117 C 1/2020-124

Rubrum

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Lubomírem Sušněm ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastupování státu ve věcech majetkových, [IČO] sídlem [adresa] pro doručování: [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 382 401 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 237 100 Kč s ročním úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 237 100 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni 145 301 Kč s ročním úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 145 301 Kč od [datum] do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v rozsahu 792 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. České republice jsou povinny zaplatit náhradu nákladů řízení žalobkyně v rozsahu 1 034,50 Kč a žalovaná v rozsahu 1 688 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Ostravě.

Odůvodnění

1. V řízení se žalobkyně domáhala po žalované vydání bezdůvodného obohacení získaného na úkor žalobkyně v době od [datum] do [datum] za užívání pozemků o celkové výměře 11 414 m2 zapsaných na [list vlastnictví] v k. ú. [obec], jejichž vlastníkem je žalobkyně. Tyto pozemky leží v oploceném podnikatelském areálu, kde se mimo jiné nachází stavby ve vlastnictví žalované na jimi zcela zastavěných pozemcích žalobkyně, ke kterým navíc žalovaná přistupuje přes další pozemky žalobkyně tyto obklopující, a to v celém jejich rozsahu. Celková výše obohacení 382 401 Kč byla stanovena jako nájemné simulované výší 6 % z obvyklé ceny pozemků 5 382 960 Kč; tj. z částky 28,30 Kč/m2/rok do 31. 12. 2018, od [datum] zvýšené o inflaci na 28,90 Kč /m2/rok. Vzhledem k tomu, že žalovaná dosud ničeho ze žalované částky žalobkyni nezaplatila ani přes písemnou předžalobní výzvu ze dne [datum], kterou byla vyzvána nechť tak učiní nejpozději do [datum], uplatnila žalobkyně též nárok na úrok z prodlení.

2. Žalovaná učinila nesporným vlastnictví pozemků žalobkyní v oploceném areálu, jakož i to, že se na těchto pozemcích nacházejí stavby žalované, namítala však zjevnou přemrštěnost žalobkyní uplatněné výše bezdůvodného obohacení, která je v rozporu s dobrými mravy. Žalovaná totiž jednak užívá pozemky žalobkyně v areálu pouze v rozsahu jejich zastavění budovami žalované a příjezdovými komunikacemi k nim a ve zbytku žalobkyni nebrání v jejich užívání, což před žalovaným obdobím do roku 2018 žalobkyně smluvně akceptovala a smlouvou ze dne [datum], vč. dodatku [číslo] k ní ze dne [datum] i žalované sama takto vymezila. Žalobkyně tak sama podle uživatelnosti pozemky v areálu rozdělila de facto na pozemky pro žalovanou„ uživatelné“ a„ neuživatelné“. Pokud ty„ neuživatelné“ jsou nevyužitelné i pro žalobkyni, nelze to klást k tíži žalované. Části předmětných pozemků, sloužících jako přístupové cesty k budovám žalovaného, jsou navíc veřejně přístupnými účelovými komunikacemi dle zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, za které žalobkyni náhrada nepřísluší. Nadto předmětný areál v době rozhodné neužívala toliko žalovaná, nýbrž i třetí osoby a žalobkyně by tak měla nárok uplatnit též vůči nim s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 138/2018. Nesporným učinila, že za dobu od [datum] do [datum] přes výzvu ze dne [datum] žalobkyni ničeho nezaplatila.

3. Z nesporných tvrzení účastníků ve spojení s výpisy z katastru nemovitostí na listu vlastnictví žalobkyně [číslo] žalované [číslo] obou pro k. ú. [obec], vzal soud za prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem pozemků o celkové výměře 11 414 m2, z toho p. [číslo] o výměře 4 098 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou [adresa], výroba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, dále [parcelní číslo], o výměře 62 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, [parcelní číslo], o výměře 85 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, p. [číslo] o výměře 6 993 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 1 495,53 m2 (k rozsahu zastavěnosti viz předchozí smlouva o nájmu uzavřená [datum], ve spojení s ortofotomapou, 16 ks fotografiemi z [datum] z místa samého a znaleckým posudkem znalecké kanceláře níže) zastavěn zpevněnou pozemní komunikací (k režimu komunikace jako účelové komunikace v uzavřeném areálu viz níže v odstavci 4.), a konečně i pozemku [parcelní číslo] o výměře 176 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 25,2 m2 zastavěn stavbami spojenými pevným základem se zemí a zpevněnou pozemní komunikací (ke konstrukci staveb a rozloze komunikace srovnej zejm. Dražební vyhlášku ze dne [datum] ve spojení se Znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] z [datum] zachycující stav pozemků a staveb na nich pro účely tehdejší dražby, a protokolem o provedené opakované dražbě ze dne [datum]). [příjmení] pozemků zcela zastavěných stavbami žalované na pozemcích žalobkyně [parcelní číslo] (4 098 m2), [parcelní číslo] (62 m2) a [parcelní číslo] (85 m2) byly mezi účastníky nesporné. Dle shora uvedeného tedy z celkové výměry všech pozemků v oploceném areálu 11 414 m2 tvoří plocha pozemků tzv.„ užívaných“ žalovanou 5 741 m2 (součet výměr shora po zaokrouhlení, tj. [číslo] [číslo]), tj. pozemků, které tvoří ucelený funkční celek související v uzavřeném areálu se vzájemnou provázaností funkcí mezi jednotlivými stavbami žalované i jednotlivými pozemky nejen pod nimi, ale i kolem nich, které tvoří se zastavěnými pozemky provozně související celek bez přerušení (blíže též viz níže s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3282/2010). [příjmení] pozemků tzv.„ nevyužitelných“ pak činí 5 673 m2 (tj. rozdíl mezi 11 414 m2 a 5 741 m2). Z uvedeného vyplývá a je zde třeba dále zdůraznit, že pozemek [parcelní číslo] byl soudem pro účely vyčíslení výše bezdůvodného obohacení zařazen v celé své výměře 176 m2 (tedy včetně 25,2 m2 z pozemku p. [číslo] zastavěného stavbami jiného bez č. p./č. ev., dosud neevidovanými v KN – viz označení číslicemi 1 a 2 v kroužku na leteckém snímku areálu opatřeném soudem z [webová adresa] při znespornění oběma stranami u jednání dne [datum]) k tzv. pozemkům„ nevyužitelných“, když nezbytný přístup k jižní části stavby žalované je zajištěn též z pozemku v jejím vlastnictví [parcelní číslo]. K námitce žalobkyně, že vlastnictví těchto staveb na pozemku p. [číslo] přešlo na žalovanou dle Kupní smlouvy ze dne [datum], nutno uvést, že jde o věci nemovité, které dosud nejsou evidovány v KN dle § 3 odst. 1 písm. b) zákona č. 256/2013 Sb. a vlastnictví k nim tak nemohlo být žalovanou nabyto smlouvou a k neevidovaným nemovitostem pak logicky nemohla být ani v katastru nemovitostí zapsána změna vlastnictví k nim. Zde soud tedy činí další dílčí závěr o tom, že na pozemku [parcelní číslo] se nacházejí nemovité věci, a to dvě samostatné drobné stavby ve smyslu § 2 písm. m) zákona č. 256/2013 Sb. ve vlastnictví třetích osob. Bližší odůvodnění, proč bylo soudem přistoupeno k této„ kategorizaci“ pozemků žalobkyně je uvedeno níže v souvislosti s námitkami žalobkyně vůči znaleckému posudku znalecké kanceláře spolu s upozorněním na specifika předmětného areálu. Z nesporných tvrzení účastníků vzal soud za prokázáno, že pozemky v areálu jsou zcela oploceny (viz trasa vedení oplocení na leteckém snímku z [webová adresa] vyznačené růžovou barvou – č. l. 45 spisu, ve spojení s 16 ks fotografií z [datum] z místa samého), opatřeny jediným přístupem v podobě příjezdové uzavíratelné brány opatřené nápisem„ Soukromý pozemek, vstup zakázán“ (srovnej k tomu též fotografii vstupní brány ze dne [datum] a z [datum]) a že se brána uzavírá elektronicky a žalobkyně neměla do areálu„ neomezený“ přístup až do [datum], kdy jí byl předán dálkový ovladač brány (viz Úřední záznam z uvedeného dne s fotografií mj. o předání ovladače zn. [jméno]). Žalobkyně měla umožněn vstup do areálu pouze na základě předchozí telefonické domluvy se žalovanou. Zde činí soud dílčí závěr, že žalovaná v žalovaném období plně ovládala„ dění v areálu“ a lze ji tak považovat za detentora ve smyslu již ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR (srov. zejm. (viz rozhodnutí sp. zn. 30 Cdo 199/2007, 25 Cdo 845/1999, 28 Cdo 2746/2013). O chování žalované jako detentora areálu svědčí rovněž její vyjednávání se společnostmi [právnická osoba] a [právnická osoba] v souvislosti uložení inženýrských sítí do pozemku p. [číslo] byť se jednalo o napojení na trafostanici žalované v budově na pozemku [parcelní číslo] obklopeném pozemkem p. [číslo] po předchozí objednávce (viz dohoda s [právnická osoba] ze dne [datum] a objednávka [právnická osoba] ze dne [datum], která se však ve spojení s [příjmení] nabídkou žalované vůči této společnosti ze dne [datum] týkala„ přípravy pozemku [parcelní číslo]“, tedy pozemku žalobkyně a nikoliv pozemku žalované [parcelní číslo]) a v období, jež bezprostředně předcházelo období v tomto řízení projednávanému, když uvedené je prokázáno e-mailovou korespondencí z roku 2018 mezi žalobkyní a společností [právnická osoba], ve kterém je žalobkyně takto informována o právních nárocích uplatňovaných žalovanou v souvislosti se zřizováním věcných břemen, jakož i skutečností, že s ohledem na toto chování žalované nebyl ze strany žalobkyně podepsán Dodatek [číslo] ke Smlouvě uzavřené dne [datum] ve znění Dodatku [číslo] k ní ze dne [datum] (viz dopis žalobkyně ze dne 18. 6. 2018, čj. UZSVM/ONJ/4582 2018 adresovaný žalované) a nájemní poměr k pozemkům v areálu tak žalované zanikl uplynutím doby ke dni [datum] (viz Dodatek [číslo] ke Smlouvě uzavřené dne [datum]). Že k podpisu nové smlouvy o nájmu na následující období již nedošlo, je mezi účastníky nejen nesporné, ale vyplývá též ze vzájemné korespondence vedené písemně prostřednictvím e-mailů, či z dopisů (srov. dopis žalobkyně adresovaný žalované ze dne [datum], e-mailovou korespondenci z let 2016, 2017 a 2018, která se týkala též případného odprodeje pozemků žalované, stejně jako Zápis z jednání ze dne [datum]). Že budova ve vlastnictví žalované na pozemku žalobkyně [parcelní číslo] spolu s tímto pozemkem a dalšími pozemky uvnitř areálu tvoří ucelený funkční celek ve formě kompletně oploceného podnikatelského areálu s příjezdovou uzavíratelnou bránou s cedulí„ Zákaz vstupu, soukromý pozemek“, rovněž potvrdila znalecká kancelář a zpracovatel znaleckého posudku v rámci svého výslechu před soudem. Že jde o areál tvořící jednotný funkční celek, dále potvrzuje též vzájemná provázanost funkcí mezi jednotlivými objekty i jednotlivými pozemky nejen pod nimi, ale i kolem nich, které tvoří se zastavěnými pozemky provozně související celek bez přerušení (blíže též rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3282/2010). Nadto předmětný areál jako jednotný funkční celek fungoval a byl takto využíván již právním předchůdcem žalované, [právnická osoba], v. d., (srovnej k tomu též usnesení Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 22. 10. 2012, č. j. 17 C 21/2012-34, jímž bylo rozhodováno o nároku žalobkyně vůči tehdejšímu správci konkurzní podstaty úpadce Dřevoplast, v. d., na vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných pozemků, coby uceleného funkčně vzájemně provázaného celku uvnitř areálu ve spojení se-mailovou korespondencí mezi žalovanou a žalobkyní z roku 2012, ze které je prokázáno, že po koupi budov v areálu byla takto vedena jednání ohledně výše případného nájemného) od kterého žalovaná předmětné budovy nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum] (viz kupní smlouva ze dne [datum]). Shora právě uvedeným je nutno argumentovat k námitce žalované, že není na místě, aby bylo žalované uloženo platit bezdůvodné obohacení též za užívání těch částí pozemků, které nevyužívala a které nebyly předmětem ani předchozího nájemního poměru a které spoluužívaly též třetí osoby, zejména ty, které musely logicky přistupovat též k oněm dvěma stavbám neevidovaným v KN na pozemku p. [číslo] musely tak spoluužívat též přístupové komunikace v areálu od příjezdové brány až po vstupy právě do těchto neevidovaných staveb. K tomu je totiž třeba poznamenat, že dle konstantní judikatury (srovnej k tomu zejm. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3141/2012 a 28 Cdo 2746/2013) je irelevantním rozsah (spolu) užívání pozemních komunikací třetími osobami na dotčených pozemcích v areálu v rozhodné době, jakož i konkrétní způsob a četnost jejich používání jinými (včetně těch subjektů, kterým žalovaný pronajímal prostory v budově [adresa]) v uzavřeném areálu, když i tak by šlo neoprávněné užívání cizí věci více osobami bez jejího reálného rozdělení a dohody o tom, kterou její konkrétní část bude ta která užívat, a tedy o jejich odpovědnost za bezdůvodné obohacení vůči žalobkyni jako vlastníkovi věci, jako odpovědnost solidární; v takovém případě je pouze na rozhodnutí žalobkyně, zda bude požadovat úhradu za užívání věci bez právního důvodu po všech či jen po jednom z vlastníků budov v areálu. Pokud žalovaná v této souvislosti protiargumetovala s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 138/2018, je nutno uvést, že tamní závěr se týkal skutkové situace, kdy tamní žalobce neprokázal ucelenost areálu, který nebyl oplocen.

4. K námitce žalované se soud zabýval též předběžnou otázkou, zda v rozhodném období šlo u předmětné komunikace v areálu o neveřejnou účelovou komunikaci ve smyslu ustanovení § 7 odst. 2 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích (dále jen„ ZOPK“) s tím, že by pak žalované nemohlo vzniknout jejím užíváním v době rozhodné bezdůvodné obohacení na úkor žalobkyně. Proti žalovanou prosazovanému právnímu závěru však stojí především ta skutečnost, že v době rozhodné byla pozemní komunikace na pozemku [parcelní číslo] (ta na pozemku [parcelní číslo] byla soudem pojata do tzv.„ nevyužitelných“ pozemků – důvody viz dále) veřejnosti (rozuměj neurčitému neuzavřenému okruhu třetích osob) nepřístupná (viz„ uzavřenost“ areálu shora) a nesplňovala tak jeden ze základních kumulativních znaků veřejně přístupné účelové komunikace, tj. souhlas vlastníka s jejím obecným užíváním. S ohledem na dosud shora prokázané tak činí soud dílčí právní závěr, že v době rozhodné šlo o veřejnosti nepřístupnou účelovou pozemní komunikaci dle § 7 odst. 2 ZOPK v uzavřeném prostoru areálu, když především nebyla přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanovil tehdejší detentor, tedy žalovaná (viz shora zejména cedule na vjezdové bráně), současně šlo o zřetelnou a v terénu patrnou dopravní cestu, ať už k užití vozidly nebo chodci (viz ortofotomapa ve spojení s fotografiemi z [datum] a výslechem zpracovatele posudku a jím pořízenými fotografiemi místa samého v příloze posudku), která spojovala jednotlivé nemovitosti v areálu a tyto nemovitosti dále s ostatními pozemními komunikacemi mimo areál (viz znalecký posudek znalecké kanceláře a v něm konstatovaná velmi dobrá dopravní dostupnost v blízkosti frekventované komunikace R 48 s napojením na dálnici D1 ve vzdálenosti cca 11 km).

5. Znaleckým posudkem [číslo] vypracovaným [právnická osoba] dne [datum], ve spojení s výslechem jeho zpracovatele, k němuž nebylo připomínek, má soud za prokázáno, že v předmětné době bylo lze v předmětném oploceném areálu dosáhnout obvyklého nájemného po 27 Kč/m2/rok z 5 741 m2 (částí) pozemků tzv.„ užívaných“ 180 800 Kč, a to dle vzorce výpočtu ( (5 741 m2 x 27 Kč) / 12 měsíců) x 14 měsíců období od [datum] do [datum], podle kterého činí výše obohacení na straně žalované za bezesmluvní užívání„ užívaných“ pozemků žalobkyně v oploceném areálu 180 841,50 Kč, po zaokrouhlení na celá sta pak 180 800 Kč. V tomtéž areálu pak bylo lze v tomtéž období v případě užívání formou nájmu za zbývající pozemky, avšak s přihlédnutím k nevyužitelnosti pro žalovanou, dosáhnout v místě a čase obvyklého nájemného po 8,50 Kč/m2/rok z 5 673 m2 (částí) pozemků tzv.„ pro žalovanou nevyužitelných“ 56 300 Kč, a to dle vzorce výpočtu ( (5 673 m2 x 8,50 Kč) / 12 měsíců) x 14 měsíců období od [datum] do [datum], podle kterého činí výše obohacení na straně žalované za bezesmluvní užívání„ nevyužitelných“ pozemků žalobkyně v oploceném areálu 56 257,25 Kč, po zaokrouhlení na celá sta pak 56 300 Kč. K této dvojí kategorizaci pozemků žalobkyně v areálu se odkazuje na odůvodnění obsažené níže k takové námitce žalobkyně směřované vůči znaleckému posudku znalecké kanceláře. Celková výše bezdůvodného obohacení za celý areál tak činí za období od [datum] do [datum] 237 098,75 Kč, po zaokrouhlení na celá sta pak 237 100 Kč.

6. Z tohoto znaleckého posudku soud vycházel přes námitky žalobkyně, že v něm došlo k rozlišování pozemků na pronajímané (užívané) a nepronajímané (neužívané), když takové rozlišení s ohledem na níže uvedené soud považuje za správné, reflektující specifickou situaci, kdy téměř pozemků není objektivně (srovnej k tomu odůvodnění znalecké kanceláře, resp. zpracovatele znaleckého posudku, jeho poznatky z místa samého ve spojení s 16 ks fotografií z [datum], ortofotomapou, a z toho patrné intenzity dlouhodobých způsobů užívání pozemků odpovídajících jejich faktickému stavu, tj. plochy zeleně méně zatěžované a průmyslově užívané a zpevněné plochy intenzivně využívané v rámci funkční souvislosti se stavbami žalované na pozemcích žalobkyně v areálu) pro činnost žalované využitelná. Jedná se totiž o specifický průmyslový areál, kde plocha tzv.„ nevyužitelných“ pozemků je téměř shodná s rozlohou těch„ užívaných“ a kde žalobkyně i poté, co získala po období, které je předmětem tohoto řízení, do areálu přístup (viz dálkový ovladač od jediné vstupní brány), tyto zbývající pozemky o rozloze 5 673 m2 nijak nevyužívá, sama je považuje za nepotřebné a nevyužitelné (viz nesporné tvrzení žalobkyně v čl. II. bodu druhém podání ze dne [datum]:„ …jedná se o majetek pro stát nepotřebný a nevyužitelný…“). Proto soud v souladu se znaleckým posudkem znalecké kanceláře níže přikročil ke dvojímu stanovení výše obvyklého nájemného, což z hlediska spravedlnosti stanovení výše bezdůvodného obohacení tak, aby odrážela skutečný prospěch žalované, jež získávala na úkor žalobkyně, odpovídá faktickému stavu tak, aby naopak nedošlo k majetkovému prospěchu na straně žalobkyně. Pokud žalobkyně dále namítala nesprávnost postupu v nejednotnosti porovnávání (viz znaleckou kanceláří použitá metoda porovnávací), kdy předmětné pozemky a jejich části tzv.„ pronajímané“ (užívané) byly správně porovnávány s komerčními pozemky přímo v okrese [obec], ale ty tzv.„ nepronajímané“ (nevyužitelné) byly nesprávně porovnány s pozemky s charakterem zatravněných pásů podél komunikací či železniční tratě, ačkoliv se jedná o obdobný typ majetku, když předmětné tzv.„ nevyužitelné“ pozemky v areálu jsou v Územním plánu obce Šenov u Nového [obec] zařazeny ve stejné kategorii, jako pozemky tzv.„ užívané“, je třeba ve shodě se závěry znaleckého posudku znalecké kanceláře a názorem protistrany, se kterým se soud ztotožňuje, zdůraznit, že není pro účely stanovení výše bezdůvodného rozhodující toliko formální kategorizace pozemků v Územním plánu obce Šenov u Nového [obec] ve spojení s Legendou k němu (viz listiny k tomu předložené žalobkyní, kde jsou pozemky p. [číslo] p. [číslo] resp. jejich části, vyznačeny příslušným kódem v červené barvě jako koridory pro dopravní infrastrukturu - KD), ale relevantní je naopak jejich faktický stav a faktický způsob užívání za běžných (v místě a čase obvyklých) okolností, neboť jen takto lze nahradit ochuzenému to, oč se na jeho úkor jiný obohatil, avšak jen do takové míry, aby takovým plněním nenabyl ochuzený více; těžko lze vycházet z toho, že by žalobkyně v případě řádného nájmu pozemků tzv.„ užívaných“ obdržela stejnou náhradu též za pozemky„ nevyužitelné“, které ani nebyly předmětem předchozího nájemního poměru dle Smlouvy o nájmu nemovitých věcí uzavřené dne [datum] ve znění dodatku [číslo] k ní ze dne [datum] na dobu určitou nejpozději do [datum] mezi týmiž účastníky ohledně toliko tzv.„ užívaných“ pozemků v areálu; je tak nepochybné, že strany si byly již tehdy vědomy a nebylo mezi nimi sporu, že pro žalovanou jsou ostatní pozemky v rozlehlém areálu, o téměř stejné výměře jako ty„ užívané“, nevyužitelné, bez zájmu o jejich využití. Specifikem pro předmětný areál, ke kterému je třeba přihlédnout, přitom bylo a je, že plochy pozemků fakticky využitelných pro žalovanou se de facto rovnají výměře pozemků nevyužitelných. Takovým spravedlivým korekčním nástrojem pak zajisté je ono rozdělení (částí) pozemků na ty„ užívané“ a ty„ nevyužitelné“ a praktickým promítnutím takové premisy do projednávané věci pak to, že ty„ užívané“ je třeba poměřovat s obdobně„ lukrativními“ pozemky a ty„ nevyužitelné“ pak s těmi„ méně lukrativními“ a tedy těmi kategoriemi, které sice tvoří funkční celek s uživatelnými, avšak slouží ani ne tak k bezprostřednímu přístupu k budovám a zajištění jejich údržby, jako ty bezprostředně k nim přiléhající, ale spíše k jakémusi ochrannému pásmu, optickému zcelení a dotvoření celého areálu. Za determinující hledisko k takovému posouzení hranice mezi takovými typy pozemků pak soud v souladu s postupem, který k tomu znalecká kancelář zvolila, považuje to, zda by ještě bylo přijatelné pro faktického uživatele a nenarušilo by mu dostupnost budov, včetně jejich údržby, to, zda by tyto„ neužívané“ pozemky začal užívat třetí subjekt a to stejně intenzivně, jako ty okolní užívá žalovaná. Tomuto hledisku pak zajisté nejvíce odpovídá rozčlenění na pozemky„ užívané“ a„ nevyužitelné“, jak bylo učiněno znaleckou kanceláří, ale dříve, do roku 2018, i samotnými stranami sporu, jak jimi bylo deklarováno ve shora citované Smlouvě uzavřené dne [datum], po předchozí komunikaci o„ nevyužitelnosti“ zbývajících (částí) pozemků v areálu prokázané mimo jiné též dopisem adresovaným žalovanou žalobkyni ze dne [datum] spolu s připojeným výpočtem obvyklého nájemného z takové premisy vycházejícím (viz příloha k dopisu). Pokud bylo dále namítáno zprůměrování výší obvyklého nájemného zjištěného třemi různými metodami, pak zpracovatel posudku rovněž přesvědčivě vysvětlil, že se jedná o běžný postup, což plyne i z logiky postupu, aby bylo možno dojít k jediné částce, když je navíc patrný a přezkoumatelný postup stanovení její výše. Nadto je prokázáno Výzvami žalobkyně adresovanými žalované ze dne [datum] a [datum], že žalobkyně při stanovení výše bezdůvodného obohacení za období bezprostředně následující po době, která je předmětem této žaloby, vycházela již ze znaleckého posudku shora, včetně v něm stanovené dvojí kategorizace pozemků na„ užívané“ a pro žalovanou„ nevyuživatelné“.

7. Pokud žalovaná v podání ze dne [datum] rozporovala výměru plochy části pozemku p. [číslo] která je zastavěná pozemní komunikací s tím, že přesto, že ve Smlouvě o nájmu č. NS 1/ 2014, uzavřené dne [datum], činí 1 495,53 m2, přesto žalobkyně v žalobě uvádí nově výměru 1 649 m2 (poznámka soudu: žalobkyně však tuto výměru pouze odhadla – srovnej užití slova„ cca“), to vše s tím však, že ani jedna ze stran sporu nebude rozporovat její stanovení znaleckým posudkem aniž by bylo vyžadováno geometrické vymezení, vycházel soud tedy v souladu s touto deklarací z plochy komunikace 1 495,53 m2 tak, jak byla stanovena ve znaleckém posudku znalecké kanceláře ve spojení s výslechem zpracovatele tohoto posudku. Zpracovatel při svém výslechu výslovně potvrdil, že prostorové vymezení tzv. pronajímaných pozemků, jak byly graficky žlutou barvou vyobrazeny ve Smlouvě uzavřené dne [datum], je dosud patrné na místě samém i v době místního šetření zpracovatelem znaleckého posudku a shoduje se se stavem jak na 16 ks fotografií z [datum] pořízených žalobkyní, tak na fotografiích pořízených zpracovatelem na místě samém, jakož na ortofotomapě místa (viz příloha [číslo] posudku), kdy jsou zjevné polohy zejm. obrubníků, předělů zeleně a méně zatěžovaných částí od intenzivněji užívaných a zpevněných ploch nejen na pozemku p. [číslo] ale též na [parcelní číslo].

8. Výzvou k úhradě náhrady za bezesmluvní užívání ze dne [datum] a doručenkou do datové schránky žalované k ní ve spojení s nespornými tvrzeními účastníků, je prokázáno, že žalovaná z tohoto nároku dosud žalobkyni ničeho nezaplatila, ačkoliv tak měla učinit nejpozději do [datum].

9. Soud pro jeho irelevantnost nepřihlížel k žalobkyní předloženému znaleckému posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne [datum], jako jedinému z takto označených listinných důkazů předložených žalobkyní vztahujících se k projednávanému období od [datum] do [datum], který byl opatřen též doložkou dle § 127a o. s. ř., když nevycházel z výše obvyklého nájemného simulovaného 6 % z ceny obvyklé předmětných pozemků takto znalcem určené ve výši 5 863 620 Kč, nadto byl tento posudek podroben důvodné kritice znaleckou kanceláří (srov. zejména vytýkanou postupnou trojí degradaci výsledné hodnoty tzv. korekčními koeficienty, aniž byla odůvodněna jejich výše). Vzhledem k tomu, že žalovaná předložila za řízení vypracovaný znalecký posudek znalecké kanceláře, který lze považovat i za posudek revizní ve vztahu k posudku Ing. [jméno] [příjmení] a který rovněž obsahuje též doložku dle § 127a o. s. ř., soud pro nadbytečnost dále nepřihlížel k listinným důkazům nižší důkazní síly předloženým žalobkyní, a to k listinám označeným jako Ocenění pozemků porovnávacím způsobem ze dne [datum] a Výpočet nájemného ve výši 323 016 Kč ročně za dobu od [datum] do [datum], dále k listinnému důkazu nazvanému jako znalecký posudek [číslo] 2018 ze dne [datum] [právnická osoba] zpracovaný Ing. [jméno] [příjmení], když tato navíc nebyla zapsána v rejstříku znalců a jehož výsledkem byla obvyklá cena pozemků 269,41 Kč/m2, dále k indexům cen nemovitostí – územní srovnání, vygenerovaným [datum]. S ohledem na vyšší důkazní sílu revizního znaleckého posudku vypracovaného navíc znaleckou kanceláří shora za období, které je předmětem tohoto řízení, soud nepřihlížel ke znaleckému posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a znaleckému posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], především pro jejich neaktuálnost. Soud rovněž neprovedl místní šetření navrhované žalobkyní, když pro rozhodnutí je jednak relevantní stav areálu v době rozhodné, který vzal soud za prokázaný mj. již z 16 ks fotografií pořízených žalobkyní [datum] na místě samém, který byl účastníky rovněž učiněn nesporným a jednak jej zdokumentovala též znalecká kancelář v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku a zpracovatel tohoto posudku řádně vysvětlil i to, že stav dlouhodobého užívání je historicky patrný nejen z ohledání namístě samém, které provedl, ale že tento stav odpovídá historickým leteckým snímkům veřejnosti dostupným na [webová adresa] a ortofotomapám přístupným na [webová adresa].

10. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobkyně je vlastníkem pozemků o celkové výměře 11 414 m2 zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec], z toho p. [číslo] o výměře 4 098 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou [adresa], výroba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, dále [parcelní číslo], o výměře 62 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, [parcelní číslo], o výměře 85 m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zcela zastavěn stavbou bez č. p./č. ev., jiná stavba, jejímž vlastníkem zapsaným na [list vlastnictví] je žalovaná, p. [číslo] o výměře 6 993 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 1 495,53 m2 zastavěn zpevněnou pozemní komunikací, a konečně i pozemku [parcelní číslo] o výměře 176 m2, ostatní plocha, manipulační plocha, který je v rozsahu 25,2 m2 zastavěn stavbami spojenými pevným základem se zemí ve vlastnictví jiného nezapsanými v KN a zpevněnou pozemní komunikací. Pozemky se v době rozhodné od [datum] do [datum], po kterou žalobkyně neměla do areálu„ neomezený“ přístup, nacházely v uzavřeném zcela oploceném areálu s jediným přístupem v podobě příjezdové uzavíratelné brány opatřené nápisem„ Soukromý pozemek, vstup zakázán“, pod stavbami žalované a kolem nich, mezi jednotlivými stavbami propojenými zpevněnou pozemní komunikací na části z nich umístěné tak, že tvořily provozně související celek. [příjmení] pozemků tzv.„ užívaných“ činí 5 741 m2 a„ nevyužitelných“ pak činí 5 673 m2 (k pojmům v uvozovkách viz shora, stejně jako k důvodům takového členění pozemků v areálu). I v době bezprostředně předcházející žalovanému období od [datum] do [datum], žalovaná užívala rozsáhlé pozemky žalobkyně v areálu spolu s dalšími subjekty rozdílnou intenzitou, která byla bezprostředně před žalovaným obdobím akceptována žalobkyní v podobě rozdělení pozemků na žalovanou„ užívané“ a„ nevyužívané“ (tudíž nepronajímané, byť pro stát„ nepotřebné“), a to ve smlouvě o nájmu uzavřené dne [datum] ve znění Dodatku [číslo] k ní ze dne [datum], kterou se vtah mezi účastníky, jehož obsahem byl nájem pozemků a jejich částí v areálu, řídil v období od května 2014 do [datum]. Nájemní poměr dílem k celým pozemkům zcela zastavěným stavbami žalované a dílem k jejich částem zastavěným pozemními komunikacemi v areálu, žalované zanikl uplynutím doby, na kterou byl sjednán ke dni [datum]. K podpisu nové smlouvy o nájmu na následující období již nedošlo. Pozemní komunikace v předmětném areálu byla v době rozhodné od [datum] do [datum] veřejnosti nepřístupnou (viz„ uzavřenost“ areálu shora) účelovou pozemní komunikací, která byla přístupná pouze v rozsahu a způsobem, který stanovila žalovaná, současně šlo o zřetelnou a v terénu patrnou dopravní cestu, ať už k užití vozidly nebo chodci, která spojovala jednotlivé nemovitosti v areálu a tyto nemovitosti dále s ostatními pozemními komunikacemi mimo areál s komunikací R 48 napojenou na dálnici D1 ve vzdálenosti cca 11 km. V předmětné době od [datum] do [datum] bylo lze v daném areálu dosáhnout obvyklého nájemného po 27 Kč/m2/rok z 5 741 m2 (částí) pozemků tzv.„ užívaných“ 180 800 Kč a za zbývající pozemky tzv.„ nevyužitelné“ po 8,50 Kč/m2/rok z 5 673 m2 (částí) pozemků 56 300 Kč, celkem tedy 237 100 Kč za pozemky v celém areálu. Žalovaná z tohoto nároku dosud žalobkyni ničeho nezaplatila, ačkoliv tak měla učinit nejpozději do [datum].

11. Po právním posouzení shora prokázaného skutkového stavu s přihlédnutím na již shora u jednotlivých důkazů vysloveným dílčím právním závěrům soud žalobě v převážné části vyhověl. Bylo prokázáno, že žalovaná se na úkor žalobkyně v průběhu doby od [datum] do [datum] obohatila a musí tak v souladu s ustanovením § 2991 odst. 1 a 2 o. z., žalobkyni, coby ochuzené vydat, oč se obohatila bezesmluvním užíváním pozemků žalobkyně jak zcela zastavěných stavbami žalované, tak i veřejnosti nepřístupnou účelovou pozemní komunikací, jak má na mysli ustanovení § 7 odst. 2 ZOPK (blíže viz odstavec 4. tohoto odůvodnění), funkčně souvisejících s užíváním celého veřejnosti uzavřeného funkčně vzájemně provázaného areálu, byť užívaného též jinými uživateli (k tomu srovnej shora již uvedené, včetně odkazu na příslušnou judikaturu Nejvyššího soudu ČR, v odstavci 3. tohoto odůvodnění). Při stanovení výše bezdůvodného obohacení v tomto specifickém případě (srovnej zejména důvody, které soud vedly k tzv.„ kategorizaci“ pozemků žalobkyně pro účely stanovení výše bezdůvodného obohacení uvedená v odstavci 6. tohoto odůvodnění) soud vycházel z výše nájemného odpovídajícího nájemní smlouvě obvyklé v daném místě a čase, neboť aby mohla žalovaná shodně disponovat pozemky žalobkyně v předmětném areálu, musela by uzavřít se žalobkyní, jako jejich vlastníkem, nájemní smlouvu k těmto pozemkům a platit tak odpovídající nájemné, k čemuž však v důsledku uplynutí doby, ne kterou byl původní nájemní poměr z května 2014 ujednán, nedošlo. Postupem blíže vysvětleným v odstavci 5. tohoto odůvodnění tak byla stanovena celková výše bezdůvodného obohacení za celý areál za žalované období od [datum] do [datum] v částce 237 100 Kč. Ve zbytku, tj. v částce 145 301 Kč (tj. v 38 % z původně uplatněného nároku 382 401 Kč) byl žalobkyní uplatněný nárok jako nedůvodný zamítnut, neboť vyšší nárok, tj. v částce nad 237 100 Kč, by již neodpovídal skutečnému prospěchu žalované, získanému na úkor žalobkyně; naopak by jeho přiznáním došlo k majetkovému prospěchu na straně žalobkyně. Pouze pro úplnost je zde ještě třeba třeba poznamenat k námitce žalované, že to, že žalobkyně konstruovala svůj nárok bez tzv. rozlišování pozemků na„ uživatelné“ a„ nevyuživatelné“ a tedy se domáhala jednotné výše bezdůvodného obohacení z každého 1 m2 z celého areálu v žalobou uplatněné celkové výši 382 401 Kč, soud nepovažuje za nárok„ zcela zjevně přemrštěný“ a rovněž tak mu nelze ani vytknout, že by byl v rozporu s dobrými mravy, či, že by nasvědčoval„ i možnému zjevnému zneužití práva“ v rozporu s § 8 o. z. Nebylo soudem shledáno ani to, že by žalobkyně domáhající se vydání bezdůvodného obohacení nejednala poctivě, či, že by snad takto těžila ve smyslu § 6 o. z. ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu (viz námitka žalované v článku 3. podání ze dne [datum]). Splatnost žalované částky nastala v souladu s § 1958 o. z. tzv. na výzvu žalobkyně dne [datum]. Ode dne následujícího dosud je žalovaná dle § 1968 o. z. v prodlení a žalobkyni vzniká v souladu s § 1970 o. z. nárok na úrok z prodlení, jehož výši stanoví § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

12. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o. s. ř. a převážně procesně úspěšné advokátem nezastoupené žalobkyni, která měla úspěch v rozsahu 62 % a neúspěch v 38 %, bylo přiznáno 24 % (rozdíl mezi úspěchem a neúspěchem) z celkové náhrady nákladů řízení stanovené v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 1 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., paušální částkou po 300 Kč za každý z celkem 11 úkonů, tedy za sepis předžalobní výzvy k plnění, žaloby, pěti podání ve věci samé ze dne [datum], [datum], [datum] a [datum], dále za dvojí přípravu k jednáním u soudu a za dvě účasti u těchto jednání dne [datum] a [datum]. Náhrada nákladů řízení v rozsahu 24 % tedy činí 792 Kč. K aplikaci ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. soud nepřistoupil pro její zjevnou nespravedlnost danou okolnostmi projednávané věci. Rozhodnutí do jisté míry totiž sice záviselo na znaleckém posudku a současně též úvaze soudu, avšak zásadní právní otázkou, pro kterou strany spor vedly, bylo především právní posouzení toho, zda je spravedlivé, aby i při poměru tzv. nevyužitelné plochy ku ploše skutečně užívané téměř 1:1, když žalobkyně jako vlastník se nikterak nezasadila např. jakýmikoliv„ pobídkovými akcemi“ o získání dalších podnikatelů tak, aby bylo možno dosáhnout stejné intenzity užívání i zbývajících žalovanou nejen subjektivně, ale i z objektivního hlediska nevyužívatelných ploch v areálu, žalovaná společnost platila ve stejné částce jako za užívané části pozemků též za části zcela pro ni nevyužitelné a pro žalobkyni nepotřebné (viz její tvrzení v čl. II. bodu druhém podání ze dne [datum]). To vše s cílem odpovědného hospodáře a vlastníka pozemků v areálu s vynikající dopravní obslužností (viz shora) dosáhnout maximální možné výtěžnosti ze všech pozemků a nikoliv jen pasivně spoléhat na to, že podnikatel fakticky využívající 50 % areálu, bude ve stejné výši„ dotovat“ též zbývající, nikoliv jen nepatrnou, ale téměř stejně rozsáhlou část areálu tímtéž jediným podnikatelem objektivně fakticky nevyužitelnou.

13. Za řízení vnikly státu náklady v souvislosti s výslechem zpracovatele znaleckého posudku znalecké kanceláře dne [datum] ve výši 2 722,50 Kč. Účastníkům tak vznikla povinnost dle § 148 odst. 1 o. s. ř. tyto náklady státu nahradit v poměru jejich neúspěchu ve sporu, tedy žalobkyni v rozsahu 38 % a žalované v rozsahu 62 % z částky shora.

14. Lhůta k plnění byla určena v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.