11 C 331/2021-127

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Janou Spanilou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] proti žalované: [osobní údaje žalované] pro určení neplatnosti evidenčního listu a zaplacení 30 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba o určení, že evidenční list ze dne 26. 5. 2021 je neplatný.

II. Zamítá se žaloba žalobce o zaplacení 30 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 30 000 Kč od 1. 9. 2021 do zaplacení.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 21. 9. 2021 a doplněnou podáním ze dne 19. 8. 2022 (č. l. 64) ve znění částečného zpětvzetí žaloby učiněném při jednání dne 28. 7. 2022 domáhal na žalované jednak určení, že evidenční list ze dne 26. 5. 2021 je neplatný a jednak zaplacení částky 30 000 Kč s příslušenstvím. K odůvodnění žaloby uvedl, že s žalovanou uzavřel dne 12. 5. 2021 nájemní smlouvu na dobu určitou od 1. 7. 2021 do 30. 5. 2022, jejímž předmětem byla bytová jednotka [číslo] standardní kategorie ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], ulice [ulice a číslo] sestávající ze dvou pokojů, kuchyňského koutu, předsíně, chodby, koupelny + WC a lodžie, vše zapsané na [list vlastnictví] vedené Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu pro k. ú. [část obce] (dále jen„ předmětný byt“). Žalobce koncem měsíce května informoval zodpovědnou osobu za sjednání nájemní smlouvy za žalovanou [příjmení] [jméno] [příjmení], že musí okamžitě odstoupit od nájemní smlouvy a požádal o vrácení kauce ve výši 30 000 Kč, kterou dříve zaplatil. Přestože podmínkou účinnosti nájemní smlouvy dle čl. 7 nájemní smlouvy bylo podepsání evidenčního listu do 14 dnů od podpisu nájemní smlouvy, ke dni 31. 5. 2021 evidenční list ani předávací protokol podepsán nebyl, čímž se nájemní smlouva dle článku 7 automaticky zrušila. Aby žalovaná zachránila kauci, vydala pokyny, že se musí podepsat evidenční list a datum se„ naladí“. Dle pokynů žalované následně žalobce doručil výpověď nájemní smlouvy, ze strany žalované však nebyla vrácena kauce. Evidenční list byl podepsán až 2. 6. 2021, čímž nebyla splněna podmínka 14 dnů od podpisu nájemní smlouvy (12. 5. 2021). Žalobce tak má za to, že má nárok na vrácení kauce ve výši 30 000 Kč, neboť předmětný byt nikdy nepřevzal ani neužíval a evidenční list, který je antedatovaný, podepsal později, považuje jej proto za neplatný a nájemní smlouvu za zrušenou.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Ve vyjádření ze dne 31. 8. 2022 (č. l. 77) a ze dne 4. 11. 2022 (č. l. 87) uvedla, že nájemní smlouva byla podepsána až 17. 5. 2021, oboustranně podepsanou smlouvu nájemce převzal osobně dne 19. 5 2021; evidenční list byl vystaven dne 26. 5. 2021 ze strany zaměstnance Správy zbytkového majetku žalované – [jméno] [příjmení], k podepsání nájemcem došlo dne 31 5. 2021, což vyplývá z emailů pana [příjmení] ze dne 26. 5. 2021 a 31. 5. 2021. Výpověď byla dne 31. 5. 2021 doručena ze strany žalobce na email paní [příjmení], následně byla předána na nejbližší program jednání Komise pro vedlejší hospodářskou činnost. Na evidenčním listu uvedené datum 26. 5. 2021 je datum jeho vystavení Správou zbytkového majetku. Byt byl pronajat v rámci výběrového řízení s využitím elektronické aukce, kterou pro žalovanou zajišťuje externí realitní kancelář, za kterou jí náleží odměna. Tato odměna je placena Městskou částí Praha 3 a je to náklad, který jí vznikl. Zájemce o byt má možnost si byt před aukcí prohlédnout, zjistit jeho stav, je seznámen s podmínkami výběrového řízení a výše nájemného je v režii budoucího nájemce. Zájemce o byt skládá v rámci výběrového řízení kauci 30 000 Kč, která je v případě vítězství použita na složení jistoty a pro případ, že by vítěz porušil podmínky výběrového řízení nebo se rozhodl nepodepsat nájemní smlouvu, tato kauce propadá a je použita na náklady aukce. Žalovaná má za to, že výpovědní doba nájmu skončila dne 31. 8. 2021, po celou výpovědní dobu je nájemce povinen platit nájemné. Jelikož žalobce nájemné nehradil, byla kauce použita na jeho úhradu a žalovaná odmítla vrátit tuto jistotu žalobci. V doplnění tvrzení (čl. 87) žalovaná specifikovala, že argumenty žalobce, které uváděl ve výpovědi, nepovažuje za relevantní, neboť bytová jednotka je vybavena sklepní kojí. Náklady, které žalovaná vynaložila na aukci bytové jednotky, činí 1,9 násobek měsíčního nájmu. Při jednání dne 5. 12. 2022 žalovaná dále specifikovala, že smluvní pokuta zakotvená v přihlášce k výběrovému řízení je sjednána pro to, že do výběrového řízení se v minulosti přihlásily osoby, které následně nájemní smlouvu vypověděly nebo neuzavřely, čímž způsobily žalované vícenáklady a ušlý nájem; smluvní pokuta je zakotvena tedy v přihlášce proto, aby se do výběrového řízení přihlásil skutečně pouze vážný zájemce.

3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním.

4. Z kopie povolení k pobytu (č. l. 5) soud zjistil, že žalobce je státním občanem Chorvatska, na území České republiky má povolen trvalý pobyt.

5. Z výzvy k podpisu nájemní smlouvy ze dne 4. 5. 202 (č. l. 6) a z emailu ze dne 4. 5. 2021 (č. l. 68) soud zjistil, že žalobci bylo oznámeno ze strany externí realitní kanceláře [příjmení], spol. s r.o., že na základě výběrového řízení s elektronickou aukcí se stal žalobce vítězem E - aukce bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v k. ú. [část obce], obec Praha a žalobce byl vyzván, aby do 14 dnů od doručení výzvy podepsal nájemní smlouvu s tím, že termín podpisu si má dohodnout s Bc. [jméno] [příjmení].

6. Z nájemní smlouvy (č. l. 7) soud zjistil, že byla uzavřena mezi Městskou částí [obec a číslo] jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem, v čl. 1 bylo dohodnuto, že pronajímatel pronajímá od 1. 7. 2021 bytovou jednotku [číslo] kategorie standardní ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo] sestávající ze dvou pokojů s kuchyňským koutem, předsíně, chodby, koupelny + WC a lodžie. K bytu náleží právo výhradního užívání sklepní koje. Nájemce výslovně prohlásil, že je seznámen se stavem a vybavením bytu a v této podobě jej bez výhrad přijímá. Doba nájmu byla sjednána v čl. 2 od 1. 7. 2021 do 30. 6. 2022. Dále bylo sjednáno, že ke dni faktického odevzdání bytu bude mezi pronajímatelem a nájemcem sepsán předávací protokol, jehož součástí bude popis vybavení bytu a stav měřidel. Nájemné bylo dohodnuto v čl. 3 na 15 000 Kč. Dle čl. 5 odst. 8 smluvní strany stvrdily, že před podpisem smlouvy nájemce složil k rukám pronajímatele jistotu ve výši 31 200 Kč odpovídající dvou měsíčním nájmům (30 000 Kč bude uhrazeno z kauce ve výběrovém řízení a zbylou částku ve výši 1 200 Kč zaplatil nájemce před podpisem smlouvy). Pronajímatel při skončení nájmu vrátí jistotu nájemci, započte si přitom, co mu nájemce dluží případně na nájmu či z titulu případné náhrady škody. Dle odst. 11 o použití jistoty je povinen pronajímatel nájemce písemně informovat a dle odst. 12 v případě, že jistotu nebude nutno použít, bude vrácena nájemci po skončení nájemního vztahu. Dle čl. 7 nájemní smlouva nabývá platnosti dnem podpisu smlouvy druhým z účastníků, účinnosti pak dnem, který je uveden jako počátek nájmu v č. 2 za podmínky, že do 14 dnů od podpisu nájemní smlouvy nájemce podepíše evidenční list na příslušné správní firmě, jinak se smlouva automaticky ruší. U podpisu nájemce je datum 12. 5. 2021, u podpisu pronajímatele 17. 5. 2021. Na kopii nájemní smlouvy je zřejmý přepis data u pronajímatele na 12. 5 2021. Žalobce uvedl, že přepsal datum on sám.

7. Z kopie„ oznámení o provedení příkazu k úhradě“ ze dne 21. 9. 2021 (č. l. 11) soud zjistil, že dne 15. 4. 2021 zaplatil žalobce částku 30 000 Kč za aukci na pronájem předmětného bytu.

8. Z evidenčního listu (č. l. 12) soud zjistil, že se týká bytu [číslo] ve 2. podlaží, tedy předmětného bytu, je z něj zřejmý počet místností a podlahová plocha, celková výše nájemného včetně záloh za služby (17 127 Kč), za pronajímatele je evidenční list podepsán [jméno] [příjmení] (za Správu zbytkového majetku), dále je podepsán nájemcem – žalobcem - a datován 26. 5. 2021.

9. Z emailu ze dne 20. 4. 2021 od [jméno] [příjmení] žalobci (č. l. 14) a ze dne 24. 5. 2021 (č. l. 13) soud zjistil, že paní [jméno] [příjmení] dne 24. 5. 2021 napsala email panu [příjmení] v reakci na jeho předchozí email, ve kterém jej požádala o přípravu evidenčního listu a umožnění podpisu tohoto listu nájemci před převzetím bytu. Dále je v emailu uvedeno:„ Vzhledem k tomu, že pan [celé jméno žalobce] chce smlouvu ukončit a do bytu se stěhovat nebude, nedojde k podpisu předávacího protokolu, ale aby byla smlouva platná a dala se vypovědět, musí být podepsán evidenční list.“ 10. Z emailu ze dne 25. 8. 2021 (č. l. 15) soud zjistil, že žalobce napsal panu [příjmení], že se evidenční list musí udělat znovu,„ protože datum podpisu nesouhlasí. Datum podpisu musí být ten datum, ve kterém jsme to opravdu podepsali, přičemž 26. 5. 2021 není správné datum podpisu“.

11. Z emailu ze dne 26. 5. 2021 (č. l. 16) a ze dne 27. 5. 2021 (č. l. 17) soud zjistil, že [jméno] [příjmení] napsal žalobci dne 26. 5. 2021 v 17.24 hod., že je evidenční list připraven k podpisu, úřední hodiny jsou pondělí a středa [číslo] a [číslo] hod.; žalobce v reakci odpověděl, že se v pondělí dopoledne zastaví a podepíšou jej.

12. Z emailu ze dne 31. 5. 2021 (č. l. 121) od [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pan [příjmení] zaslal paní [příjmení] dne 31. 5. 2021 v 10.18 hod.„ podepsaný evidenční list k předmětnému bytu.“ 13. Z dopisu Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 6. 8. 2021 (č. l. 18) soud zjistil, že jako vedoucí odboru vedlejší hospodářské činnosti žalované napsal žalobci, že bylo projednáno odvolání žalobce a bylo doporučeno trvat na původním stanovisku, tedy ukončení nájemní smlouvy s 3 - měsíční výpovědní lhůtou, která končí 31. 8. 2021. Do doby ukončení nájemní smlouvy je žalobce povinen platit nájemné.

14. Z emailu žalobce ze dne 16. 8. 2021 adresovaného paní [příjmení] (č. l. 19) soud zjistil, že žalobce napsal, že nedostal dosud žádné oficiální vyjádření od pronajímatele, výpověď z nájmu, kterou dal, myslel jako okamžitou výpověď, v takovém případě je dle něj účinnost výpovědi doručením výpovědi pronajímateli.

15. Z doplnění odvolání ze dne 27. 8. 2021 (č. l. 20) soud zjistil, že žalobce doplnil odvolání proti usnesení Rady ze dne 14. 6. 2021, uvedl, že podal okamžitou výpověď, důvody výpovědi jsou a) pochybnost, že k bytu náleží sklep, b) je nutno opravit a rekonstruovat lodžii, protože byla na některých místech špatně postavena. Dále uvedl, že se s pronajímatelem vůbec neměl bavit o výpovědi, protože nepodepsal evidenční list ve lhůtě 14 dnů po podpisu smlouvy. [příjmení] [příjmení] naladila datum podpisu tak, aby byl platný s cílem, aby se mohla podat okamžitá výpověď z jeho strany.

16. Z kopie cestovního příkazu a cestovního pasu (č. l. 66 - 67, 70) soud zjistil, že cestovní příkaz [číslo] [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] pro pana žalobce zní na cestu Praha – Záhřeb – jednání s klientem, počátek cesty 30. 5. 2021 v 9.00 hod., konec cesty Záhřeb 30. 5. 2021; dále cesta Záhřeb - Istanbul, počátek cesty 31. 5. 2021 v 10.30 hod., konec cesty 3. 6. 2021. Vyúčtování pracovní cesty bylo provedeno dne 28. 5. 2021. Z kopie pasu vyplývá příchozí razítko z Istanbulu s datem 3. 5. 2021, výjezdní datum z Istanbulu s datem 4. 6. 2021.

17. Z přihlášky do III. výběrového řízení s elektronickou aukcí na pronájem bytu (č. l. 104) soud zjistil, že žalobce se přihlásil do výběrového řízení s elektronickou aukcí na pronájem předmětného bytu v domě svěřeném do správy Městské části [obec a číslo], podepsal současně čestné prohlášení, ve kterém se vůči Městské části [obec a číslo] zavázal, že souhlasí s podmínkami tohoto výběrového řízení a bude v souladu s nimi postupovat, splní závazky vítěze tohoto výběrového řízení, pokud se jím stane a současně prohlásil, že je plně seznámen se stavem bytové jednotky. Dále uvedl, že je schopen uhradit nabídnuté nájemné a s tím související kauci (jistotu) a zavázal se, že podepíše nájemní smlouvu do 14 dnů od převzetí výzvy pronajímatele a ve lhůtě stanovené smlouvou o nájmu bytu evidenční list; pokud tak neučiní, bere na vědomí a souhlasí, že [název žalované] má za to, že o nájem bytu nemá zájem a složenou jistotu ve výši 30 000 Kč si ponechá jako smluvní pokutu. Žalobce podepsal tuto přihlášku 12. 4. 2021. Tuto skutečnost žalobce nečinil spornou.

18. Z dokumentu„ Podmínky výběrového řízení na pronájem bytů formou výběrového řízení s elektronickou aukcí“ ze dne 29. 3. 2021 (č. l. 100) soud zjistil, že mezi Městskou částí [obec a číslo] a [právnická osoba], spol. s r. o. byly sjednány podmínky výběrového řízení na pronájem níže uvedených 9 bytových jednotek s tím, že v čl. XI. jsou zakotveny povinnosti vítěze, dle odst. 2 je vítěz povinen podepsat smlouvu o nájmu bytu nejpozději do 14 dnů od převzetí výzvy poskytovatele a ve lhůtě stanovené ve smlouvě o nájmu bytu podepsat evidenční list, který je přílohou smlouvy o nájmu, pokud tak ze své viny neučiní, má MČ [obec a číslo] za to, že o nájem uchazeč již nemá zájem. Přílohou podmínek je rovněž text nájemní smlouvy.

19. Z rámcové smlouvy o poskytování služby k zajištění pronájmu nemovitého majetku MČ [obec a číslo] s využitím elektronické aukce (č. l. 94) soud zjistil, že mezi Městskou částí [obec a číslo] a [právnická osoba] byla podepsána rámcová smlouva, jejímž předmětem byla povinnost poskytovatele ([příjmení]) poskytovat služby v souladu s podmínkami pro zajištění výběrového řízení s využitím licitace elektronickou formou prostřednictvím elektronické aukce; v čl. VI. byla dohodnuta úplata poskytovatele – odměna ve výši 1,9 násobku měsíčního nájemného bez služeb dosaženého v elektronické aukci. V této odměně jsou zahrnuty veškeré náklady elektronické aukce, včetně inzerce a nákladů na případnou opakovanou elektronickou aukci. Nárok na odměnu vzniká uzavřením nájemní smlouvy s vítězem elektronické aukce.

20. Z prohlášení vlastníka ze dne 27. 5. 2013 (č. l. 88) k budově [adresa] v ulici [ulice a číslo], 12, 14, 16, 18, 20 soud zjistil, že k předmětné bytové jednotce [číslo] náleží právo výhradního užívání sklepní koje, umístěné ve společných částech budovy v 1. NP, jejíž podlahová plocha se nezapočítává do celkové podlahové plochy bytové jednotky.

21. Z výslechu svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] (č. l. 83) soud zjistil, že je zaměstnána jako vedoucí oddělení nebytových prostor u Městské části [obec a číslo], s žalobcem se setkala dvakrát, jednou při podpisu nájemní smlouvy a podruhé u jejího předání. Ze strany žalované byla nájemní smlouva podepsána dne 17. 5. 2021. Neumí si vysvětlit, proč žalobce říká, že mu měla poradit, aby datum na nájemní smlouvě přepsal. Dne 31. 5. 2021 jí poslal pan [příjmení] podepsanou kopii evidenčního listu, předpokládá, že k podpisu muselo dojít někdy mezi 26. 5 a 31. 5. 2021. Výpověď z nájmu byla poslána panem žalobcem na její email, řešení výpovědi z nájmu přenechala komisi, která je pro tyto otázky kompetentní. Žalobce zpočátku chtěl podepsat nájemní smlouvu, byl nepochybně seznámen s podmínkami aukce a výběrového řízení, kde je jasně stanoveno, že v případě, že vítězný uchazeč nepodepíše nájemní smlouvu, tak kauce 30 000 Kč propadá z důvodu porušení podmínek. Jsou stanoveny dva termíny prohlídek bytů, aby se zájemci o aukci mohli s byty seznámit.

22. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru.

23. Žalobce se přihlásil do výběrového řízení s elektronickou aukcí na pronájem předmětného bytu, podepsal dne 12. 4. 2021 přihlášku, ve které uvedl, že souhlasí s podmínkami této aukce, splní závazky vítěze tohoto výběrového řízení, podepsal, že se plně seznámil se stavem bytové jednotky a je schopen uhradit nájemné a s tím související kauci. Současně prohlásil, že do 14 dnů od převzetí výzvy pronajímatele podepíše nájemní smlouvu a ve lhůtě stanovené nájemní smlouvou rovněž evidenční list; pokud tak neučiní, bere na vědomí, že [název žalované] bude mít za to, že o nájem bytu nemá zájem a složenou jistotu ve výši 30 000 Kč si ponechá jako smluvní pokutu. Žalobce složil dne 15. 4. 2021 částku 30 000 Kč jako jistotu. [název žalované] má uzavřenou rámcovou smlouvu s [právnická osoba] spol. s r.o., na jejímž základě tato korporace jako poskytovatel zajištuje výběrové řízení formou elektronické aukce na byty ve správě žalované a za to má sjednánu odměnu ve výši 1,9 násobku měsíčního nájmu bez služeb. Žalobce se stal vítězem aukce k předmětnému bytu, o čemž byl informován dne 4. 5. 2021 a byl vyzván k podpisu nájemní smlouvy, což učinil dne 12. 5. 2021. Pronajímatel – [název žalované] - podepsala nájemní smlouvu dne 17. 5. 2021. V nájemní smlouvě nájemce prohlásil, že je seznámen se stavem a vybavením bytu a v této podobě jej bez výhrad přijímá. Nájemní doba byla sjednána od 1. 7. 2021 do 30. 6. 2022. Nájemné činilo 15 600 Kč měsíčně. V nájemní smlouvě je uvedeno, že nabývá platnosti dnem podpisu druhým z účastníků, tedy 17. 5. 2021, účinnosti dnem počátku nájmu za podmínky, že do 14 dnů ode dne podpisu této smlouvy nájemce podepíše evidenční list na příslušné správní firmě, jinak se smlouva automaticky ruší. Žalobce však již před podpisem evidenčního listu deklaroval osobě pověřené s ním věc projednat, Bc. [jméno] [příjmení], že nájemní smlouvu hodlá ukončit a do bytu se stěhovat nebude. Tuto skutečnost sdělila dne 24. 5. 2021 [jméno] [příjmení] panu [příjmení] s tím, že předávací protokol se podepisovat nebude, ale je potřeba do 14 dnů podepsat evidenční list, aby smlouva nabyla platnosti a účinnosti a dala se vypovědět. Na evidenčním listu je datum podpisu 26. 5. 2021, podepsaný evidenční list byl poslán dne 31. 5. 2021 od [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalobce následně ihned 31. 5. 2021 podal„ okamžitou výpověď“ z nájmu, posléze rozporoval datum podpisu evidenčního listu a uvedl, že má pochybnost o tom, zda k bytu náleží sklepní koje a dále že lodžii je potřeba rekonstruovat, do bytu se proto stěhovat nechce a žádá vrátit kauci. Současně uvedl, že od počátku deklaroval, že nechce podepsat evidenční list, protože hodlá zrušit smlouvu, avšak postupoval dle instrukcí Městské části [obec a číslo], které důvěřoval. Městská část výpověď akceptovala s tím, že běží výpovědní doba, která skončí 31. 8. 2021 a do té doby je žalobce povinen platit nájemné.

24. Mezi účastníky zůstala spornou především otázka, kdy a za jakých okolností byl podepsán evidenční list, zda tedy nájemní smlouva ze dne 17. 5. 2021 nabyla účinnosti a zda má žalobce právo na vrácení částky 30 000 Kč.

25. Na podporu tvrzení, že evidenční list nemohl ze strany žalobce být podepsán v období mezi 26. 5. 2021 až 31. 5. 2021, žalobce předložil k důkazu cestovní příkaz a pas, ze kterých vyplývá, že měl být na pracovní cestě od 30. 5. 2021 od 9.00 hod. (do Záhřebu) a následně od 31. 5. 2021 (ze Záhřebu do Turecka). Evidenční list tak mohl podepsat až někdy v období od 3. 6. 2021. Naproti tomu žalovaná výslechem [jméno] [příjmení] a emailem ze dne 31. 5. 2021 od [jméno] [příjmení] prokazuje, že nejpozději 31. 5. 2021 [jméno] [příjmení] zaslal [jméno] [příjmení] od žalobce podepsaný evidenční list. Tomu by odpovídal rovněž email žalobce z 27. 5. 2021, ve kterém uvedl, že se zastaví v pondělí (pozn. soudu dne 31. 5. 2021) v dopoledních hodinách.

26. Soud na základě provedeného dokazování přisvědčil ohledně skutkové okolnosti, kdy byl podepsán evidenční list, tvrzení strany žalované, neboť výslech svědkyně [jméno] [příjmení] působil na soud věrohodně, navíc koresponduje s emailem ze dne 31. 5. 2021 od [jméno] [příjmení] a rovněž s emailem od žalobce ze dne 27. 5. 2021, že se k podpisu dostaví dne 31. 5. 2021 v ranních hodinách. Pro právní závěr soudu však daná skutečnost nebyla podstatná, neboť soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná, a to i kdyby byl evidenční list podepsán později, tedy až po 31. 5. 2021, jak tvrdí žalobce (viz dále níže).

27. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

28. Dle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

29. Dle ust. § 2254 odst. 1 o. z. ujednají - li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

30. Dle ust. § 2254 odst. 2 o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

31. Dle ust. § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

32. Dle ust. § 552 o. z. o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle.

33. Dle ust. § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

34. Soud se předně zbýval otázkou, zda zde existuje naléhavý právní zájem na určení, že evidenční list ze dne 26. 5. 2021 je neplatný. Soud dospěl k závěru, že naléhavý právní zájem na tomto určení není s odkazem na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu, dle které„ žaloba o určení podle ustanovení § 80 o. s. ř. má především preventivní povahu a má za účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva; není proto opodstatněna tam, kde právní vztah nebo právo již byly porušeny a kde je proto právním prostředkem ochrany právního vztahu nebo práva žaloba o splnění povinnosti podle ustanovení § 80 písm. b) o. s. ř. Podle ustálené judikatury soudů naléhavý právní zájem na určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým. Žaloba domáhající se určení podle ustanovení § 80 písm. c) o. s. ř. nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti podle ustanovení § 80 písm. b) o.s.ř. (srov. například rozsudek bývalého Nejvyššího soudu ČSR ze dne 24. 2. 1971, sp. zn. 2 Cz 8/71, uveřejněný pod [číslo] ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, roč. 1972). Vyslovený předpoklad však nelze chápat všeobecně. Prokáže-li žalobce, že má právní zájem na tom, aby bylo určeno určité právo nebo právní poměr, přestože by mohl žalovat přímo na splnění povinnosti, nelze mu určovací žalobu odepřít. Za nedovolenou - při možnosti žaloby na plnění - lze považovat určovací žalobu jen tam, kde by nesloužila potřebám praktického života, nýbrž jen ke zbytečnému rozmnožování sporů. Jestliže se určením, že tu právní vztah nebo právo je či není, vytvoří pevný právní základ pro právní vztahy účastníků sporu (a předejde se tak žalobě o plnění), je určovací žaloba přípustná i přesto, že je možná také žaloba na splnění povinnosti podle ustanovení § 80 písm. b) o. s. ř.“ (srov. například rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96, uveřejněný pod [číslo] v časopise Soudní judikatura, roč. 1997, rozsudek ze dne 18. května 2010, sp. zn. 21 Cdo 2553/2009). S ohledem na výše uvedenou ustálenou judikaturu dospěl soud k závěru, že na určení neplatnosti evidenčního listu není naléhavý právní zájem dán, neboť se jedná o otázku předběžnou pro žalobu na plnění (o zaplacení 30 000 Kč) a takovým určením by se nevytvořil pevný právní základ pro právní vztahy účastníků sporu. Z těchto důvodů soud žalobu v této části zamítl (výrok I.).

35. Soud se dále zabýval otázkou, zda má žalobce právo na zaplacení částky 30 000 Kč s příslušenstvím a dospěl k závěru, že i v této části je třeba žalobu zamítnout jako nedůvodnou. Z komentářové literatury k § 552 o. z. plyne, že„ simulovaným právním jednáním se rozumí právní jednání činěné "na oko", tj. takové, které má navenek působit, že bylo učiněno, ačkoliv ve skutečnosti jeho účastníci (jednající osoby) neměli úmysl jej učinit. Jednající osoby při simulovaném právním jednání předstírají (simulují) vůli, kterou ve skutečnosti nemají, nebo předstírají jinou vůli, než jakou ve skutečnosti mají. Simulované (předstírané) právní jednání je právním jednáním zdánlivým ve smyslu § 552, absence zjevně projevené vážné vůle jednajících osob má za následek jeho nicotnost“ (srov. § 552, komentář ASPI, doc. JUDr. Michaela Zuklínová). Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. ledna 2011, sp. zn. 23 Cdo 346/2008 plyne:„ Na existenci vážné vůle k právnímu úkonu lze usoudit z objektivních skutečností, za nichž byl učiněn, zejména, byl-li učiněn způsobem a za okolností, které nevzbuzují pochybnosti, že subjekt projevující vůli zamýšlel přivodit právní účinky, které zákon s takovým projevem vůle spojuje. Pokud vzniknou pochybnosti o vážnosti vůle, je třeba posuzovat konkrétní okolnosti případu; na jejich podkladu a z hlediska jejich vzájemných souvislostí je pak třeba učinit příslušný závěr. Otázka, zda úkon byl učiněn vážně, je otázkou zjištění takových okolností, za kterých byl úkon učiněn, z nichž je zřejmé, že jednající nezamýšlel vyvolání těch účinků, které zákon s úkonem spojuje. Jde tedy o skutkové zjištění, z něhož právní posouzení vychází. K tomu, aby určité skutečnosti byly významné pro zjištění, že jednající nečiní úkon vážně, muselo by se jednat o skutečnosti, které by i tomu, komu je úkon určen (nebo druhé smluvní straně u dvoustranného právního úkonu), byly rozeznatelné jako okolnosti vylučující vážnost vůle, tzn., že nevážnost vůle jednajícího bude zřejmá i této osobě. V opačném případě by bylo možno namítat vždy, že úkon nebyl učiněn vážně. Nejsou-li zde takové okolnosti, resp. nebyly-li zjištěny, nejde o nedostatek vážnosti vůle, i kdyby jednající podle svého vnitřního rozhodnutí nechtěl úkon učinit, protože k vnitřní výhradě se při posuzování platnosti právního úkonu z hlediska vážnosti vůle.“ 36. Pokud soud vycházel ze skutkové verze strany žalované, že došlo k podpisu evidenčního listu nejpozději dne 31. 5. 2021, byla by sice realizována a naplněna podmínka účinnosti a platnosti nájemní smlouvy, ale vůle obou účastníků byla dle provedeného dokazování zcela jiná. Z emailu [jméno] [příjmení] ze dne 24. 5. 2021 totiž vyplynulo, že již v tento den, tedy před podpisem evidenčního listu, tato věděla, že žalobce hodlá smlouvu ukončit a do bytu se stěhovat nebude. Tuto skutečnost ostatně ani jeden z účastníků nečinil spornou. Podpis na evidenčním listu tak byl realizován pouze pro to, aby následně mohl žalobce smlouvu okamžitě vypovědět; obsah právních úkonů má být vykládán především dle skutečné vůle účastníků, přičemž vůle strany žalující byla neuzavřít nájemní smlouvu, vůle strany žalované byla nepřijít o kauci, neboť částku 30 000 Kč již vynaložila na odměnu pro společnost [právnická osoba], která zprostředkovala výběrové řízení. Je tak zcela zřejmé, že přestože došlo k podpisu nájemní smlouvy i evidenčního listu tak, jak předpokládala přihláška a nájemní smlouva, fakticky žalobce výsledek výběrového řízení svým jednáním zmařil, přestože se zavázal, že bude respektovat pravidla vývěrového řízení a věděl a podpisem přihlášky se zavázal, že pokud nepodepíše nájemní smlouvu a evidenční list v požadovaných termínech, bude mít žalovaná za to, že o podpis nemá zájem; podpisem nájemní smlouvy a následně zejména evidenčního listu tak došlo pouze k jednání„ na oko“, kdy obě strany podpisující smlouvu, ale zejména následně evidenční list, si byly vědomy skutečnosti, že k naplnění smlouvy nedojde a žalobce také ihned vzápětí (stejného dne, kdy podepsal evidenční list) podal výpověď z nájemní smlouvy. Jednání žalobce spočívající v podpisu evidenčního listu bylo vedeno úmyslem – vůlí – nikoliv skutečně realizovat práva a povinnosti z nájemní smlouvy vyplývající a skutečně se do bytu nastěhovat a využívat jej k účelu bydlení, ale skutečnou vůlí bylo neuzavřít nájemní smlouvu, ale současně nenaplnit podmínky pro povinnost zaplatit smluvní pokutu; žalobce tedy navenek jednal tak, aby formálně naplnil podmínky přihlášky a nepřišel o kauci v podobě smluvní pokuty, jeho skutečná vůle však byla v rozporu s písemným projevem (podpisem nájemní smlouvy a evidenčního listu). O tom svědčí ostatně i skutečnost, že nikdy nedošlo k podpisu předávacího protokolu a předání bytu, což strany nečinily sporným. Soud tak na základě výše uvedeného dospěl k závěru, že se u podpisu evidenčního listu jednalo o právní úkon nicotný ve smyslu ust. § 552 o. z., když žalobce podpisem evidenčního listu nerealizoval svou vůli, aby nájemní smlouva nabyla účinnosti, ale pouze formálně hodlal naplnit text nájemní smlouvy, aby (rovněž„ formálně“) splnil podmínky přihlášky a nepřišel o kauci. O jeho skutečné vůli svědčí následující právní kroky – a) dne 31. 5. 2021 (téhož dne) doručená okamžitá výpověď z nájemní smlouvy, kterou následně v odůvodnění odvolání doplnil komentářem, že se s žalovanou„ vůbec neměli bavit o výpovědi, k podpisu evidenčního listu nedošlo do 14 dnů od podpisu,“ b) nepodepsání předávacího protokolu a nepředání bytu k užívání. Dle názoru soudu tak na základě závěru, že podpis na evidenčním listu je nicotným právním úkonem, neboť nebyla realizována vůle strany žalující tímto podpisem uzavřít s žalovanou nájemní smlouvu a daný nájemní vztah realizovat, o čemž druhá strana (žalovaná) měla povědomost, došlo k naplnění podmínky pro vznik nároku strany žalované na zaplacení smluvní pokuty ve výši 30 000 Kč, jelikož bylo nade vší pochybnost zřejmé, že žalobce o realizaci nájemního vztahu nemá zájem a žalovaná strana získala oprávnění ponechat si složenou jistotu jako smluvní pokutu. Soud má za to, že smluvní pokuta byla mezi účastníky sjednána platně, když zajišťuje porušení povinnosti vítěze výběrového řízení (aukce), který deklaruje zájem uzavřít nájemní smlouvu, přičemž žalovaná strana má s organizací výběrového řízení výdaje související s vyplacením odměny za realizované výběrové řízení poskytovateli služeb. Smluvená smluvní pokuta tak zajišťuje závazek strany žalující – vítěze elektronické aukce – že jeho deklarovaný zájem o konkrétní byt je vážný a skutečný,„ vysoutěženou“ nájemní smlouvu uzavře a že výdaje na odměnu za organizaci výběrového řízení a všech povinností s tím spojených nebudou vynaloženy ze strany žalované marně, stejně jako zajišťuje nerealizovanou nájemní smlouvou ušlý nájem. Pro úplnost soud uvádí, že důvody uváděné žalobcem ve výpovědi z nájmu, resp. důvody, proč si rozmyslel následně svou vůli realizovat nájemní vztah, shledal soud jako nedostatečné. Žalobce již v přihlášce k výběrovému řízení potvrdil, že se seznámil se stavem předmětného bytu, tuto skutečnost opětovně potvrdil v textu nájemní smlouvy. Žalobce ostatně během řízení nerozporoval, že si předmětný byt prohlédl. Pokud uváděl, že nikdy neviděl sklepní kóji, jedná se o tvrzení, které nemůže zvrátit jeho rozhodnutí přihlásit se do výběrového řízení a podepsat nájemní smlouvu; pokud by žalobce od počátku nebyl srozuměn se stavem bytu, bylo na něm, aby se do výběrového řízení k bytu, o jehož stavu měl pochybnosti, vůbec nepřihlásil. Důvody, proč žalobce smlouvu následně vypověděl, resp. se rozhodl nájemní vztah nerealizovat, tedy soud shledal jako zástupné.

37. Pokud by se soud přiklonil k verzi tvrzené stranou žalující, že k podpisu evidenčního listu došlo skutečně až po 31. 5. 2021, což z provedeného dokazování jednoznačně nevyplývá, jak již soud výše uvedl, byl by rovněž dán důvod pro zamítnutí žaloby. V nájemní smlouvě je totiž uvedeno, že pokud nedojde do 14 dnů ode dne podpisu této smlouvy k podpisu evidenčního listu, nájemní smlouva se automaticky ruší (čl. 7 nájemní smlouvy). Ve spojení tohoto článku nájemní smlouvy a přihlášky k výběrovému řízení žalobce vzal na vědomí, že pokud nepodepíše evidenční list do 14 dnů od podpisu nájemní smlouvy, souhlasí s tím, že žalovaná má za to, že o nájem nemá žalobce zájem a složenou jistotu ve výši 30 000 Kč si ponechá jako smluvní pokutu. Pokud by tedy soud přisvědčil tvrzením žalobce podpořeným jeho cestovním příkazem, došlo by bez dalšího ke zrušení nájemní smlouvy a zániku nároku na vrácení částky 30 000 Kč na straně žalobce, neboť z jeho strany došlo k porušení povinnosti uzavřít v řádném termínu nájemní smlouvu včetně podpisu evidenčního listu. Nad rámec výše uvedeného soud znovu zdůrazňuje, že ať byl skutkový stav ohledně podpisu evidenčního listu takový, jak uvádí žalobce, či ten, který podporuje žalovaná, z provedeného dokazování vyplynul jednoznačný závěr, že žalobce již krátce po podpisu nájemní smlouvy, nejpozději však 24. 5. 2021 deklaroval vůči Městské části [obec a číslo] svůj jednoznačný zájem nájemní smlouvu neuzavřít, nájemní vztah nerealizovat a tím porušil podmínky, ke kterým se zavázal v přihlášce; jeho důvody k nerealizování nájemního vztahu byly soudem shledány jako nepodstatné, ke zmaření resp. nerealizaci nájemního vztahu došlo z viny žalobce a žalobce je tak povinen zaplatit žalobci 30 000 Kč představující smluvní pokutu. Ze všech výše uvedených důvodů soud žalobu zamítl rovněž v této části včetně požadovaného příslušenství (výrok II.)

38. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. 142 odst. 1 o. s. ř. V řízení úspěšná žalovaná se práva na náhradu nákladů řízení výslovně vzdala, resp. žádné náklady po straně žalující, která byla ve sporu neúspěšná, nepožadovala. Soud tak rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Poučení