11 C 171/2018-226

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Pavlíčkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o splnění závazků z kupní smlouvy takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci z majetkové podstaty dlužníka [jméno] [příjmení], narozeného [datum], [IČO], částku 10 075 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 28. 4. 2019 do zaplacení.

II. Žalovaný je povinen odstranit faktické vady nemovitých věcí pozemek [parc. č.] [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – [anonymizováno] [adresa], [anonymizována dvě slova], pozemek [parc. č.] [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – [anonymizována dvě slova] [adresa], pozemek parc. [číslo] zahrada, to vše zapsáno v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] [anonymizováno], [územní celek] u [anonymizována dvě slova], a to doplněním pěti chybějících plastových oken do přístavby domu [adresa], doplněním chybějících ocelových schodů do prostoru přístavby domu [adresa], odstraněním havarijním stropu v původní části objektu [adresa], opravením poškozeného topného systému v domě [adresa], doplněním chybějícího příslušenství pozemku parc. [číslo] konkrétně přístřešku nad mobilním domem a chodníku vedoucího od dobu [adresa] přístřešku, doplněním chybějícího příslušenství bazénu a jeho uvedením do stavu způsobilého k řádnému provozu, uvedením jímky k retenci odpadních vod do funkčního stavu a zajištěním likvidace odpadních vod v souladu s platnou legislativou, odstraněním havarijního stavu přístupových cest k obytným jednotkám v přízemí přístavby domu [adresa], opravením zřícené stříšky nad vjezdovými vraty, odstraněním prasklin ve zdech původní části domu [adresa], provedením opatření k odstranění vlhkosti ve zdech, provedením statického zajištění objektů, to vše tak, aby nemovitosti byly prosté faktických vad, na které nebyl žalobce upozorněn před podpisem kupní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne 1. 8. 2016.

III. Žalovaný se může povinností uložených mu ve výroku II. zprostit tak, že žalobci uhradí slevu ve výši 501 231,24 Kč odpovídající 25% kupní ceny se zákonným úrokem z prodlení od 13. 9. 2016 do zaplacení.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 7 776 Kč.

V. Žalovaný je povinen zaplatit státu náhradu nákladů ve výši 11 589 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 4.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ve znění změny žaloby připuštěné usnesením ze dne 23. 8. 2019, č.j. [číslo jednací], domáhal vůči žalovanému zaplacení částky 10 075 Kč s příslušenstvím a odstranění v návrhu popsaných faktických vad nemovitostí, a to pozemku [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – [anonymizováno] [adresa], rodinný dům, pozemku [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa], a pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [územní celek]. Svůj návrh odůvodnil tak, že se dne 28. 6. 2016 účastnil na aukčním portále [webová adresa] on-line aukce s názvem [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], provozovaných jako [anonymizováno] s bazénem a garáží, pozemek [výměra], [obec], okr. [obec], vedené po ev. č. [anonymizováno], jejímž předmětem byl prodej shora uvedených nemovitých věcí a movitých věcí specifikovaných na stránkách aukce v dokumentu Předmět prodeje, které se měly nacházet v nemovitostech a tvořit jejich vybavení. Žalobce zvítězil v aukci s nejvyšším podáním 2 015 000 Kč. Nemovitosti byly v aukci nabízeny na základě smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje insolvenčním správcem dlužníka [jméno] [příjmení], [datum narození], trvale bytem [adresa], [právnická osoba] [anonymizováno] [právnická osoba], tedy žalovaným, na základě usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem, pobočka [obec], ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka]. Následně byla mezi žalobcem, žalovaným a zprostředkovatelem [právnická osoba], dne 1. 8. 2016 na dané věci uzavřena kupní smlouva, kupní cenu žalobce uhradil před podpisem smlouvy. Na základě vkladového řízení pak byl žalobce dne 24. 8. 2016 zapsán jako vlastník do katastru nemovitostí s účinky ke dni 2. 8. 2016 a byla vymazána váznoucí zástavní práva. Dne 29. 8. 2016 proběhla mezi žalobcem a zástupcem žalovaného [jméno] [příjmení] schůzka na místě, během které měly být nemovité a movité věci žalobci předány. Po zjištění, že část movitých věcí se na místě vůbec nenachází a další část je poškozená a že nemovité věci vykazují značná poškození a jejich stav je v rozporu s prezentací na webových stránkách aukce i se znaleckým posudkem [číslo] vypracovaným [titul] [jméno] [příjmení] dne 18. 12. 2014, se žalobce rozhodl věci nepřevzít. Pan [příjmení] na místě navrhl, že k předání zatím nedojde a bude se dále jednat mezi žalobcem žalovaným insolvenčním správcem. Od nemovitostí si přitom ponechal klíče a postaral se o jejich zabezpečení. Následně žalobce formálně dopisem ze dne 5. 9. 2016 oznámil žalovanému odmítnutí převzetí věcí a specifikoval některé nedostatky, které založily rozpor s kupní smlouvou. V dopise žalobce žalovaného vyzval, aby uvedl věci do stavu, v jakém byly prezentovány a jaký odpovídá kupní smlouvě, nebo aby mu poskytl přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši min. 20 %, která by pokrývala náklady na uvedení věci do stavu, který bude v souladu s kupní smlouvou. Žalovaný na oznámení žalobce nereagoval, proto mu žalobce zaslal žádost o sdělení stavu věci. Následně dne 1. 11. 2016 žalobce kontaktovala zaměstnankyně žalovaného a sdělila mu, že věc je prověřována Policií ČR a rovněž je řešena se zajištěným věřitelem, slíbila vyjádření k průběžnému stavu. Poté žalovaný nekomunikoval, ačkoliv žalobce žádal o sdělení stavu věci, pouze bylo sděleno, že Policie ČR odložila trestní řízení, na předžalobní výzvu žalobce ze dne 29. 8. 2017, žalovaný později sdělil, že nemá stanovisko zajištěného věřitele. Jelikož i nadále žalovaný nic nového nesdělil a informoval k dotazu žalobce, že nemovitosti nejsou pojištěny, podal žalobce tuto žalobu. Jelikož dosud nedošlo k převzetí movitých věcí, není žalobce jejich vlastníkem, a jelikož nedošlo ani k převzetí nemovitostí, nese stále nebezpečí vzniku škody žalovaný. Za to, že žalobci nebyly nemovité a movité věci řádně předány, plně odpovídá žalovaný, neboť měl povinnost se o majetek zahrnutý v insolvenčním řízení řádně starat a neumožnit, aby na něm vznikla škoda, která by znemožnila nebo ztížila jeho zpeněžení. Žalovaný měl před nabídnutím věcí v aukci a jejich vystavením na webových stránkách ověřit, že věci i nadále existují ve stavu, v jakém jsou zachyceny na fotografiích, k čemuž měl potřebnou součinnost poskytnout dlužník. Několik týdnů před aukcí se konala prohlídka věci, která však byla zmařena, protože insolvenční správce nezajistil vstup do nemovitosti, které mohly být obhlédnuty pouze zpoza vrat a plotu. Při takové prohlídce však nemohly být odhaleny vady, které byly zjištěny v den, kdy měl žalobce nemovitost převzít. Žalobce spoléhal na to, že fotodokumentace zveřejněná na webových stránkách zprostředkovatele a ve znaleckém posudku je aktuální a odpovídá skutečnému stavu a že se žalovaný o majetkovou podstatu stará s péčí řádného hospodáře.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že ji navrhl v celém rozsahu zamítnout, a to z následujících důvodů. Krajský soud v Ústí nad Labem, pobočka [obec], rozhodl usnesením ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka], že se zjišťuje úpadek dlužníka [jméno] [příjmení], [datum narození] a insolvenčním správcem byl ustanoven žalovaný. Usnesením ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka], byl na majetek dlužníka vyhlášen konkurs. Dlužník byl výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí a v nemovitostech byly umístěny movité věci ve vlastnictví dlužníka. Žalovaný jako insolvenční správce sepsal věci do majetkové podstaty dlužníka a prodal tyto věci žalobci jako kupujícímu, přičemž k výběru kupujícího došlo na základě online aukce organizované spol. [právnická osoba] Obvyklá cena nemovitostí byla posudkem soudního znalce [titul] [jméno] [příjmení] stanovena na 5 290 000 Kč a v proběhnuvší aukci byly nemovitosti žalobci prodány za 2 015 000 Kč. Žalobce tak nemovitosti nabyl ani ne za polovinu obvyklé ceny, a to ještě spolu s movitými věcmi nacházejícími se v nemovitostech. Žalovaný neporušil žádnou zákonem stanovenou povinnost a postupoval s péčí řádného hospodáře. Při nabývání věcí v insolvenčním řízení nelze vyloučit riziko, že věci neodpovídají v okamžiku prodeje stavu, v jakém byly původně inzerovány. Toto je dáno způsobem zpeněžování a v řadě případů i delším časovým úsekem, v němž zpeněžení probíhá. Tomu odpovídá i znění kupní smlouvy, konkrétně čl. V odst. 4 o prodeji úhrnkem. Kupující nemovitosti i movité věci koupil tak, jak stojí a leží, a podpisem kupní smlouvy tak převzal závazek, že veškeré vady věcí jsou k jeho tíži. Jelikož žalovaný jako prodávající nepřevzal v souladu s čl. V odst. 5 kupní smlouvy záruku za jakoukoli vlastnost věcí a účastníci se dohodli na vyloučení odpovědnosti za vady, neměl žalobce důvod k nepřevzetí nemovitostí a movitých věcí, které koupil od insolvenčního správce. Žalovaný řádně vyzval žalobce k převzetí nemovitých i movitých věcí, což žalobce nepopírá. Pokud žalobce odmítl předmět koupě převzít, nejedná se o pochybení žalovaného a takové jednání žalobce nelze klást žalovanému za vinu. Žalobce se může kdykoli ujmout držby nemovitých a movitých věcí. Žalovaný se snažil žalobci pomoci, celou záležitost s poškozením nemovitostí a odcizením movitých věcí oznámil Policii ČR, která ale oznámení nadvakrát odložila.

3. K tomu žalobce uvedl, že se dne 29. 8. 2016 dohodl se zástupcem žalovaného panem [příjmení] na odložení předání/převzetí věcí do doby, než dojde k dohodě o odstranění závad. Pan [příjmení] si ponechal všechny klíče od objektů a zůstal na místě i po odjezdu žalobce, aby nemovitosti zajistil. K předání tedy nedošlo. Žalobce se žalovaného několikrát neúspěšně dotazoval, kdy dojde k řádnému předání věcí, a opakovaně jej vyzýval k jednání na uzavření dohody. Žalovaný během celé doby neuvedl, že se nepovažuje za držitele věcí, naopak z jeho jednání i komunikace bylo možné vyvodit, že si je vědom skutečnosti, že věci dosud nepředal do držení žalobce. Sám se obrátil na Policii ČR, která v nemovitostech prováděla šetření, a to bez vědomí žalobce a aniž by mu byl přiznán status poškozeného. Žalovaný rovněž nahlásil poničení nemovitostí jako pojistnou událost [anonymizována tři slova], za což obdržel do majetkové podstaty pojistné plnění. Žalovaný se tedy choval tak, jako by nároky žalobce uznal a činil úkony k nápravě. Pokud by žalovaný žalobci sdělil, že se již nepovažuje za držitele věci a nic žalobci nebrání se držby ujmout, mohla být ze strany žalobce přijata patřičná opatření jednak k zamezení dalšímu chátrání věcí a jednak k případnému řešení věci odstoupením od kupní smlouvy. Nabytí úhrnkem neznamená, že pokud v mezidobí mezi nabytím vlastnictví kupní smlouvou a dnem, kdy mělo dojít k předání věcí, dojde ke škodě, nemá kupující nárok na nápravu ze strany prodávajícího. K vypracování předávacího protokolu ve smyslu čl. V odst. 6 kupní smlouvy po vzájemné dohodě nedošlo s tím, že předání/převzetí věcí proběhne v jiném termínu po vyřešení otázek spojených se stavem věci. S ohledem na fotodokumentaci prezentovanou v den dražby žalobce v dobré víře předpokládal, že stav věcí jí odpovídá. V případě, že by tomu bylo jinak, měl prodávající povinnost žalobce o zhoršení stavu informovat, což však neudělal. Z toho lze dle žalobce dovozovat, že ke škodě došlo v období mezi podpisem kupní smlouvy a dnem naplánovaného převzetí. Pokud si strany ujednaly ve smlouvě, která bude převáděnou věc určovat individuálně, že se prodává„ jak stojí a leží“, nevyloučí se tím práva z vadného plnění. Prodávající rovněž mohl jednat ve zlém úmyslu, když se mohl snažit faktické vady věci, včetně neexistence části z nich, cíleně zakrývat, zatajovat či jednat obdobným způsobem, takové jednání by bylo možné označit za nepoctivé a nepožívalo by tak právní ochrany. Žalovaný se pokoušel neúspěšně zpeněžit již dříve, avšak z důvodu nezájmu dražitelů musel přistoupit ke snížení vyvolávací ceny až na úroveň, za níž nabyl do vlastnictví věci žalobce. Lze tedy pochybovat o správnosti závěrů znaleckého posudku o obvyklé ceně. Podstatné je, že prodávající prodával předmět jako bezvadný, ve stavu popsaném ve znaleckém posudku a v dokumentaci k dražbě.

4. Dále žalobce doplnil, že předmětem prodeje byly movité věci, které měly být specifikovány v příloze [číslo] ke smlouvě. Jejich cena byla v čl. III. odst. 1 stanovena částkou 10 075 Kč. Příloha [číslo] však žalobci nikdy nebyla předložena k podpisu a nestala se součástí smluvní dokumentace. Movité věci byly pouze v rámci nabídky vyjmenovány v dokumentu„ předmět prodeje“. Dané věci se v nemovitostech nenacházejí nebo jsou poškozené. V rozsahu uvedené částky tak žalobce uhradil platbu bez právního důvodu a jedná se tak o bezdůvodné obohacení, k jehož vydání vyzval žalobce žalovaného přípisem ze dne 28. 4. 2019, na to však žalovaný nereagoval. Žalobce má postavení spotřebitele, ujednání v čl. V odst. 5 kupní smlouvy je tak neplatné. Nemovité věci byly žalovaným prezentovány jako prosté jakýchkoli faktických i právních vad, což bylo podpořeno fotodokumentací, z níž nebyly patrné nedostatky, kromě toho, že přístavba domu [adresa] nebyla dokončena a zkolaudována. Dne 29. 8. 2016 zjistil žalobce se zástupcem žalovaného tyto závady, na které žalovaného upozornil: chybějící výplně stavebních otvorů v přístavbě domu [adresa] (4x plastové okno), chybějící ocelové schody do prostoru přístavby, havarijní stav stropů v původní části objektu [adresa], poškozené radiátory, chybějící příslušenství pozemku – přístřešek na d mobilním domem a chodník, a chybějící příslušenství bazénu. Žalobce vyzval žalovaného k odstranění vad, případně k poskytnutí slevy z kupní ceny. Dne 27. 4. 2019 při prohlídce nemovitosti zjistil žalobce další vady, které v době prodeje nepochybně existovaly, ale byly skryté, a to nefunkční jímka s propadlým záklopem v bezprostřední blízkosti přístavby domu [adresa] a s tím související havarijní stav přístupové konstrukce k obytným jednotkám přístavby, zřícená střecha nad vjezdovými vraty, praskliny ve zdech původní části domu [adresa] svědčící o narušené statice, vlhkost zdí – opadávající omítky, plísně, a nestabilní podloží domu [adresa] projevující se nerovnoměrným vyvýšením podlah. Tyto vady žalobce ihned poté oznámil žalovanému a vyzval jej k jejich odstranění, případně k poskytnutí slevy z kupní ceny, na to žalovaný nereagoval. Žalobce znovu požádal o odstranění vad a alternativně o poskytnutí slevy z kupní ceny 25 % kupní ceny, tj. 501 231,25 Kč, vzhledem k nově objeveným vadám.

5. K tomu žalovaný uvedl, že jedná svým jménem na účet dlužníka, kupní smlouvu tedy uzavřel jako insolvenční správce a kupní cena byla zaplacena do majetkové podstaty dlužníka. Pokud se nyní žalobce domáhá toho, aby mu z majetkové podstaty byla vyplacena částka 10 075 Kč a alternativně částka 501 231,25 Kč, jedná se o spor o vyloučení věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty z majetkové podstaty a tedy o incidenční spor dle § 159 odst. 1 písm. b) insolvenčního zákona, o němž rozhoduje insolvenční soud. Dle žalovaného je tvrzení, že neměl klíče k nemovitosti, absurdní, jelikož od 2. 8. 2016 je žalobce výlučným vlastníkem nemovitostí, může s nimi jako vlastník nakládat, užívat je a brát z nich výnosy. Mohl si tak pořídit tolik klíčů k nemovitosti, kolik chtěl, a jeho vstup do nemovitostí a nakládání s nimi není nijak limitováno. Pokud měly nemovitosti vady, jednalo se o vady zjevné, za něž žalovaný neodpovídá. Žalobce se mohl s vadami předmětu koupě seznámit, a to minimálně na prohlídce nemovitostí realizované dražebníkem [právnická osoba], dne 21. 6. 2016. Vady uplatněné v přípise žalobce ze dne 28. 4. 2019 nebyly uplatněny včas, žalobce mohl s nemovitostmi disponovat od 2. 8. 2016 a při náležité péči je mohl dávno zjistit. Navíc u vad vytknutých dne 28. 4. 2019 se nejedná o vady skryté, ale na první pohled viditelné.

6. K výzvě soudu pak žalobce doplnil, že považuje odmítnutí převzetí za legitimní krok, i s ohledem na fakt, že nikdy neobdržel od žalovaného výzvu k převzetí dle čl. V odst. 4 kupní smlouvy, schůzku se zástupcem žalovaného si domluvil sám, poté, co mu na základě jeho dotazu bylo poskytnuto telefonní číslo na osobu, která měla prodej na starost. Původní majitel se k předání nedostavil, klíče přivezl jeho známý, který z místa poté ihned odjel. Toto dokládá tvrzení, že žalovaný klíči nedisponoval a nebyl ani schopen před aukcí zpřístupnit nemovitosti za účelem prohlídky, během které mohly být případně odhaleny zjevné vady. Žalovaný žalobci nebyl schopen zpřístupnit nemovitosti před konáním aukce ani před podpisem kupní smlouvy, neboť nedisponoval klíči. Žalobce byl tedy odkázán pouze na informace poskytnuté žalovaným a neměl žádný důvod předpokládat, že by byly nepravdivé nebo aktuální. Žalobce legitimně očekával, že pokud by nemovitosti vykazovaly jakékoli vady, byly by tyto vady seznatelné z popisu aukce či z přiloženého znaleckého posudku, nebo by na ně byl nějakým jiným způsobem upozorněn. Protože jednání mezi účastníky nepřineslo žádný posun, žádal žalobce žalovaného dne 22. 10. 2019 o zaslání klíčů, o několik dní později žalobce klíče skutečně obdržel. Žalovaný se i po 29. 8. 2016 k věcem choval, jako by byly v jeho držbě, o tom svědčí i to, že nemovitost po uvedeném datu zpřístupnil Policii ČR, likvidátorovi pojišťovny a rovněž znalci [titul] [jméno] [příjmení] za účelem zpracování znaleckého posudku o ceně obvyklé.

7. K tomu žalovaný doplnil, že plnění musí být přiznáno z majetkové podstaty dlužníka a v petitu ani v následném rozsudku nemůže být uvedena pariční lhůta, pokud jde o pohledávku za podstatou přiznanou proti správci konkursní podstaty, danou lhůtu následně určí insolvenční soud. Znalec oslovený žalovanou [titul] [příjmení] určil obvyklou cenu nemovitostí částkou 2 500 000 Kč. Žalobce tak nemůže spravedlivě požadovat slevu ve výši 500 000 Kč, pokud pořídil nemovitosti o cca 500 000 Kč levněji, než je obvyklá cena. Žalovaný uplatnil u pojišťovny nárok na pojistné plnění za chybějící okna, bazénovou filtraci a zámkovou dlažbu a obdržela plnění ve výši 81 813 Kč.

8. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav:

9. Dne [datum] bylo Krajským soudem v Ústí nad Labem – pobočka [obec] vydáno usnesení, č.j. [insolvenční spisová značka], kterým byl prohlášen úpadek dlužníka [jméno] [příjmení], [datum narození], [IČO], bytem a sídlem [adresa], a insolvenčním správcem byl ustanoven žalovaný (zjištěno z usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka [obec] ze dne [datum], čj. [insolvenční spisová značka]). Usnesením ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka], byl na majetek dlužníka prohlášen konkurs (zjištěno z usnesení Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka [obec] ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka]). Dne 28. 7. 2016 si žalobce a žalovaný jako insolvenční správce dlužníka [jméno] [příjmení] ujednaly, že žalovaný převede vlastnické právo k nemovitostem, a to pozemku [číslo] [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – budova [adresa], rodinný dům, pozemku [číslo] [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rozestavěná budova, a pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [územní celek], a movitým věcem specifikovaným v příloze [číslo] kupní smlouvy, která však nebyla ke smlouvě přiložena, z dlužníka na žalobce a žalobce uhradí kupní cenu ve výši 2 015 000 Kč. Mezi účastníky bylo dále v čl. V odst. 4 smlouvy ujednáno, že se žalobce zavazuje převzít nemovitosti a movité věci do pěti dnů ode dne výzvy prodávajícího k převzetí, o předání a převzetí měl být vypracován samostatný předávací protokol. Dle tohoto článku žalobce výslovně vzal na vědomí, že vše, co je smlouvou prodán, je mu prodáváno a předáváno tak, jak stojí a leží (úhrnkem), ve smyslu § 1918 občanského zákoníku. Dále si v čl. V odst. 5 smlouvy sjednali, že si žalobce nevymiňuje žádnou konkrétní vlastnost nemovitostí a movitých věcí, žalovaný nenese odpovědnost za to, zda žalobce bude moci nemovitosti a movité věci využít k účelu zamýšlenému žalobcem, a zejména žalovaný nepřebírá žádnou záruku za jakékoli vlastnosti nemovitostí a movitých věcí, účastníci se dohodli na vyloučení odpovědnosti za vady věcí v plném rozsahu, v němž právní řád ČR takové vyloučení připouští (zjištěno z kupní smlouvy ze dne 28. 7. 2016). Na stránkách aukčního portálu spol. [anonymizováno] [webová adresa] byly nemovitosti inzerovány jako prodej dvou rodinný domů provozovaných jako penzion s bazénem a garáží a pozemkem [výměra] v [anonymizováno] [příjmení], s popisem, že se jedná o rodinný dům s novostavbou rodinného domu, venkovním bazénem a oplocenou vlastní zahradou s posezením v turisticky vyhledávané lokalitě [územní celek] vč. movitého vybavení, kdy aktuální kapacita je [anonymizována dvě slova], po dokončení přístavby pak vznikne dalších [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], ke komerčnímu pronájmu lze uvažovat i rodinný dům, který je využíván k trvalému bydlení. K nabídce byl přiložen znalecký posudek, výpis z katastru pro [list vlastnictví] a dokument Předmět prodeje (zjištěno z webové stránky aukce evidenční č. [anonymizováno] včetně fotodokumentace k aukci [číslo] [anonymizována dvě slova]). Prohlídka nemovitosti se měla uskutečnit 21. 6. 2016 ve 13:00 hod. (zjištěno z nabídky z [webová adresa] – vytištěno 15. 6. 2019). V dokumentu Předmět prodeje byly vyjmenovány jednotlivé movité věci, které měly být součástí prodeje, zejména různý vnitřní a venkovní nábytek a spotřebiče (zjištěno z listiny nazvané předmět prodeje). K nabídce bylo připojeno 25 fotografií, z nichž je patrné, že u nemovitostí byl venkovní bazén se zahradním domkem v dobrém stavu, přístřešek nad mobilním domem, kompletní dlažba, přístavba měla plastová okna a do jejího prvního patra vedlo kovové schodiště, stropy v nemovitostech byly pohledově v dobrém stavu, na domech nebyly patrné žádné trhliny na omítce nebo jiná patrná vnější poškození (zjištěno z webové stránky aukce evidenční č. [anonymizováno] včetně fotodokumentace k aukci [číslo] – 25). Ve znaleckém posudku [číslo] ze dne 18. 12. 2014 znalec [titul] [jméno] [příjmení] stanovil ke dni 18. 12. 2014 cenu předmětných nemovitostí na 5 290 000 Kč. Uvedl, že příslušenství tvoří vedlejší stavba přístřešku pro venkovní posezení a venkovní bazén s technologií, dřevěný přístřešek nad mobilní chatkou, studniční vrt, na místě je přípojka inženýrských sítí, jímka, zpevněné plochy, oplocení, brána a branka. Příslušenství je ve velmi dobrém stavu. Znalec dále uvedl, že budou nutné náklady na dokončení přestavby ubytovací části rodinného domu [adresa], že stav rodinného domu [adresa] je velmi dobrý, stav rodinného domu [adresa] dobrý s částečným opotřebením a stav nové ubytovací části, vzniklé přestavbou stodoly přiléhající k rodinnému domu [adresa] a dokončené z 75 %, je velmi dobrá (zjištěno z znaleckého posudku [číslo]). Žalobce byl zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí do katastru nemovitostí dne 24. 8. 2016 s právními účinky ke dni 2. 8. 2016, k témuž dni byla vymazána všechna zástavní práva (zjištěno z vyrozumění KÚ ve věci vedené pod sp. zn. [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo] a [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo]). E-mailem ze dne 25. 8. 2016 se žalobce dotázal žalovaného, kdy by bylo možné předání věcí, které zakoupil. Na to mu bylo dne 26. 8. 2016 sděleno, že se s ním telefonicky spojí pan [jméno] [příjmení], který s ním domluví termín převzetí, oficiální převzetí předpokládá přítomnost původního majitele nemovitosti pana [příjmení], kterého dnes žádali o součinnost (zjištěno z e-mailové komunikace ze dne 25. a 26. 8. 2016). Dopisem ze dne 5. 9. 2016, odeslaným dne 10. 9. 2016, sdělil žalobce žalovanému, že dne 29. 8. 2016 proběhla mezi ním a zástupcem žalovaného schůzka na místě, během které mělo dojít k předání a převzetí věcí, avšak po zjištění, že část movitých věcí se na místě nenachází (nebo je poškozená) a nemovité věci vykazují značné poškození a jejich stav je v rozporu s prezentací v rámci dražby a se znaleckým posudkem [titul] [příjmení] ze dne 18. 12. 2014, se žalobce rozhodl věc v takovém stavu nepřevzít, přičemž dodal, že některé prostory nebyly řádně zajištěny a zůstávají odemčené. Žalobce neobdržel ani stavební a další související dokumentaci. Proto požádal žalovaného o uvedení movitých i nemovitých věcí do takového stavu, v jakém byly prezentovány a jaký odpovídá kupní smlouvě a znaleckému posudku, nebo poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny kryjící náklady na uvedení věcí do stavu v souladu s kupní smlouvou, a to v minimální výši 20 % z celkové kupní smlouvy. Namítané vady žalobce popsal v příloze k dopisu (zjištěno z dopisu ze dne 5. 9. 2016 vč. podací stvrzenky), a to příloze č. 2, kde uvedl, že ke dni 29. 8. 2016 chyběly stavební výplně otvorů v přístavbě domu [adresa], chyběly schody do horní části přístavby, byl havarijní stav podlah a stropů v původní části objektu [adresa], unikla kapalina z radiátorů v 2. NP původní části domu [adresa], čímž došlo k poškození podlahy a topného systému, chybělo příslušenství pozemku parc. [číslo] to přístřešek nad mobilním domem a chodník k přístřešku, chybělo příslušenství k bazénu a nebylo vzhledem k odpojené elektřině možné ověřit funkčnost elektroinstalace a rozvodů vody v objektech (zjištěno z přílohy č. 2 s popisem namítaných vad ke dni 29. 8. 2016). Dopisem ze dne 31. 10. 2016 žalobce urgoval vyjádření věci nebo alespoň potvrzení přijetí podání (zjištěno z žádosti o sdělení stavu věci ze dne 31. 10. 2016). E-mailem ze dne 25. 3. 2017 se žalobce dotázal na výsledky šetření škody na movitých a nemovitých věcech, na to mu bylo e-mailem ze dne 27. 3. 2017 sděleno, že Policie ČR trestní věc odložila, jelikož nebylo prokázáno, že by se do nemovitosti vloupal dlužník, proti tomuto podal žalovaný stížnost s tím, že přístup do nemovitosti měl pouze dlužník a nikdo jiný. E-mailem ze dne 25. 8. 2017 se žalobce opět dotazoval na stav věci s tím, že nemovitosti mu měly být předány před rokem a dosud neobdržel relevantní informace o dalším postupu (zjištěno z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným). Dopisem ze dne 29. 8. 2017, odeslaným téhož dne, vyzval žalobce žalovaného, aby mu byla uhrazena škoda spočívající v ušlém zisku, a to v částce 471 653 Kč odpovídající předpokládanému čistému dennímu nájemnému a byla neprodleně učiněna opatření k řádnému předání věcí a urychlené uvedení věcí do stavu odpovídajícího kupní smlouvě nebo o poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 20 %, nebo se obrátí na soud (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 29. 8. 2017 vč. podací stvrzenky). Dne 6. 10. 2017 došlo k sepsání zápisu o poškození věcí movitých a nemovitých pro pojišťovnu [právnická osoba], a žalovaného jako poškozeného, kdy ke škodě mělo dle zápisu dojít 29. 8. 2016 odcizením stavebních součástí na rodinném domě, přičemž bylo uvedeno, že rozestavěná budova je v části přístupná pouze zvenku po schodišti ocel a dřevo, když chybí kovový ochoz, chybí celkem čtyři okna, která byla vsazena pouze lepením montážní pěnou, dále chybí bazénová filtrace s blíže neurčenými součástmi a zámková dlažba původně položená na chodníček z oblázků (zjištěno ze zápisu o poškození movitých a nemovitých věcí ze dne 6. 10. 2017), na základě tohoto pak pojišťovna žalovanému vyplatila dne 15. 12. 2017 pojistné plnění ve výši 81 813 Kč (zjištěno z print screenu výpisu z účtu [anonymizována dvě slova]). E-mailem ze dne 28. 11. 2017 se žalobce opět dotazoval na stav věci, jelikož nedostal žádnou reakci na předžalobní výzvu ze dne 29. 8. 2017. Na to mu bylo dne 1. 12. 2017 sděleno žalovaným, že věc je řešena s pojišťovnou i zajištěným věřitelem, od druhého jmenováno dosud nemají finální stanovisko, obdobně bylo uvedeno i v e-mailech ze dne 14. 12. 2017 a 12. 1. 2018. E-maily ze dne 31. 3. 2018 a 10. 4. 2018 žalobce opět požádal o sdělení stavu věci, na to mu opětovně bylo řečeno, že žalovaný čeká na vyjádření zajištěného věřitele. Žalobce reagoval e-mailem ze dne 15. 5. 2018 s tím, že se chce dotázat na vývoj situace, neboť nemovitost dále chátrá, spadla vstupní branka a rozpadají se dřevěné prvky verandy domu, proto se dotazoval, zda jsou nemovitosti pojištěné a je prováděna nějaká údržba. Na to žalovaná uvedla, že nemovitost pojištěná není. Žalobce proto e-mailem ze dne 28. 5. 2018 sdělil, že očekává stanovisko žalovaného, jinak podává žalobu. V srpnu 2018 požádal žalovaný žalobce o vyčíslení k příslušným vadám, aby mohl zajistit vyjádření zajištěného věřitele k požadavkům žalobce, což žalobce 29. 8. 2018 učinil. Následně dne 30. 10. 2018 opět urgoval odpověď, když opětovně bylo sděleno, že zjišťují stanovisko zajištěného věřitele, v lednu a únoru 2019 činil opětovnou urgenci, na což mu bylo odpovídáno vždy shodně s tím, že žalovaný čeká na vyjádření zajištěného věřitele (zjištěno z e-mailové komunikace mezi žalobcem a žalovaným). Dopisem ze dne 28. 4. 2019, odeslaným dne 3. 5. 2019, žalobce sdělil žalovanému, že věci mu až do dnešního dne nebyly řádně přiznány a nemá od nich klíče, nemovitosti prohlédl na místě opětovně dne 27. 4. 2019 při příležitosti návštěvy soudního znalce. Navrhl žalovanému smírné řešení věci a zároveň vytkl další vady, které v době prodeje dle žalobce nepochybně existovaly, ale byly skryté, a to: nefunkční jímku s propadlým záklopem v bezprostřední blízkosti přístavby domu [adresa] a s tím související havarijní stav přístupové konstrukce k obytným jednotkám přístavby, zřícení střechy nad vjezdovými vraty, praskliny ve zdech původní části domu [adresa] svědčící o narušené statice, vlhkost zdí – opadávající omítky, plísně, a nestabilní podloží domu [adresa] projevující se nerovnoměrným vyvýšením podlah. K dopisu připojil fotodokumentaci, z níž jsou patrné praskliny ve zdech, dále poškozené stropy uvnitř domu a propadlá jímka (zjištěno z dopisu ze dne 28. 4. 2019 vč. přílohy, tj. fotodokumentace a podací stvrzenky). E-mailem ze dne 22. 10. 2019 požádal žalobce zástupce žalovaného o zaslání klíčů od nemovitosti na jeho adresu (zjištěno z e-mailu ze dne 22. 10. 2019).

10. Z odhadu ceny nemovité věci č. [číslo] zpracovaného [titul] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že rodinný dům [adresa] v dobrém stavebně technickém stavu, rodinný dům [adresa] však vyžaduje opravy, jelikož byly zjištěny trhliny zdiva v původní části domu, zvětšený průhyb nových stropů v přístavbě a stopy vlhkosti v původní části. Dále uvedl, že kanalizační jímka je v havarijním stavu, zborcená a neplní svou funkci, odpadní vody sáknou pod budovu [adresa], dále budova [adresa] vykazuje statické a další vady a stavby se delší dobu neužívají. Rovněž konstatoval, že stavební úpravy původní části rodinného domu [adresa] nejsou kolaudovány a nebylo na ně doloženo stavební povolení a původní část vykazuje vady kromě trhlin a vlhkosti v nenormovaných rozměrech schodiště a křivosti podlah, proto snížil jednotkovou cenu na 5 000 Kč/m2. [titul] [příjmení] stanovil obvyklou cenu ve výši porovnávací hodnoty 2 500 000 Kč.

11. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že občas pro žalovaného pracuje, vybavuje si předání předmětné nemovitosti. Měl zadání nemovitost předat, pokyn byl, že přijede dlužník, předá klíče a svědek předá nemovitost kupujícímu. Když na místo přijel, nemovitost byla otevřená a kupující už se v ní pohyboval, nemůže však potvrdit, že to byl žalobce, jelikož si jej nepamatuje. Nepamatuje si, jak reagoval na rozhodnutí kupujícího nemovitost nepřevzít, určitě ho ale k ničemu nenutil. Nepamatuje si ani reakci žalovaného, ale pravděpodobně mu uložili pořídit fotodokumentaci stavu nemovitosti.

12. Ze znaleckého posudku soudního znalce [titul] [jméno] [příjmení] [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 15. 11. 2020 soud zjistil, že rodinný dům [adresa] se nenachází ve velmi dobrém stavu, výplně otvorů jsou částečně nefunkční, dřevěné prvky plesniví, tepelná izolace v podkroví se odděluje od krovu, balkon nepůsobí stabilně a zábradlí opadává. Rodinný dům [adresa] nemůže být provozován jako penzion, stav neodpovídá jeho popisu ve znaleckém posudku [titul] [příjmení] z roku 2014 a popisu nemovitosti k dražbě z roku 2016, stav je havarijní, pokračují deformace stropního obložení, opadávají svislé obklady a izolace, dlažba na podlahách není soudržná s podkladem, degradace truhlářských konstrukcí je na postupu, výplně otvorů jsou částečně nefunkční nebo zcela chybí. Výčet venkovních úprav neodpovídá skutečnosti a znalecký posudek [titul] [příjmení] a popis nemovitosti k dražbě neumožňují ověřit stáří, výměry či kvalitu provedení jednotlivých venkovních úprav a staveb. Míra rozestavěnosti spíše odpovídá 50 %. K porovnání stavu v roce 2014 a 2016 znalec uvedl, že stav neodpovídal, jelikož zpevněné plochy před rodinným domem byly nekompletní, chyběly výplně otvorů a dřevěné schodiště na pavlač v 1. patře, chyběl mobiliář a byly patrné deformace stropního obložení, terénní a zahradní úpravy jsou nekompletní, postupuje degradace dřevěných konstrukcí přístřešku. Odpovídající slevu z kupní ceny pak znalec vyčíslil odborným odhadem, a to s ohledem na nedostatky znaleckého posudku [titul] [příjmení] a popisu nemovitostí k dražbě, na 15 % kupní ceny, tj. na 302 250 Kč.

13. Z výslechu znalce [titul] [jméno] [příjmení] [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že na místě byly nalezeny vady vytčené v roce 2016, nalezl i další vady, které musely být přítomny již v roce 2016. Co se týče ceny, poklady byly mizerné, byly nepřesné a nepřesvědčivé, posudek z toku 2014 byl velmi povšechný. Jednotlivé oceňované jevy nejsou dostatečně specifikovány, nelze tedy dojít k závěru, zda tam něco chybí a co vlastně, nelze určit přesně, co chybí, velikost, rozloha. Rovněž neodpovídá popis umístění nemovitosti, jeho situace, okolní zástavby i přístupové komunikace. Pokud by byly dostatečné podklady a bylo možné lépe kalkulaci provést, sleva by mohla být i vyšší. Rovněž pro účely znaleckého posudku neměl zprovozněné systémy infrastruktury. Na místě byly zjištěny statické poruchy – trhliny ve zdech a podlahách. Poruchy na budově původní stodoly jsou poruchami běžnými u takto staré stavby, mnohem horší jsou statické poruchy na nově přistavěném objektu.

14. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené důkazy, o jejichž pravosti a pravdivosti neměl pochybností. Soud provedl dokazování dalšími listinnými důkazy, zejména pak objednávkou realitních služeb před zajištěním prodeje nemovitostí ze dne 26. 3. 2020, stránkou z webu [webová adresa] prodej rodinného domu za cenu 4 540 000 Kč, faktura [číslo] od [jméno] [příjmení] pro žalobce na částku 6 383 Kč, fakturou [číslo] od [jméno] [příjmení] pro žalobce na částku 2 800 Kč, potvrzením o provedení tuzemské platby ve výši 6 383 Kč, 11 666 Kč, 2 800 Kč, dvěma fotografiemi statických poruch nemovitosti budovy bývalé stodoly a třemi fotografiemi jímky v současném stavu, avšak tyto důkazy soud nehodnotí, neboť nejsou podstatné pro rozhodnutí v tomto sporu, jelikož skutečnosti podstatné pro rozhodnutí v tomto sporu byly již zjištěny ostatními důkazy provedenými v této věci.

15. Další důkazy soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že z uvedených důkazů získal dostatek skutkových zjištění, na jejichž základě mohl ve věci spolehlivě rozhodnout. Provedené důkazy soud zhodnotil z hlediska jejich pravosti a vypovídací hodnoty a posoudil je jednotlivě i ve vzájemné souvislosti dle § 132 o.s.ř. tak, aby mohl zjistit skutečný skutkový stav.

16. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

17. Usnesením Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočka [obec] ze dne [datum], č.j. [insolvenční spisová značka], byl prohlášen úpadek dlužníka [jméno] [příjmení], [datum narození], [IČO], a insolvenčním správcem byl ustanoven žalovaný, následně byl na majetek dlužníka prohlášen konkurs. Dne 28. 7. 2016 si žalobce a žalovaný jako insolvenční správce dlužníka ujednaly, že žalovaný převede vlastnické právo k nemovitostem, a to pozemku [číslo] [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – budova [adresa], rodinný dům, pozemku [číslo] [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rozestavěná budova, a pozemku parc. [číslo] zahrada, to vše zapsáno na [list vlastnictví] pro kat. úz. [část obce], [územní celek], a movitým věcem specifikovaným v příloze č. 1 kupní smlouvy, která však nebyla ke smlouvě přiložena, z dlužníka na žalobce a žalobce uhradí kupní cenu ve výši 2 015 000 Kč. Mezi účastníky bylo dále ujednáno, že o předání a převzetí měl být vypracován samostatný předávací protokol, vše, co je smlouvou prodáno, je prodáváno a předáváno tak, jak stojí a leží (úhrnkem), a vylučuje se odpovědnost za vady věcí. Nemovitosti byly inzerovány jako prodej dvou rodinný domů provozovaných jako penzion s bazénem a garáží a pozemkem [výměra] v [anonymizováno] [příjmení], k nabídce byl přiložen znalecký posudek z roku 2014 a fotografie, z nichž se jevil stav nemovitostí jako velmi dobrý. Žalobce byl zapsán jako vlastník předmětných nemovitostí do katastru nemovitostí dne 24. 8. 2016 s právními účinky ke dni 2. 8. 2016. Dne 29. 8. 2016 se mělo uskutečnit předání a převzetí nemovitých a movitých věcí, na němž se žalobce domluvil s žalovaným telefonicky na vlastní podnět a k němuž známý dlužníka teprve přivezl klíče od nemovitosti a tuto poprvé zpřístupnil, žalobce však na místě zjistil, že část movitých věcí chybí a část je poškozená, rovněž nemovité věci jsou poškozené, proto odmítl věci převzít a dopisem ze dne 5. 9. 2016 požádal žalovaného o uvedení movitých i nemovitých věcí do takového stavu, v jakém byly prezentovány a jaký odpovídá kupní smlouvě a znaleckému posudku, nebo poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny kryjící náklady na uvedení věcí do stavu v souladu s kupní smlouvou, a to v minimální výši 20 % z celkové kupní smlouvy, a vytkl žalované vady, a to že ke dni 29. 8. 2016 chyběly stavební výplně otvorů v přístavbě domu [adresa], chyběly schody do horní části přístavby, byl havarijní stav podlah a stropů v původní části objektu [adresa], unikla kapalina z radiátorů v 2. NP původní části domu [adresa], čímž došlo k poškození podlahy a topného systému, chybělo příslušenství pozemku parc. [číslo] to přístřešek nad mobilním domem a chodník k přístřešku, chybělo příslušenství k bazénu a nebylo vzhledem k odpojené elektřině možné ověřit funkčnost elektroinstalace a rozvodů vody v objektech. Dopisem ze dne 29. 8. 2017, odeslaným téhož dne, vyzval žalobce žalovaného k řádnému předání věcí a urychlenému uvedení věcí do stavu odpovídajícího kupní smlouvě nebo o poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 20 %, nebo se obrátí na soud. Žalovaný nahlásil škody na nemovitosti na Policii ČR a rovněž pojišťovně, v obou případech vystupoval jako poškozený, pojišťovna sepsala, že chybí kovový ochoz, chybí celkem čtyři okna, dále chybí bazénová filtrace s blíže neurčenými součástmi a zámková dlažba původně položená na chodníček z oblázků. Žalobce opakovaně žádal o sdělení stavu vyřizování věci, žalovaný však vždy sděloval, že nemá stanovisko zajištěného věřitele. Dopisem ze dne 28. 4. 2019 žalobce sdělil žalovanému, že věci mu až do dnešního dne nebyly řádně přiznány a nemá od nich klíče, nemovitosti prohlédl na místě opětovně dne 27. 4. 2019 při příležitosti návštěvy soudního znalce a zároveň vytkl další vady, které v době prodeje dle žalobce nepochybně existovaly, ale byly skryté, a to: nefunkční jímku s propadlým záklopem v bezprostřední blízkosti přístavby domu [adresa] a s tím související havarijní stav přístupové konstrukce k obytným jednotkám přístavby, zřícení střechy nad vjezdovými vraty, praskliny ve zdech původní části domu [adresa] svědčící o narušené statice, vlhkost zdí – opadávající omítky, plísně, a nestabilní podloží domu [adresa] projevující se nerovnoměrným vyvýšením podlah. K dopisu připojil fotodokumentaci, z níž jsou patrné praskliny ve zdech, dále poškozené stropy uvnitř domu a propadlá jímka. V říjnu 2019 pak žalobce získal poštou od žalovaného klíče.

18. Obvyklá cena nemovitostí činí 2 500 000 Kč. [titul] [příjmení] při odhadu ceny zjistil trhliny zdiva v původní části domu, zvětšený průhyb nových stropů v přístavbě a stopy vlhkosti v původní části, dále uvedl, že kanalizační jímka je v havarijním stavu, zborcená a neplní svou funkci, odpadní vody sáknou pod budovu [adresa], dále budova [adresa] vykazuje statické a další vady a stavby se delší dobu neužívají, stavební úpravy v domě [adresa] nebyly povoleny a zkolaudovány. K porovnání stavu v roce 2014 a 2016 znalec [titul] [jméno] [příjmení]. [anonymizováno], že stav neodpovídal, jelikož zpevněné plochy před rodinným domem byly nekompletní, chyběly výplně otvorů a dřevěné schodiště na pavlač v 1. patře, chyběl mobiliář a byly patrné deformace stropního obložení, terénní a zahradní úpravy jsou nekompletní, postupuje degradace dřevěných konstrukcí přístřešku. Na místě byly zjištěny statické poruchy – trhliny ve zdech a podlahách. Na místě byly nalezeny vady vytčené v roce 2016, nalezl i další vady, které musely být přítomny již v roce 2016. Odpovídající slevu z kupní ceny pak znalec vyčíslil odborným odhadem, a to s ohledem na nedostatky znaleckého posudku [titul] [příjmení] a popisu nemovitostí k dražbě, na 15 % kupní ceny, tj. na 302 250 Kč, uvedl však, že pokud by podklady byly dostatečné, sleva by mohla být i vyšší.

19. Soud po důkladném prostudování provedených důkazů posoudil věc po právní stránce následovně:

20. Dle § 1810 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), se ustanovení tohoto dílu se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel (dále jen„ spotřebitelské smlouvy“) a na závazky z nich vzniklé.

21. Dle § 1814 písm. a) o. z. se zvláště zakazují ujednání, která vylučují nebo omezují spotřebitelova práva z vadného plnění nebo na náhradu újmy.

22. Dle § 1918 o. z., přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele. To neplatí, nemá-li věc vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo již si nabyvatel vymínil.

23. Dle § 2079 odst. 1 o. z. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

24. Dle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

25. Dle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

26. Dle § 2112 odst. 1 věta první o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Dle § 2112 odst. 2 o. z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

27. Dle § 2121 odst. 1 o. z. nebezpečí škody přechází na kupujícího převzetím věci. Dle § 2121 odst. 2 o. z. týž následek má, nepřevezme-li kupující věc, ač mu s ní prodávající umožnil nakládat.

28. Dle § 2129 odst. 2 o. z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

29. Soud se předně zabýval tím, zda mezi žalobcem a žalovaným došlo k řádnému sjednání kupní smlouvy a vzniku závazkového vztahu, přičemž dospěl k závěru, že se tak stalo pouze částečně. Nemovité věci, které žalovaný jako osoba s dispozičním oprávněním k majetku dlužníka žalobci kupní smlouvou měl v úmyslu prodat, jsou vymezeny dostatečně určitě a tak, aby bylo zřejmé, co je žalobci prodáváno. Toto plyne i ze skutečnosti, že katastr nemovitostí provedl zápis vlastnického práva k těmto nemovitostem ve prospěch žalobce. Naopak, u movitých věcí nelze ani výkladem dovodit, jaké movité věci byly žalobci skutečně prodávány. Mezi účastníky bylo sjednáno, že movité věci, které jsou žalobci prodávány za cenu 10 075 Kč, budou jmenovitě vymezeny v příloze č. 1 kupní smlouvy ze dne 28. 7. 2016. Žádná příloha však nebyla ke kupní smlouvě přiložena. Tuto nemůže nahradit ani popis předmětu prodeje, jak byl připojen k nabídce v aukci, neboť předcházel uzavření kupní smlouvy a bylo tedy nutné tento popis učinit součástí dané smlouvy. Pokud to žalovaný neučinil a danou přílohu ke smlouvě nepřiložil, což nijak nesporoval, je v tomto rozsahu kupní smlouva sjednána neurčitě a k uzavření smlouvy k prodeji movitých věcí vůbec nedošlo. Jedná se tedy ve smyslu § 553 o. z. o zdánlivé právní jednání. Již Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 20. 11. 2009, sp. zn. 30 Cdo 4271/2007, konstatoval, že„ (z) ávěr o neurčitosti právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit. Ve smyslu občanského zákoníku je tedy třeba právní úkon považovat za určitý a srozumitelný, jestliže je z něho patrno, kdo tento právní úkon činí a co je jeho předmětem, přičemž tento předmět musí být vymezen tak, aby nemohlo dojít k záměně za věci obdobného druhu. Pokud ta která esenciální náležitost právního úkonu (např. z hlediska jeho určitosti) absentuje, nemůže takto učiněný úkon vyvolat sledovaný vznik, (obsahovou) změnu či zánik příslušného právního vztahu. K závěru o neurčitosti právního úkonu však lze dospět až poté, kdy pochybnosti o jeho určitosti nelze odstranit ani jeho výkladem. Pakliže je obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán.“ Jelikož žalobce částku za koupi movitých věcí již zaplatil, představuje daná částka bezdůvodné obohacení na straně žalovaného ve smyslu § 2991 o. z., resp. majetkové podstaty dlužníka, do níž dané finanční prostředky byly zaplaceny, když se jedná o plnění bez právního důvodu. Toto plnění pak musí být vráceno. Proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, a uložil žalovanému zaplatit z majetkové podstaty dlužníka částku 10 075 Kč včetně příslušenství od 28. 4. 2019, kdy byl žalovaný vyzván k vrácení zaplacené částky.

30. Dále se soud zabýval tím, zda žalobcem nabyté nemovitosti vykazovaly k okamžiku přechodu nebezpečí škody na žalobce jako kupujícího nějaké vady a zda za ně žalovaný odpovídal.

31. Předně soud konstatuje, že z odpovědnosti žalovaného za vady neplynou žádné výluky, neboť ty, které byly sjednány, jsou stiženy neplatností. V případě prodeje předmětných nemovitostí byly prodávané věci vymezeny individuálně, nelze na ně tedy užít pravidla zakotveného v § 1918 o. z., jak dovodila ustálená judikatura vyšších soudů. Zde soud odkazuje zejména na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 2. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1430/2010, který se vztahuje ještě k obdobné úpravě zakotvené v zákoně č. 40/1964 sb., občanském zákoníku, účinném do 31. 12. 2013„ Ustanovení § 501 obč. zák. dopadá pouze na věci určené úhrnně, tedy„ jak stojí a leží“. Jde o ustanovení, které představuje zvláštní úpravu smluvní odpovědnosti za vady k věcem, které jsou ve smlouvě vymezeny úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství a váhu („ jak stojí a leží“), s nimiž se nakládá jako s celkem. Předmět smlouvy je v takovém případě vymezen nikoli údajem o jednotlivých konkrétních věcech, nýbrž za použití jiných údajů, např. uvedením místa, kde se nacházejí, a z povahy smlouvy vyplývá, že za vady tímto způsobem přenechaných věcí se neodpovídá. Umožnění převodu věcí určených individuálně nebo druhově s doložkou„ jak stojí a leží“ by odporovalo smyslu zákonné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci a výrazně by znevýhodňovalo kupujícího, neboť by nemohl uplatnit svůj nárok z odpovědnosti za vady.“ Rovněž smluvní výluka odpovědnosti žalovaného za vady se v daném případě neuplatní, neboť žalobce vystupoval v daném smluvním vztahu jako spotřebitel ve smyslu § 419 o. z. a dle § 1814 písm. a) o. z. tak jsou mezi ním a žalovaným ujednání vylučující práva z vadného plnění zakázána, a tím tedy neplatná.

32. Soud se tedy dále zabýval tím, zda se na předmětu koupě, tedy nemovitostech, nacházely žalobcem vytčené vady, které v rámci petitu žaloby požadoval odstranit, a zda se tyto vady vyskytovaly na předmětu koupě v době přechodu nebezpečí škody na žalobce jako kupujícího.

33. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že nedošlo k řádnému předání a převzetí nemovitých věcí. Žalobce nebyl žalovaným vyzván k převzetí dle příslušných ujednání kupní smlouvy, navíc na místě k předání nedošlo, a to ve srozumění žalobce i zástupce žalovaného, nebyl rovněž podepsán předávací protokol. K předání věcí a tím i přechodu nebezpečí škody na věci došlo až poté, co žalobci byly zaslány klíče k předmětné nemovitosti, tedy v říjnu 2019. Od toho okamžiku nastupuje zákonná fikce dle § 2121 odst. 2 o. z., kdy žalobce mohl se zakoupenými nemovitostmi disponovat, resp. mohl do nich vstupovat, a žalovaný mu tímto umožnil s nemovitostmi nakládat. O tom, že ani žalovaný nepovažoval převzetí nemovitosti za perfektní, svědčí ostatně i to, že uplatňoval svá oprávnění plynoucí ze statutu poškozeného jak před Policií ČR v trestním řízení, tak před pojišťovnou, která žalovanému vyplatila pojistné plnění. Veškeré škody, které na nemovitosti vznikly do té doby tím, že žalovaný nemovitosti řádně nezajistil a nestaral se o ně s péčí řádného hospodáře, tak jsou k jeho tíži.

34. Soud pak na základě provedeného dokazování shledal, že nemovitosti ve vlastnictví žalobce vykazovaly ke dni převzetí předmětné vady, jak byly vytčeny v dopisech ze dne 5. 9. 2016 a 28. 4. 2019 a jejichž odstranění se žalobce domáhá touto žalobou. Z fotodokumentace i znaleckých posudků bylo zjištěno, že v nemovitosti již ke dni 29. 8. 2016 chyběla čtyři plastová okna a schody na pavlač v přístavbě domu [adresa], stropy v původní části domu [adresa] byly v havarijním stavu, když z nich opadávalo zakrytí a izolace, topný systém v domě [adresa] byl poškozený, jelikož došlo k jeho vytečení, na zahradě (pozemek parc. [číslo]) chyběl přístřešek nad mobilním domkem a chodník, který k němu vedl, ač ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] nebylo možné stanovit, v jakém rozsahu se původně chodník na místě nacházel. Rovněž chybělo příslušenství k bazénu, konkrétně bazénová filtrace, jak vyplynulo i z hlášení škod pojišťovně, které provedl žalovaný. Dále bylo zjištěno, že odpadní jímka je v havarijním stavu, propadl se její záklop a prosakuje pod dům, v této souvislosti došlo k porušení přístupových cest k přístavbě domu [adresa], resp. jejich propadu. Přístavba i původní část domu [adresa] pak vykazují praskliny zdí a omítky a statické poruchy a jsou vlhké. Jedná se o vady, které se na místě vyskytovaly nebo musely vyskytovat již v roce 2016, jak plyne ze znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce], a jejich rozsah se do roku 2019 pouze prohloubil.

35. Ačkoliv se jedná v mnoha případech o vady zjevné (chybějící okna a schodiště, chybějící příslušenství bazénu, chybějící přístřešek a dlažba, špatný stav stropů), nelze je klást k tíži žalobce. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že žalobce nemohl před samotnou aukcí a uzavřením kupní smlouvy do nemovitostí vstoupit a prohlédnout si je, jelikož žalovaný nedisponoval klíči od nemovitosti, které měl i nadále dlužník. Oprávněně tak předpokládal, že stav nemovitostí odpovídá jejich prezentaci na aukčním portále a rovněž znaleckému posudku [titul] [příjmení]. Pokud tomu tak nebylo, bylo na žalovaném, aby v rámci dané aukce potenciální kupce na toto upozornil, pokud tak neučinil, je to on, kdo porušil své povinnosti postupovat v právním styku poctivě. Jelikož v daném případě nemohl žalobce dané vady poznat a zjistit, § 2103 o. z. se zde neuplatní.

36. Soud rovněž dospěl k závěru, že žalobce řádně a včas vady žalovanému vytkl, a to bezprostředně poté, co je byl schopen zjistit, dokonce dříve, než došlo k samotnému předání nemovitostí, jak dovodil soud výše. Žalovaný tedy za dané vady na nemovitostech odpovídá a je povinen je dle § 2106 o. z. a § 2107 o. z. odstranit, jak požaduje žalobce. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku, když uložil žalovanému odstranit vyjmenované vady nemovitostí, neboť shledal, že žalovaný za ně odpovídá.

37. Výrok III. daného rozsudku představuje tzv. petit alternativa facultas. Soud v daném případě odsoudil žalovaného k požadovanému plnění dle výroku II., přičemž svých povinností se může žalovaný zprostit tím, že poskytne žalobci plnění náhradní. Soud však přiměřenost žalobcem navrženého plnění neposuzoval, neboť toto plnění není exekučně vymahatelné a jedná se pouze o nabídku žalobce, kterou se žalovaný zprostí své původní povinnosti. V tomto smyslu se vyslovil již Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 30. 10. 1963, sp. zn. 4 Cz 19/63, publikovaném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. R 21/64, když konstatoval, že„ (a) k žalobca dal žalovanej možnosť, aby sa zbavila povinnosti, ktorá jej bola uložená rozsudkom, iným plnením, s ktorým by žalobca bol ochotný sa spokojiť na miesto pôvodného plnenia a doložka tohto obsahu je zahrnutá aj do výroku rozsudku, môže oprávnený viesť exekúciu len pre plnenie, ktoré bolo predmetom tohto konania, dlžník by sa však mohol sprostiť záväzku plnením predmetu, k prijatiu ktorého na miesto pôvodného plnenia prejavil oprávnený ochotu, do tej doby, pokiaľ nebolo pôvodné plnenie vymožené celé. V takom prípade sa súd obmedzí iba na zistenie, či je zmena v plnení záväzku daná do dispozície účastníka, ktorý ju navrhuje a či jej nebráni ustanovenie § 36 obč. zák.; neskúma však či je náhradné plnenie primerané.“ V daném případě je takové plnění možné, neboť se jedná o alternativní možnost volby poskytnutí práva z vadného plnění nikoli odstraněním vad, ale slevou z kupní ceny. Ačkoliv soud v daném případě neposuzuje, zda je nabízená výše plnění, které žalobce navrhl, přiměřená, nad rámec tohoto soud uvádí, že soudem ustanovený znalec se vyslovil, že takové plnění by mohlo být přiměřené, avšak z podkladů, které měl k dispozici, nebylo možné dostatečně zjistit předchozí stav v roce 2014.

38. Na základě výše uvedeného tedy soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně, proto jí vyhověl, jak bylo uvedeno výše, a rozhodl výroky I. až III. tohoto rozsudku.

39. Soud však nerozhodl o lhůtě k plnění, když tuto lhůtu v případě plnění na pohledávky za majetkovou podstatou nebo jim na roveň postavené stanoví dle § 203 odst. 5 insolvenčního zákona insolvenční soud na návrh oprávněné osoby nebo osoby s dispozičním oprávněním.

40. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 7 776 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč, nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 4 200 Kč představující 300 Kč za každý z čtrnácti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (za výzvu k plnění – předžalobní výzva ze dne 29. 8. 2017, za 8x písemné podání nebo návrh ve věci samé – žalobu, repliku ze dne 3. 10. 2018, změnu žalobního návrhu ze dne 26. 2. 2019, doplnění žalobních tvrzení ze dne 10. 6. 2019, úpravu žalobního návrhu ze dne 29. 7. 2019, doplnění žalobních tvrzení a označení důkazů ze dne 24. 5. 2020, vyjádření ke znaleckému posudku a vyjádření ze dne 18. 6. 2021, a za 5x účast na jednání soudu – dne 12. 3. 2019, 21. 5. 2020, 28. 7. 2020, účast na místním šetření dne 30. 11. 2020 a 17. 6. 2021) a cestovného, tj. v souvislosti s cestou realizovanou dne 30. 11. 2020 z bydliště žalobce [příjmení], [ulice a číslo] na místní šetření znalce na adrese [adresa] Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.).

41. Výrok o povinnosti zaplatit náhradu nákladů státu se opírá o ust. § 148 o.s.ř., kdy má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil. V této věci tyto náklady představuje znalečné za znalecký posudek soudního znalce [titul] [jméno] [příjmení] [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 15. 11. 2020. Usnesením ze dne 11. 3. 2021, č.j. [číslo jednací], soud přiznal znalci znalečné ve výši 11 589 Kč. Jelikož žalovaný byl v řízení zcela neúspěšný, uložil mu soud zaplatit tyto náklady státu.

Poučení