11 C 236/2022 - 267

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alžbětou Stříbrnou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Anonymizováno] - [Anonymizováno], s. r. o., IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] – [Anonymizováno] za účasti vedlejšího účastníka na straně žalované [Jméno žalované], narozeného [Datum narození žalované] bytem [Adresa žalované] o určení vlastnického práva k nemovitostem takto:

Výrok

I. Žaloba, aby soud určil, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 165 m - dráha a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 388 m - zeleň, zapsaných v katastru nemovitostí vedeným Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], Katastrálním pracovištěm [adresa] pro obec [adresa], katastrální území [adresa], se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 3 300 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit vedlejšímu účastníku na straně žalované náhradu nákladů řízení v částce 3 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], v k. ú. [adresa], obec [adresa] (dále také jen „sporné pozemky“). Svou žalobu odůvodnila tím, že byla původně vlastníkem sporných pozemků a na základě kupní smlouvy ze dne [datum] je prodala žalované. K uzavření kupní smlouvy žalobkyně přistoupila z toho důvodu, že převod vlastnického práva k pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] umožňoval zřídit žalované napojení jejího areálu k nedaleké [Anonymizováno] [Anonymizováno], čímž by přestala užívat k obsluze svého areálu pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví žalobkyně. Pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] žalovaná dále potřebovala, neboť přes něj byla vedena kanalizace, voda a elektřina do jejího areálu. Kupní smlouva tedy byla uzavřena k zajištění dopravní obslužnosti a připojení areálu žalované k sítím, čímž by žalovaná přestala užívat pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a žalobkyně by tento pozemek mohla oplotit. Pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byl vyčleněn z pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] tak, aby žalovaná mohla zřídit kvalitní účelovou komunikaci vedoucí po bývalé polní cestě. Z toho důvodu byly sporné pozemky prodány žalované za kupní cenu ve výši 1 221 000 Kč pohybující se hluboko pod jejich tržní hodnotou. Poté, co žalovaná žalobkyni ujistila o zřízení alternativní přístupové cesty, žalobkyně vzala zpět své nesouhlasné stanovisko ke stavební činnosti žalované. Žalovaná však alternativní cestu nezřídila a pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] využívat nepřestala. Poté, co žalobkyně požádala o územní souhlas s oplocením svého pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], žalovaná jako jediný účastník řízení dala nesouhlasné stanovisko, na její popud stavební úřad nesouhlasil s realizací plotu a na pozemku žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] deklaroval veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Výsledkem dobré vůle žalobkyně je tedy dnes skutečnost, že žalobkyně ztratila celistvost svých pozemků, neboť mezi nimi vytvořila cizí parcelu č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], která je vedena v katastru nemovitostí na žalovanou. Je zřejmé, že žalovaná od počátku neměla v úmyslu přestat užívat pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a svým příslibem dosáhla koupě sporných pozemků za výhodnou cenu. Žalobkyně proto považuje kupní smlouvu za absolutně neplatnou pro rozpor s dobrými mravy, v důsledku čehož se žalovaná nikdy nestala vlastníkem sporných pozemků a zápis jejího vlastnického práva v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě namítla, že na projednávaný případ nelze aplikovat ustanovení upravující neplatnost pro rozpor s dobrými mravy, ale pouze ustanovení upravující neplatnost v důsledku omylu, tedy neplatnost relativní. Žalovaná s žalobkyní nesjednala žádné ujednání ohledně zřízení alternativní cesty, naopak byla ke koupi sporných pozemků donucena, neboť žalobkyně jí sdělila, že v případě neuzavření kupní smlouvy bude jakožto vlastník sousedního pozemku komplikovat výstavbu nové budovy v areálu žalované. Rovněž hrozila, že bude komplikovat přístup žalované přes pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], ačkoliv tento pozemek byl desítky let užívat pro přístup na přilehlé pozemky a následně na něm byla deklarována účelová komunikace. Sporné pozemky nebyly zakoupeny pod tržní cenou, v průběhu vyjednávání žalobkyně nadto kupní cenu opakovaně navyšovala a žalovaná byla nucena koupi pozemků financovat úvěrem. Sporné pozemky jsou ve vlastnictví žalované již přes deset let a vyhověním žalobě by došlo k zásahu do právní jistoty žalované. Žalovaná vznesla námitku promlčení a rovněž námitku neexistence naléhavého právního zájmu na podání určovací žaloby.

3. Žalobkyně v následujících podáních doplnila, že naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva spatřuje v tom, že zápis ohledně nemovité věci neodpovídá skutečnosti. Dále namítla, že se v této věci nejedná o neplatnost v důsledku omylu, ale v důsledku okolností, které zde byly v době uzavření smlouvy, a nadto při naplnění přísnější právní normy (neplatnost v důsledku rozporu s dobrými mravy) nelze argumentovat naplněním mírnější právní normy (neplatnost v důsledku omylu). Taktéž je nezbytné, aby se omyl týkal podstatných náležitostí smlouvy, v tomto případě by se týkal pouze příslibu, který s kupní smlouvou souvisel. Žalobkyně dodala, že vyhovění žalobě by mělo za následek zklidnění situace v dané oblasti a vytvoření přístupové cesty, která bude prospívat nejen žalobkyni, ale i dalším vlastníkům. Žalobkyni se podařilo předjednat řešení veřejné účelové komunikace dohodou s okolními vlastníky i stavebním úřadem, a to v duchu původního záměru vybudovat přístup po bývalé polní cestě. Souhlas nedala opět pouze žalovaná, k realizaci dohody tedy chybí toliko souhlas vlastníka sporného pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a vyhověním žaloby by odpadla tato poslední překážka. Žalobkyně by rovněž získala možnost oplotit svůj pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a tím zamezit vzniku černých skládek na tomto pozemku. Žalovaná i vedlejší účastník si ve svých tvrzeních ohledně účelu kupní smlouvy protiřečí a postupně je mění. Tvrzení žalobkyně je naproti tomu konzistentní a pokud by nebyl sjednán účel kupní smlouvy v podobě zřízení alternativní cesty, jednání žalobkyně by postrádalo logiku.

4. Dne [datum] oznámil vedlejší účastník vstup do řízení, neboť v okamžiku uzavření kupní smlouvy byl jednatelem a společníkem žalované vedle současného jednatele a podílel se na vyjednávání podmínek kupní smlouvy. Při jednání dne [datum] doplnil, že koupí sporných pozemků získali lepší napojení vjezdu na přístupovou komunikaci a pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] nemohl být oplocen již proto, že přes něj vedla dráha vlečky. Úmyslem žalované při koupi sporných pozemků bylo zvětšit svůj pozemek, neboť v daném místě se nacházela brána do areálu žalované a rovněž stavební buňky, které se v důsledku uzavření kupní smlouvy nemusely přesouvat. Vedlejší účastník vznesl námitku promlčení práva žalobkyně dovolat se neplatnosti kupní smlouvy.

5. Při jednání konaném dne [datum] žalovaná upřesnila, že k uzavření kupní smlouvy donucena nebyla, ale byla pro ni nevýhodná. Dále namítla, že tvrzený účel kupní smlouvy spočívající v napojení na [Anonymizováno] ulici je zavádějící, neboť lze pod ním rozumět i napojení části pozemku žalované k přístupové bráně, tedy napojení na stávající účelovou komunikaci vedoucí přes pozemek žalobkyně.

6. Soud žalobu zamítl rozsudkem ze dne [datum], č. j. [spisová značka], neboť dospěl k závěru, že žalobkyně se v této věci může dovolávat toliko relativní neplatnosti v důsledku omylu a právo namítnout neplatnost kupní smlouvy shledal k námitce vedlejšího účastníka promlčené.

7. Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudek soudu prvního stupně zrušil usnesením ze dne [datum], č. j. [spisová značka], neboť nejprve bylo nutné posoudit, zda strany uzavřely dohodu o zřízení alternativní cesty, a teprve následně se zabývat tím, zda může být neplatná v důsledku rozporu s dobrými mravy.

8. Při jednání konaném dne [datum] dal soud žalobkyni poučení dle § 118a odst. 1 až 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.”), že je povinna tvrdit a prokázat, že byla uzavřena dohoda o zřízení alternativní cesty, kdo tuto ústní dohodu sjednal, jak dohoda konkrétně zněla a z jakého důvodu nebyla součástí písemné kupní smlouvy ze dne [datum].

9. Žalobkyně v návaznosti na poučení soudu doplnila, že obsahem příslibu žalované bylo umožnit vybudování alternativní přístupové cesty tak, aby přestal být využíván pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], a současně příslib, že žalovaná nebude bránit oplocení tohoto pozemku. Žalobkyně pozemky v dané oblasti neměla v úmyslu prodávat, neboť plánovala jejich využití k podnikatelské činnosti, a nadto prodejem pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] přišla o celistvost svých pozemků. Bez příslibu žalované by tedy k uzavření kupní smlouvy nikdy nepřistoupila, což bylo žalované od počátku známo. Součástí dohody byl závazek žalované poskytnout veškerou součinnost, aby mohla být vybudována alternativní cesta. Žalobkyně tomuto příslibu v dobré víře uvěřila a písemné potvrzení nepožadovala. K prokázání svých tvrzení dále navrhla výslech [tituly před jménem] [jméno FO], která byla jednání mezi stranami přítomná.

10. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných na základě shodných tvrzení účastníků, provedených listinných důkazů, účastnického výslechu jednatele žalobkyně, jednatele žalované a vedlejšího účastníka a svědecké výpovědi a dospěl k následujícím zjištěním:

11. Žalovaná je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník sporných pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno], k. ú. [adresa], obec [adresa] (výpisem z katastru nemovitostí LV č. [hodnota] ze dne [datum]).

12. První sporný pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je umístěn mezi pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví žalobkyně. Původně byl pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a tyto tři pozemky tvořily jeden souvislý celek ve vlastnictví žalobkyně. Pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je v horní části napojen na pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví žalované, na němž má žalovaná zřízen areál, a ve spodní části sousedí s pozemkem parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví hlavního města Prahy, který dále navazuje na pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] rovněž ve vlastnictví hlavního města Prahy. Spodní cíp pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a dále pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] tvoří bývalou polní cestu vedoucí k [adresa] (výpisem z katastru nemovitostí LV č. [hodnota], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno], katastrální mapou znázorňující tyto pozemky, zakreslením vlastnických vztahů k těmto pozemkům do roku 2012 a od roku 2013).

13. Druhý sporný pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je umístěn vlevo od pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na němž je vystaven areál žalované (výpisem z katastru nemovitostí LV č. [hodnota], katastrální mapou znázorňující tyto pozemky).

14. Dne [datum] žalobkyně zaslala stavebnímu úřadu námitky k zahájení řízení ve věci stavby autodílny s lakovacím boxem ve vlastnictví žalované, neboť přípojky k dané stavbě byly vedeny přes pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], aniž bylo zřízeno věcné břemeno či uzavřena nájemní smlouva, a dále příjezd ke stavbě je veden přes pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] bez zřízení věcného břemene či uzavření nájemní smlouvy. Obdobné námitky žalobkyně zaslala stavebnímu úřadu dne [datum] (dopisem žalobkyně ze dne [datum] a ze dne [datum]).

15. Žalobkyně s žalovanou uzavřely dne [datum] kupní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně jakožto prodávající prodala žalované jako kupující sporné pozemky. V čl. I kupní smlouvy je uvedeno, že pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byl oddělen od pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na základě oddělovacího geometrického plánu ze dne [datum], který byl schválen stavebním úřadem i katastrálním úřadem. Oba sporné pozemky navazují na areál kupujícího. Dle čl. III kupní smlouvy činila kupní cena 1 221 000 Kč, část ceny ve výši 800 000 Kč byla hrazena z úvěru. Dle čl. IV kupní smlouvy strany sjednaly, že vyvinou veškeré úsilí ke splnění smlouvy a zavazují se, pokud to bude nutné, podle výzvy nebo rozhodnutí katastrálního úřadu doplnit nebo změnit tuto smlouvu nebo uzavřít novou smlouvu, která naplní účel této smlouvy. Dle čl. V kupní smlouvy se strany dohodly, že pokud nedojde ke splnění účelu smlouvy, to je k převodu vlastnického práva proti úhradě kupní ceny, zaviněním jedné ze stran, je druhá strana oprávněna požadovat smluvní pokutu. Dle čl. VI bodu 8 kupní smlouvy je nedílnou součástí smlouvy geometrický plán pro rozdělení pozemku č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno] a souhlas s dělením pozemků vydaný Odborem územního rozhodování Úřadu městské části [adresa] dne [datum] (kupní smlouvou ze dne [datum]).

16. Odbor územního rozhodování Úřadu městské části [adresa] vydal souhlas s dělením pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] podle návrhu geometrického plánu č. [hodnota]-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Z obsahu vyjádření plyne, že žádost o dělení pozemků byla zdůvodněna záměrem prodat nově oddělené části pozemků v návrhu scelené do pozemku označeného jako [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Oddělené pozemky budou zajišťovat napojení pozemků budoucího vlastníka na komunikaci [Anonymizováno] (vyjádřením ze dne [datum] včetně geometrického plánu).

17. Sporné pozemky byly pro daňové účely ohodnoceny na částku 1 332 520 Kč (znaleckým posudkem ze dne [datum], přiznání k dani z převodu nemovitostí ze dne [datum]).

18. Dne [datum] žalobkyně dala souhlas ke stavbě žalované, neboť přípojky ke stavbě jsou vedeny přes pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a příjezd je veden přes pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví žalované. Tímto vzala žalobkyně zpět své vyjádření ze dne [datum]. Ve věci stavby žalované bylo vydáno dodatečné stavební povolení a řízení o odstranění stavby bylo zastaveno. Dané stavební řízení vyřizovala paní [jméno FO] (dopisem žalobkyně ze dne [datum] a [datum], rozhodnutím o dodatečném povolení stavby ze dne [datum], sdělením a usnesením o zastavení řízení ze dne [datum]).

19. Dne [datum] žalobkyně požádala stavební úřad o územní souhlas s oplocením svého pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] odůvodněný tím, že je třeba zabránit další navážce skládkového materiálu na tento pozemek. Žalobkyně zároveň požádala o souhlas s oplocením vlastníky sousedních pozemků, tj. společnost [právnická osoba]. a žalovanou. Společnost [právnická osoba]. i s oplocením souhlasila, stejně jako drážní úřad za splnění podmínek, že stavba plotu bude provedena podle odsouhlasené projektové dokumentace a stavbou nebudou ovlivněny drážní objekty a zařízení (žádostí žalobkyně ze dne [datum] a [datum], souhlasem společnosti [právnická osoba]. ze dne [datum], souhlasem drážního úřadu ze dne [datum] včetně projektové dokumentace).

20. Dne [datum] stavební úřad sdělil žalobkyni své nesouhlasné stanovisko k předložené projektové dokumentaci ke stavbě plotu, neboť oplocením by došlo k zabránění průjezdu k ostatním areálům v dané oblasti. Územní řízení o umístění stavby plotu bylo přerušeno, proti čemuž se žalobkyně odvolala, v odvolání mj. uvedla, že žalované pomáhala řešit dopravní obslužnost jejího areálu tím, že jí prodala pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] pod tržní cenou výměnou za příslib, že žalovaná zřídí kvalitní účelovou komunikaci na bývalé polní cestě a udělí žalobkyni souhlas s oplocením jejího pozemku (stanoviskem ze dne [datum], odvoláním žalobkyně ze dne [datum]).

21. Žalobkyně podala dne [datum] námitky k zahájení řízení ve věci stavby žalované nazvané „[Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno]“. Tato stavba byla dne [datum] dodatečně povolena, neboť přístup přes pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] představuje veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Proti rozhodnutí se žalobkyně odvolala, v odvolání opět uvedla, že žalované pomáhala řešit dopravní obslužnost jejího areálu prodejem pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (námitkami žalobkyně ze dne [datum], dodatečným stavebním povolením ze dne [datum], odvoláním žalobkyně ze dne [datum]).

22. Rozhodnutím ze dne [datum] silniční správní úřad deklaroval veřejně přístupnou účelovou komunikace na části pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v délce 18 m a šířce 5,7 m. V odůvodnění mj. uvedl, že se v daném místě nenachází za současné situace jiná alternativní cesta, která by umožnila spojení pozemků s veřejnou cestou než přes část pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Žalobkyně dala konkludentní souhlas s obecným užíváním svého pozemku, neboť jeho užívání strpěla a aktivně proti němu nevystupovala. Alternativní cesta není v současné situaci možná, neboť neexistuje, z tohoto důvodu nevyhověl námitce žalobkyně, že v roce 2012 prodala žalované pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] za účelem komunikačního napojení jejího areálu (zápisem z místního šetření ze dne [datum], rozhodnutím ze dne [datum]).

23. Přístupová komunikace vedla přes pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] již před uzavřením kupní smlouvy v roce 2012 a vedla až k hranicím pozemku žalované parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Část areálu žalované včetně přístupové brány se nacházela na pozemku žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Oddělením pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a jeho koupí získala žalovaná tuto část do svého vlastnictví (ortofotomapou daných pozemků včetně barevného vyznačení veřejně přístupné účelové komunikace zelenou barvou a bránou do areálu žalované vyznačené černou barvou).

24. Žalobkyně v roce 2022 připravila návrh dohody o zřízení veřejné účelové komunikace na bývalé polní cestě a požádala mj. žalovanou o souhlasné stanovisko. Dohodu podepsala žalobkyně a společnost [právnická osoba]., podpis žalované a vlastníka [tituly před jménem] [jméno FO] chybí (návrhem dohody ze dne [datum], žádostí žalobkyně ze dne [datum] adresovanou žalované včetně doručenky datové zprávy).

25. Z výpovědi jednatele žalobkyně soud zjistil, že sporné pozemky získal v roce 2002 v dražbě, v té době sousední vlastníci užívali k přístupu na svůj pozemek pozemky žalobkyně. Zpočátku žalobkyně toto neřešila, ovšem následně byl na její pozemek navážen odpad, a proto začala usilovat o jeho oplocení. K tomuto potřebovala souhlas ostatních vlastníků, proto jednala s žalovanou a následně uzavřely kupní smlouvu, jejímž jediným účelem byla možnost oplotit pozemek žalobkyně. Pokud by žalovaná nedala žalobkyni příslib, že k přístupu na svůj pozemek bude využívat alternativní cestu, kupní smlouva by zcela postrádala smysl, neboť v jejím důsledku žalobkyně ztratila celistvost svých pozemků. Žalobkyně zjistila, že žalovaná svůj slib nedodrží, již v okamžiku, kdy žádala o oplocení svých pozemků, neboť žalovaná k tomuto dala negativní stanovisko (výpovědí jednatele žalobkyně).

26. Z výpovědi jednatele žalované soud zjistil, že ke svému areálu užívali vždy přístupovou komunikace přes pozemek žalobkyně, která tudy vedla více než třicet let. Jednání s žalobkyně ohledně kupní smlouvy byla zdlouhavá, žalovaná nevěděla, že žalobkyně usiluje o oplocení svého pozemku, žalovaná především chtěla mít bránu na svém pozemku. Žalobkyně jí rovněž vyhrožovala, že bude komplikovat příjezd do jejího areálu, žalovaná proto chtěla mít jistotu, že bude případně možné užívat alternativní cestu na pozemcích ve veřejném vlastnictví, ovšem stávající přístup přes pozemek žalobkyně měl být zachován. Účel uvedený v oddělovacím plánu znamenal to, že žalovaná získá část pozemku od brány ke stávající komunikaci vedoucí ke [Anonymizováno] ulici (výpovědí jednatele žalované).

27. Z výpovědi vedlejšího účastníka soud zjistil, že napojení areálu na [Anonymizováno] ulici vedlo vždy přes pozemek žalobkyně. Koupí sporných pozemků mělo dojít k napojení areálu žalované na účelovou komunikaci, neboť brána a část areálu žalované byla umístěna na pozemku žalobkyně. Zároveň se kupní smlouvou žalovanou stala přímým sousedem obecního pozemku, ovšem nikoliv za účelem vybudování dopravní obslužnosti, neboť toto již bylo řešeno stávající komunikací. Daný pozemek žalovaná v podstatě nepotřebovala, leda kvůli bráně do jejího areálu, která se na něm nacházela (výpovědí vedlejšího účastníka).

28. Svědkyně [jméno FO], která na stavebním úřadě řešila stavební řízení ve věci stavby [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] v areálu žalované, si na okolnosti tohoto případu již nevzpomínala (výpovědí svědkyně [jméno FO]).

29. Svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] vypověděla, že do roku 2011 byla předsedkyní představenstva žalobkyně a do roku 2020 byla partnerkou současného předsedy představenstva [tituly před jménem] [jméno FO]. Pozemky ve [adresa] vydražila, v té době nebylo v daném místě nic než jedno vrakoviště ve vlastnictví žalované, k němuž neměla žalovaná přístup. Následně zde koupily pozemky další osoby a jezdily na ně přes pozemky žalobkyně. Žalobkyně se toto snažila řešit, proto uzavřela kupní smlouvu s žalovanou, jejímž smyslem bylo napojení pozemků žalované na obecní cestu. Alternativní cestu si měla zřídit sama žalovaná, a to do doby, než se zruší vlečka a žalobkyně si oplotí vlastní pozemky. Tuto dohodu nezačlenili do písemného znění kupní smlouvy, neboť se jim dohoda zdála zcela jasná a svědkyni by ani dnes nenapadlo včlenit podobnou dohodu do kupní smlouvy. Kupní smlouvu by žalobkyně nikdy neuzavřela bez této dohody, neboť v jejím důsledku ztratila celistvost svých pozemků (výslechem svědkyně [jméno FO]).

30. Svědek [Anonymizováno] vypověděl, že je vlastníkem jednoho z pozemků ve [adresa] od roku 1999 a účastníky zná, neboť jsou sousedy. Po celou dobu užíval k příjezdu cestu vedoucí z [Anonymizováno] ulice, které vedla přes několik pozemků včetně pozemku ve vlastnictví svědka. Žalobkyně vztahy v oblasti komplikovala, několikrát se snažila oplotit si své pozemky, což jí však stavební úřad nepovolil a všichni sousedé byli proti, neboť danou cestu užívali k příjezdu na své pozemky. Žalobkyně chtěla vést přístupovou cestu jinudy, ovšem tato cesta nesplňovala příslušná kritéria. Svědek ví o tom, že žalovaná koupila od žalobkyně část pozemků, neboť žalovaná chtěla zvětšit vlastní pozemek a rovněž chtěla mít ve vlastnictví část stávající cesty. Kupní smlouva nikterak nesouvisela s oplocením pozemků žalobkyně, neboť oplocení v každém případě možné nebylo (výslechem svědka [Anonymizováno]).

31. Stávající přístupová komunikace vedoucí přes pozemky žalobkyně je v dané oblasti zřízena od roku 1974 do současnosti (ortofoto mapami z let 1974, 1988, 1996, 2003, 2012, 2021, 2023).

32. Z provedených důkazů kolaudačním souhlasem ze dne [datum], přerušením řízení o odstranění stavby ze dne [datum], sdělením ze dne [datum] obsahujícím výzva k podání žádosti o dostatečné povolení stavby, oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby ze dne [datum] a z listin obsažených ve spisu stavebního úřadu sp. zn. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] soud nezjistil žádné pro věc podstatné skutečnosti.

33. Soud zamítl návrh na provedení důkazu smlouvou o úvěru, informacemi z katastru nemovitostí o řízení sp. zn. V-[č. účtu]-[Anonymizováno], výslechem [jméno FO], [právnická osoba] a [tituly před jménem] [jméno FO] a správními rozhodnutími [právnická osoba], neboť tyto důkazy jsou pro posouzení věci nadbytečné.

34. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

35. Žalovaná je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník sporných pozemků. První sporný pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je umístěn mezi pozemky ve vlastnictví žalobkyně a původně byl jejich součástí. Tento pozemek sousedí s pozemkem parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví žalované, na němž má žalovaná zřízen areál, a spodní cíp pozemku sousedí s pozemky ve veřejném vlastnictví, které tvoří bývalou polní cestu. Druhý sporný pozemek je umístěn vlevo od pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], na němž je vystaven areál žalované. V roce 2011 žalobkyně nesouhlasila s vybudováním stavby v areálu žalované, neboť přístup k tomuto areálu vedl přes její pozemek. Žalobkyně s žalovanou uzavřely dne [datum] kupní smlouvu, na jejímž základě žalobkyně prodala žalované oba sporné pozemky, které oddělila ze svého pozemku. V geometrickém plánu je uvedeno, že oddělené pozemky budou zajišťovat napojení pozemků budoucího vlastníka na komunikaci [Anonymizováno]. Po uzavření kupní smlouvy zaslala žalobkyně souhlasné stanovisko ke stavbě žalované. V roce 2014 žalobkyně zahájila řízení o umístění plotu kolem svého pozemku, stavební úřad vydal negativní stanovisko, neboť oplocením by bylo zamezeno v přístupu na pozemky ostatních vlastníků. Dne [datum] silniční správní úřad deklaroval na pozemku žalobkyně veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Žalobkyně opakovaně sdělovala v rámci řízení před stavebním úřadem, že pomohla řešit dopravní obslužnost areálu žalované kupní smlouvou, na jejímž základě žalovaná slíbila, že vybuduje alternativní přístupovou komunikaci. Jednatel žalobkyně vypověděl, že v opačném případě by kupní smlouva postrádala smysl, neboť v jejím důsledku žalobkyně ztratila celistvost svých pozemků, což potvrdila svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] jakožto bývalá předsedkyně představenstva žalobkyně. Jednatel žalované vypověděl, že účelem kupní smlouvy bylo napojení na stávající komunikaci, toto potvrdil vedlejší účastník. Dle ortofotomapy vedla přístupová komunikace až k hranicím pozemku žalované parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví žalované.

36. Na základě učiněného skutkového závěru učinil soud následující právní závěr:

37. Podle § 3028 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

38. S ohledem na citované ustanovení soud posuzoval platnost kupní smlouvu z roku 2012 podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ObčZ“), neboť původní právní úprava je rozhodující pro určení, zda právní poměr za účinnosti dosavadních předpisů (vůbec) vznikl, tedy mimo jiné i pro posouzení náležitostí právního úkonu, vad právního úkonu a důsledků vad. Pod tyto vady pak spadá rovněž otázka neplatnosti právních úkonů (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2022, sp. zn. 24 Cdo 2749/2020).

39. Podle § 39 ObčZ neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

40. Podle § 49a ObčZ právní úkon je neplatný, jestliže jej jednající osoba učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou vyvolán úmyslně. Omyl v pohnutce právní úkon neplatným nečiní.

41. Podle § 40a věty první ObčZ jde-li o důvod neplatnosti právního úkonu podle ustanovení § 49a, § 140, § 145 odst. 2, § 479, § 589, § 701 odst. 1, § 775 a § 852b odst. 2 a 3 považuje se právní úkon za platný, pokud se ten, kdo je takovým úkonem dotčen, neplatnosti právního úkonu nedovolá.

42. Podle § 101 ObčZ pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé.

43. Předmětem projednávané věci bylo určení vlastnického práva ke sporným pozemkům. Vzhledem k tomu, že se jednalo o žalobu na určení, soud se úvodem zabýval tím, zda byl dán naléhavý právní zájem na podání žaloby ve smyslu § 80 o. s. ř. Soud se přitom ztotožnil s žalobkyní, že jí citovaná judikatura se v této věci uplatní a její naléhavý právní zájem na určení je dán. Žalobkyně prokázala, že žalovaná je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník sporných pozemků, přičemž žalobkyně tvrdila, že tento stav neodpovídá skutečnosti, neboť s ohledem na neplatnost kupní smlouvy žalovaná vlastnické právo nenabyla. Nejvyšší soud v této souvislosti konstantně vychází z názoru, že vlastník nemovitosti (resp. ten, kdo vlastnictví tvrdí), u níž je v katastru nemovitostí veden jako vlastník někdo jiný, má ve vztahu k této osobě nepochybně naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitosti (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne sp. zn. 22 Cdo 2727/2020, a v něm citovanou judikaturu). Zdejší soud nevidí jediný důvod, aby se od ustáleného názoru dovolacího soudu odchýlil, proto i v této věci dospěl k závěru o existenci naléhavého právního důvodu a dále se zabýval případem z věcného hlediska.

44. Žalobkyně v průběhu řízení tvrdila, že hlavním důvodem, pro který přistoupila k uzavření kupní smlouvy se žalovanou, byla ta okolnost, že převod vlastnického práva k vydělenému pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] by žalované umožnil zřídit napojení jejího areálu na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] na nedalekou [Anonymizováno] [Anonymizováno], aniž by zatěžoval pozemky žalobkyně. Strany se měly dohodnout, že žalovaná po zřízení alternativní cesty přes nově vydělený pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] přestane využívat k dopravní obsluze svého areálu pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Zájem na zřízení této alternativní přístupové cesty měl vést žalobkyni i k tomu, že předmětné pozemky žalované prodala levněji, a to za kupní cenu pohybující se pod reálnou tržní hodnotou. Podle žalobních tvrzení však žalovaná nakonec alternativní cestu nezřídila a k dopravní obsluze nadále využívala pozemek žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. V těchto okolnostech žalobkyně spatřovala důvody způsobující rozpor s dobrými mravy.

45. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žalobkyni se ústní dohodu na zřízení alternativní cesty prokázat nepodařilo. Předně je nutno zdůraznit, že z žádného listinného důkazu tato dohoda neplyne a žalovaná i vedlejší účastník sjednání dohody popírají. Tato dohoda nebyla vtělena do písemné kupní smlouvy ze dne [datum], a to navzdory skutečnosti, že dle žalobkyně byla daná dohoda jediným důvodem uzavření kupní smlouvy. Svědkyně [jméno FO] k tomuto pouze uvedla, že by jí obecně nenapadlo dohodu tohoto typu učinit součástí kupní smlouvy; dle jejího tvrzení byla pro žalobkyni dostačující ústní dohoda, a to přestože jednání ohledně kupní smlouvy byla komplikovaná a zdlouhavá. Soud dále shledal, že za dostatečný důkaz nelze považovat ani vyjádření Úřadu městské části [adresa] ze dne [datum] (souhlas s dělením pozemků parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v kat. území [adresa]). V textu souhlasu s dělením pozemků je sice uvedeno, že účelem dělení pozemků je zajištění napojení budoucího vlastníka na komunikaci [Anonymizováno], je však zřejmé, že stavební úřad tuto část toliko převzal z odůvodnění žalobkyně, tedy jejího jednostranného tvrzení.

46. Soud za účelem objasnění účelu kupní smlouvy a sjednání dohody provedl účastnické výslechy doplněné o výslech svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] a svědka [Anonymizováno]. Účastnické výpovědi však zůstaly v rovině tvrzení proti tvrzení a důkazní váha svědecké výpovědi [tituly před jménem] [jméno FO] se rovněž blíží spíše účastnickému výslechu, neboť tato svědkyně byla do roku 2011 předsedkyní představenstva žalobkyně a z této pozice se měla účastnit úvodních jednání s žalovanou. Nadto je nutné vzít v potaz i to, že byla dlouholetou partnerkou současného předsedy představenstva žalobkyně, pana [tituly před jménem] [jméno FO]. Žalobkyně i svědkyně [jméno FO] sice tvrdily, že bez sjednání dohody o zřízení alternativní cesty by z logiky věci nikdy nepřistoupily k prodeji části svých pozemků, žalovaná však z hlediska účelu kupní smlouvy uváděla, že na jejím základě získala pozemek, na němž stála brána a část jejího areálu. V tomto smyslu tedy kupní smlouva měla zajistit napojení žalované jako budoucího vlastníka na [Anonymizováno] ulici. Svědek [Anonymizováno] taktéž potvrdil, že účelem kupní smlouvy mohlo být mj. získání části pozemku s cestou, ale jistě ne oplocení pozemku žalobkyně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], neboť průjezd přes něj byl ze strany všech sousedů využíván. Konečně pak soud podotýká, že tvrzení žalobkyně ohledně obsahu dohody jsou z části nekonzistentní, neboť žalobkyně jednak tvrdila, že žalovaná se měla zavázat ke zřízení alternativní přístupové cesty (což potvrdila i svědkyně [jméno FO]), jednak uváděla, že žalovaná měla toliko poskytnout součinnost ke zbudování této cesty.

47. Ze všech výše uvedených důvodů soud uzavírá, že ačkoliv žalobkyně usilovala o zřízení alternativního napojení na [Anonymizováno] ulici, nepodařilo se jí prokázat, že kupní smlouvu uzavřela právě za tímto účelem, resp. že s žalovanou uzavřela dohodu, na jejímž základě měla žalovaná poskytnout součinnost s vybudováním alternativní cesty zajišťující přístup na její pozemek. Soudu proto nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

48. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované a vedlejšímu účastníku na straně žalované, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení. Žalovaná má nárok na náhradu nákladů v částce 3 300 Kč sestávající z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 300 Kč za každý z jedenácti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (vyjádření ze dne [datum] a ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum] za dvě započaté hodiny, účast na jednání soudu dne [datum] za dvě započaté hodiny, účast na jednání soudu dne [datum], vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum] a účast na jednání soudu dne [datum]).

49. Vedlejší účastník na straně žalované má nárok na náhradu nákladů v částce 3 000 Kč sestávající z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží 300 Kč za každý z deseti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum] za dvě započaté hodiny, účast na jednání soudu dne [datum] za dvě započaté hodiny, účast na jednání soudu dne [datum], vyjádření k odvolání, účast na jednání odvolacího soudu dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum] a účast na jednání soudu dne [datum]). Soud nepřiznal vedlejšímu účastníkovi náhradu za vyjádření ze dne [datum] a [datum], neboť obsah těchto podání mohl být přednesen při jednání soudu.

50. Lhůtu k plnění stanovil soud v souladu s § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.

Poučení