12 C 252/2013 - 706

Rubrum

Obvodní soud pro [Anonymizováno] 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Kočovou ve věci žalobkyně: [Anonymizováno] IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] [Anonymizováno] proti žalovanému: [Jméno zainteresované osoby 0/0], [Anonymizováno] o zaplacení 310 788 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 163 142 Kč se zákonným úrokem z prodlení - z částky 62 682 Kč od 27. 7. 2013 do 30. 11. 2015 ve výši 8,05 % ročně, - z částky 37 378 Kč od 1. 12. 2015 do 23. 3. 2018 ve výši 8,05 % ročně, - z částky 14 340 Kč od 24. 3. 2018 do zaplacení ve výši 8,05 % ročně, - z částky 44 646 Kč od 26. 6. 2015 do 22. 3. 2018 ve výši 8,05 % ročně, - z částky 46 586 Kč od 24. 11. 2015 do zaplacení ve výši 8,05 % ročně, - z částky 33 862 Kč od 1. 9. 2018 do zaplacení ve výši 9 % ročně - a z částky 14 340 Kč od 1. 9. 2018 do zaplacení ve výši 9 % ročně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Zamítá se žaloba co do částky 147 646 Kč se zákonným úrokem z prodlení - z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 9. 7. 2017, - z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 14. 8. 2017, - z částky 6 172 Kč od 27. 7. 2013 do 22. 3. 2018, - z částky 5 349 Kč od 26. 6. 2015 do 22. 3. 2018, - z částky 3 409 Kč od 24. 11. 2015 do zaplacení - a z částky 172 094 Kč od 1. 9. 2018 do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 8 018 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] náhradu nákladů řízení státu ve výši 3 519 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] náhradu nákladů řízení státu ve výši 21 393 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal zaplacení 100 192 Kč se zákonným úrokem z této částky od 26. 7. 2013 do zaplacení. V návrhu uvedl, že je vlastníkem pozemku parc.č. [hodnota] o výměře 58 m2 a č. [Anonymizováno] o výměře 38 075 m2, vše v k.ú. [adresa], obec [adresa]. Žalovaný bez právního důvodu tyto pozemky, resp. jejich části užívá, když je dle katastru nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 20. 12. 2010 s účinností od 21. 12. 2010 vlastníkem stavby č.p. [Anonymizováno] nacházející se na pozemku č. [hodnota], jehož celá plocha 58 m2 je domem zastavěna. Z kupní smlouvy plyne, že žalovaný si byl vědom, že se dům nachází na cizím pozemku, který není předmětem koupě. U domu je část pozemku č. [Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, která je ohraničená plotem o výšce 150-210 cm, na který žalovaný umístil reklamu, a která je hlídaná většími psy, na pozemku žalovaný parkuje vozidlo a umisťuje zahradní nábytek, pozemek není veřejně přístupný. Obě branky jsou vždy zamčené, zámek k vjezdové bráně je otočen do areálu. Žalovaný dále užívá část přístupové cesty o výměře 80 m2 nacházející se rovněž na pozemku č. [Anonymizováno], rovněž tato cesta ke využívána pouze žalovaným, neboť ostatní nájemci v areálu mají na své pozemky přístup z opačné strany; celková plocha vozovky využívaná žalovaným je 122 m2, jednu třetinu však užívají i ostatní osoby a žalobce proto ve prospěch žalovaného bezdůvodné obohacení za tuto třetinu nepožaduje. Žalovaný za užívání pozemků ničeho nehradí. Žalobce požaduje bezdůvodné obohacení za období 27. 7. 2011 až 26. 7. 2013 vypočtené dle znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který určil obvyklé nájemné za použití výnosové metody s použitím nájemních smluv v místě a čase. K zaplacení vyzval žalovaného dopisem ze dne 6. 5. 2013 doručeným 17. 5. 2013. Tvrzení žalovaného o tom, že o pozemky pečuje, jsou nepravdivá.

2. Žalobce podáním ze dne 15. 6. 2015 rozšířil žalobu o bezdůvodné obohacení za užívání pozemků v období 27. 7. 2013 až 26. 7. 2014, které dle posudku [tituly před jménem] [jméno FO] vyčíslil na částku 49 995 Kč, k jejíž úhradě vyzval žalovaného dopisem ze dne 21. 5. 2015, v ostatním odkázal stran tohoto nároku na předchozí tvrzení. Podáním ze dne 1. 6. 2016 rozšířil žalobu částku 49 995 Kč představující bezdůvodné obohacení za období 27. 7. 2014 až 26. 7. 2015, k jehož úhradě vyzval žalovaného dopisem ze dne 10. 11. 2015, rovněž s odkazem posudek znalce [jméno FO] a předchozí tvrzení. Zároveň vzal žalobu zpět co do částky 62 680 Kč z důvodu úhrady této částky žalovaným. Dále podáním ze dne 24. 7. 2018 rozšířil žalobu o částku 220 396 Kč představující bezdůvodné obohacení za období 27. 7. 2015 až 26. 7. 2017 dle výpočtu znalce [jméno FO], zároveň vzal žalobu zpět co do částky 47 010 Kč s odůvodněním, že žalovaný zaplatil třikrát částku 15 670 Kč, a to ve dnech 10. 7. 2017, 15. 8. 2017 a 23. 3. 2018.

3. Po těchto změnách žaloby zůstal předmětem řízení žalobní návrh žalobce, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit zákonný úrok z prodlení z částky 62 682 Kč od 27. 7. 2013 do 30. 11. 2015, zákonný úrok z prodlení z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 9. 7. 2017, zákonný úrok z prodlení z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 14. 8. 2017, zákonný úrok z prodlení z částky 6 172 Kč od 27. 7. 2013 do 22. 3. 2018, zákonný úrok z prodlení z částky 9 498 Kč od 26. 6. 2015 do 22. 3. 2018, částku 40 497 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 26. 6. 2015 do zaplacení, částku 49 995 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 24. 11. 2015 do zaplacení a částku 220 296 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky 1. 9. 2018 do zaplacení. Žalobce uvedl, že platby žalovaného vždy započetl na jeho nejstarší dluh.

4. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Sporoval, že by pozemky užíval, oplocení pozemků není v jeho vlastnictví. Je pravdou, že pečuje o část pozemku č. [Anonymizováno], nečiní tak z důvodu své potřeby, ale z důvodu ochrany svého majetku, tedy domu č.p.

230. Tuto část pozemku pravidelně seká, vyklízí navezený odpad a suť, udržuje náletové dřeviny, hasí ohně rozdělané náhodnými návštěvníky a potýká se s bezdomovci, jeho činnost parcelu zhodnocuje, čímž na straně žalobce vzniká bezdůvodné obohacení, které žalovaný uplatňuje jako obranu. Žalovaný sporoval i výši případného bezdůvodného obohacení na jeho straně, s tím že znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] nezohledňuje charakter pozemků a skutečnost, že se nachází v povodňové zóně a byly vážně zasaženy povodněmi v roce 2002. Nadto není zohledněno, že pozemky jsou volně přístupné a volně užívané širokou veřejností, zdržují se zde osoby bez přístřeší užívající omamné látky. Žalovaný má k dispozici znalecký posudek znalce [jméno FO], který stanovil obvyklé nájemné za zastavěný pozemek 4023 ve výši 4 845 Kč ročně, a výši nájemného u pozemku [Anonymizováno] ve výši 30 Kč/m2/rok. Pokud jde o příjezdovou cestu (část parcely č. [Anonymizováno]), ta byla v minulosti železniční tratí, po jejím zrušení se z ní stala příjezdová cesta k rodinnému domu ve vlastnictví žalovaného. Výškový rozdíl okolního terénu přístup k domu limituje, pro příjezd osobním automobilem k nemovitosti žalovaného se jedná o jediné možné dopravní spojení k ostatním komunikacím. Tato část parcely tedy byla účelovou komunikací.

5. Žalovaný učinil nesporným, že stavbou č.p. 230 je zastavěna plocha 58 m2 a že pozemek č. [Anonymizováno] byl o rozloze 358 m2 je ohraničen plotem, avšak s tím, že žalobce má od oplocení klíč a oplocení není ve stavu, kdy by bránilo v přístupu na pozemek dalším osobám, dále bylo nesporné, že přístupová cesta oplocena není. Žalovaný dne 1. 12. 2015 uhradil žalobci částku 62 680 Kč, dne 10. 7. 2017 částku 15 670 Kč označenou jako „nájem 2016“, dne 15. 8. 2017 částku 15 670 Kč označenou jako „nájem 2017“ a dne 23. 3. 2018 částku 15 670 Kč označenou jako „nájem 2018“. Těmito platbami uhradil bezdůvodné obohacení ve výši určené znalcem Holzelem za roky 2016, 2017 a 2018, na tyto roky mají být tyto platby v souladu s učiněnou vůlí žalovaného započteny a žalobcem provedený zápočet na nejstarší dluh ne nesprávný.

6. Z provedených důkazů soud zjistil tento skutkový stav:

7. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 14. 9. 2012 soud ke dni 1. 8. 2012 zjistil vlastnické právo žalobce k pozemkům č. [hodnota] (výměra 58 m2, druh pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“) a [Anonymizováno] (výměra 38 075 m2, druh pozemku „ostatní plocha“), na parcele č. [hodnota] se nachází budova č.p. 230 ve vlastnictví žalovaného, které nabyl kupní smlouvou ze dne 20. 12. 2010 s právními účinky vkladu ke dni 21. 12. 2010, totožný stav zápisu byl zjištěn z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 17. 6. 2013 zachycujícího stav ke dni 1. 6. 2013 a z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 11. 6. 2015 zachycujícího stav ke dni 1. 5. 2015. Žalobce nabyl tyto pozemky hospodářskou smlouvou ze dne 1. 8. 1985 uzavřenou s ČSD – Severozápadní dráha, Správa dráhy v Praze (zjištěno z hospodářské smlouvy).

8. Žalovaný nabyl vlastnické právo k budově, t.č. bez č.p./č.e. nacházející se na pozemku cizího vlastníka č. [hodnota] v k.ú. [adresa] drah, a.s. kupní smlouvou č.j. 56330/09 ze dne 20. 12. 2010, smlouvou žalovaný prohlašuje, že si je vědom skutečnosti, že pozemek č. [hodnota] je ve vlastnictví žalobce a není předmětem prodeje, s tím, že smlouva o věcném břemeni, resp. nájemní smlouva k zatížení pozemku byla s majitelem pozemku sjednána, dále si je vědom skutečnosti, že přístup k prodávané budově je zejména přes pozemek p.č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] ve vlastnictví žalobce, smlouva o věcném břemeni či nájemní smlouva k zatížení tohoto pozemku rovněž nebyla sjednána (zjištěno z kupní smlouvy ze dne 20. 12. 2010).

9. Na místním šetření dne 24. 4. 2017 soud zjistil, že branka na pozemek [Anonymizováno] je uzamčena a je z pravé strany ohraničena zdí, která vede po celé délce užívaného pozemku až ke stavbě, která navazuje na plechovou vjezdovou bránu. Na pozemku se nachází dva psi, z [adresa] vede na pozemek předmětná přístupová cesta, která začíná plechovou bránou, která je otevřena. Z přístupové cesty se dá dojít k předmětnému pozemku, který užívá žalovaný, je zde vjezdová plechová brána uzamčená kruhovým zámkem, k bráně jsou vyjeté koleje. Na pozemku, který užívá žalovaný, se nachází větší holá plocha bez travního porostu.

10. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil: Je technickým pracovníkem žalobce a správcem pozemků od roku 2007. Žalovaný podal žalobci žádost, aby byl z pozemku odstraněn strom, svědek přijel na místo a zjistil, že žalovaný je se svým domem na pozemku žalobce, dle svědka žalovaný nevěděl, že užívá cizí pozemek. To bylo cca 2010 nebo 2011. Oplocení pozemku se za celou dobu nezměnilo, příjezdová cesta byla od z [adresa], byla panelová, přibližně 30 m, dalších 40 m měla charakter polní cesty a končila u brány na pozemek užívaný žalovaným. Na příjezdovou cestu bylo možno vjet z [adresa] a dojet až k bráně, nyní tam žalobce instaloval velkou ohradu a žalovaný tuto cestu neužívá a parkuje na veřejném parkovišti. Na vjezdové cestě byly stopy užívání, protože žalovaný by neměl, jak jinak se dostat ke svému domu, na pozemku parkoval s vozidlem Octavia combi. Žalovaného tam svědek fyzicky neviděl. Svědek byl na místo posílán na pravidelné kontroly cca 1x za tři měsíce, jezdil tam i z jiných důvodů, pečoval o ten pozemek, takže to viděl. Svědek na místě neviděl jiné vozidlo než Octavia combi. Pokud jde o pozemek [Anonymizováno], v části, která je uvnitř oplocení, byl udržovaný a opečovávaný, pozemek mimo tuto ohraničenou oblast, za plotem, byl zcela neudržovaný. Na oplocené části měl žalovaný velké psy, což bylo dle svědka rozumné, neboť ke plotu chodili různí lidé dívat se, co by kde vzali. Oplocení pozemku bylo zanedbané, ze čtyř stran ve zchátralém stavu, jednalo se o pletivo, ale bylo by třeba vynaložit velkou sílu pro jeho překonání.

11. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil: Je zaměstnankyní žalobce, byla zaměstnaná jako technický pracovník od roku 2010. Na předmětných pozemcích byla osobně poprvé cca v roce 2011, poté zhruba jednou ročně, naposledy koncem roku 2018. Oplocení je stále stejné, z ulice tam byl přístup několika schody, vrátky, a byla tam 1,5 metru kamenná zeď a nahoře byl plot z pletiva či kari sítě. Pobíhali tam dva velcí volně se pohybující psi, bylo to zamčeno visacím zámkem a ovázané řetězem. V roce 2013 dostali od žalovaného podnět, že je na místě strom, který se naklání a hrozí se spadne. Auto na pozemku svědkyně neviděla, ale byly tam vyježděné koleje. Až k oplocenému pozemku byla cesta přístupná, byla tam vrata, která hraničila s komunikací, když byla svědkyně na místě, byla vrata otevřená.

12. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil: Je bývalou zaměstnankyní žalobce, vedla s žalobcem spor o neplatnost výpovědi z pracovního poměru, výpověď dostala v roce 2017, od roku 2008 do té doby pracovala jako vedoucí technicko-správního oddělení. Pokud jde o pozemek [Anonymizováno], na cestu před ním se dá dostat, žádná vrata tam nebyla, vrata byly až na hranici tohoto pozemku, který užívá žalovaný a má jej oplocený, až tam jsou vrata, z veřejnosti tedy bylo možno k oplocení dojet. Na oploceném pozemku bylo pravidelně zaparkované auto Octavia, svědkyně na pozemku viděla houpačku, běhal tam kolem plotu velký pes, občas tam svědkyně viděla žalovaného. Oplocení pozemku bylo z pletiva nad podezdívkou, byla tam plechová brána.

13. Z výslechu svědka [jméno FO] (bratr žalovaného) soud zjistil: Od počátku, co na pozemky jezdil, tam byl plot a psi. V roce 2011 byly pozemky zarostlé a neudržované, příjezdová cesta byla blátivá a rozježděná, byli tam bezdomovci. Na pozemek vně brány měl přístup kdokoli, nebylo tam nic postavené.

14. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil: Je známý žalovaného, na pozemcích osobně byl, poprvé cca v roce 2005, byli tam bezdomovci, žalovaného párkrát vykradli, oplocení žalovaný několikrát opravoval.

15. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil: Je kamarád žalovaného, okolo pozemků chodil denně, na pozemcích byl nepořádek a problémy s bezdomovci, kteří lezli přes plot, který stáhli nebo ho prostříhali, žalovaný jej opravoval, poté si pořídil psy.

16. Z listiny „znalecký posudek“ č. [hodnota]-39/2013 zpracované dne 23. 4. 2013 znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že znalec určil výši obvyklého nájemného za období duben 2011 až duben 2013 za pozemek č. [hodnota] (58 m2) ve výši 11 716 Kč, za část pozemku č. [Anonymizováno] (358 m2) ve výši 72 316 Kč, a za část pozemku č. [Anonymizováno] (80 m2 – příjezdová cesta) ve výši 16 160 Kč; posudek neobsahuje doložku znalce podle § 127a o.s.ř.

17. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-20/2015 zpracovaného dne 15. 5. 2015 znalcem [jméno FO] soud zjistil, že obvyklé nájemné za užívání zastavěného pozemku č. [hodnota] činí 85 Kč/m2/rok, tedy 4 845 Kč/rok, a obvyklé nájemné za užívání nezastavěného pozemku č. [Anonymizováno] činí 30 Kč/m2/rok, za užívání 185 m2 tohoto pozemku tedy nájemné činí 5 550 Kč/rok.

18. Ze znaleckého posudku č. [hodnota]-216/21 zpracovaného k prosinci 2021 znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že dle znalce činí celkové obvyklé nájemné za období 27. 7. 2011 až 26. 7. 2017 za užívání pozemků č. [hodnota] (58 m2), části pozemku č. [Anonymizováno] (358 m2) a přístupové cesty (80 m2) celkem 257 340 Kč. V rámci svého výslechu znalec uvedl, že nájemné určil jako 5 % z ceny pozemků, předmětné pozemky nebyly v cenové mapě, proto použil pro ocenění sousední pozemek, dospěl k výši nájemného za m2, kterou aplikoval shodně na všechny tři pozemky. Dále z výslechu znalce vyplynulo, že došlo k nepochopení zadání a znalec přístupovou cestu oceňoval jako stavbu, resp. tak, jako by byla zpevněná betonem či panely, fyzicky cestu neviděl a fotografie neměl, po předložení fotografií přístupové cesty bylo zjištěno, že znalec ocenil jinou cestu, než bylo v zadání. Dále je v posudku početní chyba, kdy správná výše nájemného za pozemek [Anonymizováno] (358 m2) je 373 817,63 Kč, celková výše pak 441 283,57 Kč.

19. Ze znaleckého posudku č. 461/2022/29 ze dne 10. 11. 2022 zpracovaného znalkyní [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil, že obvyklé nájemné za užívání pozemků (tedy pozemku pod domem, zahrady a přístupové cesty) za období 27. 7. 2011 do 26. 7. 2017 činí 272 832 Kč. V rámci svého výslechu znalkyně doplnila, že stanovila nájemné za rok 2011 a pro další roky jej korigovala pomocí HB indexu, což jsou data Hypoteční banky, která má při poskytování úvěrů k dispozici kupní smlouvy, z čehož má údaje o kupních cenách. Takto se dojde ke stejnému výsledku, jako kdyby se nájemné počítalo pro každý rok zvlášť, jedná se o přehledný a ucelený soubor, jiný soubor takových dat není. Indexy jsou zveřejňovány od roku 2010, pro rok 2011 použila tehdy platné regulované nájemné. Pokud jde o přístupovou cestu, našla pouze dvě srovnávací nemovitosti, resp. smlouvy, jako třetí vzorek je zde inzertní nabídka, bylo téměř nemožné v registru smluv srovnatelné pozemky najít. Vycházela z premisy, že tak jak rostou ceny nemovitostí, tak stejně rostou ceny nájmu, je to velmi podobné, není jiný údaj, z jakého by se dalo vycházet. HB index znalkyně nepoužila pro samotné stanovení cen, ale pouze pro přepočet mezi jednotlivými roky. Skutečnost, že přístupová cesta je přístupná komukoli, znalkyně nezohlednila, má za to, že to vliv nemá.

20. Na návrh žalovaného soud zajistil součinností s magistrátem [Anonymizováno] další srovnávací materiál (nájemní smlouvy na obdobné pozemky v dané lokalitě). Na podkladě toho zpracovala znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] dodatek č. [hodnota] ke znaleckému posudku, v němž po analýze nových podkladů uvedla, že na závěrech posudku setrvává. V rámci dalšího výslechu pak znalkyně uvedla, že pokud v jedné ze smluv bylo nájemné 85 Kč/m2/rok, tato smlouva je z roku 2011, tehdy to byla podle cenového výměru nejvyšší možná cena, od roku 2012 však výměr neplatil a byly uzavírány smlouvy za tržní ceny. Znalkyni byla dále dodána smlouva týkající se skladové plochy, která však není srovnatelná se zahradou rodinného domu, proto ji nezohlednila. Rovněž smlouvy, jejichž předmětem byl nájem přístupové cesty k výrobnímu areálu, nejsou srovnatelné s přístupovou cestou k rodinnému domu.

21. Žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 100 192 Kč za období 24. 4. 2011 až 23. 4. 2013 dopisem ze dne 6. 5. 2013 (zjištěno z výzvy ze dne 6. 5. 2013) doručeným dne 17. 5. 2013 (zjištěno z dodejky), k vydání bezdůvodného obohacení za období 27. 7. 2013 až 26. 7. 2014 ve výši 50 096 Kč dopisem ze dne 21. 5. 2015 (zjištěno z upomínky ze dne 21. 5. 2015) doručeným dne 27. 5. 2015 (zjištěno z doručenky), k vydání bezdůvodného obohacení za období 27. 7. 2014 do 26. 7. 2015 ve výši 49 995 Kč dopisem ze dne 10. 11. 2015 (zjištěno z upomínky ze dne 10. 11. 2015) doručeným dne 23. 11. 2015 (zjištěno z doručenky).

22. Z výpisů z účtu soud zjistil, že žalovaný dne 1. 12. 2015 uhradil žalobci částku 62 680 Kč, platbu označil jako „nájem“, dne 7. 7. 2017 uhradil částku 15 670 Kč se zprávou pro příjemce „nájem 2016“, dne 14. 8. 2017 uhradil částku 15 670 Kč se zprávou pro příjemce „nájem 2017“ a dne 22. 3. 2018 uhradil částku 15 670 Kč se zprávou pro příjemce „nájem 2018“.

23. Soud neprovedl důkaz účastnickou výpovědí žalovaného, neboť se ve smyslu § 131 o.s.ř. jedná o důkaz podpůrný, který je na místě pouze tehdy, nelze-li tvrzenou skutečnost prokázat jinak. Výslech žalovaného byl navrhován k prokázání stavu pozemků a oplocení, k čemuž však byli slyšeni ostatní svědci, a výslech žalovaného tak soud shledal za nadbytečný.

24. Právní posouzení:

25. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 (obč. zák), a to podle § 3028 odst. 1 a 3 o.z., neboť stav, kdy žalovaný užíval věc ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu, započal za účinnosti předchozí právní úpravy, a to v prosinci 2010, kdy se žalovaný stal vlastníkem domu č.p. 230.

26. Podle § 451 odst. 1 obč. zák. kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat.

27. Podle § 451 odst. 2 obč. zák. bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

28. Soudní praxe dospěla k závěru, že k bezdůvodnému obohacení vlastníka stavby na úkor vlastníka pozemku dochází již ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu na cizím pozemku užívat, a to bez ohledu na způsob, jakým své vlastnické právo realizuje, nebo zda užívání stavby přináší zisk, případně komu. Z rozhodovací praxe dovolacího soudu se podává, že vlastník stavby na cizím pozemku se obohacuje též užíváním pozemků, které bezprostředně zastavěné nejsou, ovšem se zastavěným pozemkem tvoří funkční celek, respektive jsou k užívání stavby nezbytné (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2017, sp. zn. 28 Cdo 5455/2016, či jeho usnesení ze dne 7. 7. 2020, sp. zn. 28 Cdo 1787/2020). Pakliže obohacený protiprávně užívá soubor pozemků takovým způsobem, že jej lze považovat za detentora celého uzavřeného (např. oploceného) areálu, nabývá onen prospěch v rozsahu jeho kompletní rozlohy, nehledě na to, jakou jeho část skutečně užívá, jak často, eventuálně s jakou intenzitou (k tomu viz zejména usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2011, sp. zn. 28 Cdo 1663/2011, či ze dne 9. 6. 2020, sp. zn. 28 Cdo 1089/2020, nebo rozsudky téhož soudu ze dne 13. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1321/2011, a ze dne 23. 4. 2018, sp. zn. 28 Cdo 138/2018). Shodně pak starší judikatura (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1405/2005, ze dne 25. 10. 2006), dle níž k obohacení vlastníka stavby dochází už ze samotného titulu vlastnického práva, které zakládá jeho oprávnění stavbu užívat. Je pak výlučně věcí jeho rozhodnutí, zda bude stavbu užívat sám nebo ji bezplatně či úplatně přenechá jinému. Povinnost poskytovat náhradu vlastníku pozemku, na němž stojí stavba, stíhá vlastníka stavby bez ohledu na to, jakým způsobem své vlastnické právo realizuje.

29. Pokud jde o platby žalovaného, obč.zák. neobsahuje ustanovení, které by řešilo otázku, který z více dluhů je splněn v případě, že dlužník poskytl věřiteli plnění, jež nestačí na splnění všech jeho dluhů, které vůči tomuto věřiteli má. Soudní praxe však dovodila, že v občanskoprávních vztazích platí zásada, že dlužník rozhoduje o tom, na který z více dluhů, jež má vůči témuž věřiteli, poskytuje plnění. Pouze pokud to dlužník nejpozději při plnění neurčí, nemůže si věřitel poskytnuté plnění započítat libovolně na některou ze svých pohledávek, nýbrž přichází v úvahu řešení podle zásady priority (přednostní uspokojení v závislosti na datu splatnosti dluhu nebo na úrovni jeho zajištění), popř. podle zásady proporcionality (poměrného uspokojení všech dluhů). Určení, která z více pohledávek byla plněním dlužníka uspokojena, však věřiteli nepřísluší (srov. Sou R NS č. C 2905 – NS sp. zn. 21 Cdo 326/2004). K totožným závěrům ostatně dospěla i nyní účinná právní úprava, kdy podle § 1933 odst. 1 o.z. platí, že je-li dlužník dlužen z několika závazků k plnění stejného druhu a neurčí-li při plnění, na který dluh plní, započte se plnění nejprve na závazek, o jehož splnění věřitel dlužníka již upomenul, jinak na závazek nejméně zajištěný. Při stejné míře zajištění několika závazků se plnění započte nejprve na závazek nejdříve splatný; a contrario je tedy rovněž primárně na dlužníkovi, aby určil, na který z více dluhů plní.

30. Podle § 563 obč. zák. není-li doba splnění dohodnuta, stanovena právním předpisem nebo určena v rozhodnutí, je dlužník povinen splnit dluh prvního dne poté, kdy byl o plnění věřitelem požádán.

31. Podle § 517 odst. 2 obč. zák. jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění úroky z prodlení, není-li podle tohoto zákona povinen platit poplatek z prodlení; výši úroků z prodlení a poplatku z prodlení stanoví prováděcí předpis.

32. Soud dospěl k závěru, že žaloba důvodná částečně.

33. V řízení bylo nesporné, že žalovaný je vlastníkem budovy č.p. 230 nacházející se na pozemku parc.č. [hodnota], přičemž tímto domem je zastavěna celá výměra 58 m2 tohoto pozemku. Uvedené je i jednoznačně prokázáno kupní smlouvou ze dne 20. 12. 2010, na základě které žalovaný nabyl vlastnické právo k domu, ze smlouvy je zřejmé, že žalovaný nabyl dům s vědomím, že samotný dům, stejně jako přístup k němu, se nachází na cizím pozemku, tedy na pozemcích č. [hodnota] a [Anonymizováno]. Soudní judikatura citovaná shora pak dospěla k jednoznačnému a ustálenému závěru, že k bezdůvodnému obohacení vlastníka stavby nacházející se na cizím pozemku dochází vůči vlastníku tohoto pozemku již z titulu samotného vlastnického práva ke stavbě. Na straně žalovaného jako vlastníka domu č.p. 230 tak jednoznačně vzniká bezdůvodné obohacení vztahující se k celému pozemku parc.č. [hodnota] o výměře 58 m2. Pokud jde o část pozemku parc.č. [Anonymizováno] o výměře 358 m2, vzal soud za prokázané z provedeného místního šetření a výslechů všech svědků, že tento je ohraničen plotem a tvoří zahradu přiléhající k domu; žalovaný skutečnost, že je pozemek oplocen a přiléhá k domu, ostatně ani nesporoval, pouze namítal, že oplocení není ve stavu, kdy by bránilo v přístupu na pozemek dalším osobám, s nimiž se žalovaný musí potýkat. Tuto námitku však soud nepovažuje za relevantní; žalovaný tento pozemek užíval v souvislosti s užíváním zastavěného pozemku č. [hodnota], tyto pozemky spolu tvoří funkční celek, v případě pozemku [Anonymizováno] o výměře 358 m2 se fakticky jedná o zahradu přiléhající k domu. Svědci potvrdili, že žalovaný měl na pozemku vozidlo, věci a psy. Žalovaný dále namítal, že pozemky udržuje, čímž se na jeho úkor obohacuje žalobce. Žalovaný uvedl, že na pozemku zajišťoval vyklízení odpadu a suti, údržbu náletových dřevin a hašení ohňů. Je pravdou, že ten, kdo předmět bezdůvodného obohacení vydává, má právo na náhradu nutných nákladů, které na věc vynaložil (§ 458 odst. 3 obč. zák), žalovaný však případné náklady vzniklé s tvrzenou údržbou pozemků nijak konkrétněji nespecifikoval a nevyčíslil a tato obrana (námitka započtení) tak zůstala neurčitou, nejistou a nezpůsobilou k započtení. Konečně pokud jde o příjezdovou cestu (část pozemku parc.č. [Anonymizováno] o výměře 80 m2), vzal soud za prokázané, že se jednalo o jediný možný přístup k pozemku užívanému žalovaným, což vyplynulo např. z výslechu svědka [jméno FO], který uvedl, že na pozemek se není jak jinak dostat, svědkyně [jméno FO] uváděla, že po cestě k pozemku užívaném žalovaným vedly vyjeté koleje, které zaznamenal i soud na místním šetření. Zároveň bylo prokázáno, že na tuto cestu se lze dostat z [adresa] a že je přístupná v zásadě komukoli (svědci [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO]). Žalovaný namítal, že přístupová cesta je účelovou komunikací podle § 7 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, zakládající každému právo na bezplatné užívání ve smyslu § 19 tohoto zákona. Je pravdou, že účelová komunikace je specifickou kategorií pozemních komunikací, může být ve vlastnictví právnické či fyzické osoby (tedy osoby odlišné od státu či územně samosprávného celku) a na rozdíl od ostatních typů komunikací nevzniká rozhodnutím správního orgánu ale naplněním definičních znaků § 7 zákona. Aby bylo možno část pozemku shledat za účelovou komunikaci, musí se jednat o v terénu patrný koridor, který je jednoznačně identifikovatelný a odlišitelný od okolního prostoru, a musí jevit známky toho, že je užíván jako dopravní cesta. Dalším znakem je, že slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků, musí být dán souhlas vlastníka pozemku (výslovný, konkludentní) s tím, aby byla komunikace užívána neomezeným okruhem osob, a tzv. nutná komunikační potřeba, tedy situace, kdy neexistuje alternativní přístup k nemovitostem (srov. Zákon o pozemních komunikacích, 1. vydání, 2021, dostupný na www.beck-online.cz). Soud má za to, že charakter pozemku tyto podmínky nesplňuje. Jak je patrné z fotodokumentace (např. fotografie na č.l. 281 spisu), nejedná se o v terénu patrný koridor, resp. stále znatelnou cestu v terénu, ale pouze o vyjeté koleje v trávě. Je zřejmé, že pokud by se cesta po nějakou dobu neužívala, pak koleje travou zarostou, nebudou viditelné a cesta zcela vymizí. Situace zachycená na uvedené fotografii koresponduje s výslechem svědka [jméno FO], který uvedl, že od [adresa] je cesta cca 30 m panelová a dalších 40 m má charakter polní cesty (což při vynásobení předpokládanou šířkou cesty odpovídá 80 m2, za něž žalobce požaduje bezdůvodné obohacení). Obdobně hodnotí charakter cesty znalkyně [jméno FO], když v posudku (str. 8) uvádí, že přístupová cesta nebyla při místním šetření oproti okolnímu pozemku nijak vyznačena a jedná se spíše o neudržovanou zpevněnou plochu. Soud proto dospěl k závěru, že cesta není účelovou komunikací ve smyslu § 7 zákona, jedná se o pozemek vlastněný žalobcem, který byl užíván žalovaným pro příjezd k jím užívanému pozemku, a rovněž za tuto část pozemku [Anonymizováno] tak náleží vydání bezdůvodného obohacení.

34. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, měl soud k dispozici několik znaleckých posudků. Pokud jde o posudky předložené účastníky, posudek [tituly před jménem] [jméno FO] neobsahuje doložku podle § 127a o.s.ř., tedy jej nelze hodnotit jako znalecký posudek, ale toliko jako listinný důkaz. Znalec [jméno FO] pak nevycházel z žádného srovnávacího materiálu, ale pouze ze sdělení zaměstnankyně [Anonymizováno]. [Anonymizováno] v tom směru, že zastavěné pozemky se pronajímají za částku 85 Kč/m2/rok a nezastavěné za 30 Kč/m2/rok, nijak však nezohlednil nárůst cen a běžných nájemných v průběhu času, k němuž dle soudu logicky, dle běžné zkušenosti, musí dojít. Soud shledal jako nepoužitelný posudek soudem ustanoveného znalce [tituly před jménem] [jméno FO], neboť nepoužil žádné srovnávací nájemní smlouvy a obvyklé nájemné stanovil jako 5 % z cen pozemků, které zjistil pouze srovnáním s jedním sousedním pozemkem. Nadto bylo při jeho výslechu zjištěno, že stran příjezdové cesty hodnotil jiný pozemek, než mu bylo zadáno. Soud vycházel ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], neboť tato znalkyně měla pro zpracování posudku největší množství podkladů částečně zajištěných i soudem a v rámci svého výslechu své závěry přesvědčivě obhájila, jí užitá metoda, tedy zjištění nájemného dle srovnávacích smluv a jeho následná valorizace pomocí HB indexu, se soudu jeví jako logická. Soud proto pro určení výše bezdůvodného obohacení vyšel z částek určených znalkyní v tabulce na str. 15 posudku, kdy nájemné za všechny tři pozemky za předmětnou část roku 2011 bylo určeno na 16 070 Kč, za rok 2012 na částku 42 232 Kč, za rok 2013 na částku 43 756 Kč, za rok 2014 na částku 44 646 Kč, za rok 2015 na částku 46 586 Kč, za rok 2016 na částku 49 532 Kč a za předmětnou část roku 2017 na částku 30 010 Kč, tedy celkem za předmětné období 272 832 Kč. Žalovaný v průběhu řízení zaplatil celkem 109 690 Kč (62 680 Kč, 15 670 Kč, 15 670 Kč a 15 670 Kč), zbývá mu tak k doplacení 163 142 Kč (bezdůvodné obohacení určené znalkyní ve výši 272 832 Kč minus zaplacených 109 690 Kč), a tuto částku proto soud žalobci přiznal. Žalobce se (po změnách žaloby) domáhal zaplacení jistiny 310 788 Kč (součet 40 497 Kč, 49 995 Kč a 220 296 Kč). Je-li na jistině důvodná částka 163 142 Kč, pak soudu nezbylo než zamítnout jistinu co do částky 147 646 Kč.

35. Pokud jde o zákonný úrok z prodlení, ten byl požadován z částky: a. z částky 62 682 Kč od 27. 7. 2013 do 30. 11. 2015, b. z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 9. 7. 2017, c. z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 14. 8. 2017, d. z částky 6 172 Kč od 27. 7. 2013 do 22. 3. 2018, e. z částky 9 498 Kč od 26. 6. 2015 do 22. 3. 2018, f. z částky 40 497 Kč od 26. 6. 2015 do zaplacení, g. z částky 49 995 Kč od 24. 11. 2015 do zaplacení, h. z částky 220 296 Kč od 1. 9. 2018 do zaplacení.

36. Při stanovení úroků z prodlení soud vycházel ze skutečnosti, že plní-li dlužník věřiteli, u něhož má více dluhů, je na dlužníku, aby určil, na který z dluhů plní. U platby ze dne 1. 12. 2015 ve výši 62 680 Kč žalovaný neuvedl žádnou specifikaci, ani neprojevil jinou vůli, z níž by bylo možno dovodit, že určuje, na jaký dluh plní. Soud tedy tuto platbu započetl na nejstarší dluh (viz níže). Tři platby žalovaného po 15 670 Kč soud naopak v souladu se specifikací těchto plateb ve zprávách pro příjemce, jak vyplynuly z potvrzení o provedení těchto transakcí, započetl na žalovaným uvedené období, tedy platbu 15 670 Kč z 10. 7. 2017 na rok 2016 a platbu 15 670 Kč ze dne 15. 8. 2017 na rok 2017. Pokud jde o platbu 15 670 Kč ze dne 23. 3. 2018, tu žalovaný označil jako „nájem 2018“, tedy plnil touto platbou za období, které není předmětem tohoto řízení, a je otázkou, zda by bylo na místě ji na žalované nároky vůbec započítávat. Soud však ve prospěch žalovaného tento zápočet provedl, a to na v pořadí nejstarší dluh, který po předchozích zápočtech provedených platbou 62 680 Kč, zůstal neuhrazen, tedy na část roku 2013 (viz níže).

37. Pokud jde o bezdůvodné obohacení za rok 2011 požadované v částce 16 070 Kč, tuto částku žalovaný v plné výši uhradil platbou ze dne 1. 12. 2015, stejně jako úplatu za rok 2012 náležející ve výši 42 232 Kč.

38. Za rok 2013 náleží částka 43 756 Kč, žalovaný ji v částce 4 378 Kč rovněž uhradil platbou ze dne 1. 12. 2015, neboť tato částka z uhrazených 62 680 Kč po zápočtu na roky 2011 a 2012 zbyla (62 680 Kč minus 16 070 Kč minus 42 232 Kč) a bylo tak možno ji na částečné umoření dluhu za rok 2013 použít. Žalobci tak náleží požadovaný úrok bod bodem a) shora, který je požadován ze zaplacené částky do 30. 11. 2015, když 1. 12. 2015 došlo k její úhradě. Pokud jde o zbývající část roku 2013, po jejím částečném umoření platbou ze dne 1. 12. 2015 ve zbývající části 4 378 Kč zbývala k zaplacení 37 378 Kč, tedy z této částky náleží úrok z prodlení od 1. 12. 2015. Jak soud uvedl shora, na tento dluh započetl platbu z roku 2018 ve výši 15 670 Kč provedenou 23. 3. 2018, čímž byla výsledná dlužná částka za rok 2013 ponížena a ze zbývající částky přiznán úrok z prodlení od 24. 3. 2018 do zaplacení.

39. Za rok 2014 náleží nájemné ve výši 44 646 Kč, na tento rok nebylo hrazeno ničeho. Úrok z prodlení z této částky náleží od požadovaného data 26. 6. 2015 (výzva doručena 27. 5. 2015), teoreticky do zaplacení, žalobce jej však požadoval pouze do 22. 3. 2018, proto jej soud přiznal pouze do tohoto data, neboť nelze přisoudit více, než je žalobou požadováno.

40. Za rok 2015 náleží nájemné 46 586 Kč, žalovaný na nej neuhradil ničeho, úrok náleží od 24. 11. 2015 (upomínka doručena 23. 11. 2015) do zaplacení, jak bylo požadováno.

41. Za rok 2016 náleží nájemné 49 532 Kč, žalovaný na něj plnil dne 10. 7. 2017 částku 15 670 Kč, poté zůstala k úhradě částka 33 862 Kč. Žalobce požadoval úrok za toto období od 1. 9. 2018, soud jej proto přiznal od tohoto data, a to z částky 33 862 Kč, neboť tolik činila k tomuto datu (po částečné úhradě částkou 15 670 Kč) výše dlužné částky.

42. Za část roku 2017 náleží nájemné 30 010 Kč, žalovaný dne 15. 8. 2017 uhradil částku 15 670 Kč, čímž snížil dluh na 14 340 Kč. Žalobce požadoval úrok z prodlení od 1. 9. 2018, k tomuto datu činila dlužná částka (po částečné úhradě částkou 15 670 Kč) částku 14 340 Kč, a z ní proto soud přiznal úrok z prodlení.

43. Ve zbývající části požadovaného příslušenství soud žalobu jako nedůvodnou zamítnul; žaloba byla tedy zamítnuta co do úroku z prodlení z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 9. 7. 2017, z částky 15 670 Kč od 27. 7. 2013 do 14. 8. 2017, z částky 6 172 Kč od 27. 7. 2013 do 22. 3. 2018, částky 5 349 Kč od 26. 6. 2015 do 22. 3. 2018 (součet částek 40 497 Kč a 9 498 Kč, z nichž žalobce požadoval úrok za toto období, minus 44 646 Kč, z níž byl úrok od tohoto data přiznán), z částky 3 409 Kč od 24. 11. 2015 do zaplacení (49 995 Kč, tedy částka, z níž žalobce za toto období požadoval úrok, minus částka 46 586 Kč, z níž byl úrok přiznán) a z částky 172 094 Kč od 1. 9. 2018 do zaplacení (220 296 Kč, z níž žalobce úrok za toto období požadoval, minus částky 33 862 Kč a 14 340 Kč, z nichž soud úrok z prodlení za toto období přiznal).

44. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o.s.ř. Žalobce byl úspěšný co do částky 163 142 Kč, ohledně níž bylo žalobě vyhověno, dále v částkách 62 680 Kč a 47 010 Kč, ohledně nichž byla žaloba vzata zpět pro chování žalovaného (§ 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř.), tedy celkem v částce 272 832 Kč, neúspěšný byl v částce 147 646 Kč. Poměr úspěchu a neúspěchu je 35 % ku 65 %, žalobci proto náleží náhrada nákladů řízení v rozsahu 30 %. Náklady žalobce jsou tvořeny soudními poplatky 5 010 Kč, 2 500 Kč, 2 500 Kč a 11 015 Kč, a paušální náhradou hotových výdajů podle vyhlášky č. 254/2015 Sb., za 19 úkonů po 300 Kč, a to za tyto úkony: 1. výzva k plnění, 2. žaloba, 3. vyjádření ze dne 7. 4. 2014, 4. účast na jednání dne 11. 11. 2014, 5. návrh na rozšíření žaloby ze dne 15. 6. 2015, 6. návrh na rozšíření žaloby a částečné zpětvzetí ze dne 1. 6. 2016, 7. vyjádření ze dne 15. 6. 2016, 8. účast na jednání dne 26. 1. 2017, 9. vyjádření ze dne 6. 2. 2016, 10. účast na místním šetření dne 24. 4. 2017, 11. účast na jednání dne 27. 3. 2018, 12. návrh na změnu žaloby a částečné zpětvzetí ze dne 24. 7. 2018, 13. účast na jednání dne 11. 10. 2018, 14. účast na jednání dne 22. 2. 2021, 15. účast na jednání dne 26. 3. 2021, 16. účast na jednání dne 16. 5. 2022, 17. účast na jednání dne 7. 6. 2022, 18. účast na jednání dne 20. 9. 2023, 19. účast na vyhlášení rozsudku dne 5. 2. 2024. Celkem se jedná o 19 úkonů, tedy 5 700 Kč. Celkové náklady žalobce tak činí 26 725 Kč, 30 % odpovídá částce 8 018 Kč.

45. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o.s.ř., kdy s ohledem na poměr úspěchu a neúspěchu ve věci je žalobce povinen hradit 35 % nákladů, žalovaný 65 % nákladů. Náklady státu jsou tvořeny svědečným ve výši 58 EUR (1 507 Kč) přiznaným svědkyni [jméno FO] usnesením ze dne 29. 10. 2018, č.j. 12 C 252/2013-392, svědečným ve výši 1 006 Kč přiznaným svědkyni [jméno FO] usnesením ze dne 12. 10. 2021, č.j. 12 C 252/2013-501, znalečným ve výši 6 800 Kč přiznaným znalci [tituly před jménem] [jméno FO] usnesením ze dne 27. 1. 2022, č.j. 12 C 252/2013-218, znalečným přiznaným znalkyni [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] ve výši 18 252 Kč dle usnesení ze dne 8. 12. 2022, č.j. 12 C 252/2013-593, ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne 8. 2. 2023, č.j. 21 Co 32/2023-604, ve výši 1 100 Kč dle usnesení ze dne 23. 5. 2023, č.j. 12 C 252/2013-625, ve výši 2 096 Kč dle usnesení ze dne 5. 9. 2023, č.j. 12 C 252/2013-677, a ve výši 2 150 Kč dle usnesení ze dne 17. 10. 2023, č.j. 12 C 252/2013-688. Celkové náklady činí 32 911 Kč, z čehož na žalobce připadá 11 519 Kč. Žalobce na základě usnesení ze dne 13. 2. 2017, č.j. 12 C 252/2013-336, složil zálohu 8 000 Kč, zbývá mu k úhradě 3 519 Kč. Na žalovaného připadá 65 % nákladů, tedy 21 393 Kč. Náklady státu je třeba uhradit na účet zdejšího soudu č. [č. účtu] pod VS [var. symbol].

46. O lhůtách k plnění bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o.s.ř.