12 C 17/2024 - 239

Rubrum

Okresní soud v Hradci Králové rozhodl samosoudcem JUDr. Milanem Plhalem ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO: [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupený advokátem [Jméno advokáta] [Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno][Anonymizováno] sídlem [Adresa advokáta] proti žalované: [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno], IČO: [Anonymizováno] sídlem [Anonymizováno] [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] o zaplacení částky 120 000 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou s žalobkyně domáhala zaplacení 84 610 000 Kč s příslušenstvím, s e z a m í t á .

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Návrh odůvodnila tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne 28. 1. 2019 užívala nebytové prostory žalované v budově č.p. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], umístěné na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa]. Dne 26. 1. 2023 byl žalobkyni doručen dopis žalované ze dne 24. 1. 2023, kterým žalovaná nájem podle čl. VIII odst. 2 nájemní smlouvy vypověděla. Žalobkyně na základě čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy provedla stavební úpravy pronajímaných prostor a jejich okolí. Žalobkyně dopisem ze dne 13. 10. 2023 vyzvala žalovanou k náhradě 120 mil. Kč, o které se hodnota pronajímaných prostor v důsledku stavebních prací zvýšila a vrácení daru, spočívajícího v nákladech vynaložených na rekonstrukci prostor.

2. Žalobkyně si byla vědoma ujednání obsaženého v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy, podle kterého: „Smluvní strany se dohodly, že v případě jakéhokoli předčasného ukončení této smlouvy z důvodů na straně nájemce nebudou nájemci ze strany pronajímatele vráceny dosud realizované náklady v souvislosti se stavebními úpravami předmětu nájmu, ani jejich poměrná část. Tyto realizované náklady se považují z hlediska vztahu mezi smluvními stranami za dar a nájemce výslovně prohlašuje, že se ze strany pronajímatele nejedná o bezdůvodné obohacení." Pode názoru žalobkyně toto ustanovení se týká pouze dosud vynaložených nákladů v souvislosti se stavebními úpravami prostor, nikoli celkového zhodnocení prostor v důsledku realizace stavebních úprav. Tento názor opírala o ust. § 2220 o. z. s tím, že je nutno rozlišovat mezi náhradou zhodnocení a náhradou nákladů. Žalobkyně zhodnotila i venkovní okolní prostor, který sice nebyl předmětem nájemní smlouvy, avšak žalovaná se jimi bezdůvodně obohatila.

3. V případě, že by se soud s tímto názorem neztotožnil, namítala žalobkyně neplatnost čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy ve smyslu § 1800 odst. 2 o. z. Uvedla, že ve smluvním vztahu s žalovanou vystupovala po celou dobu v roli slabší smluvní strany ve smyslu § 433 o. z. Žalovaná je největším zdravotnickým zařízením v [Anonymizováno] kraji a jedním z největších nemocnic v České republice. Oproti tomu žalobkyně poskytuje jen některé dílčí služby v oblasti následné zdravotní péče, a to výlučně v prostorech, které vlastní žalovaná, respektive Česká republika. Vyjednávací síly žalobkyně tedy nebyly a ani nemohly vůči žalované být rovnocenné. Nájemní smlouvu vytvořila žalobkyně jako veřejný zadavatel a žalobkyně neměla možnost v zadávacím řízení obsah nájemní smlouvy jakkoli ovlivnit. Na nájemní smlouvu se proto uplatní i ustanovení o adhezních smlouvách dle § 1798 a násl. o. z.

4. Neplatnost čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy žalobkyně spatřovala i v tom, že dotčené ujednání nesplňuje základní náležitosti darovací smlouvy ve smyslu § 2055 o. z. Vynaložené náklady na rekonstrukci nemovitosti nemohou být předmětem daru.

5. I kdyby tomu tak bylo, tak prostory nevlastní žalovaná, nýbrž Česká republika, která není smluvní stranou nájemní smlouvy. Jakoukoli darovací nebo jinou smlouvou, kterou se bezplatně převádí majetek ve prospěch státu, pak za stát v souladu s § 12 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., zákon o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, musí uzavírat organizační složka státu, což není žalovaná. Žalovaná je pouze státní příspěvková organizace, nikoli organizační složka oprávněná nakládat s nemovitým majetkem, byť ve prospěch České republiky. Ustanovení o daru v nájemní smlouvě bylo tedy navíc sjednáno s nesprávným subjektem, což čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy rovněž činí neplatným.

6. Žalobkyně nadto v době uzavření nájemní smlouvy náklady na rekonstrukci prostor nevynaložila, náklady tedy neexistovaly, a současně žalobkyně ani nevěděla, v jakém rozsahu a za jakou cenu budou úpravy prováděny, a tím spíše je nemohla komukoli darovat. Takto vymezená věc, respektive součást věci (v daném případě prostor), nemůže být předmětem darování. Smlouvu o smlouvě budoucí spolu pak strany neuzavřely a případný slib daru k darování v souladu s § 2056 o. z. nezavazuje.

7. Pro případ, že by ujednání v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy soud považoval za platné, se žalobkyně prostřednictvím žaloby domáhá vrácení daru. Žalobkyně darování odvolala již na základě dopisu ze dne 13. 10. 2023 a od darovací smlouvy obsažené v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy ve smyslu § 2072 odst. 1 o. z. odstoupila, a to pro nevděk žalované. Nevděk spočívá především v tom, že žalovaná se s vědomím čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy prostřednictvím výpovědi nájmu snaží získat nemovitost zpět včetně zhodnocení, a to bez jakéhokoli protiplnění z její strany. I pokud se žalobkyně někdy dopustila porušení nájemní smlouvy, což žalobkyně odmítala, nejednalo se o porušení závažného charakteru, které by zakládalo výpovědní důvod a pro žalovanou představovalo jakékoli omezení či jiné negativní následky. Žalovaná od počátku nájemního vztahu prostřednictvím uměle vykonstruovaných výpovědních důvodů cíleně usilovala pouze o to, aby žalobkyně bez náhrady zrekonstruovala a zvelebila její nemovitost.

8. Žalovaná žalobkyni záměrně neposkytovala součinnost ani při realizaci její podnikatelské činnosti, kdy žalovaná, např. navzdory předchozí dohodě bezdůvodně odepřela poskytnutí souhlasu k provozu následné lůžkové péče v 1. nadzemním podlaží prostor, čímž žalobkyni způsobila škodu, které se žalobkyně nyní domáhá v řízení vedeném u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 10 C 69/2023. Postup žalované je v tomto ohledu nemravný, popř. zneužívající ve smyslu § 8 o. z.

9. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. Bránila se tím, že vypověděla nájem a platnost výpovědi potvrdil Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 25. 5. 2023, č. j. 20 C 140/2023-84, který Krajský soud v Hradci Králové potvrdil rozsudkem ze dne 24. 10. 2023 pod sp. zn. 47 Co 125/2023-208. Žalobkyně podala v dané věci dovolání, které Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne 10. 12. 2024, č. j. 26Cdo 106/2024-272 zamítl. Žalobkyně do dnešního dne nebytové prostory užívá. Žalovaná podala u zdejšího soudu žalobu na vyklizení, avšak řízení sp. zn. 14 C 36/2024 doposud neskončilo. V současné době tedy není možné stanovit skutečnou míru zhodnocení pronajatých prostor žalobkyní, což bude možné teprve po platném a účinném ukončení nájemní smlouvy, následovaném řádným vyklizením prostor a jejich předáním žalované.

10. Ustanovení § 2220 o. z. je ustanovením dispozitivním a smluvní strany si mohou vzájemná práva a povinnosti upravit i odchylně. Tento postup strany nájemní smlouvy zvolily, když do této smlouvy vtělily ustanovení čl. VIII odst. 6, které tuto problematiku výslovně upravuje. Uvedené ujednání mezi stranami výslovně stanoví, že realizované náklady na stavební úpravy nebudou nájemci vráceny a považují se z hlediska vztahu mezi smluvními stranami za dar. Žalovaná odmítla argumentaci žalobkyně odlišující náklady na provedené úpravy a zhodnocení prostor. Čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy totiž není termín „náklady“ používá ve zcela totožném významu jako termín „na svůj náklad“ v ustanovení § 2220 o. z. Zatímco ve zmíněném smluvním ujednání je tento termín použit ve významu investovaných finančních prostředků, v zákonném ustanovení citovaném žalobkyní pak znamená, že případné úpravy předmětu nájmu financuje nájemce ze svého. Formulace použitá v ujednání v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy jednoznačně vylučuje použití dispozitivní úpravy zakotvené v § 2220 o. z. Úpravy venkovního okolí žalobkyně nerealizovala.

11. Žalobkyně byla v době uzavření smlouvy podnikatelem, a to nikoliv malým či středním, navíc byla po celou dobu jednání se žalovanou právně zastoupena. Odkaz žalobkyně na ustanovení § 433 o. z. považovala žalovaná za nepřípadný. Byla to totiž právě žalobkyně, která v daném vztahu s žalovanou vystupovala jako podnikatel, přičemž si předmětné prostory pronajala právě k výkonu své podnikatelské činnosti. Naopak žalovaná daný smluvní vztah neuzavírala jako podnikatel, ale pouze jako státní příspěvková organizace snažící se dosáhnout hospodárného využití dočasně nepotřebného majetku státu.

12. Žalovaná považovala tvrzení žalobkyně o slabším postavení, které mělo založit nerovnováhu v právech a povinnostech stran, za účelovou aplikaci mechanického přístupu k ustanovením občanského zákoníku, jakož i za nepřípustnou paušalizaci. Případná faktická nerovnost stran totiž automaticky není nerovností v právech. V době uzavření nájemní smlouvy úplně chyběla ekonomická závislost žalobkyně na žalované, stejně tak absentovala informační asymetrie mezi smluvními stranami. V tomto případě navíc není důvod použít vysoký standard ochrany určené např. pro spotřebitele, protože by se jednalo o nepřiměřené ohrožení smluvní svobody a zásady, že smlouvy se mají dodržovat. Pro podnikatele jako profesionály by měl platit náročnější standard, který by neměl prolamovat zásadu závaznosti smluv. V tomto případě nedošlo k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech. I pro žalovanou představovalo uzavření nájemní smlouvy ve sjednaném znění jisté riziko, neboť žalobkyni jako nájemci přenechala do užívání majetek státu, s nímž je povinna hospodařit dle platných právních předpisů. Ujednání čl. VIII odst. 6 bylo do textu nájemní smlouvy začleněno nikoliv z důvodu nepoctivého záměru žalované, ale pouze proto, aby v situaci, která nyní mezi smluvními stranami nastala, zajistilo ochranu majetku státu.

13. Nájemní smlouva uzavřená mezi účastníky tohoto řízení nemá povahu adhezní smlouvy. Byla totiž individuálně připravena pouze pro tento konkrétní smluvní vztah, a to po předchozím předběžném individuálním projednání. Pokud žalobkyně odkazuje na ustanovení § 1800 odst. 2 o. z., které cílí na případy, kdy smlouva obsahuje doložku, která je pro slabší stranu zvláště nevýhodná, aniž je pro to rozumný důvod, upozorňuje žalovaná, že v případě čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy zde byl přítomen rozumný důvod, a sice ochrana majetku státu v případě, kdy by nájemce zavinil předčasné ukončení nájemní smlouvy z důvodu na jeho straně.

14. Žalovaná dále upozornila, že adhezní kontraktace, při níž nejde o vztah výrazně slabší strany k výrazně silnější straně, úpravě v § 1798 až § 1801 o. z. nepodléhá. Nerovnost práv mezi stranami nebyla dána v rozsahu, který by odůvodňoval neplatnost ujednání v čl. VIII odst.

6. Žalovaná poukázala i na specifické okolnosti tohoto konkrétního vztahu, zejména záměr chránit dostatečným způsobem majetek státu, zájem na zajištění návaznosti zdravotních služeb poskytovaných žalovanou a žalobkyní, jakož i specifickou povahu ostatních smluvních ujednání.

15. Žalovaná dodala, že v zadávacím řízení lze ustanovení o soukromoprávní ochraně dle § 1798 až § 1801 o. z. uplatnit jen stěží. Žalovaná je státní příspěvkovou organizací, která hospodaří s majetkem státu, s nímž je však oprávněna nakládat, a to svým jménem. Žalovaná tak uzavírá množství darovacích i nájemních smluv s řadou smluvních partnerů a tyto smlouvy jsou platné. Žalovaná tak byla oprávněna uzavřít mj. čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy, tedy přijmout dar, který se stane majetkem České republiky, se kterým hospodaří.

16. Předmět daru byl v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy vymezen dostatečně určitě. Uvedené ustanovení představuje darovací smlouvu s podmínkou, která není nemravná.

17. Za zcela nepřijatelné označila žalovaná tvrzení o jejím údajném nevděku, pro který měla odstoupit od uzavřené darovací smlouvy. Žalovaná po celou dobu existence právního vztahu s žalobkyní neporušila žádnou smluvní povinnost a vždy jednala v plném souladu s uzavřenou nájemní smlouvou včetně jejích dodatků. Byla to právě žalobkyně, kdo dlouhodobým neplněním svých smluvních povinností narušil důvěru mezi smluvními stranami a zavinila nutnost ukončení smluvního vztahu výpovědí. Žalobkyně již od roku 2022 neplatí nájemné ani cenu služeb spojených s nájmem, které jí zajišťuje žalovaná. Žalobkyně rovněž nesplnila povinnosti sjednané dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě, týkající se dokončení stavebních úprav v 2. nadzemním podlaží ve sjednaném termínu a zajištění evakuačního výtahu k prostorám v 1. podzemním podlaží. Žalovaná se opakovaně pokoušela o zajištění nápravy a až poté, co neuspěla, přistoupila k výpovědi nájmu. Žalobkyně prostory nadále užívá k provozování své podnikatelské činnosti. Vzhledem k tomu, že žalobkyně trvale nehradí nájemné ani cenu služeb spojených s nájmem, které zajišťuje žalovaná, tak žalovaná již více než dva roky dotuje.

18. V řízení nebylo sporu v tom, že na základě veřejného zadávacího řízení žalobkyně a žalovaná uzavřely nájemní smlouvu.

19. Z nájemní smlouvy ze dne 28. 1. 2019 soud zjistil, že žalovaná přenechala žalobkyni k užívání své nebytové prostory (předmět nájmu) v budově č. p. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], umístěné na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa] na dobu do 8 let. Nebytové prostory strany vymezily v příloze nájemní smlouvy. Žalobkyně byla oprávněna s předmětem nájmu užívat také společné komunikační prostory, přístupové cesty a parkovací stání na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] (čl. II odst. 4 nájemní smlouvy). Počátek nájmu byl dohodnut prvním dnem podpisu protokolu o odsouhlasení stavebních úprav. Účelem nájmu bylo poskytování zdravotních služeb žalobkyní (čl. II odst. 2 nájemní smlouvy). Podle čl. VII odst. 1 žalobkyni vznikla povinnost na svůj náklad provést nejpozději do 31. 12. 2020 stavební úpravy pronajímaných prostor tak, aby splňovaly veškeré požadavky pro uvedený účel nájmu. Žalovaná dala žalobkyni souhlas s odepisováním dokončeného technického zhodnocení předmětu nájmu. Podle čl. VII odst. 2 a 3 měla žalobkyně zajistit všechny stupně projektové dokumentace pro uvedené stavební úpravy a předložit je žalované k odsouhlasení. Předmět nájmu měla žalovaná žalobkyni předat do 30 dnů od odsouhlasení všech stupňů projektové dokumentace.

20. V čl. VIII odst. 5 nájemní smlouvy smluvní strany dohodly, že v případě předčasného ukončení nájmu ze strany žalované z důvodu, že přestaly být naplněny podmínky dle zákona o majetku ČR, zaplatí žalovaná žalobkyni poměrnou část realizovaných nákladů v souvislosti se stavebními úpravami předmětu nájmu ve smyslu čl. VII smlouvy.

21. V čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy smluvní strany dohodly, že v případě jakéhokoli předčasného ukončení této smlouvy z důvodů na straně žalobkyně nebudou žalobkyni ze strany žalované vráceny dosud realizované náklady v souvislosti se stavebními úpravami předmětu nájmu, ani jejich poměrná část s tím, že tyto realizované náklady se považují z hlediska vztahu mezi smluvními stranami za dar a žalobkyně výslovně prohlásila, že se ze strany žalované se nejedná o bezdůvodné obohacení.

22. Z rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. 10. 2023, č. j. 47 Co 125/2023-208 soud zjistil, že dne 26. 1. 2023 byl žalobkyni doručen dopis žalované ze dne 24. 1. 2023, kterým žalovaná nájem vypověděla pro porušování povinností žalobkyně. Žalobu žalobkyně o určení neoprávněnosti výpovědi Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 25. 5. 2023, č. j. 20 C 140/2023-84 zamítl a Krajský soud v Hradci Králové uvedeným rozsudkem potvrdil.

23. Z rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 12. 2024, č. j. 26Cdo 106/2024-272 bylo zjištěno, že žalobkyně podala proti rozsudku krajského soudu dovolání, které Nejvyšší soud zamítl.

24. Další důkazy soud neprováděl a z provedených žádná zjištění nečinil, protože s ohledem na níže uvedené závěry je považoval za nadbytečné.

25. Jednou ze základních podmínek fungování právního státu je autonomie vůle, tedy svoboda rozhodnout se, zda smlouvu uzavřít, za jakých podmínek (s jakým obsahem) a v jaké formě (§ 3, § 1724, § 1725 a § 1728 odst. 1 o. z.). Každý jedinec má stejnou svobodu vůle v tom, že může či nemusí právně jednat, a tak vstoupit či nevstoupit do právního vztahu. Autonomie vůle se projevuje v tom, že interpretuje-li soud v soudním řízení mezi účastníky uzavřenou smlouvu, musí k ní přistupovat nikoliv tak, že tato má být bezvadná, ale tak, že v ní jednotlivec vyjádřil, co chce (resp. co chtěl) dosáhnout. Jednotlivec tedy činí, co mu zákon nezakazuje, a soud jej výkladem jeho právního jednání (např. interpretací jím uzavřené smlouvy) nesmí nutit k tomu, co mu zákon výslovně neukládá. Soud musí při řešení sporů identifikovat ekonomický účel právního jednání (smlouvy) a tuto hospodářskou funkci se snažit zachovat (to samozřejmě jen tehdy, neodporuje-li takový hospodářský účel smlouvy zákonu, dobrým mravům atp.). Výklad právního jednání může směřovat jen k objasnění toho, co v něm bylo projeveno, a vůle jednajícího se při výkladu právního jednání vyjádřeného slovy uplatní, jen není-li v rozporu s jazykovým projevem. Tato pravidla se použijí i při výkladu písemného právního jednání. Interpretace obsahu právního jednání soudem nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle a použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního jednání vyjádřeného slovy byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době smluvního ujednání stran (viz např. nálezy Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 392/20 a sp. zn. I. ÚS 190/15, rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1500/2022, sp. zn. 33 Cdo 1565/2018, sp. zn. 33 Cdo 1895/2021, sp. zn. 33 Cdo 2123/2022).

26. V dané věci se žalobkyně domáhá po skončení nájmu náhrady za zhodnocení pronajímaných prostor a jejich okolí stavebními úpravami, které provedla na základě čl. VII odst. 2 nájemní smlouvy se souhlasem žalované.

27. Podle § 2220 odst. 1 o. z. nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

28. Z tohoto ustanovení je zřejmé, že je ustanovením dispozitivním, tj. smluvní strany mohou ujednat práva a povinnosti odlišným způsobem (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1477/2019).

29. K tomu v nájemní smlouvě došlo. Žalobkyně vynaložila investice na stavební úpravy podle čl. VII odst. 1 nájemní smlouvy, ve kterém strany sjednaly povinnost žalobkyně na svůj náklad provést nejpozději do 31. 12. 2020 stavební úpravy tak, aby splňovaly veškeré požadavky pro uvedený účel nájmu. Užití výrazu „na svůj náklad“ je třeba s ostatním obsahem smlouvy vykládat tak, že na náhradu těchto vynaložených nákladů žalobkyně nevzniklo právo, ale žalobkyně je měla odužívat za dobu 8 let trvání smlouvy. Tomu odpovídá souhlas žalobkyně s odepisováním dokončeného technického zhodnocení předmětu nájmu. Právo na náhradu vynaložených nákladů žalobkyni mohlo vzniknout pouze při předčasném ukončení nájmu, konkrétně v případě naplnění čl. VIII odst. 5 nájemní smlouvy, kde strany dohodly, že v případě předčasného ukončení nájmu ze strany žalované z důvodu, že přestaly být naplněny podmínky dle zákona o majetku ČR, zaplatí žalovaná žalobkyni poměrnou část realizovaných nákladů. Měla-li žalobkyně uskutečnit změny předmětu nájmu na „svůj náklad“ s výjimkou případů, kdy by nájemní vztah byl ukončen výpovědí ze strany žalované z důvodů předvídaných v čl. VIII odst. 5, je tím bezpochyby vyloučena její možnost domáhat se po ukončení nájmu kompenzace takto vynaložených nákladů ve smyslu v § 2220 odst. 1 o. z. bez ohledu na to, že změnou snad došlo k zhodnocení prostor žalované. Jinými slovy těmito ujednáními strany vyloučily možnost žalobkyně až na jednu výjimku se domáhat po ukončení nájemního vztahu toho, o co se zvýšila hodnota nemovitosti (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2007, sp. zn. 28 Cdo 1222/2007, ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2615/2012, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 7. 2007, sp. zn. 28 Cdo 2893/2007, ze dne 19. 12. 2007, sp. zn. 28 Cdo 3497/2006, ze dne 25. 6. 2014, sp. zn. 26 Cdo 1746/2014, ze dne 22. 7. 2015, sp. zn. 26 Cdo 681/2015, ze dne 27. 6. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1536/2017).

30. Žalobkyni ze shodných důvodů nevzniklo ani právo na náhradu za zhodnocení úprav okolí pronajatých prostor, protože je žalobkyně užívala na základě nájemní smlouvy. Smluvená pravidla pro náhradu proto platí i pro tyto náklady.

31. Za tohoto stavu je ujednání v čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy nadbytečné, a lze je považovat za toliko upřesnění, zdůraznění či vysvětlení, že v případě předčasného ukončení smlouvy z důvodů na straně žalobkyně nebudou ze strany žalované vráceny dosud realizované náklady v souvislosti se stavebními úpravami předmětu nájmu, ani jejich poměrná část. Skutečnost, že tyto realizované náklady ve smlouvě strany označily z hlediska vztahu mezi nimi za dar a žalobkyně prohlásila, že se jimi žalovaná bezdůvodně neobohatila, nemá na tento závěr žádný vliv. Popsaná situace pak vylučuje nutnost posuzovat, zda „darování“ má náležitosti darovací smlouvy, zda dar v době uzavření nájemní smlouvy existoval, popř. jestli žalobkyni náleží právo na jeho vrácení.

32. Podle § 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

33. Podle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

34. Ve smyslu těchto ustanovení plněním bez právního důvodu mohou být i investice vynaložené na nemovitou věc náležející jinému, neexistoval-li pro ně od počátku žádný právní důvod (např. smluvní ujednání), popř. tento právní důvod následně odpadl.

35. Žalované nevznikla povinnost žalobkyni nahradit náklady, protože se bezdůvodně neobohatila. Pro investice do prostor žalované existoval právní důvod, vyjádřený v čl. VII odst. 1 nájemní smlouvy. Výpovědí ze strany žalované smlouva nebyla zrušena, avšak zanikla s účinky od výpovědi do budoucna.

36. Žalobní tvrzení o neplatnosti čl. VIII odst. 6 nájemní smlouvy soud s ohledem na nadbytečnost či nevýznamnost tohoto ujednání vztáhl k nájemní smlouvě jako celku.

37. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

38. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

39. Nájemní smlouva není neplatná z důvodů, které správně popsala žalovaná. Soud na tyto důvody pro stručnost odkazuje a dodává následující.

40. Žalovaná přistoupila k uzavření nájemní smlouvy po zadávacím řízení podle zákona č. 134/2016Sb., o zadávání veřejných zakázek, ve znění pozdějších předpisů, který proces výběru smluvního partnera právně reguluje. Žalovaná je státní příspěvkovou organizací, veřejnou zdravotnickou institucí, která poskytuje zdravotné péči, vzdělává studenty a provádí výzkum. Žalovaná podléhá zákonu č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů. Hospodaří s majetkem státu, s nímž je oprávněna nakládat, a to svým jménem a je oprávněna uzavírat darovací a bezúplatné smlouvy, kterými nabývá majetek ve prospěch státu. Žalovaná je povinna majetek využívat účelně a hospodárně k plnění funkcí státu a k výkonu stanovených činností. Věc, kterou žalovaná dočasně nepotřebuje k plnění funkcí státu nebo jiných úkolů v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti, může přenechat do užívání právnické nebo fyzické osoby na dobu určitou v trvání nejdéle 8 let. Smlouva musí obsahovat ujednání umožňující organizační složce ukončit užívací vztah výpovědí. Nájemné nesmí být sjednáno v nižší částce, než která jako nejvyšší možné nájemné vyplývá z regulace cen, a není-li tato regulace uplatněna, sjedná se nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (§ 9 odst. 1 a § 12 odst. 1, § 14 a § 27 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů).

41. Tato povaha sjednání právního vztahu mezi žalobkyní a žalovanou vylučuje závěr o nepřiměřenosti ujednání o rekonstrukci prostor na náklad žalobkyně, nerovnováze práv a povinností smluvních stran, vysokém nájemném s přihlédnutím k nákladům na rekonstrukci, slabším hospodářském postavení žalobkyně, nemravnosti a zneužití ve smyslu § 8, § 433 a § 1798 a násl. o. z.

42. Nájemní smlouva splňuje popsané náležitosti vyžadované zákonem č. 219/2000 Sb.

43. Náhrady škody, která měla žalobkyni vzniknout v důsledku neposkytnutí souhlasu k provozu následné lůžkové péče v 1. nadzemním podlaží prostor se žalobkyně domáhá v samostatném řízení.

44. Pro úplnost soud dodává, že žalobkyně jako podnikatelka, nadána nutně potřebnou způsobilostí k provozování zdravotní péče a znalostmi o její ekonomické výnosnosti či ztrátovosti, musela zvážit náklady, ke kterým se v nájemní smlouvě zavázala. Bez rozumného důvodu by patrně k podpisu smlouvy nepřistoupila.

45. Soud proto žalobu zamítl.

46. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná v řízení uspěla a její náklady spočívají ve třech náhradách hotových výdajů po 300 Kč za seznámení s žalobou, sepis vyjádření k žalobě a účast u soudního jednání (§ 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996Sb. a § 151 odst. 3 o. s. ř.).

Poučení