11 C 405/2020- 131

Rubrum

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martínkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátkou JUDr. Kateřinou Preiningerovou sídlem Těšnov 1059/1, 110 00 Praha 1 proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou Mgr. Michaelou Nálevkovou sídlem Nádražní 414, 256 01 Benešov o zaplacení 440 905 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 84 405 Kč spolu s 8,25 % úrokem z prodlení z této částky od 11. 11. 2020 do zaplacení.

II. Žaloba se co do částky 356 500 Kč spolu s 8,25 % úrokem z prodlení z této částky od 11. 11. 2020 do zaplacení zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému k rukám jeho právní zástupkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 41 145 Kč.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Kutné Hoře do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady státu ve výši 1 979,80 Kč.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Kutné Hoře do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady státu ve výši 464,40 Kč.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Kutné Hoře dne 16. 11. 2020 domáhal po žalovaném zaplacení částky 440 905 Kč s příslušenstvím s tím, že žalobce jako kupující uzavřel s žalovaným jako prodávajícím dne 15. 4. 2016 kupní smlouvu, na základě které došlo k převodu vlastnického práva ke stavebnímu pozemku parc. č. st. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] (později [adresa]) rodinný dům stojící na stavebním pozemku parc. č. st. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří a k pozemku parc. [číslo] ostatní plocha, jiná plocha, vše zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], okres [okres], obec a [katastrální uzemí] (dále jen„ kupní smlouva“, nemovitosti jako celek dále jen jako„ předmětné nemovitosti“ a rodinný dům [adresa] dále jen jako„ dům“). Kupní cena činila částku 2 725 000 Kč. Žalobce dne 5. 3. 2020 zjistil, že v domě je nepřijatelně vysoká koncentrace radonu překračující přípustné hodnoty. Žalobce dále dne 24. 5. 2017 zjistil, že jej žalovaný žádným způsobem neinformoval, že se zavázal vybudovat novou vodovodní přípojku. Výše uvedené skutečnosti považoval žalobce za skryté vady předmětných nemovitostí, přičemž po žalovaném požadoval slevu z kupní ceny v celkové výši 440 905 Kč.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil s tím, že žalobce měl již před uzavřením kupní smlouvy k dispozici informace o tom, že jsou domy v okolí zatížené radonem a dožadoval se informací od žalovaného. Zprostředkovatel zmocněný žalovaným tuto informaci žalobci potvrdil a odkázal žalovaného na vlastníka vedlejšího domu. Po rozhovoru s ním pak žalobce odstoupil od svého původního požadavku na měření radonu ještě před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaný dále uvedl, že žalobce byl o nutnosti vybudovat vodovodní přípojku seznámen při osobním jednání se zprostředkovatelem i s žalovaným, rovněž to vyplývá z nabývacího titulu žalovaného k předmětným nemovitostem, se kterým se měl žalobce seznámit. Žalovaný také toto mohl a měl zjistit při předání předmětných nemovitostí, když na vodoměru nebylo uvedeno jeho číslo, jednalo se proto o podružný vodoměr. Žalobce byl rovněž žalovaným poučen o nutnosti předat protokol [anonymizována tři slova], které je dodavatelem vody pro dům. Žalovaný dále namítl, že žalobce uplatnil vadu (absenci vodovodní přípojky) pozdě, neboť samostatná vodovodní přípojka není stavbou spojenou se zemí pevným základem ani součást domu a dále že takto pozdní uplatnění vady je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný namítl, že výše slevy z kupní ceny je nepřiměřená.

3. Žalobce dále tvrdil, že dosud vynaložil částku 53 405 Kč v souvislosti s vybudování vodovodní přípojky a že si nabývací titul žalovaného k předmětným nemovitostem obstaral z vlastní iniciativy v roce 2017 až po uzavření kupní smlouvy, v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy k tomu nebyl důvod.

4. Žalovaný dále uvedl, že se s žalovaným dvakrát sešel a že při obou schůzkách byl ujištěn o tom, že žalobce je seznámen se stavem domu a nežádá další prohlídky a měření. Žalovaný dále poukázal na to, že původně měla kupní cena činit částku 2 775 000 Kč, ke snížení kupní ceny na částku 2 725 000 Kč došlo poté, co se žalobce seznámil se stavem domu a zjistil, že nebyla zbudována samostatná vodovodní přípojka. Žalovaný konečně uvedl, že kupní cena byla již kalkulována s tím, že dům je zatížen výskytem radonu.

5. Žalobce konečně tvrdil, že sleva z kupní ceny ve výši 50 000 Kč souvisela s tím, že si žalobce sjednal úvěr u stejné banky jako žalovaný, ten se tak vyhnul placení sankce za předčasné splacení úvěru. Podmínky úvěru pro žalobce však byly horší než u jiných bank, sleva z kupní ceny měla toto kompenzovat.

6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce jako kupující uzavřel s žalovaným jako prodávajícím dne 15. 4. 2016 kupní smlouvu, na základě které došlo k převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem na žalobce.

7. Z kupní smlouvy kromě nesporných skutečností soud zjistil, že kupní cena za předmětné nemovitosti činila 2 725 000 Kč a že kupující v čl. III odst. 2 kupní smlouvy prohlásil, že se řádně a pečlivě seznámil s předmětnými nemovitostmi. V čl. II. odst 2 kupní smlouvy je zmíněn nabývací titul žalovaného k předmětným nemovitostem (kupní smlouva ze dne 8. 7. 2009), z kupní smlouvy však neplyne, že by byl její přílohou. Z čl. VIII odst. 1 kupní smlouvy pak vyplývá, že k předání předmětných nemovitostí mělo dojít až po uzavření kupní smlouvy.

8. Z kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2009 soud zjistil, že na základě této smlouvy nabyl žalovaný vlastnické právo k předmětným nemovitostem od [právnická osoba], přičemž se žalovaný v čl. VIII. odst. 2 zavázal do 5 let ode dne uzavření smlouvy vybudovat samostatnou vodovodní přípojku pro předmětné nemovitosti.

9. Ze zprávy [anonymizováno 5 slov] ze dne 5. 3. 2020 soud zjistil, že při měření objemové aktivity radonu mezi 23. 9. 2019 a 19. 12. 2019 byly v domě zjištěny hodnoty od 692 do 1049 Bq/m3, přičemž referenční úroveň odpovídající běžnému užívání dle § 97 odst. 1 vyhlášky č. 422/2016 Sb. činí 300 Bq/m3.

10. Z rezervační smlouvy mezi [právnická osoba] a účastníky ze dne 17. 2. 2016 soud zjistil, že účastníci se touto smlouvou zavázali učinit všechny kroky k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti za kupní cenu 2 775 000 Kč.

11. Z dopisu [anonymizována tři slova] ze dne 24. 5. 2017 soud zjistil, že [anonymizována tři slova] tímto dopisem vyzvalo žalobce k vybudování samostatné vodovodní přípojky pro dům do 31. 8. 2017 s tím, že pokud termín nebude dodržen, odpojí dům od odběru vody.

12. Z dopisu žalobce žalovanému ze dne 2. 4. 2020 soud zjistil, že v tomto dopise žalobce vytknul žalovanému vady předmětných nemovitostí (absence vodovodní přípojky, výskyt radonu) s tím, že hodlá uplatnit slevu z kupní ceny, jejíž výši vyčíslí v budoucnu.

13. Z dopisů právního zástupce žalobce žalovanému ze dne 6. 10. 2020 a z 2. 11. 2020 soud zjistil, že žalobce zaslal žalovanému znalecký posudek znalce [příjmení] [příjmení] ze dne 10. 9. 2020 a s odkazem na tento posudek uplatnil slevu z kupní ceny ve výši 440 905 Kč a žalovaného vyzval k zaplacení této částky do 20. 10. 2020 resp. 10. 11. 2020, jinak bude nucen se svého nároku domáhat soudně.

14. Z nedatovaného protokolu o předání a převzetí předmětných nemovitostí podepsaného účastníky soud zjistil, že na základě tohoto protokolu došlo k předání předmětných nemovitostí žalobcem (po 15. 4. 2016). Žalobce převzal předmětné nemovitosti bez výhrad, v protokolu je zachycen také stav měřidel, přičemž u vodoměru není zaznamenáno jeho číslo.

15. Z e-mailové korespondence mezi žalobcem a svědkem [příjmení] z 17. 1. 2016 až 27. 1. 2016 soud zjistil, že žalobce projevil zájem o koupi předmětných nemovitostí a zahájil jednání o ceně (požadoval slevu z důvodu stavu domu a přechodu povinnosti platit daň z převodu nemovitosti na žalobce). Hned v prvním e-mailu žalobce uvedl, že ví od kamaráda o zvýšeném výskytu radonu v domě, a dotázal se na radonové měření. V reakci na tento dotaz svědek [příjmení] uvedl, že radon v minulosti v domech měřen byl, místy byla naměřena vyšší hodnota, dle slov sousedů úmyslně, aby měli levnější nájem. Nabídl žalobci setkání se sousedem panem [příjmení], který je starousedlík a se kterým může věc probrat. Žalobce v reakci na to požádal o kontakt na pana [příjmení] a uvedl, že by si rád pro jistotu nechal vypracovat radonový posudek. V následném e-mailu ze dne 22. 1. 2016 žalobce uvedl, že mu pan [příjmení] vysvětlil historii domů i v souvislosti s radonem a že si tuto věc mohou odškrtnout jako vyřízenou.

16. Z e-mailů žalobce adresovaných žalovanému a svědku [příjmení] z 24. 2. 2016, 1. 3. 2016 a 6. 3. 2016 soud zjistil, že žalobce navrhl, že si vezme pro něj méně výhodný (avšak rychlejší) úvěr u [právnická osoba] převezme úvěr žalovaného, požadoval však slevu z kupní ceny. Jiný důvod slevy z kupní ceny zmíněn nebyl.

17. Ze smlouvy o smlouvě budoucí o zřízení služebnosti inženýrské sítě ze dne 3. 6. 2020 uzavřené mezi [územní celek] a žalobcem soud zjistil, že žalobce získal na základě této smlouvy právo uzavřít se [územní celek] smlouvu o zřízení věcného břemene vodovodní přípojku na pozemku [územní celek] za jednorázovou úplatu ve výši 500 Kč + DPH, tj. 605 Kč.

18. Z oznámení o zahájení řízení ze dne 14. 2. 2020 vydaným [stát. instituce] odborem správních činností a dopravy a z potvrzení o platbě soud zjistil, že žalobce zastoupený [anonymizováno] [jméno] [příjmení] požádal o rozhodnutí k uložení inženýrských sítí v rámci akce„ Přípojka vodovodu pro RD [adresa] [obec] – [celé jméno žalobce]“ a zaplatil správní poplatek ve výši 1 000 Kč.

19. Z faktury [číslo] vystavené dne 27. 4. 2020 [právnická osoba] [anonymizováno] soud zjistil, že žalobci byla fakturována částka 36 300 Kč za provedené práce – výstavba vodovodní přípojky.

20. Z faktury č. [rok] [číslo] vystavené dne 3. 6. 2020 [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalobci byla fakturována částka 15 000 Kč za projektovou dokumentaci pro povolení vodovodní přípojky k domu.

21. Z územního souhlasu vydaného [stát. instituce], odborem výstavby a územního plánování dne 29. 5. 2020 soud zjistil, že úřad vydal územní souhlas s umístěním vodovodní přípojky k domu, přičemž správní poplatek 500 Kč byl zaplacen dne 27. 3. 2020.

22. Z faktury vystavené [anonymizováno 5 slov] dne 2. 10. 2017 soud zjistil, že žalobci byla [anonymizováno] fakturována částka 200 Kč za dálkový přístup pro zákaznický účet za období od 17. 3. 2016 do 29. 9. 2017.

23. Ze znaleckého posudku [číslo] z oboru) ekonomika – ceny a odhady nemovitostí a stavebnictví vypracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] dne 10. 9. 2020 stvrzeného výslechem znalce při jednání dne 15. 6. 2021 soud zjistil, že znalec v tomto znaleckém posudku oceňoval výši nákladů na snížení koncentrace radonu a vybudování nové vodovodní přípojky. Znalec uvedl, že dům je dvoupodlažní, podsklepený, v letech 2009 – 2016 bylo provedeno zateplení a původní okna vyměněna za dobře těsnící plastová. Znalec vycházel z protokolu o měření [anonymizována čtyři slova] ze dne 5. 3. 2020 (viz odst. 9 rozsudku) a konstatoval, že hodnoty objemové aktivity radonu byly překročeny ve všech místnostech. Nadlimitní hodnoty radonu mohou způsobovat nádorová onemocnění. Zateplení domu mělo na hodnoty radonu negativní vliv, neboť se polystyrenem uzavřou stěny na vnějším plášti. Dobře těsnící plastová okna mají rovněž negativní vliv, neboť se snižuje odvětrávání. Výskyt radonu v domě má původ ve stavebním materiálu, v tomto případě se hodnota radonu v domě dá snížit pouze odvětráním. Dle znalce je nutné situaci řešit nucenou strojní výměnou vzduchu s rekuperací. Náklady na snížení koncentrace radonu znalec vyčíslil na částku 356 500 Kč včetně DPH, z čehož 180 000 Kč připadá na dodávku a montáž samotného vzduchotechnického zařízení, 100 000 Kč na přívod elektřiny, stavební práce a alespoň částečné zakrytí potrubí. Náklady na úklid, stěhování nábytku apod. pak činí 30 000 Kč. Dále je třeba ke všem částkám připočíst 15% DPH. Jedná se o odhad znalce, zpřesnit by to mohl projekt, ale jeho cena se pohybuje okolo 50 000 Kč Náklady na vybudování vodovodní přípojky pak znalec vyčíslil na částku 83 405 Kč, přičemž vycházel i z již provedených prací a jejich ceny. Výše uvedená částka se skládá z ceny za projekt 15 000 Kč (znalec vycházel z faktury [anonymizováno] [příjmení] na tuto částku – viz odst. 20 rozsudku), ceny za napojení na řad 12 000 Kč (odhad znalce), ceny za provedení přípojky a vodoměrné šachty 36 300 Kč (znalec vycházel z faktury spol. [právnická osoba] – viz odst. 19 rozsudku), cena vodoměrné sestavy 6 000 Kč (dohad znalce), cena za připojení od šachty k domu 13 000 Kč (odhad znalce) a administrativní platby 1 105 Kč (úplata za zřízení věcného břemene 605 Kč a správní poplatek za územní souhlas 500 Kč – viz odst. 17 a 21 rozsudku). Dle znalce se jedná o obvyklé ceny, jedná se o nutné položky, bez kterých nelze novou vodovodní přípojku zřídit a používat.

24. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], dříve [příjmení], soud zjistil, že svědek žil v domě a v roce 2015 nabídl žalovanému, že mu s prodejem domu pomůže, na základě ústní dohody se žalovaným jej v této záležitosti zastupoval. Svědek jednal v této věci i s žalobcem, bavil se s ním i o radonovém zatížení domu, přímo na to se jej žalobce ptal. Věděl o tom, že zde nějaké zatížení radonem je, nevěděl však jaké, informace měl jen od sousedů, sousední domy byly typově stejné. V minulosti viděl výsledky měření radonu u souseda [příjmení], přesné hodnoty však neznal. Svědek žalobci navrhl, ať se spojí se sousedem panem [příjmení] s tím, že ten mu jeho dotazy zodpoví. Žalobce si měl původně zajistit měření radonu sám, po rozhovoru s panem [příjmení] ale zaslal svědkovi e-mail, s tím, že otázku radonu považuje za vyřešenou. Svědek si nevzpomněl, zda se s žalobcem bavil o nutnosti vybudovat novou vodovodní přípojku, nevěděl také, zda poskytl žalobci nabývací titul žalovaného k domu (kupní smlouvu ze dne 8. 7. 2009), uvedl však, že ji měl určitě k dispozici odhadce. Potvrdil, že žalovanému hrozila sankce za předčasné splacení úvěru u [právnická osoba] Byl přítomen některých jednání o snížení kupní ceny. Původní cena byla přes 3 000 000 Kč, dle svědka se při snížení kupní ceny zohlednilo jednak to, že žalobce přebíral úvěr žalovaného a dále technické závady na nemovité věci. Jednalo se o to, že v domě v tu dobu nebylo napojení na kanalizaci, ale byla zde jímka a dále svědek uvedl, že si myslí, že se zohledňovala i vodovodní přípojka. K předání klíčů k domu došlo cca 2 měsíce před podpisem kupní smlouvy, byl sepsán předávací protokol včetně stavu měřidel, proč nebylo na předávacím protokole uvedeno číslo vodoměru, svědek nevěděl.

25. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že svědek byl požádán žalovaným nebo svědkem [příjmení] o poskytnutí informací ohledně radonu v domě. Dům, v kterém žije svědek je stejný jako předmětný dům, domy byly stavěné ve stejnou dobu. Ve svém domě žije cca 40 let. Již v době výstavby se hovořilo o tom, že v domech bude radon, pak svědkovi řekli, že je to dobré, ale po nějaké době se provádělo měření a zjistilo se, že zde radon je. Měření se provádělo kolem roku 2000, svědkovi bylo řečeno, že má hodně větrat, že to není tak hrozné, že je to v normě a byl mu snížen nájem v tu dobu asi o 58 Kč z nájemného ve výši 2 000 Kč O výše uvedených skutečnostech hovořil s žalobcem, ukázal mu rovněž měření radonu z [anonymizována dvě slova], žalobce si tuto listinu ofotil. Svědek kopii listiny poskytl soudu. Ohledně vodovodní přípojky uvedl, že o tom s žalobcem nemluvil.

26. Ze zprávy [anonymizována tři slova] [územní celek] ze dne 23. 2. 1993 poskytnuté soudu svědkem [příjmení] soud zjistil, že v domě byly naměřeny hodnoty radonu v obývacím pokoji 89 Bq/m3 a příkon fotonového dávkového ekvivalentu 1,3 µSv/h, v ložnici pak 59 Bq/m3 a 1,1 µSv/h, ve dvou dalších místnostech pak toliko příkon fotonového dávkového ekvivalentu 1,2 µSv/h, což bylo shledáno jako porušení norem dle vyhlášky č. 76/1991 Sb.

27. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že svědkyně v roce 2016 pracovala u [právnická osoba] jako finančník. V roce 2016 oslovil žalobce svědkyni, aby mu připravila nabídku na úvěr na financování kupní ceny na koupi předmětných nemovitostí. Při té příležitosti zjistila, že prodávající (žalovaný), má u [právnická osoba] rovněž úvěr. V případě, že by žalobce buď převzal úvěr žalovaného, nebo by financování proběhlo přes [právnická osoba] tak by žalovanému byla odpuštěna sankce za předčasné splacení úvěru. Svědkyně sdělila, že toto bylo nakonec realizováno, avšak nevěděla, zda to bylo důvodem pro snížení kupní ceny. Nebyla schopna sdělit, zda měla k dispozici nabývací titul žalovaného k předmětným nemovitostem, ale dle svědkyně ho musel mít k dispozici odhadce. Dále uvedla, že se domnívá, že pracovala s konkurenční nabídkou úvěru pro žalobce.

28. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že žalobce jednal o prodeji předmětných nemovitostí s žalovaným pouze jednou telefonicky, osobně jej viděl pouze při podpisu kupní a zástavní smlouvy. Žalobce jednal téměř pouze se svědkem [příjmení], kterého považoval za zprostředkovatele. O tom, že by mohl být v domě zvýšená hodnota radonu, slyšel už v roce 2016. Když žalobce předmětné nemovitosti kupoval, známý ho varoval, že v domě a dalších dvou, které jsou na místě postavené a jsou typově stejné, by se údajně měl vyskytovat radon, že tato informace kolovala po obci. Zeptal se svědka [příjmení] na radon, ten celou věc bagatelizoval a poslal žalobce za svědkem [příjmení], ten mu řekl, že není důvod ke znepokojení, protože v domě bydlí celý život a ukázal mu posudek, kde jsou hodnoty radonu velice nízké (žalobce výslovně označil listinu poskytnutou soudu svědkem [příjmení]). Svědek [příjmení] mu dále řekl, že když mělo v sousedním domě dojít k měření radonu tak soused utěsnil všechna okna a dveře, aby byl výskyt radonu co nejvyšší, aby dostal co největší slevu z nájemného. Pokud poté v e-mailu žalovanému a svědku [příjmení] psal, že na posudku na radon již netrvá, bylo to právě na základě rozhovoru se svědkem [příjmení]. Ve chvíli, kdy se prodával sousední dům, známá varovala žalobce před zvýšeným výskytem radonu, proto si nechal vypracovat radonový posudek. Naměřené hodnoty byly velmi vysoké. Následně si nechal vypracovat posudek na opatření ke snížení hodnoty radonu v domě a uplatnil u žalovaného slevu z kupní ceny. O nutnosti vybudovat vodovodní přípojku žalobce v době uzavření kupní smlouvy nevěděl, žalovaný ani svědek [příjmení] mu o tom neřekli. Svědek ani neměl k dispozici kupní smlouvu mezi žalovaným a [anonymizována dvě slova], vzhledem k tomu, že přebíral úvěr u [právnická osoba], nepotřeboval nový odhad a tedy ani výše uvedenou kupní smlouvu. Slevu z kupní ceny žalobce požadoval pouze v souvislosti s tím, že přebíral pro něj ne zcela výhodný úvěr u [právnická osoba] O nutnosti vybudovat vodovodní přípojku se žalobce dozvěděl až v lednu 2017 poté, kdy jej kontaktovali z [anonymizována dvě slova] s tím, že se k vybudování nové přípojky zavázal již v minulosti žalovaný a nyní tato povinnost přešla na žalobce. Ten si poté z katastru nemovitostí obstaral nabývací titul žalovaného a s [anonymizována dvě slova] se dohodl, že vodovodní přípojku vybuduje současně se splaškovou kanalizací. Vodovodní přípojku má žalobce vybudovanou zhruba z poloviny. Celkové náklady zatím nezná. Nutnost vybudování vodovodní přípojky se žalobce rozhodl uplatnit jako skrytou vadu až v souvislosti s problémy s radonem.

29. Na základě takto provedeného dokazování má soud za prokázané, že účastníci spolu dne 15. 4. 2016 uzavřeli kupní smlouvu, na základě které žalobce koupil od žalovaného předmětné nemovitosti za kupní cenu 2 725 000 Kč. Za žalovaného v této věci jednal svědek [příjmení]. Během jednání o kupní ceně došlo mezi účastníky k dohodě o slevě, přičemž důvodem slevy byla skutečnost, že žalobce převzal úvěr žalovaného u [právnická osoba] a žalovaný tak nemusel platit poplatek za předčasné splacení úvěru. Žalovaný měl na základě kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2009 povinnost do 5 let ode dne uzavření této smlouvy (tj. do 8. 7. 2014) vybudovat samostatnou vodovodní přípojku pro předmětné nemovitosti, to však neučinil a žalobce o nutnosti vybudovat vodovodní přípojku neinformoval. Žalobce se o nutnosti vybudovat vodovodní přípojku dozvěděl v lednu 2017, když mu [anonymizována dvě slova] pohrozilo ukončením dodávek vody, k jejímu vybudování přistoupil v roce 2020 Náklady na vybudování vodovodní přípojky činí 83 405 Kč dle znaleckého posudku, přičemž část nákladů již žalobce vynaložil. Žalobce rovněž vynaložil 1 000 Kč na správní poplatek za zahájení řízení o vydání rozhodnutí k uložení inženýrských sítí (viz odst. 18 rozsudku), tato částka nebyla ve znaleckém posudku zahrnuta. Soud má dále za prokázané, že žalobce již před uzavřením kupní smlouvy od známých věděl, že v předmětných nemovitostech existuje zatížení radonem, jednalo se o v místě známou informaci. Žalobce se na toto dotázal svědka [příjmení] již v prvním e-mailu, kde projevil zájem o koupi předmětných nemovitostí. Svědek [příjmení] jednající za žalovaného toto nepopřel, naopak odkázal žalobce na svědka [příjmení] s tím, že on ani žalovaný nemají o radonové zátěži bližší informace. Žalobce v další komunikaci trval na vypracování posudku na výskyt radonu, svůj názor změnil po rozhovoru se svědkem [příjmení] a na měření radonu již netrval. Svědek [příjmení] totiž žalobci ukázal výsledky radonového měření typově stejného sousedního domu s mírně nadlimitními hodnotami. Žalobce nechal provést radonové měření až na podzim 2019, přičemž bylo zjištěno, že koncentrace radonu místy až trojnásobně přesahuje přípustné hodnoty. Žalobce proto žalovanému dopisy ze dne 2. 4. 2020, 6. 10. 2020 a 2. 11. 2020 oznámil existenci skrytých vad předmětných nemovitostí a uplatnil slevu z kupní ceny ve výši 440 905 Kč.

30. V řízení naopak nebylo prokázáno, že by žalovaný ať již sám, nebo prostřednictvím svědka [příjmení] žalobce o nutnosti zbudovat vodovodní přípojku informoval nebo že by to dokonce bylo důvodem pro snížení kupní ceny. Svědek [příjmení] při svém výslechu nepotvrdil, že by se s žalobcem bavil o nutnosti vybudovat novou vodovodní přípojku, ani to, že by žalobci poskytl kupní smlouvu ze dne 8. 7. 2009, kde se žalovaný k této povinnosti zavázal, tuto kupní smlouvu žalobce nemohl mít k dispozici ani v souvislosti s odhadem ceny předmětných nemovitostí, když tento nebyl zapotřebí. V kupní smlouvě ani v e-mailové komunikaci není o vodovodní přípojce zmínka, z výslechu svědkyně [příjmení] a především z emailové komunikace účastníků (viz odst. 16 rozsudku) naopak vyplývá, že pokud se jednalo o snížení kupní ceny, bylo to pouze z důvodu převzetí úvěru žalovaného u [právnická osoba]

31. Výše uvedený skutkový stav soud právně hodnotil následujícím způsobem:

32. Podle § 1916 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“) dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji.

33. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

34. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý 35. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

36. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

37. Podle § 2112 odst. 1 o. z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

38. Podle § 2129 odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

39. Podle § 2131 o. z. se v ostatním na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

40. Podle § 2107 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady. Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

41. Podle § 1958 odst. 2 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

42. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

43. Podle § 97 odst. 1 písm. a) vyhlášky Státního úřadu pro jadernou bezpečnost č. 422/ 2016 Sb. je referenční úroveň pro přírodní ozáření uvnitř budovy s obytnou nebo pobytovou místností 300 Bq/m3 pro objemovou aktivitu radonu ve vnitřním ovzduší obytné nebo pobytové místnosti; tato hodnota se vztahuje na průměrnou hodnotu při výměně vzduchu obvyklé při užívání.

44. Základním předpokladem pro aplikaci práv z vadného plnění je existence vady ve smyslu § 1916 o. z. V projednávané věci je zřejmé, že předmětné nemovitosti měly vadu spočívající v neexistenci samostatné vodovodní přípojky a dále v nadlimitním výskytu radonu. V souladu s § 1916 odst. 1 písm. a) a b) o. z. tak bylo plněno vadně, neboť předmětné nemovitosti neměly vlastnosti, které měly mít (podlimitní radonová zátěž) resp. žalovaný žalobce neupozornil na závazek vybudovat novou vodovodní přípojku.

45. Vzhledem k odlišnému skutkovému stavu u jednotlivých nároků se soud nejprve zabýval nárokem žalobce na přiměřenou slevu z kupní ceny ohledně vodovodní přípojky. Skrytou vadou ve smyslu § 2129 odst. 2 o. z. se rozumí takový nedostatek, který není kupujícímu znám a který pro něj zůstal neznámý i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. V případě vodovodní přípojky jde o vadu skrytou, neboť povinnost vybudovat novou vodovodní přípojku mohl žalobce zjistit pouze nahlédnutím do kupní smlouvy ze dne 8. 7. 2009 uzavřenou mezi žalovaným a jeho právním předchůdcem. V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný žalobce na tuto povinnost upozornil, dle názoru soudu by se o skrytou vadu jednalo i za situace, kdy by žalobce výše uvedenou smlouvu měl k dispozici. Nelze totiž po žalobci jako kupujícím spravedlivě požadovat, aby se o vadách nemovitosti dozvídal z listiny předložených prodávajícím nebo by toto snad měl dokonce dedukovat z absence čísla vodoměru (jak namítal žalovaný), to za situace, kdy žalovaný porušil svou povinnost podle § 2084 o. z. upozornit žalobce na nutnost vybudovat novou vodovodní přípojku. Soud uzavírá, že povinnost vybudovat novou vodovodní přípojku je skrytá vada předmětu koupě.

46. Soud hodnotí vadu v spočívající v nevybudování vodovodní přípojky jako vadu představující nepodstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2107 o. z., ostatně sám žalobce začal tuto věc řešit až v souvislosti s pro něj podstatnější radonovou zátěží. Žalobce oznámil vadu žalovanému v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními, tj. řádně (součástí oznámení byl i znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení]) a včas a rovněž včas uplatnil nárok z vadného plnění - přiměřenou slevu z kupní ceny. Jiný nárok z vadného plnění uplatněn nebyl. Soud tak uzavírá, že žalobce má nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny ve smyslu § 2107 o. z. Ohledně námitky žalovaného na včasnost oznámení vady soud upozorňuje, že úprava oznámení skrytých vad nemovitých věcí dle § 2129 odst. 2 o. z. je zvláštní úpravou vůči úpravě v § 2112 odst. 1 o. z. (zánik práva při pozdním oznámení vady), zákon tedy vyžaduje vytknutí vady ve lhůtě 5 let, nikoli ještě navíc bez zbytečného odkladu po jejím zjištění. Sama vodovodní přípojka sice není stavbou spojenou se zemí pevným základem jak má na mysli § 2129 odst. 2 o. z., avšak je příslušenstvím domu. Vytýkaná vada se netýkala toho, že by snad byla vodovodní přípojka vadná, ale toho, že dům jakožto věc hlavní neměl příslušenství, kterém se žalobce jako kupující mohl oprávněně domnívat, že jej má, neboť předmětné nemovitosti koupil za účelem bydlení. Žalovaný tak plnil vadně, neboť předmětné nemovitosti neměly samostatnou vodovodní přípojku, kterou mít měly (a jak se ukázalo v budoucnu, bez níž by dům nebyl vhodný pro účely bydlení, neboť by [anonymizována dvě slova] odpojilo dům od dodávek vody), což je v rozporu s 2095 o. z. Soud uzavírá, že jestliže byla kupní smlouva uzavřena v roce 2016 a vada vytknuta v roce 2020, žalobce své právo uplatnil včas. Soud navíc upozorňuje, že i pokud by jeho právní názor nebyl správný a včasnost uplatnění vad měla být posouzena dle §2112 odst. 1 o. z., žalovaný o této vadě bezpečně věděl, pozdní vytknutí vady a uplatnění nároku by se ani tak dle § 2112 odst. 1 věty druhé nemohl dovolávat, z téhož důvodu není relevantní námitka, že žalovaný jednal v rozporu s dobrými mravy, když měl uplatnit svůj nárok dle žalovaného pozdě.

47. Z konstantní judikatury dovolacího soudu vyplývá, že ustanovení § 2107 o. z. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností Rozsah snížení ceny musí být vždy posouzen s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem daného případu; výše slevy tak závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost (viz např. rozsudky ze dne 14. 3. 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, usnesení ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, ze dne 25. 4. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 33 Cdo 558/2016) Z usnesení dovolacího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 33 Cdo 4442/2018 navíc vyplývá, že závěry výše citované judikatury jsou použitelné i za účinnosti o. z.

48. Ze skutkových zjištění soudu vyplynulo, že žalovaný měl povinnost zcela vybudovat novou vodovodní přípojku, což neučinil. Když byl na tuto povinnost upozorněn žalobce, byl současně upozorněn na možnost odpojení od dodávek vody v případě nečinnosti. Dle názoru soudu přerušení dodávek vody do rodinného domu podstatně snižuje jeho užitnou hodnotu jako bydliště i jeho cenu v případě případného prodeje. Žalobce tak neměl jinou možnost, než vybudovat novou vodovodní přípojku. Sleva z kupní ceny odpovídající ceně vybudování nové vodovodní přípojky je tak slevou zcela odpovídající a přiměřenou. Náklady na vybudování nové přípojky vyčíslené ve znaleckém posudku [anonymizováno] [příjmení] na 83 405 Kč pak soud považuje za odpovídající, ostatně žalobce část nákladů již reálně vynaložil. Žalobce rovněž vynaložil částku 1 000 Kč na správní poplatek za pro výstavbu přípojky nutné správní rozhodnutí, jehož zaplacení nebylo do znaleckého posudku zahrnuto. Soud proto žalobě v této části zcela vyhověl a přiznal žalobci částku 84 405 Kč spolu s úrokem z prodlení v zákonné výši od 11. 11. 2020, tj. od marného uplynutí lhůty k plnění dle předžalobní výzvy ze dne 2. 11. 2020.

49. Soud se dále zabýval nárokem žalobce na přiměřenou slevu z kupní ceny ohledně koncentrace radonu, přičemž posuzoval, zda se žalobce ve smyslu § 2103 o. z. musel o radonové zátěži s vynaložením obvyklé pozornosti dozvědět již při uzavření smlouvy. Žalobce sám uvedl, že ještě před uzavřením kupní smlouvy měl informace o radonové zátěži v domě i sousedních domech, v obci se o tom vědělo, ostatně hned v prvním e-mailu žalovanému tuto skutečnost zmínil. Žalovaný resp. svědek [příjmení] tuto informaci potvrdil a vzhledem k tomu, že sám neměl kromě obecné informace o zatížení radonem k dispozici žádné bližší údaje, odkázal jej na svědka [příjmení], který žalobci poskytl další informace včetně zápisu o měření z roku 1993. Ohledně znalosti existence vad odborná literatura mj. uvádí, že nevynaložení obvyklé pozornosti odpovídá pojmu známému z trestního práva, totiž vědomé nedbalosti. Ta předpokládá, že jednající je srozuměn s tím, že jím rozpoznaná skutečnost nastane či nenastane a vážně spoléhá na to, že v důsledku toho se následek předvídaný zákonem, resp. stranami, neuskuteční. Míra tohoto zavinění odpovídá též případu, na který se již vyloučení odpovědnosti nevztahuje, kdy byl kupující ujištěn, resp. prodávající jednal vůči němu lstivě. Jestliže prodávající kupujícího informuje o vadě (§ 2084), je kupující v pozici, jako kdyby tuto znalost měl, i když – což se stává v případě práv třetích osob – v skrytu vychází z neexistence nebo alespoň spornosti takové vady. Připustí-li však prodávající pouze možnost vady, nelze takovou informaci bez dalšího považovat za pozitivní znalost kupujícího o vadě. Pouhé pochybnosti o vadnosti nestačí, neboť tato úroveň poznání se nerovná pozitivní znalosti. Pramen poznání kupujícího o vadě je v zásadě irelevantní. Není proto důležité, že znalost byla sdělena prodávajícím, nebo se tuto informaci kupující dozvěděl od jiného kupujícího. Ví-li však kupující pouze o tvrzení třetí osoby, neznamená to jeho znalost zejména za předpokladu, že takové tvrzení považuje za nedůvodné. (TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. § 2103 (Znalost vady). In: TICHÝ, Luboš, PIPKOVÁ, Petra Joanna, BALARIN, Jan. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 155.). Soudní judikatura dále dospěla k závěru, že prodávající odpovídá za vady prodané věci, jestliže v době plnění nemá převáděná věc vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, není ji možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co si účastníci ujednali, nebo má-li právní vady. Prodávající je povinen upozornit kupujícího na vady, o nichž ví. Protože smyslem upozornění podle § 596 obč. zák. (pozn. obsahově totožném se zněním § 2084 o. z.) je vyloučit právo kupujícího na slevu z kupní ceny, popř. na odstoupení od kupní smlouvy, pak splnění této povinnosti má za následek, že za vady, na které prodávající kupujícího upozornil, neodpovídá. Kupující, jenž přes upozornění na vady smlouvu uzavře, tím dává najevo, že mu označené vady nevadí a s tímto vědomím věc kupuje… Okolnost, že žalovaná věděla o přítomnosti drenáže na pozemcích, u ní měla vzbudit vyšší míru opatrnosti, a popř. ji vést k získání dalších informací potřebných k rozhodnutí o uzavření kupní smlouvy. Pokud upozornění žalobkyně dovolatelka nevěnovala náležitou pozornost a kupní smlouvu přesto uzavřela, dala tím najevo, že provedené rekultivační práce pro její rozhodnutí uzavřít smlouvu neměly z hlediska využití pozemků zásadní význam (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1705/2007). Výše citované rozhodnutí se týkalo skutkové situace, kdy kupující byl prodávajícím upozorněn na vadu pozemku spočívající v provedené sanaci, přičemž část stavebních zásahů bylo možné zjistit pohledem (vyčnívající kůly) a část nikoli (drenáž, struska v náspech namísto běžné zeminy).

50. S ohledem na výše citovanou judikaturu a literaturu má soud za to, že žalovaný splnil svou povinnost dle § 2084 o. z., když žalobce o radonové zátěži domu informoval, byť nevěděl její přesný rozsah. Informace o radonové zátěži domu měl žalobce i od třetích osob (jeho známý, svědek [příjmení]), v místě se jednalo o informaci veřejně známou. Skutečnost, že žalobce věděl o radonové zátěži v domě, u něj měla vzbudit vyšší míru opatrnosti a vést jej k tomu, aby si opatřil radonový posudek, což měl ostatně jednu dobu v úmyslu. Soud připomíná, že je obecně známou skutečností, že nadlimitní výskyt radonu vyvolává zvýšené riziko onemocnění rakovinou plic, i z tohoto důvodu by byla vyšší míra opatrnosti na straně žalobce zcela na místě. Soud tak má za to, že žalobce ve smyslu § 2103 o. z. musel při vynaložení obvyklé pozornosti vědět o radonové zátěži v domě, když měl informace jak od žalovaného resp. svědka [příjmení], který tím splnil svou povinnost dle § 2084 o. z., tak i od třetích osob. Za této situace však žalobce jako kupující dle § 2103 o. z. práva z odpovědnosti za vady nemá, soudu tak nezbylo, než žalobu v této části zamítnout. Soud dodává, že v případě, že by žalovaný radonovou zátěž popřel nebo neprojevil ochotu poskytnout žalobci relevantní informace, bylo by jeho hodnocení jiné, přičemž by aplikoval druhou větu § 2103 o. z.

51. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř., tj. podle poměru úspěchu ve věci. Žalovaný byl v řízení úspěšný z 81% (z požadovaných 440 905 Kč přiznáno 84 405 Kč), má proto nárok na 62% nákladů řízení. Náklady řízení žalovaného tvoří odměna advokáta určená dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. advokátního tarifu (dále jen„ AT“). Dle § 8 odst. 1 AT činí tarifní hodnota 440 905 Kč, sazba za jeden úkon právní služby dle § 7 AT pak částku 10 100 Kč. V řízení učinila právní zástupkyně žalovaného celkem 6 úkonů právních služeb (příprava a převzetí zastoupení, sepis vyjádření dne 24. 1. 2021, zastupování při jednání dne 25. 2. 2021, 11. 5. 2021 a 15. 6. 2021, sepis závěrečného návrhu dne 21. 6. 2021) za něž jí náleží odměna ve výši 60 600 Kč a 6 režijních paušálů po 300 Kč (celkem 1 800 Kč) dle § 13 odst. 4 AT. Soud zástupkyni žalovaného nepřiznal odměnu za sepis doplnění žaloby ze dne 24. 3. 2021, když skutečnosti tam uvedené mohly a měly být součástí vyjádření k žalobě a dále odměnu za poradu se žalovaným dne 10. 5. 2021, když nebylo soudu doloženo ani její konání, ani to, že přesáhla jednu hodinu. Právní zástupkyni žalovaného rovněž náleží náhrada hotových výdajů advokáta spočívajících v náhradě cestovních výdajů dle § 13 odst. 5 AT na trase Benešov – Kutná Hora a zpět k jednáním ve dnech 25. 2. 2021, 11. 5. 2021 a 15. 6. 2021 (vzdálenost 120 km, použité vozidlo tov. zn. Škoda Karoq, spotřeba paliva dle TP 5,8 l benzinu 95 okt ./100 km, cena paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. 27,80 Kč, náhrada za opotřebení vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. 4,40 Kč/km) ve výši 721 Kč za jednu cestu tam a zpět, celkem 2 163 Kč, a náhradu za promeškaný čas dle § 14 AT za 6 započatých půlhodin na jednu cestu v celkové výši 1 800 Kč. Celková výše nákladů řízení žalovaného tak činí 66 363 Kč (60 600 + 1 800 + 2 163 + 1 800), z čehož 62% činí 41 145 Kč a právě tuto částku soud žalovanému na náhradě nákladů řízení přiznal.

52. O nákladech státu v celkové výši 2 444,20 Kč, které spočívaly ve znalečném znalce [příjmení] [příjmení], bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o. s. ř., když soud uložil úhradu těchto nákladů účastníkům podle poměru jejich úspěchu ve věci.

Poučení