11 Co 244/2022-224

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Jany Palkovské a soudkyň JUDr. Zuzany Ihnátové a JUDr. Evy Placzkové ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] [jméno] [příjmení] [anonymizováno] [adresa] za účasti vedlejšího účastníka na straně žalobce: [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa] o vyklizení nemovitostí k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Šumperku č. j. 18 C 176/2021-146 ze dne 22. 6. 2022 takto:

Výrok

Rozsudek okresního soudu se ruší a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu na vyklizení nemovitostí označených v odstavci I. výroku - dále jen„ předmětné nemovitosti“, v odstavci II. výroku uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 11.147,68 Kč.

2. Rozsudek napadl včas podaným odvoláním žalobce. V podaném odvolání nesouhlasil se závěrem okresního soudu, že žalovaný jako prodávající obdržel z kupní ceny za předmětné nemovitosti pouze 27.000 Kč a nikoliv částku 305.000 Kč. Tento skutkový závěr okresního soudu je pro žalobce zcela neočekávaný a nevyplývá z provedeného dokazování, žalobce nebyl ze strany nalézacího soudu nikdy vyzván v souladu s § 118a odst. 1 o. s. ř. k potřebě doplnění tvrzení a důkazů o úhradě celé kupní ceny žalovanému ze strany společnosti [právnická osoba] Pokud by soud prvního stupně takové poučení poskytl, žalobce by si od uvedené společnosti vyžádal doklady o tom, že žalovanému byla v roce 2017 uhrazena celá kupní cena za dané nemovitosti. Vytkl okresnímu soudu, že mimo žalovaným navržené důkazy prováděl okresní soud další důkazy (účastnický výslech žalovaného, dokumenty z katastru nemovitostí a dokumenty z obchodních rejstříků), a to výlučně ve snaze prospět straně žalované. Je rovněž překvapivý závěr o údajné neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mez [právnická osoba] [příjmení] [jméno] a žalovaným. Žalobce musí namítnout, že nikdy nebyl v průběhu řízení ze strany nalézacího soudu poučen ve smyslu § 118a odst. 1 o. s. ř. k potřebě doplnění tvrzení a důkazů k platnosti této smlouvy (tedy smlouvy, které žalobce vůbec nebyl účastníkem). Veškeré tyto závěry soudu prvního stupně, ke kterým dospěl pouze na základě jím vyžádaného účastnického výslechu žalovaného, jsou tak učiněny v rozporu s procesními pravidly stanovenými občanským soudním řádem a pro žalobce zcela nepředvídatelné a překvapivé. Soud prvého stupně přitom žádným způsobem žalobce nevyzval k potřebě uvedení skutkové a právní argumentace ve vztahu k platnosti kupní smlouvy uzavřené mezi žalovaným a společností [právnická osoba] Žalobce však zejména nemůže souhlasit s právními závěry soudu prvního stupně týkajícími se jím vzneseného požadavku na zohlednění dobré víry v zápis do katastru nemovitostí. Žalobce zdůrazňuje, že považuje za zcela nepřípustné komentáře předsedy soudu prvního stupně, že považuje za vrchol drzosti dovolávat se dobré víry v zápis do katastru nemovitostí ze strany žalobce. Již jen takové komentáře soudce dokládají důvodné pochyby o jeho nepodjatosti v rámci rozhodování tohoto sporu, když je právem každého účastníka soudního řízení vznášet všechny argumenty na svoji obranu. Institut dobré víry v zápis do katastru nemovitostí je nově obsažen v § 984 odst. 1 o. z., kdy tento uvádí, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje v době, kdy k právnímu jednání došlo, vzniklo-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak v době podání návrhu na zápis. V tomto směru žalobce nepovažuje za přiléhavou soudem prvního stupně předloženou intepretaci nálezu Ústavního soudu ve věci sp. zn. I. ÚS 2219/12. Citovaný nález Ústavního soudu sice reagoval na právní situaci týkající se předchozí právní úpravy, nicméně i tak dospěl k jednoznačnému závěru, že i za účinnosti starého občanského zákoníku dobrověrnému nabyvateli svědčí legitimní očekávání coby součást práva na ochranu majetku. Žalobce nerozumí tomu, jak mohl soud prvního stupně závěry citovaného nálezu Ústavního soudu vyložit tak, že dobrá víra žalobce není dána. Za zcela neadekvátní pak žalobce považuje argumentaci soudu, že se v jeho případě nejedná o fyzickou osobu. Má-li být tato argumentace nalézacího soudu vykládána tak, že některá ustanovení občanského zákoníku platí jen na někoho (zde § 984 o. z. pouze pro fyzické osoby), jedná se dle názoru žalobce o flagrantní porušení základních ústavních principů, dle kterých by zákony měly, pokud není stanoveno jinak, platit pro všechny subjekty stejně. V daném případě ve vztahu k § 984 o. z. žádný zákon nikde nestanoví, že by toto zákonné ustanovení nemělo platit pro právnické osoby. Z tohoto důvodu má žalobce za to, že neexistuje žádný zákonný důvod, který by aplikaci § 984 o. z. vylučoval ve vztahu k právnickým osobám, ať již nabývají nemovité věci při investičním nákupu nemovitostí nebo z jakýchkoliv jiných důvodů. Žádné propojení žalobce na společnost [právnická osoba] přitom ani dle závěrů nalézacího soudu nebylo prokázáno. Soud prvého stupně v tomto směru uvedl, že bylo povinností žalobce zajistit si veškeré dokumenty ke koupi. Žalobce k tomuto uvádí, že měl tyto dokumenty k dispozici, kdy je však třeba zdůraznit, že veškeré nabývací tituly obsažené v katastru nemovitostí ve vztahu k daným nemovitostem na sebe řádně navazovaly, všechny tyto nabývací tituly byly z hlediska právního hodnocení bezvadné a prodávající společnost [právnická osoba] byla zapsána jako řádný vlastník daných nemovitostí v katastru nemovitostí po dobu delší než 4 roky. A to aniž by po tuto dobu kdokoli její vlastnictví jakkoli zpochybnil. Žalobce jako kupující za této situace neměl žádné pochyby o možnosti uzavření kupní smlouvy s prodávající společností [právnická osoba] Pokud žalovaný jakkoliv zpochybňoval platnost uzavřené kupní smlouvy se společností [právnická osoba], měl nepochybně od ledna 2017 dostatek času na to, aby příslušný převod nemovitostí zpochybnil a ve vztahu k těmto nemovitostem vyvolal zápis poznámky či plomby do katastru nemovitostí. Žalobce však nemá o žádném takovém kroku žalovaného za posledních 5 let žádné informace a nevyplynuly ani z provedeného dokazování. V tomto směru žalobce dobu 5 let rozhodně nepovažuje za příliš krátkou na to, aby se žalovaný mohl účinně domoci svých práv ve vztahu k zápisu vlastnictví v katastru nemovitostí. Žalobce nesouhlasí se závěrem okresního soudu, že v tomto případě nelze § 984 o. z. aplikovat. S ohledem na shora uvedené argumenty navrhoval žalobce buď zrušit napadené rozhodnutí a věc vrátit soudu prvního stupně k dalšímu řízení nebo žalobě v celém rozsahu vyhovět.

3. Na č. l. 178 až 184 se nachází podání společnosti [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], ze dne 31. 8. 2022. Tato společnost oznámila své přistoupení jako vedlejšího účastníka do řízení na straně žalobce. Uvedla, že právní zájem na výsledku řízení svědčí vedlejšímu účastníku z toho důvodu, že v řízení je řešena otázka platnosti kupních smluv, jichž je smluvní stranou. Rozhodnutí o této otázce, jež je pro řešení věci klíčová, může v případě vyslovení neplatnosti příslušných kupních smluv negativně zasáhnout do práv vedlejšího účastníka.

4. Uvedená společnost učinila uvedený procesní krok v souladu s § 93 odst. 1 o. s. ř., dle kterého jako vedlejší účastník může se vedle žalobce nebo žalovaného zúčastnit řízení ten, kdo má právní zájem na jeho výsledku. Dle odst. 2 do řízení vstoupí buď z vlastního podnětu nebo na výzvu některého z účastníků učiněnou prostřednictvím soudu. O přípustnosti vedlejšího účastenství soud rozhodne jen na návrh. Dle odstavce 3 v řízení má vedlejší účastník stejná práva a povinnosti jako účastník. Jedná však toliko sám za sebe. Jestliže jeho úkony odporují úkonům účastníka, kterého v řízení podporuje, posoudí je soud po uvážení všech okolností. Odvolací soud zaslal uvedené podání označené společnosti právním zástupcům žalobce a žalovaného, kterým bylo podání doručeno oběma 4. 5. 2023. Účastníci se k uvedenému přistoupení označené společnosti do řízení nevyjádřili. Je tak naplněn § 93 o. s. ř., kdy obchodní firma [právnická osoba] přistoupila do řízení jako vedlejší účastník na straně žalobkyně. Ve svém podání vedlejší účastnice ohledně výslechu žalovaného a překvapivých závěrů soudu z něj učiněných v podstatě zopakovala argumenty žalobce. Dále rozsáhle polemizovala se skutkovými zjištěními a právními závěry okresního soudu ohledně neplatnosti všech uzavřených smluv a v závěru vytýkala okresnímu soudu nesprávné právní posouzení věci.

5. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí včetně řízení předcházejícího jeho vydání a dospěl k závěru, že odvolání je důvodné.

6. Z obsahu spisu se podává, že žalobkyně v pozici vlastníka předmětných nemovitostí se domáhá po žalovaném jejich vyklizení s tím, že žalovaný užívá nemovitosti bez právního důvodu. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby a popisoval okolnosti, ze kterých dovozoval, že své vlastnické právo k předmětným nemovitostem nepozbyl.

7. Okresní soud u jednání dne 22. 6. 2022 provedl dokazování listinami tak, jak je zachyceno v protokole o jednání a dále důkaz výpovědí žalovaného. K výtce odvolatele, že tento důkaz nebyl navrhován je možno odkázat na ust. § 120 odst. 2 o. s. ř., dle kterého soud může provést i jiné než účastníky navržené důkazy v případech, kdy jsou potřebné ke zjištění skutkového stavu a vyplývají-li z obsahu spisu. Soud prvního stupně byl evidentně veden touto právní úvahou. Následně soud poskytl účastníkům poučení dle § 118b odst. 1 o. s. ř. o koncentraci řízení a dle § 119a odst. 1 o. s. ř. o neúplné apelaci, žalobce další důkazní návrhy neměl, žalovaný navrhoval např. výslech svědkyně - své manželky a další důkazy tak, jak je uvedeno v protokole na straně 6. Okresní soud tyto důkazy pro nadbytečnost neprováděl. V závěrečné řeči žalobce odkázal na § 984 odst. 1 o. z. s tím, že žalobce nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem v dobré víře, která nebyla rozporována. [právnická osoba] nebyla nikdy vlastníkem předmětných nemovitostí. Z obsahu protokolu je zřejmé, že ve vztahu k žádnému účastníků nebylo poskytováno poučení dle § 118a o. s. ř.

8. Okresní soud se správně vypořádal s otázkou mezinárodní příslušnosti českých soudů ve smyslu nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 - Brusel I bis. Vzhledem k tomu, že se jedná o vyklizení nemovitostí, přičemž základní otázkou je, komu náleží vlastnické právo k předmětným nemovitostem, je ve smyslu čl. 24 odst. 1 Nařízení dána výlučná příslušnost českých soudů, neboť na území Česka se předmětné nemovitosti nacházejí.

9. K námitce žalovaného, že se s ohledem na předmět žaloby nejedná o věc odštěpného závodu a zastoupení ze strany odštěpného závodu není možné, přičemž žaloba byla podána z datové schránky odštěpného závodu, uvádí odvolací soud následující. Dle stejnopisu notářského zápisu [spisová značka], [spisová značka] sepsaným [údaje o notáři] [jméno] [příjmení], notářem se sídlem v [obec a číslo], [ulice a číslo] dne 3. 9. 2020, společnost založená a existující podle práva [právnická osoba] [anonymizováno 12 slov], [číslo] [adresa] (dále jen„ účastník“), kterého zastupuje na základě plné moci ze dne 24. 8. 2020 [jméno] [příjmení], narozený dne [datum], bytem [adresa] (dále zástupce účastníka), kdy existence účastníka byla notáři prokázána výpisem ze zahraničního rejstříku ze dne 6. 8. 2020, účastník učinil rozhodnutí o zřízení odštěpného závodu označeného jako [právnická osoba], se sídlem [adresa], předmět podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a správa vlastního majetku, přičemž vedoucím odštěpného závodu je určen [jméno] [příjmení] Uvedený odštěpný závod - [právnická osoba], [IČO], právní forma - odštěpný závod zahraniční právnické osoby je zapsán v obchodním rejstříku, vedoucím odštěpného závodu je [jméno] [příjmení], narozený dne [datum] a zřizovatelem shora označená zahraniční osoba [právnická osoba] [anonymizováno 7 slov]. Dle zjištění z výpisu katastru nemovitostí je jako vlastník předmětných nemovitostí zapsán žalobce - [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], se sídlem [adresa], [ulice a číslo].

10. Dle § 503 odst. 1 o. z. pobočka je taková část závodu, která vykazuje hospodářskou a funkční samostatnost a o které podnikatel rozhodl, že bude pobočkou. Dle odst. 2 je-li pobočka zapsána do obchodního rejstříku, jedná se o odštěpný závod. Vedoucí odštěpného závodu je oprávněn zastupovat podnikatele ve všech záležitostech týkajících se odštěpného závodu ode dne, ke kterému byl jako vedoucí odštěpného závodu zapsán do obchodního rejstříku (v tomto případě 3. 9. 2020). Z plné moci udělené advokátu [údaje o zástupci] [jméno] [příjmení] je zřejmé, že jako zmocnitel vystupuje [právnická osoba] [anonymizováno 6 slov], prostřednictvím [právnická osoba], se sídlem [adresa]. V souladu s § 21 odst. 1 písm. c) o. s. ř. za právnickou osobu jedná vedoucí jejího odštěpného závodu, jde-li o věci týkající se tohoto závodu. V daném případě jedná za právnickou osobu [název] [anonymizována dvě slova] vedoucí jejího odštěpného závodu zapsaný v obchodním rejstříku - [jméno] [příjmení]. Předmětné nemovitosti se nacházejí na území Česka a z výpisu z katastru nemovitostí je zřejmé, že ohledně těchto nemovitostí jedná právě označený odštěpný závod.

11. Z listinných důkazů tak, jak byly provedeny okresním soudem a jak se nacházejí založené ve spise lze dojít k těmto skutkovým závěrům: Dne 26. 1. 2017 byla v písemné formě uzavřena mezi žalovaným jako prodávajícím a firmou [právnická osoba], [IČO], se sídlem v [obec a číslo] jako kupujícím kupní smlouva, na základě které prodal prodávající předmětné nemovitosti za kupní cenu ve výši 440.000 Kč kupujícímu. Kupní cena měla být zaplacena dle čl. III. bod 2 takto - za kupujícího částka 15.301 Kč [exekutorský úřad] [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení], 10.990 Kč na úhradu dluhu kupujícího vůči [název] na označený účet, 6.658 Kč za kupujícího na úhradu jeho dluhu vůči [právnická osoba] [právnická osoba] na označený účet, 2.160 Kč za kupujícího na úhradu jeho dluhu vůči společnosti [právnická osoba] na označený účet, 51.546 Kč za kupujícího na úhradu jeho dluhu vůči [právnická osoba] [právnická osoba] na označený účet, 1.404 Kč za kupujícího na úhradu jeho dluhu u [právnická osoba], [anonymizováno] na označený účet, 46.940 Kč kupujícímu zaplacena na jeho bankovní označený účet, 305.000 Kč kupujícímu uhrazena do 10 pracovních dnů ode dne podpisu smlouvy. Dle čl. VIII. bod 2 kupující může od této smlouvy odstoupit také bez udání důvodu písemným oznámením o odstoupení doručením 2. smluvní straně na uvedenou adresu.

12. Ze smlouvy o leasingu uzavřené dne 26. 1. 2017 bylo zjištěno, že uvedeného dne byla mezi obchodní firmou [právnická osoba] jako pronajímatelem a [jméno] [příjmení] jako podnájemcem uzavřena smlouva o leasingu s právem odkupu předmětného leasingu, ve smlouvě je uvedeno, že podnájemce na základě kupní smlouvy převedl svá vlastnická práva k předmětným nemovitostem na společnost [právnická osoba], tato společnost uděluje pronajímateli právo dát nemovitosti do podnájmu podnájemci, pronajímatel a podnájemce se dohodli, že podnájemci bude umožněno formou zpětného leasingu s následným právem odkupu užívat nemovitosti a společnost [právnická osoba] s tímto v plném rozsahu souhlasí. Cena předmětu leasingu činí 490.000 Kč a podnájemce se zavázal splatit předmět leasingu tak, že částku ve výši 305.000 Kč vedenou ve splátkovém kalendáři jako akontaci uhradí podnájemce pronajímateli započtením podle čl. 3 této smlouvy, částku 185.000 Kč uhradí prostřednictvím leasingových splátek, které jsou níže charakterizovány, splátka činí 3.876 Kč měsíčně, délka doby nájmu 96 měsíců, počet splátek 96, zůstatková prodejní cena po řádném uhrazení všech splátek leasingu - 0 Kč. Je ujednáno, že v případě řádného splacení všech 96 leasingových splátek a zaplacení zůstatkové prodejní ceny podle této smlouvy se pronajímatel zavazuje zajistit podle čl. 8 převedení nemovitosti na podnájemce. Dle čl. 3„ započtení“ pronajímatel má za podnájemcem pohledávku na zaplacení části předmětu leasingu ve výši 305.000 Kč, podnájemce má za pronajímatelem pohledávku na zaplacení části kupní ceny podle kupní smlouvy ve výši 305.000 Kč, strany se dohodly, že tyto pohledávky navzájem započítávají, čímž pohledávky zanikají. Dle čl. 8 bod 1 podnájemce má po zaplacení všech 96 leasingových splátek právo do 30 dnů předmět leasingu odkoupit za zůstatkovou prodejní cenu, přičemž předmět leasingu bude převáděn a prodáván, jak stojí a leží s vyloučením jakékoliv odpovědnosti pronajímatele za stav předmětu leasingu na základě písemné smlouvy, a to tak, že nemovitosti budou převedeny do vlastnictví podnájemce. Uplatní-li podnájemce toto právo, je povinen za poskytnutí patřičné součinnosti ze strany pronajímatele učinit veškeré potřebné právní úkony pro převod předmětu leasingu. Právo požadovat odkoupení předmětu leasingu podnájemci přísluší jen tehdy, když vůči pronajímateli splnil veškeré své závazky dle této smlouvy. Dle bodu 14.1 bude-li tato smlouva, ať již z jakýchkoli důvodů, ukončena předtím, než dojde k uspokojení veškerých pohledávek pronajímatele vyplývajících z této smlouvy, zejména tím, že pronajímatel tuto smlouvu vypoví (dále jen„ předčasné ukončení smlouvy“) je podnájemce povinen do 14 kalendářních dnů od doručení písemné výzvy ze strany pronajímatele uhradit pronajímateli veškeré pohledávky splatné ke dni předčasného ukončení smlouvy a nahradit pronajímateli škodu a ušlý zisk. Dle bodu 15.1 smlouvy při ukončení této smlouvy s výjimkou případu nabytí předmětu leasingu podnájemcem je podnájemce neprodleně povinen předmět leasingu vyklidit, a to nejpozději do 15 dnů od ukončení smlouvy a řádně jej pronajímateli předat.

13. Dle smlouvy o podnájmu uzavřené mezi [právnická osoba] jako nájemcem a [jméno] [příjmení] jako podnájemcem, pronajímatel prohlásil (zde je evidentně pojem pronajímatel a nájemce totožný - poznámka soudu), že uzavřel nájemní smlouvu s vlastníkem předmětných nemovitostí společnosti [právnická osoba], na základě které je nájemce oprávněn dále předmětné nemovitosti pronajímat. Bylo dohodnuto, že nájemce dává podnájemci do podnájmu a podnájemce od nájemce přebírá za podmínek touto smlouvou stanovených předmětné nemovitosti. Výše podnájemného činí 3.876 Kč měsíčně. Smlouvu lze dle čl. 4 ukončit vzájemnou dohodou stran, jinak je tato smlouva sjednána na dobu určitou do 30. 6. 2017, včasným zaplacením nájemného bude prodloužena účinnost smlouvy vždy o 1 kalendářní měsíc. Nájemce je oprávněn od této smlouvy s okamžitou účinností odstoupit, pokud podnájemce poruší závažným způsobem své povinnosti vyplývající z této smlouvy, kdy takovým závažným porušením je, že ke dni splatnosti v plné výši neuhradí jakákoliv peněžitá plnění související s podnájmem.

14. Ze splátkového kalendáře ke smlouvě o zpětném leasingu s právem odkupu předmětu leasingu bylo zjištěno, že akontace činí 305.000 Kč, další splátky za období od 25. 4. 2017 vždy ke každému 25. dni v měsíci až do 25. 6. 2022 činí 3.876 Kč měsíčně.

15. Z odstoupení od smlouvy o zpětném leasingu z 1. 3. 2020 bylo zjištěno, že [právnická osoba] [anonymizováno] odstoupila od smlouvy o zpětném leasingu s účinností k 1. 3. 2020, neboť k uvedenému dni dlužná částka leasingových splátek splatných k uvedenému dni činí 8.496 Kč.

16. Dle úplného výpisu z obchodního rejstříku původně obchodní firma s názvem [právnická osoba], [IČO] má od 6. 5. 2017 název [právnická osoba] se stejným identifikačním číslem, sídlo firmy [adresa]. Statutárním orgánem - jednatelem firmy je [jméno] [příjmení], narozený dne [datum], společníkem [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se sídlem [adresa].

17. Dle kupní smlouvy uzavřené mezi prodávajícím [právnická osoba], [IČO] a kupujícím [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] se sídlem [adresa], vystupující v České republice prostřednictvím [právnická osoba], se sídlem [adresa], zastoupeným [jméno] [příjmení] jako vedoucím odštěpného závodu jako kupující uzavřeli kupní smlouvu ve vztahu k předmětným nemovitostem, kdy prodávající tyto nemovitosti prodal kupujícímu za částku 500.000 Kč Smlouva je uzavřena 9. 3. 2021 a podepsána za prodávajícího jednatelem [jméno] [příjmení] a za kupujícího vedoucím odštěpného závodu [jméno] [příjmení], podpisy jsou úředně ověřeny.

18. Ve spise se na č. l. 5 a 6 nachází nepodepsaný text smlouvy o nájmu nemovitostí, dle které zapsaný vlastník prostřednictvím odštěpného závodu jako pronajímatel a nájemce - žalovaný uzavírají nájemní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí s tím, že se jedná o nájem na dobu neurčitou, nájemné činí 7.500 Kč měsíčně. Smlouva není podepsána jejími účastníky.

19. Je tedy zřejmé, že žalovaný měl dluhy u různých věřitelů, prodal na základě kupní smlouvy z 26. 1. 2017 předmětné nemovitosti firmě [právnická osoba] (posléze s názvem [právnická osoba]) následně, aby mu zůstalo zachováno užívací právo k předmětným nemovitostem, uzavřel smlouvu o podnájmu na dobu určitou s možností prodlužování podnájemního vztahu. Dále uzavřel smlouvu leasingovou, kdy mělo dojít po zaplacení všech leasingových splátek ke zpětnému převodu vlastnického práva za 0 Kč. Předmětné nemovitosti byly posléze koupeny žalobcem, když předtím došlo k odstoupení od leasingové smlouvy.

20. Odvolací soud si položil otázku, co je podstatné pro vyřešení předmětného sporu. Jedná se o spor na ochranu vlastnického práva, kdy osoba zapsaná jako vlastník předmětných nemovitostí požaduje jejich vyklizení po žalovaném, o kterém tvrdí, že předmětné nemovitosti užívá bez právního důvodu. Jsou proto dány 2 stěžejní otázky: 1) je žalobce vlastníkem předmětných nemovitostí či nikoliv? 2) Pokud je takovým vlastníkem a mohl by se domáhat ochrany svého vlastnického práva, svědčí žalovanému nějaký právní titul k užívání předmětných nemovitostí či nikoliv?

21. Okresní soud po provedeném dokazování a poučení tak, jak je shora uvedeno vyhlásil rozsudek a z odůvodněnínapadeného rozhodnutí je zřejmé, že považuje kupní smlouvu uzavřenou mezi prodávajícím [jméno] [příjmení] a kupující [právnická osoba] za neplatnou ve smyslu § 588 o. z. (zde odkazuje odvolací soud na bod 41 odůvodněnírozsudku). Tento závěr skutečně musel být pro žalobce překvapivý. Okresní soud nedal v průběhu jednání žádným způsobem najevo, že uvedenou kupní smlouvu považuje za absolutně neplatnou a že zároveň dospěl k závěru, že nelze aplikovat § 984 odst. 1 o. z., jak na to v závěrečné řeči poukazoval zástupce žalobce. Žalobce neměl žádný prostor před soudem prvního stupně k tomu, aby případně doplnil svá skutková tvrzení a označil důkazy k tomu, že je vlastníkem předmětných nemovitostí.

22. Odvolací soud nesouhlasí se závěrem, jenž je vysloven v bodech 42 až 44 odůvodněnírozsudku. Tento závěr není nikterak podložen zjištěným skutkovým stavem a je přinejmenším předčasný.

23. Dle § 984 odst. 1 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje v době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak v době podání návrhu na zápis.

24. Žalobce byl účastníkem kupní smlouvy uzavřené dne 9. 3. 2021 s předchozím zapsaným vlastníkem [právnická osoba] (od 6. 5. 2017 [právnická osoba]), který měl předmětné nemovitosti nabýt na základě kupní smlouvy uzavřené s [jméno] [příjmení] dne 26. 1. 2017. Není správná úvaha okresního soudu, že citované ustanovení § 984 odst. 1 o. z. by snad bylo možno použít pouze v případě, že by nemovitosti od [právnická osoba] kupovala fyzická osoba, nikoliv osoba právnická. Takové omezení z citovaného ustanovení rozhodně neplyne. Toto ustanovení je použitelné obecně. Dle citovaného ustanovení je jím chráněna důvěra v zápis věcných práv zapsaným ve veřejném rejstříku, v tomto případě v katastru nemovitostí. Základní zásadou je to, že zapsaný právní stav působí vůči nabyvateli práva při splnění všech dalších podmínek citovaného ustanovení jako právní stav skutečný. Bylo zjištěno, že společnost [právnická osoba] byla ke dni 1. 3. 2021 zapsána v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], okres [okres] vlastník předmětných nemovitostí s tím, že nabývacím titulem je kupní smlouva z 26. 1. 2017 a právní účinky zápisu nastaly k 1. 2. 2017 Smlouva kupní mezi prodávajícím [právnická osoba] a kupujícím - žalobcem byla uzavřena dne 9. 3. 2021. Je tak zřejmé, že ke dni uzavření kupní smlouvy byl jako vlastník předmětných nemovitostí zapsán subjekt vystupující na straně prodávajícího, žalobce nabyl vlastnické právo k předmětným nemovitostem na základě kupní smlouvy za kupní cenu 500.000 Kč. Je nutno zabývat se otázkou, zda se žalobce jako kupující oprávněně spoléhal na stav zápisu věcného práva ve veřejném seznamu právě při uzavírání označené kupní smlouvy. Ochrana žalobce jako nabyvatele práva v režimu § 984 odst. 1 o. z. se vztahuje na případy, kdy schází vlastnické právo převodce, tedy jde o stav, kdy osobě zapsané v katastru nemovitostí převáděné právo nesvědčí, protože není jeho skutečným subjektem. Nezbytným předpokladem pro nabytí od neoprávněného je existence dobré víry nabyvatele - žalobce. Zde odkazuje odvolací soud na závěry Nejvyššího soudu vyslovené v usnesení sp. zn. 24 Cdo 688/2021, dle kterého dobrá víra nabyvatele se opírá o zápis v katastru nemovitostí a je presumována (§ 7 o. z.). Vychází z důvěry jednotlivců v akty veřejné moci; poskytuje ochranu tomu, kdo jednal v důvěře v zápis v katastru nemovitostí, na jehož obsah neměl a nemohl mít vliv, na rozdíl od skutečného („ naturálního“) vlastníka. Jde o speciální případ omylu (o skutečném právním stavu) vyvolaného státním orgánem, jednání nabyvatele je projevem důvěry jednotlivců v akty veřejné moci (zde katastrálního úřadu). Nabyvatel není v zásadě povinen činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistil, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčil nahlédnutím do něj, je v souladu se skutečným právním stavem; jsou-li mu ovšem známy skutečnosti, které knihovní stav objektivně znejišťují, pak lze po něm„ investigativní“ aktivitu požadovat. Posouzení, zda o takové skutečnosti šlo a zda investigativní aktivita vyvinutá nabyvatelem byla dostatečná, je na úvaze soudu, kterou by bylo možno zpochybnit, jen pokud by byla zjevně nepřiměřená.

25. V rozsudku ve věci sp. zn. 21 Cdo 4540/2018 ze dne 25. 6. 2019 přijal Nejvyšší soud závěr, dle kterého při hodnocení dobré víry nabyvatele věcného práva v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. je vždy třeba brát v úvahu, zda smluvní strana při běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze s ohledem na okolnosti a povahu daného případu po každém požadovat (od každého očekávat), neměla, popř. nemohla mít důvodné pochybnosti o tom, že osoba zapsaná jako vlastník ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí) je skutečným vlastníkem věci. Běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje její povinnost činit aktivní kroky (šetření) směřující k tomu, aby se ujistila, že stav zápisů ve veřejném seznamu, o němž se přesvědčila nahlédnutím do něj, je vskutku v souladu se skutečným právním stavem a že nedošlo ke změně oprávněné osoby, aniž by se tato změna promítla ve veřejném seznamu. Nabýt věcné právo od osoby, která je jako osoba oprávněná zapsána ve veřejném seznamu, ačkoliv podle skutečného právního stavu osobou oprávněnou není, je možné jen v případě, že nabývající osoba nabyla právo na základě úplatného právního jednání a v dobré víře ve stav zápisu ve veřejném seznamu. Soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem se, stejně jako dobrá víra, předpokládá, může však být prokázán opak (tzv. vyvratitelná právní domněnka). Existence dobré víry je nutno zkoumat v časové souvislosti s okamžikem, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, posuzuje se dobrá víra se zřetelem k době, kdy byl podán návrh na zápis práva do tohoto seznamu. Ust. § 984 odst. 1 o. z. je promítnutím zásady materiální publicity veřejných seznamů v právním řádu, která umožňuje, aby za stanovených podmínek došlo k nabytí práva od neoprávněného, tedy od osoby, která ačkoli je ve veřejném seznamu zapsána jako osoba oprávněná, podle skutečného stavu věci osobou oprávněnou není. Právní úprava tu sleduje ochranu těch, kdo nabudou věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby, která je podle stavu zápisu ve veřejném seznamu oprávněna takové právo zřídit. Podmínkou takového nabytí práva je úplatnost nabývacího právního jednání a dobrá víra nabyvatele v soulad zápisu ve veřejném seznamu se skutečným právním stavem. Dobrá víra je vnitřní přesvědčení osoby, že nejedná bezprávně. Jde o psychický stav jednající osoby, který sám o sobě nemůže být předmětem dokazování. Na dobrou víru lze usuzovat z konkrétních vnějších skutečností, jejichž prostřednictvím se toto vnitřní přesvědčení projevuje navenek a které dokazovány být mohou. Otázku dobré víry je třeba posuzovat nejen ze subjektivního hlediska (osobního přesvědčení) smluvní strany, ale především se zřetelem k objektivním okolnostem. Požadavek na ověřování souladu ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem by byl v rozporu s § 980 odst. 2 o. z., které zakládá domněnku souladu stavu zapsaného ve veřejném seznamu se skutečným stavem. Vyloučení potřeby šetření skutečného právního stavu je ostatně smyslem materiální publicity veřejných seznamů vyjádřené zejména v § 984 odst. 1 o. z. Uvedené však neplatí, jsou-li tu objektivní okolnosti vzbuzující pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem. V takovém případě naopak je na nabývající osobě, aby si ověřila (aktivně zjišťovala), zda zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným stavem. Objektivním důvodem vzbuzujícím pochybnost o souladu skutečného právního stavu a stavu zapsaného ve veřejném seznamu mohou být i informace vyplývající z katastru nemovitostí - např. poznámka spornosti zápisu zapsaná do katastru nemovitostí na žádost osoby, jejíž věcné právo je zápisem dotčeno, která se domáhá odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem a která prokáže, že své právo uplatnila u soudu. Zápis poznámky spornosti o probíhajícím řízení o odstranění nesouladu mezi stavem zapsaným v katastru nemovitostí a skutečným právním stavem (např. řízení o určení vlastnického práva k zapsaným nemovitostem) vyvolává objektivně odůvodněné pochybnosti o tom, zda stav zapsaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému právnímu stavu.

26. Stejný závěr zopakoval Nejvyšší soud také ve svém rozsudku sp. zn. 21 Cdo 1353/2019.

27. Dále odvolací odkazuje na nález Ústavního soudu ve věci sp. zn. III. ÚS 3644/19, ve kterém Ústavní soud vyslovil, že závěr o neexistenci dobré víry dle § 984 odst. 1 o. z. musí být řádně odůvodněn, jinak dochází k porušení práva na soudní ochranu i práva vlastnického zaručených v čl. 36 odst. 1 a čl. 11 odst. 1 Listiny základní práv a svobod. Má-li být existence dobré víry ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. vyvrácena, musí se tak stát skutečnostmi vyvracejícími přímo dobrou víru o stavu zapsaném ve veřejném seznamu, jež dokládají neexistenci práva.

28. Nutno zdůraznit, že z právní úpravy § 984 odst. 1 o. z. ani z judikatury Nejvyššího soudu nevyplývá, že by se snad § 984 odst. 1 o. z. vztahoval pouze na nabývající osoby fyzické, nikoliv osoby právnické. Citované ustanovení má vztah a platnost k osobám jak fyzickým, tak právnickým.

29. Okresní soud učinil zjištění, že ke dni 1. 3. 2021 byla právnická osoba [právnická osoba] zapsána v katastru nemovitostí, tedy ve veřejném seznamu jako vlastník předmětných nemovitostí, jejím nabývacím titulem byla kupní smlouva uzavřená mezi označenou právnickou osobou jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím dne 26. 1. 2017. Dne 9. 3. 2021 byla uzavřena kupní smlouva ve vztahu k předmětným nemovitostem mezi prodávajícím [právnická osoba] a kupujícím jednajícím prostřednictvím odštěpného závodu - žalobcem. V závěru jednání ještě před vynesením rozsudku ve věci žalobce poukázal právě na ust. § 984 odst. 1 o. z. a svou dobrou víru při nabývání předmětných nemovitostí.

30. Okresní soud se s aplikací § 984 vypořádal v bodě 44 odůvodnění, ve kterém uvedl důvody, pro které„ pokud se žalobce spokojil pouze s informací v katastru nemovitostí, počínal si vzhledem ke všem okolnostem daného případu uvedeným shora nedostatečně na to, aby své vlastnické právo dovodil ve smyslu § 984 odst. 1 o. z. ze své dobré víry“. Odvolací soud považuje tento závěr za předčasný. Okresní soud jej založil na myšlence, že citované ustanovení v podstatě nelze použít pro nabytí nemovitostí od osoby zapsané ve veřejném seznamu, jestliže tímto (posledním) nabyvatelem je právnická osoba. V podstatě okresní soud upřel žalobci jako právnické osobě možnost dovolat se § 984 odst. 1 o. s. ř. a pominul hypotézu i dispozici dané právní normy. Následně přijal závěr, že žalobce jako obchodník s nemovitostmi musí počítat s rizikem, musí si sehnat veškeré podklady pro koupi, např. promluvit si s obyvateli rodinného domu, nechat si předložit listiny, na základě kterých předchozí vlastník nemovitosti nabyl a musí si počínat velmi obezřetně a opatrně. Teprve poté by bylo možno uvažovat o dobré víře kupujícího. Okresní soud ukládá žalobci právě tu povinnost činit aktivní kroky a šetření, kterou běžná (obvyklá) opatrnost smluvní strany při nabývání věcného práva zásadně nezahrnuje. Aby uvedené konání bylo možno po žalobci vyžadovat, musely by nastat takové objektivní okolnosti při uzavírání kupní smlouvy, které by vzbuzovaly pochybnosti o souladu mezi stavem zapsaným ve veřejném seznamu a skutečným právním stavem.

31. Je možno přijmout závěr, že okresní soud se aplikací § 984 odst. 1 o. z. v podstatě vůbec nezabýval, což v novém řízení před soudem prvního stupně učiní a vezme v úvahu závěry uvedené v citovaném judikatuře Nejvyššího a Ústavního soudu. Nepomine rovněž, že důkazní břemeno leží na té procesní straně, která dobrou víru nabyvatele zpochybňuje. Pokud okresní soud následně dospěje k závěru, že žalobce je dobrověrným nabyvatelem předmětných nemovitostí, bude se dále zabývat otázkou, zda žalovanému svědčí nějaký právní titul k tomu, aby nemovitosti obýval či nikoliv.

32. Odvolací soud napadené rozhodnutí zrušil v souladu s § 213b, § 219a odst. 1 písm. a) o. s. ř. a v souladu s § 221 odst. 1 písm. a) o. s. ř. věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

33. Odvolací soud se dále zabýval vznesenou odvolací námitkou (č. l. 169), že ve věci rozhodoval vyloučený soudce. Žalobce tuto námitku odůvodnil tím, že soudce přednesl zcela nepřípustné komentáře, že považuje„ za vrchol drzosti dovolávat se dobré víry v zápis do katastru nemovitostí ze strany žalobce“. Dle odvolatele již jen takovéto komentáře soudce zakládají důvodné pochyby o jeho nepodjatosti v rámci rozhodování tohoto sporu, když je bezpochyby právem každého účastníka soudního řízení vznášet všechny argumenty na svoji obranu.

34. Dle § 14 odst. 1 o. s. ř. soudci jsou vyloučeni z projednávání a rozhodnutí věci, jestliže se zřetelem na jejich poměr k věci, k účastníkům nebo k jejich zástupcům je tu důvod pochybovat o jejich nepodjatosti.

35. Z protokolu o jednání ze dne 22. 6. 2022 (č. l. 132-135) bylo zjištěno, že komentář tvrzený žalobkyní ve vznesené námitce zde protokolován není. Odvolací soud proto vyšel z přepisu záznamu, resp. jeho části v rozsahu od 2:25 - 2:30 hod. (§ 40 odst. 3 o. s. ř.). Zde soudce odůvodňuje rozsudek. Výslovně uvádí:„ …aby takováto společnost z Kypru vlastně ještě argumentovala tou dobrou vírou, takto už považuji úplně za zneužití toho smyslu, vlastně toho ustanovení o dobré víře, takže k tomu také jsem nepřihlédl…“. V další části odůvodněníuvádí, že na základě tohoto rozsudku katastrální úřad vlastnictví (míněno ve prospěch žalovaného) nepřepíše, protože bude chtít určovací žalobu, takže je to běh na delší trať, který žalovaného čeká, aby se domohl toho, že bude zpátky zapsán v katastru nemovitostí, takže„ …doufám, že se vám to všechno podaří, protože před námi bude odvolací řízení atd. …“.

36. Na č. l. 153 a 154 se nachází oznámení dle § 8 odst. 1 věta druhá trestního řádu (státní orgány jsou povinny neprodleně oznamovat státnímu zástupci nebo policejním orgánům skutečnosti nasvědčující tomu, že byl spáchán trestný čin). Soudce v uvedeném oznámení uvedl, že činí oznámení o skutečnosti nasvědčující tomu, že mohl být spáchán trestný čin podle § 209 trestního zákoníku (podvod), a to při jednání a uzavírání smluv, na základě kterých byl v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník (předmětných) nemovitostí místo původního vlastníka [jméno] [příjmení] nový vlastník [právnická osoba] Dále soudce uvedl v podstatě ty závěry, které představují jeho právní závěr uvedený v odůvodněnínapadeného rozhodnutí. Ve svém následném vyjádření k námitce, že rozhodoval vyloučený soudce (č. l. 221) uvedl soudce Mgr. Milan J. Lipenský, že k účastníkům řízení, k jejich zástupcům ani k projednávané věci nemá žádný vztah.

37. Při vyslovení závěru, zda je soudce Mgr. Milan J. Lipenský vyloučen pro svou podjatost ve smyslu § 14 odst. 1 o. s. ř., musel odvolací soud vážit, zda způsob jeho vyjadřování při odůvodňování rozsudku a jeho další procesní kroky již mohou objektivně vyvolat pochybnosti o jeho nepodjatosti, neboť je nutno zároveň respektovat článek 38 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, dle kterého nikdo nesmí být odňat svému zákonnému soudci. Odvolací soud na otázku, zda je soudce vyloučen z projednávání předmětné věci, odpověděl záporně. K námitce odvolatele, že soudce označil obranu dobrou vírou ze strany žalobce při nabývání nemovitostí drzostí, je nutno uvést, že taková slova při odůvodněnírozsudku nezazněla. Soudce použil výraz„ zneužití“, což je ovšem výrazně méně expresivní výraz, než žalobcem tvrzený„ vrchol drzosti“. Pokud se týče trestního oznámení podaného soudcem ve smyslu § 8 odst. 1 věta druhá trestního řádu, není trestní oznámení podáváno vůči konkrétní osobě, navíc v něm nejsou ze strany soudce tvrzeny skutečnosti, ze kterých by dovozoval protiprávní jednání v rovině trestní na straně žalobce. Nelze ani pominout vyjádření soudce, že k projednávané věci a k účastníkům nemá žádný vztah. Pokud se týče té části odůvodněnírozsudku, kde soudce sděluje, že na základě jeho zamítavého rozhodnutí katastrální úřad nezapíše vlastnické právo k předmětným nemovitostem žalovanému a že to bude chtít určovací žalobu, což je„ běh na delší trať“, lze dospět k závěru, že soudce pouze konstatoval obecně známý právní fakt, že katastrální úřady provádějí změnu zápisu vlastnických práv pouze na základě výsledku určovací žaloby, nikoli žaloby na plnění. Soudci lze vytknout jeho slova, že doufá, že se to (žalovanému)„ všechno podaří“. Zde je možno shledat jistou míru pozitivního zabarvení vůči žalovanému, avšak nikoli v takové intenzitě, aby to založilo pochybnosti o nepodjatosti soudce. Nicméně odvolací soud se vší vážností upozorňuje, že soudci obecně se musí těchto pozitivně či negativně zabarvených úsudků zcela zdržet. Odvolací soud tak uzavírá, že nedospěl k závěru, že by ve věci bylo rozhodováno vyloučeným soudcem a v tomto smyslu nečiní pro soud prvního stupně závazný názor.

Poučení