11 C 216/2018-275

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ladou Horákovou ve věci žalobců: a) [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátkou [osobní údaje zástupce] b) [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] c) [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou [osobní údaje zástupce] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem zapsaným na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem [název], pro k. ú. [část obce], [obec], okres [anonymizováno], a to k : a) pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 91 m2, jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], bydlení, b) pozemku parc. č [číslo] - zahrada, o výměře 536 m2, a tyto nemovité věci se přikazují do spoluvlastnictví žalobců se spoluvlastnickým podílem a) žalobce o velikosti 1/2 celku a spoluvlastnickým podílem b) a c) žalobců v režimu společného jmění manželů o velikosti 1/2 celku.

II. Žalobce a) je povinen zaplatit žalovanému částku 2 423 333 Kč do dvou měsíců od právní moci rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobci jsou povinni zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 6 náhradu nákladů řízení ve výši 8 144,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 6 náhradu nákladů řízení ve výši 13 144,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se podanou žalobou dne 9. 8. 2018 domáhali vydání rozsudku, jímž by soud zrušil spoluvlastnictví účastníků řízení k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno], pro k. ú. [obec], okres [anonymizováno] [název], a to k pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 91 m2, jehož součástí je stavba [adresa] (dále také jako„ dům [číslo]“), a k pozemku parc. č [číslo] - zahrada, o výměře 536 m2 (společně dále také jen„ předmětné nemovitosti“), které vlastní žalobce a) v rozsahu id. podílu 2/6, žalobci b) a c) v rozsahu id. podílu 3/6 (v režimu společného jmění manželů - dále jen„ SJM“) a žalovaný v rozsahu id. podílu 1/6, a vypořádal je jejich přikázáním do rovnodílného spoluvlastnictví žalobců, tj. žalobci a) v rozsahu 1/2 podílu a žalobcům b) a c) v rozsahu 1/2 podílu (v režimu SJM). Současně navrhli, aby žalobci a), jemuž mají připadnout podíly žalovaného, bylo uloženo zaplatit žalovanému na vypořádací podíl částku 1,2 mil. Kč. Dle žalobních tvrzení nabyl žalovaný vlastnické právo k 1/6 podílu na předmětných nemovitostech kupní smlouvou, kterou dne 31. 10. 2017 uzavřel se sestrou žalobce a), [titul] [jméno] [příjmení] (dále také jen„ sestra žalobce a)“). Přestože se žalobce a) se svou sestrou domluvil již v roce 2012 na odkupu jejích spoluvlastnických podílů na předmětných nemovitostech, sestra tyto podíly prodala žalovanému, a to za částku 1,2 mil. Kč. Žalovaný následně dopisem ze dne 10. 1. 2017 (správně ze dne 10. 1. 2018) o této skutečnosti informoval žalobce a dále sdělil, že má zájem na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Všichni žalobci v domě [číslo] bydlí a mají zde své místo podnikání. Žalovaný se žádným způsobem nepodílí na úhradě nákladů spojených s údržbou a opravami předmětných nemovitostí. Žalobci spatřují v jednání žalovaného spekulativnost spočívající v tom, že nikdy neměl v úmyslu setrvávat ve spoluvlastnictví s žalobci, o čemž svědčí skutečnost, že nabídl odkup podílů na předmětných nemovitostech již tři měsíce po jejich nabytí, přičemž na jednání konaném dne 14. 2. 2018 za ně požadoval částku 4,2 mil. Kč. Dále spekulativnost jednání žalovaného vyplývá ze skutečnosti, že dům [číslo] není reálně rozdělitelný podle podílů spoluvlastníků, v domě se nenacházejí žádné volné prostory, které by mohl žalovaný užívat, a žalovaný dům [číslo] nenavštívil ani si nezjišťoval technický stav předmětných nemovitostí před uzavřením kupní smlouvy. Žalobci uvedli, že z tohoto jednání žalovaného vyplývá úmysl dosáhnout zisku spočívajícího v rozdílu mezi cenou, za které podíly na předmětných nemovitostech nabyl a cenou, za kterou je hodlal žalobcům prodat. Žalovaný je realitním makléřem, a zároveň společníkem společnosti [právnická osoba], která je franšízantem celosvětové sítě realitní kanceláře [název], školí nákupy a výkupy nemovitostí v rámci sítě [název], a má tak informace o obvyklých cenách prodávaných nemovitostí. Z této skutečnosti dále vyplývá, že žalovanému je známo, že reálná cena za ideální menšinový podíl na prodávaných nemovitostech je výrazně nižší než cena takového podílu určená znaleckým posudkem. Žalobci zároveň vyslovili přesvědčení, že žalovaný zneužil své vědomosti získané v rámci praxe realitního makléře, když stejně, jako v případě žalobců, v nejméně deseti dalších případech levně od jiných podílových spoluvlastníků nemovitých věcí koupil jejich podíl na společné věci, aby se vzápětí takový podíl pokusil prodat ostatním spoluvlastníkům za částky násobně vyšší. Žalobci odkázali na rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 9 č. j. [číslo jednací] a č. j. [číslo jednací], kterými měla být konstatována spekulativnost jednání žalovaného. Spekulativní jednání žalovaného považují žalobci za jednání, které bylo žalovaným učiněno nepoctivě, dále za jednání, které je zneužitím práva a za jednání v rozporu s dobrými mravy. K uvedenému dále žalobce a) odkázal na rozsáhlou judikaturu věnující se posouzení dobrých mravů. Dle žalobních tvrzení žalovaný zatížil podíly na předmětných nemovitostech zástavním právem ve prospěch [právnická osoba], a to k zajištění svého závazku z úvěrové smlouvy ze dne 10. 1. 2018, čímž ztížil jakékoliv vypořádání žalobců a žalovaného při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, protože bankovní instituce neposkytují úvěry na nemovitosti již zatížené zástavou. Strana žalobců byla o výmazu zástavního práva informována až 22. 8. 2018, tedy po podání žaloby. Žalobci dále uvedli, že rozhodně nechtějí setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu se žalovaným, a jelikož předmětné nemovitosti nelze reálně rozdělit, měly by být podíly žalovaného přikázány žalobci a) za přiměřenou náhradu ve výši 1, 2 mil. Kč, tj. za částku totožnou s částkou, za kterou je žalovaný koupil od sestry žalobce a). Na podporu tohoto názoru žalobce a) argumentoval tím, že jeho sestra nemohla mít důvod pro to, aby cizímu člověku prodávala své podíly za jinou cenu, než za cenu obvyklou, a dále tím, že přiznáním nároku na jinou, tj. vyšší výši přiměřené náhrady, by žalovaný těžil ze svého nepoctivého jednání. Žalobce a) dále odkázal na znalecký posudek [číslo] 2018 vypracovaný k jeho objednávce znalcem [titul] [jméno] [příjmení], který při zohlednění vlastnictví 1/6 předmětných nemovitostí žalovaným zhodnotil cenu předmětných nemovitostí na 9 mil. Kč, což odpovídá 1,5 milionu Kč za id. podíl 1/6. V průběhu řízení pak žalobci, s odkazem na soudní znalecký posudek [číslo] ze dne [datum] a jeho dodatky ze dne [datum] a [datum], vyhotovené znalkyní [titul] [jméno] [příjmení] (dále jen„ soudní znalecký posudek“), navrhli, aby soud stanovil přiměřenou náhradu za podíl žalovaného na předmětných nemovitostech maximálně v částce 1 297 000 Kč odpovídající obvyklé ceně, za jakou by se podíl na těchto nemovitostech prodal samostatně.

2. Žalovaný vyslovil souhlas se zrušením spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem i se způsobem jeho vypořádání, tj. přikázáním podílu žalovaného na předmětných nemovitostech do spoluvlastnictví žalobce a). Nesouhlasil však s výší přiměřené náhrady za jeho podíl, navrženou žalobci, a požadoval, aby tato výše byla určena dle soudního znaleckého v částce 2 423 333 Kč odpovídající 1/6 z obvyklé ceny předmětných nemovitostí, stanovené znalkyní v částce 14 540 000 Kč. Poukázal na to, že ke dni podání žaloby činila jím navrhovaná částka za vypořádací podíl částku 2 333 000 Kč, tedy téměř poloviční oproti částce, kterou žalovaný dříve žádal ve svém prvním návrhu učiněným vůči žalobcům (4,2 milionu Kč). Původní částka vycházela z realizovaných cen převodů v daném místě v době předcházející jednáním mezi stranami. Následně žalobce a) pověřil [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který vypracoval ke dni [datum] znalecký posudek [číslo] 2018, v němž stanovil obvyklou cenu nemovitosti ve výši 14 mil. Kč. Této zjištěné ceně pak odpovídala nabídka žalovaného na převod spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na žalobce a) za částku 2 333 000 Kč. Dne 9. 7. 2018 nabízel žalobce a) žalovanému cenu za vypořádací podíl ve výši 1,9 mil. Žalovaný nabyl spoluvlastnický podíl na společné věci od sestry žalobce a) za 1,2 mil. Kč jako soukromá fyzická osoba, nikoliv tedy v rámci své realitní činnosti. Žalobce a) měl přitom zásadně stejnou možnost nabýt spoluvlastnický podíl od své sestry, příp. s ní zrušit a vypořádat spoluvlastnictví soudní cestou. Žalobci již v době podání žaloby věděli, že žalovaný je ochotný za určitých podmínek v zájmu dosažení shody ohledně vypořádání spoluvlastnictví zástavní právo váznoucí na nemovitosti odstranit. Následně žalovaný také zástavní právo ve prospěch [právnická osoba] dle dohody odstranil, avšak zajištění výmazu zástavního práva žalovaným k vypořádání spoluvlastnictví nevedlo. Žalovaný zdůraznil, že s ohledem na všechny okolnosti daného případu není zřejmé, a žalobce a) to ani neuvádí, v čem by měl spočívat údajný nepoctivý postup žalovaného. Pořízení věci za nižší cenu než je její obvyklá cena (např. při nabytí nemovitosti v dražbě, při nákupu zlevněného zboží v obchodě apod.) není nepoctivým jednáním nebo zneužitím práva. Ostatně sám žalobce a) nabyl v roce 2015 podíl 1/6 na předmětných nemovitostech za cenu 1 mil. Kč. Žalovaný dále uvedl, že nebyl nikdy žalobci vyzván k úhradě jakýchkoliv nákladů na údržbu předmětných nemovitostí. Z komunikace právních zástupců žalobce a) a žalovaného vyplývá, že žalobce a) v době podání žaloby (ke dni 9. 8. 2018) jednal se společnostmi a bankami, které by žalobci a) poskytly úvěr, a to za účelem nabytí podílu žalovaného a za účelem rekonstrukce nemovitostí. Dne 9. 7. 2019 právní zástupce žalobce a) sdělil, že je žalobce a) schopen složit do notářské úschovy částku 1,9 mil. Kč, ovšem jednání s bankami jsou komplikovaná, a to především vzhledem k věku klienta. Dne 24. 8. 2019, tedy poté, co již byla podána žaloba, žalobce a) v žalovaném stále utvrzoval dojem, že žalobce a) zajišťuje financování za účelem nabytí podílu žalovaného, a že strany nadále mimosoudně jednají o mimosoudním vypořádání spoluvlastnictví. Poslední komunikace právních zástupců se týkala skutečnosti, že sám žalovaný navrhl v rámci nalezení shody na mimosoudním řešení věci žalobci a), že zajistí výmaz zástavního práva, a to za účelem, aby žalobce a) mohl získat úvěr z banky a strany tak mohly vypořádat spoluvlastnictví dohodou. Dne 11. 9. 2018 žalobce a) prostřednictvím svého právního zástupce žalovanému stále tvrdil, že probíhají jednání s bankami o poskytnutí úvěru, a žalovaný měl tedy za to, že strany jednají o mimosoudní dohodě. Dne 23. 10. 2018 proběhla schůzka stran, které se účastnil žalobce a), žalovaný a právní zástupci všech účastníků řízení, ze které jednoznačně vyplynulo, že se strany na mimosoudním řešení neshodnou. Teprve tuto schůzku považoval žalovaný za skutečnost, která odůvodňuje podání žaloby o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Strany se nedohodly pouze na výši vypořádacího podílu, ačkoliv žalovaný souhlasil s vypořádacím podílem vycházejícím z výše uvedeného znaleckého posudku žalobce a), tedy s vypořádacím podílem určeným všeobecně akceptovaným a užívaným způsobem. Tuto možnost však žalobci následně odmítli. Podali-li žalobci žalobu, ve které navrhli, aby nadepsaný soud rozhodl ve věci stejně, jak navrhoval od počátku žalovaný, nelze dojít k závěru, že by žalovaný svým chováním zavdal příčinu k podání návrhu na zahájení řízení. Žalovaný rovněž poukázal na to, že z ostatních 10 případů, které uvedli žalobci, byly se spoluvlastníky uzavřeny dohody o vypořádání a pouze ve 2 případech byla věc řešena soudem, přičemž přiměřená náhrada byla určena obvyklou cenou dle znaleckého posudku.

3. Po skutkové stránce účastníci učinili nesporným, a to při jednání dne [datum], že mezi žalobci a žalovaným není žádný příbuzenský vztah. Žalovaný je realitním makléřem a zároveň společníkem společnosti [právnická osoba] Dále bylo nesporným, že žalovaný v průběhu roku 2017 zakoupil vícero minoritních spoluvlastnických podílů na různých nemovitostech, které po provedeném zápisu jeho spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí nabídl majoritním spoluvlastníkům k odkupu s tím, že nehodlá nadále setrvávat ve spoluvlastnictví s nimi, přičemž stejným způsobem postupoval i v této věci. Dále bylo nesporným, že žalovaný od doby vzniku jeho spoluvlastnického práva k předmětným nemovitým věcem nepřispěl na jejich údržbu, opravy, úpravy, a rovněž do předmětného domu neinvestoval finanční prostředky ve smyslu jeho zhodnocení. Dále bylo nesporným, že žalobci v domě [adresa] bydlí, resp. ho užívají, zatím co žalovaný nikoliv. Žalovaný předmětný dům nenavštívil ani žalobce o zpřístupnění domu nežádal. Dále bylo nesporným, že se mezi účastníky uskutečnily dvě předžalobní schůzky, v jejichž rámci žalovaný nabídl žalobcům k odprodeji svůj spoluvlastnický podíl za 4,2 mil. Kč, s čímž žalobci nesouhlasili, přičemž a) žalobce nabídl žalovanému za odprodej jeho šestinového spoluvlastnického podílu částku 1,5 mil. Kč, posléze modifikovanou na 1,2 mil. Kč. Dále bylo nesporným, že v průběhu tohoto soudního řízení došlo k výmazu zástavního práva, zatěžující předmětné nemovitosti v rozsahu 1/6 spoluvlastnického podílu žalovaného, které vzniklo z podnětu žalovaného. Dále bylo nesporným, že žalovaný jako menšinový spoluvlastník neobdržel za rok 2017 ani část nájemného, resp. zisku získaného z pronájmu předmětného domu. V tomto smyslu bylo rovněž nesporným, že žalovaný za celou dobu nárok na poměrnou část nájemného nevznesl. Dále bylo nesporným, že po provedení zápisu spoluvlastnického práva žalovaného do katastru nemovitostí (dále jen„ KN“) dne 15. 12. 2017 žalovaný v krátkém čase dopisem, u něhož je uvedený chybný letopočet (nesprávně 2017 namísto správného 2018), tj. ze dne 10. 1. 2018, nabídl žalobcům k odprodeji svůj spoluvlastnický podíl za 4,2 mil. Kč. Dále bylo nesporným, že mezi účastníky k dohodě nedošlo, přičemž problém mezi účastníky spočíval ve výši přiměřené náhrady pro žalovaného za jeho spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech. Dále bylo nesporným, že Zápis z jednání ze dne 14. 2. 2018 koncipoval právní zástupce žalovaného, který jej následně přeposlal zástupcům žalobců, přičemž a) žalobce do něj vložil druhou větu předposledního odstavce na první straně tohoto Zápisu, která se objevuje v druhé verzi cit. Zápisu ze dne 14. 2. 2018. Dále bylo nesporným, že zápis z druhého jednání ze dne 23. 10. 2018 naopak koncipovali žalobci, následně jej zaslali právnímu zástupci žalovaného, který jej doplnil (druhá verze tohoto zápisu ze dne 23. 2. 2018 s oranžově zvýrazněnými pasážemi přestavujícími doplnění uvedeného zápisu ze strany žalovaného).

4. Provedeným dokazováním bylo po skutkové stránce prokázáno, a to výpisem z KN - [list vlastnictví] vyhotoveným dne [datum], že účastníci jsou spoluvlastníky předmětných nemovitostí, a to žalobce a) v rozsahu 2/6 podílu, žalobci b) a c) v rozsahu 3/6 podílu (v režimu SJM) a žalovaný v rozsahu 1/6 podílu. Žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem na základě kupní smlouvy ze dne 31. 10. 2017, uzavřené se sestrou žalobce za částku 1,2 mil. Kč (viz kupní smlouva ze dne 31. 10. 2017 včetně Prohlášení o pravosti podpisu ze dne [datum] a ověřovací doložky ze dne [datum]). Ve dnech 14. 2. 2018 a 23. 10. 2018 proběhla mezi stranami jednání o způsobu vypořádání předmětných nemovitostí, kterých se účastnili právní zástupci stran, žalobce a) a žalovaný (viz zápisy z mimosoudního jednání účastníků ze dne 14. 2. 2018 a 23. 10. 2018). Žalovaný na prvním jednání dne 14. 2. 2018 nabídl žalobcům k odprodeji svůj spoluvlastnický podíl za 4,2 mil. Kč, což žalobce a) odmítl, strany se dohodly na zadání znaleckého posudku k určení ceny podílu žalovaného (viz zápis z mimosoudního jednání účastníků ze dne 14. 2. 2018). V období únor 2018 až srpen 2018 proběhla mezi stranami předžalobní korespondence, která pokračovala i po podání žaloby (viz emailová korespondence účastníků ze dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]). Emailem ze dne 26. 2. 2018 právní zástupce žalobce a) poslal odpověď právnímu zástupci žalovaného, kdy mu sdělil, že nesouhlasí s nemovitostmi vybranými pro porovnání ceny s předmětnými nemovitostmi a trvá na zpracování znaleckého posudku. Dále sdělil, že nesouhlasí se zápisem ze schůzky, kdy požaduje, aby byla určena pouze hodnota podílu připadající žalovanému, a dále že hodnotu podílu odhadoval na částku 1,5 mil. Kč (viz email ze dne [datum]). Emailem ze dne [datum] právní zástupce žalobce a) informoval právního zástupce žalovaného o tom, že po prostudování soupisu nemovitostí definitivně nesouhlasí s nemovitostmi vybranými pro porovnání ceny. Dále uvedl, že při srovnání objektů, které se nacházejí v okolí, dochází k částce 1/6 v hodnotě 1,6 mil. Kč (viz email ze dne 28. 3. 2018). Právní zástupce žalovaného sdělil emailem právnímu zástupci žalobce a), že žalovaný je připraven převést svůj podíl na předmětných nemovitostech za částku 2 333 000 Kč, a to na základě znaleckého posudku, který mu právní zástupce žalobce a) zaslal (viz emailová korespondence ze dne [datum]). Právní zástupce žalobce a) emailem ze dne 7. 6. 2018 sdělil právnímu zástupci žalovaného, že je nutné provést výmaz zástavního práva zřízeného ve prospěch [právnická osoba] (viz email ze dne [datum]). Na to právní zástupce žalovaného sdělil emailem právnímu zástupci žalobce a), že výmaz zástavního práva je možný, pokud bude kupní cena složena do úschovy, dále zopakoval, že nejnižší akceptovatelná částka za jeho podíl činí 2 333 000 Kč (viz email ze dne [datum]). Poté právní zástupce žalobce a) informoval dne 19. 6. 2018 právního zástupce žalovaného, že žalobce a) má připravenu částku, kterou žalobce navrhl při posledním jednání a že jedná o úvěru (viz emailová korespondence ze dne [datum]). Dne 27. 6. 2018 žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce žalobci emailem sdělil, že navrhuje, aby byla [právnická osoba] s.r.o. vyplacena přímo z úvěru žalobce (viz email ze dne [datum]). Dne 9. 7. 2018 právní zástupce žalobce a) informoval právního zástupce žalovaného, že žalobce a) má připravenu částku 1,9 milionu a jedná s bankami o úvěru (viz emailová korespondence ze dne [datum]). Žalovaný se prostřednictvím svého právního zástupce emailem ze dne 31. 7. 2018 žalobce dotázal, jak probíhají jednání s bankami s tím, že očekává vyřečení věci do konce srpna. Dále sdělil, že je schopen vymazat zástavní právo, aby si žalobce a) mohl zajistit úvěr pro jeho vyplacení (viz email ze dne [datum]). Žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce emailem ze dne 22. 8. 2018 uvedl, že od 9. 7. 2018 od něj nemá reakci na svůj předchozí email. Dále uvedl, že podal návrh na výmaz zástavního práva, aby situaci usnadnil (viz email ze dne [datum]). Právní zástupce žalobce a) informoval emailem dne [datum] právního zástupce žalovaného, že zpráva o výmazu je příznivá a informuje o ní žalobce a), aby mohl navázat na jednání v bankách (viz email ze dne [datum]). Žalovaný se prostřednictvím svého právního zástupce emailem ze dne 6. 9. 2018 dotázal na stav vyřizování úvěru (viz email ze dne [datum]). Právní zástupce žalobce a) informoval emailem dne [datum] právního zástupce žalovaného o tom, že jednání s bankami probíhají a následující týden by měla být uzavřena smlouva (viz email ze dne [datum]). Žalovaný žalobcům na společném jednání dne 23. 10. 2018 sdělil, že je ochoten se podílet na rekonstrukci domu ve výši 2,5 milionu Kč (viz zápis z druhého mimosoudního jednání účastníků ze dne 23. 10. 2018). Právní zástupce žalobce a) informoval emailem dne 1. 11. 2018 právního zástupce žalovaného, že žalobci podali žalobu na vypořádání, ale stále nabízí mimosoudní řešení, kdy žalobce a) nabízí částku 1,2 mil. Kč (viz email ze dne [datum]). Výše uvedenou korespondencí účastníků bylo tedy prokázáno, že mimosoudní jednání účastníků nevedla k dosažení shody o výši vypořádacího podílu a tudíž ani k mimosoudnímu vypořádání spoluvlastnictví předmětných nemovitostí.

5. Znaleckým posudkem [titul] [jméno] [příjmení] [číslo] 2018 ze dne [datum], vyhotoveným na objednávku žalobce a), bylo prokázáno, že znalec ke dni 17. 4. 2018 určil obvyklou cenu předmětných nemovitostí v částce 14 mil. Kč. Znalec dále uvedl, že cena 1,2 mil. Kč za podíl 1/6 na předmětných nemovitostech je velmi nízká a tedy neodpovídá realizovaným cenám v dané lokalitě, a rovněž konstatoval, že dům [adresa] vykazuje problémy technického rázu (poškozená střešní krytina, vlhkost, poškozená vnitřní omítka atp. (viz strana 11 a 12 posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [číslo] 2018 ze dne [datum]).

6. Soudním znaleckým posudkem bylo prokázáno, že dům [adresa] nelze reálně rozdělit na tři bytové jednotky ani na tři části (samostatné domy), a současně z něj nelze vyčlenit ani další samostatnou jednotku se samostatným vstupem. Znalkyně určila obvyklou (tržní) cenu předmětných nemovitostí na částku 14 540 000 Kč s tím, že k zadání žalobců se rovněž vyslovila i k hodnotě obvyklé ceny samostatného podílu 1/6 na předmětných nemovitostech tak, že tato sama o sobě činní 56,25 % aritmetického podílu z celkové obvyklé ceny předmětných nemovitostí (14 540 000 Kč), tj. 1/6 = 1 363 125 Kč (viz dodatek ze dne [datum] ke znaleckému posudku [číslo] ze dne [datum]). S původními námitkami žalobců proti soudnímu znaleckému posudku se znalkyně dodatečně vypořádala v písemném zdůvodnění ze dne 2. 2. 2020, v němž vysvětlila výběr srovnávaných domů a dále osvětlila, že nelze mechanicky od odhadované ceny domu odečíst náklady na jeho opravu, přičemž stavebnětechnický stav domu [adresa] byl zohledněn příslušným koeficientem 0,65. (viz vyjádření znalkyně ke stanovisku žalobce ze dne 2. 2. 2020). Z uvedených důvodů neměl soud pochybnosti o závěrech posudku a to i s ohledem na skutečnost, že znalkyně došla k obdobné ceně předmětných nemovitostí jako znalec [titul] [jméno] [příjmení] (s přihlédnutím k datu vyhotovení posudku [titul] [jméno] [příjmení]).

7. K solventnosti žalobce a) bylo prokázáno, že má na svých bankovních účtech k dispozici částku 1 900 000 Kč (viz výpisy z účtu žalobce a) č. [bankovní účet] za dobu od 1. 1. 2021 do 20. 1. 2021 a č. ú. [bankovní účet] za období od [datum] do [datum] včetně printscreenu obrazovky internetového bankovnictví ke sporožirovému účtu). Na smlouvě o penzijním připojištění má žalobce a) k dispozici 529 126,58 Kč, přičemž výpovědní doba pro ukončení smlouvy činí 2 měsíce (viz výpis ze smlouvy žalobce a) o penzijním připojištění včetně penzijního plánu).

8. Kupní smlouva ze dne 29. 12. 2014 bylo dále prokázáno, že žalobce a) uzavřel uvedeného dne se svou další sestrou, [titul] [jméno] [příjmení], smlouvu, na jejím základě od ní v této době odkoupil 1/6 podílu předmětných nemovitostí za kupní cenu 1 mil. Kč.

9. Z ostatních provedených důkazů již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění a právní závěry v projednávané věci. Rozsudky Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 21. 9. 2018, č. j. [číslo jednací], a ze dne 9. 10. 2018, č. j. [číslo jednací], soud dále nehodnotil, neboť v těchto rozhodnutích zcela absentuje obrana žalovaného.

10. Z důvodu nadbytečnosti, resp. nerozhodnosti, soud při jednání dne [datum] zamítl zbylé důkazní návrhy. Zejména soud nezajišťoval listy vlastnictví z KN k nemovitostem, ke kterým měl žalovaný nabýt dle žalobních tvrzení podíly na vlastnickém právu z důvodu spekulace na cenu, neboť žalovaný nesporoval, že takto postupoval ve více věcech, kdy v osmi případech byl schopen uzavřít mimosoudní dohodu. Dále soud neprovedl důkaz výslechem znalkyně [titul] [jméno]. [jméno] [příjmení], neboť žalobce a) na něm netrval a ostatní účastníci výslech znalkyně nenavrhli, přičemž soud měl znalecká zjištění za úplná a přesvědčivá.

11. Na základě nesporných prohlášení účastníků a provedeného dokazování lze tedy o skutkovém stavu věci učinit závěr, podle kterého jsou předmětné nemovitosti ve spoluvlastnictví účastníků, přičemž podíl žalobce a) činí 2/6 na předmětných nemovitostech, žalobci b) a c) mají ve společném jmění manželů ideální podíl 3/6 na předmětných nemovitostech a žalovaný má vlastnické právo k ideálnímu podílu v rozsahu 1/6. Žalobce a) uzavřel dne 29. 12. 2014 se svou sestrou [titul] [jméno] [příjmení] smlouvu, na jejím základě od ní odkoupil podíl 1/6 na předmětných nemovitostech za kupní cenu 1 milion Kč. Žalovaný nabyl vlastnické právo k podílu ve výši 1/6 k předmětným nemovitostem dne 15. 12. 2017 zápisem do KN, a to na základě kupní smlouvy ze dne 31. 10. 2017 uzavřené se sestrou žalobce a). Žalovaný následně dopisem ze dne 10. 1. 2018, nabídl žalobcům k odprodeji svůj spoluvlastnický podíl za 4,2 mil. Kč. Mezi účastníky se uskutečnila dne 14. 2. 2018 předžalobní schůzka při které žalovaný zopakoval svou nabídku odprodeji svůj spoluvlastnický podíl za 4,2 mil. Kč, s čímž žalobci nesouhlasili. Žalovaný zatížil svůj podíl na předmětných nemovitostech zástavním právem, přičemž v průběhu soudního řízení došlo k výmazu zástavního práva. V průběhu února 2018 až srpna 2018 proběhla mezi účastníky předžalobní korespondence, kdy žalovaný prostřednictvím právního zástupce nabídl prodej svého podílu za 2 333 000 Kč a sdělil, že je ochoten zajistit výmaz zástavního práva váznoucího na jeho podílu. Při druhém jednání dne 23. 10. 2018 dále žalovaný nabídl 2,5 milionu Kč jakožto investici do oprav domu [adresa]. Žalobce a) nabídl žalovanému za odprodej jeho šestinového spoluvlastnického podílu minimálně částku 1,5 mil. Kč, posléze modifikovanou na 1,2 mil. Kč. Žalovaný v průběhu roku 2017 zakoupil vícero minoritních spoluvlastnických podílů (minimálně v deseti případech) na různých nemovitostech, které po provedeném zápisu jeho spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí nabídl majoritním spoluvlastníkům k odkupu s tím, že nehodlá nadále setrvávat ve spoluvlastnictví s nimi, přičemž stejným způsobem postupoval i v této věci. Žalovaný je realitním makléřem a zároveň společníkem společnosti [právnická osoba] Předmětné nemovitosti nelze reálně rozdělit. Obvyklá tržní aktualizovaná hodnota předmětných nemovitostí činí 14 540 000 Kč. Žalobce a) má jednoznačný zájem na přikázání podílu žalovaného do jeho vlastnictví a rovněž žalobce a) dostatečným způsobem prokázal svoji solventnost k úhradě přiměřené náhrady žalovanému, který o přikázání předmětu spoluvlastnictví do svého výlučného vlastnictví zájem nemá.

12. Podle ust. § 1140 odst. 2 věta prvá zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ o. z.“), každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví.

13. Podle ust. § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

14. Podle ust. § 1144 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

15. Podle ust. § 1147 věta prvé o. z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

16. Po právním zhodnocení skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že žaloba v této věci je důvodná, neboť obě strany sporu nehodlají nadále setrvávat ve spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem a rovněž nejsou schopni dohodnout se na přiměřené částce na vypořádaný podíl. Byly tak splněny podmínky podle ust. § 1140 o. z. pro zrušení spoluvlastnictví účastníků řízení k předmětným nemovitostem. Soud nejdříve zkoumal možnost rozdělení předmětných nemovitostí mezi účastníky ve smyslu ust. § 1144 o. z. V tomto směru bylo prokázáno, že předmětné nemovitosti nejsou ze stavebně technického hlediska reálně dělitelné, a to zejména dům [adresa]. Mezi účastníky nebyl sporný způsob vypořádání, kdy panovala shoda, že podíl žalovaného na předmětných nemovitostech má být přikázán žalobci a), který má vypořádací podíl výlučně uhradit. Soud tedy v souladu s ust. § 1147 o. z. přikázal předmětné nemovitosti dle uvedeného návrhu, když bylo prokázáno, že žalobce a) disponuje dostatkem finančních prostředků k zaplacení přiměřené náhrady. Při stanovení této náhrady soud vycházel z ustálené rozhodovací praxe, která stanoví, že výše náhrady při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví má základ v obvyklé ceně společné věci, tedy ceně v daném místě a čase v době rozhodování. Při stanovení náhrady se vychází z podílu ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoliv z ceny, za níž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl. Vypořádací podíl může být s ohledem na § 2 odst. 3 o. z. nižší, než vyplývající z ceny obvyklé, jedná se však o postup výjimečný, který přichází do úvahy při zásadním rozporu jednání účastníků s dobrými mravy (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 487/2017, nebo usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 11. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2908/2015). Soud proto dle ust. § 1147 o. z. při rozhodování o výši přiměřené náhrady vycházel z nejaktuálněji zpracovaného ocenění v dodatku soudního znaleckého posudku ze dne 3. 4. 2021, vyhotoveného znalkyní [titul] [jméno]. [jméno] [příjmení], která se v rámci podání ze dne 2. 2. 2020 vypořádala se všemi námitkami žalující strany, a která určila aktuální obvyklou cenu předmětných nemovitostí ve stavu, v jakém se ke dni ocenění nacházely, na částku 14 540 000 Kč, z čehož 1/6 představuje částku 2 423 333 Kč. Nadto soud považoval částku za adekvátní i vzhledem ke skutečnosti, že k obdobné výši obvyklé ceny předmětných nemovitostí dospěl i znalec [titul] [jméno] [příjmení] v posudku [číslo] 2018 ze dne 18. 5. 2018, vyhotoveném k objednávce žalobce a).

17. K námitce žalobců, že žalovaný svým jednáním pouze spekuloval na zisk právě z prodeje nabytého podílu na předmětných nemovitostech, soud konstatuje, že jednání žalovaného nelze považovat za nepoctivé nebo za zjevné zneužití práva ve smyslu ust. § 8 o. z. Současně uvedené jednání soud nevyhodnotil jako rozporné s dobrými mravy ve smyslu ust. § 2 odst. 3 o. z. V tomto ohledu odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.2.20219 sp. zn. 22 Cdo 103/2019, který dovodil, že„ Koupi podílu za účelem investice nelze hodnotit jako morálně závadnou“ (k tomu obdobně také usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2135/2016). V dané věci sice bylo rozhodováno v částečně skutkově odlišné věci, kdy spoluvlastník nabyl podíl v dražbě, soud však má za to, že závěry Nejvyššího soudu ČR lze na tento případ vztáhnout, neboť žalovaný získal svůj podíl standardním způsobem, resp. žalobci netvrdili žádné konkrétní skutečnosti, jenž by svědčily o opaku. Koupě podílu na předmětných nemovitostech představuje realizaci práva, kterou nelze sankcionovat jen proto, že se žalovaný na jejich ceně s předchozím vlastníkem, na rozdíl od žalobců, dokázal dohodnout, jakkoliv by její výše neodpovídala ceně obvyklé. K uvedenému soud dodává, že sám žalobce a) koupil v roce 2015 podíl na předmětných nemovitostech o velikosti 1/6, od další své sestry, za částku 1 mil. Kč; nemohl tak považovat za neadekvátní částku 1,2 milionu realizovanou při koupi podílu žalovaným v roce 2017. Námitka, že žalovaný v domě [adresa] nikdy nechtěl bydlet a měl od počátku v úmyslu být ze spoluvlastnictví vyplacen, je tedy irelevantní. Jednání žalovaného nelze považovat za šikanózní výkon práva, když ve věci bylo prokázáno, že nabízel žalobcům účast na rekonstrukci domu [adresa] poskytnutím částky 2,5 mil. Kč a dále bylo prokázáno, že již 4. 6. 2018 reflektoval závěry znaleckého posudku zpracovaného [titul] [jméno] [příjmení] a nabídl prodej svého podílu za částku 2 333 000 Kč. Dále bylo prokázáno, že žalovaný již dne 31. 7. 2018 byl ochoten zajistit výmaz zástavního práva váznoucího na jeho podílu. Žalovaný tedy žalobce nijak zásadně neomezoval a neomezuje, proto jeho výkon práva není v rozporu s dobrými mravy. K rozsáhlé judikatuře Nejvyššího soudu ČR, označené žalobcem a) v podání ze dne 15. 2. 2021, soud uvádí, že s výjimkou jediného rozhodnutí se týká skutkově i právně odlišných věcí. Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 895/2020 skutkově řeší vypořádání zaniklého SJM s ohledem na jednání manžela, který chtěl snížit svou majetkovou účast na obchodním podílu; rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 741/2018 skutkově řeší uplatnění předkupního práva (stejně jako další rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 5064/2015, sp. zn. 22 Cdo 3001/2017, sp. zn. 22 Cdo 5135/201 a sp. zn. 22 Cdo 4741/2015); rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1265/2007 skutkově řeší odstranění plotu na pozemku; rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1567/2004 skutkově řeší žalobu na vyklizení bytu; rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 674/2018 skutkově řeší vypořádání spoluvlastnictví, kdy žalovaná brojila proti vypořádání z důvodu, že nemovitost je v havarijním stavu a její přikázání do jejího výlučného vlastnictví je pro ni likvidační; rozhodnutí sp. zn. 21 Cdo 1063/2018 skutkově řeší úhradu nákladů zmařené dražby; rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 5124/2016 skutkově řeší náhradu na vypořádací podíl státu, který podíl nabyl nelegitimním způsobem; rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2041/2020 skutkově řeší výpověď z nájmu bytu; rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 487/2017 pak na věc sice dopadá, ale není v něm uvedena žádná konkrétní skutková okolnost, kterou by Nejvyšší soud posoudil za kolidující s dobrými mravy.

18. Předmětné nemovitosti tedy soud, dle shodného stanoviska účastníků, přikázal do spoluvlastnictví žalobců, a to žalobci a) v rozsahu 1/2 podílu a žalobcům b) a c) v rozsahu 1/2 podílu (v režimu SJM), kdy žalobci a) k jeho dosavadnímu spoluvlastnickému podílu„ přiroste“ spoluvlastnický podíl žalovaného (viz výrok I. tohoto rozsudku). Dále soud uložil povinnost zaplatit žalovanému přiměřenou náhradu ve výši 2 423 333 Kč žalobci a), který v řízení dostatečným způsobem prokázal schopnost uvedenou částku uhradit. Žalobci a) byla určena delší lhůta ke splnění této povinnosti ve smyslu § 160 odst. 1 věta za středníkem zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen o. s. ř.“), podle kterého, uložil-li soud v rozsudku povinnost, je třeba ji splnit do tří dnů od právní moci rozsudku nebo, jde-li o vyklizení bytu, do patnácti dnů od právní moci rozsudku; soud může určit lhůtu delší nebo stanovit, že peněžité plnění se může stát ve splátkách, jejichž výši a podmínky splatnosti určí. Soud takto postupoval, neboť část prostředků má žalobce a) vázáno na penzijním pojištění, kdy výpovědní doba smlouvy činí 2 měsíce, a je zde tedy oprávněný požadavek na poskytnutí dostatečného časového prostoru pro jejich obstarání. Na druhou stranu uvedená lhůta zásadním způsobem nezasahuje do práv žalovaného, proto soud ve vztahu k žalobci a) zvolil za přiměřenou pariční lhůtu dva měsíce (viz výrok II. tohoto rozsudku).

19. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 2 o. s. ř., a to v souladu s aktuálním nálezem Ústavního soudu ze dne 10. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 262/20, který dovodil, že v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví musí být vlastnické právo každého ze spoluvlastníků v souladu s článkem 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod chráněno stejnou měrou. Ustanovení § 142 o. s. ř. je proto třeba interpretovat tak, že plný úspěch a neúspěch procesních stran ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li soud návrh na zrušení spoluvlastnictví (za podmínek upravených § 1140 odst. 2 o. z.). Jinak, vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků, majících v řízení s povahou iudicii duplicis totožné postavení žalobce i žalovaného, třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 o. s. ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř. (viz cit. nález sp. zn. I. ÚS 262/20). V daném případě soud takové okolnosti, jež by výjimečně odůvodňovaly postup dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., neshledal. Zrušení spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem a jejich vypořádání tak, aby podíl žalovaného připadl žalobci a) s povinností tohoto žalobce zaplatit žalovanému přiměřenou náhradu za jeho podíl, navrhovali žalobci a žalovaný se k tomuto jejich návrhu připojil, tedy v tomto směru byly úspěšné obě strany řízení. Spor byl veden pouze pro stanovení výše vypořádacího podílu, kterou každá ze stran řízení odvíjela od odlišné právní argumentace, byť úvahy žalobců o tom, že by měla být stanovena podle obvyklé ceny, za níž by se prodával samostatný podíl a nikoliv celý dům, byly nesprávné. Rovněž ani skutečnost, že žalobci podali žalobu prakticky v průběhu vedených předžalobních jednání o stanovení výše vypořádacího podílu, a dále skutečnost, že žalovaný zjevně nabyl podíl na předmětných nemovitostech za účelem spekulace (kterou však právní řád České republiky nezakazuje), soud nepovažoval za rozhodnou proto, aby o nákladech rozhodl dle ust. § 142 odst. 3 ve prospěch jedné ze stran. Soud proto v souladu s výše cit. ústavním nálezem shledal u obou stran řízení (u všech spoluvlastníků) částečný úspěch ve věci, a proto ve výroku III. tohoto rozsudku rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

21. Podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. soud rozhodl o náhradě nákladů řízení, které státu vznikly v souvislosti s nezálohovaným znalečným za vypracování soudního znaleckého posudku [číslo] včetně jeho doplnění. Na přiznaném znalečném bylo celkem uhrazeno 26 289 Kč a s ohledem na stejný procesní úspěch účastníků ve věci má tedy každá ze stran sporu zaplatit polovinu, tj. 13 144,50 Kč. Žalobci ze složené zálohy již zaplatili na znalečném částku 5 000 Kč. Nezálohované náklady znalečného, které platil stát, tak činí částku 21 289 Kč. Jelikož současně u žádného z účastníků nebyly shledány předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, soud v souladu se shora uvedeným ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. rozhodl o povinnosti každé ze stran sporu zaplatit státu náhradu nezálohovaných nákladů řízení tak, aby se každá z nich podílela jednou polovinou s přihlédnutím k výše použité záloze na náklady důkazu, tj. žalobci částkou 8 144,50 Kč a žalovaný částkou 13 144,50 Kč (viz výroky IV. a V. rozsudku).

Poučení