12 C 234/2019-95

Rubrum

Okresní soud v Jablonci nad Nisou rozhodl samosoudcem JUDr Pavlem Vlachem, Ph.D. ve věci žalobkyně: ; [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa], [obec] - [část obce] zastoupená advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] proti žalované: ; [celé jméno žalované], narozená dne [datum], [IČO] bytem [adresa], [obec] - [obec] zastoupená advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] sídlem [datum], [PSČ], [obec] o zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba na uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni 50 000 Kč s 10% úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 20 570 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

Odůvodnění

1 Žalobkyně se podanou žalobou domáhá zaplacení 50.000 Kč s tím, že jakožto zájemce se žalovanou, jakožto zprostředkovatelem dne [datum] uzavřely smlouvu o rezervaci nemovitostí, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytové jednotky [číslo] v [adresa], k.ú. [obec] za kupní cenu 1.200.000 Kč. Žalobkyně se zavázala složit do úschovy 50.000 Kč rezervační poplatek. Rezervační poplatek měl být započten na kupní cenu. Žalovaná se zavázala v době od zaplacení rezervačního poplatku až do doby podpisu kupní smlouvy, nejdéle do [datum], rezervovat byt pro žalobkyni a dále jej nenabízet. Smlouva ani v přílohách neobsahovala vzor kupní smlouvy. Smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě, a to, že nedodrží-li žalobkyně závazky z rezervační smlouvy, rezervační poplatek 50.000 Kč zůstane žalované. Žalobkyně kupní smlouvu ve stanovené lhůtě neuzavřela. Žalobkyně výzvou ze dne [číslo] vyzvala žalovanou k vrácení částky 50.000 Kč, ta reagovala tak, že jej nevydá, část si ponechá a část vyplatí vlastníkovi bytu. Žalobkyně má za to, že jde o jednání v rozporu s ustanovením § 2404 o.z., není-li zřejmé, jak dlouho má být věc v úschově, může uschovatel kdykoliv schovatele žádat o vrácení věci, což se stalo, žalovaná však předmět úschovy nevydala. Žalovaná až do doby podání žaloby neuplatnila nárok na smluvní pokutu. Pokud by žalovaná uplatnila nárok na smluvní pokutu podle § 2048 o.z., tak k tomu uvádí, že zákon nekoncipuje smluvní pokutu jako zajištění dluhu, ale jako utvrzení dluhu. Jedná se tak o vedlejší akcesorický závazek, aby platně vzniknul, musí platně vzniknout i hlavní závazek, který je utvrzován. Ke stejným závěrům opakovaně dospěl i Nejvyšší soud ČR, např. v rozhodnutích sp.zn. 33 Cdo 671/2017, 33 Odo 330/2002 či 33 Cdo 1814/2008. Z těchto rozhodnutí plyne, že hlavní závazek, který mám být utvrzen smluvní pokutou, nevznikl mezi osobami, které měly být účastníky budoucí kupní smlouvy a závazek z rezervační smlouvy uzavřít zamýšlenou kupní smlouvu není vynutitelný. Pokud nebyl platně sjednán hlavní závazek, nemůže být platné ani akcesorické ujednání o smluvní pokutě. Nutno zmínit, že žalovaná uzavírala smlouvu jako podnikatelka, žalobkyně nikoliv, nebo alespoň mimo rámec své podnikatelské aktivity. Na vztah mezi účastníky je tak nutno použít ustanovení o spotřebitelských smlouvách, § 1814 písm.c) o.z. zakazuje ujednání, která umožňují, aby podnikatel nevydal spotřebiteli, co mu spotřebitel vydal v případě, že spotřebitel smlouvu neuzavře či o dní odstoupí a dále smlouva neobsahovala ani v příloze vzor kupní smlouvy, která měla být uzavřena, což je v rozporu v ustanovením § 1814 písm. f) o.z. Podmínky smlouvy byly dané jednostranně žalovanou, ta je nemohl ovlivnit, šlo o smlouvu adhezní. Pokud by soud přesto dospěl k závěru, že se jedná o platně uzavřené ustanovení o smluvní pokutě, aby soud výši smluvní pokuty moderoval, částka 50.000 Kč neodpovídá úsilí vyvinutému žalovanou. K žalobě přiložila smlouvu o rezervaci, přípis žalované ze dne [datum], předžalobní výzvu. 2 Před soudem žalobkyně uvedla, že má za to, že rezervační smlouva je absolutně neplatná, ale z opatrnosti namítá i relativní neplatnost. Podstatou je to, že nejde zajistit závazek, který nevznikl přímo mezi prodávajícím a kupujícím. Ve smlouvě o rezervaci je sice uvedeno, že žalovaná jedná s pověřením vlastníka nemovitosti, ale přesto smlouva není uzavřena mezi vlastníkem a kupující. Je tedy neplatná. Smluvní pokuta je institut, který utvrzuje závazek, musí existovat hlavní závazek, aby mohl být utvrzován smluvní pokutou. Rozhodnutí 33 Cdo 1272/2015 je ze dne 22.10.2015, ona odkazuje na rozhodnutí 33 Cdo 671/2017, které je ze dne [datum]. Dále trvá na argumentaci ohledně ustanovení § [číslo] písmeno f) s tím, že se jedná o ustanovení na ochranu spotřebitele, nejedná se o podstatné náležitosti smlouvy, ale o všechny podmínky smlouvy, s nimiž musí mít spotřebitel možnost se seznámit před uzavřením smlouvy. Nesouhlasí s tím, že v rezervační smlouvě byly uvedeny všechny podmínky kupní smlouvy, vedle toho, že tam není uveden způsob financování, tam není uvedeno ani platební místo, není tam nic o datu a způsobu předání věci Poukazuje na to, že případné komentáře nejsou pramenem práva. Ze zprostředkovatelské smlouvy neplyne, že by žalovaná jednala za vlastníka, vlastník tam vůbec není uveden, neprokázala se plnou mocí, např. při řízení na Katastrálním úřadě by toto určitě neobstálo. Ve smlouvě o rezervaci je uvedeno, že žalovaná je pověřena jako zprostředkovatel, není přímo zmocněna k prodeji nemovitosti. 3 Závěrečnou řeč žalobkyně založila do spisu a přednesla ji před soudem. 4 Žalovaná v odporu k platebnímu rozkazu a ve vyjádření k žalobě uvedla, že činí nesporným, že [datum] uzavřela jakožto zájemce se žalovanou jakožto zprostředkovatelem Smlouvu o rezervaci nemovitosti, předmětem bylo zprostředkování prodeje bytové jednotky [číslo] v bytovém domě v [anonymizováno] ulici [adresa] v [anonymizováno] za dohodnutou kupní cenu 1.200.000 Kč. Žalobkyně se dle této smlouvy zavázala složit do úschovy 50.000 Kč, což udělala, bylo dohodnuto, že tento poplatek bude započten na kupní cenu. Žalovaná nesouhlasí, že by neuplatnila nárok na smluvní pokutu, v čl. V. odst. 1 rezervační smlouvy bylo uvedeno, že nedodrží-li zájemce své závazky, zejména uzavřít kupní smlouvu a zaplatit zbývající část kupní ceny, je zájemce povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Dne [datum] zaslala žalovaná žalobkyni návrh kupní smlouvy, dne [datum] bylo žalované mailem sděleno, že od rezervační smlouvy odstupuje z rodinných důvodů. Maily ze dne [anonymizováno] a [datum] byla žalobkyně vyzvána k součinnosti s tím, že jinak uplatní svůj nárok na smluvní pokutu. Žalobkyně nereagovala, k uzavření smlouvy nedošlo, tím žalobkyně porušila svoji smluvní povinnost dle čl. V. odst. 1 rezervační smlouvy. Nárok na smluvní pokutu byl řádně žalovanou u žalobkyně uplatněn na základě přípisu žalované ze dne [datum]. Již z povahy rezervační smlouvy vyplývá, že žalovaná jednala jako zmocněný zástupce prodávajících, došlo ke vzniku závazku mezi žalobkyní jakožto zájemcem a žalovanou jakožto zprostředkovatelem a zástupcem prodávajících. Nárok na odměnu zprostředkovateli vzniká podmíněně za prodej nemovitosti, zajištění závazku zájemcem ke splnění povinnosti z rezervační smlouvy ve formě smluvní pokuty, jakožto paušalizované náhrady škody, zcela opodstatněné. Bez jejího poskytnutí by nemohl zprostředkovatel splnit své povinnosti vůči prodávajícímu a navíc by na jeho straně došlo ke vzniku škody ve formě ušlého zisku ve výši nerealizované provize. Bez takového institutu by ztratilo smysl ustanovení § 2445 až § 2545 o.z. Nejvyšší soud v rozhodnutí 33 Cdo 1272/2015 uvedl, že smluvní pokuta ve výši provize je zcela adekvátní, právě vzhledem k jejímu charakteru paušalizované náhrady škody. Závěr žalobkyně o neplatnosti smlouvy z důvodů uvedených v § 1814 písm. c) o.z. je mylný, absolutní neplatnost nelze dovozovat pouze z údajného rozporu se zákonem, ustanovení § 588 o.z. klade další požadavky, aby šlo o absolutní neplatnost, muselo by se jednat o závadné právní jednání v mnohem širším smyslu, v souvislosti s ochranou společnosti. Navíc nedošlo k porušení ustanovení § 1815 písm. c) a f) o.z., jak tvrdí žalobkyně. Není v rozporu se zákonem poskytnutí zálohy na plnění, zejména pokud jde o službu související s uzavřením smlouvy, např. poplatek za rezervaci, jak se i zmiňuje výklad k § 1807 nedopadá ani na případy, kdy porušení povinnosti je spojeno se sankcí zaplacení smluvní pokuty. U zprostředkování prodeje také zprostředkovatel nemůže v rezervační smlouvě uvést všechny náležitosti kupní smlouvy, které ani nejsou v době uzavření rezervační smlouvy známy. Podstatné náležitosti kupní smlouvy však v rezervační smlouvě uvedeny byly. Smluvní pokuta, respektive její výše je zcela přiměřená, Nejvyšší soud judikoval, že smluvní pokuta ve výši provize je přiměřená. K vyjádření k důkazům přiložila e-mailovou korespondenci, reakci žalované na výzvu žalobkyně ze dne [datum], internetový inzerát. 5 Před soudem a v dalších podáních žalovaná uvedla, že judikatura, kterou zmiňuje žalobkyně, je překonaná, poukazuje na rozhodnutí NS spisové značky 33 Cdo 1272/2015 ze dne 29.10.2015, které zmiňuje ve svém vyjádření na straně tři (č.l. 14). V případě uzavření kupní smlouvy jsou náklady a odměna žalované hrazeny formou procenta z kupní ceny, v tomto případě k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Po uzavření rezervační smlouvy se může stát, že nedojde k uzavření vlastní smlouvy, i když je to z toho důvodu, že zájemce nedostane úvěr, tak mu rezervační poplatek nevrací. Tuto práci dělá 17 let a ještě se jí nestalo, že by zájemce o koupi neuzavřel kupní smlouvu s tím, že nedostal úvěr, toto je první případ. Má za to, že zájemce při podpisu rezervační smlouvy již musí mít reálnou představu o financování koupě, má k dispozici i finančního poradce, ale ví, že žalobkyně říkala, že má svého. Bližší podmínky kupní smlouvy v rezervační smlouvě uvádět nemůže, protože v tu chvíli neví, u kterého ústavu, si zájemce vezme úvěr a jaké jim dá podmínky úvěrující banka, v rezervační smlouvě je uveden předmět budoucí kupní smlouvy i kupní cena, jsou tam tedy všechny podstatné náležitosti Na prohlídce bytu byli 1.5 a dne [číslo] jí žalobkyně volala, že má o byt vážný zájem, a že chce podepsat rezervační smlouvu. Lze říci, že po uzavření rezervační smlouvy je již jen ta možnost byt koupit, nebo zaplatit smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Hned v článku I. zprostředkovatelské smlouvy je prohlášení zprostředkovatele, že jedná za vlastníka, je pověřena, aby zprostředkovala prodej za uvedenou cenu. Pokladní doklad dosvědčuje, že z částky 50.000 Kč vyplatila 20.000 Kč vlastníkům bytu manželům [příjmení]. S ohledem na argumentaci žalobkyně v rámci jejího návrhu na vydání EPR a při minulém soudním jednání má žalovaná za to, že na tento případ lze per analogiam aplikovat závěry, které zaujal NS ČR ve svém aktuálním rozhodnutí 33 Cdo 272/2020, a ve kterém se mimo jiné konstatuje, v právní větě, že není pochyb o tom, že„ nový občanský zákoník důsledně respektuje autonomii vůle smluvních stran, tedy vázanost tím, co si strany skutečně sjednaly a že základním principem na němž je vystavena úprava závazkového práva je princip autonomie vůle vyjádření v článku 2 odst. 3 listiny základních práv a svobod“. Z tohoto principu a z funkce soukromoprávní smlouvy jako hlavního nástroje soukromoprávní regulace ustálená judikatura dovozuje, že jako základní princip výkladu smlouvy prioritu takového výkladu, který nevede k závěru, že o neplatnosti smlouvy je-li takový výklad možný. 6 Závěrem žalovaná uvedla, že by v prvé řadě odkázala na svá písemná vyjádření v této věci, především pak na odůvodnění odporu ze dne [datum] v němž podrobně reagovala na argumentaci žalobkyně uvedenou v jejím původním návrhu a na jehož základě je zřejmé, že tato argumentace je ryze účelová a nekoresponduje s reálným stavem v této věci. Na rozdíl od žalobkyně je žalovaná i s ohledem na již zmiňované rozhodnutí NS ze dne 29.10.2015 sp. zn. 33 Cdo 1272/2015 přesvědčena o tom, že ujednání o smluvní pokutě, které je obsaženo v rezervační smlouvě uzavřené se žalobkyní je platné. Pokud se týká smluvního vztahu mezi žalobkyní a žalovanou dle výše zmíněné rezervační smlouvy, tak žalovaná je i s ohledem na veškeré z její strany tvrzené a doložené skutečnosti přesvědčena o tom, že předmětná rezervační smlouva je platná a účinná včetně předmětného ujednání o smluvní pokutě. Pokud se týká závěrečného návrhu předloženého soudu ze strany žalobkyně, takž se žalovaná neztotožňuje zejména s tvrzením žalobkyně uvedeným v článku III. bodě 7, kdy žalobkyně konstatuje, že mezi účastnicemi nebyla ujednána pravidla pro vydání uschovaného rezervačního poplatku atd. V tomto směru považuje za zásadní právě u jednání o smluvní pokutě a to právě vzhledem k předmětu tohoto řízení, neboť zde je zcela konkrétně konstatováno, že smluvní pokuta, která byla mezi účastnicemi smlouvy sjednána, odpovídá celkové výši složeného rezervačního poplatku. Dále má žalovaná za to, že jí vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty právě s odkazem na obsah rezervační smlouvy, neboť žalobkyně zcela zjevně porušila svoji smluvní povinnost vyplývající z této rezervační smlouvy. O tomto mimo jiné pojednává již žalovanou zmíněný judikát NS ČR. S ohledem na žalobní tvrzení žalobkyně považuje z hlediska tohoto případu žalovaná za zásadní i tu skutečnost, že žalobkyně vyrozuměla žalovanou, že nemá zájem pokračovat ve smluvním vztahu založeném rezervační smlouvou z rodinných důvodů, žalobkyně rozhodně nenamítala, že důvodem pro eventuální ukončení tohoto smluvního vztahu by měla být její nedostatečná informovanost či případně jiné pochybení na straně mé klientky. Žalovaná by rovněž ráda upozornila na skutečnost, že podle jejího přesvědčení se judikát, na který odkazovala žalobkyně při minulém soudním jednání, týká zcela odlišného případu a na danou věc by neměl být aplikován, protože není dostatečně přiléhavý. Závěrem si žalovaná dovoluje odkázat na již dnes vznesenou argumentaci s ohledem na rozhodnutí 33 Cdo 272/2020 jehož kopii soudu předkládá krátkou cestou. Na základě veškerých výše uvedených skutečností tedy žalovaná navrhuje, aby soud daný návrh žalobkyně v celém jeho rozsahu zamítl a žalobkyni zároveň uložil povinnost náhrady nákladů tohoto řízení v celkové výši 24 684 Kč. 7 Ze Smlouvy o rezervaci níže uvedených nemovitostí uzavřené mezi [celé jméno žalované] (žalovaná) jako zprostředkovatelem a [celé jméno žalobkyně] (žalobkyně) jako zájemcem o koupi, je zřejmé, že byla uzavřena [datum], byla v ní popsána nemovitost – b.j. [číslo] o výměře 69,2 m2, budova [adresa], bytový dům LV 1980, [ulice] ulice + podíl na společných částech domu a pozemku dle přiloženého LV [číslo] za celkovou kupní cenu 1.200.000 Kč. Zprostředkovatelka je pověřena vlastníkem k jejich prodeji za uvedenou cenu. V čl. III. Je závazek žalované uhradit rezervační poplatek 50.000 Kč a zavazuje se uzavřít s majiteli nemovitosti nejpozději do [datum] kupní smlouvu a zaplatit zbytek kupní ceny. V čl. B. je uvedeno, že pokud nedodrží zájemce závazky vyplývající z této smlouvy o rezervaci, zejména ustanovení bodu III/2, je povinen zaplatit zprostředkovateli smluvní pokutu v celkové výši složeného rezervačního poplatku. Zájemce výslovně prohlašuje, že s tímto souhlasí. 8 Ze Zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi žalovanou jako zprostředkovatelem a manželi [příjmení], jako zájemci ze dne [datum], soud zjistil, že touto smlouvou manželé [příjmení] pověřili žalovanou ke zprostředkování prodeje jejich bytové jednotky [číslo] o výměře 69,2 m2, budova [adresa], bytový dům LV [rok], [ulice] ulice + podíl na společných částech domu a pozemku dle přiloženého LV [číslo] za celkovou kupní cenu 1.200.000 Kč. [příjmení] jiné byla dle č.l. V. 2 žalovaná oprávněna uzavřít i rezervační smlouvu včetně přijetí případné rezervační zálohy. Byla sjednána provize 4%, nejméně 40.000 Kč z kupní ceny. 9 Z příjmového dokladu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná vyplatila manželům [příjmení] vypořádání za blokaci nemovitosti (nerealizovaný obchod) částku 20.000 Kč. 10 Ve spise je založen e-mail od žalované ze dne [datum] adresovaný žalobkyni s tím, že zasílá návrh Kupní smlouvy. 11 Mailem ze dne [číslo] sděluje žalobkyně žalované, že odstupuje od kupní smlouvy z důvodů nenadálých komplikací, navrhuje, aby si žalované ponechala 10.000 Kč a požaduje navrácení 40.000 Kč. 12 Žalovaná maily ze dne [číslo] a [datum] vyzývá žalobkyni k součinnosti a následně žalovaná mailem informuje žalobkyni o tom, že jí mrzí, že odstupuje od smlouvy, ale dosud měla vydání přesahující 10.000 Kč a navíc dva měsíce blokovala prodej bytu v lukrativním období, když je obecně známo, že obchody v období letních prázdnin nejdou. V případě, že nedojde k uzavření smlouvy kupní, rezervační poplatek 50.000 Kč propadne jako smluvní pokuta. 13 Dle § 2445 o.z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. 14 Dle § 2048 o.z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. 15 Z žaloby, z tvrzení účastníků a z provedených důkazů, tedy mailové korespondence a zejména ze zprostředkovatelské a rezervační smlouvy má soud za prokázané, že vlastníci bytové jednotky [číslo] o výměře 69,2 m2, budova [adresa], bytový dům LV [rok], [ulice] ulice + podíl na společných částech domu a pozemku dle přiloženého LV [číslo] pověřili žalovanou k prodeji této jednotky za celkovou kupní cenu 1.200.000 Kč, došlo tak k uzavření zprostředkovatelské smlouvy dle § 2445 o.z. a následujících. 16 Soud má za to, že prodávající, kteří byli oprávněni uzavřít kupní smlouvu, pověřili výslovně žalovanou i tím, aby za ně uzavřela i rezervační smlouvu včetně přijetí rezervačního poplatku. Toto jasně vyplývá z článku V. 2 smlouvy zprostředkovatelské. Ostatně i v rezervační smlouvě se v článku I. uvádí, že žalovaná je pověřena vlastníkem nemovitostí, aby zprostředkovala prodej nemovitostí. Přísně formálně vzato je však nutno uvést, že z rezervační smlouvy neplyne oprávnění žalované uzavřít jménem vlastníků i rezervační smlouvu a kdo jsou oni vlastníci, Výkladem a možností nahlédnutí do zprostředkovatelské smlouvy je jasné, kdo je vlastníkem, tedy kdo je prodávajícím a že tito zmocnili žalovanou i k uzavření rezervační smlouvy. 17 Judikatura Nejvyššího soudu uvádí, že smluvní pokuta je utvrzení dluhu, jde o vedlejší, akcesorický závazek závazku hlavnímu a nevznikne-li hlavní závazek, nemůže platně vzniknout ani vedlejší závazek, nemůže vzniknout mezi jiným účastníky než mezi účastníky hlavního závazku, tedy účastníky vlastní kupní smlouvy, a těmi jsou (či tehdy byli) manželé [příjmení]. 18 Nejnovější judikatura NS ČR, konkrétně rozsudek ze dne 29.7.2020 pod sp.zn. 33 Cdo 272/2020 se zabývá ustálenou judikaturou, ale dále uvádí, že„ nový občanský zákoník důsledně respektuje autonomii vůle smluvních stran, tedy vázanost tím, co si strany skutečně sjednaly a že základním principem na němž je vystavena úprava závazkového práva je princip autonomie vůle vyjádření v článku 2 odst. 3 listiny základních práv a svobod“ a základním principem výkladu nového občanského zákoníku je takový výklad, který nevede k závěru o neplatnosti smlouvy, je-li takový výklad možný. Skutečnost, že strany označí rezervační poplatek jako smluvní pokutu, není pro posouzení institutu utvrzení rozhodující. Ujednali-li si strany, že dlužník zaplatí věřiteli určitou částku pro případ, že nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti, může se jednat o ujednání o odstupném nebo o nepojmenovanou smluvní klauzuli. 19 Účastníci se chtěli zavázat k tomu, že byt bude rezervován pro žalobkyni, žalovaná jej nebude nabízet nikomu dalšímu, nebude aktivně vyhledávat jiné zájemce, kteří by případně i nabídli vyšší cenu (což je dnes běžné), žalobkyně se naproti tomu zavázala, do [datum] uzavřít vlastní kupní smlouvu. Tato rovnováha v právech a povinnostech byla jištěna právě rezervačním poplatkem, přibližně odpovídajícím provizi žalované (4% z 1.200.000 je 48.000 Kč). Žalobkyni muselo být jasné, co uzavírá, co je podstatou rezervační smlouvy, ostatně sama v mailu, kterým sděluje žalované, že kupní smlouvu neuzavře, navrhuje, aby si žalovaná ponechala na výlohy 10.000 Kč, je jí jasné, že žalovaná s tím měla vydání. 20 Stejně tak muselo být žalobkyni jasné, že byt neprodává žalovaná jako vlastník, ale jako zprostředkovatel, to plyne i z označení žalované [právnická osoba] [anonymizováno]. Zvláště pak v dnešní době, kdy se uskutečňuje řada prodejů bytů, domů, pozemků, neustále se o tom mluví v televizi, píše v novinách (internetu). 21 Neobstojí ani další námitky žalobkyně o neplatnosti uzavření rezervační smlouvy. Není nutno se zabývat neplatností právního jednání dle § 580 případně § 588 o.z., když žalobkyně pro jistotu namítla i relativní neplatnost. Soud má za to, že nebylo porušeno ustanovení § 1815 písm. c) a f) o.z., tedy ustanovení o spotřebitelských smlouvách, zde se ztotožňuje s argumentací žalované, tedy není v rozporu se zákonem poskytnutí zálohy na plnění, zejména pokud jde o službu související s uzavřením smlouvy, např. poplatek za rezervaci, jak se i zmiňuje výklad k § 1807 nedopadá ani na případy, kdy porušení povinnosti je spojeno se sankcí zaplacení smluvní pokuty. U zprostředkování prodeje také zprostředkovatel nemůže v rezervační smlouvě uvést všechny náležitosti kupní smlouvy, které ani nejsou v době uzavření rezervační smlouvy známy. Podstatné náležitosti kupní smlouvy však v rezervační smlouvě uvedeny byly. 22 Soud tak má za to, že rezervační smlouva byla uzavřena v souladu se zákonem a s vůlí účastníků této rezervační smlouvy (kde žalovaná jako zprostředkovatel zastupovala vlastníky bytové jednotky) a zaplacený rezervační poplatek ve výši 50.000 Kč byl použit jako smluvní pokuta na škodu způsobenou žalované, která s nabízením věci k prodeji, s návštěvami objektu a podobně měla vydání a vlastníkům zase hrozila újma, že se věc neprodá, případně se prodá později, než uvažovali. Samozřejmě jak bylo již řečeno, nemusí se jednat přímo o smluvní pokutu, ale o nepojmenovaný institut či odstupné. 23 Pokud jde o výši částky 50.000 Kč, soud má za to, že je v odpovídající výši a odpovídá i judikatuře nejvyššího soudu, když se jedná o částku přibližně odpovídající sjednané provizi za prodej nemovitosti (4% z 1.200.000 je 48.000 Kč). Soud proto žalobu zamítnul. 24 Žalovaná má právo na náhradu nákladů řízení dle § 142 odst. 1 o.s.ř., tedy odměnu za pět úkonů právní služby po 3.100 Kč (převzetí právního zastoupení, písemné vyjádření k odporu a 3x účast u jednání soudu, soud neuznal úkon za písemné důkazní návrhy ze strany žalované, toto mohl učinit již v odporu k platebnímu rozkazu či při jednání), 5x režijní paušál po 300 Kč, tedy 17.000 Kč a DPH ve výši 3.570 Kč (osvědčení o registraci plátce DPH založil zástupce žalované do spisu), celkem 20.570 Kč.

Poučení