112 C 34/2019 - 364

Rubrum

Okresní soud ve Frýdku-Místku rozhodl samosoudcem Mgr. Davidem Mařádkem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], IČO: [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Jméno žalované]., IČO: [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 1 111 440,60 Kč s příslušenstvím, částečným rozsudkem takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 158 715 Kč s úrokem z prodlení ve výši: - 10 % ročně z částky 26 015 Kč za dobu od 17. 10. 2019 do zaplacení, - 10 % ročně z částky 24 150 Kč za dobu od 16. 11. 2019 do zaplacení, - 8,25 % ročně z částky 66 550 Kč za dobu od 1. 9. 2020 do zaplacení, - 8,25 % ročně z částky 42 000 Kč za dobu od 3. 11. 2020 do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Soud ruší své usnesení ze dne 13. 11. 2020, č. j. 112 C 34/2019-110 co do částky 1 299,50 Kč a po právní moci tohoto rozsudku vrátí žalobkyni přeplatek soudního poplatku, zaplaceného za rozšíření žaloby, ve výši 1 299,50 Kč.

III. O zbývající části předmětu řízení a o náhradě nákladů řízení soud rozhodne v rozhodnutí, jímž řízení skončí.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se proti žalované domáhala mimojiné zaplacení částek specifikovaných výrokem I. Předmětem této části řízení byl v tomto kontextu jednak nárok na zaplacení částky 92 565 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 26 015 Kč za dobu od 17. 10. 2019 do zaplacení a ve výši 8,25 % ročně z částky 66 550 Kč za dobu od 1. 9. 2020 do zaplacení (tato věc byla před spojením vedena samostatně pod sp. zn. 112 C 46/2019), druhak nárok na zaplacení částky 66 150 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 24 150 Kč za dobu od 16. 11. 2019 do zaplacení a ve výši 8,25 % ročně z částky 42 000 Kč za dobu od 3. 11. 2020 do zaplacení (tato věc byla před spojením vedena samostatně pod sp. zn. 112 C 53/2019). Předmět řízení jasně vymezil Krajský soud v Ostravě usnesením ze dne 22. 10. 2021, č. j. 15 Co 266/2021-146, a v návaznosti na ně též Okresní soud ve Frýdku-Místku usnesením ze dne 20. 4. 2023, č. j. 112 C 34/2019-353. V případě druhého nároku se žalobkyně domáhala částky 66 150 Kč s příslušenstvím, nikoli 66 150,10 Kč s příslušenstvím. V žalobě ze dne 19. 11. 2019 sice nejprve vypočítala dlužnou částku včetně oněch 0,10 Kč, v petitu žaloby však těchto 0,10 Kč nežádala ani samostatně, ani jako výpočtový základ pro úrok z prodlení. To posléze potvrdila v podání ze dne 5. 2. 2021 (l. č. 124). Rovněž krajský soud v bodě 7. odůvodnění výše uvedeného usnesení s částkou 0,10 Kč nepočítá. První z výše specifikovaných nároků představoval smluvní pokutu za prodlení s úhradou nájemného za období července 2019 – února 2020 včetně a poté července 2020 – srpna 2020 včetně, to vše na základě smlouvy o nájmu ze dne 22. 8. 2013 ve znění dodatků, naposledy dodatku č. 6 ze dne 27. 8. 2018. Druhý potom smluvní pokutu za prodlení s úhradou částky 120 750,50 Kč za 20 dnů prodlení a smluvní pokutu za prodlení s úhradou částky 150 000 Kč za 28 dnů prodlení, to vše na základě dohody o narovnání ze dne 27. 8. 2018. V obou případech smluvní pokuta činila 1 % z dlužné částky denně a byla splatná do 3 dnů od porušení dané smluvní povinnosti.

2. Žalovaná se proti žalobě co do obou výše zmíněných nároků bránila stejně. Navrhla její zamítnutí s poukazem na to, je možno ujednání o smluvní pokutě ve výši 1 % denně z dlužné částky považovat za neplatný právní úkon, který se příčí dobrým mravům. V tomto kontextu je nutné posoudit širší okolnosti tohoto ujednání a vzájemného vztahu účastnic řízení. Žalovaná je nájemcem nemovitých věcí ve vlastnictví žalobkyně již dlouhou řadu let, tedy nájemní vztah existoval ještě před uzavřením smlouvy o nájmu dne 22. 8. 2013. Ta pouze revidovala někdejší stav. Jak je patrno z uvedené nájemní smlouvy vč. pozdějších dodatků, sjednané nájemné bylo několikanásobně vyšší, než nájemné obvyklé. Dodatky uzavírané každoročně postupně zvyšovaly roční nájemné z původních 3.000.000,- Kč (+ DPH) až na 3.400.000,- Kč (+ DPH). Přitom obvyklé tržní nájemné je v obdobných nemovitostech při obdobném předmětu podnikání 50.000,- Kč. Sjednané obrovské nájemné bylo kompenzováno tím, že [Jméno žalobce] do těchto prostor posílala své pojištěnce na rekondiční pobyty, kterým žalovaná poskytovala jak rekondiční služby, tak zdravotní služby. Tento stav byl ekonomicky udržitelný, neboť vysoké odvody pojišťovně v podobě nájemného byly kompenzovány v podobě vysokých příjmů od žalobkyně v podobě proplacených rekondičních služeb a proplacených zdravotních služeb. V roce 2017 se však žalobkyně rozhodla, že přestane do hotelu žalované posílat své pojištence, tak jak k tomu bylo v minulosti pravidlem dle smlouvy o organizaci a úhradě rekondiční péče ze dne 7. 1. 2000 ve znění pozdějších dodatků a smlouvy č. [číslo] o poskytování zdravotní péče hrazené z veřejného zdravotního pojištění ze dne 15. 1. 2008. Nově chtěla žalobkyně své pojištěnce, většinou se jednalo o horníky, posílat do zařízení, které bude vybráno v zadávacím řízení. Byla vyhlášena veřejná zakázka: „Zajištění rekondičních služeb pro pojištěnce Revírní bratrské pokladny, zdravotní pojišťovny“, veřejná zakázka na služby zadávaná ve zjednodušeném režimu, ev. č. [číslo], datum uveřejnění ve VVZ: 30. 08. 2017, (dále jen „veřejná zakázka“). Do této se přihlásila žalovaná a společnost [právnická osoba], IČ: [IČO], sídlem [adresa] (dále jen „vybraný dodavatel“ nebo „[právnická osoba].“). Společnost [právnická osoba] byla vybrána jako dodavatel veřejné zakázky, jelikož její nabídková cena byla cca o polovinu menší, než nabídková cena, se kterou se účastnila žalovaná. Námitky žalované, že vybraný dodavatel nabídl mimořádně nízkou nabídkovou cenu, kterou nezdůvodnil žádným zákonným důvodem, byly odmítnuty na několika úrovních, avšak vždy pouze po formální stránce, aniž by se argumenty žalované ve veřejné zakázce kdokoli po věcné stránce zabýval. Věc je nyní předložena Krajskému soudu v [adresa], ke kterému byla podána správní žaloba. Řízení je vedeno pod sp. zn. [spisová značka], dosud však nebylo na prvním stupni rozhodnuto. Vzhledem k tomu, že velmi náhle vypadl příjem finančních prostředků a nájem zůstal nezměněn, začal obrovský tlak na žalovanou, která neměla rezervy na to, aby tento nevyrovnaný stav příjmů a výdajů dlouhodobě udržela. Po shora uvedených událostech začalo složité a zdlouhavé jednání, které z prvopočátku naráželo na neochotu u žalobkyně. Žalovaná se snažila domoci toho, aby bylo sjednáno nájemné v obvyklé výši, tj. 50.000,- Kč měsíčně (600.000,- Kč ročně) + DPH. To pro ni bylo ekonomicky udržitelné i po výpadku rekreantů [Jméno žalobce]. Jelikož žalovaná neměla finanční prostředky na úhradu nájmu (hradila pouze 50.000,- Kč měsíčně), žalobkyně nájem žalované vypověděla. Stále nebylo možno dosáhnout dohody. Napětí vyústilo až k podání několika žalob. Žalované docházel čas. Každým měsícem se ocitala ve stále větší ztrátě a tudíž bylo nutno jednat a nečekat pouze na vývoj soudních jednání. Společnost žalované nebyla schopna udržet svou ekonomickou pozici. Byl zde obrovský tlak i zevnitř žalované, když ta má společenskou odpovědnost, zaměstnává řadu zaměstnanců a především jejich mzda byla ohrožena. Byla tak nucena ustupovat ze svých nároků a požadavků, dokud nebylo dosaženo konsensu. Jediné, co bylo pro žalovanou v dané chvíli důležité, byla budoucnost v podobě sníženého nájmu. Vzájemné spory o nájem byly ukončeny podepsáním několika dohod dne 27. 8. 2018: dohoda o narovnání sporných práv a povinností, dodatek č. 6 k nájemní smlouvě a dohoda o finančním vypořádání nájemného. Výsledkem těchto smluv bylo postupné zpětvzetí všech shora uvedených žalob, snížení nájemného na 50.000,- Kč měsíčně a závazek hotelu Odra uhradit nájemné za předchozí období v plné výši, tj. 2.057.000,- Kč. Smlouvy vyhotovovala advokátní kancelář zastupující [Jméno žalobce]. Součástí dodatku č. 6 k nájemní smlouvě je i ujednání o smluvní pokutě ve výši 1 % denně za prodlení s úhradou nájemného. Při podpisu dodatku neměla žalovaná možnosti dále vyjednávat, bylo pro ni v danou chvíli podstatné pouze to, že docílila snížení nájemného. S ohledem na fakt, že návrhy smluv připravila žalobkyně, že žalobkyně využila svého nesrovnatelně silnějšího postavení k prosazení podstatných ujednání ve smlouvách označených shora, že žalovaná musela resignovat na svou pohledávku na úhradu nákladů spojených s údržbou nemovitostí, kterou předtím započetla proti pohledávce žalobkyně na nájemném, a zavázala se uhradit nájemné za předchozí období v plné původní výši, podepisuje žalovaná smlouvy pod velikým tlakem, kdy tyto smlouvy jsou na hranici splnitelnosti. V tomto případě celkově vzato není dána žádná skutečnost, která by zakládala mimořádnou povahu tohoto případu tak, aby bylo možné akceptovat jinak nepřiměřenou smluvní pokutu ve výši 1 % denně.

3. Předmětem řízení byla dále částka 952 725,60 Kč s příslušenstvím coby bezdůvodné obohacení. Vzhledem k tomu, že je posouzení tohoto nároku výrazně skutkově i právně složitější, než v případě dvou výše specifikovaných nároků, o nichž přitom již bylo možno (na rozdíl od nároku ve věci bezdůvodného obohacení) rozhodnout, považoval soud i s ohledem na vyšší počet sporů mezi oběma účastnicemi za účelnější výjimečně rozhodnout částečným rozsudkem o dvou nárocích na zaplacení smluvní pokuty (§ 152 odst. 2 druhá věta zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů, dále „o. s. ř.“).

4. Soud na základě níže jmenovaných důkazů dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.[footnoteRef:1] Dne 22. 8. 2013 uzavřely účastnice smlouvu o nájmu, jíž žalobkyně žalované do 30. 9. 2023 pronajala nemovitosti sloužící k provozu [Jméno žalovaného] a zapsané na LV č. [číslo] pro k. ú. [adresa] a movité věci, to vše definováno v přílohách smlouvy. Účelem nájmu bylo provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotnického zařízení, případně jiné obdobné činnosti, jež bude mít žalovaná za účelem podnikání v předmětu podnikání. Účastnice sjednaly nájemné za nemovitosti ve výši 2 200 000 Kč + DPH a za věci movité 800 000 Kč + DPH, celkem tedy ve výši 3 000 000 Kč + DPH ročně (to vše s inflační doložkou aplikovanou jednou ročně), které se žalovaná zavázala splácet ve čtvrtletních splátkách. Povinnost platit nájemné nebyla ničím utvrzena ani zajištěna. Smlouva nezmiňuje žádný jiný existující nebo budoucí závazek mezi stranami (smlouva o nájmu ze dne 22. 8. 2013 z l. č. 65 – 67 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Ve dnech 20. 12. 2013, 9. 12. 2014, 25. 11. 2015, 15. 12. 2016 a 6. 4. 2017 strany k dané smlouvě uzavřely celkem 5 dodatků, v nichž bylo nájemné pokaždé zvýšeno, postupně až na částku 3 400 000 Kč + DPH, vždy s inflační doložkou aplikovanou jednou ročně. V posledním zmíněném dodatku se účastnice shodly na tom, že nebylo jejich úmyslem za dobu od 1. 10. 2013 do 31. 12. 2013 jako součást nájemného sjednat další, nijak nespecifikovanou, částku 100 000 Kč + DPH (dodatky č. 1 – 5 z l. č. 67 – 71 a příloh 67 spisu 112 C 46/2019, resp. tytéž důkazy ze spisu 112 C 53/2019). Dopisem ze dne 29. 5. 2017 adresovaným žalované žalobkyně sdělila, že od 1. 7. 2017 s žalovanou nebude uzavírat dodatek ke sjednání termínů rekondiční péče na II. pololetí roku 2017 ke Smlouvě o organizaci a úhradě rekondiční péče za dne 7. 1. 2000, a to kvůli potřebě dořešení otázky veřejné zakázky na poskytování této služby, přičemž z téhož dne pochází výpověď uvedené smlouvy (dopis žalobkyně a výpověď smlouvy ze dne 29. 5. 2017 z l. č. 88 a 88 verte 67 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Dopisem ze dne 13. 6. 2017 pak žalobkyně specifikovala, že na základě šetření kontrolních orgánů dospěla k závěru, že rekondiční pobyty pojištěnců žalobkyně v hotelu žalované musí být realizovány podle zákona o veřejných zakázkách, přičemž pro zadání veřejné zakázky je překážkou výše zmíněná nájemní smlouva. Žalobkyně tedy žalované navrhla ukončení nájemní smlouvy dohodou (dopis žalobkyně ze dne 13. 6. 2017 z l. č. 89 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Žalovaná odpověděla, že je po posouzení všech rozhodných skutečností připravena jednat o všech variantách (sdělení žalované z l. č. 89 verte spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Dopisem ze dne 18. 9. 2017 žalovaná žalobkyni navrhla snížení nájemného na nájemné v místě a čase obvyklé od třetího kvartálu roku 2017 vzhledem „ke zrušení dlouhodobě předpokládaných příjmů“ (žádost o snížení nájemného a odklad splátky nájemného ze dne 18. 9. 2017 z l. č. 91 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). V dopise ze dne 7. 12. 2017 vyzvala žalovaná žalobkyni k jednání o dodatku k nájemní smlouvě s úpravou nájemného tak, aby odpovídalo tržním podmínkám, přičemž konstatovala pasivitu ze strany žalobkyně a připravenost bránit se všemi právními prostředky v případě, že by měla být pohnána k výlučné odpovědnosti „za věci příští a především minulé“ (výzva k jednání a podpisu dodatku k nájemní smlouvě ze dne 7. 12. 2017 z l. č. 90 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). V dopise ze dne 21. 12. 2017 žalovaná započetla pohledávku na náhradu nákladů přesahujících obvyklou údržbu předmětu nájmu proti pohledávce žalobkyně na nájemném (oznámení o provedení jednostranného zápočtu ze dne 21. 12. 2017 z l. č. 86 – 87 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Dopisem ze dne 31. 1. 2018 adresovaným žalované žalobkyně vypověděla tuto nájemní smlouvu pro nezaplacení nájemného splatného dne 30. 11. 2017 (výpověď nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2018 z l. č. 85 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Dne 16. 8. 2018 žalobkyně žalované navrhla termíny jednání o narovnání za účelem vypořádání připomínek žalované, která uvedla, že se dostaví bez advokáta [tituly před jménem] [jméno FO]. Žalobkyně pak žalované zaslala návrh dohody o narovnání s „úpravami po dnešním jednání.“ Advokátní koncipient [tituly před jménem] [jméno FO] odpověděl, že text čl. 1.2. dohody o finančním vypořádání by měl končit slovy „…bude započtena na úhradu nájemného dle článku 1.1 této Dohody.“ Tento návrh byl úspěšný (emailová komunikace z l. č. 104 – 105 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019, emailová komunikace z l. č. 95 verte spisu 112 C 53/2019, dohoda o finančním vypořádání nájemného ze dne 27. 8. 2018 z l. č. 94 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Dne 27. 8. 2018 účastnice uzavřely dohodu o narovnání, v níž uvedly, že předmětem nájmu podle výše uvedené nájemní smlouvy je [Jméno žalovaného] a přilehlé pozemky na adrese [adresa], přičemž Smlouva o organizaci a úhradě rekondiční péče byla s žalobkyní s účinky ke dni 31. 8. 2017 vypovězena, zatímco závazek z nájemní smlouvy měl trvat do 30. 9. 2023. Účastnice spolu vedou před OS v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] řízení o obnovení rovnováhy práv a povinností stran nájemní smlouvy na základě žaloby podané žalovanou, před týmž soudem pod sp. zn. [spisová značka] řízení o oprávněnosti výpovědi z nájmu na základě žaloby podané žalovanou a před OS ve [adresa] řízení o zaplacení nájemného za 3. čtvrtletí roku 2017 na základě žaloby podané žalobkyní. Zpětvzetí těchto žalob měla tvořit přílohy narovnání. V jeho čl. II. účastnice podrobně shrnuly skutkový stav ohledně sporných práv a povinností, přičemž žalovaná žalobkyni na základě dokumentu nazvaného Argumentace pro posouzení snížení ceny nájmu nemovitosti [Jméno žalovaného] vyzvala mimojiné ke snížení nájemného na 50 000 Kč měsíčně, přičemž daný dokument na podporu svých argumentů posléze doprovodila dalšími (dále v závorce uvedenými) dokumenty. Žalobkyně tuto možnost odmítla a navrhla ukončení nájmu dohodou. Na to žalovaná reagovala výše zmíněnými několika zápočty pohledávek na úhradu nákladů, s čímž žalobkyně nesouhlasila a vyzvala žalovanou k řádnému plnění nájemného. Žalobkyně následně vypověděla nájemní smlouvu, s čímž žalovaná nesouhlasila. Spornou mezi nimi tudíž byla i existence nájemního poměru. Následovala řada osobních jednání, jejichž výsledkem se stala právě dohoda o narovnání. Dále strany konstatovaly, že sporné je mezi nimi to, zda vůbec žalobkyně žalované dluží z titulu výše uvedené náhrady nákladů částku 2 234 004 Kč a zda dluží žalovaná žalobkyni na nájemném částku 4 114 000 Kč. Strany v dokumentu sjednaly narovnání, podle nějž se žalovaná žalobkyni na nájemném za 3. a 4. čtvrtletí r. 2017 zavázala uhradit částku 2 057 000 Kč (bez inflační doložky) jednak ve 40 řádných měsíčních splátkách po 25 000 Kč splatných do 25. dne kalendářního měsíce počínaje desátým dnem po podepsání smlouvy, druhak v těchto mimořádných splátkách: 57 000 Kč splatné do 1. 10. 2018, 100 000 Kč splatné do 10. 1. 2019, 120 750,50 Kč splatné do 1. 10. 2019, 200 000 Kč splatné do 10. 1. 2020, 150 000 Kč splatné do 1. 10. 2020, 150 000 Kč splatné do 10. 1. 2021, 100 000 Kč splatné do 30. 6. 2021 a 179 249,50 Kč splatné do 30. 11. 2021, to vše pod ztrátou výhody splátek. Pro případ prodlení s tímto plněním se žalovaná v čl. 5.2. zavázala žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši 1 % denně z dlužné částky, splatnou do 3 dnů od porušení sjednané platební povinnosti, čímž nebylo dotčeno právo na náhradu škody. Tato pohledávka žalobkyně nebyla v dohodě zajištěna ani utvrzena žádným jiným způsobem. Strany též konstatovaly, že závazek z výše specifikované nájemní smlouvy trvá, zavázaly se vzít zpět výše uvedené žaloby a projevily vůli, aby se vztahy dohodou blíže neupravené řídily ustanovením § 1903n občanského zákoníku. Dalšími přílohami dohody měly být dodatek č. 6 k nájemní smlouvě a dohoda o finančním vypořádání nájemného (dohoda o narovnání sporných práv a povinností ze dne 27. 8. 2018 z l. č. 95 – 98, argumentace pro stanovení ceny nájmu nemovitosti [Jméno žalovaného] ze dne 13. 11. 2017 z l. č. 34 – 40, grafy z l. č. 41, půdorys sekce – „B“ – SUIT z l. č. 41 verte, katastrální mapu z l. č. 42, vývoj nákladů na zařízení [název] v letech 1999 – 2015 z l. č. 42 verte, stav nabídky konkurenčních obdobných nemovitostí z l. č. 43, ceník služeb z l. č. 43 verte – 44, odborný odhad ceny nemovitosti ze dne 19. 2. 2018 včetně inzerce sreality, fota nemovitosti a listu vlastnictví č. [číslo] z l. č. 48 – 58, odhad tržní ceny pronájmu [Jméno žalovaného] ze dne 19. 2. 2018 z l. č. 59, stanovení pronajatelné hodnoty objektu ze dne 21. 2. 2018 z l. č. 63 – 64, to vše ze spisu 112 C 46/2019, resp. tytéž důkazy ze spisu 112 C 53/2019). Téhož dne účastnice skutečně dohodu o finančním vypořádání uzavřely. Jejím předmětem bylo nájemné za leden - červenec 2018 (dohoda o finančním vypořádání nájemného ze dne 27. 8. 2018 z l. č. 94 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). A nakonec i dodatek č. 6 k výše uvedené nájemní smlouvě, jímž strany jednak shodně konstatovaly existenci nájmu, který nově omezily na dobu do 31. 12. 2021. Dále snížily nájemné s účinky od 1. 1. 2018 na částku 50 000 Kč + DPH (bez inflační doložky), hrazenou na základě žalobkyní vystaveného dokladu a splatnou k 10. dni příslušného měsíce s tím, že nájemné za srpen 2018 bude uhrazeno nejpozději do 10 dnů od podpisu dodatku. Pro případ prodlení s tímto plněním se žalovaná v čl. 4.1. zavázala žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši 1 % denně z dlužné částky, splatnou do 3 dnů od porušení sjednané platební povinnosti, čímž nebylo dotčeno právo na náhradu škody. Tato pohledávka žalobkyně nebyla zajištěna ani utvrzena žádným jiným způsobem. V čl. 2.4. se žalobkyně zavázala provádět opravy, údržbu a investice do předmětu nájmu do výše 300 000 Kč ročně bez DPH na základě návrhů předkládaných žalovanou. Tento limit se nevztahuje na mimořádné situace, havárie velkého rozsahu ani situace vis maior. Žalobkyně se dále zavázala k pořízení myčky nádobí, poskytnout organizační součinnost v případě vlastních nebo zprostředkovaných investic žalované do předmětu nájmu, vedoucích ke snížení nákladů či větší efektivitě provozu, a bezdůvodně neodmítnout udělit souhlas s podnájmem kosmetického salonu, bude-li o to žalovanou písemně a odůvodněně požádána (dodatek č. 6 ze dne 27. 8. 2018 k nájemní smlouvě, z l. č. 92 – 93 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Výše uvedené žaloby byly skutečně vzaty zpět a řízení o nich pravomocně zastavena (spisy Okresního soudu ve Frýdku-Místku, sp. zn. [spisová značka], Okresního soudu v [adresa], sp. zn. [spisová značka], a Okresního soudu v [adresa], sp. zn. [spisová značka]). Dopisem ze dne 17. 9. 2019 žalobkyně žalované oznámila, že je v prodlení s nájemným za září 2019 a smluvní pokuty za červenec a srpen 2019 (opakované oznámení o porušování nájemní smlouvy, dohody o narovnání a výzva k provedení nápravy ze dne 17. 9. 2019 z l. č. 96 spisu 112 C 53/2019). Žalovaná reagovala nesouhlasně (reakce na Oznámení ze dne 19. 9. 2019 z l. č. 97 spisu 112 C 53/2019). Žalobkyně poté žalované adresovala předžalobní výzvu (předžalobní výzva ze dne 12. 11. 2019 z přílohové obálky spisu 112 C 53/2019). Za červenec 2019 žalobkyně žalované za prodlení s nájemným po dobu 13 dnů vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 7 865 Kč (13 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 15. 8. 2019 se splatností dne 5. 9. 2019. Za srpen 2019 pak za prodlení s nájemným po dobu 16 dnů smluvní pokutu ve výši 9 680 Kč (16 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 28. 8. 2019 se splatností dne 31. 8. 2019. A za září 2019 za prodlení s nájemným po dobu 14 dnů smluvní pokutu ve výši 8 470 Kč (14 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 30. 9. 2019 se splatností dne 3. 10. 2019. Žalovaná zaplatila na účet sjednaný v dodatku č. 6 vždy plnou výši nájemného (60 500 Kč), a to ve dnech 24. 7., 26. 8. a 24. 9. 2019. Za dobu od října 2018 do června 2019 včetně přitom žalovaná zaplatila opět vždy celé nájemné bez prodlení, až na 11. 2. a 12. 3. 2019 (faktura č. 8101900053 ze dne 15. 8. 2019 z l. č. 5, email ze dne 14. 8. 2019 z l. č. 5 verte, výpis z účtu z l. č. 6, faktura č. 8101900054 ze dne 28. 8. 2019 z l. č. 7, faktura č. 8101900058 ze dne 30. 9. 2019 z l. č. 8, předžalobní výzva ze dne 8. 10. 2019 z l. č. 9 spisu 112 C 46/2019, dodatek č. 6 ze dne 27. 8. 2018 k nájemní smlouvě, z l. č. 92 – 93 spisu 112 C 46/2019, resp. týž důkaz ze spisu 112 C 53/2019). Za říjen 2019 žalobkyně žalované za prodlení s nájemným po dobu 11 dnů vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 6 655 Kč (11 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 22. 10. 2019 se splatností dne 25. 10. 2019, za listopad 2019 pak za prodlení s nájemným po dobu 17 dnů smluvní pokutu ve výši 10 285 Kč (17 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 28. 11. 2019 se splatností dne 1. 12. 2019, za prosinec 2019 za prodlení s nájemným po dobu 17 dnů touž částku fakturou vystavenou dne 30. 12. 2019 se splatností dne 2. 1. 2020, za leden 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 17 dnů touž částku fakturou vystavenou dne 28. 1. 2020 se splatností dne 31. 1. 2020, za únor 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 14 dnů smluvní pokutu ve výši 8 470 Kč (14 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 25. 2. 2020 se splatností dne 28. 2. 2020, za červenec 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 18 dnů smluvní pokutu ve výši 10 890 Kč (18 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 24. 8. 2020 se splatností dne 27. 8. 2020, a za srpen 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 16 dnů smluvní pokutu ve výši 9 680 Kč (16 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 27. 8. 2020 se splatností dne 30. 8. 2020. Žalovaná zde opět zaplatila na účet sjednaný v dodatku č. 6 vždy plnou výši nájemného (60 500 Kč) ve dnech 21. 10. 2019, 27. 11. 2019, 27. 12. 2019, 27. 1. 2020, 24. 2. 2020, 28. 7. 2020 a 26. 8. 2020 (faktura č. 8101900064 ze dne 22. 10. 2019 z l. č. 90, výpisy z účtů z l. č. 91, 93, 95, 97, 99, 101, 103, 115, faktura č. 8101900070 ze dne 28. 11. 2019 z l. č. 92, faktura č. 8101900074 ze dne 30. 12. 2019 z l. č. 94, faktura č. 8102000004 ze dne 28. 1. 2020 z l. č. 96, faktura č. 8102000009 ze dne 25. 2. 2020 z l. č. 98, faktura č. 8102000024 ze dne 24. 8. 2020 z l. č. 100, faktura č. 8102000025 ze dne 27. 8. 2020 z l. č. 102, faktura č. 8102000031 ze dne 30. 10. 2020 z l. č. 114, výpisy z účtu z l. č. 91 verte, 93 verte). Za prodlení s částkou 120 750,50 Kč podle narovnání po dobu 20 dnů žalobkyně žalované vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 24 150,10 Kč (20 x 1 207,505 Kč) fakturou vystavenou dne 5. 11. 2019 se splatností dne 8. 11. 2019. Žalovaná částku 120 750,50 Kč zaplatila na účet sjednaný v narovnání v plné výši dne 21. 10. 2019 (výpis z účtu z l. č. 5, faktura č. 8101900068 ze dne 5. 11. 2019 z l. č. 6 spisu 112 C 53/2019). Za prodlení s částkou 150 000 Kč podle narovnání po dobu 28 dnů žalobkyně žalované vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 42 000 Kč (28 x 1 500 Kč) fakturou vystavenou dne 30. 10. 2020 se splatností dne 2. 11. 2020. Žalovaná částku 150 000 Kč zaplatila na účet sjednaný v narovnání v plné výši dne 29. 10. 2020 (faktura č. 8102000031 ze dne 30. 10. 2020 z l. č. 114, výpis z účtu z l. č. 115). Dvě smlouvy mezi účastnicemi, vztahující se k péči o pojištěnce žalobkyně v hotelu žalované, nezmiňují žádný jiný existující nebo budoucí závazek mezi nimi (např. nájem; viz smlouva č. [číslo] ze dne 15. 1. 2008 z l. č. 74 – 79 ze spisu 112 C 46/2019, smlouva o organizaci a úhradě rekondiční péče ze dne 7. 1. 2000 (přílohová obálka), dodatek č. 34 ze dne 25. 1. 2017 ke smlouvě o organizaci a úhradě rekondiční péče (přílohová obálka), dodatek č. 33 ze dne 8. 8. 2016 ke smlouvě o organizaci a úhradě rekondiční péče (přílohová obálka), dodatek č. 32 ze dne 15. 3. 2016 ke smlouvě o organizaci a úhradě rekondiční péče (přílohová obálka), dodatek č. 31 ze dne 30. 12. 2015 ke smlouvě o organizaci a úhradě rekondiční péče (přílohová obálka)). Výše zmíněné důkazy soud jednotlivě i ve vzájemném souhrnu vyhodnotil jako zákonné, pro výsledek řízení závažné a věrohodné. Ostatní důkazy se týkaly věci bezdůvodného obohacení. Další důkazy soud neprovedl, protože nebyly navrženy ani nevyplynuly ze spisu a nebyly potřebné ke zjištění skutkového stavu. [1: Tam, kde u toho kterého důkazu není napsáno, ve kterém spise se nachází, jde o původní spis 112 C 34/2019. ]

5. Soud tedy založil rozsudek především na následujícím skutkovém závěru. Dne 22. 8. 2013 uzavřely účastnice smlouvu o nájmu, jíž žalobkyně žalované do 30. 9. 2023 pronajala nemovitosti sloužící k provozu [Jméno žalovaného] a zapsané na LV č. [číslo] pro k. ú. [adresa] a movité věci, to vše definováno v přílohách smlouvy. Účelem nájmu bylo provozování zařízení hotelového typu a nestátního zdravotnického zařízení, případně jiné obdobné činnosti, jež bude mít žalovaná za účelem podnikání v předmětu podnikání. Účastnice sjednaly nájemné za nemovitosti ve výši 2 200 000 Kč + DPH a za věci movité 800 000 Kč + DPH, celkem tedy ve výši 3 000 000 Kč + DPH ročně (to vše s inflační doložkou aplikovanou jednou ročně), které se žalovaná zavázala splácet ve čtvrtletních splátkách. Povinnost platit nájemné nebyla ničím utvrzena ani zajištěna. Smlouva nezmiňuje žádný jiný existující nebo budoucí závazek mezi stranami. Ve dnech 20. 12. 2013, 9. 12. 2014, 25. 11. 2015, 15. 12. 2016 a 6. 4. 2017 strany k dané smlouvě uzavřely celkem 5 dodatků, v nichž bylo nájemné pokaždé zvýšeno, postupně až na částku 3 400 000 Kč + DPH, vždy s inflační doložkou aplikovanou jednou ročně. V posledním zmíněném dodatku se účastnice shodly na tom, že nebylo jejich úmyslem za dobu od 1. 10. 2013 do 31. 12. 2013 jako součást nájemného sjednat další, nijak nespecifikovanou, částku 100 000 Kč + DPH. Dopisem ze dne 29. 5. 2017 adresovaným žalované žalobkyně sdělila, že od 1. 7. 2017 s žalovanou nebude uzavírat dodatek ke sjednání termínů rekondiční péče na II. pololetí roku 2017 ke Smlouvě o organizaci a úhradě rekondiční péče za dne 7. 1. 2000, a to kvůli potřebě dořešení otázky veřejné zakázky na poskytování této služby, přičemž z téhož dne pochází výpověď uvedené smlouvy. Dopisem ze dne 13. 6. 2017 pak žalobkyně specifikovala, že na základě šetření kontrolních orgánů dospěla k závěru, že rekondiční pobyty pojištěnců žalobkyně v hotelu žalované musí být realizovány podle zákona o veřejných zakázkách, přičemž pro zadání veřejné zakázky je překážkou výše zmíněná nájemní smlouva. Žalobkyně tedy žalované navrhla ukončení nájemní smlouvy dohodou. Žalovaná odpověděla, že je po posouzení všech rozhodných skutečností připravena jednat o všech variantách. Dopisem ze dne 18. 9. 2017 žalovaná žalobkyni navrhla snížení nájemného na nájemné v místě a čase obvyklé od třetího kvartálu roku 2017 vzhledem „ke zrušení dlouhodobě předpokládaných příjmů.“ V dopise ze dne 7. 12. 2017 vyzvala žalovaná žalobkyni k jednání o dodatku k nájemní smlouvě s úpravou nájemného tak, aby odpovídalo tržním podmínkám, přičemž konstatovala pasivitu ze strany žalobkyně a připravenost bránit se všemi právními prostředky v případě, že by měla být pohnána k výlučné odpovědnosti „za věci příští a především minulé.“ V dopise ze dne 21. 12. 2017 žalovaná započetla pohledávku na náhradu nákladů přesahujících obvyklou údržbu předmětu nájmu proti pohledávce žalobkyně na nájemném. Dopisem ze dne 31. 1. 2018 adresovaným žalované žalobkyně vypověděla tuto nájemní smlouvu pro nezaplacení nájemného splatného dne 30. 11. 2017. Dne 16. 8. 2018 žalobkyně žalované navrhla termíny jednání o narovnání za účelem vypořádání připomínek žalované, která uvedla, že se dostaví bez advokáta [tituly před jménem] [jméno FO]. Žalobkyně pak žalované zaslala návrh dohody o narovnání s „úpravami po dnešním jednání.“ Advokátní koncipient [tituly před jménem] [jméno FO] odpověděl, že text čl. 1.2. dohody o finančním vypořádání by měl končit slovy „…bude započtena na úhradu nájemného dle článku 1.1 této Dohody.“ Tento návrh byl úspěšný. Dne 27. 8. 2018 účastnice uzavřely dohodu o narovnání, v níž uvedly, že předmětem nájmu podle výše uvedené nájemní smlouvy je [Jméno žalovaného] a přilehlé pozemky na adrese [adresa], přičemž Smlouva o organizaci a úhradě rekondiční péče byla s žalobkyní s účinky ke dni 31. 8. 2017 vypovězena, zatímco závazek z nájemní smlouvy měl trvat do 30. 9. 2023. Účastnice spolu vedou před OS v [adresa] pod sp. zn. [spisová značka] řízení o obnovení rovnováhy práv a povinností stran nájemní smlouvy na základě žaloby podané žalovanou, před týmž soudem pod sp. zn. [spisová značka] řízení o oprávněnosti výpovědi z nájmu na základě žaloby podané žalovanou a před OS ve [adresa] řízení o zaplacení nájemného za 3. čtvrtletí roku 2017 na základě žaloby podané žalobkyní. Zpětvzetí těchto žalob měla tvořit přílohy narovnání. V jeho čl. II. účastnice podrobně shrnuly skutkový stav ohledně sporných práv a povinností, přičemž žalovaná žalobkyni na základě dokumentu nazvaného Argumentace pro posouzení snížení ceny nájmu nemovitosti [Jméno žalovaného] vyzvala mimojiné ke snížení nájemného na 50 000 Kč měsíčně, přičemž daný dokument na podporu svých argumentů posléze doprovodila dalšími (dále v závorce uvedenými) dokumenty. Žalobkyně tuto možnost odmítla a navrhla ukončení nájmu dohodou. Na to žalovaná reagovala výše zmíněnými několika zápočty pohledávek na úhradu nákladů, s čímž žalobkyně nesouhlasila a vyzvala žalovanou k řádnému plnění nájemného. Žalobkyně následně vypověděla nájemní smlouvu, s čímž žalovaná nesouhlasila. Spornou mezi nimi tudíž byla i existence nájemního poměru. Následovala řada osobních jednání, jejichž výsledkem se stala právě dohoda o narovnání. Dále strany konstatovaly, že sporné je mezi nimi to, zda vůbec žalobkyně žalované dluží z titulu výše uvedené náhrady nákladů částku 2 234 004 Kč a zda dluží žalovaná žalobkyni na nájemném částku 4 114 000 Kč. Strany v dokumentu sjednaly narovnání, podle nějž se žalovaná žalobkyni na nájemném za 3. a 4. čtvrtletí r. 2017 zavázala uhradit částku 2 057 000 Kč (bez inflační doložky) jednak ve 40 řádných měsíčních splátkách po 25 000 Kč splatných do 25. dne kalendářního měsíce počínaje desátým dnem po podepsání smlouvy, druhak v těchto mimořádných splátkách: 57 000 Kč splatné do 1. 10. 2018, 100 000 Kč splatné do 10. 1. 2019, 120 750,50 Kč splatné do 1. 10. 2019, 200 000 Kč splatné do 10. 1. 2020, 150 000 Kč splatné do 1. 10. 2020, 150 000 Kč splatné do 10. 1. 2021, 100 000 Kč splatné do 30. 6. 2021 a 179 249,50 Kč splatné do 30. 11. 2021, to vše pod ztrátou výhody splátek. Pro případ prodlení s tímto plněním se žalovaná v čl. 5.2. zavázala žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši 1 % denně z dlužné částky, splatnou do 3 dnů od porušení sjednané platební povinnosti, čímž nebylo dotčeno právo na náhradu škody. Tato pohledávka žalobkyně nebyla v dohodě zajištěna ani utvrzena žádným jiným způsobem. Strany též konstatovaly, že závazek z výše specifikované nájemní smlouvy trvá, zavázaly se vzít zpět výše uvedené žaloby a projevily vůli, aby se vztahy dohodou blíže neupravené řídily ustanovením § 1903n občanského zákoníku. Dalšími přílohami dohody měly být dodatek č. 6 k nájemní smlouvě a dohoda o finančním vypořádání nájemného. Téhož dne účastnice skutečně dohodu o finančním vypořádání uzavřely. Jejím předmětem bylo nájemné za leden - červenec 2018. A nakonec i dodatek č. 6 k výše uvedené nájemní smlouvě, jímž strany jednak shodně konstatovaly existenci nájmu, který nově omezily na dobu do 31. 12. 2021. Dále snížily nájemné s účinky od 1. 1. 2018 na částku 50 000 Kč + DPH (bez inflační doložky), hrazenou na základě žalobkyní vystaveného dokladu a splatnou k 10. dni příslušného měsíce s tím, že nájemné za srpen 2018 bude uhrazeno nejpozději do 10 dnů od podpisu dodatku. Pro případ prodlení s tímto plněním se žalovaná v čl. 4.1. zavázala žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši 1 % denně z dlužné částky, splatnou do 3 dnů od porušení sjednané platební povinnosti, čímž nebylo dotčeno právo na náhradu škody. Tato pohledávka žalobkyně nebyla zajištěna ani utvrzena žádným jiným způsobem. V čl. 2.4. se žalobkyně zavázala provádět opravy, údržbu a investice do předmětu nájmu do výše 300 000 Kč ročně bez DPH na základě návrhů předkládaných žalovanou. Tento limit se nevztahuje na mimořádné situace, havárie velkého rozsahu ani situace vis maior. Žalobkyně se dále zavázala k pořízení myčky nádobí, poskytnout organizační součinnost v případě vlastních nebo zprostředkovaných investic žalované do předmětu nájmu, vedoucích ke snížení nákladů či větší efektivitě provozu, a bezdůvodně neodmítnout udělit souhlas s podnájmem kosmetického salonu, bude-li o to žalovanou písemně a odůvodněně požádána. Výše uvedené žaloby byly skutečně vzaty zpět a řízení o nich pravomocně zastavena. Dopisem ze dne 17. 9. 2019 žalobkyně žalované oznámila, že je v prodlení s nájemným za září 2019 a smluvní pokuty za červenec a srpen 2019. Žalobkyně poté žalované adresovala předžalobní výzvu. Za červenec 2019 žalobkyně žalované za prodlení s nájemným po dobu 13 dnů vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 7 865 Kč (13 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 15. 8. 2019 se splatností dne 5. 9. 2019. Za srpen 2019 pak za prodlení s nájemným po dobu 16 dnů smluvní pokutu ve výši 9 680 Kč (16 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 28. 8. 2019 se splatností dne 31. 8. 2019. A za září 2019 za prodlení s nájemným po dobu 14 dnů smluvní pokutu ve výši 8 470 Kč (14 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 30. 9. 2019 se splatností dne 3. 10. 2019. Žalovaná zaplatila na účet sjednaný v dodatku č. 6 vždy plnou výši nájemného (60 500 Kč), a to ve dnech 24. 7., 26. 8. a 24. 9. 2019. Za dobu od října 2018 do června 2019 včetně přitom žalovaná zaplatila opět vždy celé nájemné bez prodlení, až na 11. 2. a 12. 3. 2019. Za říjen 2019 žalobkyně žalované za prodlení s nájemným po dobu 11 dnů vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 6 655 Kč (11 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 22. 10. 2019 se splatností dne 25. 10. 2019, za listopad 2019 pak za prodlení s nájemným po dobu 17 dnů smluvní pokutu ve výši 10 285 Kč (17 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 28. 11. 2019 se splatností dne 1. 12. 2019, za prosinec 2019 za prodlení s nájemným po dobu 17 dnů touž částku fakturou vystavenou dne 30. 12. 2019 se splatností dne 2. 1. 2020, za leden 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 17 dnů touž částku fakturou vystavenou dne 28. 1. 2020 se splatností dne 31. 1. 2020, za únor 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 14 dnů smluvní pokutu ve výši 8 470 Kč (14 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 25. 2. 2020 se splatností dne 28. 2. 2020, za červenec 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 18 dnů smluvní pokutu ve výši 10 890 Kč (18 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 24. 8. 2020 se splatností dne 27. 8. 2020, a za srpen 2020 pak za prodlení s nájemným po dobu 16 dnů smluvní pokutu ve výši 9 680 Kč (16 x 605 Kč) fakturou vystavenou dne 27. 8. 2020 se splatností dne 30. 8. 2020. Žalovaná zde opět zaplatila na účet sjednaný v dodatku č. 6 vždy plnou výši nájemného (60 500 Kč) ve dnech 21. 10. 2019, 27. 11. 2019, 27. 12. 2019, 27. 1. 2020, 24. 2. 2020, 28. 7. 2020 a 26. 8. 2020. Za prodlení s částkou 120 750,50 Kč podle narovnání po dobu 20 dnů žalobkyně žalované vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 24 150,10 Kč (20 x 1 207,505 Kč) fakturou vystavenou dne 5. 11. 2019 se splatností dne 8. 11. 2019. Žalovaná částku 120 750,50 Kč zaplatila na účet sjednaný v narovnání v plné výši dne 21. 10. 2019. Za prodlení s částkou 150 000 Kč podle narovnání po dobu 28 dnů žalobkyně žalované vyfakturovala smluvní pokutu ve výši 42 000 Kč (28 x 1 500 Kč) fakturou vystavenou dne 30. 10. 2020 se splatností dne 2. 11. 2020. Žalovaná částku 150 000 Kč zaplatila na účet sjednaný v narovnání v plné výši dne 29. 10. 2020. Dvě smlouvy mezi účastnicemi, vztahující se k péči o pojištěnce žalobkyně v hotelu žalované, nezmiňují žádný jiný existující nebo budoucí závazek mezi nimi.

6. Soud případ právně kvalifikoval jako právní nároky žalobkyně na zaplacení smluvních pokut za prodlení, jednou s nájemným, podruhé s jiným peněžitým dluhem. Soud nejprve zkoumal intertemporální režim případu. Obě ujednání o smluvní pokutě jsou obsažena v dokumentu ze dne 27. 8. 2018; v dohodě o narovnání a v dodatku k nájemní smlouvě. Částky, k jejichž zaplacení se žalovaná zavázala v narovnání, představují kompromis, vzešlý z původního požadavku žalobkyně na úhradu dlužného nájemného za období počínající třetím čtvrtletím roku 2017 (tedy v době účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, dále „o. z.“). Dohodu o narovnání soud posoudil skutečně jako platné a účinné narovnání ve smyslu § 1903 odst. 1 první věty o. z. Smluvní partnerky totiž propůjčily nový obsah přinejmenším vzájemnému závazku z nájemní smlouvy uzavřené v roce 2013 (jinak by ostatně jako přílohu narovnání nepřipojily dodatek č. 6 k této smlouvě, v níž smluvily nájemné do budoucna), jehož existence mezi nimi byla vzhledem k výpovědi sporná. Soud si je vědom rozsudků Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2021, sp. zn. 23 Cdo 1056/2020, č. 56/2022 Sb. rozh. civ., a ze dne 27. 5. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3141/2020, v nichž soud posoudil závazek z narovnání učiněného od 1. ledna 2014 ve vztahu k závazku založenému do 31. 12. 2013 podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále „obč. zák.“). Tento případ se ovšem jednak skutkově odlišuje tím, že se tu narovnání vztahuje i na závazek (z nájemní smlouvy), jehož samotná existence byla v okamžiku narovnání s ohledem na výpověď sporná, druhak je poněkud problematický právní závěr, že právě závazek z narovnání může ještě stále podléhat obč. zák. Je totiž třeba si položit otázku, ke kterému konkrétnímu okamžiku se koncentruje důvěra účastníků narovnání v právo. Jistě to není okamžik nastalý do konce roku 2013, protože narovnání je zde výsledkem dlouhodobých sporů a jednání účastnic, jež začaly až v roce 2017. Teprve v srpnu 2018 sjednaly narovnání. Narovnání přitom nemusí nahrazovat dřívější, existující závazek – je také možné, že mezi smluvními partnery již žádný závazek ve skutečnosti neexistuje a přesto je narovnání zásadně platné a účinné (§ 1904 druhá věta o. z.). Narovnání, které nahrazuje závazek jako celek, totiž vyjasňuje práva a povinnosti stran do budoucna. V tom případě dává smysl, aby tato práva a povinnosti podléhala právním předpisům účinným v době jeho vzniku. Právě tato podstata narovnání v tomto případě v podstatě znemožňuje aplikaci obč. zák. Nelze totiž dost dobře narušit důvěru jednajících kontrahentů v právo tím, že budou nuceny podrobit tato nová práva a povinnosti zákonu, který již pozbyl účinnosti. Dále je třeba uvážit, že ujednání o smluvní pokutě bylo novinkou v obsahu vzájemných závazků právě od 27. 8. 2018. Proto se práva a povinnosti z narovnání řídí o. z. (§ 3028 odst. 1 o. z.). I kdyby tomu tak nebylo, protože nájemní smlouva byla uzavřena za účinnosti obč. zák., subjekty narovnání projevily vůli, aby se práva a povinnosti z něj vzešlá řídila o. z. (§ 3028 odst. 3 druhá věta o. z.). Účastnice by jinak samozřejmě bývaly mohly narovnání totožného obsahu uzavřít i do 31. 12. 2013 podle § 585 - § 587 obč. zák. Co se týče právního režimu závazku vzešlého z nájemní smlouvy ve znění dodatku č. 6, ten souvisí s narovnáním. Klíčovým bodem narovnání pro tento spor totiž byla existence (nevypovězeného) nájemního poměru. Jedině proto mohly účastnice téhož dne uzavřít dodatek č. 6 k nájemní smlouvě. To znamená, že spolu obě právní jednání souvisí natolik úzce, že by druhé bez prvního nemohlo vzniknout. Proto je nutno se zabývat též přechodným režimem nájmu, který byl založen v roce 2013, leč změně dodatkem v roce 2018. Podle § 3028 odst. 3 první věty o. z., „není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy.“ Jinak zákon stanovuje v ustanovení § 3074 odst. 1 o. z., podle kterého se „nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.“ Zde nešlo o pacht. Pronajaty sice byly též movité věci, přičemž nájemné za ně bylo součástí částky, z níž se počítá smluvní pokuta podle dodatku č.

6. Zákonodárce však měl v § 3074 odst. 1 druhé větě namysli případ, kdy je pronajata pouze věc movitá. Režim nepravé retroaktivity je totiž u nájmu podložen obvyklou dlouhodobostí těchto závazků, což je ovšem typické pro věci nemovité, nikoli movité. Navíc by potom vznikla absurdní situace, v níž by část závazku stran nemovitosti podléhala novým předpisům, zatímco část ohledně věci movité předpisům předchozím, což zákonodárce bezpochyby nezamýšlel. V tomto případ navíc i všechny ostatní důvody hovoří pro aplikaci rekodifikovaného soukromého práva. Včetně okolnosti, že i v případě dodatku č. 6 byla klauzule o smluvní pokutě coby nástroje utvrzení pohledávky na nájemném sjednána poprvé právě až v tomto dodatku. To vše znamená, že soud žalobou uplatněné nároky právně kvalifikoval pouze podle o. z.

7. Účastnice do narovnání i dodatku zahrnuly obsahově identické ujednání o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni v případě prodlení se splněním toho kterého dluhu peněžitou smluvní pokutu. Tato ujednání jsou písemná a obsahově zcela jasná, určitá, protože jednoznačně identifikují utvrzenou smluvní povinnost, výši pokuty a její splatnost (§ 2048 první věta o. z.). Strany zároveň sjednaly, že smluvní pokutou není dotčena případná povinnost žalované nahradit žalobkyni škodu vzniklou porušením utvrzené povinnosti (§ 2050 o. z.). Žalovaná argumentovala proti oběma nárokům stejně, totiž že jsou obě smluvní ujednání absolutně neplatná kvůli nemravné výši smluvní pokuty (§ 1 odst. 2 ve spojení s § 2 odst. 3, § 545, § 547, § 580 odst. 1 a s § 588 o. z.). Soud podotýká, že smluvní ujednání mohou být coby nemravná neplatnými i přesto, že o. z. v § 2051 umožňuje soudu na návrh moderovat výši přisouzené pohledávky na smluvní pokutě (což žalovaná nenavrhla). Obecně kodifikovaná pravomoc moderace samozřejmě nebrání právní kvalifikaci ujednání jako neplatného pro rozpor s dobrými mravy.[footnoteRef:2] Každé právní jednání musí být přirozeně souladné s dobrými mravy, jinak je neplatné (§ 580 odst. 1, § 588 o. z.). Při úvaze o dobrých mravech soud zohlednil celkové okolnosti sjednání obou pokut, jeho pohnutky a účel, který sledovalo, vzájemný poměr pokuty a utvrzených pohledávek a celkové zajištění pohledávek,[footnoteRef:3] přičemž vzal v potaz též otázku, zda ujednání o pokutách zahrnovala všechny škody, které lze rozumně v daném konkrétním vztahu s porušením určité povinnosti očekávat a měly-li pokuty dostatečnou, nikoli však přemrštěnou pobídkovou výši.[footnoteRef:4] V prvé řadě je nutno podotknout, že žalovaná narovnání i dodatek č. 6, jakož i nájemní smlouvu samotnou a dodatky k ní uzavřela jako podnikatelka – obchodní korporace zapsaná v obchodním rejstříku (§ 421 odst. 1 první věta o. z.). To znamená, že byla právně i ekonomicky erudovaná a zběhlá v obchodních jednáních, a to nejpozději od roku 2000, kdy uzavřela smlouvu o rekondičních službách s žalobkyní. Její rovné postavení se také pravidelně projevovalo při kontraktaci stran, kdy žalovaná prosadila do dohody o finančním vypořádání výše citovaný dovětek o zápočtu, prosadila do narovnání ujednání o pokračování nájmu, přestože jej žalobkyně předtím vypověděla, do dodatku č. 6 snížení nájemného na 1/68 původní výše, přesně podle svého požadavku podloženého mnoha výše uvedenými dokumenty - nehledě k tomu, že nově snížené nájemné již nebylo doprovázeno inflační doložkou. Dále účastnice ujednaly povinnost žalobkyně investovat do pronajaté věci, poskytnout organizační součinnost při investicích iniciovaných žalovanou, při žádosti o souhlas s podnájmem kosmetického salonu, povinnost žalobkyně pořídit myčku nádobí. Dále smluvily, že výše specifikovaná částka 100 000 Kč není další součástí nájemného. Všechna tato smluvní ujednání byla výhodná pro žalovanou. Kromě toho vystupovala v korespondenci s žalobkyní celkově velmi sebevědomě, nepřistoupila na dohodu o ukončení nájmu a místo toho proti žalobkyni uplatnila vlastní pohledávky, které se posléze promítly i do majetkového vypořádání podle narovnání. Ze všech těchto důvodů žalovaná rozhodně nebyla slabší smluvní stranou. Žalovaná argumentovala obrovským nájemným, avšak přehlédla, že hovoří o původním nájemném, jehož drastické snížení poté sama prosadila a ze kterého se přitom počítala smluvní pokuta. Dále poukazovala na vzájemnou provázanost nájmu se dvěma smlouvami s žalobkyní uzavřenými a výše specifikovanými, které byly zdrojem jejího příjmu používaného k úhradě nájemného. Pomineme-li okolnost, že žalovaná ani netvrdila, co jí brání podnikat také jiným způsobem, s jinými smluvními partnery či jinými příjmy, je pochopitelně možné, že mohla zisk z podnikání ve spolupráci s žalobkyní použít mimojiné k placení nájemného a že ukončení zmíněného závazku pro ni znamenalo jistý výpadek příjmů. Z důkazů ovšem nevyplynulo, že by na sobě tyto závazky byly vzájemně závislé z právního hlediska. V tomto kontextu je důležité ustanovení § 1913 o. z, podle nějž „jedna strana nemůže odepřít plnění ani odstoupit od smlouvy proto, že dluh druhé strany vzniklý z jiného právního důvodu nebyl splněn řádně a včas.“ Žalované se právě kvůli tvrzenému výpadku příjmů nepochybně podařilo prosadit citelné snížení nájemného, a sice dokonce se zpětnou účinností – od 1. 1. 2018. Účastnice učinily v narovnání nesporným, že závazek ze smlouvy o rekondici z roku 2000 zanikl s účinky ke dni 31. 8. 2017. Obě smluvní pokuty tudíž byly sjednány v okamžiku, kdy tento závazek již téměř 1 rok neexistoval. Žalovaná tudíž o zmíněných problémech věděla a přesto se jako podnikatelka rozhodla ke smluvním pokutám zavázat. Vzhledem k tomu, že žalovaná prosadila celou řadu ústupků ze strany žalobkyně, přičemž strany v té době vedly vícero sporů o vysoké částky, některé před soudem, potřeba žalobkyně určitým způsobem alespoň utvrdit pohledávky vůči žalované byla neprosto pochopitelná. Již tyto mimořádné okolností odůvodňují vyšší smluvní pokutu. Dále je třeba si uvědomit, že všechny tři dohody vznikly v okamžiku, kdy žalovaná žalobkyni na nájemném dlužila již delší dobu, a to částky velmi vysoké, přičemž v žádné z dohod není řeč o úroku z prodlení, který žalobkyně z nájemného a z částek podle narovnání nepožadovala ani v soudním řízení. Při úvaze o přípustné výši pokuty je proto nezbytné podpůrně přihlédnout i k předchozím dluhům žalované. Dále soud uvážil okolnost, že žádná z žalovaných pohledávek žalobkyně nebyla zajištěna ani utvrzena žádným jiným způsobem (zástavním právem, ručením atd.). Částky smluvní pokuty se zvyšovaly kvůli prodlení žalované. Smluvní pokuta by se vyrovnala výši utvrzené pohledávky až za 100 dnů, což vzhledem k dlouhodobosti dluhů žalované a přinejmenším v případě smluvní pokuty vzešlé z dodatku k pravidelné potřebě platit nájemné znamená, že by se pokuty vyrovnala nájemnému přibližně až za 3,3 další měsíce, což znamená, že by se mezitím staly splatnými další tři dávky nájemného. Žalovaná tudíž musela předem počítat s těmito pravidelnými platbami. Podpůrně soud zvážil okolnost, že v době před vznikem nároku na tu kterou smluvní pokutu i po něm žalovaná utvrzené dluhy splnila vždy vcelku, jediným bezhotovostním převodem. To svědčí o tom, že pro ni pokuta nebyla příliš vysoká. V takové situaci měly obě pokuty pro žalovanou přiměřenou pobídkovou výši. S ohledem na výše popsané okolnosti, které sjednání pokut předcházely, a na to, že účastnice ujednaly, že smluvní pokutou není dotčeno právo žalobkyně na náhradu škody (§ 2050 o. z.), měly obě pokuty, samozřejmě s výjimkou motivační funkce, která je vlastní každé smluvní pokutě coby nástroji utvrzení pohledávky,[footnoteRef:5] v tomto konkrétním případě primárně sankční funkci.[footnoteRef:6] A to zcela v souladu se zákonem právě kvůli výše popsaným mimořádným okolnostem[footnoteRef:7] tohoto případu. Proto je ospravedlnitelné, aby smluvní pokuta byla sjednána vyšší, než je obvykle přípustné. V případě kvalifikace ujednání jako nemravných by žalobkyně dočista přišla o jediný nástroj utvrzení svých pohledávek, což by ve světle výše rozvedených okolností bylo nepřijatelné. Dlužno poznamenat, že téměř nejcitelnější změnou, kterou oproti dřívějšímu stavu přinesl o. z., je důsledný respekt ke smluvní autonomii, který se projevuje v ust. § 574 o. z., podle nějž je „na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.“ Proto soud obě ujednání posoudil jako platná. [2: Viz bod 50. b) odůvodnění rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022.] [3: Viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 33 Cdo 14/2021 a judikaturu v něm citovanou.] [4: Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 1682/2007.] [5: Viz bod 58. odůvodnění rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 11. 1. 2023, sp. zn. 31 Cdo 2273/2022.] [6: Body 58. a 59. odůvodnění. Op. cit.] [7: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 33 Cdo 14/2021 a judikatura v něm citovaná. Op. cit. ]

8. Žalobkyně všechny pokuty správně vypočítala na celkovou částku 158 715 Kč s tím, že do výpočtového základu pokuty z nájemného zahrnula též DPH ve výši 10 500 Kč pro každou dávku, odpovídající sazbě 21 % (§ 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Žalovaná se tudíž narozdíl od žalobkyně ocitla v prodlení (§ 1968 o. z.), a to vždy ode dne následujícího den sjednané splatnosti. Tím pádem jí vznikla povinnost zaplatit žalobkyni též úrok z prodlení (§ 1970 první věta o. z.), a to ve výši odpovídající ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů (§ 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů). Procentní výši úroků z prodlení žalobkyně vyčíslila správně. Požadovala je teprve od pozdějších dat a soud byl jejím návrhem vázán (§ 153 odst. 2 o. s. ř. a contrario). Žalobkyně tedy prokázala vznik, splatnost a nabytí žalovaných pohledávek. Proto jí soud výrokem I. přiznal celou částku, kterou uplatnila v této čísti řízení. Lhůtu k zaplacení soud ve výroku I. stanovil podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. vzhledem k délce času, který měla žalovaná strana na splnění svého dluhu před zahájením řízení i během něj.

9. Výrok II. odpovídá § 10 odst. 2 ve spojení s Položkou 1 odst. 1 písm. b) přílohy zákona č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích ve znění pozdějších předpisů (dále „z. s. p.“). Výrokem citovaným usnesením totiž soud nesprávně vyčíslil soudní poplatek za rozšíření žaloby na částku 4 627 Kč (počítanou z částky 92 565 Kč, což ovšem pod dojmem výše citovaného usnesení krajského soudu nebyla částka rozšíření žaloby, nýbrž celého předmětu řízení v dané věci) namísto správné částky 3 327,50 Kč (počítané z částky rozšíření žaloby - 66 150 Kč). Proto soud tuto chybu napravil a vrátí žalobkyni rozdíl ve výši 1 299,50 Kč.

10. Výrok III. vychází z faktu, že soud rozhodl částečným rozsudkem, kdy konečné rozhodnutí o zbývající části předmětu řízení a tudíž i o náhradě nákladů řízení teprve vyhlásí § 152 odst. 2 druhá věta ve spojení s § 151 odst. 1 částí věty před středníkem o. s. ř.).