12 C 134/2018-318

Rubrum

Okresní soud v Jindřichově Hradci rozhodl samosoudcem Mgr. Zbyňkem Krchňavým ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátkou [údaje o zástupci] pro zaplacení 60 000 Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 43 348 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 43 348 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 3 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ze dne [datum], rozšířenou podáními ze dne [datum] a [datum], po částečném zastavení řízení domáhal na žalovaném zaplacení částky uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku s příslušenstvím u titulu nezaplacené kuní ceny. Žalobu odůvodnil tím, že mezi účastníky byla uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 pozemků p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] vše v k. ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví]. Mezi účastníky byla sjednána kupní cena ve výši 2 000 000 Kč s tím, že první část ve výši 180 000 Kč se žalovaný zavázal hradit po dobu osmnácti měsíců v pravidelných měsíčních splátkách ve výši 10 000 Kč, vždy k 20. dni příslušného měsíce. Zbývající částku ve výši 1 820 000 Kč pak měl žalovaný podle smlouvy uhradit do [datum]. Ke dni podání žaloby byla ze strany žalovaného uhrazena částka ve výši 70 000 Kč (ve splátkách uhrazených dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]), další část kupní ceny uhrazena nebyla. Protože žalovaný neuhradil další splátky kupní ceny, žalobce od kupní smlouvy odstoupil. V průběhu řízení žalobce nárok z titulu nezaplacené kupní ceny změnil na nárok na vydání bezdůvodného obohacení, které na straně žalovaného vzniklo v důsledku užívání shora uvedených nemovitostí v období od března 2017 do srpna 2018.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Svůj nesouhlas odůvodnil tím, že žalobce, jakožto věřitel, své smluvní povinnosti řádně nesplnil, když nevypověděl nájemní smlouvu na pozemky, které byly předmětem koupě. S odkazem na § 1970 věta 1 občanského zákoníku pak žalobce nemůže požadovat zaplacení úroků z prodlení. Žalobce žalovanému předal předmět koupě dne [datum], přesto i po předání nemovitých věcí na místo dojížděl a odvážel stavební materiál a jiné věci. V říjnu 2017 došlo k odstranění střechy ze zadní části přístřešku stodoly, čímž žalobce porušil článek 5 odst. 2.3 smlouvy, podle kterého se měl zdržet jakýchkoliv úkonů, které by měly nebo mohly mít za následek snížení hodnoty předmětu koupě. Žalobce neuzavřel platnou pojistnou smlouvu na živelné pohromy s vinkulací. Žalobce odstranil střechu ze zadní části přístřešku stodoly, čímž došlo ke snížení hodnoty předmětu koupě v minimální částce 25 000 Kč; dne [datum] došlo při vichřici ke zřícení obvodové zdi, dle odhadu žalovaného by postavení nové zdi stálo 450 000 Kč; při vichřici v listopadu došlo k poškození střechy nad stájemi, oprava střechy by představovala částku 50 000 Kč (ohledně těchto částek žalovaný uplatnil námitku započtení z titulu slevy z kupní ceny). Žalovaný vůči žalobci uplatnil nárok na dvě smluvní pokuty po 10 000 Kč, první s odůvodněním, že podle článku 4 odst. 1.1 kupní smlouvy na předmětu koupě neměly váznout žádné právní závady, přestože na předmětu koupě vázla právní závada – uzavřená nájemní smlouva. Druhou smluvní pokutu žalovaný požaduje s odůvodněním, že žalobce nepravdivě uvedl, že ode dne účinnosti kupní smlouvy až do okamžiku nabytí spoluvlastnického práva k předmětu koupě, nezatíží předmět koupě žádným právem třetí osoby, přestože nájem na výše uvedeném pozemku trval až do února 2018. S ohledem na požadované smluvní pokuty žalovaný uplatnil též námitku započtení.

3. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne 23. 9. 2020, č. j. 12 C 134/2018-204 bylo řízení částečně zastaveno, a bylo rozhodnuto o povinnosti žalovaného zaplatit žalobci částku 50 000 Kč s příslušenstvím. V rozsahu 10 000 Kč s příslušenstvím byla žaloba zamítnuta. Výrok, kterým bylo řízení částečně zastaveno a výrok, jímž byla žaloba v rozsahu 10 000 Kč zamítnuta, nabyly právní moci.

4. Usnesením Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 25. 5. 2021, č. j. 19 Co 531/2021-241 byl na základě odvolání žalovaného ve shora uvedeném odstavci citovaný rozsudek zdejšího soudu ve výrocích II. (tím bylo žalobě částečně vyhověno) a IV. (tím bylo rozhodnuto o nákladech řízení) zrušen a věc byla v tomto rozsahu vrácena zdejšímu soudu k dalšímu řízení. Krajský soud pak dospěl k závěru, že odstoupení žalobce od kupní smlouvy považuje za platné a účinné s tím, že odstoupením byl závazek mezi účastníky od počátku zrušen a vztahy mezi účastníky je tak třeba posoudit na základě zásad bezdůvodného obohacení, které však zdejší soud v důsledku nesprávného právního názoru nezjišťoval.

5. Žalovaný po rozhodnutí Krajského soudu v Českých Budějovicích namítal, že žalobce žalobu změnil tak, že požaduje bezdůvodné obohacení a je tak namístě posoudit, zda jsou důvody pro připuštění změny žaloby, když bude nutné provádět další dokazování. I kdyby soud připustil změnu žaloby, žalovaná částka již byla uhrazena, když žalovaný uhradil částku 70 000 Kč; pokud by soud s touto námitkou nesouhlasil, žalovaný namítnul promlčení, když je požadováno plnění za období od března 2017 do srpna 2018. Tříletá promlčecí doba se přitom staví až změnou žaloby, tedy dnem [datum]. Pokud žalobce již nepožaduje úroky z prodlení z dlužných částek po 10 000 Kč do [datum], jedná se materiálně o zpětvzetí žaloby. Ke znaleckému posudku pak žalovaný namítal, že ze znaleckého posudku není zřejmé, z jakého způsobu využití znalec vycházel, že v posudku není vzata v potaz nájemní smlouva váznoucí na pozemcích parc. [číslo] přičemž žalobce by obdržel plnění za užívání těchto pozemků dvakrát, a že ze znaleckého posudku není zřejmé, zda by reálně mohlo dojít k pronájmu těchto pozemků, a zda tedy žalovanému vzniklo bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat.

6. Z kupní smlouvy na nemovité věci, uzavřené mezi účastníky dne [datum] (dále jen„ kupní smlouva“), vyplývá, že: a) předmětem kupní smlouvy byl prodej spoluvlastnického podílu k pozemkům p. č. st. [číslo], p. [číslo] p. [číslo] vše v k. ú. [část obce], obec Dešná, zapsaným na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec; b) mezi účastníky bylo ujednáno, že prodávající prodává a předává předmět koupě kupujícímu za kupní cenu ve výši 2 000 000 Kč s tím, že částka 1 820 000 Kč bude uhrazena na účet schovatele, ze kterého bude uvolněná ve prospěch prodávající do pěti pracovních dnů poté, co správci vkladu bude předložen originál kopie listu vlastnictví prokazující spoluvlastnické právo kupující k předmětu koupě; část kupní ceny ve výši 180 000 Kč se žalovaný zavázal splácet v měsíčních splátkách 10 000 Kč vždy k 20. dni v měsíci na účet prodávajícího s tím, že první splátka byla mezi stranami ujednána splatností do deseti dní od podpisu smlouvy; c) prodávající v čl. IV. odst. 1.1 kupní smlouvy prohlásil, že na předmětu koupě neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, právo nájmu, předkupní právo, či jiná práva či povinnosti, která by straně kupující jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího spoluvlastnického práva; d) v čl. IV. odst. 2.2 kupní smlouvy bylo ujednáno, že kupující prohlašuje, že bude předmět koupě do doby, než bude převedeno vlastnického právo, řádně užívat a spravovat, a to tak, aby na předmětu koupě nevznikaly žádné škody; e) v čl. IV. odst. 3 kupní smlouvy bylo ujednáno, že pokud se jakákoliv prohlášení či ujištění obsažené v odstavci 1 nebo 2 smlouvy ukážou nebo stanou nepravdivými, má oprávněná strana nárok požadovat náhradu škody, která v důsledku takového prohlášení vznikla, anebo uvedení takové skutečnosti do souladu s ujištěním tvrzeními v tomto článku uvedenými, případně od této smlouvy jednostranně odstoupit; f) v čl. IV. odst. 9.5 kupní smlouvy bylo mezi stranami ujednáno, že prodávající je oprávněn odstoupit od smlouvy v případě, že stranou kupující dojde k prodlení s úhradou nejméně dvou měsíčních splátek kupní ceny podle čl. 3 odst. 2 této smlouvy; g) v čl. V. odst. 1.1 kupní smlouvy bylo mezi účastníky ujednáno, že ode dne účinnosti této smlouvy až do okamžiku nabytí spoluvlastnického práva k předmětu koupě prodávající nezatíží předmět koupě žádným právem třetí osoby; h) v čl. V. odst. 1.2 kupní smlouvy bylo ujednáno, že prodávající se zdrží jakýchkoliv úkonů, které by měly nebo mohly mít za následek snížení hodnoty předmětu koupě, nebo které by vedly nebo mohly vést ke zmaření či ztížení převodu vlastnického práva k předmětu koupě na stranu kupující; za tímto účelem se zavazuje zejména udržovat do doby převodu spoluvlastnického práva platnou pojistnou smlouvu vůči živelným pohromám; v případě živelné pohromy nezaviněné kupujícím vinkulovat plnění ve prospěch kupujícího; i) v čl. V. odst. 2.1 kupní smlouvy se kupující zavázal, že v případě prodlení kupujícího se zaplacením měsíční splátky je kupující povinen zaplatit prodávajícímu úrok ve výši 3 % z odpovídající částky za každý den prodlení; j) v čl. VI. odst. 2 kupní smlouvy bylo ujednáno, že předmět koupě bude kupujícímu předán v den podpisu této smlouvy; k) v čl. VI. odst. 4 kupní smlouvy bylo ujednáno, že od okamžiku předání předmětu koupě nese strana kupující nebezpečí škody na věci; l) v čl. VII. odst. 4 kupní smlouvy bylo ujednáno, že pro případ, že některá ze smluvních stran uvede v této smlouvě prohlášení, které se ukáže být nepravdivým, je druhá smluvní strana oprávněna požadovat uhrazení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč, pokud již nevyužije práva na odstoupení od smlouvy; m) v čl. VII. odst. 5 kupní smlouvy bylo ujednáno, že odstoupí-li strana prodávající od kupní smlouvy z důvodu stojícího na straně kupující, je strana prodávající oprávněna ponechat si přijaté finanční prostředky uhrazené kupujícím; n) v čl. VII. odst. 7 kupní smlouvy bylo ujednáno, že ujednáním dle předchozích odstavců není dotčeno právo oprávněné smluvní strany domáhat se náhrady škody přesahující výši smluvní pokuty; v případě odstoupení od smlouvy zůstávají ujednání o smluvních pokutách v platnosti a účastníci smlouvy prohlašují, že ve výši smluvní pokuty vzhledem k obsahu uvedených prohlášení považují za spravedlivou; o) v čl. VIII. odst. 1 kupní smlouvy bylo ujednáno, že spoluvlastnické právo k předmětu koupě nabývá strana kupující vkladem do katastru nemovitostí s účinky ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu; p) v čl. VIII. odst. 2 kupní smlouvy bylo ujednáno, že návrh na zahájení řízení o povolení vkladu spoluvlastnického práva bude příslušnému katastrálnímu úřadu doručen nejpozději do 5 pracovních dní po zaplacení kupní ceny; q) v čl. IX. odst. 4 smlouvy, bylo ujednáno, že odstoupení od této smlouvy musí být písemné s uvedením důvodu odstoupení; účinky odstoupení nastávají dnem doručení listiny obsahující projev vůle od této smlouvy odstoupit druhé straně.

7. Z výzvy k úhradě dlužné částky ze dne [datum] a z podací stvrzenky z téhož dne bylo zjištěno, že žalobce žalovanému dne [datum] odeslal výzvu k úhradě měsíční splátky ve výši 10 000 Kč se splatností k [datum] do tří dnů od doručení této výzvy.

8. Z výzvy k úhradě dlužné částky ze dne [datum] a z podací stvrzenky z téhož dne bylo jištěno, že žalobce žalovanému dne [datum] odeslal výzvu k zaplacení neuhrazených měsíčních splátek kupní ceny za měsíc říjen a listopad 2017 ve výši 10 000 Kč, se splatností ke dni [datum] a [datum], a to do tří dnů od doručení této výzvy.

9. Z výzvy k úhradě dlužné částky ze dne [datum] a z podací stvrzenky z téhož dne bylo zjištěno, že žalobce žalovanému dne [datum] odeslal výzvu k úhradě dlužné částky ve výši 10 000 Kč, splatnou ke dni [datum], a to do tří dnů od doručení této výzvy.

10. Z oznámení o ukončení administrace žádosti o dotaci v rámci PRV ze dne [datum] vyplývá, že žalovaný byl informován o tom, že administrace jeho žádosti byla ukončena. Z žádosti o doplnění neúplné dokumentace adresované SZIF žalovanému bylo zjištěno, že v žádosti o dotace byly zjištěny nedostatky, které měl žalovaný odstranit.

11. Z kopie novinového článku novin [webová adresa] vyplývá, že ve čtvrtek 18. 1. se Českou republikou prohnala vichřice, přičemž největší náraz větru dosáhl rychlosti 174 km v hodině. Vítr měl polámat stovky stromů a připravit některé obce o elektřinu. Z ceníku [právnická osoba] stav s. r. o. vyplývá, že cena vyhotovení opěrné zídky se pohybuje v rozmezí 1 200 až 3 250 Kč za m2, a hodinová sazba pro tyto práce v rozmezí 290- 450 Kč. Z poptávky na zhotovení střechy vyplývá, že nové nalaťování, oplechování a pokrytí střechy stodoly v rozměru 6,5 x 4 m bylo oceněno na částku 25 000 Kč včetně DPH. Z pojistné smlouvy [číslo] vyplývá, že byla uzavřena pojistná smlouva, a to na obytný dům a na garáž – dílnu, týkající se objektu na adrese [adresa], [PSČ]. Na smlouvě je ručně připsána poznámka„ pojistná smlouva, pojištěný [jméno] [příjmení]“.

12. Z emailu ze dne [datum] vyplývá, že žalovaný byl informován o tom, že k [datum] bylo ukončeno užívání pozemků nájemcem panem [příjmení].

13. Z dohody o užívání pozemku vyplývá, že mezi pronajímateli – žalobcem a [jméno] [příjmení], a nájemcem – [jméno] [příjmení], bylo ujednáno, že dohoda o užívání pozemků v katastrálním území Lipovka, obec Deštná, p. [číslo] [parcelní číslo] se dohodou ruší ke dni [datum].

14. Z„ výpovědi z kupní smlouvy“ ze dne [datum] vyplývá, že žalovaný dal žalobci výpověď z uzavřené kupní smlouvy s odůvodněním, že se žalobce ve smlouvě zavázal, že na předmětu koupě neváznou žádné právní závady, čímž jej uvedl v omyl a způsobil mu tím škodu. Výpověď dále odůvodnil tím, že ve smlouvě bylo ujednáno, že až do okamžiku nabytí spoluvlastnického práva žalobce nezatíží předmět koupě žádným právem třetí osoby. Vzhledem k tomu, že žalobce zde vedl nájemní vztah, hrubě porušil kupní smlouvu. Výpověď dále odůvodnil tím, že do konce trvání kupní smlouvy neuzavřel platnou pojistnou smlouvu na živelné pohromy s vinkulací na jeho osobu. Během trvání kupní smlouvy na nemovitosti bylo několik živelných pohrom, žalovaný tak svým jednáním úmyslně znehodnotil nemovitost, která byla předmětem kupní smlouvy. Výpověď dále odůvodnil tím, že v říjnu minulého roku žalobce odstranil střechu ze zadní části stodoly přístřešku, i přesto, že byl informován, že žalovaný s tím nesouhlasí.

15. Z písemnosti označené jako„ Odstoupení od smlouvy“ ze dne [datum] a z dodejky ze dne [datum] bylo zjištěno, že dne [datum] bylo žalovanému doručeno odstoupení od kupní smlouvy v souladu s článkem IV. odst. 9 kupní smlouvy s odůvodněním, že žalovaný od měsíce října (splátka splatná k [datum]) bez jakéhokoli odůvodnění přestal hradit splátky, a že ke dni odstoupení od smlouvy žalovaný dluží již šest splátek druhé části kupní ceny. Žalovaný byl současně vyzván k vyklizení předmětu koupě a k uvedení předmětu koupě do původního stavu, a to do deseti dnů.

16. Z výpisů z katastru nemovitostí ke dni [datum] bylo zjištěno, že vlastníkem p. [číslo] v k. ú. [část obce], jehož součástí je stavba – budova s [adresa], p. [číslo] p. [číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce], jsou žalobce a [jméno] [příjmení], každý v rozsahu jedné poloviny.

17. Z posudku o invaliditě žalovaného, č. j. LPS/2016/74, ze dne 2. 3. 2016 bylo zjištěno, že v případě žalovaného se jedná o osobu s poruchou osobnosti s projevy autismu a sociální fobie, s poruchou soustředění. Toto zdravotní postižení svou závažností naplňuje kritéria středně těžkého funkčního postižení s tím, že u žalovaného je narušeno pracovní a sociální fungování, opakovaně dochází k situačním dekompenzacím. Pokles pracovní schopnosti žalovaného byl posouzen na úrovni středně těžkého postižení s poklesem 30 až 45 %.

18. Z rozhodnutí ČSSZ ze dne 8. 10. 2014, č. j. 9008160161/315-LO, bylo zjištěno, že žalovanému byl přiznán částečný invalidní důchod.

19. Ze zprávy MUDr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] bylo zjištěno, že osobnost žalovaného je těžce postižena ve smyslu autismu, introverze, jeho paměť je relativně zachována. Pro kombinaci těchto diagnóz lékařka vyhodnotila celkový stav žalovaného jako těžký až zvlášť těžký.

20. Ze znaleckého posudku o ceně obvyklé a o ceně obvyklého nájemného ze dne [datum], [číslo] 2020, vypracovaného Ing. [jméno] [jméno] bylo zjištěno, že obvyklá cena podílu id. nemovitostí, které jsou předmětem výše uvedené kupní smlouvy: a) v roce 2017 činila 1 260 000 Kč a cena obvyklého nájemného na tomto podílu činila 50 400 Kč/rok, b) v roce 2018 činila 1 305 000 Kč a cena obvyklého nájemného na tomto podílu činila 52 200 Kč/rok, c) v roce 2020 činila 1 350 000 Kč a cena obvyklého nájemného na tomto podílu činila 54 000 Kč/rok. Znalec při stanovení ceny obvyklé v rámci vypracování znaleckého posudku vycházel z věcné a porovnávací metody, když dospěl k závěru, že nejsou splněny předpoklady pro užití výnosové metody, neboť nelze stanovit základní veličiny potřebné pro výpočet výnosové metody. Při ocenění porovnávací metodou znalec využil současné a aktuální nabídkové ceny realitních kanceláří, a to v obdobných lokalitách v rámci celého jihočeského regionu. Využití realizovaných cen z cenových údajů katastru nemovitostí nebylo pro tento případ vhodné vzhledem ke značné specifice oceňované nemovitosti (velikost, rozloha, technický stav a možnosti využití), kdy nebylo možné nalézt cenové údaje katastru nemovitostí k nemovitostem ve stejné nebo obdobné lokalitě, srovnatelné svou velikostí i technickým stavem, neboť se nejedná o nemovitost běžně obchodovanou (jde o část původní zemědělské usedlosti s pozemky a příslušenstvím ve zhoršeném technickém stavu). Pro stanovení obvyklé ceny pro rok 2017 - 2018 znalec použil přepočet pomocí údaje„ průměrná roční inflace“, a to z důvodu značné specifiky oceňované nemovitosti (nemovitost s rozsáhlými„ stavebními“ pozemky, ve specifické lokalitě se značně ztíženou možností případné další zástavby-inženýrské sítě). Při stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu znalec použil celkový koeficient ve výši 0,90 (10 %), neboť v našich podmínkách trhu existuje velmi malá poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je ji třeba dále redukovat, a to obvykle v rozmezí 10 - 30 %. Ke stanovení obvyklé ceny nájemného znalec dospěl odvozením od ceny obvyklé v rozsahu 4 % ceny obvyklé, když vzhledem ke skutečnému účelu užití, územnímu plánu, poloze a možnému využití nebylo možné nalézt skutečné pronájmy či nabídky nájmu obdobných a srovnatelných nemovitostí (nemovitost je pro běžné a obvyklé využití (bydlení či rekreace) značně předimenzovaná – zejména hospodářská část a pozemky v jednotném funkčním celku, kdy se fakticky jedná o oddělenou část původní rozsáhlé usedlosti; pro případné hospodářské využití (zemědělství) zcela chybí zemědělské pozemky a pro ostatní využití (provozovny nebo sklady) se jedná o odlehlou lokalitu). Obvyklé nájemné se pak stanoví v rozmezí od 4 do 10 % z obvyklé ceny s tím, že použité procento zohledňuje stav pozemku z hledisek velikosti, geometrického tvaru, polohy, možnosti využití apod. Pro rok 2020 znalec vyšel z obvyklé ceny nemovitostí, a to pozemku a stavby [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] ve výši 3 000 000 Kč (z toho hodnota pozemků parc. [číslo] byla znalcem stanovena na 560 791,84 Kč a hodnota pozemku parc. [číslo] byla znalcem stanovena na 697 423,12 Kč). Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu těchto nemovitostí ve výši znalec vynásobil koeficientem 0,5 (velikost spoluvlastnického podílu) a koeficientem 0,9 (shora popsaná redukce) a dospěl k závěru, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu v roce 2020 činila 1 350 000 Kč. Při stanovení ceny obvyklého nájemného za rok 2020 znalec vyšel z hodnoty 4 % z částky 3 000 000 Kč (120 000 Kč), kterou redukoval koeficienty 0,5 a 0,9, a dospěl tak k závěru, že obvyklá cena nájemného za spoluvlastnický podíl ke shora uvedeným nemovitostem činí 54 000 Kč/rok. Pro rok 2018 znalec vyšel z obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí ve výši 2 900 000 Kč (částka 3 000 000 Kč přepočtená pomocí údaje průměrné roční inflace a redukovaná koeficienty 0,972 (1-0,028) a 0,979 (1-0,021)). Cenu obvyklého nájemného v roce 2018 pak znalec vypočítal jako 4 % z částky 2 900 000 Kč, tedy 116 000 Kč/rok, která po redukci koeficienty 0,5 a 0,9 představuje částku 52 200 Kč/rok. Pro rok 2017 znalec vyšel z obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí ve výši 2 800 000 Kč (částka 3 000 000 Kč přepočtená pomocí údaje průměrné roční inflace a redukovaná koeficienty 0,972 (1-0,028) a 0,979 (1-0,021) a 0,975 (1-0,025)). Cenu obvyklého nájemného v roce 2017 pak znalec vypočítal jako 4 % z částky 2 800 000 Kč, tedy 112 000 Kč/rok, která po redukci koeficienty 0,5 a 0,9 představuje částku 50 400 Kč/rok.

21. Na základě výše zjištěného soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

22. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej spoluvlastnického podílu ve výši k pozemkům p. [číslo] p. [číslo] p. [číslo] vše v k. ú. [část obce], obec Dešná, zapsaným na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Jindřichův Hradec. Mezi účastníky byla ujednána kupní cena ve výši 2 000 000 Kč s tím, že částka 1 820 000 Kč bude uhrazena na účet schovatele, ze kterého bude uvolněná ve prospěch prodávající do pěti pracovních dnů poté, co správci vkladu bude předložen originál kopie listu vlastnictví prokazující spoluvlastnické právo kupující k předmětu koupě, a že část kupní ceny ve výši 180 000 Kč bude žalovaný splácet v měsíčních splátkách 10 000 Kč vždy k 20. dni v měsíci na účet prodávajícího s tím, že první splátka byla mezi stranami ujednána splatností do deseti dní od podpisu smlouvy. V kupní smlouvě žalobce prohlásil, že na předmětu koupě neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, právo nájmu, předkupní právo, či jiná práva či povinnosti, která by straně kupující jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího spoluvlastnického práva a žalovaný prohlásil, že bude předmět koupě do doby, než bude převedeno vlastnického právo, řádně užívat a spravovat, a to tak, aby na předmětu koupě nevznikaly žádné škody. V kupní smlouvě bylo ujednáno, že pokud se jakákoliv prohlášení či ujištění obsažené v odstavci 1 nebo 2 smlouvy ukážou nebo stanou nepravdivými, má oprávněná strana nárok požadovat náhradu škody, která v důsledku takového prohlášení vznikla, anebo uvedení takové skutečnosti do souladu s ujištěním tvrzeními v tomto článku uvedenými, případně od této smlouvy jednostranně odstoupit, že prodávající je oprávněn odstoupit od smlouvy v případě, že stranou kupující dojde k prodlení s úhradou nejméně dvou měsíčních splátek kupní ceny, že ode dne účinnosti této smlouvy až do okamžiku nabytí spoluvlastnického práva k předmětu koupě prodávající nezatíží předmět koupě žádným právem třetí osoby, že prodávající se zdrží jakýchkoliv úkonů, které by měly nebo mohly mít za následek snížení hodnoty předmětu koupě, nebo které by vedly nebo mohly vést ke zmaření či ztížení převodu vlastnického práva k předmětu koupě na stranu kupující; za tímto účelem se zavazuje zejména udržovat do doby převodu spoluvlastnického práva platnou pojistnou smlouvu vůči živelným pohromám; v případě živelné pohromy nezaviněné kupujícím vinkulovat plnění ve prospěch kupujícího, že předmět koupě bude kupujícímu předán v den podpisu této smlouvy, že od okamžiku předání předmětu koupě nese strana kupující nebezpečí škody na věci, že pro případ, že některá ze smluvních stran uvede v této smlouvě prohlášení, které se ukáže být nepravdivým, je druhá smluvní strana oprávněna požadovat uhrazení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč, pokud již nevyužije práva na odstoupení od smlouvy. Ve smlouvě si strany ujednaly, že odstoupí-li strana prodávající od kupní smlouvy z důvodu stojícího na straně kupující, je strana prodávající oprávněna ponechat si přijaté finanční prostředky uhrazené kupujícím, přičemž tímto ujednáním není dotčeno právo oprávněné smluvní strany domáhat se náhrady škody přesahující výši smluvní pokuty. Strany si dále sjednaly, že v případě odstoupení od smlouvy zůstávají ujednání o smluvních pokutách v platnosti a účastníci smlouvy prohlašují, že ve výši smluvní pokuty vzhledem k obsahu uvedených prohlášení považují za spravedlivou. Ve smlouvě bylo dále ujednáno, že spoluvlastnické právo k předmětu koupě nabývá strana kupující vkladem do katastru nemovitostí s účinky ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu, že odstoupení od této smlouvy musí být písemné s uvedením důvodu odstoupení; účinky odstoupení nastávají dnem doručení listiny obsahující projev vůle od této smlouvy odstoupit druhé straně. V kupní smlouvě se žalovaný zavázal, že v případě prodlení kupujícího se zaplacením měsíční splátky je kupující povinen zaplatit prodávajícímu úrok ve výši 3 % z odpovídající částky za každý den prodlení.

23. Ze strany žalovaného byla žalobci uhrazena částka ve výši 70 000 Kč, a to ve splátkách zaplacených dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]. Další splátky kupní ceny žalovaný neuhradil.

24. Z důvodu, že žalovaný od měsíce října 2017 přestal splácet žalobci kupní cenu, žalobce podáním ze dne [datum], doručeným žalovanému dne [datum] od smlouvy odstoupil a vyzval žalovaného k vyklizení předmětu koupě a uvedení předmětu koupě do původního stavu, a to do deseti dnů.

25. Proti pohledávce žalobce žalovaný uplatnil své pohledávky, a to z titulu slevy z kupní ceny (s odůvodněním, že v říjnu 2017 došlo k odstranění střechy ze zadní části přístřešku stodoly, čímž došlo ke snížení hodnoty předmětu koupě v minimální částce 25 000 Kč, že dne [datum] došlo při vichřici ke zřícení obvodové zdi, jejíž nové postavení by stálo 450 000 Kč, a že při vichřici v listopadu došlo k poškození střechy nad stájemi s tím, že oprava by představovala částku 50 000 Kč), z titulu smluvní pokuty, a to ve dvou případech po 10 000 Kč (s odůvodněním, že na předmětu koupě neměly podle kupní smlouvy váznout žádné právní závady, přesto však na předmětu koupě vázla právní závada – uzavřená nájemní smlouva, a že žalobce nepravdivě uvedl, že ode dne účinnosti kupní smlouvy až do okamžiku nabytí spoluvlastnického práva k předmětu koupě, nezatíží předmět koupě žádným právem třetí osoby, přestože nájem na výše uvedeném pozemku trval až do února 2018).

26. Znaleckým posudkem o ceně obvyklé a o ceně obvyklého nájemného ze dne [datum], [číslo] 2020, vypracovaného Ing. [jméno] [jméno] byla zjištěna obvyklá cena podílu id. nemovitostí, které jsou předmětem výše uvedené kupní smlouvy, a to následujícím způsobem: d) v roce 2017 činila 1 260 000 Kč a cena obvyklého nájemného na tomto podílu činila 50 400 Kč/rok, e) v roce 2018 činila 1 305 000 Kč a cena obvyklého nájemného na tomto podílu činila 52 200 Kč/rok, f) v roce 2020 činila 1 350 000 Kč a cena obvyklého nájemného na tomto podílu činila 54 000 Kč/rok. Znalec při stanovení ceny obvyklé v rámci vypracování znaleckého posudku vycházel z věcné a porovnávací metody, když nebyly splněny předpoklady pro užití výnosové metody. Znalec při použití výše uvedených způsobů ocenění vycházel s ohledem na značnou specifičnost oceňované nemovitosti (velikost, rozloha, technický stav a možnosti využití), kdy se se nejedná o nemovitost běžně obchodovanou. Pro stanovení obvyklé ceny pro rok 2017 - 2018 znalec použil přepočet pomocí údaje„ průměrná roční inflace“ z důvodu značné specifiky oceňované nemovitosti (nemovitost s rozsáhlými„ stavebními“ pozemky, ve specifické lokalitě se značně ztíženou možností případné další zástavby-inženýrské sítě). Při stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu znalec použil celkový koeficient ve výši 0,90 (10 %), neboť v našich podmínkách trhu existuje velmi malá poptávka po takovýchto částech nemovitostí (redukce se obvykle provádí v rozmezí od 10 do 30 %). Ke stanovení obvyklé ceny nájemného znalec dospěl odvozením od ceny obvyklé v rozsahu 4 % ceny obvyklé, když vzhledem ke skutečnému účelu užití, územnímu plánu, poloze a možnému využití nebylo možné nalézt skutečné pronájmy či nabídky nájmu obdobných a srovnatelných nemovitostí (obvyklé nájemné se běžně stanoví v rozmezí od 4 do 10 % z obvyklé ceny s tím, že použité procento zohledňuje stav pozemku z hledisek velikosti, geometrického tvaru, polohy, možnosti využití apod.). Pro rok 2020 znalec vyšel z obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí ve výši 3 000 000 Kč (z toho hodnota pozemků parc. [číslo] byla znalcem stanovena na 560 791,84 Kč a hodnota pozemku parc. [číslo] byla znalcem stanovena na 697 423,12 Kč). Cenu obvyklého nájemného znalec vypočítal jako 4 % z částky 3 000 000 Kč, tedy 120 000 Kč/rok, která po redukci koeficienty 0,5 a 0,9 představuje částku 54 000 Kč/rok. Pro rok 2018 znalec vyšel z obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí ve výši 2 900 000 Kč (částka 3 000 000 Kč přepočtená pomocí údaje průměrné roční inflace a redukovaná koeficienty 0,972 (1-0,028) a 0,979 (1-0,021)). Cenu obvyklého nájemného v roce 2018 pak znalec vypočítal jako 4 % z částky 2 900 000 Kč, tedy 116 000 Kč/rok, která po redukci koeficienty 0,5 a 0,9 představuje částku 52 200 Kč/rok. Pro rok 2017 znalec vyšel z obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí ve výši 2 800 000 Kč (částka 3 000 000 Kč přepočtená pomocí údaje průměrné roční inflace a redukovaná koeficienty 0,972 (1-0,028) a 0,979 (1-0,021) a 0,975 (1-0,025)). Cenu obvyklého nájemného v roce 2017 pak znalec vypočítal jako 4 % z částky 2 800 000 Kč, tedy 112 000 Kč/rok, která po redukci koeficienty 0,5 a 0,9 představuje částku 50 400 Kč/rok.

27. Celkový stav žalovaného je těžký až středně těžký, žalovaný je osobou s poruchou osobnosti s projevy autismu a sociální fobie, s poruchou soustředění. Toto zdravotní postižení svou závažností naplňuje kritéria středně těžkého funkčního postižení s tím, že u žalovaného je narušeno pracovní a sociální fungování, opakovaně dochází k situačním dekompenzacím. Pokles pracovní schopnosti žalovaného byl posouzen na úrovni středně těžkého postižení s poklesem 30 až 45 %. Rozhodnutím ČSSZ ze dne 8. 10. 2014, č. j. 9008160161/315-LO, byl žalovanému přiznán částečný invalidní důchod.

28. Na základě shora uvedeného skutkového závěru v souvislosti s citovanými zákonnými ustanoveními posoudil soud věc po právní stránce takto:

29. Podle ust. § 2079 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

30. Podle ust. § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

31. Podle ust. § 2004 odst. 1 o. z., odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

32. Podle ust. § 2005 odst. 1, 2 o. z., odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.

33. Podle ust. § 2991 odst. 1, 2 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

34. Na základě výše uvedeného soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla platně uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod spoluvlastnického podílu ve výši k výše uvedeným nemovitostem.

35. Ze strany žalovaného byla žalobci uhrazena částka ve výši 70 000 Kč, a to ve splátkách zaplacených dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum]. Další splátky kupní ceny žalovaný neuhradil.

36. V reakci na to žalobce podáním ze dne [datum], doručeným žalovanému dne [datum], kdy se zásilka dostala do sféry vlivu žalovaného, od kupní smlouvy odstoupil, a to s odkazem na čl. IV. odst. 9 kupní smlouvy, když žalovaný byl v prodlení s úhradou nejméně dvou měsíčních splátek kupní ceny (v té době byl žalovaný v prodlení s úhradou již šesti splátek kupní ceny). Soud toto odstoupení od smlouvy vyhodnotil jako účinné, když bylo v souladu s kupní smlouvou (žalovaný byl v prodlení s úhradou nejméně dvou měsíčních splátek kupní ceny, odstoupení od smlouvy mělo písemnou formu a byly v něm uvedeny důvody), bylo žalovanému doručeno, a tento postup je předvídán i v ust. § 2001 o. z., když účastníci si možnost odstoupení v tomto případě výslovně ujednali ve smlouvě. Odstoupením od smlouvy byl závazek mezi účastníky v souladu s ust. § 2004 odst. 1 o. z. od počátku zrušen, a to ke dni [datum], kdy odstoupení od smlouvy bylo žalovanému doručeno.

37. Co se týče uplatněných námitek započtení, vzhledem k tomu, že závazek byl od počátku zrušen, je bezpředmětné se nadále těmito námitkami zabývat.

38. K započtení uplatněné smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč, soud pro úplnost dodává, že v tomto rozsahu byla žaloba částečně zamítnuta, přičemž rozsudek zdejšího soudu ze dne 23. 9. 2020, č. j. 12 C 134/2018-204 v této části samostatně nabyl právní moci. Co se týče druhé uplatněné smluvní pokuty, platí to, co bylo uvedeno v rozsudku zdejšího soudu ze dne 23. 9. 2020, č. j. 12 C 134/2018-204, kdy z uzavřené smlouvy nevyplývá, že by oprávněná smluvní strana měla v případě dalšího nepravdivě uvedeného prohlášení nárok na další smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč. Pokud již žalovaný uplatnil nárok na smluvní pokutu, nemůže se jí podle názoru soudu domáhat z téhož titulu opakovaně. Tato možnost nevyplývá ani ze zákona ani z uzavřené kupní smlouvy.

39. Vzhledem k tomu, že žalovaný výše uvedené nemovitosti užíval v období od března 2017 do srpna 2018 na základě kupní smlouvy, od které žalobce platně odstoupil, užíval je na základě právního důvodu, který odpadl a bezdůvodně se tím obohatil.

40. Co se týče změny žaloby, žalobce podáním ze dne [datum] uvedl, že pokud by soud dospěl k závěru, že odstoupením od smlouvy došlo ke zrušení závazků z předmětné kupní smlouvy od počátku, pak by po žalovaném požadoval plnění z titulu bezdůvodného obohacení, a to ve výši obvyklého nájemného a jako důkaz navrhnul znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum]. Tato„ změna“ žaloby spočívá v alternativním (eventuálním) doplnění tvrzení pro případ, že by se soud neztotožnil s právním názorem žalobce. Vzhledem k tomu, že žalobce žalobu ohledně skutkových tvrzení (alternativně) změnil podáním ze dne [datum], podaným ve lhůtě podle ust. § 118b odst. 1 o. s. ř., a žalovanému doručeným dne [datum], mohou být podle názoru soudu tyto podklady (doplněná tvrzení a navržený důkaz) podkladem pro řízení o změněném návrhu. Soud proto usnesením ze dne 23. 2. 2022, č. j. 12 C 134/2018-314 v souladu s ust. § 95 odst. 1 o. s. ř. rozhodl o připuštění změny žaloby.

41. Pokud žalovaný jako obranu proti nároku žalobce namítá, že žalovaná částka již byla uhrazena, když žalobci byla v rámci splátek kupní ceny uhrazena částka 70 000 Kč, soud odkazuje na čl. VII. odst. 5 kupní smlouvy, kde si strany ujednaly, že odstoupí-li strana prodávající od kupní smlouvy z důvodu stojícího na straně kupující, je strana prodávající oprávněna ponechat si přijaté finanční prostředky uhrazené kupujícím. Toto ustanovení není ve smyslu ust. § 2005 odst. 2 o. z. ujednáním o smluvní pokutě ani ujednáním, kterým by si strany ujednaly modifikci, popř. mechanismus pro vypřádání bezdůvodného obohacení, a proto má soud za to, že odstoupením od kupní smlouvy právo žalobce na vydání bezdůvodného obohacení nezaniklo a stojí samostatně vedle nároku žalobce na uhrazení kupní ceny (do odstoupení), resp. že úhradou kupní ceny před odstoupením od smlouvy nezaniká nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení. Smluvní strany si tento postup ujednaly v rámci autonomie smluvní volnosti (§ 1 odst. 2 o. z., § 1746 odst. 2 o. z.), a soud nevidí důvod, proč by z něj nebylo možné vyjít. Pro doplnění soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 5. 2010, sp. zn. 32 Cdo 568/2009. Soud si je vědom toho, že tento rozsudek upravuje poměry smluvních stran v případě leasingu, nicméně podle názoru soudu je závěr Nejvyššího soudu (podle něj na povinnosti leasingového nájemce zaplatit leasingovému pronajímateli dosud nezaplacený zůstatek pořizovací ceny předmětu leasingu se nic nemění, je-li předmět leasingu vrácen předčasně; sjednají-li si účastníci leasingové smlouvy pro případ jejího předčasného ukončení z důvodu na straně nájemce právo na úhradu všech dlužných splátek včetně těch, jež se stanou splatnými po ukončení smlouvy, jde o ujednání podle § 351 odst. 1 obch. z.) obdobně aplikovatelný i v nyní projednávaném případě, přičemž toto ujednání podle názoru soudu i s ohledem na výše uvedené neporušuje dobré mravy. Soud tak uzavírá, že pokud žalovaný žalobci uhradil ve splátkách část kupní ceny ve výši 70 000 Kč, tato skutečnost nemá vliv na nárok žalobce proti žalovanému z titulu bezdůvodného obohacení, neboť se jedná o dva samostatné nároky žalobce.

42. Co se týče námitky promlčení, závazek žalobce není podle názoru soudu promlčen. Ke vzniku bezdůvodného obohacení mohlo dojít nejdříve až odstoupením od smlouvy dne [datum] a nárok žalobce by tak mohl být promlčen nejdříve [datum] (při tříleté promlčecí lhůtě ve smyslu ust. § 629 odst. 1 o. z.). Vzhledem k tomu, že žalobce svůj nárok na vydání bezdůvodného obohacení uplatnil dne [datum], je zřejmé, že k promlčení uplatněného nároku dojít nemohlo.

43. Žalovaný dále uplatnil námitky proti znaleckému posudku, a to v tom směru, že ze znaleckého posudku není zřejmé, z jakého způsobu využití znalec vycházel, když ze znaleckého posudku vyplývá, že možnosti využití pozemků mj. vzhledem k jejich velikosti, odlehlé poloze, možnému využití, byly omezené. K tomu soud uvádí, že tyto skutečnosti vzal znalec v potaz, když u výše obvyklého nájemného vycházel z hodnoty 4 %, tedy na samé spodní hranici stanoveného rozmezí. Soud v tomto směru doplňuje, že způsob ocenění výše uvedených nemovitostí a použití redukčních koeficientů, které znalec použil, soud považuje za přiléhavé.

44. Pokud žalovaný namítá, že ze znaleckého posudku není zřejmé, zda by reálně mohlo dojít k pronájmu těchto pozemků, a zda tedy žalovanému vzniklo bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat, s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 4184/2018, soud k tomu uvádí, že citovaný rozsudek nedopadá na projednávaný případ. V případě, který byl posuzován Nejvyšším soudem, se jednalo o nemovitost, kterou nebylo možné v relevantním období zejména s ohledem na havarijní stav nemovitosti (do nemovitosti byl vstup i užívání pouze na vlastní nebezpečí) vůbec pronajmout, a nemovitost byla přenechána k bezplatnému užívání na dobu jednoho roku. Tato situace v nyní projednávaném případě ani zdaleka nenastala. Polemika žalovaného o tom, zda by bylo možné shora uvedené nemovitosti vůbec pronajmout, je podle názoru soudu v nyní projednávaném zcela bezpředmětná, když žalovaný s žalobcem uzavřel dokonce kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod spoluvlastnického práva k těmto nemovitostem na žalovaného. Pokud výše uvedené nemovitosti byly způsobilé k tomu, aby byly předmětem kupní smlouvy, soud nevidí žádný důvod, proč by nemohly být předmětem smlouvy nájemní. Navíc nic ani nenasvědčuje tomu, že by stav nemovitostí byl v havarijním stavu odpovídajícím situaci řešené Nejvyšším soudem.

45. Pokud žalovaný namítá, že není vzata v potaz nájemní smlouva váznoucí na pozemcích parc. [číslo] přičemž žalobce by obdržel plnění za užívání těchto pozemků dvakrát, žalobce na tuto skutečnost reagoval částečným zpětvzetím žaloby, přičemž v rozsahu těchto námitek bylo řízení částečně zastaveno.

46. Co se týče výpočtu bezdůvodného obohacení, s přihlédnutím k námitkám uvedených v předchozím odstavci, soud vycházel z následujícího: a) Obvyklá cena pozemků parc. [číslo] v roce 2020 činila 1 258 214,96 Kč (pozemek parc. [číslo] v hodnotě 560 791,84 Kč a pozemek parc. [číslo] v hodnotě 697 423,12 Kč). Obvyklá cena pozemků parc. [číslo] v roce 2018 činila 1 197 302 Kč (1 258 214,96 Kč x 0,972 x 0,979; po zaokrouhlení). Obvyklá cena pozemků parc. [číslo] v roce 2017 činila 1 167 370 Kč (1 258 214,96 Kč x 0,972 x 0,979 x 0,975; po zaokrouhlení). b) Obvyklé nájemné za pozemky parc. [číslo] činilo v roce 2018 částku 21 551 Kč/rok (4 % z částky 1 197 302 Kč (47 892 Kč), redukovaná koeficienty 0,5 a 0,9); tedy 1 796 Kč/měsíc. Obvyklé nájemné za pozemky parc. [číslo] činilo v roce 2017 částku 21 013 Kč/rok (4 % z částky 1 167 370 Kč (46 695 Kč), redukovaná koeficienty 0,5 a 0,9); tedy 1 751 Kč/měsíc. c) Znalec vyčíslil obvyklé nájemné za všechny nemovitosti za rok 2018 částkou 52 200 Kč rok; tedy 4 350 Kč/měsíc. Znalec vyčíslil obvyklé nájemné za všechny nemovitosti za rok 2017 částkou 50 400 Kč rok; tedy 4 200 Kč/měsíc. d) Obvyklé nájemné za všechny znalcem oceněné nemovitosti (vyjma pozemků parc. [číslo]) za rok 2018 činí 2 554 Kč/měsíc (4 350 Kč - 1 796 Kč). Obvyklé nájemné za všechny znalcem oceněné nemovitosti (vyjma pozemků parc. [číslo]) za rok 2017 činí 2 449 Kč/měsíc (4 200 Kč - 1 751 Kč). e) Nájem třetí osoby na pozemcích parc. [číslo] trval v období od března 2017 do února 2018. Žalovaný výše uvedené nemovitosti užíval v období od března 2017 do srpna 2018. f) Obvyklé nájemné za výše uvedené nemovitosti (bez pozemků parc. [číslo]) za období od března 2017 do prosince 2017 činí 24 490 Kč (2 449 Kč x 10). Obvyklé nájemné za výše uvedené nemovitosti (bez pozemků parc. [číslo]) za období od ledna 2018 do února 2018 činí 5 108 Kč (2 554 Kč x 2). Obvyklé nájemné za výše uvedené nemovitosti za období od března 2018 do srpna 2018 činí 26 100 Kč (4 350 Kč x 6).

47. Součet těchto částek představuje částku 55 698 Kč. Po odečtení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč (v tomto rozsahu byla žaloba částečně pravomocně zamítnuta) pak bezdůvodné obohacení žalovaného představuje částku 45 698 Kč. Pokud žalobce požaduje zaplacení částky ve výši 43 348 Kč, nepožaduje více, než na kolik má nárok. Žaloba je tedy důvodná a soud jí proto v plném rozsahu (po částečném zastavení) vyhověl.

48. O nákladech řízení soud rozhodl podle ust. § 150 o. s. ř. Přestože žalovaný byl v řízení převážně neúspěšný, a soud by mu za„ běžných okolností“ uložil povinnost hradit náklady řízení v souladu s ust. § 142 odst. 2 o. s. ř., soud přihlédl ke zdravotnímu stavu žalovaného, kdy se jedná o osobu těžce až zvlášť těžce postiženou ve smyslu autismu a introverze, které byl s ohledem na její zdravotní stav přiznán částečný invalidní důchod. Z těchto důvodů soud převážně neúspěšnému žalovanému uložil povinnost uhradit žalobci pouze náklady, které vynaložil na zaplacení soudního poplatku za zahájení řízení. Z těchto důvodů soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku. Pro úplnost soud dodává, že Krajský soud v Českých Budějovicích shledal aplikaci ust. § 150 o. s. ř. s ohledem na okolnosti případu za přiléhavou, přičemž od doby, kdy v tomto směru bylo ve věci rozhodnuto, se na zdravotním stavu žalovaného ani v projednávané věci ničeho nezměnilo. Žalovaný„ pouze“ setrvával na svém právním názoru, že žaloba je nedůvodná. Pokud žalovaný již před prvním rozhodnutím o nákladech řízení nepřistoupil na smírné vyřešení věci (i tuto skutečnost bral soud při rozhodování o nákladech řízení v potaz), nelze jej podle názoru soudu za to nyní„ nově“ sankcionovat.

Poučení