11 C 76/2020-163

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl JUDr. Tomášem Holčapkem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované] oba zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o povinnost předložit vyúčtování a další doklady a o zaplacení pokuty takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 68 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Zamítá se žaloba v rozsahu, v něm se žalobkyně na žalovaných domáhala zaplacení částky 180 100 Kč.

III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně žalobkyni předat vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním nebytového prostoru o velikosti [výměra] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa], v katastrálním území [část obce], obec Praha, za období kalendářních roků 2017, 2018 a 2019, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Zamítá se žaloba v rozsahu, v němž se žalobkyně na žalovaných domáhala předání vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním nebytového prostoru o velikosti [výměra] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa], v katastrálním území [část obce], obec Praha, za období kalendářních roků 2015 a 2016.

V. Zamítá se žaloba v rozsahu, v němž se žalobkyně na žalovaných domáhala předání všech protokolů o odečtech hodnot na všech zařízeních na kontrolu spotřeby elektrické energie, plynu a vody dodávaných do nebytového prostoru o velikosti [výměra] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa], v katastrálním území [část obce], obec Praha, provedených v období od [datum] do [datum].

VI. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VII. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 8 doplatek soudního poplatku ve výši 12 000 Kč, na bankovní účet č. [bankovní účet], [variabilní symbol], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum], posléze opakovaně doplněnou, domáhala řady různých nároků v souvislosti s užíváním nebytového prostoru o velikosti [výměra] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa], v katastrálním území [část obce], obec Praha (dále jen„ předmětný nebytový prostor“), a to: a) zaplacení pokuty za nesplnění povinnosti včasného vyúčtování nákladů a záloh na služby (plnění spojená s užíváním předmětného nebytového prostoru) za rok 2015 (dále jen„ vyúčtování 2015“) podle § 7 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“) ve výši 84 000 Kč za období od [datum] do [datum] (včetně); b) zaplacení pokuty za nesplnění povinnosti včasného vyúčtování nákladů a záloh na služby (plnění spojená s užíváním předmětného nebytového prostoru) za rok 2016 (dále jen„ vyúčtování 2016“) podle § 7 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 65 750 Kč za období od [datum] do [datum] (včetně); c) zaplacení pokuty za nesplnění povinnosti včasného vyúčtování nákladů a záloh na služby (plnění spojená s užíváním předmětného nebytového prostoru) za rok 2017 (dále jen„ vyúčtování 2017“) podle § 7 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 47 500 Kč za období od [datum] do [datum] (včetně); d) zaplacení pokuty za nesplnění povinnosti včasného vyúčtování nákladů a záloh na služby (plnění spojená s užíváním předmětného nebytového prostoru) za rok 2018 (dále jen„ vyúčtování 2018“) podle § 7 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 29 250 Kč za období od [datum] do [datum] (včetně); e) zaplacení pokuty za nesplnění povinnosti včasného vyúčtování nákladů a záloh na služby (plnění spojená s užíváním předmětného nebytového prostoru) za rok 2019 (dále jen„ vyúčtování 2019“) podle § 7 a § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 21 600 Kč za období od [datum] do [datum] (včetně); f) předání vyúčtování 2015; g) předání vyúčtování 2016; h) předání vyúčtování 2017; i) předání vyúčtování 2018; j) předání vyúčtování 2019; k) předání protokolů o odečtech hodnot na všech zařízeních na kontrolu spotřeby elektrické energie, plynu a vody dodávaných do předmětného nebytového prostoru, provedených v období od [datum] do [datum].

2. Soud pro přehlednost předesílá, že o nárocích ad a) až ad e) rozhodl výroky I. a II., přičemž z důvodů uvedených níže žalobě zčásti vyhověl a zčásti ji zamítl. O nárocích ad f) až ad j) soud rozhodl výroky III. a IV., přičemž z důvodů uvedených níže žalobě zčásti vyhověl a zčásti ji zamítl. O nároku ad k ) soud rozhodl výrokem V.

3. K vymezení předmětu řízení a formulaci výroku rozsudku soud dále uvádí, že žalobkyně v průběhu řízení vymezovala ve svých podáních jeho předmět poněkud nejasně (viz např. doplnění žaloby ze dne [datum]), zejména nebylo zcela zřejmé, zda požaduje pokutu i za období od [datum] dále, zda mimo poskytnutí samotných vyúčtování požaduje předání dalších podkladů (např.„ definovaný klíč“ či„ ostatní skutečnosti“, o nichž se zmiňuje v žalobě ze dne [datum]) či zda požaduje nějaké informace o nakládání s vybavením předmětného nebytového prostoru (jak se rovněž uvádělo v žalobě ze dne [datum]). Soud měl za to, že některá sdělení v podáních žalobkyně mohla být důsledkem formulační neobratnosti či nedorozumění, proto se na vyjasnění a upřesnění předmětu řízení a žalobkyní požadovaných nároků soustředil při ústním jednání dne [datum]. Ze sdělení právního zástupce žalobkyně při tomto ústním jednání vyplynulo, že pokutu za období od [datum] dále žalobkyně nepožaduje a že kromě pokuty za období do [datum] a samotných vyúčtování žalobkyně požaduje pouze předání protokolů (zápisů) o odečtech plynoměru, vodoměru a elektroměru; nic jiného nepožaduje. Na základě tohoto upřesnění bylo postaveno na jisto, že předmětem řízení jsou pouze nároky uvedené v odstavci 1 výše. Pokud šlo o následné podání žalobkyně ze dne [datum], soud k němu přihlédl při formulaci výroku rozsudku, avšak pokud v něm bylo uvedeno, že žalovaní jsou povinni zákonnou pokutu žalobkyni zaplatit„ až do jejího zaplacení“, považoval to za nepřesnou formulaci, která ale nic neměnila na jasném a při ústním jednání soudu jednoznačně vyjádřeném stanovisku žalobkyně, že nepožaduje pokutu za období od [datum] dále. Z podání žalobkyně ze dne [datum] soud nedospěl k závěru, že by jím měla v úmyslu v tomto směru měnit (rozšiřovat) žalobu, a to i s ohledem na skutečnost, že pokuta není příslušenstvím, ohledně něhož se v soudní praxi připouští přiznání nároku do budoucna (do zaplacení – viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 6. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4503/2009). Soud vycházel z toho, že při interpretaci procesních úkonů (přednesů a podání) žalobkyně je nutno dát přednost racionálnímu výkladu, podle něhož žalobkyně neměla v úmyslu takto uplatnit nárok, který by byl ve zjevném rozporu nejen s jejím jednoznačným vyjádřením při ústním jednání, ale též s ustálenou judikaturou. I proto se soud řídil stanoviskem žalobkyně vyjádřeným při ústním jednání dne [datum], že pokuty za období vymezené jako doba od [datum] do zaplacení se v tomto řízení nedomáhá.

4. Žalobkyně odůvodnila svou žalobu tak, že mezi ní a žalovanými byla uzavřena smlouva o nájmu předmětného nebytového prostoru, že šlo ve skutečnosti o byt a prostor byl takto užíván, že nájem trval od [datum] do [datum] a že byl ukončen dohodou obou stran. Žalobkyně k dohodě o skončení nájmu uvedla, že ji sice uzavřela pod nátlakem ze strany žalovaných resp. jejich otce, nicméně platnost dohody nezpochybnila s tím, že okolnosti uzavření dohody není s to prokázat. Podle žalobkyně neobdržela nikdy žádné vyúčtování„ služeb a energií“ spojených s užíváním prostoru, a to i přes opakované výzvy činěné žalovaným. Vyslovila dohad, že důvodem neposkytnutí vyúčtování je, že jí vznikl nárok na přeplatky a že žalovaní nerozúčtovávají služby a energie spravedlivě. Uvedla, že v domě se nacházely komerční provozovny (erotický klub, restaurace, IT firma), které nepochybně měly mnohem větší spotřebu vody, elektřiny a dalších plnění než žalobkyně. Pokud šlo o data, do kdy měla být vyúčtování provedena a od nichž žalobkyně odvozovala právo na pokutu, poukázala žalobkyně na to, že podle nájemní smlouvy mělo být vyúčtování provedeno vždy nejpozději do 30. 6. následujícího roku a v případě posledního období (necelý rok 2019) mělo být provedeno dle dohody o skončení nájmu do jednoho měsíce od předání, tj. do [datum]. Podle žalobkyně nebylo nikdy ujednáno, že by vyúčtování služeb mělo probíhat prostřednictvím jiné osoby (společnosti [právnická osoba], [IČO]), přičemž nic takového neobsahovala ani nájemní smlouva. Navíc uvedla, že vyúčtování nebyla ve skutečnosti předána ani společnosti [právnická osoba], ani nebyly vráceny jakékoli případné přeplatky, ani vymáhány jakékoli nedoplatky.

5. Žalovaní se k věci vyjádřili tak, že podání žaloby bylo šikanózní reakcí na to, že žalovaní zahájili proti společnosti [právnická osoba], soudní řízení o zaplacení dlužného nájemného za nájem jiného nebytového prostoru (restaurace) v témže domě. Žalovaní tvrdili, že na žádost žalobkyně byly služby„ vyúčtovávány prostřednictvím této společnosti“, neboť to bylo administrativně jednodušší. Uvedená společnost je spjata se žalobkyní tak, že jejím jednatelem je syn žalobkyně [jméno] [příjmení] (který v tomto řízení zpočátku vystupoval jako její zmocněnec), přičemž v minulosti, v roce 2011 byla její jednatelkou sama žalobkyně. Vyúčtování služeb byla společnosti [právnická osoba] předávána a ta proti nim neměla námitky. Žalovaní uvedli, že žalobkyni vyúčtování předávána skutečně nebyla, avšak protože byla činěna vůči společnosti [právnická osoba], nebylo možno po nich spravedlivě požadovat, aby prokázali, že vyúčtování žalobkyni předávali. Uvedli, že jsou si vědomi, že„ tento postup nebyl právně optimální“, avšak žalobu z tohoto důvodu označili za nespravedlivou. Uvedli, že vzhledem k jejímu podání však vyúčtování pro žalobkyni dodatečně vyhotovili a jí předali (přičemž později v průběhu řízení uvedli, že dodatečná vyúčtování souladná se zákonem č. 67/2013 Sb. vyhotovili za roky 2017 až 2019 a za roky 2015 a 2016 je vyhotoví zhruba do konce září 2021). Pro případ, že by soud shledal oprávněným nárok žalobkyně na zaplacení pokuty, navrhli, aby ji soud přiměřeně snížil s ohledem na skutkové okolnosti věci. Dále namítli promlčení všech žalobkyní požadovaných nároků.

6. Soud zohlednil shodná tvrzení stran, posoudil provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

7. Mezi žalobkyní a žalovanými existoval nájem předmětného nebytového prostoru v době od [datum] do [datum] (zjištěno ze shodných tvrzení stran). Nájemní smlouvu v zastoupení pronajímatelů podepisoval [jméno] [celé jméno žalovaného]; předmětný nebytový prostor sestával ze tří místností v 2. nadzemním podlaží domu [adresa] a jeho výměra činila 42,62 m2 (zjištěno ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor). V domě [adresa] jsou byty i nebytové prostory (zjištěno ze shodných tvrzení stran). Zálohy na služby spojené s nájmem byly sjednány ve výši 2 000 Kč měsíčně a vyúčtování mělo být prováděno jednou za kalendářní rok vždy nejpozději do 30. 6. následujícího roku (zjištěno ze shodných tvrzení stran, shodně též ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor). O dodávce elektrické energie či plynu do předmětného nebytového prostoru ve smlouvě nic ujednáno nebylo (zjištěno ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor).

8. Soud se nezabýval tím, zda předmětný nebytový prostor byl ve skutečnosti užíván jako byt, neboť by to pro výsledek řízení nemělo žádný význam. Jak se podává níže, vztahují se zákonná ustanovení o vyúčtování přiměřeně i na nebytové prostory v domě s byty.

9. Nájem předmětného nebytového prostoru byl skončen dohodou stran ke dni [datum] (zjištěno ze shodných tvrzení stran a shodně též z dohody o skončení nájmu nebytových prostor). Dohodu o skončení za pronajímatele podepisoval [jméno] [celé jméno žalovaného]; v dohodě bylo uvedeno, že stav elektroměru, plynu, topení bude doúčtován účetní do 1 měsíce po předání (zjištěno z dohody o skončení nájmu nebytových prostor). Prostor byl předán pronajímateli dne [datum] (zjištěno ze zápisu o předání nebytových prostor z téhož data).

10. Žalovaní, zastoupeni [jméno] [celé jméno žalovaného], ujednali se společností [právnická osoba] smlouvu o pronájmu nebytových prostorů ze dne [datum], která se týkala nebytových prostorů v přízemí domu [adresa] a kterou za společnost [právnická osoba] uzavírala žalobkyně jako jednatelka (zjištěno z uvedené smlouvy), a dále smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum], která se týkala mj. nebytových prostorů v přízemí, suterénu a 1. patře domu [adresa] a kterou za společnost [právnická osoba] podepsal [jméno] [příjmení] (zjištěno z uvedené smlouvy včetně přílohy – kopie smlouvy o správě nemovitosti). 11. [jméno] [celé jméno žalovaného] vyhotovil pět faktur označených č. FAV1600017, FAV1700019, FAV1800008, FAV1900014 a FAV2000003 vydaných na společnost [právnická osoba], kterými vyúčtovával zálohy a náklady na služby za roky 2015 až 2019; faktury neměly přílohy a není z nich seznatelné, jakým způsobem se dospělo k částkám uváděných nákladů na jednotlivé služby; je z nich seznatelná výše záloh zaplacených v jednotlivých letech, a to 144 000 Kč, 144 000 Kč, 144 000 Kč, 243 000 Kč a 138 000 Kč (zjištěno z uvedených faktur). Soud k těmto fakturám zdůrazňuje, že z nich žádným způsobem nevyplývá, že by účtované služby zahrnovaly též služby dodávané žalobkyni. Navíc výše záloh v částce 144 000 Kč odpovídala zálohám sjednaným smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum], podle nichž činila 12 000 Kč měsíčně, tudíž z těchto faktur ani neplyne, že by se v nich zohledňovaly (další) zálohy ve výši 2 000 Kč měsíčně, které žalobkyně měla dle„ její“ nájemní smlouvy hradit (přičemž žalovaní netvrdili, že by je nehradila). 12. [jméno] [celé jméno žalovaného] vyhotovil pět faktur označených č. FAV1500060, FAV1600044, FAV1700044, FAV1800038 a FAV1900034 vydaných na jméno žalobkyně, kterými vyúčtovával zálohy a náklady na služby za roky 2015 až 2019; faktury neměly přílohy a není z nich seznatelné, jakým způsobem se dospělo k částkám uváděných nákladů na jednotlivé služby; je z nich seznatelná výše záloh zaplacených v jednotlivých letech, a to 8 000 Kč, 24 000 Kč, 24 000 Kč, 24 000 Kč a 20 000 Kč (zjištěno z uvedených faktur). Uvedené faktury vystavené na jméno žalobkyně se žalobkyni dostaly do rukou poprvé teprve na začátku roku 2020 (zjištěno ze shodných tvrzení stran). 13. [jméno] [celé jméno žalovaného] vyhotovil další verzi tří faktur označených č. FAV1700044, FAV1800038 a FAV1900034 vydaných na jméno žalobkyně, kterými vyúčtovával zálohy a náklady na služby za roky 2017 až 2019 a zaslal je žalobkyni dne [datum]; zásilka jí byla doručena dne [datum] (zjištěno z podacího lístku a dodejky). Účtované částky v této verzi faktur byly rozdílné oproti předešlé verzi faktur uvedené výše, lišil se i výsledný přeplatek či nedoplatek; podle této verze faktur byly za rok 2017 vyúčtovány náklady na služby ve výši celkem 27 612 Kč, za rok 2018 ve výši celkem 26 448 Kč a za rok 2019 ve výši celkem 13 939 Kč; odvoz komunálního odpadu, úklid společných prostor a vodné a stočné byly rozúčtovány podle počtu osob, zatímco spotřeba elektřiny a plynu byla rozúčtována poměru plochy předmětného nebytového prostoru k ploše celého 2. nadzemního podlaží (zjištěno z uvedených faktur a jejich příloh).

14. Žalobkyně zastoupena svým synem [jméno] [příjmení] vyzvala žalované mj. k vyúčtování služeb za roky 2015 až 2019 (zjištěno z výzvy ze dne [datum]), na což žalovaní reagovali sdělením, že vyúčtování již byla žalobkyni doručena (zjištěno z dopisu právního zástupce žalovaných ze dne [datum]). Právní zástupce žalobkyně opakovaně žádal žalované o předložení vyúčtování za roky 2015 až 2020 (sic) s doložením doručení žalobkyni (zjištěno z dopisů ze dne 8. 7., 16. 8. a [datum], shodný skutkový závěr plyne též z e-mailové korespondence mezi právními zástupci obou stran).

15. Jednatelem společnosti [právnická osoba] je [jméno] [příjmení], v minulosti jím byla mj. žalobkyně a právní zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] (zjištěno z úplného výpisu z obchodního rejstříku ohledně uvedené společnosti).

16. Z dalších provedených důkazů (e-mail ze dne [datum], e-mail ze dne [datum] včetně.pdf přílohy, e-mail ze dne [datum], který měl pocházet od [jméno] [příjmení], e-mailová korespondence ze dne 24. 2. a [datum]) soud žádná pro věc podstatná skutková zjištění neučinil.

17. Soud neprovedl důkaz žalovanými navrhovaným výslechem žalobkyně, neboť ta s jeho provedením nesouhlasila (§ 131 odst. 1 o. s. ř. a contrario).

18. Soud neprovedl důkaz výslechem [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [celé jméno žalovaného], který byl žalovanými navrhován k prokázání, že existovala dohoda, že služby nebudou vyúčtovávány žalobkyni, ale společnosti [právnická osoba] a že se tak skutečně stalo. Obecně vzato by jistě bylo možné se dohodnout, že za žalobkyni bude služby hradit někdo jiný, např. společnost [právnická osoba] (přičemž soud zde nehodnotí účetní či daňové důsledky, které by takový postup měl mít). [příjmení] text nájemní smlouvy dokládá pravý opak, tedy že žalobkyně měla hradit služby samostatně a jí měly být vyúčtovávány. Zejména ovšem z faktur vystavených na jméno společnosti [právnická osoba] (k nim viz výše) bylo jednoznačně zjištěno, že z nich nelze vůbec seznat, že by zahrnovaly náklady na služby dodané žalobkyni či zálohy, které měla žalobkyně platit. Ve faktuře č. FAV1600017 vztahující se k roku 2015 není nijak patrné, že by se projevilo započetí nájmu předmětného nebytového prostoru žalobkyní, k němuž došlo až v průběhu roku (od [datum]). Stejně tak ve faktuře č. FAV2000003 vztahující se k roku 2019 není nijak patrné, že by se projevilo skončení nájmu předmětného nebytového prostoru žalobkyní, k němuž došlo v průběhu roku ke dni [datum]. Je tedy naprosto zřejmé, že faktury vystavené společnosti [právnická osoba] nijak nereflektovaly nájem předmětného nebytového prostoru žalobkyní a služby do něj dodávané. Proto soud shledal výslech uvedených svědků nadbytečným. I kdyby totiž bylo, ryze hypoteticky, jejich výslechem prokázáno, že se strany a společnost [právnická osoba] dohodly, že služby dodávané žalobkyni budou účtovány uvedené společnosti a jí hrazeny, z faktur vůbec neplyne, že by do nich byly služby dodávané žalobkyni zahrnuty a jak. Nebylo by tedy stejně možno dovodit, že služby dodávané do předmětného nebytového prostoru užívaného žalobkyní byly tímto způsobem skutečně vyúčtovány.

19. Soud neprovedl důkaz vyžádáním seznamu nájemců v domě od žalovaných, neboť zjišťování jiných nájemců v domě by bylo pro posouzení věci nepodstatné. Soud neprovedl důkaz výslechem Ing. [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba] a.s., který měl prokazovat, že jiní nájemci v domě vyúčtování služeb obdrželi, neboť takové skutkové zjištění by nemělo žádný význam pro předmět nynějšího řízení.

20. Soud neprovedl důkaz fotografiemi, které měly prokazovat, že žalobkyně měla v předmětném nebytovém prostoru své věci, a přepisem komunikace [jméno] [příjmení], který měl dokládat úroveň jeho osoby, neboť to pro předmět řízení nemělo žádný význam.

21. Žádné další důkazy soud neprovedl, neboť nebyly navrženy, ani z obsahu spisu nevyplynuly.

22. Po skutkové stránce soud uzavřel, že žalovaní jako (bývalí) pronajímatelé dosud žalované jako (bývalé) nájemkyni nepředali vyúčtování 2015 a 2016, přičemž žalobkyni předali v průběhu řízení (v srpnu 2021) listiny považované jimi za vyúčtování 2017 až 2019; zda posledně uvedené listiny splňují předpoklady pro to, aby byly řádnými vyúčtováními těchto let, je věcí právního posouzení.

23. Po právní stránce soud posoudil skutkový stav následovně. Podle § 1 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., je-li v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor. Podle § 7 téhož zákona, není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odst. 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odst. 2).

24. Aplikace těchto norem na skutkové okolnosti zjištěné výše vede k právnímu závěru, že žalovaným jako poskytovatelům služeb (§ 2 písm. a) bod 1 zákona č. 67/2013 Sb.) vznikla za období, kdy mezi stranami trval nájem předmětného nebytového prostoru, povinnost vyúčtovat žalované jako příjemci služeb (§ 2 písm. b) bod 1 téhož zákona) skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby. Podle 2 písm. c) téhož zákona je zúčtovací období nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb; v tomto případě z nájemní smlouvy (konkrétně z článku 4) vyplývá, že se strany výslovně dohodly, že vyúčtování bude prováděno jednou za rok, a to vždy do 30. 6. následujícího roku, z čehož zároveň implicitně vyplývá, že sjednaným zúčtovacím obdobím byl kalendářní rok, případně jeho necelá část (začal-li či skončil-li nájem v průběhu kalendářního roku).

25. Předně bylo nutno posoudit, zda a případně kdy žalovaní splnili výše uvedenou zákonnou povinnost provést vyúčtování. Pokud šlo o vyúčtování 2015 a vyúčtování 2016, žalovaní tuto povinnost dosud nesplnili. Shora uvedené faktury č. FAV1500060 a FAV1600044, kterými dle žalovaných jejich zmocněnec [jméno] [celé jméno žalovaného] vyúčtovával zálohy a náklady na služby za roky 2015 a 2016, nesplňují ani základní předpoklady stanovené § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Není z nich nijak seznatelné, jak se dospělo k částkám nákladů na jednotlivé služby, a výsledek výpočtu není zřejmý ani kontrolovatelný. Příjemci služeb by v podstatě nezbylo než se zcela spolehnout na tvrzené údaje bez možnosti jakéhokoli ověření.

26. Pokud šlo o vyúčtování 2017, vyúčtování 2018 a vyúčtování 2019, soud posuzoval poslední verzi faktur č. FAV1700044, FAV1800038 a FAV1900034, doručených žalobkyni v srpnu 2021, včetně jejich příloh. Byť v tomto případě se jedná, vzhledem k přílohám, o dokumenty podstatně podrobnější než původní verze, soud dospěl k závěru, že ani ony nesplňují zákonné požadavky. I pokud soud ponechal stranou, že vystavovatelem faktur byl [jméno] [celé jméno žalovaného], a tedy nikdo ze žalovaných, a připustil, že pan [celé jméno žalovaného] jednal jako zmocněnec žalovaných spravující jejich nemovitost, stejně nemohl než uzavřít, že po obsahové stránce nešlo o řádná vyúčtování požadovaná zákonem. Způsob rozúčtování služeb totiž neodpovídal § 5 zákona č. 67/2013 Sb. Podle něho způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto: a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody, b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu podle počtu kabelových zásuvek, d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

27. Nikým nebylo tvrzeno, ani v řízení zjištěno, že by došlo k ujednání způsobu rozúčtování s dvoutřetinovou většinou nájemců. Bylo tedy nutno postupovat podle podpůrných zákonných pravidel. Z faktur č. FAV1700044, FAV1800038 a FAV1900034 a jejich příloh vyplývá, že odvoz komunálního odpadu, úklid společných prostor a vodné a stočné byly rozúčtovány podle počtu osob, zatímco spotřeba elektřiny a plynu byla rozúčtována podle výměry podlahové plochy. Popsaný postup by mohl být správný ve vztahu k odvozu komunálního odpadu a úklidu společných prostor. [příjmení] a stočné (dodávky vody a odvádění odpadních vod) se však dle zákona účtuje podle podružných vodoměrů, případně při absenci podružných vodoměrů podle směrných čísel roční potřeby vody (která vyplývají z právního předpisu, a to vyhlášky Ministerstva zemědělství č. 428/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů), nikoli tedy podle počtu osob. Ke spotřebě elektrické energie a plynu soud předně poznamenává, že ve smlouvě o pronájmu nebytových prostor nebylo o jejich dodávce ujednáno nic. Nicméně i pokud soud vyjde z předpokladu, že elektřina a plyn byly do předmětného nebytového prostoru skutečně dodávány, pak stejně z ničeho neplyne, že by měly být účtovány podle poměru podlahové plochy. Takové pravidlo nevyplývá ani z uvedené nájemní smlouvy, ani z citovaného zákonného ustanovení. Již jen na základě těchto úvah lze uzavřít, že minimálně co do dodávky vody, elektřiny a plynu a odvodu odpadních vod předložené faktury s přílohami ani v jejich poslední verzi neodpovídají požadavkům § 5 zákona č. 67/2013 Sb.

28. Jak plyne z judikatury Nejvyššího soudu, zejména jeho rozsudku ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, či rozsudku ze dne 10. 2. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2998/2020, nebylo-li vyúčtování služeb řádné (v souladu se smlouvou a předpisy je regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. Výše uvedené faktury č. FAV1500060, FAV1600044, FAV1700044, FAV1800038 a FAV1900034 nelze považovat za souladné se smlouvou a citovanými právními předpisy, tudíž nešlo o řádná vyúčtování. Žalovaní tedy svou povinnost dosud nesplnili, a to za žádný z roků 2015 až 2019.

29. Soud nicméně dospěl na základě námitky promlčení vznesené žalovanými k závěru, že pokud jde o vyúčtování 2015 a vyúčtování 2016, je právo žalobkyně domáhat se těchto vyúčtování promlčeno. Soud má za to, že i v poměrech platného občanského zákoníku a zákona č. 67/2013 Sb. lze vycházet z toho, že se jedná o majetkové právo, které podléhá promlčení (srov. k době předchozí rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 3256/2015:„ Jeho uplatnění se v konečném důsledku projeví v majetkové sféře nájemce i pronajímatele, neboť má za následek vznik povinnosti uhradit přeplatek či nedoplatek, který vyúčtováním vznikne. Jedná se o hmotněprávní nárok, nejde o konstitutivní rozhodnutí, každé zálohové plnění je třeba vypořádat…“).

30. Podle § 609 věta první o. z., nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Podle § 610 odst. 1 věta první o. z., k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Podle § 611 věta první o. z., promlčují se všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Podle § 619 o. z., jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Právo může být uplatněno poprvé, pokud se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla.

31. Pokud jde o vyúčtování 2015 a vyúčtování 2016, dle dohody stran obsažené v nájemní smlouvě, kterou bylo modifikováno podpůrné zákonné pravidlo ukládající vyúčtování provést do 4 měsíců, mělo být vyúčtování provedeno nejpozději do 30. 6. následujícího roku, tedy do čtvrtka [datum], resp. do pátku [datum]. Počínaje následujícím dnem se žalobkyně mohla domáhat vyúčtování soudní cestou. Jelikož podle § 629 odst. 1 o. z. promlčecí lhůta trvá tři roky, promlčelo se její právo s ohledem na § 607 o. z. uplynutím pondělí [datum], resp. úterý [datum], obojí před podáním žaloby dne [datum].

32. S ohledem na uvedené proto soud žalobě vyhověl co do nároků uvedených v odstavci 1 ad h) až j) a zamítl ji co do nároků ad f) a g).

33. Podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. (ve znění účinném od 1. 1. 2016, neboť k porušení povinnosti došlo až v této době), jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

34. Žalovaní porušili svou povinnost předat vyúčtování ve vztahu ke všem vyúčtováním za roky 2015 až 2019. S ohledem na to jim vznikla povinnost zaplatit žalobkyni pokutu, a to v zákonné sazbě, neboť nebylo nikým tvrzeno ani v řízení po skutkové stránce zjištěno, že by byla ujednána jiná výše.

35. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4074/2019, nárok nájemce na pokutu za neprovedení vyúčtování nezávisí na výsledku vyúčtování a na pokutu se použijí ustanovení o smluvní pokutě obsažená v § 2048 až 2051 o. z. (k tomu shodně též jeho rozsudek ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 26 Cdo 2178/2020).

36. Žalobkyně požadovala pokutu v souvislosti s jednotlivými vyúčtováními takto: za vyúčtování 2015 ve výši 84 000 Kč za 1 680 dnů v období od [datum] do [datum], za vyúčtování 2016 ve výši 65 750 Kč za 1 315 dnů v období od [datum] do [datum], za vyúčtování 2017 ve výši 47 500 Kč za 950 dnů v období od [datum] do [datum], za vyúčtování 2018 ve výši 29 250 Kč za 585 dnů v období od [datum] do [datum] a za vyúčtování 2019 ve výši 21 600 Kč za 433 dnů v období od [datum] do [datum]. K posledně uvedenému lze dodat, že v tomto případě se lhůta k vyúčtování (do [datum]), odchylná od obecné úpravy nájemní smlouvy, podává z dohody o skončení nájmu. Byť její text je v tomto směru velmi kusý, soud má za to, že z uvedení, že stav elektroměru, plynu, topení bude doúčtován účetní do 1 měsíce po předání, lze dovodit, že vůlí stran bylo, aby k celkovému vyúčtování došlo v této lhůtě.

37. Lze tedy uzavřít, že žalobkyni právo na pokutu minimálně ve shora uvedené výši vzniklo, pokud by soud nepřistoupil k její moderaci. Podle ustanovení § 2051 věta první o. z., které se dle uvedené judikatury aplikuje i na případ této pokuty, nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. Žalovaní snížení pokuty navrhli a soud shledal, že s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti je její snížení namístě. Soud se při tom řídil následujícími úvahami.

38. S ohledem na citovaný právní názor Nejvyššího soudu nelze bez dalšího akceptovat argument žalovaných, že soud by měl pokutu, na niž vzniklo žalobkyni právo, snížit s ohledem na výši nedoplatku. Vzhledem k absenci řádného vyúčtování navíc nelze ani spolehlivě usuzovat, jaká výše nedoplatku či přeplatku za jednotlivé roky vznikla. Stejně tak se soudu nejeví jako podstatné, v jakém časovém odstupu byl nárok uplatněn (s výjimkou vlivu promlčení, se kterým se soud vypořádá níže), že žalobkyně odmítla uzavřít se žalovanými smír za jimi navrhovaných podmínek a že žalobkyně odmítla svůj výslech jako účastníka řízení (to je její procesní právo, za jehož využití ji nelze takto sankcionovat).

39. Zajišťovanou povinnost je v tomto případě nutno vykládat jako povinnost provést řádné vyúčtování, z něhož může nájemci vzniknout buď povinnost doplatit pronajímateli nedoplatek v případě, že náklady byly vyšší než zálohy, nebo naopak právo inkasovat od něj případný přeplatek. Z toho plyne, že hodnota a význam zajišťované povinnosti v tomto případě úzce souvisí s tím, do jaké míry je nájemce neprovedením vyúčtování majetkově nepříznivě zasažen. Pokud by mu měl vzniknout nedoplatek, není fakticky zasažen téměř vůbec, neboť při řádném provedení vyúčtování by na tom byl hůře (s ohledem na vznik povinnosti uhradit rozdíl pronajímateli), než když není provedeno. Jeho újma spočívá prakticky pouze v nejistotě, tedy v tom, že nemá s pronajímatelem„ uzavřený účet“. Pokud by mu měl vzniknout přeplatek, tj. náklady by byly nižší než zálohy, je maximální újma nájemce z neprovedení vyúčtování rovna výši záloh, které zaplatil. Kdyby byly náklady nulové, což je pro nájemce nejlepší hypoteticky možný výsledek, byl by mu pronajímatel povinen vrátit veškeré zálohy, ale nic více. Soud nemá za to, že by zde pokuta měla narůstat donekonečna. Byť judikatura v jiných případech (např. smluvních pokut za dlouhodobé nezaplacení určité částky) připouští vysokou výši sankce, která se odvozuje od dlouhotrvajícího prodlení, přesto by podle mínění soudu neměla být nepřiměřená konkrétnímu případu a konkrétní povinnosti, s jejímž porušením souvisí.

40. Proto pokud jde o pokutu v souvislosti s vyúčtováními za roky 2017 až 2019, soud s ohledem na hodnotu a význam zajišťované povinnosti přistoupil ke snížení pokuty na částku rovnou zálohám, které žalobkyně za tato období hradila, tj. 24 000 Kč za rok 2017, 24 000 Kč za rok 2018 a 20 000 Kč za rok 2019 (nájem skončil k 31. 10., tudíž výše záloh byla o to nižší). Jde o částku rovnou maximální částce, na kterou by žalobkyni mohlo vzniknout právo na případných přeplatcích (čímž není dotčeno právo žalobkyně na takové přeplatky, pokud z řádného vyúčtování vzejdou). Soud má za to, že tato výše sankce pro žalované není vůči žalobkyni nespravedlivá. Je spíše pravděpodobně, že skutečná výše nákladů na služby dodávané do předmětného nebytového prostoru nebyla nulová, tudíž soud považuje uvedené částky za přiměřeně reagující na porušení povinností žalovanými.

41. Pokud jde o pokutu vztaženou k neprovedení vyúčtování za roky 2015 a 2016, soud přihlédl k tomu, že nárok na provedení vyúčtování se promlčel. Nárok na zaplacení smluvní pokuty za porušení určité povinnosti (zde provést vyúčtování) je samostatný vůči nároku na splnění takové povinnosti, a tudíž nelze bez dalšího dovodit, že by promlčení nároku na vyúčtování znamenalo též promlčení celého nároku na zaplacení pokuty s tím spojené (i když by promlčena mohla být část tohoto nároku za období do [datum], tj. data odpovídajícího třem letům před podáním žaloby). Soud nicméně má za to, že v důsledku promlčení nároku na provedení vyúčtování za uvedené roky pozbyla pokutou zajišťovaná povinnost na hodnotě a významu. Žalobkyně více než tři roky vyúčtování za uvedené roky nepožadovala a soudu se jeví jako hrubě nepřiměřené, aby žalovaní byli povinni platit za porušení povinnosti, která pro žalobkyni již nemá hodnotu a význam, pokutu. Soud proto přistoupil ke snížení pokuty za neprovedení vyúčtování 2015 a 2016 na nulovou výši, nejsa limitován výší vzniklé škody (žádná nebyla nikým tvrzena ani v průběhu řízení zjištěna). Byť jsou nároky v souvislosti s vyúčtováními za jednotlivé roky vzájemně samostatné, soud zároveň přihlédl i k tomu, že žalovaní jsou za své porušování povinností sankcionování pokutou za poslední tři kalendářní roky, v nichž nájem trval (2017 až 2019), tudíž soud považoval shora uvedený postup za přiměřený okolnostem a spravedlivý vůči oběma stranám.

42. S ohledem na uvedené tedy soud rozhodl o nárocích uvedených v odstavci 1 ad a) až e) tak, že přiznal žalobkyni právo na zaplacení pokut v souhrnné výši 68 000 Kč a ve zbývajícím rozsahu žalobu zamítl.

43. Zbývalo posoudit nárok uvedený v odstavci 1 ad k ), tedy na předání protokolů (zápisů) o odečtech hodnot na všech zařízeních na kontrolu spotřeby elektrické energie, plynu a vody dodávaných do předmětného nebytového prostoru. Soud má za to, že ze žádného ustanovení hmotného práva neplyne, že by pronajímatel měl povinnost takovéto protokoly mít a nájemci předat. Povinnost k provedení řádného vyúčtování je sama o sobě rozsáhlá, vyúčtování má zahrnovat náležitosti potřebné k prověření jeho správnosti. Vedle toho existuje i povinnost jednotlivé náklady doložit konkrétními podklady, např. fakturami dodavatelů apod. (v podrobnostech lze odkázat na § 8 zákona č. 67/2013 Sb.). Nájemce či jiný příjemce služeb má tedy dostatečné právo na kontrolu vyúčtování podle podkladů. Nicméně to nelze vykládat tak, že může vyžadovat i dokumenty, které pokud vůbec vznikly, mohou být jen interními dokumenty dodavatele určitého plnění (např. zápis o odečtu elektroměru může být interním dokumentem dodavatele elektřiny) a pronajímatel je vůbec nemusí mít k dispozici. Je ostatně obvyklé, že pronajímatelé od dodavatelů dostávají faktury, které sice běžně obsahují číselné údaje z odečtů, avšak nikoli zápisy o takových odečtech. Žalovaní se k ničemu takovému nezavázali ani smluvně v nájemní smlouvě.

44. Soud proto dospěl k závěru, že v naposledy uvedeném nároku je žaloba neopodstatněná, a proto ji co do něho zamítl.

45. O lhůtách k plnění tam, kde žalobě vyhověl, soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.

46. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle něhož, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Žalobkyně byla úspěšná, pokud jde o část požadované pokuty, zčásti byla neúspěšná. Dále byla úspěšná pouze zčásti ohledně povinnosti k předání vyúčtování (uspěla co do tří vyúčtování z pěti, ve zbytku byla žaloba zamítnuta pro promlčení, tedy z důvodu přičitatelného žalobkyni). Dále byla neúspěšná co do nároku na předání protokolů o odečtech. Soud proto dospěl k závěru, že tomuto výsledku řízení nejspravedlivěji odpovídá vyslovit, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení právo.

47. Vzhledem k teprve postupnému vyjasnění předmětu řízení soud žalobkyni původně vyměřil soudní poplatek za žalobu ve výši, která odpovídala pouze nárokům uvedeným v odstavci 1 ad a) až e), tedy na zaplacení celkem 248 100 Kč, přičemž tento soudní poplatek ve výši 12 405 Kč vyměřil podle položky 1 bod 1 písm. b) sazebníku poplatků, který je přílohou zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ zákon o soudních poplatcích“). Jelikož předmět řízení zahrnuje šest dalších relativně samostatných nároků, které nemají charakter peněžitého plnění, uvedených v odstavci 1 ad f) až k ), je žalobkyně povinna zaplatit soudní poplatek po 2 000 Kč za každý z těchto šesti nároků podle položky 4 bod 1 písm. c) sazebníku poplatků, celkem tedy dalších 12 000 Kč. Vzhledem k tomu, že soud již začal jednat ve věci samé, postupoval podle § 9 odst. 4 písm. a), odst. 6 zákona o soudních poplatcích a uložil žalobkyni povinnost doplatit tuto částku výrokem VII. ve lhůtě stanovené obdobně k § 7 odst. 1 věta druhá zákona o soudních poplatcích.

Poučení