12 C 66/2020 - 372

Rubrum

Okresní soud v Domažlicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Bc. Petrou Goeslovou ve věci žalobce: Ing. [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalované: [Jméno zainteresované společnosti 0/0], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] pro zapl. 247 280 Kč s přísl. a 12 100 Kč s přísl. takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 247 280 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 247 280 Kč ode dne [datum] až do zaplacení ve výši 8,25 % ročně a částku ve výši 12 100 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 12 100 Kč ode dne [datum] do zaplacení ve výši 8,25 % ročně.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobci náklady řízení ve výši 125 454 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

III. Soud přiznává znaleckému ústavu [právnická osoba], s.p. znalečné za účast při jednání u soudu konaném dne [datum] ve výši 3 248 Kč včetně DPH.

IV. Žalobci se vrací část zálohy složené dle usnesení Okresního soudu v Domažlicích ze dne [datum], č.j. 12 C 66/2020- 174, ve výši 2 484 Kč. Záloha bude vrácena po právní moci tohoto rozsudku po sdělení čísla účtu, na který má být vrácen.

V. Žalované se vrací část zálohy složené dle usnesení Okresního soudu v Domažlicích ze dne [datum], č.j. 12 C 66/2020- 174, ve výši 2 484 Kč. Záloha bude vrácena po právní moci tohoto rozsudku po sdělení čísla účtu, na který má být vrácen.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou, soudu doručenou dne [datum], domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost uhradit žalobci částku ve výši 247 280 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení a částku ve výši 12 100 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení a náhrady nákladů řízení. K žalobě pak žalobce uvedl, že na základě smlouvy o převodu vlastnictví ze dne [datum] nabyl od žalované byt v [adresa], a to konkrétně bytovou jednotku č. [číslo], vymezenou v budově č.p. [číslo], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] a která je zapsána na LV č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa], vedeném u [název úřadu] [název úřadu], Katastrální pracoviště [adresa]. Dne [datum] žalobce reklamoval u žalované nedostatky zvukové izolace bytu. Žalovaná reklamaci neuznala, a proto žalobce nechal v dubnu 2020 provést kontrolní měření zvukové izolace, tj. vzduchové neprůzvučnosti stěn mezi jeho bytem a sousedním bytem, a to společností [právnická osoba] Z kontrolního měření vyplynulo, že byt nesplňuje technické normy ČSN 730532 – Akustika – Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků. Za provedené měření byla společností [právnická osoba] vystavena žalobci faktura na částku 12 100 Kč. Výsledky kontrolního měření a fakturu za provedené měření žalobce zaslal žalované s výzvou k navržení vhodných nápravných opatření a úhradě faktury za provedené měření. Na základě tohoto pak žalovaná učinila kroky směřující k navýšení úrovně zvukové izolace bytu tak, že nechala připevnit ke stropu další vrstvu sádrokartonu. Toto opatření se ukázalo jako nedostatečné. Tuto skutečnost oznámil žalobce žalované. Žalovaná na to reagovala sdělením, že pro zlepšení zvukově-izolačních vlastností bytu bylo vynaloženo maximum. Žalobce proto uplatnil u žalované nárok na přiměřenou slevu z ceny bytu ve výši 10 % z kupní ceny, tj. 247 280 Kč. Výzvu k úhradě pak žalobce doručil žalované dne [datum] a druhou pak dne [datum], s tím, že druhá výzva je výzvou předžalobní. Na obě výzvy reagovala žalovaná odmítavě a nárok na slevu z ceny bytu žalobci neuhradila.

2. Žalovaná k žalobě sdělila, že žalobní nároky neuznává, a to ani z části. Žalovaná neměla důvod reklamaci uznat, neboť stavba včetně bytu splňovala veškeré hygienické limity, což vyplývá i z faktu, že byl vydán dne [datum] kolaudační souhlas s užíváním stavby, přičemž v kolaudačním řízení se vyjadřovala i [název úřadu] [název úřadu] a reklamace byla opožděná. Zdvojení sádrokartonového podhledu bytu byl vstřícný krok k žalobci. Žalovaná uvedla, že reklamace byla opožděná, když žalobce neuplatnil právo z vadného plnění bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. Dne [datum] přešlo ze žalované na žalobce nebezpeční škody na věci a počala běžet objektivní dvouletá lhůta a subjektivní lhůtě k uplatnění vad. Argumentace žalobce, že začal byt užívat až od ledna 2019, a proto nemohl dříve zjistit vadu bytu, nemůže obstát. Ve svém vyjádření ze dne [datum] žalobce uvedl, že v určitém rozsahu obýval byt již půl roku po jeho koupi, a proti již v tuto dobu mohl vadu zjistit. Žalovaná jako vstřícný krok vůči žalobci učinila zmíněnou stavební úpravu spočívající ve zdvojení stropu a následně pak i nabídku na zpětný odkup bytu od žalobce. Žalovaná proto navrhla, aby žaloba byla soudem zamítnuta.

3. Ze soudem provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav:

4. Na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotek ze dne [datum] došlo k převodu bytové jednotky č. [číslo], která je součástí budovy č.p. [číslo], jež je součástí pozemku p. č. [číslo], v katastrálním území [adresa], obec [adresa], [adresa], ze žalované na žalobce. Žalobce je zapsán jako vlastník dané bytové jednotky v Katastru nemovitostí LV č. [hodnota], u [název úřadu], Katastrální pracoviště [adresa].

5. Emailem ze dne [datum] oznámil žalobce žalované vady bytové jednotky, kde uvedl, že byt trvale užívá od ledna 2019. Při dlouhodobém užívání bytu zjistil závadu spočívající ve zvýšené propustnosti hluku ze sousedního bytu, jako jest mluvené slovo, puštěná televize, cinkání příborů apod.

6. Emailem ze dne [datum] bylo žalobci ze strany žalované sděleno, že stavba byla zhotovena dle schválené projektové dokumentace, jejíž součástí je i akustická studie na daný objekt. Dle tohoto dokumentu stavba splňuje všechny normy a stavební konstrukce nepřekračují nejvyšší přípustné hodnoty hladiny hluku dle hygienických požadavků. K žádosti žalobce mu byla akustická studie žalovanou poskytnuta prostřednictvím emailu spolu se sdělením, že ke kolaudaci nebylo akustické měření provedeno, a to emailem ze dne [datum].

7. Z akustické studie zhotovené 4/2009 společností [právnická osoba], a.s. soud zjistil, že byla doporučena opatření ve studii specifikované, které při jejich uplatnění prokazují nepřekračování nejvyšších přípustných hodnot hladin hluku dle hygienických požadavků pro vnitřní chráněný prostor na denní i noční dobu.

8. Emailem ze dne [datum] sdělil žalobce žalované, že si nechal provést měření zvukové neprůzvučnosti ze sousedního bytu a z měření vyplývá, že není splněna norma avizovaná v akustické studii, s tím, že výsledek zkoušky je 45dB. Zároveň žalobce vyzval žalovanou k návrhu řešení situace.

9. Z protokolu o zkoušce č. [hodnota]-MNK – 20 ze dne [datum] zpracované společností [právnická osoba] vyplývá, že výsledky měření vzduchové neprůzvučnosti činí 45 dB, s tím že místnost zdroje zvuku je pokoj s kuchyní bytu č. [hodnota] ve 3 NP a místnost příjmu zvuku je ložnice bytu č. [hodnota] ve 3 NP. Norma ČSN 73 0532 požaduje vzduchovou neprůzvučnost >= 53 dB. Měřená konstrukce tak nesplňuje požadavky.

10. Žalobce emailem ze dne [datum] vyzval žalovanou v rámci reklamačního řízení týkající se vzduchové neprůzvučnosti mezi byty č. [hodnota] a [číslo] k úhradě faktury za provedené akustické měření č. [hodnota] ve výši 12 100 Kč.

11. Ze strany žalované byl žalobce emailem ze dne [datum] informován o průběhu reklamace s tím, že žalovaná čeká na volné termíny od specialistů na akustiku (fa [právnická osoba]).

12. Žalovaná emailem ze dne [datum] vyrozuměla žalobce, že postup prací a opatření, které bude žalovaná v bytě provádět, vycházejí z doporučení specialistů na akustiku staveb, jež provedli místní šetření dne [datum] ohledně šíření hluku skrz oddělující bytové konstrukce a kteří diagnostikovali nejpravděpodobnější místo vzniku problému, jež tvoří souhra vícero okolností. Místo problému se nachází u střešního okna nejblíže k mezi bytové stěně v SDK podhledu. Dále byly sděleny práce, které budou vykonány dne [datum]. Dále pak žalovaná uvedla, že předloženou fakturu za akustické měření neproplatí.

13. Dne [datum] oznámila žalovaná prostřednictvím emailu žalobci, že zasílá jednoduchý zápis z provedené záruční opravy s tím, že od předání běží záruka na opravované konstrukce opět dva roky. V rámci reklamace provedené dne [datum], kterou se řešila nedostatečná zvuková neprůzvučnost mezi bytovými konstrukcemi, SDK podhledu, byl zdvojen podhled sousedních bytů použitím akustických SDK desek, zesílení nosného roštu SDK desek, v místě nosné stěny přidána vata – vytvoření přeslechu a výmalba.

14. Žalobce emailem ze dne [datum] sdělil žalované, že stav se nezlepšil a mezi byty č. [hodnota] a [číslo] jsou stále slyšet běžné zvuky, zároveň požádal o nové akustické měření, a navržení řešení pro případ, že normy nebudou dodrženy. Znovu požádal o proplacení faktury za provedené akustické měření, když reklamace byla uznána a náklady spojené s měřením jsou dle § 1924 zák. č. 89/2012 Sb., účelně vynaložené a prokázané.

15. Žalovaná emailem ze dne [datum] sdělila žalobci, že k odstranění reklamované vady vyvinuli maximální úsilí. Dle zástupců společnosti [právnická osoba] slyšitelnost zvuků mezi byty nikdy zcela nezmizí. Zároveň navrhla pro případ, že žalobci nevyhovuje bydlení v bytě [číslo], ať odstoupí od smlouvy ze dne [datum], s tím, že si strany vrátí vzájemné plnění.

16. Právní zástupce žalobce se obrátil na žalovanou emailem ze dne [datum], kde vylíčil situaci a uvedl své nároky, které by v případě odstoupení od smlouvy byl nucen požadovat od žalované. Dále pak sdělil, že preferuje, aby byt zůstal v jeho vlastnictví, s tím, že v souladu s občanským zákoníkem uplatňuje nárok na přiměřenou cenu z kupní ceny bytu ve výši 10 %, tj. ve výši 247 280 Kč., a požaduje její úhradu ve lhůtě 10 dnů od doručení dopisu. Dále pak žalobce sdělil, že pokud mu bude poskytnuta sleva z kupní ceny, nebude požadovat náklady vynaložené na akustické měření.

17. Dopisem ze dne [datum] sdělila žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce žalobci, že je mezi stranami nesporné, že byla uzavřena kupní smlouva na daný byt č. [číslo] ani nezpochybňuje, že žalobce uplatnil na počátku roku 2020 poprvé vadu spočívající v propustnosti zvuků ze sousedícího bytu. V rámci zachování dobrých vztahů pak bezplatně zdvojila sádrokartonový podhled v části bytu. Nejednalo se však o kladné vyřízení kupujícím uplatněného práva z vadného plnění, neboť společnost tvrzenou vadu odmítla. Dále pak uvedla, že tvrzená vada nebyla ani uplatněna včas, neboť byla uplatněna až na počátku roku 2020, tj. více jak 17 měsíců po přechodu nebezpečí škody na kupujícího, a proto nemůže být právo z vadného plnění přiznáno. Žalovaná odmítla uplatněnou slevu z kupní ceny.

18. Dne [datum] byla žalované zaslána žalobcem předžalobní výzva v rámci které žalobce uvedl důvody svědčící ve prospěch včasného uplatnění nároku z vadného plnění a vyzval k úhradě slevy z kupní ceny ve výši 247 280 Kč a částky 12 100 Kč do [datum].

19. Žalovaná pak reagovala dopisem ze dne [datum], kde uvedla, že tvrzená vada nebyla uplatněna včas, a proto nelze přiznat právo z vadného plnění.

20. Z Kolaudačního souhlasu s užíváním stavby č.j. [číslo], protokolu o vydání kolaudačního souhlasu a závazného stanoviska dotčeného orgánu na úseku požární ochrany, bylo zjištěno, že byl vydán dne [datum] souhlas s užívání domu, v němž se nachází bytová jednotka, jež je předmětem tohoto sporu.

21. Z předávacího protokolu k bytu bylo zjištěno, že žalobce při předání bytu nevytkl žádnou zjevnou vadu. Z předávacích protokolů dále bylo zjištěno, že ani vlastníci [jméno FO] a [jméno FO], [jméno FO] nevytkli žalované žádné zjevné vady. Zjevnou vadu vytkl pouze [jméno FO], který požadoval osazení zrcadla.

22. Z přípisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že k žádosti žalobce byla prodloužena splatnost termínu kupní ceny ve výši 450 000 Kč. Jednání ohledně uzavření kupní smlouvy a úhrady kupní ceny mezi žalobcem a žalovaným pak vyplývá z emailové komunikace z [datum], [datum] a [datum].

23. Prohlášením ze dne [datum] o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám došlo k rozdělení domu, jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] na jednotlivé bytové jednotky a byly schváleny stanovy Společenství vlastníků jednotek.

24. Z emailové komunikace ze dne [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], bylo zjištěno, že v rámci domu, v němž se nachází předmětný byt, byli ostatní vlastníci srozuměni s tím, že žalobce řeší problém s hlučností ve svém bytě a mají též možnost se případně přidat k řešení dané věci.

25. K normám ČSN EN ISO 140-4 a ČSN EN ISO 16283-1 soud uvádí, že je provedl pouze z důvodu, že znalci byla položena otázka, zda zvukově-izolační vlastnosti předmětného bytu vyhovují příslušným technickým normám. Soud pak z těchto norem nevyvozoval žádné konkrétní skutkové závěry, když znalec při svém výslechu vypověděl, že zvuková izolace konstrukce budovy v [adresa] neodpovídá žádné z aplikovatelných verzí norem ČSN.

26. Ze znaleckého posudku č. 11/2021 vypracovaného [právnická osoba] [adresa], sp. a výslechu znalce provedeného při jednání konaném dne [datum], soud zjistil, že dne [datum] se konalo v předmětném bytě místní šetření, v rámci kterého bylo provedeno měření vzduchové neprůzvučnosti mezi ložnicí bytu žalobce a obytnou místností sousedního bytu. Měřením znalce bylo zjištěno nesplnění požadované hodnoty o 6 dB, což znalec uvedl jako velmi významné nesplnění požadované hodnoty. Normativní požadavek na zvukovou neprůzvučnost je >= 53 dB. Naměřená zvuková izolace nemůže zajistit, aby byl hluk ze sousedního bytu vnímaný uživateli bytu žalobce v ložnici, udržován na úrovni, která neohrozí jejich zdraví a dovolí jim spát, odpočívat a pracovat v uspokojivých podmínkách. Z místního šetření i potvrzení žalované bylo znalcem zjištěno, že nad bytem žalobce není strop tzv. těžký, ale jedná se o lehký sádrokartonový podhled, na který je položena minerální vlna. I přes opakující se dispozice bytů se vada v jiných bytech neprojevuje, neboť v ostatních případech je strop standartní – velmi hmotný. Z propočtů znalce pak vyplývá předpoklad, že v případě kdy by byla hmotná dělící stěna typu AKU, tl. 300 mm napojená na hmotný strop, byl by požadavek splněn. Znalec vidí možnosti nápravy dané vady, jako značně omezené, když přidávání minerální vlny a různých sádrokartonových desek nemusí zaručit vyhovující výsledek. Musela by se navýšit plošná hmotnost stropu alespoň na 300 kg na m2, což je ekvivalent 12 cm železobetonové desky, což dle znalce je nerealizovatelné. Dalo by se uvažovat i o instalaci podhledů v tloušťce několika decimetrů v ložnici žalobce, avšak zde se naráží na nutnost zachování světlé výšky v místnosti. Znalec pak potvrdil závěry uvedené v protokolu o zkoušce č. [hodnota]-MNK-20 společností [právnická osoba], s tím, že tento protokol popisuje stav zvukové izolace od realizace do [datum] a za aktuální stav by měl být považován výsledek 47 dB, který v sobě zahrnuje neúspěšný pokus o opravu. Dále pak znalec uvedl, že zvuková izolace mezi ložnicí žalobce a sousední obytnou místností cizího bytu neodpovídá normě žádné z aplikovatelných verzí normy ČSN 73 0532, když zvuková izolace změřená ve formě vážené stavební neprůzvučnosti je 47 dB, což je výrazně pod požadavkem >= 53 dB, která je požadovaná při použití verze normy 2010, resp. 52 dB při použití normy 2000.

27. Důkaz výslechem účastníka – žalované soud pro nadbytečnost zamítl, když z podání na č.l. 331 vyplývá, že žalovaná se svým výslechem coby účastníka nesouhlasí. Soud ani neshledává, že by výslech účastníka – žalované mohl přinést nová zjištění či skutečnosti, které by v dané věci nebylo možno prokázat jinak.

28. Podle § 2106 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Podle odst. 3 nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

29. Podle § 2107 OZ je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Podle odst. 3 neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

30. Podle § 2129 odst. 2 OZ neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

31. Podle § 2129 odst. 3 OZ je-li kupujícím spotřebitel a projeví-li se vada v průběhu dvou let od přechodu nebezpečí škody na věci na kupujícího, má se za to, že nemovitá věc byla vadná již při přechodu nebezpečí škody, ledaže to povaha vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou kupující nemůže věc užívat, v případě že vadu vytkl oprávněně.

32. Podle § 14 odst. 1 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, stavba musí zajišťovat, aby hluk a vibrace působící na osoby a zvířata byly na takové úrovni, která neohrožuje zdraví, zaručí noční klid a je vyhovující pro prostředí s pobytem osob nebo zvířat, a to i na sousedících pozemcích a stavbách. (Soudu je známo, že daná vyhláška již není v platnosti, avšak v posuzované době byla platná a aplikovatelná.)

33. Soud má ze znaleckého posudku a výslechu znalce za prokázané, že v předmětné bytové jednotce žalobce nejsou splněny požadované hodnoty vzduchové neprůzvučnosti. Požadovaná hodnota vzduchové neprůzvučnosti činí dle normy ČSN – Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výroků >= 53 dB a naměřena byla hodnota [hodnota] dB. Hodnota tedy nebyla dodržena o 6 dB, což lze považovat za velmi významné nesplnění požadované hodnoty.

34. Mezi účastníky nebyly sporné následující skutečnosti, a to: že na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky ze dne [datum] nabyl žalobce jako kupující od žalované jako prodávající byt v [adresa], a to bytovou jednotku č. [číslo] vymezený v budově čp. [číslo], jež je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] Dne [datum] žalobce uplatnil u žalované vady bytu – nedostatky ve zvukové izolaci bytu – tato byla žalovanou odmítnuta. V dubnu a květnu 2020 proběhla mezi účastníky jednání ohledně hlučnosti bytu. Žalovaná provedla zdvojení vrstvy sádrokartonového podhledu v části bytu tak, aby byt odhlučnila nad rámec původního odhlučnění. Žalovaná nabídla žalobci zpětný odkup bytu.

35. Mezi účastníky pak zůstalo sporné, zda byt má vady spočívající v nedostatečné zvukové izolaci bytu a zda byla reklamace žalobcem uplatněna včas, tj. zda bylo uplatněno u žalovaného neprodleně po jejich zjištění.

36. Nejprve soud konstatuje, že žalobce je aktivně legitimovaný k podání žaloby, neboť se jedná o vadu bytu, spočívající ve vzduchové neprůzvučnosti. Žalobce požaduje slevu z kupní ceny za danou bytovou jednotku, a toto právo je spojeno s osobou žalobce, jež uplatňuje vadu jednotky v rámci své svobodné správy dle ust. § 1175 OZ (srov. usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 26 ICdo 28/2022).

37. Soud se pak zabýval otázkou, zda vada tvrzená žalobcem je vadou zjevnou či skrytou. Skrytá vada je taková vada, jež nebyla a nemohla být při obvyklé pozornosti zjištěna, zpravidla při předání a převzetí věci. Jedná se tedy o vadu, která existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale vyšla najevo až dodatečně, tj. při koupi nebyla zřejmá a projevila se až při užívání bytu. Zjištění nedodržení vzduchové neprůzvučnosti, tedy zvýšené hlučnosti bytu, lze až při jeho plném užívání s tím, že musí být využívány plně i ostatní bytové jednotky, z nichž právě pronikají do bytu hluk. Soud má tak za to, že nedodržení vzduchové neprůzvučnosti je právě vadou skrytou, která je zjistitelná až plným užíváním bytové jednotky. Při běžné prohlídce bytové jednotky s vynaložením obvyklé pozornosti žalobce nemusel vadu poznat, neboť vydávaný hluk je závislý na přítomnosti a pohybu osob v sousedních bytech. Hlučnost bytu může být rovněž těžce rozpoznatelná v okamžiku, kdy byt je užíván pouze nahodile, nepravidelně a v různých denních dobách, když hlučnost je v různých denních dobách rozdílná. Skrytá vada může být i nedostatek vlastností dané věci, které by daná věc měla mít z hlediska právních předpisů nebo technický norem, tj. v daném případě je nutno považovat za skrytou vadu i skutečnost, že daný byt nesplňuje normy ČSN k Ochraně proti hluku v budovách a posuzování akustických vlastností stavebních výrobků, když takovou vadu lze zjistit až provedením speciálního měření specialistou v oboru akustiky. Žalobce vadu vytkl žalované poté, co byt začal plně využívat. Neboť žalovaná se k reklamaci vyjádřila tak, že byt splňuje všechny požadavky a stavební konstrukce nepřekračují nejvyšší přípustné hodnoty hladin zvuku dle hygienických požadavků a uvedl, že reklamace tak není důvodná, nechal si žalobce udělat zkoušku vzduchové neprůzvučnosti společností [právnická osoba]. Neboť provedeným měřením bylo zjištěno, že byt nesplňuje požadavky na vzduchovou neprůzvučnost, obrátil se s výsledkem měření opět na žalovaného, který v návaznosti nato nechal provést zkoušku společností [právnická osoba] a nechal v bytě žalobce provést dvojitý záklop pomocí akustické SDK.

38. Pro uplatnění skryté vady je dle § 2129 odst. 2 OZ stanovena lhůta 5 let od nabytí. Nabytím se rozumí nabytí vlastnického práva, ke kterému dle výpisu z katastru nemovitostí došlo dne [datum]. Vadu spočívající v nadměrné hlučnosti - tj. nedostatečné zvukové izolaci, vytkl žalobce žalované dne [datum], s tím, že byt začal užívat teprve od ledna 2019. Neboť mu nebyla reklamace uznána, přistoupil k provedení měření vzduchové neprůvzdušnosti specialistou, který jeho tvrzení potvrdil. V předžalobní výzvě ze dne [datum] žalobce uplatnil rovněž vadu spočívající v překročení limitů vzduchové neprůzvučnosti. Soud tak uzavírá, že žalobce pro všechny shora uvedené skutečnosti oznámil skryté vady včas v souladu s § 2129 odst. 2 OZ, tj. poté co byt začal plně využívat a mohl zjistit jeho hlučnost a došlo k potvrzení vady ze strany specialisty.

39. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že možnosti nápravy jsou značně omezené a vada se znalcům jeví jako velmi obtížně odstranitelná, když by muselo dojít k odstranění celé střešní konstrukce i stávajícího stropu a musel by se vybudovat nový hmotný strop a znovu instalovat střešní konstrukce. Přidávání dalších vrstev sádrokartonových desek, minerální vlny, by nemuselo přinést požadovaný výsledek. Jiné stavební úpravy, které by mohly přinést požadovaný výsledek, jsou nerealizovatelné. Znaleckým posudkem bylo prokázáno, že při kontrolním měření vzduchové neprůzvučnosti mezi ložnicí v bytě žalobce a obytnou místností sousedního bytu jsou překročeny požadované hodnoty o 6 dB. Překročení zjištěná znaleckým ústavem zásadně překračují limitní hodnoty. Míra překročení dle znaleckého ústavu zásadně brání normálnímu užívání bytu, zejména s ohledem na nerušený spánek. Soud uzavírá, že se jedná o vadu bytové jednotky a dále se zabýval tím, zda je tato vada odstranitelná či neodstranitelná.

40. Vada spočívající v nedostatečné vzduchové neprůzvučnosti je dle znaleckého posudku vadou jen velmi těžce odstranitelnou. Soud tak uzavírá, že uplatněnou vadu je třeba považovat za vadu neodstranitelnou. V případě oprav, které uváděl jako možnosti znalec ve svém posudku, by ve výsledku znamenaly, že jedna vada (nedostatečná vzduchová neprůzvučnost) by tak byla nahrazena jinou vadou (nedodržení světlé výšky). Toto pak soud považuje za podstatné porušení smlouvy a kupující má tedy v souladu s ust. § 2106 OZ právo volby přiměřené slevy s kupní smlouvy.

41. Při stanovení požadované výše slevy z kupní ceny se soud neobejde bez volné úvahy, neboť zákon při určení výše slevy přiznané z titulu odpovědnosti za vady nestanoví žádné obecné pravidlo a přiměřenost slevy z kupní ceny je otázkou právní. Žalobce požaduje slevu z kupní ceny ve výši 10 %, tj. ve výši 247 280 Kč. Tato výše připadá soudu jako přiměřená, a to s ohledem na skutečnost, že hlučnost bytu podstatně ztěžuje užívání předmětného bytu, snižuje jeho komfort užívání a hlavně se jedná o trvalé zatížení bytu, které v daném případě nelze odstranit. V neposlední řadě tato hlučnost snižuje i hodnotu bytu, neboť v případě prodeje by byl žalobce povinen kupujícího na tuto vadu upozornit, a nelze předpokládat, že by případný kupující měl vůli uhradit kupní cenu ve výši za byt, jež by byl bez vad (srov. rozsudkem Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 2641/2012).

42. Soud přiznal vedle částky ve výši 247 280 Kč představující slevu z kupní ceny bytu i částku ve výši 12 100 Kč, neboť se jedná o účelně vynaložené náklady spojené s uplatněním reklamace. Reklamaci žalobce neuznal a sdělil žalobci, že jsou splněny všechny normy a stavební konstrukce nepřekračují nejvyšší přípustné hladiny hluku dle hygienických požadavků. Za účelem prokázání oprávněnosti reklamace pak nezbylo žalobci nežli nechat provést zkoušku vzduchové neprůzvučnosti odborníkem, za kterou musel uhradit právě částku ve výši 12 100 Kč.

43. Vedle shora uvedených nároků soud přiznal žalobci i nárok na zákonný úrok z prodlení z daných částek a to ode dne [datum] prodlení v souladu s ust. § 1970 občanského zákoníku ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. V předžalobní výzvě byl žalovaný žalobcem vyzván k uhrazení slevy z kupní ceny ve výši 247 280 Kč a částky za provedené akustické měření ve výši 12 100 Kč do [datum].

44. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odstavce 1 o. s. ř., podle zásady úspěchu ve věci tak, že náhradu nákladů přiznal žalobci, který byl ve věci zcela úspěšný, jelikož soud žalobě v plném rozsahu vyhověl. Náhrada se skládá ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 12 469 Kč a odměny a hotových výdajů právního zástupce žalobce, kterým je advokát. Při stanovení odměny za jeden úkon právní služby vyšel soud z ustanovení § 8 odstavce 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „advokátní tarif“), dle kterého činí tarifní hodnota v dané věci 259 380 Kč (součet jistin). Podle § 7 advokátního tarifu představuje odměna za jeden úkon právní služby z dané tarifní hodnoty částku 9 340 Kč. Právní zástupce žalobce v dané věci provedl osm úkonů právní služby podle § 11 odstavce 1 advokátního tarifu, a to podle písmene a) převzetí a přípravu zastoupení, úkony podle písmene d) advokátního tarifu, a to výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem a návrh ve věci samé, předžalobní výzvu ze dne [datum], žalobu ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum] a [datum] a podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu - účast při jednání dne [datum], [datum] a [datum]. Odměna právního zástupce žalobce za osm úkonů právní služby tedy činí 74 720 Kč. K tomu náleží odpovídající počet paušálních náhrad za hotové výdaje v režijní výši 300 Kč za jeden úkon právní služby podle § 13 odstavce 4 advokátního tarifu, tj. při osmi úkonech tedy v celkové výši 2 400 Kč. Dále náleží náhrada za odměnu znalce ve výši 12 516 Kč. Dále pak náleží právnímu zástupci žalobce náhrada hotových výdajů podle ust. § 13 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu ve výši 2 400 Kč (promeškaný čas v souvislosti s účastí na jednání dne [datum], [datum] a [datum]) a cestovní výdaje v celkové částce 4 250 Kč dle § 13 odst. 5 advokátního tarifu (2 x 1 761 Kč za cestu [adresa] – 296 km při spotřebě 5,57 l/100 km a ceně benzinu 95 oktanů ve výši 27,80 Kč za 1 litr a sazba základní náhrady 4,40 za 1 km – jednání konaná dne [datum] a [datum]. Dále pak jízdné za vlak ve výši 728 Kč na jednání konané dne [datum].) V neposlední řadě je součástí nákladů řízení podle § 14a advokátního tarifu též částka 21 % daně z přidané hodnoty ve výši 16 699 Kč, a to z částky 79 520 Kč, neboť právního zástupce žalobce je plátcem daně z přidané hodnoty. Náklady soudního řízení tedy představují s přičtením zaplaceného soudního poplatku celkem částku 125 454 Kč.

45. V souvislosti s účasti znalce na jednání dne [datum] byla znalci přiznána odměna ve výši 3 248 Kč, když soud shledal vyúčtování znalečného v souladu s vyhláškou č. 504/2020 Sb., o znalečném.

46. V souvislosti s vypracováním znaleckého posudku ve věci byli účastníci usnesením Okresního soudu v Domažlicích ze dne [datum], č.j. 12 C 66/2020-174 vyzváni ke složení zálohy (každý částku 15 000 Kč), kterou následně oba soudu uhradili. Usnesením Okresního soudu v Domažlicích ze dne [datum], č.j. 12 C 66/2020-301 bylo znalci přiznáno znalečné v celkové výši 35 335,93 Kč. Toto rozhodnutí pak bylo usnesením Krajského soudu v Plzni ze dne [datum], č.j. [spisová značka] – 316 změně tak, že se znalci přiznává znalečné v celkové výši 21 783,99 Kč. Za účast při jednání konaném dne [datum] soud přiznal znalci znalečné ve výši 3 248 Kč. Soud proto deklaratorně uložil účastníkům uhradit náklady spojené s vypracováním znaleckého posudku každému jednou polovinou a nespotřebovanou zálohu na znalečné vrátil účastníkům (každému 2 484 Kč).

Poučení