12 C 71/2017-191

Rubrum

Okresní soud v Náchodě rozhodl samosoudkyní Mgr. Magdalénou Šedivou, LL.M. ve věci žalobce: ; [celé jméno žalobce], narozený dne [datum] bytem [adresa] zastoupený advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti; 1) žalovaným: ; [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa] 2) [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [příjmení] sídlem [adresa] o vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaných 1) a 2) k domu [adresa], rodinný dům, který je součástí pozemku p. č. st. [číslo], o výměře [výměra], vše v obci [obec], katastrální území Náchod, zapsané na listě vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod.

II. Do vlastnictví žalobce se ze zrušeného podílového spoluvlastnictví přikazuje bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se v 1. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo], bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se v 2. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo], bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se ve 3. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo], a bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se ve 4. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo].

III. Do podílového spoluvlastnictví 1) žalované a 2) žalovaného se přikazuje bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se v 1. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo], každému ve výši ideální [číslo].

IV. Do vlastnictví 1) žalované se ze zrušeného podílového spoluvlastnictví přikazuje bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se v 2. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo] a bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se ve 4. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo].

V. Do vlastnictví 2) žalovaného se ze zrušeného podílového spoluvlastnictví přikazuje bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se ve 3. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo] a bytová jednotka [číslo] o rozloze [výměra] nacházející se v 5. nadzemním podlaží stavby [adresa], rod. dům, která je součástí pozemku p. č. st. [číslo], v k.ú. [obec], včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p. č. st. [číslo] ve výši [číslo].

VI. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně zaplatit žalobci vypořádací podíl ve výši [částka], a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

VII. Do vlastnictví žalobce se ze zrušeného podílového spoluvlastnictví přikazují finanční prostředky na společném účtu, vedeném u [právnická osoba] [bankovní účet] ve výši [částka], dle stavu účtu ke dni [datum] s tím, že případné následné změny na tomto účtu budou mezi 1) žalovanou, 2) žalovaným a žalobcem rozděleny podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

VIII. Do vlastnictví 1) žalované se ze zrušeného podílového spoluvlastnictví přikazují finanční prostředky na společném účtu, vedeném u [právnická osoba] [bankovní účet] ve výši [částka], dle stavu účtu ke dni [datum] s tím, že případné následné změny na tomto účtu budou mezi 1) žalovanou, 2) žalovaným a žalobcem rozděleny podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

IX. Do vlastnictví 2) žalovaného se ze zrušeného podílového spoluvlastnictví přikazují finanční prostředky na společném účtu, vedeném u [právnická osoba] [bankovní účet] ve výši [částka], dle stavu účtu ke dni [datum] s tím, že případné následné změny na tomto účtu budou mezi 1) žalovanou, 2) žalovaným a žalobcem rozděleny podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.

X. Žalobce je povinen zaplatit státu – Okresnímu soudu v Náchodě na náhradě nákladů řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

XI. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně zaplatit státu – Okresnímu soudu v Náchodě na náhradě nákladů řízení [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku.

XII. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobce podal návrh na vypořádání podílového spoluvlastnictví, a to konkrétně návrh na vypořádání domu [adresa], rodinný dům, který je součástí pozemku p. č. st. [číslo], o výměře [výměra], vše v obci [obec], katastrální území Náchod, zapsané na listě vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, Katastrální pracoviště Náchod. Žalobce uvedl, že pozemek a bytový dům je v podílovém spoluvlastnictví všech třech účastníků, kdy on je spoluvlastníkem z [číslo] a každý ze žalovaných je spoluvlastníkem z [číslo]. Současně žalobce uvedl, že je možné reálné rozdělení nemovitosti, když v domě je celkem 9 bytových jednotek a účastníci jsou schopni se domluvit se na reálném rozdělení a na tom, kdo kterou bytovou jednotku převezme do svého výlučného vlastnictví. Při dosavadním jednání nebyli účastníci schopni se domluvit na tom, zda sklepy jsou společnou částí nemovité věci a zda jako takové budou ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytových jednotek anebo zda konkrétní sklepy připadnou do vlastnictví jednotlivých budoucích vlastníků bytových jednotek. Žalobce navrhoval, aby jednotlivé sklepy byly přiřazeny ke konkrétním bytovým jednotkám. Žalobce dále poukázal na problematický prostor půdy, který je přístupný pouze z bytové jednotky [číslo] měl by tak připadnout vlastníku bytové jednotky [číslo] když se jedná o logický postup. Současně uvedl, že v podílovém spoluvlastnictví jsou také finanční prostředky na účtu vedeném u [právnická osoba], č. ú. [bankovní účet], kam jsou zasílány jednotlivé nájmy a kauce složené nájemníky. Také uvedený účet by měl být vypořádán.

2. Oba žalovaní s návrhem na vypořádání spoluvlastnictví souhlasili. Uvedli, že mají zájem na to, aby bylo společné spoluvlastnictví zrušeno a vypořádáno. Souhlasili, že mezi účastníky panuje pouze v tom, které jednotlivé bytové jednotky mají komu připadnout. Naopak rozdílné představy mají ohledně posouzení sklepních prostorů a půdy, kdy mají za to, že by bylo vhodné, aby se jednalo o společné části domu, které by měli vlastníci jednotlivých bytů vyhrazeny k výlučnému užívání, případně, aby se jednalo o samostatné části nemovitosti, jejichž vlastnictví by bylo spjato s vlastnictvím příslušného bytu. S ohledem na to, že nepanuje shoda ohledně těchto částí domu, tak účastníci nejsou schopni se ani dohodnout na výši vypořádacího podílu.

3. Soud provedl dokazování, a o následujícími důkazy:

4. Z písemné komunikace mezi účastníky a jejich zástupci, má soud za prokázané, že se od roku 2015 pokoušeli najít smírné řešení rozdělení nemovitosti.

5. Podle výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že st. p. [číslo] v obci [obec], k. ú. [obec], má výměru [výměra], přičemž součástí pozemku je budova s č. p. st. [číslo], stavební objekt [adresa]. Žalobce má spoluvlastnický podíl id. [číslo], žalovaná 1) má spoluvlastnický podíl id. [číslo] a žalovaný 2) má podíl ve výši id. [číslo].

6. Půdorysem jednotlivých pater domu má soud za prokázané umístění jednotlivých bytů, společných částí domu, sklepů, chodbičky označené jako [číslo] a půdy.

7. Výslechem znalce [příjmení] [celé jméno znalce] a znaleckým posudkem [číslo] ze dne [datum], má soud za prokázané, že předmětná nemovitost nemůže být reálně rozdělena přesně podle současných spoluvlastnicích podílů, ale nemovitost lze rozdělit na bytové jednotky, kdy přesně nebudou dodrženy spoluvlastnický podíly a dojde k případnému finančnímu vypořádání. Znalec stanovil [anonymizováno] metodou váženého průměru cenu nemovitosti na [částka] za nemovitost (pro případ prodeje nemovitosti jako celku). Znalec dále určil ceny jednotlivých bytových jednotek (ve variantách se sklepy, bez sklepů, se sklepy a bez půdy a se sklepy s půdou). Znalec stanovil současnou výměru bytů (ve všech variantách – se sklepy, bez sklepů, s půdou, bez půdy) a stanovil, že průměrná cena bytu za m2 je [částka]. V případě celkové ceny bytů bez půdy a sklepů stanovil znalec cenu v celkové výši [částka]. Znalec uvedl, v případě bytové jednotky [číslo] má vliv na cenu bytu půda, zda je k němu započtena či nikoli. Dále znalec uvedl, že sklepní koje jsou ve sklepě odděleny dřevěnými příčkami a pouze sklepní prostory [číslo] jsou odděleny zdí a ty jediné jsou samostatnými místnostmi ze stavebně technického hlediska. Ostatní sklepy jsou předělené tzv.„ sklepní kóje“, jež jsou přepaženy dřevěnou laťovou konstrukcí, popř. deskou či papírem. Jedná se o jednotlivé prostory fyzicky oddělené jeden od druhého, vchází se do nich plaňkovými dveřmi a slouží samostatně jednotlivým bytům, ale ze stavebně technického hlediska nejde o místnosti. Účastníci byli schopni říci, který byt používá, kterou sklepní kóji. Ve sklepních kójích je možno dřevěné přepažení přesunout, změnit nebo vybudovat zděné příčky. Fyzicky je uvedená konstrukce spojená s podlahou a stropem. Při prodeji bytů se běžně započítává do celkové ceny bytu i cena sklepů. Taková cena za byt se sklepem je jednotná, vždy se jedná o jednu kupní cenu s tím, že sklep je součástí bytu, a tím pádem i součástí uvedené ceny. K bytu [číslo] znalec uvedl, že byt je pronajatý, za schodištěm je příčka, naproti je vstup na půdu. Pokud by byl prostor označený v půdorysu jako [číslo] je vymezen jako společný, tak by takový prostor musel být otevřený a přístupný, protože by se jednalo o společný prostor všem vlastníkům. Kdyby se uvedený prostor přičlenil k bytu [číslo] tak by se z bytu [číslo] stal v zásadě plnohodnotný byt. Pokud by tomu tak nebylo, uvedená bytová jednotka by ztratila na hodnotě a degradace uvedeného bytu by byla značná, a to především z důvodu, že sociální zařízení by bylo odděleno od zbytku bytu. Domnívá se, že by bylo vhodné, aby byl uvedený prostor přičleněn k bytu [číslo]. Pokud by přičleněn prostor [číslo] k bytu [číslo] nebyl, takto má vliv na cenu bytu, když znalec uvedl, že se za posledních 15 let nesetkal s tím, že by byl prodáván byt s dálkovým přístupem na sociální zařízení. Cenu bytu [číslo] by šlo obtížně stanovit, ale byla by to cena nižší. V ceně by se projevilo to, že sociální zařízení je oddělené a je zde značný diskomfort pro majitele takového bytu. Znalec odhadl, že cena za takový byt by byla cca [částka] za m2. U bytu [číslo] znalec vždy započetl do výměry a ceny i část označenou [číslo], protože bylo by těžké určit cenu bytu bez přímého přístupu k WC a koupelně. V případě odhadu obvyklé ceny půdy, se u obdobných nemovitostí v této lokalitě pohybují za cca [částka] za m2, a to před provedením půdní vestavby. V současnosti má přístup k části [číslo] pravděpodobně pouze nájemnice, ale zda má přístup i někdo další, to znalec nevěděl. Přestavba půdy je jednoduše proveditelná a je zcela běžná. Trámy, které jsou na podlaze, nejsou překážkou, buď se překryjí anebo vyříznou a zpevní se střešní konstrukce. [příjmení] domu je výškově v pořádku a výška půdy nebrání tomu, aby byla v dané půdě provedena půdní vestavba.

8. Fotografiemi půdy má soud za prokázaný aktuální stav půdního prostoru, že jsou zde na podlaze trámy a současně je zde laťkové přepažení. [příjmení] v současnosti slouží k odkládání věcí, je využívána minimálně.

9. Výpisem z bankovním účtu [právnická osoba], č. ú. [bankovní účet] má soud za prokázané, že ke dni [datum], byla na uvedeném účtu částka [číslo], [částka].

10. V průběhu řízení se účastníci dokázali dohodnout ohledně vypořádání finančních prostředků na společném bankovním účtu [právnická osoba], č. ú. [bankovní účet], když všichni tři účastníci se domluvili, že na účtu ponechají [částka] na rekonstrukci a zbývající částku si vypořádají podle výše jejich podílů.

11. Závěrem žalobce navrhnul, aby bylo spoluvlastnictví zrušeno a bytové jednotky přiděleny jednotlivým účastníkům, tak jak bylo domluveno. Současně žádá o vypořádání společných finančních prostředků na bankovním účtu, tak jak se účastníci domluvili. Dále žalobce uvedl, že sklepy by měly připadnout do společného spoluvlastnictví, když se jedná o společné části domu. Naopak půda by měla být přidělena k bytu [číslo] když sice obecně lze považovat půdu za společnou část domu, ale s ohledem na přístup na půdu, je vhodné ji začlenit právě k bytu [číslo] protože jinak by došlo ke snížení ceny za uvedenou bytovou jednotku. Současně případná půdní vestavba je jednoduše technicky proveditelná, přičemž cena za půdu by měla být stanovena na částku [částka] za m2. Žalobce uvedl, že v případě, že půda připadne k bytu [číslo] tak bude vypořádací podíl žalobce ve výši [částka], když bude mít celkem 39,93 % z původních 45 % a vypořádací podíl činí 5,07 %. Současně požádal o náhradu nákladů řízení.

12. Žalovaní ve svém závěrečném návrhu uvedli, že žalovaná 1) souhlasí, aby jí připadly byty [číslo] [číslo] žalovaný 2) souhlasí, aby mu připadl byt [číslo] společně měli v podílovém spoluvlastnictví byt [číslo]. Pokud jde o byt [číslo] tak žalovaný 2) uvedl, že souhlasí, aby mu připadl tento byt do výlučného vlastnictví, pouze pokud budou splněny kumulativní podmínky a to, že nebude do bytu započtena plocha [číslo], že byt bude rozdělen do dvou částí oddělených průchozí chodbou, koupelna a WC budou odděleny od bytu a půda bude patřit do společných prostor a nebude vyčleněna žádnému z vlastníků bytových jednotek k užívání a současně vypořádací podíl nepřesáhne částku [částka]. Pokud nebudou splněny tyto podmínky, tak žalovaný č 2) nesouhlasí s uvedeným postupem a nebude mít o byt [číslo] zájem. Žalovaní tak preferují variantu, aby sklepy a půda byly společnými částmi domu. Souhlasí s navrhovanou variantou rozdělení společných finančních prostředků.

13. Přestože spoluvlastnictví účastníků k uvedeným věcem vzniklo před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen "o. z."), který nabyl účinnosti dne [datum], řídí se právní poměry účastníků v tomto případě, jak vyplývá z ustanovení § 3028 odst. 2 o. z., od 1. 1. 2014 příslušnými ustanoveními o. z. Otázku zrušení a vypořádání jejich spoluvlastnictví ke shora uvedeným věcem proto posuzoval soud podle § 1140 a násl. o.z.

14. Podle § 1140 odst. 1, 2 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

15. Podle § 1141 odst. 1, 2 o. z. spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

16. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

17. Podle § 1144 o. z. odst. odst. 1 je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle odst. 2 rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

18. Podle § 1158 o. z. bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Co je stanoveno o bytu, platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů.

19. Podle § 1159 o. z. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

20. Podle § 1160 odst. 1, 2 o. z., společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

21. Podle § 1161 o. z. neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

22. Podle § 5 odst. 1), písm. i) vyhlášky č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu.

23. Všichni tři účastníci učinili nesporným, že žádný z nich již nemá zájem na dalším setrvání v podílovém spoluvlastnictví. Soud postupoval v souladu s § 1144 o. z., podle kterého jsou dány způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví a také závazné pořadí v jakém mají být jednotlivé způsoby vypořádání použity (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1618/2015). Soud nejprve zkoumá, zda je rozdělení společné věci dobře možné a pokud takové rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li však věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě (§ 1147 o. z.); takto posupuje soud i v případě, že ten spoluvlastník, který má o věc zájem, nemá finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu.

24. Ze znaleckého posudku vyplynulo, že je možno nemovitost reálně rozdělit (ačkoli není možné zcela respektovat výši současných podílů na nemovitosti), když v rámci bytového domu je již devět existujících bytových jednotek a současně mezi účastníky nebylo sporu, které z jednotlivých bytových jednotek připadnou, komu kterému z účastníků. Jelikož se na uvedeném účastníci shodli, soud respektoval jejich rozdělení a rozhodl, že žalobci připadne bytová jednotka [číslo] žalovanému 2) bytové jednotky [číslo] žalované 1) bytové jednotky [číslo] do podílového spoluvlastnictví obou žalovaných připadnul byt [číslo]. Po celou dobu řízení nebylo sporu o tom, že žalovaný 2) chce do svého výlučného vlastnictví byt [číslo] až ve svém závěrečném návrhu uvedl podmínky, pouze za kterých má zájem o jednotku a v jiném případě tento zájem nemá. 25. [příjmení] byla věc, v tomto případě bytová jednotka [číslo] přikázána do výlučného vlastnictví žalovaného 2) je potřeba naplnění několika předpokladů, a to nejprve subjektivní skutečností, že spoluvlastník, kterému má být věc přikázána, s tímto postupem souhlasí. A současně objektivní skutečnost, že je schopen ostatním spoluvlastníkům vyplatit vypořádací podíl.

26. Požadavek souhlasu odráží fakt, že jen velmi obtížně by byl naplněn funkční, ekonomický a užitný cíl věci, byla-li by přikázána tomu ze spoluvlastníků, který o ni zájem nemá. Přikázání v takovém případě nepřipadá do úvahy ani tehdy, pokud by jinak u tohoto spoluvlastníka byly dány předpoklady pro účelné využití věci.

27. Podle § 1147 o. z. vyplývá základní podmínka pro přikázání společné věci za náhradu, a to zájem spoluvlastníka o přikázání věci do jeho výlučného vlastnictví (srov. rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 11 Co 698/2014, publikovaný pod [číslo] 2015 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), avšak to, komu bude věc přikázána, záleží na úvaze soudu, která může vyjít i z jiných kritérií, respektuje-li základní principy soukromého práva podle § 3 a násl. o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, uveřejněný pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek či usnesení ze dne 30. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 1553/2018).

28. Pokud jde o bytovou jednotku [číslo] tak ze zakresleného půdorysu vyplývá, že uvedený byt má obývací část, která je rozdělena od koupelny a WC prostorem označeným v půdorysu jako [číslo], ze kterého se vstupuje do obývací místnosti, koupelny, WC a na půdní prostor. Po celou dobu řízení žalovaný 2) projevoval zájem o celou bytovou jednotku [číslo] včetně tohoto vymezeného prostoru a až po skončení dokazovaní a provedené koncentraci řízení, ve svém závěrečném návrhu žalovaný 2) uvedl, že nemá zájem o prostor půdy a ani o prostor označený [číslo], které by měly zůstat jako společná část domu.

29. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1450/2015, při rozhodování o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k souboru prostorově navazujících nemovitostí musí soud dbát o to, aby dělení bylo z hospodářského hlediska účelné, aby nebyla podstatně snížena jejich hodnota a aby některý ze spoluvlastníků nebyl dělením vážně poškozen.

30. Soud má za prokázané, že prostor v půdorysu označený jako [číslo] používá v současnosti nájemkyně. Znalec uvedl, že je vhodné zachování části [číslo] jako část bytu [číslo] protože jinak by bylo sociální zázemí od bytu odděleno, výrazně by klesla samotná hodnota bytu, takový byt by byl zatíženou zhoršenou využitelností a diskomfortem, když by jeho vlastník musel procházet na WC a do koupelny přes společný a otevřený prostor. Se závěry znalce se soud ztotožnil. Rozdělení bytu společným prostorem by z hospodářského a užitného hlediska nebylo účelné, s takovou jednotkou by šlo do budoucna hůře obchodovat, pronajímat ji a samotné využití by bylo problematické. Ani nesouhlas některého spoluvlastníka s konkrétním způsobem rozdělení ještě nebrání tomu, aby soud takové rozdělení provedl, zejména když žádný z účastníků nenavrhne řešení lépe respektující zájmy obou stran (srov. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2016, sp. zn. 22 Cdo 5439/2015). V případě nepřipojení uvedeného prostoru nebude užití bytové jednotky [číslo] v zásadě funkční, nebylo by možno ho účelně využívat, když chodbička [číslo] je funkčně spojena pouze s bytovou jednotkou [číslo] půdou a nepropojení tohoto prostoru s bytem [číslo] by se jevilo jako nelogické a byt by byl znehodnocen, když by se výrazně snížila jeho hodnota. Nadto žalobce ani první žalovaná o uvedený prostor nikdy zájem nejevili a fakticky ho ani v současné chvíli nijak nevyužívají. Soud zohlednil všechna výše uvedená kritéria, respektujíc současný stav věcí a ponechal část [číslo] jako část bytu [číslo] jeho podlahovou plochu zahrnul do podlahové plochy bytu [číslo].

31. Soud se dále zabýval sporným charakterem půdy. Ačkoli se soud domnívá, že by bylo vhodnější začlenit půdu do bytové jednotky [číslo] (a do budoucna např. rozšířit byt o tzv. půdní vestavbu), když je zřejmé, že v současné chvíli nebude jednoduché užívání půdy všemi vlastníky (když se spoluvlastníci můžou vzájemně rušit při užívání této půdy), tak soud musel přihlédnout k tomu, že v průběhu řízení žalovaný 2) přestal jevit zájem. Proto přikázání půdy do jeho výlučného vlastnictví (společně s bytovou jednotkou [číslo]) nepřipadá do úvahy ani tehdy, pokud by jinak u tohoto spoluvlastníka byly dány předpoklady pro účelné využití věci (srov. J. [příjmení] a kol., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ [číslo]), 1. vydání, 2013, s. [číslo]). Současně nelze po žalovaném 2) požadovat, aby (pro účelnější využití půdy), vynakládal další finanční prostředky na úpravu takového prostoru, když sám žalovaný 2) o toto neprojevuje zájem (obdobně rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. Rc 3 Cz 18/88 ze dne 30. 6. 1988, ze kterého vyplývá, že jestliže by žádný ze spoluvlastníků nebyl ochoten nic vynaložit na provedené nezbytných stavebních úprav, musela by být stavba z toho hlediska považována za nedělitelnou). Jinak řečeno, ačkoli je technicky a stavebně možná a proveditelná přestavba půdy na půdní prostor propojený s bytovou jednotkou [číslo] tak v případě, že žalovaný nemá o tento prostor zájem a nechce vynaložit nezbytné finanční prostředky na takovou přestavbu, byť se jeví jako účelnější, tak mu nelze půdní prostor přikázat do výlučného spoluvlastnictví. Soud tak na základě výše uvedeného dospěl k závěru, že půda tak zůstane jako společná část domu, která bude, buď využívána společně všechny spoluvlastníky nebo si spoluvlastníci mohou domluvit ve svém prohlášení jiný režim užívání půdního prostoru (vyloučit k samostatnému užívání, popřípadě je možno zřídit věcné břemeno apod.). Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 9. 2016, sp. zn. 22 Cdo 5439/2015, platí, že samotná skutečnost, že pokud nově vzniklé nemovitosti bude možno užívat„ s určitým omezením oproti předchozímu stavu“ nebo že budou zřízena věcná břemena, není významná. Nadto, skutečnost, že půda zůstane jako společná část nemovitosti bude reflektovat i současný faktický stav, kdy byla také půda společnou částí domu, byť její užívání bylo omezené. Soud tak respektuje dosavadní způsob využití nemovitosti spoluvlastníky.

32. Nadto na půdu se obecně nahlíží jako na společnou část domu, za situace, že se účastníci (spoluvlastnici) nedohodnou podle § 1160 o. z., jinak. Pokud se takto spoluvlastníci nedohodnou, tak vyhláška vlády č. 366/2013 Sb., úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, podpůrně předpokládá, že do společných částí domu spadají i prostory půdy.

33. Soud uzavírá, že oproti chodbě [číslo], bez které by užívání bytu [číslo] nebylo prakticky možné, tak bez půdy užívání a obývání bytu [číslo] dobře možné je. [příjmení] by pro nového majitele představovala především investici a budoucí rozšíření bytu. Soud proto nezapočetl plochu půdy k podlahové ploše bytu [číslo] ponechal jí charakter společné části domu, která zůstane ve společném podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků.

34. Pokud jde o sporné společné části domu – půdu a sklepy, tak soud vycházel z § 1160 o. z., že společnými částmi ty části nemovitosti, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Za stavební část podstatnou pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí je nutné považovat kromě konstrukcí samotných i prostory, které tyto konstrukce vymezují (nejde-li o vymezenou jednotku) jako jsou sklepy a garáže, resp. garážová stání, lodžie, balkony a terasy. Některé tyto části mohou, byť mají charakter společné části domu, dát do výlučného užívání obyvateli bytové jednotky. Takové části nenáleží k jednotce, ale jde povinně o společnou část nemovitosti. [příjmení] režimu podléhají i sklepy, resp. sklepní koje, garáže nebo garážová stání (srov. J. Spáčil., Občanský zákoník III. Věcná práva (§ [číslo]), H. C. [příjmení], 1. vydání, 2013, s. 688 – 697).

35. Z výslechu znalce vyplynulo, že sklepy jsou v současnosti vymezeny jako tzv.„ sklepní kóje“, které jsou přepaženy pouze laťkovou dřevěnou konstrukcí, kterou je možno změnit či posunut. Pouze dva sklepy jsou od sebe odděleny zdí. Ačkoli je zřejmé, který byt konkrétně používá, kterou sklepní kóji, tak ze stavebně technického hlediska se tak nejedná o samostatné místnosti. S ohledem na tento závěr a na charakter sklepů ve smyslu § 1160 o. z., má soud za to, že se proto jedná o společnou část domu, která patří společně všem vlastníkům (byť si mohou spoluvlastníci domluvit ve svém prohlášení, který z nich bude uvedenou část výlučně užívat). Soud proto plochu sklepů nezapočítával k podlahové ploše jednotlivých bytových jednotek.

36. Soud má za to, že uvedené rozdělení je z hospodářského hlediska účelné, je spravedlivé a současně žádný ze spoluvlastníků nebyl dělením vážně poškozen. Soud proto rozdělil nemovitost tak, jak je uvedeno ve výrocích I. – V. tohoto rozsudku.

37. Žalobci připadnou do jeho výlučného vlastnictví bytové jednotky: -) [číslo] velikost [výměra], o hodnotě [částka]; -) [číslo] velikost [výměra], o hodnotě [anonymizováno] [částka]; -) [číslo] velikost [výměra], o hodnotě [anonymizováno] [částka]; -) [číslo] velikost [výměra], o hodnotě [anonymizováno] [částka]; -) dohromady o celkové výměře [výměra], ve procentuálním vyjádření 43,94 % nemovitosti.

38. Žalovanému 2) připadnou do výlučného vlastnictví bytové jednotky: -) byt [číslo] velikost [výměra], o hodnotě [anonymizováno] [částka]; -) byt [číslo] o velikost [výměra], o hodnotě [částka] (cena bytu je včetně prostoru [číslo]); 39. Žalované 1) připadnou do výlučného vlastnictví bytové jednotky: -) byt [číslo] velikost [výměra], o hodnotě [anonymizováno] [částka]; -) byt [číslo] velikost [výměra], o hodnotě [anonymizováno] [částka].

40. Žalovaným 1) a 2) současně připadne do podílového spoluvlastnictví byt [číslo] o velikosti [výměra], o hodnotě [anonymizováno] [částka]. Žalovaná 1) má celkem bytové jednotky o výměře [výměra] ve výlučném spoluvlastnictví, což je 24,04 % a [výměra] v ideálním spoluvlastnictví, což je dohromady 11,38 %. Žalovaný 2) má byty o výměře [výměra], což je 20,65 % a [výměra] v ideálním spoluvlastnictví, což je dohromady 11,38 %.

41. Podle § 1166 o. z. byly vypočteny podíly na společných částech domu, kdy celková podlahová plocha domu je [výměra] a podíly byly určeny s ohledem na podlahovou plochu jednotlivých bytů.

42. Vypořádací podíl žalobci byl určen právě s ohledem na výši původních spoluvlastnických podílů, kdy žalobce vlastnil nemovitost v podílu ve výši [číslo] - tj. 45 %. Po novém uspořádání bude mít žalobce 43,94 %, čímž se snížil jeho podíl o 1,06 %. S ohledem na celkovou cenu nemovitosti – ve výši [částka], činí 1,06 % částku [částka]. Proto bylo žalovaným uloženo žalobci vyplatit tento vypořádací podíl, který činí rozdíl mezi původní výší spoluvlastnického podílu a tím, co žalovaný obdrží po vypořádání spoluvlastnictví. Lhůtu k vyplacení soud určil v souladu s § 160 o.s.ř., neboť je zřejmé, že žalovaní jsou schopni vyplatit uvedenou částku prakticky okamžitě o ohledem na to, že byl vypořádán i společný účet, že kterého každému z žalovaných bude vyplacena částka vyšší, než je samostatný vypořádací podíl.

43. Účastníci se dohodli, že finanční prostředky ze společného účtu budou v částce [částka] budou převedeny do nového fondu oprav a zbývající část bude rozdělena mezi spoluvlastníky v poměru jejich spoluvlastnických podílů. Ke dne [datum] byly na společném účtu finanční prostředky ve výši 1. [částka]. Po odečtení částky [částka] zbývá k vypořádání částka [částka], kdy ve prospěch žalobce připadne částka [anonymizována dvě slova] (což činí [číslo]), a každému ze žalovaných připadne [anonymizována dvě slova], [částka] (což činí vždy [číslo]). Lhůtu soud určil v souladu s § 160 o.s.ř. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výrocích VII. – IX. tohoto rozsudku.

44. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř., má stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V dané věci byl vypracován znalecký posudek a Ing. [jméno] [celé jméno znalce] byla vyplacena celková částka [částka] podle usnesení Okresního soudu v Náchodě ze dne 4. 10. 2018, č.j. [číslo jednací], které nabylo právní moci dne [datum]. Na zálohách bylo uhrazeno [částka] ze strany žalobce a [částka] ze strany žalovaných, soud rozhodl o uhrazení zbývající částky – tj. [částka], kterou stát znalci za vypracování znaleckého posudku vyplatil. Jelikož zbývá uhradit částku [částka], soud s ohledem na výsledek řízení uložil účastníkům tuto částku České republice – prostřednictvím Okresního soudu v Náchodě uhradit. Žalovaným vznikly tyto náklady společně a s ohledem na stejnou velikost podílů se mají podílet stejným dílem (§ 140 o. s. ř.). Soud proto rozhodl, jak uvedeno ve výrocích X. a XI. tohoto rozsudku.

45. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Výsledek sporu nelze hodnotit jako úspěch žalobce ani žalovaných. Všichni účastníci souhlasili se samotným vypořádáním podílového spoluvlastnictví, ale nedokázali se domluvit na způsobu takového vypořádání. Žalobce navrhoval, aby všechny sklepy byly označeny jako společné části domu a žalovanému 2) aby byla přikázána půda. Žalovaný 2) nesouhlasil s tím, aby byl prostor [číslo] a půda přikázány do jeho výlučného vlastnictví. Jelikož soud se zcela neztotožnil ani s návrhem žalobce, ani s návrhem žalovaných a nevyhověl tak žádné ze stran tohoto řízení, čímž se ani jedné ze stran nepodařilo zcela prosadit svůj návrh, tak posoudil náklady ve smyslu § 142 odst. 2 o.s.ř. (obdobně též rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 8. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1655/2014). Soud proto rozhodl, jak uvedeno ve výroku XII tohoto rozsudku.

Poučení