11 C 83/2022-238

Rubrum

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Martínkovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem Mgr. Janem Novákem sídlem Havlíčkovo náměstí 512/16, 284 01 Kutná Hora - Vnitřní Město proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. Karlem Polákem sídlem Lorecká 465, 284 01 Kutná Hora - Hlouška o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a k pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], se zrušuje.

II. Nařizuje se prodej nemovitostí specifikovaných ve výroku I. ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek bude mezi účastníky řízení (podílové spoluvlastníky) rozdělen podle velikosti jejich podílů.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Kutné Hoře na nákladech státu částku 9 710, 25 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 1. 3. 2022 domáhala vypořádání a zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a k pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], s tím, že žalobkyně nemá zájem ve spoluvlastnictví se žalovanou setrvat. Žalobkyně uvedla, že svůj spoluvlastnický podíl na předmětných nemovitostech nabyla v rámci dědického řízení po svém zesnulém muži, který byl spoluvlastníkem dotčených nemovitostí cca 23 let, nemovitosti však nikdy neužíval; shodně žalobkyně nemíní setrvat ve spoluvlastnictví se žalovanou, a proto jí v rámci předžalobní komunikace vyzvala k převzetí shora uvedených nemovitých věcí, a následnému vyplacení podílu žalobkyni. Žalovaná s návrhem žalobkyně nesouhlasila a navrhla rozdělení budovy na 2 bytové jednotky, což však žalobkyně považuje s ohledem na stav nemovitostí za nemožné a nevýhodné, když tímto postupem by mohlo dojít k umenšení vypořádacího podílu žalobkyně. Žalobkyně, vzhledem k výše uvedenému, navrhovala prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku prodeje mezi spoluvlastníky v poměru jejich podílů.

2. Žalovaná nesouhlasila se způsobem vypořádání spoluvlastnictví a navrhovala, aby soud sice rozhodl o zrušení spoluvlastnictví k nemovitostem specifikovaným ve výroku tohoto rozsudku, avšak za současného rozdělení budovy [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] objekt k bydlení, v k. ú. a obci [obec], zapsáno na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], na dvě bytové jednotky, a to bytovou jednotku nacházející se v přízemí domu, která bude přikázána do vlastnictví žalobkyně, a bytovou jednotku nacházející se v patře domu, která bude přikázána do vlastnictví žalované. Žalovaná uvedla, že je pravdou, že mezi účastníky probíhala předžalobní komunikace stran převzetí nemovitosti žalovanou, avšak cena navrhovaná žalobkyní byla pro žalovanou neakceptovatelná. Žalovaná se domnívá, že reálné rozdělení domu [adresa] na 2 bytové jednotky je vhodné a dobře možné, neboť dům se skládá ze dvou bytů, z nichž každý se nachází v jednom patře, a byt v patře vždy užíval k bydlení se svou rodinou manžel žalované pan [jméno] [příjmení], zatímco byt v přízemí měl pro sebe vždy vyhrazen manžel žalobkyně pan [jméno] [příjmení]; dle žalované by tímto rozdělením nedošlo ke znehodnocení nemovitosti. Žalovaná se dále ohradila proti nepravdivému tvrzení žalobkyně, že se svojí rodinou užívá celý dům, když ve skutečnosti si manžel žalobkyně pro sebe vyhradil přízemí domu (vyjma chodby a koupelny, které jsou k dispozici oběma stranám), a trval na tom, že se zde nemá nic měnit, čemuž odpovídá současný stav přízemí. Žalobkyni tak, dle žalované, ničeho nebrání v tom, aby místnosti v přízemí, které si vyhradil její zemřelý manžel, začala užívat, a se zařízením, které se zde nachází z vůle jejího zemřelého manžela, naložila dle svého uvážení.

3. Soud vzal v souladu s ustanovením § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), za svá nesporná tvrzení účastníků, která učinili při soudním jednání dne 26. 7. 2022, konkrétně, že jsou podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa]; objekt k bydlení a pozemku parc. [číslo] to vše v k. ú. [obec], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], že zde v současné době bydlí žalovaná s rodinou, a že žalobkyně i žalovaná získaly spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech v rámci dědického řízení. Účastníci dále učinili nesporným, že před podáním žaloby proběhl mezi stranami pokus o mimosoudní dohodu.

4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

5. Z výzvy právního zástupce žalobkyně k vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 15. 10. 2021 vč. podací stvrzenky ze dne 18. 10. 2021 bylo zjištěno, že právní zástupce žalobkyně vyzval v zastoupení žalobkyně žalovanou k vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že žalované navrhl možnost odkupu podílu žalobkyně, příp. navrhoval prodej pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a k pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a rozdělení výtěžku z prodeje mezi žalobkyni a žalovanou v poměru jejich podílů.

6. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne 5. 11. 2021 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou, aby za vypořádací podíl v částce 3 000 000 Kč převzala do svého výlučného vlastnictví nemovitost parc. [číslo] v k. ú. a obci [obec], jejíž součástí je dům [adresa]. Žalovaná s navrhovaným převzetím nesouhlasila, neboť dle jejího názoru náhrada v částce 3 000 000 Kč převyšuje podíl žalobkyně na dotčených nemovitostech a současně neodpovídá majetkových poměrům žalované. Žalovaná naopak navrhovala rozdělení domu na dvě bytové jednotky s tím, že by žalovaná s rodinou obývala bytovou jednotku v 1. patře domu a žalobkyně měla k dispozici bytovou jednotku v přízemí domu.

7. Z emailové reakce právního zástupce žalobkyně ze dne 24. 11. 2021 bylo zjištěno, že žalobkyně s žalovanou navrhovaným postupem rozdělení domu na dvě bytové jednotky nesouhlasila, když se domnívala, že by tímto způsobem došlo nejenom k umenšení jejího vypořádacího podílu, ale navíc by se jednalo o nákladný záměr, na jehož realizaci, zejména s ohledem na stáří a stav domu, neměla žalobkyně dostatečné finanční prostředky. Žalobkyně současně konstatovala, že s ohledem na stav domu a jeho současné užívání žalovanou by případný odprodej jedné bytové jednotky byl komplikovaný.

8. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne 10. 12. 2021 bylo zjištěno, že žalovaná sporovala navrhovanou výši vypořádacího podílu, kterou považovala s ohledem na stav a stáří domu za nepřiměřeně vysokou a neodpovídající ceně domu stanovené znalcem. Žalovaná zároveň konstatovala, že ona, ani její rodina, nemají dostatečné finanční prostředky k převzetí celé nemovitosti do výlučného vlastnictví, a proto považovala rozdělení domu na bytové jednotky za jediné možné řešení, a to i s ohledem na to, že přízemí domu si v minulosti ke svému užívání vyhradil zesnulý manžel žalobkyně, a v důsledku jeho přání se zde nachází nábytek po rodičích bratrů [příjmení], na jehož ponechání trval.

9. Z emailové reakce právního zástupce žalobkyně ze dne 18. 2. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně nesouhlasila s výší vypořádacího podílu v částce 2 000 000 Kč, neboť cena předmětných nemovitostí je dle žalované 6 000 000 Kč; žalobkyně však byla v zájmu smírného řešení ochotna jednat o částce 2 500 000 Kč. Žalobkyně současně trvala na svém nesouhlasu s rozdělením domu na dvě bytové jednotky s odkazem na předchozí komunikaci stran a aktuální způsob užívání domu žalovanou a její rodinou.

10. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne 25. 2. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná považovala částku ve výši 2 500 000 Kč za neúměrnou hodnotě předmětných nemovitých věcí, přičemž současně uvedla, že tato částka neodpovídá jejím finančním možnostem, a proto považuje reálné rozdělení nemovitosti na dvě bytové jednotky za vhodné řešení. Dle mínění žalované, žalobkyni ničeho nebrání v užívání místností v přízemí, které si v minulosti pro svou potřebu vyhradil její zemřelý manžel.

11. Z informací o pozemku z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 1. 3. 2022 bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], je v podílu žalobkyně a v podílu žalovaná.

12. Z informací o pozemku z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí ze dne 1. 3. 2022 bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], je v podílu žalobkyně a v podílu žalovaná.

13. Z podstatného obsahu spisu Okresního soudu v Kutné Hoře sp. zn. [spisová značka], zejména z usnesení ze dne 15. 6. 2021, č. j. [číslo jednací], bylo zjištěno, že [celé jméno žalobkyně], [datum narození], bytem [adresa žalobkyně] (žalobkyně), nabyla v rámci dědického řízení po zemřelém [jméno] [příjmení], [datum narození], posledně bytem [adresa žalobkyně], zemřelém [datum], spoluvlastnický podíl ve výši id na nemovitých věcech v obci a k. ú. [obec], tj. pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a pozemek parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce].

14. Z podstatného obsahu spisu Okresního soudu v Kutné Hoře sp. zn. [spisová značka] zejména z usnesení ze dne 30. 8. 2021, č. j. [číslo jednací], bylo zjištěno, že [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa žalované] (žalovaná), nabyla v rámci dědického řízení po zemřelém [jméno] [příjmení], [datum narození], posledně bytem [adresa žalované], zemřelém [datum], spoluvlastnický podíl ve výši id na nemovitých věcech v obci a k. ú. [obec], tj. pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a pozemek parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce].

15. Z místního šetření, protokolu o místním šetření a pořízené fotodokumentace bylo zjištěno, že dům na adrese [adresa žalované], se skládá z přízemí, jednoho nadzemního patra, půdy a sklepních prostor (celkem 4 místnosti). Vstup do citovaného domu ústí na hlavní chodbu odkud, skrze menší postranní chodbu, vede vstup na schodiště do 1. patra, sklepa a obytných místností, kde se nachází nábytek rodičů zesnulých manželů obou účastnic. V přízemí se dále nachází místnost, jež zemřelý manžel žalované užíval jako kuřárnu (v současnosti jsou zde vystaveny dekorační předměty manžela žalované), a skrze níž vede přístup do jediné koupelny v domě. Koupelna byla původně průchozí do dalších dvou místností v přízemí, průchod je však zahrazen a dlouhodobě nevyužíván. Z přízemí domu je také koncipován vstup do zahrady náležící k domu; na zahradě se nachází dílna, skleník a přístřešky. Mezi přízemím a 1. patrem je poté mezipatro, kde se nachází toaleta; shodně se toaleta, avšak nefunkční, nacházení v mezipatře do sklepa. První patro se poté skládá z chodby, kuchyně, 3 místností a schodiště na půdu. Z provedeného místního šetření soud dále zjistil, že první patro domu obývá žalovaná s rodinou, která současně užívá toaletu v mezipatře a koupelnu v přízemí; dvě místnosti v přízemí, které jsou zaskládány starým nábytkem a nejsou dlouhodobě udržovány, ani užívány.

16. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 23. 2. 2023, zpracovaného soudním znalcem [celé jméno znalce], bylo zjištěno, že znalci se v dané lokalitě pro určení obvyklé ceny pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], nepodařilo zjistit sjednané ceny stejných nebo obdobných nemovitostí v adekvátním časovém období, a proto určil tržní hodnotu nemovitostí s použitím atributů pro určení ceny obvyklé. Znalec konstatoval, že srovnatelné rodinné domy se v dané lokalitě k datu ocenění obchodují v cenovém rozpětí 27 000 – 33 000 Kč/m2 (vč. ceny pozemků) v závislosti na konkrétním umístění, velikosti domu a pozemku, technickém stavu hlavní stavby a standardu vybavení, parkovacích možnostech a zasíťování IS; na základě porovnávací metody, kterou shledal pro předmětné nemovitosti nejvýstižnější, stanovil cenu domu na částku 5 000 000 Kč. Ze znaleckého posudku bylo dále zjištěno, že rodinný dům na adrese [adresa žalované], je sice dělitelný na dvě samostatné bytové jednotky, kdy jedna bytová jednotka se nachází v přízemí domu a druhá v 1. patře domu, avšak s ohledem na současný stav domu (od roku 1908 byla prováděna pouze základní údržba domu, dům je v přízemí neobyvatelný s instalacemi v havarijním stavu, obývané 1. patro nevyhovuje současným standardům na rodinné bydlení), by náklady na vybudování bytových jednotek významně přesáhly 10 % obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí.

17. Z výslechu znalce [celé jméno znalce] soud zjistil, že pokud jde o ustanovení ceny nemovitosti, vycházel z nabídkové ceny inzerce, kterou následně upravil koeficienty, neboť se jedná o atypickou nemovitost a realizované prodeje srovnatelných nemovitých věcí v té době nedohledal; věc rovněž konzultoval s realitní kanceláří M&M Reality, která je znalá místních poměrů a sídlí přibližně 300 m od předmětné nemovité věci. Nemovitosti sloužící jako porovnávací vzorek byly vybrány v blízkosti předmětných nemovitých věcí a v relativně obdobném technickém stavu. Stran stanovení výše nákladů za účelem rozdělení domu na dvě bytové jednotky znalec do spisu pod č. l. 202 a 203 založil stručný výpočet a uvedl, že pro stanovení přibližného rozpočtu byla použita oceňovací vyhláška, kdy pro účely výpočtu jsou podstatné konstrukční prvky domu a jejich stav; znalec operuje se zkratkou ROZ (rozestavěnost), jež říká, které prvky by se musely zcela nebo z větší části obnovit. Znalec vycházel ze situace, kdy od roku 1908, kdy je dům v užívání, byly prováděny pouze základní údržbové práce, následkem čehož jsou prvky krátkodobé životnosti na hraně své životnosti, tj. při reálném dělení by zůstala zachována hrubá stavba a rozestavěnost cca 60 % Náklady na rozdělení domu na bytové jednotky znalec tedy stanovil jako 40 % z reprodukční hodnoty domu, která se rovná násobku obestavěného prostoru domu (cca 950 m3) a částce za m3 obestavěného prostoru dle technicko–hospodářských ukazatelů (cca 8 500 Kč). Znalec konstatoval, že 40 % z reprodukční ceny domu je cca 3 200 000 Kč, což jsou náklady na rozdělení domu na bytové jednotky a uvedení domu do stavu, aby odpovídal standardům současného rodinného bydlení, jenž jsou jasně dané stavebním zákonném a projekčními vyhláškami; bez dodržení těchto standardů by stavební úřad nedovolil užívání a rozdělení domu na bytové jednotky. V uvedené ceně je dále zahrnuta například inženýrská činnost, projektová dokumentace, prohlášení vlastníka, zápis do Katastru nemovitostí atd. Při případném rozdělení na bytové jednotky, by jednotky měly mít rozlohu kolem 80 m2, kdy bytová jednotka přízemí by byla o něco menší s ohledem na společný průjezd. Ohledně ceny nemovitostí znalec uvedl, že s ohledem na stáří domu a jiné aspekty, stanovil v tomto případě přibližnou cenu na 50 000 Kč za m2; bytová jednotka o rozloze 80 000 m2 by tedy měla hodnotu cca 4 000 000 Kč. Znalec uzavřel, že ve stavební dokumentaci z roku 1908 se sice nacházely dva byty, avšak se společnou toaletou, což dnes již není možné, tudíž dnešní optikou se v předmětném domě nachází pouze jeden byt, reálné dělení proto není možné; znalcem uvažované stavební úpravy jsou nezbytné pro rozdělení domu na dvě bytové jednotky, hrubý odhad ceny za stavební práce činí dle znalce částku 3 200 000 Kč, následná cena nemovitostí poté částku 8 000 000 Kč.

18. Soud neprovedl důkaz stavební dokumentací a doplňkem znaleckého posudku, neboť měl skutkový stav věci za dostatečně zjištěný, a navrhované důkazy tak považoval za nadbytečné.

19. Po zhodnocení provedených důkazů dospěl soud ke zjištění následujícího skutkového stavu:

20. Žalobkyně a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba, budova s [adresa], objekt k bydlení, v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], [územní celek], zapsaný na [list vlastnictví], u [stát. instituce], [stát. instituce], a to každá v podílu id na uvedených nemovitostech.

21. Žalobkyně i žalovaná nabyly svůj spoluvlastnický podíl na dotčených nemovitostech v rámci dědického řízení po svých zemřelých manželích, tj. žalobkyně se stala spoluvlastníkem specifikovaných nemovitostí na základě usnesení Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne 15. 6. 2021, č. j. [číslo jednací], vydaného v rámci dědického řízení po zemřelém [jméno] [příjmení], [datum narození], posledně bytem [adresa žalobkyně], zemřelém [datum], a žalovaná na základě usnesení Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne 30. 8. 2021, č. j. [číslo jednací], vydaného v rámci dědického řízení po zemřelém [jméno] [příjmení], [datum narození], posledně bytem [adresa žalované], zemřelém [datum].

22. Dům na adrese [adresa žalované], se skládá z přízemí, jednoho nadzemního patra, půdy a sklepních prostor. V domě se nachází jedna koupelna (v přízemí) a jedna funkční toaleta (v mezipatře), druhá nefunkční toaleta se poté nachází v mezipatře do sklepa. První patro domu dlouhodobě obývá žalovaná s rodinou, která současně užívá toaletu v mezipatře a koupelnu v přízemí; dvě místnosti v přízemí, které jsou zaskládány starým nábytkem, nejsou dlouhodobě udržovány, ani užívány. Od roku 1908 byla prováděna pouze základní údržba domu, čemuž odpovídá aktuální stav domu.

23. V období od listopadu 2021 do února 2022 probíhala mezi účastníky předžalobní komunikace stran způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví žalobkyně a žalované, když žalobkyně již dále nechtěla setrvat ve spoluvlastnictví s žalovanou a požadovala vyplacení svého spoluvlastnického podílu. Žalovaná s tímto nesouhlasila, neboť vyplacení žalobkyně nebylo v jejích finančních možnostech, a nadto se domnívala, že by se spoluvlastnictví účastnic mělo vypořádat reálným rozdělením domu na dvě bytové jednotky, kdy žalobkyně by následně takto vydělenou bytovou jednotku mohla prodat.

24. Žalobkyně v průběhu řízení sice projevila částečný zájem o převzetí předmětných nemovitostí do jejího výlučného vlastnictví, avšak nikterak soudu nedokládala svou solventnost.

25. Po právní stránce soud posoudil věc následovně:

26. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

27. Podle § 1140 odst. 2 o. z. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

28. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

29. Podle § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím v podstatně její hodnota.

30. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže jí soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněných případech může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

31. Na základě provedeného dokazování a zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícímu závěru:

32. Řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je charakteristické skutečností, že v řízení není soud vázán návrhem účastníka na způsob vypořádání a může rozhodnout, že zrušené spoluvlastnictví bude vypořádáno i jiným způsobem než navrhovaným (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 5 Cz 22/65; rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 559/2004, rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 174/2005, rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 5353/2015); v ust. § 1144 a 1147 odst. 1 o. z. je poté stanoveno závazné pořadí způsobu vypořádání spoluvlastnictví, kdy při rozhodování soud nejprve zkoumá, zda je možné rozdělení společné věci a není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě; takto postupuje i v případě, že ten spoluvlastník, který má o věc zájem, nemá finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 5353/2015, sp. zn. 22 Cdo 2568/2003).

33. Pro úplnost soud uvádí, že žádný z účastníků nežádal o vypořádání spoluvlastnictví v tzv. v širším smyslu (§ 1148 o. z.).

34. S ohledem na výše uvedené se soud nejprve zabýval možností reálného rozdělení společné nemovité věci, kdy dospěl k závěru, že reálné rozdělené věci není v daném případě možné. V této souvislosti přihlédl zejména ke stanovisku soudem ustanoveného znalce [celé jméno znalce], který konstatoval, že předmětná nemovitost není reálně dělitelná tak, aby každá její část byla schopna samostatného nezávislého užívání, a soud se s tímto závěrem s ohledem na provedené dokazování (znalecký posudek, šetření na místě samém) plně ztotožnil. Při posuzování reálné dělitelnosti dotčených nemovitostí se soud zabíral primárně reálnou dělitelností domu [adresa], na adrese [adresa žalované], když tento dům svou dispozicí znemožňuje reálné rozdělení předmětu sporu. [adresa] disponuje pouze jednou koupelnou a jednou funkční toaletou, přičemž i samotná jednotka v 1. patře, která je v současnosti obývaná žalovanou, neodpovídá dle ustanoveného znalce současným standardům bydlení (absentující sociální zázemí). Přízemí domu je poté v současné chvíli zcela neobyvatelné, což zřetelně vyplynulo ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] a z fotodokumentace pořízené v rámci místního šetření. S ohledem na shora uvedené nezbylo soudu než uzavřít, že tento preferovaný způsob vypořádání spoluvlastnictví zde nepřipadá v úvahu, neboť obecně zakotvenou podmínkou pro závěr o dělitelnosti staveb je, aby rozdělením vznikly samostatné věci, jejichž existence bude v souladu se stavebními předpisy (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3929/2010, NS 22 Cdo 2977/2010), což by v souzené věci nenastalo.

35. Uvažovat lze i jinou formu rozdělení – rozdělení budovy na bytové jednotky podle ustanovení o bytovém vlastnictví. K vymezení jednotek lze však přistoupit pouze tehdy, kdy by věcně odůvodněné náklady spojené s přeměnou nebyly zcela neúměrně vysoké vzhledem k reálné hodnotě budovy (KRÁLÍK, Michal. § 1144 (Rozdělení společné věci). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 749, marg. č. 95). Soud se tedy zabýval otázkou, zda by případným provedením nezbytných stavebních úprav bylo možné dům rozdělit na dvě bytové jednotky, a zda by toto případné dělení nebylo neúměrně nákladné. Na základě vypracovaného znaleckého posudku dospěl soud k závěru, že seč by na základě provedení stavebních úprav bylo možné dům rozdělit na dvě bytové jednotky, tak pokud by tyto jednotky měly odpovídat standardům bydlení v 21. století, náklady na rozdělení a rekonstrukci nemovitosti by činily přes 3 000 000 Kč, což je zhruba 40 % hodnoty nemovitosti. Soudu tak nezbylo než konstatovat, že vzhledem k nákladnosti stavebních prací, není možné dům rozdělit na dvě bytové jednotky, jak opakovaně a vytrvale vyžadovala žalovaná.

36. Soud odkazuje na ustálenou judikaturu a praxi, kdy hledisko finanční nákladnosti rozdělení věci je v judikatuře jedním ze standardních korektivů při úvaze, zda je společná věc dělitelná či nikoliv. Soudní praxe v období účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. za nedělitelné považovala nemovitosti, nebylo-li možné jejich rozdělení bez„ přestaveb poměrně nákladných“, kam řadila náklady přesahující 15 % ceny domu (srov. NS Rv II 825/25 = Vážný 5764 a shodně srov. KRÁLÍK, Michal. § 1144 (Rozdělení společné věci). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 751, marg. č. 111).

37. Soud vzal do úvahy i skutečnost, že s vlastnictvím jednotky je spojeno akcesorické spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku, přičemž vzhledem k dispozici domu, kdy by se do teoretické jednotky v patře vstupovalo přes společné prostory v přízemí, nepovažuje soud tento způsob vypořádání za vhodný, neboť takovýto způsob rozdělení domu je dle ustálené judikatury možný pouze, pokud jsou vztahy mezi účastníky při užívání domu po delší dobu nekonfliktní a jejich neshody nevyžadují rozhodování soudu (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 559/2004). Judikatura již v poměrech Občanského zákoníku z roku 1964 vyložila, že rozdělení domu na jednotky je možným způsobem vypořádání spoluvlastnictví, který však nepřichází do úvahy vždy, je-li takové řešení technicky či právně možné. Při posuzování otázky, zda je rozdělení možné, nelze vycházet jen z technického či právního hlediska, ale je třeba přihlédnout i k jiným okolnostem z hlediska dalšího možného soužití účastníků v jednom domě. Zatímco reálným rozdělením budovy základním způsobem, tj. stavebním rozdělením na obvykle dvě zcela samostatné části – dvě budovy, jsou účastníci od sebe odděleni, rozdělením budovy na jednotky se určitý rozsah podílového spoluvlastnictví de facto zachovává, a není tak vhodným řešením tam, kde by s ohledem na situaci a konstrukci (půdorys) domu pouze vytvářelo třecí plochy mezi spoluvlastníky.

38. Ostatně rozhodnutí soudu má vést k likvidaci spoluvlastnictví, a nikoli k budování nových prostor, v nichž by mohla vzniknout jednotka. Má-li tedy rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví vést toliko k přeměně existujícího domu na bytové vlastnictví, a nikoli k výstavbě nových prostor (byť by tyto prostory mohly sloužit rovněž k bydlení), rozhodnout o vypořádání spoluvlastnictví přeměnou na bytové vlastnictví může soud zpravidla jen za situace, kdy se v domě fakticky nachází alespoň dva byty (§ 1158 odst. 1 věta druhá, § 1159, § 2236 odst. 1); v opačném případě tak vznik bytového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu o vypořádání spoluvlastnictví nepřichází do úvahy (srov. KRÁLÍK, Michal. § 1144 (Rozdělení společné věci). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 749, marg. č. 97). Jestliže se však v domě v předmětném domě nachází pouze jeden byt (u nějž nelze uvažovat o jeho dislokaci na dvě bytové jednotky), a pokud by mělo dojít k vymezení jednotek, musela by druhá jednotka teprve vzniknout, takové řešení nepřichází do úvahy (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 5764/2016).

39. Dalším zákonem stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu.

40. Žalobkyně od počátku řízení neměla zájem převzít nemovitosti do svého vlastnictví, a žalovaná sice projevila teoretický zájem o přikázání spoluvlastnického podílu žalobkyně do jejího výlučného vlastnictví, avšak nedisponovala dostatečným objemem finančních prostředků k vyplacení podílu žalobkyně, a ani se nijak nepokusila svou solventnost doložit. Dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1346/2002 soud může přikázat věc jen tomu spoluvlastníku, resp. spoluvlastníkům, kteří prokáží schopnost přiměřenou náhradu zaplatit. S ohledem na postoj žalobkyně a finanční situaci žalované, se soud tímto způsobem vypořádání více nezabýval. Pro úplnost soud uvádí, že nepříznivou finanční situaci žalobkyně má mimo jiné za prokázanou i ze skutečnosti, že usnesením zdejšího soudu ze dne 10. 5. 2022, č. j. 11 C 83/2022-55, byla žalovaná v plném rozsahu osvobozena od soudních poplatků a k ochraně jejích zájmů jí byl ustanoven právní zástupce. Při rozhodování o osvobození od soudních poplatků vyšlo najevo, že spoluvlastnický podíl na dotčených nemovitých věcech je jedinou větší majetkovou hodnotou žalobkyně, která nadto pobírá pouze vdovský a starobní důchod v celkové částce 14 278 Kč.

41. Jediným možným způsobem vypořádání tak zůstalo nařízení prodeje dotčených nemovitostí ve veřejné dražbě. V projednávané věci se bude jednat o dražbu uloženou výrokem pravomocného a vykonatelného rozsudku, na níž se nevztahuje zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. Soud současně považuje za vhodné na tomto místě poukázat na to, že tento rozsudek o zrušení spoluvlastnictví a o nařízení prodeje nemovitostí ve veřejné dražbě (v případě nabytí právní moci) bude pouze exekučním titulem, který opravňuje kteréhokoli z účastníků, aby se domáhal jeho výkonu. Nalézací soud prodej věci nerealizuje a pro další ingerenci soudu po rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je nutné podání návrhu na výkon rozhodnutí kterýmkoli ze spoluvlastníků. Dokud nemovitosti nebudou v dražbě prodány, zůstávají ve spoluvlastnictví a účastníci k nim stále vykonávají spoluvlastnická práva, a to až do doby faktického prodeje. Je tomu tak proto, že spoluvlastnictví zrušené a vypořádané tímto způsobem (veřejná dražba) nezaniká dnem, v němž příslušné soudní rozhodnutí nabude právní moci, jako by tomu bylo při provedení vypořádání přikázáním věci za náhradu. V tomto případě spoluvlastnictví zanikne až skutečným prodejem nemovitostí (srov. KRÁLÍK, Michal. § 1147 (Přikázání společné věci a její prodej ve veřejné dražbě). In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 765.).

42. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto ve smyslu ust. § 142 odst. 2 o. s. ř., když nelze odvozovat procesní úspěch účastníka od výsledného způsobu vypořádání spoluvlastnictví, protože žádná ze stran výsledkem řízení po finanční stránce neztrácí. Všichni účastníci řízení odchází od soudu se stejnou majetkovou hodnotou, přičemž žádnému z účastníků řízení nelze klást k tíži, že z jakýchkoliv důvodů odmítá určitý způsob vypořádání spoluvlastnictví. V tomto směru je namístě odkázat na nález Ústavního soudu ze dne 5. 4. 2022 sp. zn. IV. ÚS 404/22, který shrnuje, že v řízení o vypořádání spoluvlastnictví se jedná o tzv. iudicium duplex a nepřiznání náhrady nákladů řízení ani jednomu z účastníků by, až na výjimky, mělo být pravidlem. Výjimku z obecného použití § 142 odst. 2 o. s. ř. představují pouze případy obstrukčního chování spoluvlastníka, kdy půjde např. o šikanózní výkon práva či zneužití práva (srov. nálezy Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 572/19 a sp. zn. I. ÚS 262/20), což soud v souzené věci neshledal, skutečnost, že žalovaná nesouhlasila s navrhovaným způsobem vypořádání spoluvlastnictví, pak zcela jistě za takovéto chování považovat nelze, a soud tak neshledal žádných zásadních skutečností, které by odůvodňovaly tuto zásadu prolomit. Proto bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

43. Dle ust. § 148 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.) má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

44. Usnesením Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne 10. 5. 2022, č. j. 11 C 83/2022-55, bylo žalované v plném rozsahu přiznáno osvobození od soudních poplatků.

45. Usnesením Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne 6. 3. 2023, č. j. 11 C 83/2022-194, bylo soudnímu znalci [celé jméno znalce] přiznáno znalečné ve výši 15 790,50 Kč za vypracování znaleckého posudku.

46. Usnesením Okresního soudu v Kutné Hoře ze dne 26. 4. 2023, č. j. 11 C 83/2022-213, bylo soudnímu znalci [celé jméno znalce] přiznáno znalečné za výslech znalce ve výši 3 630 Kč.

47. V souvislosti s tímto řízením vznikly státu náklady řízení v celkové výši 19 420,50 Kč, přičemž s ohledem skutečnost, že žalovaná byla usnesením zdejšího soudu ze dne 10. 5. 2022, č. j. 11 C 83/2022-55, v plném rozsahu osvobozena od soudních poplatků, a žádnému z účastníků nebyla přiznána náhrada nákladů řízení ve smyslu ust. § 142 o. s. ř., rozhodl soud výrokem III. tohoto rozsudku o povinnosti žalobkyně uhradit částku 9 710,25 Kč, představují nákladů vzniklých státu ve spojitosti s tímto řízení (uplatněné znalečné).

48. O splatnosti náhrady nákladů státu soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř..