11 Co 32/2026 - 120

Rubrum

Krajský soud v Plzni rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Emilie Štěpánkové a soudců Mgr. Ivana Šindlera a Mgr. Aleny Chaloupkové ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Anonymizováno] [Anonymizováno], IČO [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení vlastnického práva k nemovitosti o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu Plzeň-sever ze dne 6. 10. 2025, č. j. 5 C 190/2024-97 takto:

Výrok

Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku pod bodem I potvrzuje v tom správném znění, že se zamítá žaloba na určení vlastnictví žalobce k pozemku č. parc. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Ve výroku pod bodem II se napadený rozsudek mění tak, že žalobce je povinen zaplatit žalované na nákladech řízení před soudem prvního stupně částku 31 450 Kč do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce advokáta [Jméno advokáta B]. Žalobce je povinen zaplatit žalované na nákladech odvolacího řízení částku 8 300 Kč do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce advokáta [Jméno advokáta B].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota] v katastrálním území a obci [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] a žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na nákladech řízení částku 38 054,50 Kč. V odůvodnění rozhodnutí shrnul zjištěný skutkový stav tak, že žalovaná je zapsaným vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] a žalobce je zapsaným vlastníkem pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], jehož součástí je dům č. p. [Anonymizováno], v tomtéž katastrálním území. Žalobce nemovité věci nabyl kupní smlouvou ze dne 28. 6. 2007. V řízení se žalobce domáhal určení svého vlastnického práva k pozemku parc. č. [hodnota] s tvrzením, že vlastnické právo vydržel. K podmínkám vydržení uvedl, že oba pozemky tvoří již více než padesát let jeden funkční celek, jako jeden celek jsou oploceny, užívány, obhospodařovány a takto byly také žalobcem převzaty od jeho právního předchůdce. Žalovaná s tvrzením o vydržení nesouhlasila a uváděla, že žalobce si mohl a měl být při běžné opatrnosti vědom toho, že stav oplocený a stav zapsaný nejsou v souladu. Namítala, že v kupní smlouvě, kterou žalobce nabyl pozemek parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno], byla uvedena jednoznačná výměra tohoto pozemku 171 m2 a výslovně byla zmíněna jen pozemková parcela č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Soud prvního stupně dospěl k závěru, že s ohledem na výměru sporného pozemku parc. č. [hodnota] (tvoří 38 % plochy původního pozemku parc. č. [hodnota]) a jeho specifický a nepravidelný tvar nemusel být žalobci i při běžné opatrnosti nesoulad zřejmý. Faktický stav pozemku a jeho oplocení byl zjištěn při místním šetření a skutečnost, že tvoří jeden celek společně s pozemkem zapsaným pro žalovanou, plyne i ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. Dlouhodobost tohoto stavu potvrdili svědci [jméno FO] a [jméno FO], a rovněž žalobce v účastnickém výslechu. Soudem prvního stupně bylo dále zjištěno, že sporný pozemek parc. č. [hodnota] vznikl jako původní pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] po digitalizaci v roce 1998, kdy byl zjištěn nesoulad s ohledem na oplocení pozemků v terénu a původní pozemek označený parc. č. [hodnota] byl rozdělen na dva nové pozemky parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno].

2. K otázce, zda došlo k přetržení doby poctivé držby, soud prvního stupně provedl výslechy svědků a navržené listinné důkazy. Starostka žalované paní [jméno FO], která byla v roce 2014 zastupitelkou, vypověděla, že byli na zastupitelstvu předchozím starostou [tituly před jménem] [jméno FO] informováni o tom, že žalobci byl předán v roce 2014 návrh kupní smlouvy. Dále si pamatovala, že záměr prodeje sporného pozemku byl vyvěšen i na úřední desce obce a že se dozvěděla, že žalobce pozemek koupit nechce. Ona sama s ním ale nejednala, řekla však o možném prodeji pozemku manželce žalobce. Svědkyně [Anonymizováno], která pracovala jako referentka žalované do prosince 2024, uvedla, že si pamatuje, že se záměr obce na prodej pozemku vyvěšoval na úřední desce obce, to zajišťovala ona, a také se připravovala pozvánka pro žalobce k jednání na obecním úřadě. Žalobce ale na toto jednání nepřišel. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO], bývalý starosta žalované, uvedl, že obec si nechala zpracovat znalecký posudek na ocenění předmětného pozemku, cena byla nízká, protože pozemek nebyl použitelný pro jiný účel než k prodeji pro žalobce. Obec žalobce pozvala na jednání, pozvánku mu vhazovali do listovní schránky, záměr prodat pozemek se vyvěsil na úřední desce obce, o prodeji hlasovalo zastupitelstvo, aniž měli v té době souhlas žalobce s odkupem. Při svém výslechu si již nepamatoval, zda kupní smlouvu předával žalobci, ale pokud bylo uvedeno v zápisu z jednání zastupitelstva, že o tom informoval, tak to tak muselo být. Dále soud prvního stupně provedl důkaz zápisem z jednání zastupitelstva ze dne 23. 4. 2000, kdy bylo o prodeji předmětného pozemku žalobci za cenu podle znaleckého posudku hlasováno, a zápisem o jednání zastupitelstva ze dne 18. 6. 2014, na kterém informoval starosta [tituly před jménem] [jméno FO] zastupitelstvo, že předal návrh kupní smlouvy žalobci. Soud prvního stupně dále vyslechl žalobce, který uvedl, že úřední desku nesleduje, ale o záměru prodat pozemek se dozvěděl od své ženy, která se informaci dozvěděla na ulici od paní [jméno FO]. Žalobce dále uvedl, že jej nikdo na jednání o prodeji pozemku nezval. Manželka žalobce uvedla, že ji paní [jméno FO], referentka obce, na ulici informovala o tom, že jim bude obec prodávat předmětný pozemek. Soud prvního stupně učinil skutkový závěr, že bylo prokázáno, že v roce 2014 bylo žalobci zástupci žalované sděleno, že obec hodlá pozemek prodat právě jemu, neboť jako věrohodnější soud prvního stupně vyhodnotil výpovědi svědků, které korespondovaly s obsahem listin, nikoliv verzi žalobce, že se o zamýšleném prodeji nedozvěděl.

3. Po právní stránce vyhodnotil soud prvního stupně věc podle ust. § 1089 až § 1096 občanského zákoníku účinného od 1. 1. 2014 a uvedl, že pro mimořádné vydržení dle ust. § 1095 je nezbytná řádná a poctivá držba po dobu dvaceti let. Za poctivou držbu je možné považovat dle ust. § 991 až § 993 občanského zákoníku jen situaci, kdy existuje právní důvod a současně subjektivní přesvědčení o pravosti držby, nepoctivý úmysl pak dobrou víru vylučuje. Poctivý úmysl musí být dán ke dni uchopení držby (soud odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2307/2022), k pozdějším skutečnostem se nepřihlíží. K započtení držby právního předchůdce je možné přistoupit jen tehdy, pokud nastal též převod daného pozemku. To se v daném případě nestalo, neboť v kupní smlouvě pozemek parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] uveden nebyl (soud prvního stupně odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1066/2019 a 22 Cdo 2082/2019). Doba mimořádného vydržení by s ohledem na uzavřenou kupní smlouvu uplynula až 6. 6. 2027. K mimořádnému vydržení proto nemohlo dojít. Řádné vydržení pak vyžaduje deset let řádné a poctivé držby. S ohledem na zjištěný skutkový stav předmětný pozemek tvoří 38 % plochy původního celku pozemku parc. č. [hodnota], má nepravidelný tvar, je oplocen jako celek, je tak i dlouhodobě užíván. S přihlédnutím k velikosti a dlouhodobé situaci tak nemuselo být žalobci dle soudu prvního stupně nic nápadné. Žalobce v domě nebydlí, avšak bydlí na jiném místě ve stejné obci dlouhodobě, poměry mu byly známy, před koupí neměl důvody nahlížet do map, není důvod pochybovat, že v době nabytí vlastnictví k sousednímu pozemku byl v dobré víře. Dobu předchůdce si však nemůže započítat, neboť mu k pozemku chybí právní titul, pozemek totiž nebyl v kupní smlouvě uveden. Lhůta deseti let se počítá až od uzavření kupní smlouvy dne 6. 6. 2007, mohla tedy uplynout dne 6. 6. 2017, po celou tuto dobu by však nesmělo dojít k přerušení dobré víry. Dle závěrů soudu prvního stupně ale byla prokázána vědomost žalobce o záměru žalované pozemek mu prodat, tím došlo k přerušení případné řádné a poctivé držby a nemohlo tak dojít ani k vydržení vlastnického práva k pozemku. Žalobu proto soud zamítl a o nákladech řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř.

4. Proti rozsudku podal včasné odvolání žalobce, který se domáhal jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení a novému rozhodnutí. Namítal nesprávné skutkové závěry soudu prvního stupně, a to zejména o vědomosti žalobce o záměru žalované prodat mu předmětný pozemek v roce 2014. Dle jeho názoru nebylo prokázáno, že by věděl o plánované schůzce na obci na toto téma a nevěděl ani o záměru obce pozemek mu prodat. Uvedl, že pozvánku k jednání na obci neobdržel, neměl možnost se s ní seznámit, nebylo dle něj ani prokázáno, že by se pozvánka dostala do sféry jeho dispozice, neboť vhození pozvánky do schránky nemůže mít účinky doručení. Skutečnost, že se žalobce k jednání u žalované nedostavil a jednání o koupi pozemku neproběhlo, byla prokázána. Současně žalobce popřel, že by s ním kdokoliv záměr obce prodat mu pozemek probíral, stejně jako to, že bývalý starosta [tituly před jménem] [jméno FO] s ním mluvil. Upozornil, že svědek si nepamatoval, že by mu návrh smlouvy předložil, čerpal jen ze zápisu z jednání zastupitelstva. Žalobce dále namítal nesprávné právní závěry soudu prvního stupně. Podle jeho názoru měl být správně aplikován občanský zákoník č. 40/1964 (dále též jen SOZ), neboť podle ustanovení § 3036 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. účinného od 1. 1. 2014 (dále též NOZ) je třeba posuzovat lhůty a doby, jejichž běh započal před nabytím účinnosti NOZ podle dosavadních právních předpisů. Pokud bude postupováno podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, upozornil, že mělo být aplikováno ustanovení § 134 SOZ, které nevyžadovalo pro vydržení titulární držbu, ale postačovala poctivá a dobrá víra držitele, postačil tzv. putativní domnělý titul držby. Ten byl v projednávané věci prokázán. Žalobce odkázal na publikaci JUDr. Bohuslava Petra a na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 417/98. Podle jeho názoru nemohlo dojít k narušení jeho dobré víry, i kdyby se o úmyslu žalované pozemek mu prodat dozvěděl, neboť žalovaná ve smyslu SOZ neučinila žádné aktivní kroky směřující k zabránění držby žalobci. V této argumentaci odkázal žalobce i na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2307/2022. Ohledně nákladů řízení žalobce uvedl, že mělo být aplikováno ust. § 150 o. s. ř., a namítl, že žalovaná svá skutková tvrzení změnila až podáním datovaným dne 23. 7. 2025, v němž začala tvrdit, že předmětný pozemek vydržel již právní předchůdce žalobce a žalovaná tak jeho vlastníkem dlouhodobě není.

5. Žalovaná navrhla potvrzení rozsudku. Ve vyjádření k odvolání uvedla, že po účinnosti NOZ již není možné použít předchozí právní úpravu, podmínky vydržení je tedy třeba hodnotit dle NOZ. Dobu držby právního předchůdce žalobce není možné započítat, k vydržení nemohlo proto dojít do 31. 12. 2023. Pro splnění podmínek řádného vydržení absentuje právní titul, pro mimořádné vydržení zase neuběhla doba dvaceti let. Žalovaná odkázala i na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 807/2024 a sp. zn. 22 Cdo 3385/2023.

6. Odvolací soud přezkoumal napadený rozsudek podle ust. § 212 a násl. o. s. ř. včetně řízení, které předcházelo jeho vydání, přihlédl k odvolání žalobce, k vyjádření žalované, k obsahu spisu a provedeným důkazům a dospěl k závěru, že odvolání žalobce není důvodné.

7. Odvolací soud vyšel ze skutkových závěrů soudu prvního stupně, které tvoří též základ jeho skutkových zjištění a na něj navazující právní úvahy. Rozhodnutí soudu prvního stupně a jeho odůvodnění považuje současně odvolací soud za srozumitelné a přezkoumatelné. Ohledně skutkových závěrů odvolací soud odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku, neboť považuje za nadbytečné jím uvedené skutkové závěry opakovat. Pokud se týká základní sporné skutkové otázky, tedy vědomosti žalobce o záměru žalované prodat mu sporný pozemek, neexistuje sice žádný přímý důkaz, z něhož by bylo možné dovodit, že žalobce o projednávaném záměru obce pozemek prodat věděl. Provedené důkazy však lze vyhodnotit tak, že žalovaná důkazní břemeno ohledně svých tvrzení unesla. Záměr pozemek prodat odsouhlasilo zastupitelstvo žalované, byl vypracován návrh kupní smlouvy, znalecký posudek na kupní cenu, záměr prodeje byl vyvěšen na úřední desce obce a byla vypracována též pozvánka k projednání prodeje s žalobcem. Starosta obce zastupitelstvo informoval na jeho jednání, že návrh kupní smlouvy žalobci předal. Byť si nyní (z pochopitelných důvodů pro velký časový odstup) již nepamatoval, že by návrh kupní smlouvy žalobci předával, informace, kterou o tom podal zastupitelstvu, je v dobovém zápise z jednání zastupitelstva obsažena a není důvod pro závěr, že by v době podání této informace zastupitelstvu svědek lhal. Je značně nepravděpodobné, že by informace o zamýšleném prodeji za těchto okolností k žalobci nedospěla, že by mu návrh kupní smlouvy nebyl předán a pozvánka k projednání do jeho listovní schránky nebyla vložena. Soud prvního stupně vysvětlil, proč tvrzení žalované o této skutečnosti považuje za prokázané a svědecké výpovědi za věrohodnější než účastnickou výpověď žalobce. K tomu je potřeba dodat, že důkazní hodnota účastnické výpovědi je v občanském soudním řízení již ze své podstaty nižší než hodnota svědecké výpovědi a že k ní má být přistoupeno a též přihlíženo jen tehdy, pokud určitou skutečnost nelze prokázat jinak. Odvolací soud tedy neshledal žádný důvod pro to, aby soudem prvního stupně učiněný skutkový závěr o vědomosti žalobce ohledně zamýšleného prodeje považoval za nesprávný. Námitky proti jiným skutkovým závěrům soudu prvního stupně žalobce v odvolání neuváděl, proto odvolací soud v dalším zcela odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku.

8. Otázku, který právní předpis má být v dané situaci aplikován, posoudil soud prvního stupně taktéž správně. O vydržení v režimu zákona č. 40/1964 Sb. by bylo možné uvažovat pouze tehdy, pokud by byly splněny podmínky podle tohoto zákona (včetně uplynutí vydržecí doby) před jeho zrušením, tj. nejpozději k 31. 12. 2013 (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1158/2022 ze dne 25. 4. 2023). Vzhledem k tomu, že žalobce pozemek parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] [Anonymizováno] [Anonymizováno] koupil kupní smlouvou ze dne 28. 6. 2007, nemohl bez zohlednění držby předchůdce splnit podmínky řádného vydržení dle předchozí právní úpravy do 31. 12. 2013, neboť neuplynula doba deseti let. Současně však platí, že doba vydržení právního předchůdce může být započtena právnímu nástupci jen tehdy, pokud nedošlo k vydržení vlastnického práva již tímto právním předchůdcem (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1158/2022 nebo sp. zn. 22 Cdo 2128/2005, sp. zn. 22 Cdo 4282/2009, sp. zn. 22 Cdo 821/2010, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021). Podle závěrů těchto rozhodnutí námitka držitele, že sporný pozemek vydržel již jeho právní předchůdce, nemůže být zohledněna do podmínek pro jeho vlastní vydržení. Jestliže totiž věc vydržel již právní předchůdce, může nástupce nabýt vlastnictví k věci vydržením jen její oprávněnou držbou po celou vydržecí dobu, neboť zápočet doby právního předchůdce je v takovém případě logicky vyloučen. Právní nástupce by mohl pozemek vydržet jen tehdy, jestliže by jeho dobrá víra o tom, že na základě převodní smlouvy nabyl i sporný pozemek, trvala do doby, kdy uplynula vydržecí doba deseti let. Vlastníkem pozemku by se nástupce mohl stát v případě vydržení jeho předchůdcem jen převodem, např. na základě smlouvy.

9. Pokud dle žalobce stejný faktický stav trval desítky let, mohlo k vydržení vlastnického práva k pozemku předchůdcem žalobce dojít. K tomu, zda ale byly splněny podmínky vydržení u právního předchůdce žalobce, nebyla v řízení uvedena žádná konkrétní tvrzení a navrženy žádné důkazy. Není tak ani možné posuzovat, zda právní předchůdce žalobce pozemek vydržel, od kdy podmínky pro případné vydržení začal plnit a zda byly podmínky naplněny po dobu vyžadovanou zákonem. Samotná doba trvání faktického stavu užívání pro závěr o vydržení pozemku právním předchůdcem žalobce či o době, která by mohla být ve prospěch žalobce zohledněna, nepostačuje. Bylo na žalobci, který je pánem sporu za situace, kdy platí zásada projednací a dispoziční, aby nezbytná konkrétní tvrzení uvedl, pokud chtěl, aby byla zohledněna eventuální oprávněná držba jeho předchůdce v kontextu předchozí právní úpravy. Pokud však taková tvrzení neuvedl a v žalobě nevymezil, že podmínky předchůdce plnil a po jakou dobu, nebylo možné k nim ani poskytovat soudem prvního stupně poučení. Za současného stavu řízení již není možné tuto situaci napravit. Je současně velmi nepravděpodobné, že by došlo k vydržení vlastnického práva k pozemku přímo žalobcem do 31. 12. 2013, tedy že by u právního předchůdce žalobce započitatelná doba odpovídala rozdílu deseti let, či dvaceti let a doby, která nejpozději do 31. 12. 2013 zbývala k započtení žalobci za situace, kdy stejná faktická situace trvala téměř padesát let, a současně aby právní předchůdce žalobce již vlastnické právo sám před převodem žalobci nevydržel. I přesto, že by tato určitá teoretická možnost mohla nastat, s ohledem na zcela absentující tvrzení žalobce k tomu se vztahující, nemohla být soudy zohledněna. Postup soudu prvního stupně podle zákona č. 89/2012 Sb. tak byl správný.

10. Podle ust. § 1089 odst. 1 a 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. (dále jen NOZ), drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. Nepoctivost předchůdce nebrání poctivému nástupci, aby počal vydržení dnem, kdy nabyl držby.

11. Podle ust. § 1090 odst. 1 a 2 NOZ k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou. Nabyl-li zůstavitel nepravou držbu, nemůže vlastnické právo vydržet ani jeho dědic, i kdyby držel poctivě. To platí obdobně i pro všeobecného právního nástupce právnické osoby.

12. Podle ust. § 1091 odst. 2 NOZ k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

13. Podle ust. § 1092 NOZ se do vydržecí doby ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.

14. Podle ust. § 1093 NOZ se držba přeruší, nevykonával-li ji držitel v průběhu vydržecí doby déle než jeden rok.

15. Podle ust. § 1095 NOZ, uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

16. Podle ust. § 1096 odst. 1 a 2 NOZ, nabyl-li někdo poctivě držbu od poctivého držitele, jehož držba se zakládá na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva (§ 1090 odst. 1), započítává se mu vydržecí doba jeho předchůdce. Při mimořádném vydržení se nástupci započte vydržecí doba poctivého předchůdce bez dalšího.

17. Podle ust. § 991 NOZ je držba řádná, pokud se zakládá na platném právním důvodu. Kdo se ujme držby bezprostředně, aniž ruší cizí držbu, nebo kdo se ujme držby z vůle předchozího držitele nebo na základě výroku orgánu veřejné moci, je řádným držitelem.

18. Podle ust. § 992 odst. 1 a 2 NOZ, kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží. Nepoctivost zástupce při nabytí držby nebo při jejím výkonu zástupcem činí držbu nepoctivou. To neplatí, pokud zastoupený zvláštním příkazem daným se zřetelem k této držbě zástupci nařídil, aby se držby ujal nebo aby ji vykonával.

19. Podle ust. § 993 NOZ, neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.

20. Podle ust. § 994 NOZ se má se za to, že držba je řádná, poctivá a pravá.

21. Podle ust. § 995 NOZ, bylo-li vyhověno žalobě napadající držbu nebo její poctivost, považuje se poctivý držitel za nepoctivého nejpozději od okamžiku, kdy mu byla doručena žaloba. Náhoda, která by věc u vlastníka nebyla stihla, však jde k tíži držitele, jen když spor svévolně zdržel.

22. Přichází v úvahu tedy dvě varianty právního hodnocení, a to v odpovědi na otázku, zda byly u žalobce naplněny podmínky řádného či mimořádného vydržení podle aktuální právní úpravy (zákon č. 89/2012 Sb.).

23. K mimořádnému vydržení je podle ust. § 1095 NOZ zapotřebí dvaceti let doby trvání držby, pokud není prokázán nepoctivý úmysl, kdy současně není potřeba prokazovat, že se držba zakládá na nějakém právním důvodu a je tedy řádná. Neexistence nepoctivého úmyslu je presumována. Vzhledem k tomu, co bylo uvedeno shora o možnosti započtení řádné držby předchůdce žalobce, odvolací soud uzavírá, že k mimořádnému vydržení nedošlo, neboť není možné dojít k závěru, po jak dlouhou dobu předchůdce žalobce byl poctivým držitelem a zda naopak sám vlastnické právo nevydržel. Ze skutkových zjištění lze tedy odvodit počátek běhu lhůty pro mimořádné vydržení jen od uzavření kupní smlouvy žalobcem, tedy od 28. 6. 2007. Zákonem požadovaná doba dvaceti let by tak mohla uběhnout až 28. 6. 2027. Žalovaná navíc v řízení namítala přetržení poctivé držby žalobcem v roce 2014, kdy byl informován o záměru žalované předmětný pozemek mu prodat, a dle skutkových závěrů, v nichž se odvolací soud se soudem prvního stupně shoduje, tato svá tvrzení prokázal. K mimořádnému vydržení tedy dojít nemohlo.

24. K řádnému vydržení je nezbytná kvalifikovaná držba po dobu deseti let. Za kvalifikovanou držbu zákon považuje nepřerušenou držbu, která je poctivá, řádná a pravá. Poctivá držba je zákonem presumována, nepoctivou držbu musí tvrdit a prokazovat žalovaný. Žalovaná v řízení tvrdila, a jak je i shora již opakováno, též prokázala, že došlo k přetržení poctivé držby žalobce v roce 2014 tím, že byl informován o úmyslu žalované pozemek prodat, tedy i o tom, že předmětný pozemek neužívá jako vlastník. Řádná držba je jen taková, u které existuje právní titul, právní důvod (viz ust. § 1090 odst. 1 NOZ), který by postačoval k nabytí vlastnického práva (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1158/2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021). Existenci takového titulu ve vztahu k předmětnému pozemku ale žalobce netvrdil ani neprokazoval. Pravá držba, tedy uchopení pozemku bez svémoci, lsti, potajmého chování apod., nebyla zpochybňována. Podmínka držby řádné splněna nebyla od samého počátku a poctivá držba byla s ohledem na zjištěné skutkové závěry přetržena v roce 2014. Nemohlo tak dojít ani k řádnému vydržení.

25. K dalšímu argumentu žalobce, že žalovaná jako eventuální vlastník byla pasivní a žádným způsobem aktivně neřešila nesoulad mezi faktickým a právním stavem, nebrojila proti užívání pozemku žalobcem a že to měla být naopak ona, kdo měl podat žalobu u soudu a aktivně své eventuální vlastnické právo hájit, odvolací soud uvádí, že jednak určitou aktivitu směřující k narovnání vztahů vyvíjela žalovaná v roce 2014 a tím žalobci dala najevo, že neužívá pozemek ve svém vlastnictví, žalobce však příležitost ke koupi pozemku za rozumných finančních podmínek nevyužil. Za druhé pak tento argument má význam jen pro případ mimořádného vydržení a přetržení poctivé držby. Judikatura, na kterou žalobce odkazuje, tedy rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2307/2022, ale i rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 totiž cílí jen na situace mimořádného vydržení, kdy skutečně vyžaduje pro naplnění podmínky držby nikoliv v nepoctivém úmyslu větší aktivitu vlastníka. Toto rozhodnutí není však aplikovatelné na vydržení řádné.

26. Odvolací soud považuje za důležité též zmínit, že sice není nezbytně nutné pro naplnění oprávněné držby dle judikatury Nejvyššího soudu (např. sp. zn. 22 Cdo 3079/2014 nebo 22 Cdo 807/2024), aby se osoba, která se ujala držby pozemku, seznámila s obsahem katastrální mapy, přeměřovala výměru, nebo požadovala vytýčení hranic, na stranu druhou však rozdíl velikostí žalobcem kupovaného pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 196 m2 a pozemku, který je předmětem tohoto řízení parc. č. [hodnota] o výměře 72 m2, tedy cca 38 % plochy, není zcela nenápadný a osoba s určitou průměrnou znalostí a normální opatrností by si mohla takového nesouladu povšimnout. Omyl žalobce je tedy spíše hraniční než jednoznačně omluvitelný. Tato okolnost však na závěrech soudu prvního stupně ani na závěrech odvolacího soudu ničeho nemění, proto se touto skutečností odvolací soud již dále nezabýval.

27. Odvolací soud konečně upozorňuje ještě na další podstatnou okolnost zjištěnou v průběhu odvolacího řízení, a to skutečnost, že žalobce je od roku 1975 ženat, manželka v řízení vypovídala též jako svědkyně. Žádné změny manželského majetkového režimu nebyly žalobcem v řízení tvrzeny a ani jinak zjištěny, a byť je v katastru nemovitostí zapsán ve vztahu k pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] jako jediný vlastník žalobce, pokud nebude možné dovodit výjimky plynoucí z ust. § 708 a násl. NOZ, měl by být i tento pozemek součástí společného jmění manželů. Pro tyto závěry není v řízení dostatek podkladů, pokud by však měl být pozemek parc. č. [hodnota] vydržen, bylo by třeba řešit i otázku, zda nebyl vydržen do společného jmění manželů (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 31/2009). I tuto okolnost však odvolací soud uvádí jen okrajově a s ohledem na zamítnutí žaloby se jí již dále nezabýval.

28. Ze všech shora uvedených důvodů odvolací soud považuje rozhodnutí soudu prvního stupně za věcně správné, proto je podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil s tím, že současně opravil písařskou chybu, kdy namísto „parcelní číslo“ bylo ve výroku uvedeno „pracovní číslo“, a výrok proto uvedl do souladu s katastrálními předpisy.

29. Pokud jde o náklady řízení, odvolací soud předně uvádí, že nebyly zjištěny žádné specifické okolnosti, které by odůvodňovaly odchylku od postupu podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Namítá-li žalobce, že žalovaná změnila v průběhu řízení svá skutková tvrzení a až v podání ze dne 23. 7. 2025 uvedla, že již právní předchůdce nabyl předmětný pozemek vydržením, jedná se o přípustnou taktiku v rámci procesní obrany, kdy jako s jednou z možných variant hodnocení skutkového stavu bylo možné pracovat i s tím, že by se vlastníkem předmětného pozemku mohl stát předchůdce žalobce, pokud by u něj byly naplněny podmínky vydržení. S touto alternativou pracoval i odvolací soud, jak uvádí shora, nebylo však možné ji s ohledem na nedostatek skutkových tvrzení účastníků a nedostatek důkazů vzít v úvahu. Žalovaná na tuto variantu v rámci své obrany upozorňovala a odkazovala na citovanou judikaturu, neboť tato varianta vylučuje započtení doby držby předchůdce žalobce. Postup soudu prvního stupně při rozhodování o nákladech řízení byl tedy správný a důvody pro aplikaci ust. § 150 o. s. ř. nebyly v tomto případě dány. Změna výroku II rozsudku a vyčíslené výše nákladů řízení je dána skutečností, že zástupce žalované není plátcem DPH a soud prvního stupně mylně do celkových nákladů DPH zahrnul. Proto byla částka 6 604,50 Kč odpovídající 21 % DPH od vyčíslené výše nákladů řízení oproti rozsudku soudu prvního stupně odvolacím soudem odečtena a výrok pak byl dle ust. § 220 o. s. ř. změněn.

30. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto s použitím ust. § 224 odst. 1 podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Neúspěšnému žalobci byla uložena povinnost zaplatit plnou náhradu nákladů řízení žalované. Jejich výše je vypočtena shodně jako v bodě 16 napadeného rozsudku pro úkony učiněné s účinností od 1. 1. 2025, tedy odměna ve výši 3 700 Kč a režijní paušál ve výši 450 Kč dle § 7 ve spojení s § 9 odst. 3 advokátního tarifu. Za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu) tedy ve výši 8 300 Kč (7 400 Kč odměna za dva úkony a 900 Kč režijní paušály). Povinnost zaplatit náklady řízení má žalobce dle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupce žalované. Lhůta k plnění byla v souladu s ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. stanovena v délce tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Poučení