12 C 284/2023 - 249

Rubrum

Okresní soud v Olomouci rozhodl samosoudkyní JUDr. Jitkou Rollerovou, Dr. ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] se sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] se sídlem [Adresa advokáta B] o podílové spoluvlastnictví k nemovitostem takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k pozemku parc. č. St. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, stavba stojí na pozemku St. [Anonymizováno], jak je zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště [adresa], se zrušuje.

II. Nemovitosti pozemek parc. č. St. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, stavba stojí na pozemku St. [Anonymizováno], jak je zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště [adresa], se přikazují do výlučného vlastnictví žalovaného.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na vypořádání podílového spoluvlastnictví částku [částka], a to ve lhůtě do 30 dnů od právní moci rozsudku

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobce je povinen zaplatit na nákladech řízení státu částku ve výši [částka], a to na účet Okresního soudu v Olomouci č. [č. účtu], VS: [var. symbol], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit na nákladech řízení státu částku ve výši [částka], a to na účet Okresního soudu v Olomouci č. [č. účtu], VS: [var. symbol], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou k Okresnímu soudu v Olomouci dne 22 9. 2023 domáhal rozhodnutí soudu, kterým by bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k nemovitostem popsaným ve výroku rozsudku, zapsaných pro kat. úz. [adresa] na LV č. [hodnota] v katastru nemovitostí u [právnická osoba] pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště [adresa]. Navrhoval, aby tyto nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalovaného, který by měl zaplatit žalobci odpovídající částku na vypořádání jeho podílu ve výši . Na vyplacení svého spoluvlastnického podílu požadoval žalobce částku [částka], když vycházel z ceny nemovitostí ve výši [částka], doporučené realitním makléřem. Ta byla nižší, než cena dle znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který nechal také vypracovat. S takto stanovenou cenou však žalovaný nesouhlasil. Žalobu odůvodňoval žalobce tím, že s žalovaným není možné se dohodnout na způsobu vypořádání. Uvedl, že nemovitosti užívá jen žalovaný a žalobce nich nemá žádný prospěch. Tvrdil, že rozdělení nemovitostí je vyloučeno, a proto navrhoval nemovitosti přikázat žalovanému a žalobci přiznat vyplacení jeho podílu.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil s tím, že má zájem zrušit podílové spoluvlastnictví účastníků a vedli s žalobcem o tomto jednání, neboť mají ve spoluvlastnictví ještě další nemovitosti. Tvrdil, že i žalobce měl příjem z pronájmu předmětných nemovitostí. Žalovaný měl zájem nabýt nemovitosti uvedené v žalobě, ale za nižší částku, než navrhuje žalobce. Částku požadovanou žalobcem nepovažoval žalovaný za cenu obvyklou v místě a čase. Nesouhlasil ani s cenou nemovitostí ve výši [částka], když tvrdil, že za tuto cenu není prodej nemovitostí reálný. Uváděl, že v jeho možnostech je vyplacení podílu žalobci ve výši [částka]. Za částku navrhovanou žalobcem nesouhlasil s přikázáním nemovitostí do jeho vlastnictví.

3. Soud tedy ve věci prováděl dokazování listinnými důkazy i výslechem znalce a učinil z nich tato skutková zjištění: - Z výpisu z katastru nemovitostí, že ke dni [datum] byli podílovými spoluvlastníky žalobce a žalovaný každý k pozemku parc. č. St. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, stavba stojí na pozemku St. [Anonymizováno], jak je zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouce. Na základě usnesení soudu o dědictví ze dne [datum]. - Z výpisu z živnostenského rejstříku, že podnikatel [Jméno žalovaného], se sídlem [adresa], IČO [IČO], má zapsána 4 živnostenská oprávnění a to výroba, obchod, služby, hostinská činnost, prodej lihu a lihovin a silniční motorová doprava. Ode dne [datum] má zapsanou provozovnu na adrese [adresa]. První živnostenské oprávnění má od [datum] na dobu neurčitou. - Ze Smlouvy o nájmu, že byla uzavřena mezi pronajímateli [Jméno žalobce], [Jméno žalovaného] a nájemcem [Jméno žalovaného] dne [datum] ohledně dočasného užívání prostoru v přízemí stavby p. č. [hodnota], jak je vymezena v této smlouvě o podlahové ploše 96 m2, kdy výše nájmu je stanovena [částka] měsíčně a doba nájmu je sjednána od [datum] do [datum]. Smlouva dále stanoví podrobnější podmínky nájmu prostoru sloužícího podnikání. - Ze znaleckého posudku znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum], že tento vypracoval na objednávku [Jméno žalobce] ke zjištění ceny obvyklé nemovitostí pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví domu č. p. [Anonymizováno] na p. č. St. [Anonymizováno][Anonymizováno]s příslušenstvím pozemku p. č. St. [Anonymizováno] a venkovních úprav tvořících příslušenství domu č. p. [Anonymizováno]. Na základě provedené analýzy s použitím uvedených metod ocenění k datu [datum] zjistil obvyklou cenu [částka], s tím že obvyklá cena id. 1/2 vlastnického podílu činí [částka]. V posudku a znalec popisoval 1. NP domu 2. NP domu, do výměry zahrnoval podlahovou plochu kavárny a bytu. Ke stanovení ceny kavárny vyhledal prodeje srovnatelných nebytových prostorů, poté k bytu vyhledával prodeje srovnatelných bytů dále vyhledával ke garáži srovnatelné prodeje garáží. V závěrečné analýze vyhodnotil, že obvyklá cena nemovitosti se sestává ze srovnatelné hodnoty nebytového prostoru kavárny [částka], srovnatelné hodnoty byty bytu 4+1 s příslušenstvím [částka] a srovnatelné hodnoty samostatné garáže je [částka]. - Z podání [tituly před jménem] [jméno FO], že dne [datum] navrhoval [Jméno žalovaného] v zastoupení [Jméno žalobce] ohledně nemovitostí ve spoluvlastnictví těchto spoluvlastníků dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a žádal o reakci na tento návrh. Podle doručenky datové zprávy byla tato odeslána [Jméno advokáta A] [datum] a do datové schránky [Jméno žalovaného] byla doručena [datum]. - Z emailové korespondence, že od [datum] do [datum] a rovněž od [datum] do [datum] probíhala emailová korespondence mezi [tituly před jménem] [jméno FO] jako právním zástupcem žalovaného a [tituly před jménem] [jméno FO] jako právní zástupkyní žalobce, kde se domlouvali na možnostech vypořádání spoluvlastnictví účastníků. - Ze Smlouvy o zprostředkování s vyplněnými údaji, že se jedná o koncept výhradní smlouvy mezi OKF reality investiční s.r.o. zastoupenou [adresa] jako zprostředkovatelem a klienty [Jméno žalovaného] a [Jméno žalobce] ohledně nemovitostí na adrese [adresa] na LV [Anonymizováno] za kupní cenu [částka] za odměnu zprostředkovatele 3 % z kupní ceny+DPH. Tato smlouva není datována ani podepsána. - Ze Smlouvy o zprostředkování s nevyplněnými údaji a přílohou, že se jedná pouze o formulář výhradní smlouvy bez jakýchkoliv údajů a obsahuje 1 přílohu nepodepsanou a nedatovanou. - Z Faktury, že MPS izolace s.r.o. se sídlem v Litovli vyúčtovala [Jméno žalovaného] za provedené práce a dodaný materiál na akci RD [adresa] opravu střechy – zatékání dne [datum] částku [částka]. - Z dokladů o odeslaných platbách, že dne [datum] byla poukázána částka [částka] s poznámkou Céčko střecha z čísla účtu [č. účtu] a z téhož účtu dne [datum] částka [částka] s poznámkou Dům [adresa] okapy. - Z potvrzení [právnická osoba]. o zůstatku na účtu, že se jedná o účet žalovaného [č. účtu], kde konečný zůstatek k [datum] činil částku [částka]. - Ze Znaleckého posudku ing. [jméno FO] ze dne [datum], že tento vypracoval dle usnesení soudu o ustanovení znalce ke zjištění ceny obvyklé nemovitostí pozemku parc. č. St. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, stavba stojí na pozemku St. [Anonymizováno], jak je tato nemovitost zapsáno na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště [adresa] podle stavu ke dni [datum]. Dle závěru jeho znaleckého posudku lze dům rozdělit na jednu bytovou a jednu nebytovou jednotku, rozdělením by nedošlo ke snížení hodnoty, ale naopak. Celkové náklady na stavební úpravy spojené s rozdělením by dle znalce činily 150-[částka] v závislosti na složitosti úprav. Znalcem zjištěná cena podle cenového předpisu činí [částka] a porovnávací hodnota zjištěná rekapitulací ocenění na tržních principech pak [částka], kdy vycházel ze srovnatelných nemovitých věcí, kde byl realizován prodej. Obvyklá cena stanovená znalcem po hodnocení silných i slabých stránek byla stanovena porovnáním s realizovanými prodeji obdobných objektů v relevantním okolí a činí [částka]. - Z výpovědi znalce [tituly před jménem] [jméno FO], že ve svém znalecké posudku zpracovaném dle ustanovení soudem, stanovil cenu nižší, než byla stanovena v roce 2021 znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], protože ten pochybil v tom, že neoceňoval rodinný dům, ale oceňoval nebytovou jednotku a bytovou jednotku. To je naprosto odlišný přístup, odlišný způsob oceňování a udělal to včetně porovnávání. Je značný rozdíl mezi oceněním rodinného domu a jednotkami, protože v otázce, kterou i měl [tituly před jménem] [jméno FO] v rámci toho posudku, zda v případě rozdělení toho rodinného domu, ta hodnota nepoklesne, odpověděl že naopak. Jednotka je samostatně likvidní, nemovitá věc, ona má svoji subjektivitu, ocení se zvlášť, prodám se zvlášť, dá se do zástavy. V okamžiku, kdy je to nebytový nebo bytový prostor, tak je to jenom součást nějakého celku. Znalec [jméno FO] to ocenil, jako kdyby bylo uděláno prohlášení vlastníka na tom rodinném domě a ocenil zvlášť nebytovou jednotku a bytovou jednotku, což logicky musí vyjít jiný výsledek. Naopak v tomto posudku dle zadání ocenil [tituly před jménem] [jméno FO] rodinný dům, kdy v přízemí jsou nebytové prostory, provozní prostory kavárny, v patře je byt 4+1. Každé ty prostory mají nějakou svoji podlahovou výměru, tak se to ocení jako rodinný dům, určujícím způsobem užívání z hlediska podlahové plochy je obytná plocha, pořád to neztratilo charakter rodinného domu. Znalec [jméno FO] ocenil zvlášť bytové jednotky, zvlášť nebytové jednotky, a ještě zvlášť ocenil garáž. To je další nonsens, prostě garáž je příslušenství věci hlavní, v tomto případě je součástí pozemku. Garáž lze maximálně zohlednit jako plusovou záležitost z hlediska obvyklé ceny té věci hlavní. V případě bytového domu v okamžiku, kdy se provede prohlášení vlastníka, zavkladují se jednotlivé bytové jednotky, tak hodnota toho celku je řádově o 25 % větší jenom tím, že se změní charakter toho objektu, že to není bytový dům s byty, ale je to bytový dům s bytovými jednotkami. A to je ten samý případ tady u toho rodinného domku, takže znalec [jméno FO] oceňoval něco, co neexistuje. Teď to je rodinný dům, kdy jedna ze stran užívá přízemí se sklepem, má tam kavárnu, druhá strana má k užívání ten byt, a ten rozdíl mezi těmi prostory z hlediska metrů čtverečních je zanedbatelný. Ten opravdu není velký, protože kavárna se sklepem má 146 m podle jeho měření, byt má 140 m plus nějakých 31 m ty prostory jako ta chodba se schodištěm. Daleko více určující je ten způsob využití, kdyby se udělaly dvě jednotky nebytová a bytová, tak ta nebytová jednotka té kavárny bude výrazně nižší, ta hodnota než té bytové jednotky. Byť jsou obdobné velikosti, ale už jenom ten způsob toho využití určuje to, že ta bytová jednotka bude hodnotnější. Kdyby si to ti bratři rozdělili, tak to je dost jako obtížná věc. Poněvadž každá ta vzniklá nová věc nemovitá bude mít jinou hodnotu už z pohledu toho využití, než kdyby to byly dvě bytové jednotky. Dojde tam k disproporci, že každá z těch jednotek bude mít jinou hodnotu. Neví, jaký převažující druh odhadů nebo posudků má za sebou znalec [tituly před jménem] [jméno FO], nicméně faktem zůstává, že takto se posudky nedělají o ceně obvyklé, protože nelze oceňovat něco, co neexistuje. Posudek [tituly před jménem] [jméno FO] není v souladu se zákonem a s vyhláškou a jednak tam ani nemá cenu zjištěnou. Obvyklá cena se stanovuje porovnáním. Každá srovnávací nemovitost má nějaký charakter, má nějakou polohu, velikost, stav vybavení, velikost pozemku atd. Takže tyto odlišnosti se upravují koeficienty. Zde stanovil koeficient tak, jak bývá zvykem. Vybavení, třeba že je tam garáž, to se srovnává v tomto koeficientu. Takže se berou všechny aspekty vybavení a příslušenství té dané nemovitosti. A určitě v nějaké 6 až 7 milionové nemovitosti se ten vliv existence či neexistence prefabrikované betonové garáže docela ztratí. Tam jsou daleko podstatnější koeficienty, třeba velikostní, anebo zejména stavu té nemovitosti a pozemku. Když třeba v té porovnávací nemovitosti bylo zase nějaké jiné příslušenství nebo vybavení, nebo venkovní úpravy větší, tak je to zohledněno i v tom, že to ta garáž nemá. Není to stejná garáž, která se obchoduje samostatně, je to příslušenství té věci hlavní. Dlouho neviděl tak jednoduchý případ možného fyzického rozdělení. Měl kdysi stavební firmu, tak ví, co stojí stavební úpravy, i když se ceny mění. Takže má odborný odhad nákladů na to rozdělení, ale zase je otázka, co se v těch stavebních úpravách všechno bude dělat. Provedl popis nemovitosti, včetně toho, že existuje nějaká prasklina. Na nemovitých věcech v centru Litovle je to naprosto běžná věc. Nepamatuje za posledních 15-20 let, kdy by dělal odhad nebo posouzení nějaké nemovité věci v centru Litovle, kde by něco takového nebylo, ale není to statická porucha. - Důkaz výslechem žalobce nebyl proveden z důvodu zpětvzetí tohoto důkazního návrhu.

4. Z výše uvedených skutkových zjištění učinil soud tento závěr o skutkovém stavu: Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou žalobce a žalovaný podílovými spoluvlastníky nemovitostí, které jsou předmětem tohoto řízení, každý k pozemku parc. č. St. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, stavba stojí na pozemku St. [Anonymizováno], jak je zapsáno v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa], obec [adresa], u [právnická osoba] pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště Olomouce. Na základě usnesení soudu o dědictví ze dne [datum]. Dle výpisu z živnostenského rejstříku, že podnikatel [Jméno žalovaného], se sídlem [adresa], IČO [IČO], má zapsána 4 živnostenská oprávnění. Ode dne [datum] má zapsanou provozovnu na adrese [adresa]. Smlouvou o nájmu mezi pronajímateli [Jméno žalobce], [Jméno žalovaného] a nájemcem [Jméno žalovaného] ze dne [datum] byl pronajatý prostor v přízemí stavby p. č. [hodnota] o podlahové ploše 96 m2 za nájemné [částka] měsíčně od [datum] do [datum]. Na objednání žalobce byl vypracován znalecký posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum]. Na základě jím provedené analýzy s použitím uvedených metod ocenění k datu [datum] zjistil obvyklou cenu [částka], s tím že obvyklá cena id. 1/2 vlastnického podílu činí [částka]. V posudku a znalec vyhodnotil, že obvyklá cena nemovitosti se sestává ze srovnatelné hodnoty nebytového prostoru kavárny [částka], srovnatelné hodnoty byty bytu 4+1 s příslušenstvím [částka] a srovnatelné hodnoty samostatné garáže je [částka]. Právní zástupce žalobce dne [datum] navrhoval žalovanému dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Od [datum] do [datum] probíhala emailová korespondence mezi právními zástupci stran o možnostech vypořádání spoluvlastnictví účastníků. Došlo k sepisu konceptu Smlouvy o zprostředkování OKF reality investiční s.r.o. a účastníky na prodej předmětných nemovitostí za kupní cenu [částka]. Smlouva nebyla datována a podepsána. Firma [Anonymizováno] izolace s. r. o. vyúčtovala žalovanému opravu střechy – zatékání dne [datum] částku [částka]. Dne [datum] byla poukázána částka [částka] s poznámkou Céčko střecha z čísla účtu [č. účtu] a z téhož účtu dne [datum] částka [částka] s poznámkou Dům [adresa] okapy. Z potvrzení [právnická osoba]. o zůstatku na účtu, že se jedná o účet žalovaného [č. účtu], kde konečný zůstatek k [datum] činil částku [částka]. Znalecký posudek vypracoval [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum] dle usnesení soudu o ustanovení znalce ke zjištění ceny obvyklé nemovitostí pozemku parc. č. St. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], č. p. [Anonymizováno], rodinný dům, stavba stojí na pozemku St. [Anonymizováno], jak je tato nemovitost zapsána v katastru nemovitostí pro kat. úz. [adresa] na listu vlastnictví [Anonymizováno]. Znalce uvedl k otázce soudu, že lze dům rozdělit na jednu bytovou a jednu nebytovou jednotku, rozdělením by nedošlo ke snížení hodnoty, ale naopak. Celkové náklady na stavební úpravy spojené s rozdělením by dle znalce činily 150-[částka] v závislosti na složitosti úprav. Obvyklá cena stanovená znalcem po hodnocení silných i slabých stránek byla stanovena porovnáním s realizovanými prodeji obdobných objektů v relevantním okolí na částku [částka]. Soudem ustanovený znalec [tituly před jménem] [jméno FO] ve své výpovědi před soudem na dotazy soudu i stran uvedl, že stanovil cenu nižší, než byla stanovena v roce 2021 znalcem [tituly před jménem] [jméno FO], protože ten pochybil v tom, že neoceňoval rodinný dům, ale oceňoval nebytovou jednotku a bytovou jednotku. To je naprosto odlišný přístup, odlišný způsob oceňování a udělal to včetně porovnávání. Je značný rozdíl mezi oceněním rodinného domu a jednotkami, protože v otázce, kterou i měl [tituly před jménem] [jméno FO] v rámci toho posudku, zda v případě rozdělení toho rodinného domu, ta hodnota nepoklesne, odpověděl že naopak. Jednotka je samostatně likvidní, nemovitá věc, ona má svoji subjektivitu, ocení se zvlášť, prodám se zvlášť, dá se do zástavy. V okamžiku, kdy je to nebytový nebo bytový prostor, tak je to jenom součást nějakého celku. Znalec [jméno FO] to ocenil, jako kdyby bylo uděláno prohlášení vlastníka na tom rodinném domě a ocenil zvlášť nebytovou jednotku, bytovou jednotku a garáž, včetně porovnání s dalšími jednotkami, což logicky musí vyjít jiný výsledek. Naopak v tomto posudku dle zadání ocenil [tituly před jménem] [jméno FO] rodinný dům, kdy v přízemí jsou nebytové prostory, provozní prostory kavárny, v patře je byt 4+1. Každé ty prostory mají nějakou svoji podlahovou výměru, tak se to ocení jako rodinný dům, určujícím způsobem užívání z hlediska podlahové plochy je obytná plocha, pořád to neztratilo charakter rodinného domu. Jde o rodinný dům, kdy jedna ze stran užívá přízemí se sklepem, má tam kavárnu, druhá strana má k užívání ten byt, a ten rozdíl mezi těmi prostory z hlediska metrů čtverečních je zanedbatelný. Ten opravdu není velký, protože kavárna se sklepem má 146 m podle jeho měření, byt má 140 m plus nějakých 31 m ty prostory jako ta chodba se schodištěm. Daleko více určující je ten způsob využití, kdyby se udělaly dvě jednotky nebytová a bytová, tak ta nebytová jednotka té kavárny bude výrazně nižší, ta hodnota než té bytové jednotky. Byť jsou obdobné velikosti, ale už jenom ten způsob toho využití určuje to, že ta bytová jednotka bude hodnotnější. Obvyklá cena se stanovuje porovnáním. Každá srovnávací nemovitost má nějaký charakter, má nějakou polohu, velikost, stav vybavení, velikost pozemku atd. Takže tyto odlišnosti se upravují koeficienty. Když třeba v té porovnávací nemovitosti bylo zase nějaké jiné příslušenství nebo vybavení, nebo venkovní úpravy větší, tak je to zohledněno i v tom, že to ta garáž nemá. Není to stejná garáž, která se obchoduje samostatně, je to příslušenství té věci hlavní.

5. Podle ust. § 1140 odst. 1, 2 občanského zákoníku nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Dle ust. § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle ust. § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle ust. § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.

6. Ze zásady „nikdo nemůže být proti své vůli nucen, aby ve spoluvlastnictví setrval“ vyplývá dobrovolnost existence spoluvlastnictví (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 5159/2014). Spoluvlastník může zpravidla kdykoliv po ostatních spoluvlastnicích (dohodou či žalobou) požadovat (i) zrušení spoluvlastnictví, čímž může docílit zániku spoluvlastnictví jako celku, nebo (ii) oddělení ze spoluvlastnictví, čímž může docílit zrušení své účasti ve spoluvlastnictví při současné změně společné věci; ta je zmenšena o oddělenou část. Právo spoluvlastníka domáhat se zrušení spoluvlastnictví může být omezeno ujednáním spoluvlastníků (§ 1154 o. z.), pořízením pro případ smrti (§ 1155 odst. 2 o. z.), rozhodnutím soudu (§ 1155 odst. 1 o. z.) nebo přímo zákonem (§ 1140 odst. 2 o. z.). Podle § 1140 odst. 2 o. z. je na překážku zrušení spoluvlastnictví nevhodnost doby či vznik újmy jen některému ze spoluvlastníků. Mimoto judikatura připustila, že lze zcela výjimečně zamítnout žalobu na zrušení spoluvlastnictví i pro zjevné zneužití práva podle § 8 o. z. (srov. opět rozhodnutí NS ČR sp. zn. 22 Cdo 5159/2014). Žalovaný, tedy spoluvlastník, který návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nepodal, v řízení nenamítl, že by byla ve věci dána některá z výše uvedených překážek pro zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků. Současně ani nebylo soudem zjištěno, že by návrh žalobce představoval zjevné zneužití práva. Soud tedy dospěl k závěru, že spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem lze zrušit a vypořádat.

7. Jestliže se soud měl zabývat způsobem vypořádání spoluvlastnictví účastníků, tak tak učinil s odkazem na Občanský zákoník, Komentář 2. vydání (3. aktualizace), [adresa] [právnická osoba]. Beck 2024, který uvedl následující: Řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je sice řízením sporným, spadá však do kategorie řízení, v nichž z právní úpravy vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 občanského soudního řádu). V této souvislosti používaný termín „iudicium duplex“ vystihuje skutečnost, že každý ze spoluvlastníků může podat žalobu, všichni spoluvlastníci mají postavení žalobce i žalovaného bez ohledu na to, kdo žalobu podal. Soud není vázán návrhem, nýbrž zákonnou posloupností vypořádacích důvodů a rozsudek lze vykonat nejen na návrh žalobce proti žalovanému, ale i na návrh žalovaného proti žalobci. Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci, sekundárním způsobem je přikázáním společné věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu. Posledním možným způsobem je nařízení prodeje společné věci ve veřejné dražbě (srov. rozhodnutí NS ČR sp. zn. [spisová značka]).

8. Po zhodnocení všech provedených důkazů a skutkových zjištění v návaznosti na citovaná zákonná ustanovení dospěl soud k právnímu závěru, že žaloba je důvodná. Žalobce jako spoluvlastník předmětných nemovitostí nechtěl s ohledem na nastalou situaci a vzájemné vztahy účastníků nadále zůstat ve spoluvlastnickém vztahu s žalovaným. Účastníci neuzavřeli dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, neboť se nedohodli na výši vypořádacího podílu k vyplacení. Žalobce se, jako spoluvlastník ve výši podílu, tedy domáhal oprávněně svého práva na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem, neboť nikdo nemůže být spravedlivě nucen, aby setrvával ve spoluvlastnickém vztahu. Z vyjádření stran i z provedeného dokazováním vyšlo najevo, že spoluvlastnictví účastníků přináší řadu neshod ohledně užívání a udržování stavu nemovitostí. Jsou zde tedy podmínky pro rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví účastníků. V průběhu řízení bylo prokázáno listinami i výslechem soudem ustanoveného znalce [tituly před jménem] [jméno FO], že je zde možnost rozdělení předmětné nemovitosti domu na bytovou a nebytovou jednotku. Soud však v průběhu řízení shledal, že zde existují důvody vylučující rozdělení nemovitostí. Soud se po zpracování znaleckého posudku a výslechu znalce dotazoval stran, zda mají zájem na takovémto rozdělení, poskytnul jim i lhůtu ke zvážení takového postupu, ale účastníci toto vyloučili s tím, že se nejsou se schopni ani poté na tomto shodnout. Soud proto vyhodnotil k variantě rozdělení nemovitostí, že kromě stanoviska znalce o velmi rozdílných hodnotách případně vzniklých jednotek v domě, že účastníci nejsou schopni vzájemné komunikace ohledně nejen způsobu rozdělení, finančního vypořádání, ale i užívání a udržování daných nemovitostí. Jejich následné vlastnictví jednotek by bylo zdrojem dalších neshod a popř. soudních sporů. Soud tedy dospěl k závěru, že není možné jiné řešení vypořádání, než přikázání nemovitostí žalovanému. Na tom se ostatně shodly také obě strany řízení, když žalovaný na rozdíl od žalobce i prokázal schopnost vyplatit žalobci jeho vypořádací podíl.

9. Pokud se soud zabýval způsobem vypořádání spoluvlastnictví účastníků, tak uzavřel, jak bylo výše uvedeno, že prioritně reálné rozdělní věcí není možné. Za daného stavu soud tedy rozhodoval ve smyslu ust. § 1143 a § 1147 občanského zákoníku a vypořádal podílové spoluvlastnictví účastníků na návrh žalobce i stanoviska žalovaného. Žalovaný navrhoval vyplacení vypořádacího podílu dle závěrů znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO]. V řízení doložil a prokázal svou solventnost k takové úhradě. Žalobce požadoval vyplacení vyšší částky s odkazem na znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] a vyjádření realitního makléře o možné kupní ceně. Tyto argumenty však pro soud byly irelevantní, když z výslechu soudem ustanoveného znalce [tituly před jménem] [jméno FO] vyplynulo, že posudek znalce [tituly před jménem] [jméno FO] je v moha ohledech vadný a zejména ve způsobu a výši zjištěné obvyklé ceny posuzovaných nemovitostí. Soud se také nemohl opřít při svém rozhodování o ničím nepodložený názor realitního makléře v nepodepsaném a nedatovaném konceptu smlouvy o zprostředkování. V daném případě byl tedy splněn předpoklad pro to, aby za zrušení spoluvlastnického podílu mohla být žalobci fakticky poskytnuta přiměřená náhrada, a to dle závěrů soudem vyžádaného znaleckého posudku. Ten soud shledal řádně vypracovaným, tržní situaci odpovídajícím a souladným s výpovědí znalce u jednání, kde si [tituly před jménem] [jméno FO] své závěry věrohodně obhájil. Vzhledem k těmto okolnostem, kdy žalovaný prokázal, že je schopen podíl žalobce vyplatit, žalobce s tímto způsobem vypořádání souhlasil, dokonce se ho žalobou domáhal, žádná tvrzení a důkazy k případnému vymezení jednotek strany soudu neposkytly a ani to nepožadovaly, soud rozhodl v souladu se závěry znalce a nemovitosti přikázal do vlastnictví žalovaného, když neshledal žádné důvody, proč by spoluvlastnictví účastníků nezrušil a nevypořádal. Žádné takovéto důvody, které uvádí výše citovaná zákonná úprava, ostatně ze strany účastníků tvrzeny ani prokazovány nebyly, kromě subjektivního názoru žalobce, že by požadoval částku na vypořádání vyšší, a to s ohledem na okolnosti případu a dobré mravy. Žádné takové skutečnosti soud v průběhu řízení neshledal podstatnými. Zdroj finančních prostředků k výplatě vypořádacího podílu stanoveného znalcem žalovaný prokázal. Po tomto zhodnocení se proto soud zabýval otázkou přiměřené náhrady. Při jejím určení soud vycházel ze zpracovaného znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který určil celkovou obvyklou obecnou tržní cenu nemovitostí částkou [částka] a podílu žalobce tedy odpovídá částka [částka]. K uplatňovaným námitkám žalobce ke znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO] soud uvádí, že provedené důkazy, znalecký posudek i vyjádření ve výpovědi znalce při výslechu před soudem k otázkám a námitkám, na tyto dostatečně odpověděly. Jiné důkazy prováděny nebyly, když skutková zjištění byla dostatečná z již provedených důkazů. Vzhledem k tomu, že v daném případě nebylo dosaženo dohody o zrušení spoluvlastnictví mezi účastníky a žalobce ani žalovaný nechtěli nadále setrvat v nefunkčním spoluvlastnickém vztahu, soud ze shora uváděných důvodů žalobě vyhověl a rozhodl výrokem I. rozsudku o zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků. Tyto nemovitosti přikázal do vlastnictví žalovaného výrokem II. a toho pak soud zavázal zaplatit žalobci částku odpovídající jeho zákonnému podílu tak, jak je uvedeno ve výroku III. rozhodnutí.

10. Lhůtu k plnění v případě vypořádacího podílu určil soud v souladu s ust. § 160 odst. 1 věty za středníkem o. s. ř. prodlouženou soudcovskou 30 dnů, která se soudu jevila jako přiměřená s ohledem na výši částky a připravenosti finančních prostředků u bankovní instituce na straně žalovaného.

11. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl ve výroku IV. v souladu se závazným stanoviskem pléna Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23, podle kterého v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicium dupex, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody. Z odůvodnění stanoviska lze uvést následující: Spor o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví může být zahájen na základě žaloby kteréhokoli spoluvlastníka, který se cítí být ve spoluvlastnictví nespokojen a nechce v něm setrvat; jako takové je dané řízení nutno vnímat perspektivou základního práva na ochranu vlastnictví zaručeného čl. 11 odst. 1 Listiny. Vlastnické právo zahrnuje i právo přestat být vlastníkem (věc opustit, zcizit); v případě spoluvlastnictví se specificky uplatňuje zásada, že nikdo nemůže být spravedlivě nucen setrvávat ve spoluvlastnictví (srov. usnesení sp.zn. I. ÚS 174/05 ze dne [datum]). Pro případ, že se sami spoluvlastníci nedohodnou na oddělení ze spoluvlastnictví či jeho zrušení a vypořádání, má každý z nich právo obrátit se na soud s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (srov. § 1140 a § 1143 o. z.). Rozhodnutí nesetrvávat nadále ve spoluvlastnickém vztahu je svobodným rozhodnutím spoluvlastníka, jehož vlastnické právo je chráněno čl. 11 odst. 1 Listiny, ovšem stejnou měrou jako vlastnické právo kohokoli jiného, tedy i ostatních spoluvlastníků. Z druhé strany proto kromě toho, že nikdo nesmí být nucen ve spoluvlastnictví setrvat, platí rovněž, že nikoho nelze nutit k uzavření mimosoudní dohody (ať už se jí brání z objektivních, či subjektivních důvodů), ačkoliv smírné vyřešení věci, a zvláště ve věcech zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, je více než vítané a vhodné. Soud tedy v souladu s uvedenou judikaturou rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

12. O nákladech řízení státu bylo soudem rozhodnuto ve výrocích V. a VI. v souladu s § 148 odst. 1 o. s. ř., podle kterého má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Výsledek řízení znamená, že nákladová povinnost vůči státu se uloží tomu z účastníků, komu vznikne povinnost k náhradě nákladů řízení druhému účastníkovi. Jestliže povinnost nevznikla žádnému z účastníků s ohledem na výsledek (v projednávané věci pak s ohledem na povahu sporu), rozdělí se náklady státu mezi účastníky rovnoměrně, srov. Občanský soudní řád, Komentář, 3. vydání (1. aktualizace), [adresa] [právnická osoba]. Beck, 2022 – výklad k § 148 o. s. ř. V řízení vznikly státu náklady za přiznané a vyplacené znalečné celkem ve výši [částka]. Každý z účastníků uhradil zálohu na znalečné [částka], takže po odečtení těchto záloh zbývá k zaplacení žalobci i žalovanému po [částka] na účet Okresního soudu v Olomouci. Lhůta k plnění nákladů řízení státu byla stanovena obecná třídenní dle ust. § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.

Poučení