjmení], DiS., zaměstnance [anonymizována dvě slova] [obec], výslechem [jméno] [příjmení], zaměstnance Obce Předměřice nad Labem, místním šetřením s vrtem a odkrytím stoky a jejího vyústění, nákresem kanalizace dle svědkyně [příjmení], nákresem kanalizace dle žalovaného, náběrovým listem, dotazem na stavební úřad Magistrátu Hradec Králové ohledně stavebního povolení žalobců, grafickými částmi kanalizačních řádů obcí [obec], [obec], [obec] a [část obce], dotazem na KHP, kteří pracovníci mimo svědka [příjmení] prováděli videomonitoring na pozemku žalobce a výslechem těchto pracovníků, dotazem na [stát. instituce] případně na Státní okresní archiv [obec] ohledně projektové dokumentace k výstavbě a povolení užívání tzv. [anonymizováno] přípojky a dále projektovou dokumentací včetně stavebního deníku ohledně výstavby přípojky či kanalizační stoky v souvislosti s projektem [ulice] cihelna soud pro nadbytečnost zamítl, neboť ostatní provedené důkazy bezpečně postačovaly k tomu, aby soud učinil skutkový závěr ohledně otázky napojení předmětných nemovitostí na kanalizaci. Soud rovněž pro nadbytečnost zamítl důkaz doplněním znaleckého posudku znalkyně [celé jméno znalkyně] a důkaz dotazem na [právnická osoba], s.r.o., neboť pro rozhodnutí soudu (resp. pro úvahy soudu ohledně přiměřenosti slevy z kupní ceny) bezpečně postačují k důkazu provedené znalecké posudky. Soud rovněž pro nadbytečnost neprovedl důkaz emailem žalobce a) z 25. 10. 2015 a e-mailem realitního makléře [jméno] [jméno], neboť z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný informoval žalobce o tom, že dům je napojen na kanalizaci a provedení těchto důkazů nemohlo mít na skutkové závěry soudu v této otázce žádný vliv. Soud konečně neprovedl důkaz účastnickým výslechem žalobce a) a žalovaného neboť tvrzení, která měla být těmito účastnickými výslechy prokázána, mohla a byla prokazována jinými důkazy. Nebyly tedy splněny podmínky pro provedená důkazu účastnickými výpověďmi ve smyslu § 131 odst. 1 o.s.ř.

74. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že žalobci koupili od žalovaného předmětné nemovitosti za kupní cenu 2 050 000 Kč v září 2014, o čemž ostatně nebylo ani mezi účastníky sporu. Již v červenci 2014 byly předmětné nemovitosti žalobcům předány. Prodej zprostředkovávala realitní kancelář [právnická osoba], makléř [jméno] [příjmení]. Existovalo více verzí inzerátu týkajícího se předmětných nemovitostí, v kolonce odpad bylo uvedeno septik/jímka, v kolonce inženýrské sítě pak kanalizace. Na tomto místě je třeba připomenout, poukazuje-li žalovaný právě na fakt, že v inzerátech byl uváděn septik či jímka, že jednak nelze přehlédnout, že obsahovaly i údaj kanalizace, avšak zejména je nutné zdůraznit, že ať již žalobci měli z inzerátu jakékoliv informace, podstatné je, co jim bylo sděleno ohledně odkanalizování domu žalovaným. Je třeba též zmínit, že skutečnost, že v inzerátu je uveden septik/jímka, na což žalovaný opakovaně poukazuje, však neznamená a nedokládá zhola nic ohledně odkanalizování domu, neboť septik reálně u domu byl, podstatné však je, co následovalo za septikem a kam odpad dále ústil a co ohledně toho žalovaný žalobcům sdělil. Stejně tak uvedení septiku/jímky v detailech domu v katastru nemovitostí nic nedokládá, nejedná se o závazný údaj.

75. Proběhlo několik schůzek – prohlídek předmětných nemovitostí, kterým byli vždy přítomni žalobce i žalovaný. Některým schůzkám byl přítomen i realitní makléř [jméno] [příjmení], známý žalobce [jméno] [příjmení], žalobkyně či manželka žalovaného. Součástí prohlídek předmětných nemovitostí bylo mimo jiné i sdělení ohledně odkanalizování domu. Ze svědeckých výpovědí vyplývá, že žalovaný žalobcům sdělil, že odpad vede do septiku a poté do veřejné kanalizace. Sám žalovaný žalobce upozorňoval na povinnost platit stočné na obecním úřadě. Informace ohledně domu měl od svědkyně [příjmení], neboť sám dům nikdy neobýval. Svědkyně [příjmení] žalovanému a jeho manželce při předání předmětných nemovitostí ukázala celý dům včetně septiku s tím, že ze septiku odpad odtékal, bylo jej třeba vyvést cca jednou za tři roky. Rovněž mu sdělila, že je třeba platit stočné. V obci byla veřejná kanalizace vybudována v roce 1985, soukromé přípojky byly v režii vlastníků nemovitostí, obec nedisponuje informacemi, kdo má kanalizační přípojku a kdo nikoliv. Jak obec, tak pozdější provozovatel kanalizace [právnická osoba] vycházely z toho, že kdo platí stočné, je připojen.

76. V souvislosti s koupí předmětných nemovitostí byl pro úvěrující banku zpracováván odhad Ing. [příjmení], v němž je rovněž uvedeno, že odpad je sveden do veřejné kanalizace. Tuto skutečnost sdělil při schůzce s odhadcem Ing. [příjmení] žalovaný, jak vyplývá z výpovědi Ing. [příjmení] ve spojení s výpovědí [jméno] [příjmení]. Ing. [příjmení] přitom zcela logicky vysvětlil, proč si informace o odkanalizování nemovitých věcí dále neověřoval. V listopadu 2014 byla na domě provedena již část oprav – výměna oken, změny vnitřní dispozice a příček, v některých místnostech podlahové topení. V prosinci 2014 se sešel žalobce se svědkyní [příjmení], která mu sdělovala informace ohledně předmětných nemovitostí, zejména řešili přístup k předmětným nemovitostem. Ohledně kanalizace mu sdělila, že z domu existují tři vývody, o nichž neví, kam ústí. Pokud žalovaný poukazoval na to, že se žalobci dozvěděli o tom, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci, od svědkyně [příjmení], svědkyně toto jeho tvrzení nepotvrdila, když vypověděla, že žalobci ukázala septik a další vývody z kanalizace s tím, že neví, kam vedou. V dubnu 2015, když byla provedena převážná část rekonstrukce (vyplývá z faktur, smlouvy o dílo a svědecké výpovědi svědka [příjmení]), chtěl žalobce ověřit, zdali je dům skutečně napojen na veřejnou kanalizaci, proto v místě, kde byl vyveden z domu nově zbudovaný odpad, nalil do starého odpadu umístěného na odvrácené straně domu od silnice vodu s vápnem a sledoval, kam směs teče. Do veřejné kanalizace směs nedotekla. Poté tuto zkoušku provedl se svědkem [příjmení], který její průběh potvrdil. Skutečnost, že tato zkouška byla provedena pouze u jednoho z odpadů, přestože původně z domu ústily tři, nic na dříve uvedeném nemění, neboť z výpovědi svědkyně [příjmení] vyplynulo, že další odpad byl z kuchyně z čela domu, vzadu byl odpad z WC a koupelny, přičemž postrádá zcela logický smysl, aby případně byla odkanalizována právě kuchyň a nikoliv odpad z WC a koupelny, kde je na základě obecného povědomí větší zdroj odpadních vod. Žalobce žalovaného informoval o této skutečnosti nejprve telefonicky, poté osobně, schůzce byl svědek [příjmení] přítomen. Písemně e-mailem v srpnu 2015 žalovanému sdělil konkrétní vady a částku, kterou požaduje jako slevu z kupní ceny. Probíhala mimosoudní jednání, avšak bezúspěšně. Přípojku do veřejné kanalizace žalobcům realizovala společnost [právnická osoba] dle pokynů [právnická osoba] jakožto provozovatele veřejné kanalizace, náklady byly stanoveny na částku 137 347 Kč.

77. Pokud jde o věrohodnost svědka [příjmení], vůči níž měl žalovaný námitky, soud má za to, že svědek při výslechu přesvědčivě vysvětlil, za jakých okolností psal žalovanému e-maily a jejich obsah a taktéž výslovně několikrát potvrdil, že pravdou je to, co uvedl v čestném prohlášení a při svém výslechu. Pokud svědek [příjmení] v e-mailu z roku 2017 uváděl, že podepsal čestné prohlášení o tom, že byl u schůzky s odhadcem a že bylo čerpáno z toho, co vidí a co sděluje žalovaný, pak má soud za to, že si tento obsah neodporuje s obsahem čestného prohlášení a ani svědecké výpovědi svědka [příjmení]. Stejně tak, pokud v e-mailu z roku 2015 uváděl, že si nepamatuje detaily ohledně stavu střechy a septiku, nepůsobí nikterak nevěrohodně, že svědek poté, co je s takovou otázkou opakovaně konfrontován, se snaží tehdejší situaci vybavit. Nadto svědek přesvědčivě a logicky objasnil, že tehdy nechtěl věc více rozvádět, byl ve složité životní situaci, a doufal, že se účastníci dohodnou. Pokud posléze si i v důsledku probíhajícího soudního řízení situaci, na kterou je tázán, vybaví, a v tomto směru se konstantně vyjádří jak v čestném prohlášení, tak v e-mailu adresovaném žalovanému, jakož i při své svědecké výpovědi, nemá soud jakýkoliv důvod o věrohodnosti takového svědka pochybovat.

78. K výpovědi svědkyně [příjmení] je třeba poznamenat, že je nevěrohodné, aby svědkyně, která v domě žila téměř 30 let, nevěděla, jakým způsobem je dům odkanalizován. Zcela nelogicky a i nevěrohodně vyznívá přesvědčení svědkyně, že v době budování veřejné kanalizace v obci byla zbudována i soukromá přípojka k domu, ve kterém svědkyně bydlela, aniž by o tom cokoliv věděla. Jediným logickým a smysluplným vysvětlením je, že svědkyně se raději o záležitost s kanalizací příliš nezajímala, neboť odpad odtékal, neřešila proto kam, a raději pro jistotu platila stočné, které nepředstavovalo žádný zásadní výdaj. Jak je to s kanalizací skutečně patrně raději žalobci ani žalovanému neřekla, a v tomto směru vypovídala i před soudem.

79. Pokud jde o výpověď [jméno] [příjmení], tuto je třeba hodnotit s přihlédnutím k tomu, že se jedná o manželku žalovaného. Nicméně ani tato svědkyně nebyla přítomna každé schůzky žalobce s žalovaným, a pokud byla schůzce přítomna, neúčastnila se celého průběhu schůzky. Nemůže tak s jistotou potvrdit ani vyvrátit, co kdy žalovaný žalobci ohledně kanalizace sdělil.

80. Poukazoval-li žalovaný na porušení prevenční povinnosti ze strany žalobců, má soud za to, že skutečnost, že žalobci měli možnost předmětné nemovité věci užívat již od července 2014, tj. ještě před uskutečněním jejich prodeje, jim nemůže jít k tíži, neboť zcela logicky měli za to, že objekt je na kanalizaci napojen a neměli důvod o tom pochybovat. Nelze jim tudíž jakkoliv vyčítat, že se snad o stav kanalizace a o napojení nezajímali dříve. Je logické, že pokud jim žalovaný sdělil, že odpad ze septiku dále do kanalizace odtéká a upozorňoval je na povinnost platit stočné, nadto za dobu jejich užívání předmětných nemovitostí nevznikla potřeba vyvézt jímku o malém objemu, neměli zcela oprávněně důvod o připojení domu jakkoliv pochybovat. Ke zkoušce přistoupili až v okamžiku, kdy byla rekonstrukce domu téměř hotova, z domu vyveden nově zbudovaný odpad, který měl být připojen na stávající venkovní odpad, který měl do veřejné kanalizace ústit, takříkajíc pro jistotu. Nejde mít za to, že by žalobci jednali nedbale, pokud se na odkanalizování domu více nesoustředili, neboť z dokazování je mimo jiné zjevné, že se v době kolem prodeje předmětných nemovitostí řešily i jiné problémy – neexistující přístup k předmětným nemovitostem a stav střechy.

81. Namítal-li žalovaný, že nové kanalizační vedení je příliš dlouhé, mělo být vedeno jinou cestou, a tudíž i zbytečně dražší, nejedná se o relevantní námitku. Z dokazování vyplynulo, že kanalizační přípojku nebylo možné vést jinudy, neboť žalobce zjistil, že připojení na veřejnou kanalizaci u domu neexistuje až v okamžiku, kdy již byl vyveden nový odpad k domu. Právě ten chtěl žalobce napojit na původní venkovní odpad za domem, o kterém se domníval, že ústí do veřejné kanalizace. V té době byla rovněž provedena převážná část rekonstrukce – včetně omítek a podlahových potěrů. Nadto znalec vysvětlil, že náklady by i při kratším vedení byly v podstatě stejné, jednak kvůli tomu, že by i v takovém případě bylo třeba provést nějaké bourací práce, a dále z důvodu, že nejdražší položkou zbudování přípojky je samotné připojování do kanalizačního řadu, na což nemá délka kanalizační přípojky žádný vliv. Rovněž ani připojení žalobců do přípojky pana [příjmení], jak žalovaný namítá, nebylo možné, neboť v předmětné době se jednalo o dosud soukromou přípojku pana [příjmení] (zkapacitněnou až v roce 2019, kdy se stala větví veřejného kanalizačního řadu), která připojení žalobců, jak vyplývá zejména z výslechu svědka [příjmení], neumožňovala.

82. Pokud žalovaný začal v průběhu řízení tvrdit, že dům byl na veřejnou kanalizaci napojen, existence připojení domu na veřejnou kanalizaci dle názoru soudu z žádných důkazů nevyplývá. Pokud tak žalovaný dovozuje z pasportu z roku 1994, e-mailu Ing. [příjmení], vyjádření Bc. [příjmení] a smlouvy o dodávce vody a odvádění odpadních vod, jedná se o mylný závěr. Pasport z roku 1994 a e-mail Ing. [příjmení] pouze dokládá, že z šachty [číslo] umístěné u dolního rohu pozemku žalobců (nyní označeno jako PR 23), vedla směrem přes pozemek žalobců odbočka. Z fotografií je pak zřejmé, že se mělo jednat o zděnou cihlovou stoku, s čímž je v příkrém rozporu i profil přípojky dle zmíněné smlouvy, která uvádí kameninovou trubku o průměru 150mm. Je zjevné, že jak [právnická osoba], tak předtím [územní celek], logicky usuzovaly, že přípojka existuje, neboť bylo placeno uživateli domu stočné, průběh přípojky však nikdo historicky neověřoval. Je zcela logické, že samotné přípojky ke kanalizačnímu řadu byly v režii vlastníků daných objektů (což potvrzuje i vyjádření obce), přičemž svědkyně [příjmení] jednoznačně uvedla, že ví, že se kanalizace v obci budovala, ale tehdy odjeli na dovolenou, a když se vrátili, domnívala se, že přípojka byla provedena až do objektu. Takový postup je však naprosto nevěrohodný a nelogický. Nedává žádný smysl, aby provozovatel kanalizačního řadu při jeho výstavbě budoval i samotné přípojky k objektům soukromých vlastníků bez jejich vědomí a bez jakýchkoliv informací o tom, kde se kupř. nachází vývod odpadu z domu. Samotná zmíněná smlouva, odbočka vedoucí směrem přes pozemek žalobců zakreslená v pasportu z roku 1994 a placení stočného na základě smlouvy z roku 2003 rozhodně existenci přípojky domu na veřejnou kanalizaci nikterak nedokládá (nadto za situace, kdy tehdejší obyvatel domu nemá o budování přípojky reálné povědomí).

83. Naopak z dokazování zcela jednoznačně vyplývá, že žádná přípojka domu ke kanalizačnímu řadu neexistovala. Tato skutečnost je naprosto evidentní již z provedeného videomonitoringu a výslechu svědka [příjmení] a svědka [příjmení], z nichž vyplývá, že žádná odbočka/přípojka z kanalizačního řadu nebyla při videomonitoringu kanalizace v ulici [ulice] nalezena, do staré zděné stoky (na níž poukazuje žalovaný) se kamerou z hlavního řadu nedostali. Svědek [příjmení] vysvětlil, že pokud by tam nějaká přípojka byla, kamera by se u ní zastavila a došlo by k jejímu zaznamenání. Je též zjevné, že dokumentovaná trasa od šachty PR 22 až k šachtě PR 23 a dále k šachtě PR 227 plně pokrývá všechny tři původní vývody odpadů z domu. Rovněž tímto monitoringem nebylo zjištěno ani napojení cihelné šachty, tj. odbočky znázorněné v pasportu z roku 1994, na níž žalovaný poukazuje a kterou se domnívá, že měl být objekt odkanalizován, do hlavního kanalizačního řadu.

84. Z dokazování dále vyplývá, že k přerušení napojení této cihelné stoky do hlavního kanalizačního řadu došlo v roce 2003, kdy byla do šachty [číslo] (nyní PR 23) napojena přípojka pana [příjmení]. Ta byla rovněž zaznamenána v plánku kanalizace z roku 2005 a dle legendy označena jako přípojka (soukromá přípojka), nikoliv odbočka veřejné kanalizace. Tím se rovněž vysvětluje skutečnost, že stará zděná stoka již nebyla v plánku zakreslena, neboť napojením přípojky pana [příjmení] došlo k jejímu faktickému přerušení. V roce 2019 poté došlo ke zvýšení kapacity původní přípojky pana [příjmení] a tato se stala odbočkou/větví hlavního kanalizačního řádu. Z fotografií zachycujících tyto práce u šachty PR 23 na rohu pozemku žalobců je patrná stará zděná stoka, která je zasypána sutí a dle svědka [příjmení], který stavební práce v roce 2019 prováděl, byla tato stará zděná stoka suchá. I pokud by tato stará zděná stoka odkanalizovávala i objekt žalobců (což z provedeného dokazování rozhodně nevyplývá, neboť je zřejmé, že tato vedla pouze směrem na pozemek žalobců, jakékoliv propojení kanalizace na pozemku žalobců s touto stokou však z provedených důkazů nikterak neplyne), nelze opomenout, že napojení této stoky do veřejné kanalizace bylo zcela jednoznačně přerušeno v roce 2003 napojením přípojky pana [příjmení] do kanalizačního řadu. Tudíž v době prodeje nemovitých věcí žádná přípojka, která by odkanalizovala dům do veřejné kanalizace, neexistovala.

85. Na tomto závěru nemůže ničeho změnit ani výpověď svědka [příjmení], který je toho názoru, že množství spotřebované vody dle odečtu by se nemohlo na pozemku žalobců vsáknout, tedy, že odpadní voda musela někam mizet. Ať už se tato odpadní voda vsakovala či nikoliv, soud má za bezpečně prokázané, že zcela jistě neodcházela do veřejné kanalizace, neboť připojení domu na veřejnou kanalizaci v té době prokazatelně neexistovalo (a to jediné je zásadní otázkou v projednávané věci). Skutečnost, že videomonitoring byl proveden na začátku roku 2016, tj. cca rok a půl od prodeje, nemůže na uvedeném závěru též nic změnit, neboť videomonitoring byl logicky proveden až v návaznosti na zjištění žalobců o neexistenci do té doby předpokládané přípojky do veřejné kanalizace a jednoznačně potvrzuje a dokládá stav, který byl jak v době prodeje, tak i před ním, neboť v mezidobí (od roku 2003, kdy byla napojena do veřejné kanalizace do šachty [číslo] přípojka pana [příjmení], do dne provedení videomonitoringu) nebyly provedeny žádné jiné zásahy do této části veřejné kanalizace.

86. Pokud jde o cenu nemovitých věcí v rozhodné době, znalkyně [celé jméno znalkyně] nebyla schopna pro nedostatek porovnávacího materiálu odhadnout cenu obvyklou, vypočetla pouze cenu dle vyhlášky a ocenila náklady na zbudování kanalizační přípojky. Znalec [celé jméno znalce] poté vypracoval znalecký posudek, včetně jeho doplňku, jehož závěry při svém výslechu plně obhájil. Objasnil též, z jakých důvodů stanovil tři ceny obvyklé, resp. jejich rozpětí, pro různé varianty. Vzhledem k tomu, že soud má za prokázané, že v době prodeje nemovitosti zde žádná přípojka domu na veřejnou kanalizaci neexistovala, činila tak obvyklá cena nemovitých věcí dle znaleckého posudku částku 2 071 753 Kč – 2 571 753 Kč.

87. Podle § 1916 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“) dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji.

88. Podle § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

89. Podle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

90. Podle § 2106 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

91. Podle § 2107 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

92. Podle § 2002 odst. 1 o. z. věty druhé podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

93. Podle § 1958 odst. 2 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

94. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

95. Základním předpokladem pro aplikaci práv z vadného plnění je existence vady ve smyslu § 1916 o. z. V projednávané věci je zřejmé, že předmět plnění – nemovité věci měly vadu spočívající v neexistenci kanalizační přípojky domu k veřejné kanalizaci, o jejíž existenci byli žalobci žalovaným před koupí předmětných nemovitostí ujištěni, avšak posléze bylo zjištěno, že dům na veřejnou kanalizaci v rozporu s ujištěním žalobců ze strany žalovaného napojen není. V souladu s § 1916 odst. 1 písm. c) o. z. tak bylo plněno vadně, neboť je zde rozpor s výslovně prohlášenými vlastnostmi, které plnění mělo mít a bylo žalobci oprávněně očekáváno. Skrytou vadou ve smyslu § 2129 odst. 2 o. z. se pak rozumí takový nedostatek, který není kupujícímu znám a který pro něj zůstal neznámý i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Bezesporu v dané věci jde o vadu skrytou, neboť neexistenci přípojky k veřejné kanalizaci nemohli žalobci při běžné prohlídce předmětných nemovitostí zjistit.

96. Soud hodnotí vadu v neexistenci kanalizační přípojky domu k veřejné kanalizaci jako vadu představující nepodstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2107 o. z. K tomuto závěru dospěl soud na základě skutečnosti, že dům byl inzerován jako dům v původním stavu a před rekonstrukcí a úmyslem žalobců bylo dům rekonstruovat, nikoli jej užívat v původním stavu. V případě, že by žalobci o existenci vady věděli, nebyla by to bez dalšího okolnost, pro kterou by smlouvu neuzavřeli, mělo by to pouze vliv na případnou výši kupní ceny. Soud uzavírá, že vzhledem k tomu, že žalobci uplatnili jako právo z vadného plnění právo na slevu z kupní ceny, je otázka, zda se jednalo o vadu podstatnou či nikoli, pouze podružná.

97. Žalobci oznámili vadu žalovanému v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními, tj. včas a rovněž včas uplatnili nárok z vadného plnění, a to přiměřenou slevu z kupní ceny, jiný nárok z vadného plnění uplatněn nebyl. Soud tak uzavírá, že žalobci mají nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny ve smyslu § 2107 o. z.

98. Z konstantní judikatury dovolacího soudu vyplývá, že ustanovení § 2106 o. z. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost (viz např. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016) Z usnesení dovolacího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018 navíc vyplývá, že závěry výše citované judikatury jsou použitelné i za účinnosti o. z.

99. Ze skutkových zjištění soudu vyplynulo, že stáří domu jako takového přesahovalo 100 let. Odpadní vody byly původně z domu odváděny dvěma cestami. Odpad z WC byl odváděn do septiku zakončeného přepadem a trativodem, odpad z koupelny a byl sveden do kanalizační šachty v blízkosti domu, poté do další kanalizační šachty v blízkosti vrat a poté do trativodu. Kanalizace pocházela přibližně z poloviny osmdesátých let, přičemž znalkyně [celé jméno znalkyně] vycházela ve svém posudku z toho, že předpokládaná doba životnosti kanalizace je 80 let. Z výslechu znalce [příjmení] [celé jméno znalce] vyplynulo, že v době uzavření kupní smlouvy nebylo v obci povinné připojení na veřejnou kanalizaci. Ze skutkových zjištění soudu dále vyplynulo, že původní obecní kanalizace ústila do labského náhonu a do říčky [příjmení], a to bez jakéhokoli čištění. Od 1. 1. 2016 jsou pak veškeré odpady z veřejné kanalizace sváděny do čistírny odpadních vod, přičemž za takové situace zákon výslovně zakazuje vypouštění odpadních vod přes septik (viz § 18 odst. 3 zákona č. 274/2001 Sb. o vodovodech a kanalizacích).

100. Soud při úvahách o přiměřené slevě z kupní ceny vycházel jako ze základu pro své úvahy z částky 137 347 Kč představující částku, kterou by byli žalobci byli nuceni vynaložit za novou splaškovou kanalizační přípojku napojenou na veřejnou kanalizaci. Přiměřenost této základní částky pak soud posuzoval i podle dalších kritérií naznačených výše uvedenou judikaturou.

101. Soud při posuzování přiměřenosti žalobci požadované slevy z kupní ceny nejprve posuzoval snížení funkčních vlastností domu při absenci připojení na veřejnou kanalizaci. Soud zde připomíná, že dům byl do roku 2012 užíván, a to i přes absenci napojení na veřejnou kanalizaci. Odkanalizování probíhalo částečně přes septik s nutností vyvážení a částečně vsakem přes trativod. Soud nezpochybňuje, že napojení na veřejnou kanalizaci je oproti vyvážení septiku případně vsakování odpadních vod na pozemek nepoměrně lepší variantou. Soud však přesto musí uzavřít, že dům odkanalizován byl, byť v nižší kvalitě než bylo smluveno. Snížení funkčních vlastností domu nebylo proto dle názoru soudu takového rázu, že by jej nebylo možné užívat, spíše došlo ke snížení uživatelského komfortu.

102. Soud dále při posuzování přiměřenosti žalobci požadované slevy z kupní ceny posuzoval povahu a rozsah vady vzhledem ke kupní ceně 2 050 000 Kč. Dle znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] činila obvyklá cena výlučně za pozemky částku cca 790 000 Kč, cena domu činila částku cca 1 090 000 Kč a cena ostatních staveb (garáž, venkovní sezení) pak činila cca 190 000 Kč. Absence připojení na veřejnou kanalizaci je vadou nikoli pozemku, ale vadou domu. Pokud soud porovná žalobci požadovanou slevu 137 000 Kč s obvyklou cenou domu 1 090 000 Kč, představuje požadovaná sleva jednu osminu z ceny domu. Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v předchozím odstavci, tj. že dům byl odkanalizován, byť jinak a hůře, má soud za to, že sleva v této výši není přiměřená.

103. Soud dále při posuzování přiměřenosti žalobci požadované slevy z kupní ceny posuzoval případné snížení estetické hodnoty a další upotřebitelnosti domu vzhledem k výskytu vady. Pokud jde o snížení estetické hodnoty, má soud za to, že vada sice není navenek poznatelná, ale nelze pominout skutečnost, že se většina odpadu z domu vsakuje na pozemcích. Z hlediska další upotřebitelnosti domu však soud poukazuje na skutečnost, že žalobci kupovali dům k rekonstrukci, dům jako takový tedy měl pro žalobce hodnotu nikoli ve svém původním stavu, ale spíše z hlediska jeho umístění a základního půdorysu. Žalobci dům kupovali již s úmyslem si jej zrekonstruovat k obrazu svému. Soud má proto i z tohoto hlediska za to, že žalobci požadovaná sleva z kupní ceny ve výši 137 000 Kč není přiměřená.

104. Soud dále při posuzování přiměřenosti žalobci požadované slevy z kupní ceny zohlednil, že ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] vyplynulo, že obvyklá cena předmětu koupě činí v případě, že by kanalizační přípojka musela být úplně nová částku 2 071 753 Kč – 2 571 753 Kč, a pro případ, že by kanalizační přípojka mohla být rekonstruována částku 2 135 000 – 2 635 500 Kč. Pokud by byla kanalizace funkční, pak by obvyklá cena nemovitých věcí činila 2 200 000 – 2 700 000 Kč. Rozpětí v obvyklé ceně (žádná vs. funkční) zhruba odpovídá ceně nové kanalizační přípojky vyčíslené žalobci. Soud na druhou stranu zohlednil fakt, že v případě, že by kanalizační přípojka mohla být rekonstruována, činila by změna obvyklé ceny cca 65 000 Kč. Soud má za to, že zřízení zcela nové kanalizační přípojky nelze zohlednit, neboť nově navrhovaná a vybudovaná přípojka již nezahrnovala septik. To představuje kvalitativní zlepšení oproti stavu bez vad dle kupní smlouvy, když odpadla nutnost septik vyvážet. Pokud by naopak žalovaný plnil bezvadně, tj. kdyby byla původní kanalizace napojena na kanalizaci veřejnou, vznikly by žalobcům v souvislosti s připojením veřejné kanalizace na čistírnu odpadních vod v roce 2016 další náklady v podobě změny kanalizační přípojky po nuceném odpojení septiku. I z výše uvedeného má soud za to, že žalobci požadovaná sleva z kupní ceny ve výši 137 000 Kč není přiměřená.

105. Soud dále při posuzování přiměřenosti žalobci požadované slevy z kupní ceny zohlednil, že pokud by byla v domě skutečně vybudována kanalizační přípojka na veřejnou kanalizaci (tak jak nepřesvědčivě tvrdila svědkyně [příjmení]), pocházela by rovněž z poloviny osmdesátých let, a její stáří by v době uzavření kupní smlouvy činilo cca 30 let. Byla by tak přibližně ve třech osminách své životnosti. Vybudováním nové kanalizační přípojky by tak došlo k určitému zhodnocení domu oproti stavu, kdy by žalovaný plnil bezvadně, tj. kdyby byla původní kanalizace napojena na kanalizaci veřejnou. I takové zhodnocení předmětu koupě může mít vliv na přiměřenost kupní ceny (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002).

106. Po zvážení všech výše uvedených skutečností soud dospěl k závěru, že žalobci požadovaná sleva z kupní ceny ve výši 137 000 Kč představující náklady na vybudování nové kanalizační přípojky není přiměřená. Při zohlednění všech skutečností uvedených výše se soudu jeví jako přiměřená sleva z kupní ceny ve výši 68 500 Kč představující jednu polovinu nákladů na vybudování nové kanalizační přípojky. Ve zbytku tedy soud žalobu zamítl.

107. Žalobci žalovaného vyzvali k zaplacení slevy z kupní ceny, přičemž tuto slevu vyčíslili v e-mailu ze dne 11. 8. 2015, který byl žalovanému doručen téhož dne a s nímž se měl žalovaný možnost seznámit v okamžiku jeho doručení. Žalovanému vznikla povinnost k plnění bez zbytečného odkladu poté, co byl o plnění požádán, tj. následujícího dne 12. 8. 2015. Žalovaný neplnil a dnem 13. 8. 2015 se dostal do prodlení s plněním svého dluhu vůči žalobcům. Soud proto přiznal žalobcům úroky z prodlení z přisouzené částky právě od toho dne. Výše úroků z prodlení je stanovena dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. způsobem uvedeným ve výroku tohoto rozhodnutí.

108. O náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o.s.ř. a nepřiznal jejich náhradu žádnému z účastníků, neboť poměr úspěchu ve věci každé ze stran činil přesně jednu polovinu. Soud nepominul, že výše přiměřené slevy z kupní ceny je plněním závisejícím na úvaze soudu a soud by tak mohl uvažovat i o přiznání plné náhrady nákladů řízení dle § 142 odst. 3 o.s.ř. Žalobci se podanou žalobou domáhali slevy z kupní ceny, přičemž výši kupní slevy dovozovali čistě z nákladů na vybudování nové kanalizační přípojky. Soud však při rozhodování zohledňoval i další skutečnosti (viz odst. 101 až 105 rozsudku), které žalobci v řízení zcela pominuli. Za této situace soud rozhodl o náhradě nákladů řízení podle poměru úspěchu ve věci dle § 142 odst. 2 o.s.ř.

109. O nákladech státu rozhodl soud podle § 148 odst. 1 o.s.ř., tj. podle poměru úspěchu ve věci. Náklady státu spočívaly ve svědečném ve výši 984,58 Kč, tlumočném ve výši 9 125 Kč a znalečném ve výši 21 876,29 Kč, celkem 31 985,87 Kč. Od těchto nákladů však soud odečetl zálohy na provedení důkazů ve výši 6 000 Kč složené průběhu řízení žalobci. Celkové náklady státu tak činily částku 25 985,87 Kč. Protože jak strana žalující, tak strana žalovaná byly ve věci úspěšné z jedné poloviny, uložil soud každé ze stran zaplacení jedné poloviny nákladů státu, tj. částky 12 992,93 Kč na účet Okresního soudu v Kutné Hoře do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Poučení