11 C 233/2019-249

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] pro 200 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 200 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 200 000 Kč od 1. 4. 2019 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 122 800 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ze dne 12. 4. 2019 doplněnou podáním ze dne 15. 10. 2019 (č.l. 91) a ze dne 14. 9. 2020 domáhal proti žalovanému zaplacení shora uvedené částky představující žalovaným nevrácený rezervační poplatek za rezervaci nemovitosti – pozemku stavební parc. st. 125, jehož součástí je budova [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše k. ú. [obec], okres [okres] (dále jen„ Nemovitost“) za účelem uzavření kupní smlouvy. Žalobce a žalovaný uzavřeli dne 17. 12. 2018 smlouvu o rezervaci Nemovitosti, ve které sjednali kupní cenu ve výši 5 590 000 Kč, rezervační doba byla sjednána do 31. 3. 2019. Dne 21. 3. 2019 zaslal žalovaný žalobci návrh kupní smlouvy. Žalobce v mezidobí zjistil, že v Nemovitosti má hlášen trvalý pobyt JUDr. [jméno] [příjmení], který je v insolvenčním řízení a jako advokát byl (nepravomocně) odsouzen za zpronevěru. Tuto informaci však žalobce žalovanému nesdělil, kdyby byla tato informace žalobci známa před uzavřením rezervační smlouvy, tu by nepodepsal, resp. by nesložil rezervační zálohu. Žalobce proto do návrhu kupní smlouvy zapracoval své připomínky (zrušení trvalého pobytu JUDr. [příjmení], snížení vysoké pokuty 600 000 Kč za pozdní uhrazení kupní ceny, splnění zákonné povinnosti týkající se předložení průkazu energetické náročnosti rodinného domu nacházejícím se na specifikovaném pozemku, soupisu vybavení). Zapracovat připomínky žalobce do kupní smlouvy však žalovaný odmítl a trval na původním znění kupní smlouvy a současně trval na tom, že žalobce musí uhradit odměnu realitní makléřky ve výši 100 000 Kč, jejíž služby si žalovaný objednal, jinak nedojde k uzavření kupní smlouvy (čímž by došlo k faktickému zvýšení kupní ceny). [příjmení] [příjmení], realitní makléřka a partnerka žalovaného, na dotaz o ceně jejích služeb však sdělila žalobci již na počátku jejich spolupráce, že vše činí bez nároku na odměnu, neboť jde o zprostředkování koupě nemovitosti, která patří jejímu partnerovi, resp. zajištění způsobu financování k této koupi. Žalobce dne 27. 3. 2019 písemně od rezervační smlouvy odstoupil z důvodu, že žalovaný odmítl o znění kupní smlouvy vyjednávat a podmínil uzavření kupní smlouvy zaplacením částky 100 000 Kč nad rámec sjednané kupní ceny. Žalovaný odstoupení od smlouvy neuznal a vyzval žalobce k zaplacení smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč, následně pak smluvní pokutu započetl na složenou rezervační jistinu ve výši 200 000 Kč. Odstoupení od smlouvy se žalovanému prokazatelně dostalo do jeho dispoziční sféry, když ten na toto odstoupení výše popsaným způsobem reagoval.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Žalovaný označil tvrzení žalobce za účelové, když neuvedl, že ohledně prodeje jednal s přítelkyní žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], která je realitní makléřkou a pomáhala tedy s prodejem předmětné Nemovitosti. Rezervační smlouva byla uzavřena již dne 17. 12. 2018 a rezervační doba byla sjednána až do 31. 3. 2019, delší doba rezervace byla sjednána z důvodu, že žalobce neměl dostatek finančních prostředků ke koupi Nemovitosti a v mezidobí se snažil o prodej své nemovitosti v obci [obec] či získat úvěr. Žalobce z důvodu problému s financováním koupě chtěl nabytí Nemovitosti postoupit na třetí subjekt společnost [právnická osoba], který nebyl účastníkem rezervační smlouvy. Žalovaný označil argument týkající se trvalého pobytu váznoucího na Nemovitosti za účelový, neboť trestní řízení s JUDr. [příjmení] dosud nebylo skončeno, navíc trvalý pobyt je pouze údaj evidenčního charakteru. K nepřiměřené výši smluvní pokuty uvedl žalovaný, že ta byla sjednána z důvodu dlouhé rezervační doby, po kterou musel žalovaný nemovitost držet, a s ohledem na tyto skutečnosti se tak jeví zcela přiměřená a adekvátní. Žalobce se sám zavázal, že za realitní služby uhradí částku 60 500 Kč vč. DPH. Žalovaný nemohl přistoupit na změny kupní smlouvy navrhované žalobcem, neboť tak by byla kupní smlouva značně nevyvážená a nejednalo se o podstatné náležitosti kupní smlouvy, kterými jsou jen označení stran, předmět převodu a cena převodu, které byly uvedeny v kupní smlouvě v souladu se smlouvou rezervační. Žalovaný trvá na tvrzení, že nebyly naplněny důvody, které by žalobce opravňovaly k odstoupení od smlouvy, odstoupení nebylo řádně doručeno žalovanému a nesplňuje formální náležitosti. Žalovaný na závěr uvedl, že se s žalovaným snažil dojít ke smírnému vyřešení sporu, avšak neúspěšně.

3. Soud na základě provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Z rezervační smlouvy ze dne 17. 12. 2018 (č.l. 5) soud zjistil, že mezi stranami byla uzavřena smlouva, na jejímž základě se žalobce zavázal ve sjednané době uzavřít s žalovaným kupní smlouvu na Nemovitost, žalovaný se zavázal po dobu rezervační doby nenabízet Nemovitost třetím osobám. Rezervační poplatek byl sjednán ve výši 200 000 Kč, kupní cena byla sjednána na částku 5 790 000 Kč, na jejíž výši bude rezervační poplatek započítán. Rezervace nemovitosti byla sjednána do 31. 3. 2019 Smluvní strany v čl. II. 1 dohodly, že pokud zájemce neposkytne veškerou součinnost při uzavírání předmětné kupní smlouvy k převodu vlastnického práva k nemovitostem či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační lhůty, je zájemce povinen uhradit majiteli smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč do 5 pracovních dnů ode dne písemné výzvy majitele k úhradě této smluvní pokuty, přičemž smluvní pokuta je stanovena jako paušální částka za náhradu škody spojenou s neuzavřením kupní smlouvy se zájemcem. Majitel je posléze oprávněn na úhradu této smluvní pokuty započíst částku ve výši 200 000 Kč uhrazenou zájemcem jako rezervační depozitum, s čímž smluvní strany podpisem této smlouvy souhlasí. Smluvní strany se dále dohodly, že pokud majitel neposkytne veškerou součinnost při uzavírání předmětné kupní smlouvy k převodu vlastnického práva k Nemovitosti, či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační lhůty, či vyjdou najevo právní nebo faktické vady, které brání převodu předmětné nemovitosti, má zájemce (žalobce) právo od této smlouvy odstoupit. Žalovaný se jako vlastník Nemovitosti v čl. II.2. zavázal žalobci poskytnout veškeré relevantní informace, které mohou mít okolnosti k uzavření této dohody. Žalobce jako zájemce v čl. IV. prohlásil, že se před podpisem rezervační smlouvy seznámil s faktickým i právním stavem Nemovitosti.

5. Z emailové korespondence mezi žalobcem a žalovaným, příp. paní [příjmení] ze dne 7.3.2019, 8. 3. 2019, 11. 3. 2019, 13. 3. 2019 a 25. 3. 2019 (založené na č. l. 8-18) bylo zjištěno, že mezi stranami probíhala v průběhu března 2019 komunikace ohledně způsobu financování koupě Nemovitosti, vypracování kupní smlouvy a trvalého pobytu JUDr. [příjmení] váznoucího na Nemovitosti. Žalobce zaslal dne 25. 3. 2019 žalovanému své připomínky ke kupní smlouvě. Z emailu ze dne 11.3.2019 (č.l. 11) vyplývá, že žalobce komunikoval svou vůli nakoupit nemovitost nadále prostřednictvím [právnická osoba], žalovaný s takovým postupem nesouhlasil, žalobce vyjádřil svou nespokojenost s postupem žalovaného, kdy mu nebylo z jeho strany sděleno, že v nemovitosti má hlášen trvalý pobyt JUDr. [příjmení] a nadále avizoval snahu se s žalovaným dohodnout a koupi uskutečnit. Z emailu ze dne 13.3.2019 a ze dne 12.3.2019 (č.l. 14) soud zjistil, že žalovaný ještě 12.3.2019 komunikoval s žalobcem a sdělil mu, že pokud z obchodu sejde, peníze složené jako rezervační zálohu žalobci vrátí, i když by dle rezervační smlouvy nemusel. Žalobce dne 13.3.2019 vyzval žalovaného resp. jeho právního zástupce k vypracování kupní smlouvy a sdělil, že na způsobu financování nadále pracuje, nemovitost v [anonymizováno] se dosud neprodala.

6. Z emailu od [jméno] [příjmení] žalobci ze dne 5.3. 2019 a ze dne 11.3.2019 (č.l. 100, 102 a 103) soud zjistil, jaký byl návrh [právnická osoba] na financování úvěru žalobce a zajištění finančních prostředků žalobce na koupi Nemovitosti od žalovaného.

7. Z čestného prohlášení ze dne 4.11.2019 (č.l. 130), z výpisu z účtu u [obec] spořitelny za období 1.3.2019 31.3.2019 (č.l. 131) a odhadu [číslo] 2019 na č.l. 133 [právnická osoba] soud zjistil, že [anonymizována tři slova], bytové družstvo potvrdilo, že žalobce u nich podal přihlášku do družstva a činili potřebné kroky k pořízení Nemovitosti s tím, že 20.3.2019 byla mezi nimi podepsána smluvní dokumentace, na jejímž základě se družstvo zavázalo pořídit pro žalobce [příjmení], přičemž bytové družstvo činilo a provedlo veškeré kroky k zajištění financování včetně vyřízení a poskytnutí úvěru zajištěného nemovitostmi v [obec] u [obec] k nákupu nemovitosti v [obec] žalobcem. Žalobce měl ke dni 31.3.2019 vlastní prostředky ve výši 1 244 919,68 Kč na účtu. Obvyklá cena nemovitosti v [obec] činila dle odhadu 5 650 000 Kč.

8. Z emailové zprávy ze dne 21. 3. 2019 od právního zástupce žalovaného adresované přítelkyni žalobce (č.l. 82, 98 a 107) bylo zjištěno, že právní zástupce žalovaného sdělil, že paní [příjmení] nebude po žalobci požadovat celých 100 000 Kč za realitní servis, na které má nárok, ale své služby vyčíslila na částku 60 500 Kč vč. DPH s tím, že žalovaný na zaplacení této částky trvá a oznámil prostřednictvím svého právního zástupce žalobci, že zaplacení této odměny je podmínkou k podpisu kupní smlouvy.

9. Z emailové komunikace ze dne 17. 3. 2019 mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] (č. l. 99) bylo zjištěno, že žalobce vyjednával o získání finančních prostředků na koupi Nemovitosti s bytovým družstvem [anonymizováno].

10. Z návrhu kupní smlouvy (č. l. 19) soud zjistil, že návrh kupní smlouvy byl vypracován stranou žalovanou. Do návrhu žalobce zanesl poznámky, s čím v kupní smlouvě nesouhlasí, příp. co požaduje doplnit (např. výmaz evidovaného trvalého bydliště JUDr. [příjmení] ke dni přepisu Nemovitosti, výše smluvní pokuty, která činila 600 000 Kč v případě prodlení s úhradou zaplacení kupní ceny na straně žalobce, energetický štítek).

11. Z emailové korespondence mezi právním zástupcem žalovaného, žalovaným a žalobcem ze dne 26.3.2019 (č.l. 28 a 105) soud zjistil, že žalovaný odmítl připomínky žalobce ke znění kupní smlouvy, když ty označil za zcela neakceptovatelné (s výjimkou data splatnosti kupní ceny) a navrhl jediný termín k podpisu kupní smlouvy na den 29. 3. 2019.

12. Z emailu ze dne 27. 3. 2019 od žalobce adresovaném žalovanému a jeho právnímu zástupci Mgr. [příjmení] s přílohou (č. l. 30 a 66) bylo zjištěno, že žalobce doručil dne 27. 3. 2019 žalovanému i jeho právnímu zástupci odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu právních a faktických vad Nemovitosti (text odstoupení od smlouvy založen na č. l. 31), současně žalovaného vyzval, aby rezervační poplatek ve výši 200 000 Kč vrátil žalobci ve lhůtě 5 dnů na bankovní účet.

13. Z emailu právního zástupce žalovaného žalobci ze dne 28.3.2019 (č.l. 27) soud zjistil, že v reakci na odstoupení žalobce od smlouvy nabídl vrácení částky 100 000 Kč, druhou část z rezervační zálohy 200 000 Kč by si žalovaný ponechal na náklady související s rezervací nemovitosti.

14. Z emailu ze dne 6. 12. 2017 (č. l. 148), který se týká koupě Nemovitosti ještě před nabytím žalovaným, tedy v rámci insolvenčního řízení JUDr. [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že předchozí zájemce o koupi Nemovitosti před žalovaným, pan [jméno] [příjmení], odstoupil od záměru koupě Nemovitosti z důvodu obavy z komplikací spojených s trvalým pobytem JUDr. [příjmení] evidovaným v Nemovitosti.

15. Z výzvy ze dne 1. 4. 2019 (č. l. 32) včetně podacího archu České pošty soud zjistil, že žalovaný vyzval přípisem ze dne 1. 4. 2019 žalobce k úhradě částky 200 000 Kč jako smluvní pokuty, neboť neuznal odstoupení žalobce od rezervační smlouvy a má za to, že žalobce bezdůvodně odmítl uzavření kupní smlouvy v termínu do 31.3.2019.

16. Z předžalobní upomínky ze dne 5.4.2019 (č.l. 4) soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného k úhradě částky 200 000 Kč.

17. Z článku na webové stránce [webová adresa] s názvem„ [název článku] [anonymizováno 11 slov]“ a z detailu insolvenčního řízení na č.l. 48 a z emailu ze dne 28.11.2017 nazvaného„ prodej nemovitosti Dr. [příjmení]“ (č.l. 49) soud zjistil, že JUDr. [příjmení] byl nepravomocně odsouzen za zpronevěru a byl ke dni 10.5.2019 v konkurzu, jednalo se o prodeji této nemovitosti v rámci insolvenčního řízení, JUDr. [příjmení] i s rodinou v této nemovitosti v minulosti bydlel.

18. Z emailu ze dne 8.4.2019 od zástupce žalovaného žalobci (č.l. 10) soud zjistil, že žalovaný informoval žalobce, že započetl rezervační zálohu ve výši 200 000 Kč na smluvní pokutu, nicméně by rád řešil situaci smírnou cestou a navrhl žalobci vrácení částky 150 000 Kč s tím, že si částku 50 000 Kč ponechá na náklady související s nerealizací převodu vlastnického práva.

19. Z kupní smlouvy ze dne 16. 1. 2018 mezi prodávajícím JUDr. [jméno] [jméno], insolvenčním správcem dlužníka JUDr. [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného] (č. l. 33) soud zjistil, že žalovaný nabyl Nemovitost v rámci insolvenčního řízení dlužníka JUDr. [jméno] [příjmení].

20. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. l. 43) bylo zjištěno, že ke dni 3. 2. 2019 náleželo vlastnické právo k Nemovitosti žalovanému, na Nemovitosti vázlo zástavní právo smluvní ve prospěch [právnická osoba], [IČO].

21. Z výpisu z katastru nemovitostí (č. l. 141) bylo zjištěno, že ke dni 27. 3. 2019 byl žalobce vlastníkem nemovitosti – pozemku stavební parcela st. [číslo], jehož součástí je stavba [adresa], zastavěná plocha a nádvoří, a dále parcela [číslo] a [číslo], obě způsob využití orná půda, to vše zapsané na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro [územní celek], [katastrální uzemí], [územní celek].

22. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení], partnerky žalobce (č. l. 164 verte) bylo zjištěno, že prodej Nemovitosti byl inzerován paní [jméno] [příjmení], s tou komunikovali o sjednání prohlídky, při níž byla za stranu prodávající přítomna pouze paní [příjmení]. S žalovaným se žalobce setkal až později. [příjmení] [příjmení] žalobce a jeho přítelkyni informovala o tom, že na domě vázne nesplacená hypotéka. Finance pokrývající rezervační poplatek měl žalobce své, zbytek financování chtěl žalobce zajistit prodejem jeho domu v obci [obec], ke zprostředkování prodeje domu v [obec] nabídla paní [příjmení] své služby realitní makléřky. Žádné písemné informace o Nemovitosti žalobce před podpisem rezervační smlouvy neobdržel. S paní [příjmení] nebyla žádná smlouva o poskytnutí jejích realitních služeb uzavřena, paní [příjmení] žalobci měla sdělit, že se jedná o její koníček. Za celou dobu inzerování nemovitosti v [obec] se uskutečnily pouze čtyři prohlídky. Svědkyně uvedla, že s ohledem na okolnost, že se s postupem času nejevilo reálné, aby se stihl uskutečnit prodej nemovitosti v [obec], přistoupili s žalobcem k získání prostředků na Nemovitost v [obec] prostřednictvím [právnická osoba], s čímž žalovaný nesouhlasil, neboť se mu tato společnost jevila pochybná. Svědkyně uvedla, že o kupní smlouvu museli žalovaného prosit, nakonec obdržela svědkyně návrh kupní smlouvy emailem dne 21. 3. 2019, když do 31. 3. 2019 musela být s ohledem na znění rezervační smlouvy smlouva kupní uzavřena. Všechny připomínky ke kupní smlouvě ze strany žalobce byly žalovaným zamítnuty, žalovaný žalobci sdělil, že jeho jediná povinnost je zaplatit kupní cenu a následně podmínil uskutečnění prodeje zaplacením částky 100 000 Kč, následně 60 500 Kč paní [příjmení]. Služby paní [příjmení] nebyly žádným způsobem vyčísleny, žalobce ani svědkyně neobdrželi žádnou fakturu, paní [příjmení] s nimi ohledně odměny vůbec nekomunikovala. Kupní smlouva byla ze strany žalobce připomínkována i z důvodu evidence trvalého bydliště JUDr. [příjmení] v Nemovitosti, neboť byl odsouzen za vysoké dluhy, na to žalovaný reagoval tak, že jestli žalobci evidence trvalého pobytu JUDr. [příjmení] vadí, může si jej po koupi Nemovitosti odhlásit sám. Nemovitost byla posléze prodána panu [jméno] [příjmení], který o nemovitost měl zájem od počátku, což bylo od paní [příjmení] žalobci a jeho družce zdůrazňováno. Odměna, kterou měl žalobce zaplatit paní [příjmení], měla být za zprostředkování prodeje domu v Hostivicích.

23. Z výslechu paní [jméno] [příjmení] (č. l. 206) bylo zjištěno, že je partnerkou žalovaného a působí v realitních službách. Svědkyně byla ze strany žalobce a jeho partnerky kontaktována z důvodu, že projevili zájem o inzerovanou Nemovitost. S žalobcem a jeho partnerkou svědkyně absolvovala detailní prohlídku Nemovitosti. Žalobce se na svědkyni obrátil i z důvodu, že chtěl využít její služby k prodeji své nemovitosti v [obec] O zprostředkování prodeje nemovitosti v obci [obec] neměla svědkyně s žalobcem či jeho partnerkou uzavřenou žádnou písemnou smlouvu, jednalo se o ústní dohodu. V rezervační smlouvě byla sjednána delší doba rezervace Nemovitosti, s rezervační smlouvou nebylo žalobci předloženo znění kupní smlouvy. O způsobu financování služeb svědkyně se s žalobcem dohodla tak, že bude nemovitost v [obec] inzerovat a až se dům prodá, bude si svědkyně účtovat provizi a DPH. Obvyklá cena služeb svědkyně je 100 000 Kč a DPH. Odměna je sjednávána i pro případ, kdy nedojde k úspěšnému prodeji. Odměna svědkyni zaplacena dosud nebyla, nicméně ta v tom nečiní žádné kroky. O trvalém pobytu JUDr. [příjmení] evidovaném v Nemovitosti svědkyně nevěděla. V Nemovitosti nikdy sama nebydlela, jen ji pro JUDr. [příjmení] rekonstruovala a dělala interiéry. Uskutečnění koupě Nemovitosti žalobcem nebylo úspěšné a Nemovitost byla poté prodána jinému zájemci, panu [jméno] [příjmení] Kupní smlouva byla uzavřena 10. 4. 2019. S tímto zájemcem začala svědkyně jednat po uplynutí rezervační doby sjednané mezi žalobcem a žalovaným. Takto rychlý prodej je možný, když jsou finance zájemce v pořádku.

24. Z emailů ze dne 16.12.2018, ze dne 27.12.2018, 25.1.2019, 20.1.2019 a 21. 1 2019 a přepisu SMS korespondence z února 2019 mezi žalobcem či jeho přítelkyní a [jméno] [příjmení] (č.l. 71-81) soud zjistil, že žalobce s [jméno] [příjmení] komunikovali ohledně prodeje nemovitosti v Hostivicích a prohlídek se zájemci v období prosinec 2018 až únor 2019.

25. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] (č.l. 166) soud zjistil, že pracuje jako finanční poradce, spolupracoval s žalobcem na financování koupě nemovitosti tak, že protože žalobce měl pro banku nedostatečné příjmy, vzal by si úvěr přes [právnická osoba] od banky Wüstenrot, prostřednictvím toho úvěru by žalobce platil jakožto nájemce splátku, kterou družstvo splácí úvěrující bance, provedlo se již ocenění nemovitosti v [obec], která měla být v zástavě, žalobce sám měl rovněž vlastní příjmy v hodnotě cca 1 000 000 a zbytek do kupní ceny by byl vyplácen tímto způsobem. K uzavření smlouvy nakonec nedošlo, protože žalobce odstoupil od smlouvy. Tímto způsobem si bere úvěr spousta klientů. Pro prodávajícího to nepředstavovalo žádné riziko, jedná se o běžný způsob braní úvěru přes družstvo.

26. Po provedeném dokazování a hodnocení všech důkazů jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu: Žalobce projevil zájem o Nemovitost ve vlastnictví žalovaného, která byla nabízena prostřednictvím internetového realitního serveru partnerkou žalovaného a současně realitní makléřkou [jméno] [příjmení]. Následně byla provedena prohlídka Nemovitosti, které se účastnil žalobce a jeho partnerka a paní [příjmení], žalovaný zde přítomen nebyl. Po provedené prohlídce došlo dne 17. 12. 2018 k podpisu rezervační smlouvy, jejíž přílohou nebylo znění kupní smlouvy, stanovena byla pouze kupní cena Nemovitosti ve výši 5 790 000 Kč, rezervační poplatek činil 200 000 Kč a po uzavření kupní smlouvy měl být započítán na kupní cenu. Nemovitost byla rezervována na dobu do 31. 3. 2019, neboť žalobce chtěl zajistit finance na koupi Nemovitosti prodejem své nemovitosti v obci [obec]. S prodejem nemovitosti žalobce v [obec] pomáhala paní [příjmení]. Žalobce se snažil zajistit financování nemovitosti u [právnická osoba] prostřednictvím úvěru, který by si vzala [právnická osoba], s čímž žalovaný projevil nesouhlas, následně se snažili zajistit financování sám, vyzval žalovaného k jednání o uzavření kupní smlouvy a zapracování připomínek do kupní smlouvy, zejména zrušení trvalého pobytu JUDr. [příjmení] evidovaného v nemovitosti, dále zrušení ustanovení o zaplacení smluvní pokuty ve výši 600 000 Kč v případě prodlení s úhradou kupní ceny, zajištění povinnosti žalovaného dodat žalobci průkaz energetické náročnosti a soupis vybavení nemovitosti. Žalovaný oproti tomu vyzval žalobce k uzavření a podpisu kupní smlouvy dne 29.3.2019, aniž zapracoval připomínky žalobce, a navíc vyzval žalobce k úhradě odměny [jméno] [příjmení] ve výši 100 000 Kč, posléze 60 500 Kč, což učinil podmínkou k uzavření kupní smlouvy. Žalobce dne 27. 3. 2019 odstoupil od smlouvy z důvodu právních a faktických vad nemovitosti a vyzval žalovaného k vrácení rezervačního poplatku ve výši 200 000 Kč. Žalovaný následně dopisem ze dne 1. 4. 2019 vyzval žalobce k úhradě 200 000 Kč jako smluvní pokuty, neboť odstoupení žalobce od smlouvy žalovaný neuznal.

27. Po právní stránce soud věc posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), dle ust. § 3028 odst. 1 o.z.

28. Dle ust. § 1746 odst. 2 o.z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není jako typ smlouvy upravena.

29. Podle ustanovení § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon.

30. Podle ustanovení § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

31. Podle ustanovení § 2004 odst. 1 o. z. se závazek odstoupením od smlouvy zrušuje od počátku.

32. Dle ust. § 2005 odst. 2 věta prvá o. z. se odstoupení od smlouvy nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů.

33. Dle ust. § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

34. Po provedení dokazování a hodnocení důkazů dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

35. Soud se nejdříve zabýval otázkou, zda byla naplněna podmínka pro vznik nároku žalovaného na zaplacení smluvní pokuty dle ust. čl. II odst. 3 rezervační smlouvy, dle kterého se smluvní strany dohodly, že pokud zájemce (žalobce) neposkytne veškerou součinnost při uzavírání předmětné kupní smlouvy k převodu vlastnického práva u předmětných nemovitostí či bezdůvodně odmítne uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační lhůty, je povinen majiteli (žalovanému) uhradit smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč jako paušální částku za náhradu škody spojenou s neuzavřením kupní smlouvy se zájemcem (žalobcem). Majitel (žalovaný) je oprávněn na úhradu této smluvní pokuty započíst částku ve výši 200 000 Kč uhrazenou zájemcem (žalobcem) jako rezervační depozitum. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že vznik nároku na smluvní pokutu ze strany žalovaného byl mezi účastníky sjednán následně: jestliže zájemce (žalobce) a) bezdůvodně b) odmítne uzavřít smlouvu c) do konce rezervační lhůty. Pokuta slouží jako náhrada za škodu vzniklou neuzavřením kupní smlouvy.

36. Dle názoru soudu nedošlo ke splnění všech sjednaných podmínek pro vznik práva žalovaného na smluvní pokutu, a to především podmínky uvedené výše pod písm. a). Dle názoru soudu žalobce odmítl uzavřít smlouvu důvodně, z následujících důvodů: Žalovaný před uzavřením kupní smlouvy podmínil uzavření kupní smlouvy zaplacením odměny paní [příjmení] ve výši nejdříve 100 000 Kč, následně pak ve výši 60 500 Kč. Žalovaný současně odmítl veškeré připomínky žalobce ke znění kupní smlouvy (např. řešení odhlášení trvalého pobytu JUDr. [příjmení], revize velmi vysoké smluvní pokuty).

37. Jako podstatný důvod pro odstoupení od smlouvy shledal soud zejména skutečnost, že žalovaný fakticky navýšil kupní cenu Nemovitosti o odměnu paní [příjmení], která, jak lze souhlasit se žalobcem, byla vyčíslena jednostranně a nebylo prokázáno, že by se strany dohodly na tom, že tato odměna bude placena, a to bez ohledu na to, zda prostřednictvím činnosti paní [příjmení] se podaří nemovitost žalobce v [obec] prodat či nikoliv, a současně že se tímto uhrazením odměny bude podmiňovat uzavření kupní smlouvy k Nemovitosti v [obec]. Uvedená skutečnost představovala pro žalobce podstatnou změnu podmínek, na kterých se při uzavírání rezervační smlouvy s žalovaným dohodl, a proto přistoupil k odstoupení od smlouvy dne 27. 3. 2019, když ve světle dalších (méně podstatných) okolností, které v průběhu trvání rezervační doby nastaly, vedly žalobce ve ztrátu důvěry ve svého smluvního partnera.

38. K samotnému odstoupení od smlouvy soud uvádí, že to považuje za doručené, když i z reakce žalovaného je zřejmé, že odstoupení od smlouvy ze dne 27.3.2019 se dostalo do jeho dispoziční sféry, a skutečnost, že odstoupení od smlouvy obdržel, je prokázána emailem ze dne 27.3.2019 včetně přílohy – scan odstoupení od smlouvy. K formě odstoupení od smlouvy soud uvádí, že občanským zákoníkem není stanovena předepsaná forma pro odstoupení od smlouvy, smluvní strany si ani v rezervační smlouvě určitou formu nevymínily, požadavek na doručení poštou by v této souvislosti byl příliš formalistický, když písemnou formu splňuje i emailová korespondence, zvláště za situace, kdy je prokázáno, že email ze dne 27.3.2019 se do dispozice žalovaného i jeho právního zástupce dostal. Tuto námitku tak soud považoval za nedůvodnou.

39. Soud považoval odstoupení od smlouvy jako dostatečně určité, když žalobce jako důvod odstoupení uvedl faktické a právní vady nemovitosti. Odstoupení jako jednostranný úkon je právní úkon, v jehož důsledku dochází k právnímu účinku předvídanému účastníky, přičemž údaj o důvodu odstoupení je imanentní součástí každého jednostranného odstoupení od právního úkonu, bez uvedení tohoto údaje nelze pokládat jednostranně odstoupení od právního úkonu za perfektní a nemůže mít za následek sledované právní účinky (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 1. 2012 sp. zn. 30 Cdo 1233/2011 nebo ze dne 20.9.2011, sp. zn. 21 Cdo 4986/2010). Soud tak má za to, že postačí uvést důvod odstoupení od smlouvy a není nutné připojovat skutkový popis důvodu odstoupení. Soud dospěl k závěru, že již pouze„ navýšení kupní ceny“ resp. podmiňování uzavření kupní smlouvy zaplacením odměny paní [příjmení] je možno spatřovat jako podstatnou právní vadu, pro kterou nelze přistoupit k převodu nemovitosti, resp. ze strany soudu se jeví jako naplněná spíše druhá podmínka zakotvená v rezervační smlouvě pro možnost odstoupit od rezervační smlouvy, a to je bezdůvodné odmítnutí uzavření smlouvy bez zaplacení odměny paní [příjmení]. Právní a faktické vady nemovitosti bránící převodu nemovitosti nelze vykládat pouze restriktivně, ale lze za ně považovat zcela jistě i navyšování finančních podmínek k tíži strany žalující a podmiňování jejich zaplacení pro podpis kupní smlouvy.

40. Žalovaným uváděná skutečnost, že důvodem pro odstoupení od smlouvy byl ve skutečnosti nedostatek finančních prostředků žalobce, nebyla v řízení prokázána, naopak; žalobce doložil, že část kupní ceny chtěl financovat prostřednictvím vlastních zdrojů, část prostřednictvím úvěru od [právnická osoba] či prodejem nemovitosti v [obec], přičemž v průběhu března s žalovaným o možných způsobech financování řádně komunikoval a žádal jej o součinnost. Výpověď svědkyně [příjmení] a svědka [příjmení] hodnotil soud jako věrohodnou a vzájemně i korespondující a současně odpovídající tvrzením žalobce. Svědek [příjmení] na výsledku sporu neměl žádný zájem, vysvětlil okolnosti úvěru pro žalobce, podstatu podnikání a skutečnost, že tímto způsobem žádají o úvěr fyzické osoby, které svými příjmy nedosahují na poskytnutí hypotečního úvěru od banky. Svědkyně [příjmení], byť osobou spřízněnou s žalobcem, na soud působila věrohodně, podrobně popsala okolnosti vedoucí k uzavření rezervační smlouvy a i následné jednání jak s realitní makléřkou, tak se samotným žalovaným resp. jeho právním zástupcem a z její výpovědi byl zřejmý zájem žalobce i jeho družky o danou nemovitost. Naopak žalovanou tvrzená skutečnost, že se svědkyně [příjmení] dohodla na zaplacení odměny s žalobcem, nebyla dle soudu přesvědčivě prokázána, navíc nebylo žádným způsobem tvrzeno a prokázáno, že by byla smlouva o odměně (její výši, splatnosti) uzavřena. Výslech svědkyně [příjmení] soud nepovažuje za přesvědčivý důkaz, když tuto výpověď nelze hodnotit jako zcela věrohodnou, neboť svědkyně má zájem na výsledku sporu, když žalovaný je její partner. Věrohodné se soudu nejevilo zejména rozvzpomenutí se svědkyně na některé detaily pro ni či žalovaného podstatné (co se v domě nacházelo, jaké byly podmínky odměny, na co vše žalobce upozorňovala), nepodstatné detaily (kde byla uzavřena rezervační smlouva), naopak na skutečnosti podstatné pro žalobce si však svědkyně [příjmení] nemohla vzpomenout či přesně vzpomenout (kdy došlo k uzavření smlouvy s následujícím kupujícím, zda ten měl nějaké vlastní finanční prostředky na koupi Nemovitosti, nevěrohodnost tvrzení o tom, že nevěděla o tom, že JUDr. [příjmení] má dále hlášen trvalý pobyt v Nemovitosti).

41. Soud tedy uzavírá, že i kdyby byl nárok [jméno] [příjmení] na odměnu v jí tvrzené výši důvodný, neměl žalovaný právo podmínit uzavření kupní smlouvy uhrazením této odměny paní [příjmení] kupujícím (žalobcem).

42. K ostatním faktickým vadám nemovitosti nižší intenzity soud uvádí, že na adrese rezervovaných nemovitostí byl v době uzavření rezervační smlouvy evidován trvalý pobyt JUDr. [příjmení] – osoby odlišné od prodávajícího, osoby předlužené s mnoha věřiteli, u které probíhalo v době jednání o koupi jak konkurzní řízení, tak rovněž trestní řízení pro trestný čin zpronevěry a žalovaný o této skutečnosti žalobce před uzavřením rezervační smlouvy neinformoval. Trvalý pobyt nevytváří práva k nemovitosti ani k vlastníkovi nemovitosti a lze přisvědčit žalovanému, že sám o sobě má především evidenční charakter, viz např. rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ze dne 23. 2. 2005 sp. zn. 6 As 33/2003 nebo nález Pléna Ústavního soudu ze dne 30. 10. 2002 sp. zn. Pl. ÚS 4/02 Nejvyšší soud ČR však ve svém rozsudku ze dne 28. 8. 2018 sp. zn. 33 Cdo 613/2018 vyjádřil názor, že existence trvalého pobytu neoprávněné osoby vlastníka omezuje v nakládání s nemovitostí, konkrétně uvedl, že„ nelze souhlasit ani s názorem odvolacího soudu, že existence trvalého pobytu neoprávněné osoby neomezuje vlastníka v nakládání s nemovitostmi. Skutečnost, že v domě je hlášena k pobytu neoprávněná osoba, může negativně ovlivnit jeho prodejnost popř. ovlivnit v neprospěch vlastníka cenu nemovitosti“. K tomu uvedená obrana žalovaného, že sám žalobce mohl po nabytí vlastnického práva k Nemovitosti zažádat o zrušení trvalého pobytu JUDr. [příjmení], nijak nevyvrací důvodnost odstoupení od smlouvy pro tuto faktickou vadu, neboť o této skutečnosti měl být žalobce před podpisem rezervační smlouvy minimálně informován, neboť tato informace by jej mohla vést např. k jednání o výši kupní ceny, případně by k uzavření rezervační smlouvy vůbec nepřistoupil. Lze rovněž uvěřit výpovědi svědkyně [příjmení], že jako právní laici mohli s žalobcem informaci o trvalém pobytu JUDr. [příjmení] považovat za podstatnou i vzhledem k informacím, které se v obci dle výpovědi svědkyně šířily, např. že spousta lidí (zřejmě věřitelů) pana [příjmení] v nemovitosti v minulosti hledala či stále hledá, že nechtěla do takové nejistoty přivést čtyři děti apod.

43. Ke splnění poslední podmínky, že smluvní pokuta má sloužit jako náhrada za škodu vzniklou neuzavřením kupní smlouvy, soud uvádí, že z provedeného dokazování (zejména z výslechu svědkyně [příjmení]) bylo zjištěno, že žalovaný prodal Nemovitost obratem v řádu několika málo dní po vypršení rezervační doby jinému zájemci, tudíž žalovanému škoda ve výši 200 000 Kč vzniknout nemohla.

44. Soud navíc připomíná, že ačkoliv žalovaný v řízení uváděl, že smluvní pokutu započetl vůči pohledávce žalobce na vrácení rezervační zálohy, právní úkon započtení v písemné podobě nedoložil, započtení své pohledávky vůči pohledávce žalobce tak neprokázal.

45. Soud tedy uzavírá, že žalovanému nemohla ze všech výše uvedených důvodů vzniknout pohledávka ve výši 200 000 Kč jako smluvní pokuty, neboť nebyly naplněny podmínky pro vznik této pohledávky zakotvené v rezervační smlouvě, tedy že by žalobce bezdůvodně odmítl uzavřít uvedenou smlouvu do konce rezervační doby. V řízení bylo naopak prokázáno, že žalobce odmítl uzavřít uvedenou smlouvu důvodně, a to zejména pro nedůvodné podmínění uzavření kupní smlouvy zaplacením odměny realitní makléřce ve výši 60 500 Kč, nesdělením podstatných informací týkající se nemovitosti (zejména trvalý pobyt jiné osoby než vlastníka, absencí jednání o podmínkách a ujednáních v kupní smlouvě), které ve svém důsledku vedly ve ztrátu důvěry žalobce ve svého smluvního partnera a v důvodné odstoupení od smlouvy pro právní a faktické vady nemovitosti dle smlouvy. Žalovaný je tak povinen zaplatit žalobci jím složenou zálohu ve výši 200 000 Kč včetně úroku z prodlení od 5. dne po doručení odstoupení žalobce od smlouvy a výzvě k jejímu vrácení ze dne 27.3.2019. Výše úroku z prodlení odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

46. Ze všech výše uvedených důvodů proto soud žalobě vyhověl.

47. Hodnocením případně dalších v řízení provedených důkazů se soud již nezabýval, neboť na jeho rozhodnutí neměly vliv.

48. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 10 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 8 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 200 000 Kč sestávající z částky 9 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 9 100 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým s právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 100 Kč za návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 100 Kč za písemné vyjádření k odporu žalovaného dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 100 Kč za účast na jednání dne 25. 2. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 9 100 Kč za písemné podání ze dne 26. 2. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 100 Kč za písemné podání ze dne 25. 5. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 100 Kč za účast na jednání dne 26. 5. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 9 100 Kč za písemné podání ze dne 15. 6. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 100 Kč za písemné podání ze dne 14. 9. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 100 Kč za účast na jednání dne 15. 9. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. a z částky 9 100 Kč za písemné podání – závěrečný návrh ze dne 15. 9. 2020 dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. včetně 12 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Celková výše nákladů řízení tak činí 122 800 Kč. Soud nemohl přiznat žalobci náhradu nákladů řízení za jednání s klientem dne 10.1.2020, 15. 5. 2020 a 5.9.2020 dle ust. § 11 odst. 1 písm. c) a.t., neboť nebyly ze strany žalobce resp. zástupce žalobce doloženy.

Poučení