11 C 182/2021-44

Rubrum

Okresní soud v Přerově rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Andrýskem v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobce] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] bytem [adresa žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o nahrazení projevu vůle soudním rozhodnutím a zaplacení náhrady škody takto:

Výrok

I. Žaloba, aby byl nahrazen projev vůle žalovaného k uzavření pachtovní smlouvy s žalobcem ve znění navrženém žalobcem, se zamítá.

II. Žaloba, aby byl žalovaný povinen zaplatit žalobci náhradu škody v částce 69 843 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 43 159,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne [datum] se žalobce [celé jméno žalobce] domáhal, aby soud rozhodnutím nahradil projevu vůle žalovaného [celé jméno žalovaného] k uzavření pachtovní smlouvy s žalobcem, a dále se domáhal náhrady škody v částce 69 843 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení. Svůj nárok odůvodnil tím, že žalovaný je vlastníkem nemovité věci: pozemek [parcelní číslo] orná půda o výměře 45 144 m v katastrálním území Rakov u Hranic (dále též jen„ předmětný pozemek“). Žalobce jako budoucí pachtýř uzavřel dne [datum] s žalovaným jako budoucím propachtovatelem smlouvu o smlouvě budoucí pachtovní, na základě níž se žalovaný zavázal uzavřít s žalobcem nejpozději do [datum] pachtovní smlouvu k předmětnému pozemku za podmínek uvedených ve smlouvě. Žalovaný zmocnil žalobce dne [datum] k vypovězení pachtu [jméno] [příjmení], který byl uživatelem předmětného pozemku, a zároveň předložil žalobci výpověď z pachtu pro tohoto pachtýře s tím, že pacht měl zaniknout k [datum]. Žalobce se v budoucí pachtovní smlouvě zavázal platit žalovanému rezervační poplatek v částce 200 Kč za hektar pozemku za každý kalendářní rok v období od [datum] do [datum]. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že pokud nedojde do [datum] k uzavření pachtovní smlouvy ze subjektivních důvodů vzniklých výhradně na straně budoucího propachtovatele, budoucí propachtovatel se zavazuje budoucímu pachtýři nahradit škodu a vrátit rezervační poplatek. Dále bylo ve smlouvě dohodnuto, že pokud v době uzavření pachtovní smlouvy bude obvyklé nájemné vyšší než pachtovné dohodnuté ve smlouvě (3 000 Kč ha orné půdy), bude cena pachtu upravena tak, aby odpovídala časovým a místním podmínkám. Žalovaný dopisem ze dne [datum], doručeným žalobci dne [datum], vypověděl budoucí pachtovní smlouvu bez uvedení důvodu. Žalovaný dále v dopisu ze dne [datum] od smlouvy odstoupil z důvodu, že byl uveden v omyl týkající se skutečnosti, že pachtovné nedosahuje obvyklé výše, výpovědní doba je 8 let a předkupní právo nebylo údajně sjednáno a bylo do smlouvy uvedeno bez vědomí a vůle žalovaného. Ve lhůtě do [datum] k uzavření smlouvy mezi účastníky nedošlo ani přes opakované výzvy žalobce. Žalobce dále požadoval náhradu škody, neboť žalovaný porušil svou povinnosti ze smlouvy tím, že neuzavřel s žalobcem pachtovní smlouvu, a v přímé příčinné souvislosti s tím vznikla žalobci škoda za období od [datum] spočívající v ušlém zisku z obhospodařování předmětných pozemků v celkové výši 69 843 Kč. Žalobce měl v oblasti [obec] zasetý převážně ječmen jarní, odrůda Francin. Průměrný výnos ječmene po sklizni v roce 2021 činí 5,32 t/ha, tržní cena ječmene činí 5 500 Kč 1 t a výnos z 1 ha činí 29 260 Kč/ha Náklady na pěstování ječmene činí 13 788,70 Kč/ha a zahrnují orbu, přípravu pole k setí, provedení hnojení, postřiku, sklizně, odvoz obilí, podomítku a materiál (osivo, hnojení, postřiky). [příjmení] zisk z 1 ha ječmene v roce 2021 činil 15 471,30 Kč. Výměra předmětného pozemku činí 4, [číslo] ha, výnos by činil 132 091 Kč, po odčtení průměrných nákladů přepočtených na 4, [číslo] ha v částce 62 248 Kč by čistý zisk dosahoval částky 69 843 Kč. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření pachtovní smlouvy výzvou ze dne [datum] a k zaplacení náhrady škody výzvou ze dne [datum]

2. Žalovaný [celé jméno žalovaného] navrhl zamítnutí žaloby. Shodně s žalobcem tvrdil, že mezi účastníky byla dne [datum] sjednána smlouva o smlouvě budoucí pachtovní, avšak namítl, že tato smlouva jej už neváže, neboť žalobce sliboval žalovanému při jednání o uzavření této smlouvy výhodnější podmínky, než poskytoval stávající pachtýř [jméno] [příjmení]. Žalovaný smlouvu, kterou mu předložil žalobce s tím, že je nezávazná a žalovaný od ní může kdykoliv odstoupit, nečetl a věřil žalobci, dodatečně však zjistil, že jej žalobce uvedl v omyl týkající se pachtovného, které nedosahovalo výše obvyklého pachtovného, výpovědní doba smlouvy činila 8 let, přičemž obvyklá délka je maximálně 5 let a dále předkupní právo nebylo sjednáno, kdy toto ujednání dal žalobce do smlouvy bez vědomí žalovaného. Žalovaný vypověděl smlouvu dopisem ze dne [datum] a odstoupil od smlouvy dopisem ze dne [datum]. Jednání žalobce při sjednání smlouvy bylo nepoctivé a v rozporu s dobrými mravy a současně je jeho chování zneužitím práva, které nemůže požívat právní ochrany. Žalovaný uzavřel dne [datum] smlouvu o zemědělském pachtu s firmou [právnická osoba] Uzavřením smlouvy s třetí osobou se stalo plnění nemožným. Dále žalovaný namítl, že neporušil žádnou povinnost a chybí příčinná souvislost pro přiznání náhrady škody žalobci, přičemž nesouhlasí ani s vyčíslením škody.

3. Při provedeném dokazování bylo informací o pozemku z katastru nemovitostí prokázáno, že žalovaný je vlastníkem předmětného pozemku. Smlouvou o smlouvě budoucí ze dne [datum] včetně přílohy [číslo] (opis údajů z listu vlastnictví) a plné moci ze dne [datum] bylo prokázáno, že smlouva byla uzavřena mezi žalovaným jako budoucím propachtovatelem a žalobcem jako budoucím pachtýřem, kdy budoucí propachtovatel zmocnil budoucího pachtýře k výpovědi smlouvy o pachtu k pozemkům zapsaným na listu vlastnictví [číslo] v obci a k. ú. [obec] u [obec] uzavřené mezi žalovaným a [jméno] [příjmení] Smluvní strany se dohodly, že po dobu pětileté výpovědní doby od [datum] do [datum] bude budoucí pachtýř hradit budoucímu propachtovateli rezervační poplatek ve výši 200 Kč za hektar pozemků, které budou předmětem budoucího pachtu. Předmětem budoucí pachtovní smlouvy měla být předmětný pozemek. Budoucí propachtovatel se smlouvou zavázal, že pokud nedojde do [datum] k uzavření pachtovní smlouvy řádně a včas ze subjektivních důvodů vzniklých výhradně na jeho straně, uhradí budoucímu pachtýři vedle škody i rezervační poplatek ve výši, která mu byla budoucím pachtýřem za dobu výpovědní doby uhrazena. Dále se strany dohodly, že pokud v době uzavírání pachtovní smlouvy k [datum] bude v čase a místě obvyklé podstatně vyšší pachtovné za hektar a rok užívaných pozemků, než je sjednáno ve smlouvě, bude tato změna smluvními stranami respektována a v uzavírané pachtovní smlouvě bude cena pachtu upravena tak, aby odpovídala časovým a místním podmínkám v době jejího uzavírání. V čl. II. smlouvy se budoucí propachtovatel a budoucí pachtýř dohodli, že nejpozději do [datum] uzavřou pachtovní smlouvu k pozemku uvedenému v čl. I. smlouvy ve znění uvedeném ve smlouvě, v níž se uvádí, že žalovaný má ve vlastnictví předmětný pozemek. Pachtýř se zavazuje užívat předmět pachtu výlučně k provozování své podnikatelské činnosti, kterou je zemědělská výroba. Pachtovné bylo sjednáno ve výši 3 000 Kč za 1 hektar pronajaté orné půdy. Smlouva měla být uzavřena na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 8 let. V čl. V. budoucí smlouvy bylo ujednáno předkupní právo jako právo závazkové pro případ prodeje pozemků třetí osobě s výjimkou osoby blízké, předkupní právo mělo být sjednáno na dobu trvání pachtu s tím, že nebude-li uplatněno v této době, tak zaniká. Písemnou plnou mocí ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaný zmocnil žalobce k zastupování ve věci ukončení pachtovního vztahu založeného smlouvou o zemědělském pachtu ze dne [datum] uzavřenou mezi žalovaným jako propachtovatelem a [jméno] [příjmení] jako pachtýřem. Výpovědi smlouvy o zemědělském pachtu ze dne [datum] adresovanou [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že žalovaný vypověděl smlouvu o zemědělském pachtu uzavřenou s [jméno] [příjmení] dne [datum].

4. Výpověďmi smlouvy o smlouvě budoucí o zemědělském pachtu ze dne [datum] a [datum] bylo prokázáno, že žalovaný zaslal žalobci výpověď smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum]. Dopisem ze dne [datum] a dopisem právního zástupce žalobce ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce sdělil žalovanému, že s výpovědí nesouhlasí a považuje ji za právně neúčinnou. Výzvou k jednání o uzavření smlouvy ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce vyzval žalovaného k uzavření smlouvy o zemědělském pachtu předmětného pozemku. Smlouvou o zemědělském pachtu ze dne [datum] včetně přílohy [číslo] bylo prokázáno, že žalovaný uzavřel jako propachtovatel se společností [právnická osoba] jako pachtýřem smlouvu o zemědělském pachtu na dobu neurčitou, jejímž předmětem bylo přenechání předmětného pozemku k dočasnému užívání s pětiletou výpovědní dobou a s pachtovným v částce 3 500 Kč/ha orné půdy + daň z nemovitosti. Odstoupením od smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaný odstoupil od smlouvy uzavřené s žalobcem pro omyl, do kterého je uvedl žalobce při sjednání smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum]. Dopisem práního zástupce žalobce ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce s tímto jednáním nesouhlasil, neboť k němu nelze přihlížet. Výzvou k uzavření pachtovní smlouvy ze dne [datum] a dopisem žalovaného ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobce vyzval žalovaného k uzavření pachtovní smlouvy, což žalovaný odmítl.

5. Výzvou k náhradě škody ze dne [datum] včetně vyčíslení nákladů a výnosů za rok 2021 a printscreenem stránky Farma [celé jméno žalobce] bylo prokázáno, že žalobce vyčíslil škodu vzniklou v roce 2021 neuzavřením smlouvy s žalovaným na částku 69 843 Kč a jeho farma inzerovala, že v pátek [datum] bude v areálu farmy vydávat obilí pro vlastníky, kteří u nich mají propachtovanou půdu za 400 Kč.

6. Svědkyně [jméno] [příjmení], zaměstnankyně žalobce v období od září 2014 do července 2016, vypověděla, že jako jeho zaměstnanec sjednávala s jinými osobami smlouvy o prodloužení pachtu a s dalšími jednala o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí jako s budoucími propachtovateli, což byl případ žalovaného. Při jednáních o smlouvách pro žalobce nejprve dotčené osoby oslovila telefonicky či osobní návštěvou, což byl asi případ žalovaného. Seznámila je s možností uzavření smlouvy, a pokud o to měli zájem, domluvili si další setkání, při kterém předkládala zájemcům návrh smlouvy. Tato jednání probíhala buďto na farmě žalobce, pokud klienti bydleli blízko, nebo za nimi jezdila domů, což byl případ žalovaného. Při jednání předložila návrh smlouvy a její podmínky postupně probrala se zájemci o uzavření smlouvy. Obvykle to bylo tak, že si nechávali smlouvu u sebe a pak se po nějaké době ozvali nebo se ozvala ona, zda chtějí smlouvu podepsat či nikoliv. V případě žalovaného jednání proběhlo tak, že nejprve jednali osobně u něj doma, pak mu přivezla domů návrh smlouvy, který podrobně probrali. Když se pak telefonicky kontaktovali, a řekl jí, že se smlouvou souhlasí, zajela k němu do [obec], vyzvedla smlouvy a odvezla je k podpisu žalobci na jeho farmu. Pak smlouvy odvezla k podpisu domů žalovanému. Součástí jednání byl po podpisu smlouvy i podpis plné moci pro žalobce k výpovědi eventuální předchozí pachtovní smlouvy. Po dobu trvání smlouvy o smlouvě budoucí byl vyplácen nějaký poplatek za uzavření této smlouvy, kdy ve smlouvě byla uvedena doba 5 let a v době, kdy pro žalobce pracovala, tyto platby probíhaly. Při ukončení smlouvy o smlouvě budoucí vznikla povinnost vrátit zaplacené poplatky a zaplatit nějakou náhradu škody, ale ve smlouvě nebyla sjednána možnost ukončení této smlouvy ze strany propachtovatelů. Při činnosti pro žalobce oslovila i [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kdy nejprve oslovila pana [příjmení], který bydlel v [obec], a pak jela na osobní návštěvu za paní [příjmení] do [obec], která ji přijala a již byla informována, o čem budou jednat. Při jednání probraly návrh smlouvy a ona jí vysvětlovala jednotlivé podmínky. Jak žalovaný, tak paní [příjmení] i pan [příjmení] věděli o podmínkách osmileté výpovědní lhůty a předkupního práva ve smlouvě, protože pokud takto byly sjednávány, ona všechny body smlouvy se zájemci o její uzavření podrobně probírala a prošli určitě i takovéto smluvní body. Návrh smlouvy si mohli zájemci vždy přečíst a, kdo uzavírá takovou smlouvu, si ji předtím vždycky přečte. Po ukončení zaměstnání u žalobce ji kontaktovala paní [příjmení] a chtěla řešit otázku smlouvy, což ona odmítla s tím, že u žalobce už nepracuje. Je možné, že řekla paní [příjmení], že pokud nebude chtít uzavřít smlouvu o pachtu, může smlouvu o smlouvě budoucí ukončit, ale bude muset vrátit rezervační poplatky, ale to platí jenom, pokud to tak bylo uvedeno ve smlouvě. V době, kdy pracovala pro žalobce, nenastala situace, kdy by zájemci o uzavření smlouvy o smlouvě budoucí dodatečně po jejím podpisu žádali o její ukončení, vždy si to rozmysleli před podpisem smlouvy a někdy smlouvu prostě neuzavřeli. Určitě nikdy neprezentovala uzavíranou smlouvu o smlouvě budoucí jako něco nezávazného k budoucí pachtovní smlouvě, neboť se přece jedná o smlouvu, která zavazuje její účastníky.

7. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že ji v bydlišti navštívila v roce 2015 paní [příjmení] kvůli nabídce na propachtování pozemků a uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Nabídka se jí vzhledem k tehdy známým cenám pronájmů zdála celkem lukrativní, a když u nich paní [příjmení] zazvonila, pozvala ji dál a jednaly za přítomnosti manžela svědkyně o nabídce žalobce. V průběhu rozhovoru, který byl poměrně dlouhý, se paní [příjmení] ptala i na možnost ukončení smlouvy a ona jí několikrát řekla, že v průběhu následujících pěti let může kdykoliv okamžitě od smlouvy odstoupit a následnou smlouvu o pachtu neuzavřít s tím, že vrátí rezervační poplatky. Svědkyně měla možnost přečíst si předloženou smlouvu o smlouvě budoucí. O rezervační oplatky se nijak nezajímala a pak zaslala žalobci písemnou výpověď smlouvy o smlouvě budoucí, která byla odmítnuta. Z rezervačních poplatků, které jí zasílal žalobce, převzala pouze jeden a jeho částku pak vrátila žalobci vložením na jeho účet. Další rezervační poplatky nepřevzala, když nepřijala zasílané poštovní poukázky s částkami rezervačních poplatků. Svědkyně vypověděla smlouvu o smlouvě budoucí, protože se jí to po jejím podpisu rozleželo v hlavě a navštívila právničku v [obec], se kterou obsah této smlouvy konzultovala. Řekla jí, že jsou to tam pro ni velmi tvrdé podmínky, třeba předkupní právo, osm let trvání pachtu a pak ještě jedna podmínka, na kterou si nevzpomíná.

8. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že byl žalobcem osloven písemně asi před pěti lety v souvislosti s budoucím pachtem pozemků, u nichž je spoluvlastníkem s [jméno] [příjmení], a pak byl na farmě žalobce, kde v přítomnosti žalobce a paní [příjmení] podepsali nějakou smlouvu. V souvislosti s jednáním o pachtovní smlouvě si vzpomíná na to, že se bavili s paní [příjmení] o tom, že budu dostávat nějaké peníze a že by pak neměl být problém to nějak ukončit, kdyby tu pachtovní smlouvu nechtěl uzavřít s tím, že pak vrátím peníze. Svědek odstoupil od smlouvy o smlouvě budoucí poté, co ho telefonicky kontaktovala sestřenice [jméno] [příjmení] a řekla mu, že tato smlouva je nevýhodná. Bavili se s ní o podmínkách smlouvy a svědek dospěl k závěru, že má sestřenice pravdu, proto smlouvu vypověděl. Nevýhodnost smlouvy se zdála být patrná v době trvání pachtu 8 či 9 let a v tom, že tam bylo předkupní právo. Předkupní právo se mu zdálo divné v tom, že by musel pozemky prodávat nejprve žalobci, pokud by je chtěl prodat. Toto předkupní právo bylo ve smlouvě sjednáno jenom na dobu trvání pachtu. V době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí mu to divné nepřišlo. Před podpisem smlouvy měl možnost si ji přečíst a udělal to. Předchozí pachtovní smlouva k jeho pozemkům byla uzavřena s panem [příjmení] starším. Tuto smlouvu uzavřeli ještě jeho rodiče a byla v ní asi výpovědní lhůta čtyř let. Svědek udělil žalobci plnou moc k výpovědi smlouvy, která byla sjednána s panem [příjmení] starším, což řešil s paní [příjmení]. Žalobce mu platil rezervační poplatky dle uzavřené smlouvy. Takto vyplacené rezervační poplatky si ponechal i po výpovědi smlouvy s žalobcem. Nyní dostává od pana [příjmení] mladšího pachtovné v částce přesahující 30 000 Kč ročně. Pachtovné mu již bylo vyplaceno na účet.

9. Přehledem plateb rezervačního poplatku a výpisy z účtu žalobce bylo prokázáno, že žalobce hradil žalovanému rezervační poplatek dle smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum], a to platbami částky 903 Kč dne [datum] za rok 2016, dne [datum] za rok 2017, dne [datum] za rok 2018 a dne [datum] za rok 2019.

10. Odstoupením od smlouvy o smlouvě budoucí ze dne [datum] včetně dodejky ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaný odstoupil od smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené dne [datum] s žalobcem z toho důvodu, že žalobce neuhradil rezervační poplatek dle smlouvy za roky 2018, 2019 a 2020, což žalovaný považuje za podstatné porušení smlouvy.

11. Soud neprovedl žalobcem navržený důkaz znaleckým posudkem ke zjištění výše náhrady škody, neboť považuje tento důkaz s ohledem na níže uvedené skutkové a právní závěry za nadbytečný.

12. Podle ustanovení § 556 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o. z.“) co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Dle odst. 2 při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

13. Podle § 1785 o. z. se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

14. Podle § 1786 o. z. vzniká zavázané straně povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

15. Podle § 1787 odst. 1, 2 o. z. může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě, nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě uspořádány.

16. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

17. Podle § 1969 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení, může věřitel vymáhat splnění dluhu, anebo může od smlouvy odstoupit za podmínek ujednaných ve smlouvě nebo stanovených zákonem.

18. Podle § 1977 o. z. poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla.

19. Podle § 1978 o. z. zakládá-li prodlení jedné ze smluvních stran nepodstatné porušení její smluvní povinnosti, může druhá strana od smlouvy odstoupit poté, co prodlévající strana svoji povinnost nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou jí druhá strana poskytla výslovně nebo mlčky (odstavec 1). Oznámí-li věřitel dlužníkovi, že mu určuje dodatečnou lhůtu k plnění a že mu ji již neprodlouží, platí, že marným uplynutím této lhůty od smlouvy odstoupil (odstavec 2).

20. Podle § 1979 o. z. poskytl-li věřitel dlužníku nepřiměřeně krátkou dodatečnou lhůtu k plnění a odstoupí-li od smlouvy po jejím uplynutí, nastávají účinky odstoupení teprve po marném uplynutí doby, která měla být dlužníku poskytnuta jako přiměřená. To platí i tehdy, odstoupil-li věřitel od smlouvy, aniž by dlužníkovi dodatečnou lhůtu k plnění poskytl.

21. Podle ustanovení § 1998 odst. 1, 2 o. z. závazek lze vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Je-li závazek vypovězen, zaniká uplynutím výpovědní doby. Lze-li však závazek vypovědět bez výpovědní doby, zaniká závazek účinností výpovědi.

22. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

23. Podle § 2002 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není (odstavec 1). [příjmení] může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu (odstavec 2).

24. Podle § 2003 o. z. jakmile strana oprávněná odstoupit od smlouvy oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje, nebo že na smlouvě setrvává, nemůže volbu již sama změnit (odstavec 1). Mohla-li strana odstoupit od smlouvy pro podstatné porušení smluvní povinnosti a nevyužila své právo, nebrání jí to odstoupit od smlouvy později s odkazem na obdobné jednání druhé strany (odstavec 2).

25. Podle § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

26. Soud dospěl po provedeném dokazování k závěru, že žalobce a žalovaný uzavřeli platně dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí pachtovní, jejímž předmětem byl pacht předmětného pozemku ve vlastnictví žalované žalobcem (viz výše bod 3. a 6.). Žalovaný vypověděl tuto smlouvu v dopisech ze dne [datum] a [datum] (viz výše bod 4.). Podle ustanovení § 1998 o. z. lze závazek vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon Smlouva v takovém případě zaniká uplynutím výpovědní doby. Výpověď je jednostranným adresovaným jednáním, jež může vést k zániku závazků, avšak pouze některých. Přichází v úvahu právě jen u takových závazků, jejichž plnění má trvalý nebo nepřetržitý charakter. Z ustanovení § 1998 odst. 1 o.z. vyplývá, že vypovědět lze pouze takové závazky, ohledně nichž si to strany ujednaly, anebo pokud tak stanoví zákon. Takovým případem, kdy možnost závazek vypovědět stanoví zákon, je ustanovení § 1999 odst.

1. Podle ustanovení § 1999 odst. 1, 2 o. z. platí, že zavazuje-li smlouva ujednaná na dobu neurčitou alespoň jednu stranu k nepřetržité nebo opakované činnosti, anebo zavazuje-li alespoň jednu stranu takovou činnost strpět, lze závazek zrušit ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň tři měsíce předem. Zavázala-li se strana zdržet se určité činnosti a je-li z povahy závazku zřejmé, že povinnost není časově omezena, ustanovení odstavce 1 se nepoužije. Ve smlouvě o smlouvě budoucí však možnost smlouvu vypovědět nebyla ujednána, a v případě smlouvě o smlouvě budoucí se nejedná o závazek, který má trvalý nebo nepřetržitý charakter. Smlouvu o smlouvě budoucí tedy nebylo možné vypovědět.

27. Žalovaný rovněž odstoupil od smlouvy o smlouvě budoucí pachtovní dopisem ze dne [datum] (viz výše bod 4.), a to z toho důvodu, že jej měl žalobce úmyslně uvést v omyl ohledně výše pachtovného, které nedosahovalo výše obvyklého pachtovného, výpovědní dob byla dohodnuta v délce 8 let (přičemž obvyklá délka výpovědní doby je 5 let) a bylo ujednáno předkupního právo, které žalobce dal do smlouvy bez vědomí a souhlasu žalovaného. Podle ustanovení § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Občanský zákoník stanoví odstoupení od smlouvy jako sankci pro případ porušení smlouvy podstatným způsobem (§ 2002 odst. 1 o. z.), dále pro případ podstatného či nepodstatného porušení smluvní povinnosti prodlením (§ 1968 ve spojení s § 1977 o. z.), a pro případy vadného splnění (§ 1914 odst. 2 ve spojení s § 1923 o. z.). Ustanovení § 2002 o. z. míří na porušení smlouvy obecně, zatímco ustanovení § 1977 a 1978 o. z. dopadají na situace, kdy porušení povinnosti nastalo prodlením. Zatímco porušení prodlením umožňuje odstoupení již při porušení nepodstatném (srov. § 1978 o. z.), obecná úprava připouští odstoupení toliko při podstatném porušení (viz § 2002 o. z.). Podle ustanovení § 4 odst. 1 o. z. se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Argument žalovaného, že žalobce dal do smlouvy nějaké ujednání bez jeho vědomí, neobstojí. Z provedeného dokazování vyplynulo (viz výše bod 6., 7. a 8.), že předsmluvní jednání probíhala řádně, že žalovaný měl dostatek času se se zněním budoucí smlouvy seznámit, smlouvu s nimi projednávala zaměstnankyně žalobce [jméno] [příjmení] a teprve v okamžiku, kdy žalovaný projevil se smlouvou souhlas, mu byla předložena k podpisu. Nebylo zjištěno, že by byl k podpisu nucen nebo že by neměli možnost se smlouvou řádně seznámit. Žalovaný smlouvu podepsal, čímž projevil souhlas s jejím obsahem. Soud proto považuje odstoupení žalovaného od smlouvy o smlouvě budoucí v dopise ze dne [datum] za nedůvodné a neopodstatněné.

28. K otázce nemožnosti plnění z důvodu, že žalovaný uzavřel smlouvu o zemědělském pachtu s třetí osobou, soud odkazuje na rozhodnutí Velkého senátu NS ČR sp. zn. 31 Cdo 3679/2020, dle něhož smlouva není neplatná jen proto, že stejná věc byla pronajata více smlouvami několika nájemcům. Ve svém nálezu sp. zn. II. ÚS 4235/18, Ústavní soud dovodil, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění. K odůvodnění uvedeného právního názoru mimo jiné uvedl, že sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník uzavřel další nájemní smlouvu k věci, kterou již pronajímá. Nebude-li kvůli prvnímu nájmu schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat. Zdůraznil, že právní názor Nejvyššího soudu, podle něhož nelze platně pronajmout věc již jednou pronajatou, nebyl přejat ani do nové občanskoprávní úpravy účinné od [datum], která se proti němu naopak vymezuje – v tomto směru odkázal na ustanovení § 1760 a 1763 o. z. Se zřetelem k řečenému velký senát Nejvyššího soudu – respektuje ústavněprávní výklady Ústavního soudu (srov. např. nález Ústavního soudu z [datum], sp. zn. IV. ÚS 301/05) – dospěl k závěru, že nájemní smlouva není neplatná (pro počáteční právní nemožnost plnění ve smyslu § 37 odst. 2 obč. zák.) jen proto, že pronajímatel poskytl nájemci do užívání věc, již předtím pronajal pro tutéž dobu jiné (příp. i stejné) osobě. Tyto závěry lze dle názoru soud vztáhnout i na projednávaný případ. Přestože tedy žalovaný předmětný pozemky, které byl předmětem smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené mezi účastníky, pronajal třetí osobě, závazek z této smlouvy nezaniká z důvodu nemožnosti plnění.

29. Soud se rovněž zabýval odstoupením žalovaným od budoucí smlouvy v dopise ze dne [datum], kdy žalovaný odstoupil od smlouvy z důvodu, že žalobce nesplnil svou povinnost hradit rezervační poplatky a je v prodlení. K tomu soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 456/2021 ze dne 19. 4. 2021, v němž soud dospěl k závěru, že stávající občanský zákoník nepřevzal předchozí úpravu § 345 odst. 3 obch. zák., kdy nevyužití práva odstoupit pro podstatné porušení ve stanovené lhůtě znamenalo nastoupení režimu stanoveného pro porušení nepodstatná. V případech porušení smlouvy podstatným způsobem a v případech podstatného porušení smluvní povinnosti prodlením vzniká věřiteli právo od smlouvy odstoupit. Má možnost volby, zda využije svého práva a od smlouvy odstoupí nebo zda bude na smlouvě (na splnění smluvní povinnosti) setrvávat a zda dlužníkovi poskytne možnost jeho povinnost splnit v dodatečné přiměřené lhůtě. Pokud se rozhodne od smlouvy odstoupit, oznámení odstoupení musí být provedeno (oznámeno) ve lhůtě bez zbytečného odkladu, přičemž provedenou volbu již nelze měnit. Neučiní-li tak (nevyužije své právo), nebrání mu to odstoupit od smlouvy později s odkazem na obdobné jednání druhé strany. Nelze souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že v případě nedodržení lhůty bez zbytečného odkladu nemohou nastat účinky odstoupení. Nedodržení uvedené lhůty má totiž význam pouze tehdy, pokud dlužník svou povinnost (byť dodatečně) splní předtím, než mu věřitel oznámí, že odstupuje. V případě trvajícího prodlení dlužníka je však skutečnost, zda věřitel od smlouvy odstoupil ve lhůtě bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděl (§ 1977 o. z.), bez právního významu, neboť i odstoupení od smlouvy po marném uplynutí uvedené lhůty – při trvajícím prodlení dlužníka – vyvolalo právní následky předvídané ustanovením § 2004 odst. 1 o. z. Jinak řečeno - prokáže-li věřitel, že od smlouvy z důvodu porušení povinnosti dlužníkem odstoupil, je na dlužníkovi, aby prokázal, že závazek splnil včas (neboť jedině tehdy může mít dodržení uvedené lhůty právní význam), nebo že důvod pro odstoupení neexistoval.

30. Poruší-li strana prodlením svou smluvní povinnost podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit, pokud to prodlévajícímu oznámí bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděla (§ 1977 o. z.). Zakládá-li prodlení nepodstatné porušení smluvní povinnosti, může druhá strana od smlouvy odstoupit až poté, co prodlévající strana svoji povinnost nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou jí druhá strana poskytla výslovně nebo mlčky.

31. Ze shora uvedeného vyplývá, že nedodržení lhůty bez zbytečného odkladu má význam pouze tehdy, pokud dlužník svou povinnost (byť dodatečně) splní předtím, než mu věřitel oznámí, že odstupuje. V případě trvajícího prodlení dlužníka je však skutečnost, zda věřitel od smlouvy odstoupil ve lhůtě bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvěděl (§ 1977 o. z.), bez právního významu, neboť i odstoupení od smlouvy po marném uplynutí uvedené lhůty – při trvajícím prodlení dlužníka vyvolává právní následky předvídané ustanovením § 2004 odst. 1 o. z. V případě, že věřitel prokáže, že od smlouvy z důvodu porušení povinnosti dlužníkem odstoupil, je na dlužníkovi, aby prokázal, že závazek splnil včas (neboť jedině tehdy může mít dodržení uvedené lhůty právní význam).

32. Z ustanovení § 1978 odst. 1 oz vyplývá, že dodatečnou lhůtu ke splnění povinnosti lze poskytnout nejen výslovně, ale i mlčky, přičemž její délku určuje věřitel. Podle ustanovení § 1979 o. z. platí, že poskytl-li věřitel dlužníku nepřiměřeně krátkou dodatečnou lhůtu k plnění a odstoupí-li od smlouvy po jejím uplynutí, nastávají účinky odstoupení teprve po marném uplynutí doby, která měla být dlužníku poskytnuta jako přiměřená. To platí i tehdy, odstoupil-li věřitel od smlouvy, aniž byl dlužníkovi dodatečnou lhůtu k plnění poskytl.

33. Druhou situací (vymezenou v druhé větě ustanovení) je odstoupení pro nepodstatné porušení, ovšem bez poskytnutí dodatečné lhůty vůbec. I zde zákon pochybení oprávněného, který měl řádně lhůtu poskytnout, jistým způsobem zhojuje, když přiměřenou lhůtu a její běh doplňuje ex lege. Odstoupil-li tedy oprávněný, aniž lhůtu poskytl (a porušil tedy předepsaný postup dle § 1978), mohou účinky tohoto odstoupení přesto nastat avšak pouze s odkládací podmínkou, že marně uplyne objektivně přiměřená lhůta, která bývala měla povinnému být poskytnuta. Pokud v této lhůtě povinný svou povinnost splní, účinky odstoupení nenastanou. Uplynutí lhůty musí být i tentokrát„ marné“.

34. V rámci provedeného dokazování bylo zjištěno, že žalobce neuhradil žalovanému vůbec rezervační poplatek za rok 2020 (viz výše bod 9. a 10.), přestože se k tomu dle smlouvy o smlouvě budoucí zavázal a ocitl se tak v prodlení s jeho úhradou. V daném případě není podstatné, zda se jednalo o porušení smlouvy podstatné či nepodstatné, když pro případ prodlení zákon v ustanovení § 1969 upravuje možnost odstoupit od smlouvy. Rovněž nedodržení lhůty odstoupit od smlouvy bez zbytečného odkladu nemá v daném případě význam, neboť prodlení žalobce s úhradou poplatku za rok 2020 stále trvá. Žalovaný sice žalobce k úhradě rezervačního poplatku nevyzval, avšak lhůtu lze poskytnout dle zákona mlčky a uplynula dostatečně dlouhá doba k tomu, aby žalobce svůj závazek ze smlouvy splnil. Argumentace žalobce, že žalovaný smlouvu vypověděl či od ní odstoupil, za situace, kdy sám žalobce považoval veškerá ukončení smlouvy ze strany žalovaného za neplatná a stále se cítí být touto smlouvou vázán, když se u zdejšího soudu domáhá plnění z této smlouvy, postrádá oporu. Žalobce mohl své povinnosti ze smlouvy s ohledem na danou situaci dostát např. úhradou do úschovy. Vzhledem k tomu, že v řízení bylo prokázáno, že žalobce je stále v prodlení s úhradou rezervačního poplatku za rok 2020, soud uzavřel, že žalovaný odstoupil od smlouvy o smlouvě budoucí dopisem ze dne [datum] důvodně. Odstoupením od smlouvy došlo ke zrušení smlouvy od počátku, tedy zaniklo právo žalobce požadovat nahrazení projevu vůle, popřípadě náhradu škody. S ohledem na shora uvedené soud se již nezabýval otázkou náhrady škody a žalobu jako nedůvodnou v celém rozsahu zamítl.

35. O nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný byl v řízení zcela úspěšný a náleží mu proto v plném rozsahu náhrada nákladů řízení tvořených náklady právního zastoupení. Odměna advokáta žalovaného určená z tarifní hodnoty projednávané věci podle § 7 bodu 5, §, 9 odst. 3 písm. b), § 11 vyhl. č. 177/1996 Sb. činí 32 000 Kč (5 x 2 500 + 5 x 3 900) za pět úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání dne [datum], dne [datum] a dne [datum]) dle ust. § 11 odst. 1 citované vyhlášky. Dále náleží advokátovi náhrada hotových výdajů v částce 1 500 Kč za pět úkonů právní služby po 300 Kč podle § 13 odst. 1, odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., cestovní náhrady v rozsahu částky 2 169 Kč za cesty dne [datum], [datum] a [datum] na trase [obec] [obec] a zpět (celkem 330 km) při použití vozidla Subaru XV [registrační značka] s průměrnou spotřebou benzínu 6,5 l [číslo] km, sazbě základní náhrady 4,40 Kč a ceně benzínu 33,50 Kč a náhrada 21 % DPH z částky 35 669 Kč ve výši 7 490,50 Kč. Celková výše nákladů řízení žalovaného tak činí 43 159,50 Kč.

Poučení