12 C 287/2020-176

Rubrum

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Coufalem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] pro: nahrazení projevu vůle s návrhem na vydání předběžného opatření takto:

Výrok

I. Soud nahrazuje projev vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvu se žalobcem takto: „ Uzavírá se tato kupní smlouva: KUPNÍ SMLOUVA a Smlouva o správě kupní ceny ve smyslu ust. § 2079 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kterou uzavřeli níže uvedení účastníci: Titul, jméno a příjmení: [celé jméno žalovaného] [obec] číslo (datum narození, není-li rodné číslo): [číslo] Adresa (trvalý pobyt): [ulice a číslo], [PSČ] [obec] Bankovní spojení: [bankovní účet] (účet vedený u mBank) na straně jedné jako„ prodávající“ nebo také„ strana prodávající“ a Titul, jméno a příjmení: [celé jméno žalobce] [obec] číslo (datum narození, není-li rodné číslo): [číslo] Adresa (trvalý pobyt): [ulice a číslo], [PSČ] [obec] na straně druhé jako„ kupující“ nebo také„ strana kupující“ o následujícím obsahu: Článek

I. Předmět koupě 1. Prodávající je výlučným vlastníkem níže uvedených nemovitých věcí, a to: Pozemek Parcela číslo; Druh pozemku; Výměra m2; Součástí pozemku je stavba [číslo]; orná půda; [číslo]; [číslo]; orná půda; [číslo]; [číslo]; orná půda; [číslo]; [číslo]; ostatní plocha, jiná plocha; 46; [číslo]; orná půda; [číslo]; [číslo]; orná půda; [číslo]; [číslo]; ostatní plocha, jiná plocha; 45; [číslo]; orná půda; [číslo]; [číslo]; orná půda; [číslo]; [číslo]; orná půda; [číslo]; zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, KP [obec] na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Jemnice pro obec Jemnice okres [obec]

2. Prodávající je dále vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/4 k níže uvedené nemovité věci, a to: Pozemek Parcela číslo; Druh pozemku; Výměra m2; Součástí pozemku je stavba [číslo]; orná půda; 991; zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, KP [obec] na listu vlastnictví [číslo] pro katastrální území Jemnice pro obec Jemnice okres [obec] Předmětem prodeje a koupě dle této kupní smlouvy jsou nemovité věci uvedené v čl. I. odst. 1) této kupní smlouvy a dále spoluvlastnický podíl ve výši ideální k nemovité věci uvedené v čl. I. odst. 2) této kupní smlouvy (dále jen v textu smlouvy souhrnně označován jako„ Předmět koupě“) 2. [příjmení] prodávající prohlašuje, že: - s výše uvedeným Předmětem koupě je oprávněna volně nakládat, že její vlastnické právo k Předmětu koupě není žádným způsobem omezeno a že na něm neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zapsaná či nezapsaná, zástavy ani jiné právní vady, které by omezovaly nebo znemožňovaly jeho řádné užívání a výkon vlastnického práva, - neexistují žádné jiné smlouvy, které by ohledně Předmětu koupě zakládaly práva, jež dosud nejsou zapsána v katastru nemovitostí, pokud se tam zapisují, a ani nejsou u Katastrálního úřadu ohledně Předmětu koupě podány žádné návrhy, o nichž dosud nebylo pravomocně rozhodnuto, - na Předmětu koupě neváznou žádné dluhy. Pokud by třetí osoba uplatnila vůči straně kupující jakoukoli pohledávku nebo jiné právo vzniklé před převodem vlastnického práva dle této smlouvy a spojené s vlastnictvím Předmětu koupě, zavazuje se strana prodávající, že pohledávku zaplatí nebo jiné právo uspokojí ze svého, - není v úpadku, není na její majetek prohlášen konkurs ani povoleno oddlužení, není proti ni vedena exekuce ani výkon rozhodnutí, ani insolvenční řízení, ani proti ni nebylo vydáno předběžné opatření omezující nakládání s jejím majetkem a neexistuje právní titul, na základě kterého by proti ní exekuce nebo výkon rozhodnutí nebo řízení o vydání předběžného opatření mohly být vedeny, -) k Předmětu koupě je sjednán pachtovní vztah, kdy Předmět koupě užívá dle Smlouvy o nájmu pozemků ze dne 17. 10. 2011 společnost [právnická osoba], [IČO]. Tato nájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 10 let. Kupující prohlašuje, že bere tuto právní skutečnost na vědomí, nabytím vlastnického práva k Předmětu koupě tak vstupuje mj. do práv a povinnost í pronajímatele (propachtovatele) z výše uvedené nájemní smlouvy. Kupující současně prohlašuje, že mu prodávající poskytl kopii výše citované Smlouvy o nájmu pozemků. -) nikdo nezpochybnil platnost jejího nabývacího titulu k Předmětu koupě. Strana prodávající rovněž prohlašuje, že nedošlo k odstoupení od nabývacího titulu prodávajícího žádnou ze smluvních stran a nejsou dány podmínky pro odstoupení od nabývacího titulu prodávajícího, neběží žádné spory, zejména soudní, a to včetně sporů před rozhodci nebo rozhodčími soudy, vztahující se k Předmětu koupě, a to ani spory týkající se nájemních a sousedských vztahů, neběží žádné správní řízení či jiné obdobné řízení, a to ani řízení před Katastrálním úřadem týkající se Předmětu koupě, nebylo vydáno žádné rozhodnutí, které by zakazovalo užívat předmět smlouvy určitým způsobem nebo všeobecně jako takový, -) uzavřením této kupní smlouvy nezkracuje uspokojení pohledávek svých věřitelů; - splnila veškeré poplatkové a daňové povinnosti, dosud jí uložené a související s vlastnictvím Předmětu koupě, a že není ani jinak daňovým dlužníkem; - Předmět koupě není předmětem žádného dědického řízení 3. Výše uvedené informace, které prodávající poskytl kupujícím, jsou dle prohlášení prodávajícího pravdivé. Prodávající nezamlčel žádný závažný fakt ohledně Předmětu koupě, jemu známý ke dni podpisu této kupní smlouvy. V případě, že se některé tvrzení prodávajícího ukáže jako nepravdivé v podstatném ohledu a přes písemnou výzvu kupujících nebude odstraněn závadný stav ani ve lhůtě 30-ti dnů ode dne doručení takové výzvy, je takovéto porušení smluvní povinnosti důvodem pro odstoupení od této kupní smlouvy ze strany kupujících s právními účinky k okamžiku doručení písemného oznámení o odstoupení druhé straně. Prodávající se zavazuje, že do konečného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva kupujícím k Předmětu koupě do katastru nemovitostí neučiní žádné právní jednání, kterým by ve prospěch třetí osoby Předmět koupě (nebo jeho část) zcizil, zejména že s třetí osobou neuzavře kupní či obdobnou smlouvu, která by se týkala Předmětu koupě (nebo jeho části) a dále Předmět koupě (ani jeho část) nezatíží žádnými závazky, omezeními i právy ve prospěch třetích osob bez ohledu na to, zda se zapisují do katastru nemovitostí. Strana prodávající odpovídá straně kupující za škodu, která by ji vznikla z nepravdivosti výše uvedených ujištění a bere na vědomí možnost strany kupující domáhat se náhrady škody, která ji v souvislosti s uvedením nepravdivého prohlášení prokazatelně vznikne, přičemž bude moci Kupující požadovat uvedení do takového stavu, kdy převáděné nemovitosti budou způsobilé k prodeji dle této Smlouvy.

4. Strana kupující prohlašuje, že má financování kupní ceny Předmětu koupě ke dni uzavření této kupní smlouvy již zajištěno. Strana kupující prohlašuje, že si Předmět koupě řádně prohlédla a že je jí znám faktický stav i právní stav Předmětu koupě dle příslušného LV včetně všech jeho součástí a příslušenství, v jakém se nachází ke dni podpisu této kupní smlouvy. [příjmení] kupující prohlašuje, že měla před podpisem této kupní smlouvy dostatečný prostor k tomu, aby se seznámila se stavem Předmětu koupě, že je náležitě obeznámena s lokalitou, v níž se Předmět koupě nachází, mohla klást straně prodávající otázky týkající se Předmětu koupě, na které jí bylo prodávajícím srozumitelně odpovězeno a poskytnuté informace měla možnost si ověřit. [příjmení] kupující stvrzuje, že se dle ust. §§ 980 až 986 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, seznámila s aktuálním stavem zápisů ve veřejném seznamu, který je veden u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice, ve kterém je Předmět koupě zapsán a že nevznáší žádné námitky. Článek II.

1. Touto kupní smlouvou prodává prodávající kupujícímu Předmět koupě vymezený výše v čl. I. odst. 1) této kupní smlouvy, přičemž kupující přijímá a kupuje Předmět koupě a nabývá jej do svého výlučného vlastnictví, a to se všemi právy a povinnostmi a se všemi součástmi a příslušenstvím, s nimiž prodávající Předmět koupě užíval nebo byl oprávněn užívat, a současně se strana kupující zavazuje uhradit straně prodávající za Předmět koupě sjednanou kupní cenu.

2. Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí podle této kupní smlouvy bude kupující zapsán jako výlučný vlastník nemovitých věcí uvedených v čl. I. odst. 1) této kupní smlouvy a dále jako vlastník spoluvlastnického podílu ve výši ideální k nemovité věci uvedené v čl. I. odst. 2) této kupní smlouvy. Článek

III. Kupní cena a její splatnost 1. Smluvní strany se dohodly na kupní ceně za celý Předmět koupě ve výši celkem = 2 200 000,00 Kč slovy: dva miliony dvě sta tisíc korun českých (dále jen„ Kupní cena“)

2. Celková kupní cena 2 200 000,00 Kč je rozdělena na jednotlivé nemovitosti následujícím způsobem: parc. KN č.; výměra m2; převáděný vlastnický podíl; kupní cena [číslo]; [číslo]; 1/1; 450 000,00 Kč [číslo]; [číslo]; 1/1; 371 280,00 Kč [číslo]; [číslo]; 1/1; 136 500,00 Kč [číslo]; 46; 1/1; 500,00 Kč [číslo]; [číslo]; 1/1; 157 556,00 Kč [číslo]; [číslo]; 1/1; 357 544,00 Kč [číslo]; 45; 1/1; 500,00 Kč [číslo]; [číslo]; 1/1; 160 000,00 Kč [číslo]; [číslo]; 1/1; 140 000,00 Kč [číslo]; [číslo]; 1/1; 425 120,00 Kč [číslo]; 991; 1/4; 1 000,00 Kč ;; celkem; 2 200 000,00 Kč Takto dohodnutá celková Kupní cena bude uhrazena stranou kupující ve lhůtě do 5 (slovy: pěti) dnů od provedení vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího dle této smlouvy, a to na bankovní účet strany prodávající uvedený v záhlaví této smlouvy, a tím jsou (budou) vzájemné závazky a pohledávky plynoucí z povinnosti strany kupující k uhrazení Kupní ceny zcela vypořádány.

3. Takto sjednaná Kupní cena je konečná a neměnná. Smluvní strany konstatují, že výši Kupní ceny, jakož i formu, termín a způsob úhrady v plném rozsahu akceptují. Smluvní strany rovněž prohlašují ve smyslu ust. 1793 zákona č. 89/2012 Sb., že takto sjednaná Kupní cena je co do její výše zcela přiměřená a v poměru k nemovitému majetku, jenž strana kupující touto kupní smlouvou nabývá.

4. Smluvní strany se dohodly na tom, že pokud nebude Kupní cena uhrazena ve sjednané lhůtě, ve sjednané celé výši, je strana prodávající oprávněna od této kupní smlouvy odstoupit. Odstoupení od kupní smlouvy musí být provedeno písemně a doručeno druhé smluvní straně s tím, že tato kupní smlouva pak zaniká okamžikem, kdy oznámení o odstoupení od této kupní smlouvy bude doručeno straně kupující. Článek

IV. Úhrada poplatků spojených s převodem Předmětu koupě 1. Smluvní strany se dohodly na tom, že správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí a odměnu za poskytnutou právní pomoc v souvislosti s vyhotovením této kupní smlouvy zaplatí prodávající. Článek

V. Předání Předmětu koupě Smluvní strany se dohodly, že k předání a převzetí Předmětu koupě dojde ve lhůtě do 5 (slovy: pěti) dní poté, co dojde k úhradě kupní ceny na účet prodávajícího. O předání Předmětu koupě bude sepsán písemný protokol. Nedojde-li k faktickému předání Předmětu koupě, považuje se Předmět koupě za předaný straně kupující den následující poté, co prodávající uhradí kupní cenu dle této smlouvy. Okamžikem předání přechází na kupujícího nebezpečí škody a nahodilé zkázy na Předmětu koupě. Článek

VI. Povinnosti prodávajícího 1. [příjmení] prodávající se zavazuje, že: - ode dne účinnosti této smlouvy až do nabytí vlastnického práva k Předmětu koupě kupujícím nezatíží Předmět koupě žádným právem třetí osoby; - se zdrží jakýchkoliv úkonů, které by měly nebo mohly mít za následek snížení hodnoty Předmětu koupě nebo které by vedly nebo mohly vést ke zmaření či ztížení převodu vlastnického práva k Předmětu koupě na kupujícího. Smluvní strany se v této souvislosti dohodly, že za takové jednání strany prodávající se považuje též opomenutí strany prodávající, které má nebo může mít za následek vznik faktických i právních vad nemovitosti nebo strpění určité právní skutečnosti a/nebo jednání třetí osoby, které může mít za následek vznik faktických i právních vad nemovitosti; Článek

VII. Závěrečná ustanovení 1. Účastníci této Kupní smlouvy vzali na vědomí, že smlouva je uzavřena, jakmile se účastníci shodnou na jejím obsahu, okamžikem podpisu smlouvy oběma smluvními stranami s tím, že od tohoto okamžiku jsou svými smluvními projevy vázáni. Práva ze smlouvy, tj. nabytí vlastnictví vznikne vkladem (ustanovení § 1105 a ustanovení 1316, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) do katastru nemovitých věcí s účinky ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu pracovišti. Tato kupní smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami.

2. Tato smlouva je vyhotovena ve 4 (čtyřech) vyhotoveních tak, že prodávající obdrží jedno vyhotovení bez úředně ověřených podpisů, kupující obdrží dvě vyhotovení bez úředně ověřených podpisů a jedno vyhotovení smlouvy opatřené úředně ověřenými podpisy účastníků bude použito pro účely vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

3. Smluvní strany souhlasí s tím, aby na základě takto uzavřené kupní smlouvy byl proveden vklad vlastnického práva pro kupujícího do katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu [obec], katastrální pracoviště Moravské Budějovice.

4. Smluvní strany níže svým podpisem stvrzují, že v průběhu vyjednávání o této kupní smlouvě vždy jednaly a postupovaly čestně a transparentně a současně se zavazují, že takto budou jednat i při plnění této smlouvy a veškerých činnost í s ní souvisejících. Účastníci smlouvy prohlašují, že si tuto smlouvu před podpisem řádně přečetli, s obsahem této smlouvy souhlasí, neboť tato vyjadřuje jejich svobodnou, vážnou a skutečnou vůli, a dále prohlašují, že tato smlouva nebyla uzavřena v tísni ani v omylu, nebyla uzavřena za nápadně nevýhodných podmínek a na důkaz těchto tvrzení připojují své podpisy. V…………….., dne……… V…………….., dne……… Prodávající: Kupující: [celé jméno žalovaného] [celé jméno žalobce]“

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 144 597,13Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. [jméno] [jméno], advokáta se sídlem [adresa].

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne 30. 11. 2020 ve znění její soudem následně připuštěné změny ze dne 24. 11. 2021 se žalobce domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného spočívajícího v uzavření kupní smlouvy s žalobcem jako kupujícím (a žalovaným jako prodávajícím) s tím, že předmětem této kupní smlouvy jsou v čl. I - bodu 1 a 2 výroku I. tohoto rozsudku identifikované pozemky, a to za cenu 2 200 000 Kč. K odůvodnění žaloby bylo zejména uvedeno, že dne 2. 10. 2020 uzavřel žalobce s žalovaným Smlouvu o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem bylo do 15. 11. 2020 uzavřít kupní smlouvu na výše označené pozemky tak, aby se jejich vlastníkem stal žalobce, a to za sjednanou kupní cenu 2 200 000 Kč. Po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní došlo prostřednictvím žalovaným zvoleného advokáta k vypracování několika návrhů kupních smluv, ke kterým se obě strany vyjadřovaly, ze strany žalovaného pak hlavním požadavkem bylo mít deponovanou kupní cenu na úschovním účtu a teprve poté hodlal podepsat kupní smlouvu. Další jeho snahou bylo do smlouvy začlenit výhradu,,lepšího kupce“, dále smluvní pokutu pro případ neuhrazení kupní ceny do 15. 11. 2020, aj.. Přes četnou emailovou korespondenci a snahy žalobce však k uzavření kupní smlouvy nedošlo, neboť příčinou sporu byl nesouhlas žalovaného s úhradou kupní ceny žalobcem na úschovní účet, což s ohledem na financování koupě prostřednictvím banky ani jinak nešlo. Dne 19. 11. 2020 pak žalovaný od smlouvy o budoucí kupní smlouvě odstoupil s tím, že její přílohou nebyla finální verze kupní smlouvy, termín pro úhradu kupní ceny nebyl dostatečně specifikován, nebyla předložena kupní smlouva jež by splňovala požadavky obou stran a současně sdělil, že pozemky prodal někomu jinému. Dle žalobce se pak ani jeden z tvrzených důvodů nezakládá na právním základě a odstoupení považuje za nicotný právní úkon.

2. Žalovaný ve svém vyjádření s podanou žalobou nesouhlasil. Uvedl, že od předmětné smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 2. 10. 2020 platně dopisem ze dne 16. 11. 2020 odstoupil. Předmětná smlouva o smlouvě budoucí obsahovala neurčité formulace, když v návaznosti na toto žalobce v rámci jednání o vlastní kupní smlouvě do této promítal svůj vlastní výklad, přičemž za takových žalobcem následně uplatňovaných podmínek by žalovaný nikdy s žalobcem žádnou smlouvu, a to ani smlouvu budoucí, neuzavíral. Jelikož předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí předkládal žalovanému žalobce, jde užití neurčitých pojmů k jeho tíži. Žalobce velmi dobře věděl a byl tak žalovaným před uzavřením smlouvy o budoucí smlouvě informován (což vyplývá i z jejich vzájemné e-mailové komunikace), že žalovaný hodlá své nemovitosti prodat, resp. prodej uskutečnit pouze za účelem získání finančních prostředků na koupi jiné nemovitosti a tyto potřebuje obdržet v co nejkratší době. Důvodem, proč nejprve byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí a nikoliv hned kupní smlouva, bylo zajištění financování koupě předmětných pozemků ze strany žalobce, přičemž žalovaný vycházel z toho, že částka bude dle smlouvy o smlouvě budoucí složena do úschovy po jejím uzavření, jak je formulováno v článku III. předmětné smlouvě o smlouvě budoucí a nikoliv až po uzavření vlastní kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalobce tento svůj závazek nedokázal řádně splnit, pouze neustále předkládal žalovanému své sliby, ujištění a vlastní výklady smlouvy, žalovaný pozbyl důvěry v jednání žalobce a proto od předmětné smlouvy o smlouvě budoucí odstoupil.

3. Soud, vycházeje ze skutkových tvrzení žaloby, provedl ve věci dokazování zejména výpisem z KN [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], výpisem z KN [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne 2. 10. 2020, mailovou korespondencí, oznámením o odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí, mailem žalovaného ze dne 26. 10. 2020, 29. 10. 2020, návrhy kupních smluv (verzemi 1-4), výslechem svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení].

4. Po zhodnocení shora uvedených důkazů učinil soud následující závěry o skutkovém stavu věci: Dne 2. 10. 2020 uzavřel žalobce se žalovaným Smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále SBK), jejímž předmětem bylo do 15. 11. 2020 uzavřít kupní smlouvu, na základě odprodá žalobci za sjednanou kupní cenu 2 200 000 Kč pozemky parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] a id parc. [číslo] zapsaný na [list vlastnictví] pro k.ú. a obec Jemnice, vše vedené Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice.

5. V čl. II. SBK dále mimo jiné účastníci smlouvy uvedli, že důvodem jejího uzavření je, aby budoucí kupující mohl zajistit a připravit potřebné finanční prostředky k zakoupení předmětných nemovitostí a doložit tuto smlouvu o smlouvě budoucí kupní pro své bankovní instituce.

6. Ohledně úhrady kupní ceny bylo v čl. III. smlouvy sjednáno, že celá výše uvedená kupní cena bude uhrazena kupujícím panem [celé jméno žalobce] po podpisu budoucí kupní smlouvy ve prospěch prodávajícího pana [celé jméno žalovaného] bezhotovostním převodem na úschovní účet. Budoucí kupující se dále zavázal uzavřít smlouvu o úschově s budoucím prodávajícím a uschovatelem pověřeným budoucím prodávajícím. Kupní smlouvu a návrh na vklad měl zajistit a předložit budoucí prodávajícímu kupující a po jejím uzavření měla být ve správě uschovatele, který ji měl odeslat na příslušný katastrální úřad po obdržení celkové kupní ceny 2 200 000 Kč.

7. Po podepsání SBK si žalovaný zvolil dle podmínek SBK svého právního zástupce a uschovatele, a to advokátku Mgr. [jméno] [příjmení]. Tato jako svědek ve věci v souladu s obsahem předložených návrhů kupních smluv zejména uvedla, že jí žalovaný telefonicky kontaktoval před podpisem SBK, po uzavření SBK jí tuto smlouvu poslal, podle této připravila standardní kupní smlouvu s úschovou kupní ceny a emailem poslala uvedené oběma stranám. Žalovaný se ozval s velkými výhradami ke smlouvě, chtěl aby ve smlouvě bylo právo zpětného prodeje, nesouhlasil s tím, že by zástavní smlouva měla předcházet vlastní kupní smlouvě (kupní cena byla financována prostřednictvím banky), stejně tak nesouhlasil se lhůtou splatnosti kupní ceny 30 dnů, která se mu zdála dlouhá. Pro případ financování kupní ceny ze strany banky však svědkyně považuje 30 denní lhůtu za zcela standardní. Požadavky žalovaného byly dle jejího názoru velmi nestandardní a obě strany vyzvala k vzájemné dohodě. Poté vzešel návrh financování kupní ceny z vlastních zdrojů žalobce, žalovaný požadoval ve smlouvě ujednání o smluvní pokutě, což žalobce odmítl, tedy představy stran začaly být velmi odlišné. Na straně žalovaného vznikla dle svědkyně obrovská nedůvěra v to, zda vůbec má žalobce peníze na financování předmětu - tímto bylo míněno, že se podmínky měnily, jednou mělo být financováno prostřednictvím bankovního úvěru, poté z vlastních zdrojů žalobce. Z jejího pohledu byla nedůvěra odůvodněná. Žalobce na uzavření kupní smlouvy celkem tlačil, odmítal žalovanému prokázat zdroj financování, což je standardní a dle zákona 253/2008 Sb., by v případě neprokázání finančních zdrojů a jejich původu před uzavřením kupní smlouvy byla povinna odmítnout poskytnutí právní pomoci. Dále už jí už byly přeposílány pouze emaily, které si obě strany vyměňovaly, do věci posléze nezasahovala.

8. Z obsáhlé emailové komunikace mezi účastníky a Mgr. [příjmení] mimo jiné vyplývá, že žalovaný by nikdy nepodepsal SBK, pokud by její přílohou byla i kupní smlouva. Po podpisu SBK žalovaný sdělil, že má jiného kupce připraveného uhradit kupní cenu v den podpisu kupní smlouvy a že hodlá od SBK odstoupit. Přes ujištění žalobce, že má připraveny prostředky k úhradě kupní ceny a akceptuje i znění kupní smlouvy, které zaslala Mgr. [příjmení] jako zástupkyně žalovaného (čímž by mohl mít celou kupní cenu uhrazenou na úschovním účtu dříve než 15. 11. 2020) požadoval do kupní smlouvy doplnit smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč jako záruku za včasnou a řádnou úhradu a trval na úhradě kupní ceny do úschovy v termínu do 15. 11. 2020 (aniž by však byla uzavřena vlastní kupní smlouva) a byť byl opakovaně žalobcem v souladu s SBK seznámen s tím, že financování je zajištěno bankou a je logické, že banka neodešle peníze, aniž by viděla podepsanou kupní smlouvu.

9. Žalovaný byl i ze strany žalobce upozorněn, že pokud nepodepíše kupní smlouvu do 15. 11. 2020, takto neznamená, že se tím jeho závazek ruší a může volně nakládat se svými pozemky. Přesto dne 18. 11. 2020 žalovaný odstoupil od smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodů, že její přílohou nebyla finální verze kupní smlouvy, termín pro úhradu kupní ceny nebyl dostatečně specifikován, nebyla předložena kupní smlouva, jež by splňovala požadavky obou stran a současně sdělil, že pozemky prodal jinému kupci. Jako důvod dále uvedl nevyhovující podmínky prodeje, které by časově znemožnily jeho nákup jiné nemovitosti a prodej jeho pozemků by tak ztratil veškerý smysl. Žalobce mu dle jeho tvrzení, ač věděl, že kupní cenu potřeboval mít fyzicky do určitého data k dispozici, nebyl ochoten či schopen tuto zajistit a nedoložil mu ani potvrzení banky o schválení úvěru pro úhradu kupní ceny.

10. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalovaný nemovitosti prodal, a to již dne 16. 11. 2020 za částku 2 640 000 Kč spol. Zemos Lesná, spol. s.r.o.. Ještě před zápisem vkladu vlastnického práva nabyvatele do KN však žalobce podal návrh na vydání předběžného opatření, týkajícího se uložení zákazu žalovanému nakládat s předmětnými nemovitostmi a soud uvedenému pravomocným usnesením ze dne 3. 12. 2020, č.j. 12 C 287/2020-46 vyhověl. Vlastníkem všech výše označených nemovitostí je tedy ke dni vydání tohoto rozhodnutí stále žalovaný.

11. Podle § 1785 občanského zákoníku se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Podle § 1787 odst. 1, 2 občanského zákoníku nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. Obsah budoucí smlouvy se určí podle účelu, který má uzavření budoucí smlouvy zřejmě sledovat. Přitom se vychází z návrhů stran a přihlédne se k okolnostem, za kterých byla smlouva o smlouvě budoucí uzavřena, jakož i k tomu, aby práva a povinnosti stran byly poctivě vypořádány.

12. Na základě shora uvedených skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že žaloba na nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít kupní smlouvy byla podána důvodně. Žalovaný nesporně smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SBK) uzavřel, obsah této smlouvy se pak ve všech podstatných parametrech kryje s obsahem smlouvy, ohledně které má být projev vůle žalovaného nahrazen, zde stanovená lhůta pro úhradu kupní ceny pouze konkretizuje obecné ujednání účastníků v rámci čl. III. SBK a způsob vypořádání kupní ceny soud považuje za zcela obvyklý.

13. Pokud se týká smlouvy o budoucí smlouvě kupní (SBK), v této soud neshledal žádné nejasné a neurčité pojmy, z mailové komunikace nevyplývá, že bych žalovaný vůbec vznesl a konkretizoval požadavek na upřesnění SBK. Zcela jednoznačně SBK předpokládala postup pouze takový, že se do 15. 12. 2020 podepíše kupní smlouva, ta bude ve správě uschovatele, který jí po úhradě obdržení kupní ceny odešle na KÚ. Tento postup soud shledává za zcela obvyklý, standardní a je třeba přisvědčit tvrzení žalobce, že je nelogické skládat do úschovy kupní cenu za situace, kdy není podepsána kupní smlouva samotná. Vypořádání transakce prostřednictvím úschovy má zajistit prodávajícímu, že v případě podpisu kupní smlouvy z jeho strany budou ještě předtím, než nastanou účinky kupní smlouvou předpokládané, zajištěny jeho nároky na zaplacení kupní smlouvy. Složení kupní ceny bez dalšího nedává kupujícímu jistotu podpisu kupní smlouvy, navíc kupující riskuje úhradu nákladů spojených s úschovou. Popsané důvody vedoucí žalovaného k odstoupení od SBK nejsou právně relevantní, navíc k samotnému odstoupení došlo až poté, kdy žalovaný vědomě porušil své závazky z SBK a pokusil se nemovitosti znovu prodal. Odstoupení je tak jako právní úkon zcela nicotné.

14. Z výše uvedeného lze pak dospět k závěru, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalovaného, když tento opakovaně odsouval podpis kupní smlouvy pod různými důvody, zatímco souběžně jednal o odprodeji pozemků s třetí stranou a prodej ještě před odstoupením od SBK fakticky realizoval. Soud proto žalobě jako důvodné vyhověl.

15. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř., podle kterého ve věci plně úspěšnému žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení, a to zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, navýšené odměny advokáta o 21 % DPH za 5 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 6x 17 100 Kč, 6x 300 Kč rež. paušálů dle cit. advokátního tarifu, 1 úkonu právní služby dle § 11 odst. 2 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 1x 8 550 Kč (návrh na vydání PO) a 1x 300 rež. paušálu, cestovného právního zástupce žalobce k jednání soudu 2x Praha - Třebíč a zpět ve výši celkem 4 963,13 Kč (680 km při paušální náhradě 4,40 Kč za 1 km, vyhláškové ceně paliva 27,20 Kč a průměrné normované spotřebě vozidla 6 l /100 km).

Poučení