12 C 80/2018-220

Rubrum

Okresní soud ve Vsetíně - pobočka ve Valašském Meziříčí rozhodl samosoudkyní JUDr. Alenou Kopeckou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 460.636 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 141.432 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % p.a. z částky 141.432 Kč od 15. 9. 2018 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku 319.204 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % p.a. z částky 269.204 Kč od 15. 9. 2018 do zaplacení, se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku 58.188 Kč k rukám advokáta JUDr. [jméno] [příjmení] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Vsetíně na nákladech řízení částku 13.316 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Vsetíně na nákladech řízení částku 5.982,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou okresnímu soudu dne 3. 10. 2018 se žalobkyně vůči žalované původně domáhala zaplacení částky 410.636 Kč. Žalobkyně skutkově tvrdí, že dne 2. 10. 2017 účastnice uzavřely kupní smlouvu, jejímž předmětem byl byt, bytová jednotka [číslo] za sjednanou kupní cenu. Vklad do katastru nemovitostí byl proveden dne 28. 12. 2017. Postupným užíváním bytu se začaly objevovat skryté vady, zejména vada podlahy (bod 1), která se projevila prohýbáním a praskáním zámků. Tuto vadu žalobkyně řešila ústně a elektronicky s panem [příjmení] coby zmocněncem žalované, později také písemným dopisem odeslaným doporučeně žalované a následně dopisem svého právního zástupce ze dne 1. 2. 2018. Uplatnila slevu z kupní ceny. V květnu 2018 si nechala vypracovat znalecký posudek a dne 15. 5. 2018 u žalované uplatnila další slevu za vady uvedené pod body 2 – 10 (2 – vchodové dveře do bytu nesplňují protipožární předpisy, 3 – interiérové dveře nemají rovně osazeny obložky, 4 – chybí vanová dvířka, 5 – obklady v koupelně duní, spárování nedokončeno, 6 – odsávání v kuchyni není napojeno do stupaček, 7 – odpady v kuchyni napojeny husím krkem, 8 – osvětlení kuchyně vedeno pomocí prodlužovacích kabelů, 9 – na WC i v koupelně není napojeno odsávání na ventilaci, 10 – byt nesplňuje revizi elektroinstalace). Za všechny tyto vady požaduje slevu z kupní ceny ve výši 299.800 Kč, což jsou náklady na odstranění popsaných vad. Za znalecký posudek vyplatila částku 5.600 Kč. V souvislosti s vadou podlahy byt nelze užívat, proto se z bytu vystěhovala v lednu 2018 a ke stěhování si zapůjčila automobil za cenu 22.500 Kč. Za období od ledna do srpna 2018 se domáhá nákladů za náhradní bydlení ve výši 40.000 Kč (bydlí u svého přítele, kterému měsíčně přispívá částkou 5.000 Kč) a nákladů na dojíždění do zaměstnání výši 42.736 Kč (z [obec] okres [okres] [obec] s tím, že se jedná o 50 km denně při průměrném počtu 20 pracovních dní v měsíci). Žalovaná byla vyzvána k zaplacení žalované částky před podáním žaloby.

2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že předmětný byt nebyl nový, jedná se o panelový byt z osmdesátých let minulého století, který si žalobkyně dvakrát prohlédla. Smlouva ze dne 2. 10. 2017 se měnila dodatkem ze dne 31. 10. 2017, ale v té době už žalobkyně byt užívala, a to na základě podepsaného předávacího protokolu. V daném případě se nejedná o skryté vady, neboť se žalobkyně se stavem bytu seznámila, byt lze užívat, proto navrhuje zamítnutí žaloby.

3. Žalobkyně dodala, že si byt prohlédla, spoléhala na to, že po rekonstrukci bude bez vad. Trvá na tom, že vytýkané vady jsou vadami skrytými.

4. U jednání dne 13. 5. 2019 byla žalobkyně vyzvána podle § 118a odst. 1, odst. 3 o.s.ř. k doplnění skutkových tvrzení a doplnila, že předmětný byt nemůže užívat pro vadu podlahy a elektroinstalace (zde je ale rozpor se zprávou ze dne 15. 7. 2018, kterou sama předložila a ve které je uvedeno, že„ zjištěné závady nebrání bezpečnému užívání“). Žalobkyně dále doplnila skutková tvrzení v souvislosti s náklady na dojíždění, že podle technického průkazu vycházela z částky 4,5 litrů na 100 km + náhrady dle vyhlášky za v průměru 20 pracovních dnů v měsíci. Dále doplnila, že se do bytu nastěhovala na přelomu října a listopadu 2017 a tehdy se začala projevovat vada podlahy (na tomto místě soud uvádí, že toto tvrzení je v rozporu s jinými důkazy, které byly v řízení provedeny). Bratrovi žalované ústně oznámila vadu podlahy, později tomuto také elektronicky, žalované poprvé až 11. 1. 2018 a prostřednictvím svého právního zástupce dne 1. 2. 2018. Ostatní uvedené vady zjistila až začátkem května 2018 a tyto reklamovala dne 15. 5. 2018. Žalobkyně potvrdila, že si byt poprvé prohlédla v srpnu 2017 a podruhé v září 2017 i se svým přítelem, prohlídka trvala vždy asi 1 hodinu.

5. Žalovaná namítla, že byt mohl a byl užíván, že tento byt žalobkyně převzala už dne 4. 10. 2017, vady nebyly skryté a nebyly oznámeny včas.

6. Podáním doručeným okresnímu soudu dne 28. 5. 2019 žalobkyně rozšířila žalobu o částku 50.000 Kč z titulu slevy z kupní ceny s odůvodněním, že při odstranění vad bude nutno opravit také omítky a tato částka představuje cenu těchto prací. Změna žaloby byla připuštěna usnesením ze dne 20. 8. 2019. Pokud žalobkyně v citovaném podání uvedla nové skutečnosti, že žalovaná neprováděla rekonstrukci bytu prostřednictvím odborníků, ale sama, popř. se svým bratrem, a proto museli o důsledcích takové rekonstrukce a z toho vyplývajících vad vědět, soud k těmto novotám nepřihlíží, neboť se nejedná o výjimku z koncentrace ve smyslu ustanovení § 118b odst. 1 o.s.ř. Ze stejného důvodu soud neprovedl důkazy, které jsou v tomto podání označené.

7. U jednání dne 22. 6. 2022 byla připuštěna další změna žaloby, kterou se žalobkyně domáhala též příslušenství z žalované částky.

8. Mezi účastnicemi byla nesporná tvrzení o uzavření kupní smlouvy, jejího dodatku a protokolu o předání a převzetí bytu. Kupní smlouva byla uzavřena dne 2. 10. 2017, její dodatek dne 31. 10. 2017, protokol o předání a převzetí bytu byl vyhotoven dne 4. 10. 2017.

9. Žalobkyně jako účastnice řízení uvedla, že byt byl inzerován po kompletní rekonstrukci, byt si prohlédla sama a potom i se svým přítelem. Asi po týdnu užívání bytu se propadla podlaha, což vytkla ústně panu [příjmení], který odmítl varianty řešení, které mu nabídla, ale 14. 12. rozebral úplně podlahu, potom už nepřišel a přestal komunikovat. Když zjistila, jaké práce se budou muset v bytě provést, odstěhovala se i s přítem do baráku, který byl na prodej, ale jehož prodej stopli. Další vady reklamovala až v květnu 2018.

10. Z listin plná moc ze dne 13. 9. 2017, kupní smlouva ze dne 2. 10. 2017, dodatek č. 1 ze dne 31. 10. 2017, protokol o předání a převzetí bytu ze dne 4. 10. 2017 bylo zjištěno, že dne 2. 10. 2017 účastnice uzavřely kupní smlouvu s dodatkem [číslo] ze dne 31. 10. 2017. Žalovaná coby prodávající prodala žalobkyni coby kupující bytovou jednotku [číslo] s podílem na společných částech budovy a na pozemcích za dohodnutou kupní cenu 3.050.000 Kč. Za žalovanou jednal zmocněnec [jméno] [příjmení], její bratr, na základě plné moci. Zápis do katastru nemovitostí byl proveden dne 28. 12. 2017 s právními účinky zápisu ke dni 30. 11. 2017. Žalobkyně si byt protokolárně převzala dne 4. 10. 2017.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] a [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [část obce] u [obec] bylo zjištěno, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí vedeným [stát. instituce], Katastrální pracoviště Olomouc na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k.ú. [část obce] u [obec] a spoluvlastnicí nemovitých věci zapsaných na [list vlastnictví] pro tutéž obec a katastrální území.

12. Z e-mailové komunikace účastnic v období od 25. 8. 2017 do 28. 11. 2017 bylo zjištěno, že byly dohodnuty termíny prohlídky bytu, způsob zaplacení kupní ceny, sepis smlouvy, žalobkyně byla přizvána k účasti jednání o odhadu bytu – nezúčastnila se, ale reagovala tak, zda lze smlouvu podepsat co nejdříve. Z korespondence mezi žalobkyní, bratrem žalované a jeho přítelkyní pak bylo zjištěno, žalobkyně chtěla od předmětné smlouvy odstoupit, stěžovala si na křivou podlahu, že se nejedná o klidnou lokalitu na bydlení a že od sousedů je slyšet hluk. Z e-mailové komunikace žalobkyně a bratra žalované ze dne 4. 1. 2018 bylo zjištěno, je zde uvedena vada podlahy s uvedením prací, které budou muset být provedeny k odstranění této vady s předběžným odhadem a návrhem variant na řešení. Z dopisu ze dne 11. 1. 2018 podaného doporučeně k poštovní přepravě téhož dne bylo zjištěno, že žalobkyně přeposílá žalované e-mailovou zprávu ze dne 4. 1. 2018.

13. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne 1. 2. 2018 bylo zjištěno, že je vytknuta vada podlahy, která spočívá v nekvalitním nerovném podkladu, a je uplatněna sleva ve výši 127.000 Kč.

14. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne 15. 5. 2018 bylo zjištěno, že jsou vytknuty další vady, a to: vchodové dveře nesplňují protipožární předpisy, interiérové dveře mají nerovně osazeny obložky zárubní, jsou vychýleny ze svislé osy a křídla dveří nedoléhají k zárubni, chybí vanová dvířka, obklady v koupelně jsou místy chybně provedeny (při poklepu duní), spárování není dokončeno a není provedeno zednické zapravení některých obkladů, v kuchyni není odsávání napojeno do stupaček, odpady v kuchyni jsou napojeny tzv. husím krkem, osvětlení kuchyně je vedeno pomocí prodlužovacích kabelů, na záchodě a v koupelně není napojeno odsávání na ventilaci, mřížka je zapuštěná do sádrokartonu. Byt nesplňuje revizi elektroinstalace. Je požadována sleva z kupní ceny v nespecifikované výši.

15. Ze zápisu z kontroly dodržování předpisů o požární ochraně, vyhotoveného dne 10. 4. 2018 [jméno] [příjmení], osobou odborně způsobilou v požární ochraně, bylo zjištěno, že dne 6. 4. 2018 byla provedena pravidelná kontrola dodržování předpisů o požární ochraně a bylo zjištěno, že do bytu [číslo] ve 4.NP ([celé jméno žalobkyně]) jsou instalované dveře bez označení dle vyhl. č. 202/1999 Sb. Je uloženo doložit certifikát o požární odolnosti a dveře označit dle § 5 vyhl. č. 202/1999 Sb.

16. Z vyrozumění Policie České republiky ze dne 3. 7. 2018 bylo zjištěno, že žalobkyně dne 4. 6. 2018 oznámila, že se ze strany žalované či jejího bratra mohlo jednat o spáchání trestného činu při prodeji bytu. Oznamovatelka uvedla, že byt byl předán dne 4. 10. 2017 a ona se do tohoto asi za tři dny začala stěhovat a zjišťovat nedostatky: nesplachovalo WC a odsávání par v koupelně, začala se hýbat podlaha, pokazilo se zavírání interiérových dveří, upadl odpad v kuchyni, neodtékala vana ani dřez, rosila se okna. Podání žalobkyně bylo založeno bez dalšího opatření.

17. Z výzvy ze dne 6. 9. 2018 bylo zjištěno, že žalovaná byla před podáním žaloby vyzvána k zaplacení částky 456.697,20 Kč.

18. Z revizní zprávy elektrického zařízení č. VR [číslo] ze dne 22. 5. 2017 bylo zjištěno, že ji vypracoval [jméno] [příjmení], revizní technik EZ, který revidoval elektroinstalaci bytu ve 3. patře vlevo, [obec], [ulice a číslo] se závěrem, že revidované elektrické zařízení je provedeno v dobré řemeslné úrovni a v souladu s platnými normami ČSN-EN a je z hlediska bezpečnosti schopné bezpečného provozu. Pokud žalobkyně namítala pravost této listiny, byla její námitka vyvrácena předložením originálu listiny s otiskem kulatého razítka a podpisem revizního technika.

19. Z faktury [číslo] ze dne 11. 5. 2017 bylo zjištěno, že byla vystavena na jméno žalované, je zde uvedeno zboží zn. Bosch – vestavná mikrovlnná trouba, vestavná trouba samostatná, vestavná myčka, vestavná elektrická deska samostatná (PUE611BF1E), vestavná kombinace chladničky a částka 41.825 Kč. Z přiloženého návodu k obsluze indukční varné desky Bosch PUE611BF1E černá bylo zjištěno, že je uvedeno, že spotřebič ke své funkci potřebuje napětí 220V – 240V.

20. Ze znaleckého posudku předloženého žalobkyní k žalobě [číslo] 2018 znalce [jméno] [příjmení], který má všechny zákonem požadované náležitosti a obsahuje doložku znalce podle § 127a o.s.ř., bylo zjištěno, že znalec provedl šetření na místě samém dne 7. 4. 2018 za účasti navrhovatelky. Provedl kontrolu požadovaných prací a provedl několik měření. Zjistil závady podlahy, která se prohýbá – pruží, nášlapná vrstva je nerovná, na několika místech neleží na podkladu. Tyto závady byly zjištěny v předsíni, v obývacím pokoji, v ložnici a v pokoji. U svislosti dveří uvádí, že obložky zárubní jsou nerovně osazeny a jsou ze svislé osy. Netěsní dveřní křídla, dveře nedoléhají k zárubni. Chybí vanová dvířka a není pro ně proveden ani otvor. Obklad a dlažba v koupelně při poklepu místy duní. V koupelně je chybně provedeno a nedokončeno spárování obkladů, spáry kolem vany jsou místy nevyplněny a nezapraveny.

21. Znalec [jméno] [příjmení] u jednání vypověděl, že se na něho obrátila navrhovatelka, která měla provádět rekonstrukci bytu a chtěla tuto rekonstrukci zhodnotit. Hlavním požadavkem bylo posouzení plovoucí podlahy. Pokud se týká viditelných vad, nebyly zárubně ve svislosti, obložky nedoléhaly ke zdi a nedoléhala křídla dveří. Viditelnou vadou bylo nedokončené spárování v koupelně, nedostatečné zednické zapravení v horní části obkladu a chybějící vanová dvířka. V koupelně zkoušel, zda obklady a dlažba duní. V bytě zjistil, že se houpe podlaha v jednotlivých místnostech, tam, kde nebyly lišty, viděl, že není dilatační spára. Zjištěné a naměřené nerovnosti jsou uvedeny ve znaleckém posudku.

22. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který je bratrem žalobkyně, bylo zjištěno, že v bytě je pouze 220V, i když je tam indukční deska, pro kterou je nutný rozvod 380V (doplnil, že z ničeho nevyplývá, že 380V musí být do bytu přivedeno). Zjistil, že elektrika je v mědi, v kuchyni byly prodlužovačky, elektroinstalace pro osvětlení byla položena na horní ploše skříněk a nebyla podložena protipožární podložkou. Odsávání digestoře a odsávání v koupelně a na WC bylo umístěno jen do sádrokartonu. Rozvaděč umístěný v předsíni nebyl označen. V koupelně a na WC byly ventilátory umístěny na sádrokarton a byla použita nevhodná světla.

23. Ze znaleckého posudku [číslo] ze dne 9. 2. 2022 znalce [právnická osoba] bylo zjištěno, že dne 25. 10. 2021 byla provedena prohlídka předmětné bytové jednotky a předmětných konstrukcí podlahy, obkladů a dlažeb a vstupních dveří. Je popsáno, co bylo zjištěno po provedení sondy podlahy, co a v jakém rozsahu bylo měřeno (měření místní rovinnosti nášlapné desky podlah) a kontrolováno (kontrola stavu keramických obkladových prvků). Jsou uvedeny výsledky zkoušek a kontroly a shrnuty relevantní skutečnosti (strana 12, 13 posudku), je proveden výpočet nákladů na odstranění vady (strana 14, 15 posudku). V závěru znalec uvádí, že v místnostech byly zjištěny lokálně vyšší odchylky místní rovinnosti podlahy, než je přípustné normou ČSN. Jedná se o vadu, která nebrání běžnému užívání bytové jednotky. Náklady na práce vedoucí k odstranění vady jsou vyčísleny částkou 70.584 Kč bez DPH. Dále je v závěru uvedeno, že poklepem byly lokálně zjištěny obklady/dlažby, které při poklepu vykazovaly dutý zvuk signalizující o ztrátě soudržnosti s podkladem. Jedná se o vadu, která nebrání běžnému užívání bytové jednotky. Náklady na práce vedoucí k odstranění vady jsou vyčísleny částkou 8.531 Kč bez DPH. V závěru je uvedeno, že vstupní dveře nevykazují požadovanou požární odolnost. Jedná se o funkční vadu, která nemá vliv na užívání bytové jednotky. Náklady na práce vedoucí k odstranění vady jsou uvedeny částkou 24.000 Kč bez DPH. K jednotlivým částkám znalec připočetl DPH ve výši 15 % a celkové náklady na odstranění vad včetně DPH stanovil částkou 118.582 Kč.

24. Znalec slyšený u jednání dne 22. 6. 2022 odkázal na závěry znaleckého posudku, vypořádal se s námitkami žalobkyně a doplnil, že u nerovnosti podlahy je ve slevě zahrnuta nová podlahovina, nová zvukoizolační vrstva a nová vyrovnávací samonivelační vrstva. K částce uvedené v písemném vyhotovení posudku 70.584 Kč je nutno připočítat částku 15.000 Kč + DPH, neboť je nutno kalkulovat s demontáží a montáží kuchyňské linky a vestavěných skříní. Jiné práce není nutné provádět (např. výměna zárubní, prahů apod.), neboť se nepředpokládá zvýšení výškové úrovně. U obkladů a dlažeb je možnost šetrného odstranění, očištění a znovuzabudování. V položkovém rozpočtu je uvedena částka, která zahrnuje ceny za bourání a kladení prvků a takto se ceny běžně vyčíslují. U protipožárních dveří kalkuluje cena výměnu křídla dveří. Vady nebrání užívání bytové jednotky a byly stanoveny náklady stavebních prací, které by vedly k jejich odstranění.

25. Znalci bylo uloženo, aby ústně do protokolu doplnil znalecký posudek a stanovil obvyklou cenu předmětné bytové jednotky bez vad a cenu této bytové jednotky s vadami podlahy, dlažby a obkladů a vstupních dveří v době uzavření kupní smlouvy. Znalec ústně i písemně doplnil znalecký posudek tak, že v případě těchto vad se jedná o tzv. prvky krátkodobé životnosti, které se do obvyklé ceny vůbec nepromítnou. Obvyklá cena se určuje ze sjednaných cen porovnáním, tedy musely by být porovnány stejné nebo obdobné předměty ke dni ocenění, což neměl, a obvyklou cenu ve smyslu její definice nelze určit. Částka, která by odpovídala slevě z kupní ceny, resp. částka, která odpovídá nákladům na odstranění vad, představuje do 4 % z kupní ceny předmětné bytové jednotky.

26. Z technické zprávy ze dne 15. 7. 2018, kterou žalobkyně předložila, soud nečiní žádná skutková zjištění a závěry pro své rozhodnutí, neboť tato listina není podepsána ani opatřena razítkem.

27. Vzhledem k dále vyslovenému závěru soud nečiní žádné závěry a nehodnotí důkazy, které se týkají pracovního zařazení žalobkyně, rozpisu její pracovní doby, jejích nákladů na dopravu do zaměstnání, zajištění náhradního bydlení, nákladů spojených se stěhováním, výpisy z účtu [jméno] [příjmení] ohledně úplaty za užívání jeho nemovitostí žalobkyní. Z důvodu hospodárnosti řízení a s ohledem na jiné důkazy soud nevyslechl [jméno] [příjmení], který poskytl auto ke stěhování a stanovil rozsah a cenu nezbytných prací, a to s ohledem na to, že ve věci byl proveden důkaz dvěma znaleckými posudky a znalci byli vyslechnuti (navíc se žalobkyně v tomto řízení nedomáhá odstranění vad, ale zvolila nárok na slevu z ceny, k jejíž výši byl vypracován znalecký posudek). Nebyl proveden ani důkaz fakturami [jméno] [příjmení] vystavenými, neboť posouzení případné výše slevy je věcí úvahy soudu. Soud pro nadbytečnost neprovedl žalobkyní navržené ohledání předmětného bytu, neboť toto provedl znalec, ze stejného důvodu nebyly provedeny důkazy svazkem barevných fotografií a výslechem předchozího vlastníka bytu. Faktury [právnická osoba] – [právnická osoba] byly předloženy po koncentraci řízení.

28. Podle § 118b odst. 1 o.s.ř. soud připustil a provedl důkazy předložené žalovanou (revizní zpráva elektrického zařízení č. VR [číslo] ze dne 22. 5. 2017, faktura [číslo] ze dne 11. 5. 2017, návod k obsluze indukční varné desky Bosch PUE611BF1E). Žalobkyně učinila tvrzení o vadách elektroinstalace, tvrdila nutnost navýšení fáze a nutnost rozvodu na 380V pro indukční desku a ke svému tvrzení předložila důkazy, které byly provedeny (výslech svědka [příjmení], zpráva o elektroinstalaci v bytě). Na tato tvrzení a důkazy žalovaná reagovala označenými a předloženými důkazy, které vedly ke zpochybnění věrohodnosti provedených důkazů o vadách elektroinstalace a o nutnosti elektroinstalačních prací v bytě (svědek [anonymizováno], zpráva o elektroinstalaci v bytě). Pokud zástupce žalobkyně namítal, že po koncentraci mohou být připuštěny jen důkazy, které zpochybňují věrohodnost některého z dosavadních důkazů, pak se o takový případ jedná a je v souladu se závěry Nejvyššího soudu (např. rozhodnutí sp. zn. 21 Cdo 818/2003).

29. Všechny provedené důkazy soud podle § 132 o.s.ř. hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, bylo přihlédnuto ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

30. Vzhledem na obsáhlost skutkových zjištění, která plynou z obsahu jednotlivých listin, soud nebude opakovat výše detailně uvedená zjištění plynoucí z jednotlivých důkazů a popíše souhrn toho nejpodstatnějšího, co z výše popsaných skutkových zjištění vyplývá, a poskytne chronologické uspořádání skutkových dějů, na základě kterých zakládá oporu svého rozhodnutí ve věci.

31. Po skutkové stránce bylo prokázáno, že na základě jednání účastnic byla dne 2. 10. 2017 uzavřena kupní smlouva. Obsahem smlouvy je prodej a koupě bytu označeného jako jednotka [číslo] vymezená v budově [adresa] stojící na p.č. st. [anonymizováno], p.č. st. [anonymizováno] a p.č. st. [číslo] s ideálním podílem na společných částech budovy a pozemcích. Kupní cena je uvedena ve výši 3.050.000 Kč. Žalobkyně byt protokolárně převzala dne 4. 10. 2017, dne 31. 10. 2017 byl uzavřen dodatek ke smlouvě, který se týká zaplacení dohodnuté kupní ceny. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl proveden dne 28. 12. 2017 s právními účinky zápisu ke dni 30. 11. 2017. Žalobkyně se kvůli vadám podlahy obrátila na bratra žalované nejprve ústně, později reklamovala u bratra žalované e-mailem ze dne 4. 1. 2018, který přeposlala žalované dne 11. 1. 2018. Řádnou reklamaci, ve které je zvolen způsob vyřízení (sleva z kupní ceny), zaslala žalobkyně žalované prostřednictvím právního zástupce dne 1. 2. 2018 (tato se týkala vad podlahy, bod 1) a dne 15. 5. 2018 (která se týkala vad pod body 2 – 10). V lednu 2018 se žalobkyně z bytu odstěhovala.

32. Právní hodnocení.

33. Podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

34. Podle § 2080 o.z. kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.

35. Podle § 1159 o.z. jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

36. Podle § 1105 o.z. převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

37. Podle § 2128 odst. 1 věta první o.z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

38. Podle § 560 o.z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

39. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

40. Podle § 2096 o.z. při určení jakosti nebo provedení podle smluveného vzorku nebo předlohy musí věc jakostí nebo provedením odpovídat vzorku nebo předloze. Liší-li se jakost nebo provedení určené ve smlouvě a vzorek nebo předloha, rozhoduje smlouva. Určí-li smlouva a vzorek jakost nebo provedení věci rozdílně, nikoli však rozporně, musí věc odpovídat smlouvě i vzorku nebo předloze.

41. Práva z vadného plnění jsou upravena v ustanovení § 2099 – 2112 o.z. a v případě nemovité věci též v ustanovení § 2129 o.z., přičemž současně podle § 2131 se použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

42. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

43. Podle § 2100 odst. 1 o.z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

44. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

45. Podle § 2104 o.z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

46. Ustanovení § 2106 o.z. dopadá na podstatné porušení smlouvy, ustanovení § 2107 o.z. pak na nepodstatné porušení smlouvy. V obou případech má kupující nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny.

47. Podle § 2129 odst. 2 o.z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

48. Po právní stránce byla uzavřena kupní smlouva, která splňuje náležitosti ustanovení § 2079 o.z. (prodávající se zavázala kupující odevzdat věc, která byla předmětem koupě, a umožnit jí nabytí vlastnického práva k ní, kupující se zavázala věc převzít a zaplatit prodávající kupní cenu; převáděná bytová jednotka se spoluvlastnickými podíly na společných částech domu i pozemku byla specifikována podle zápisu v katastru nemovitostí) a ustanovení § 2080 o.z. (kupní cena byla ujednána v určité konkrétní výši). Žalobkyně koupila od žalované bytovou jednotku, která je nemovitou věcí podle § 1159 o.z. a žalobkyně nabyla vlastnické právo k nemovité věci zápisem do katastru nemovitostí podle § 1105 o.z. Vzhledem k tomu, že předmětem koupě byla nemovitá věc, byla splněna podmínka písemné formy podle § 2128 odst. 1 o.z. a § 560 o.z. Následně byl proveden zápis do katastru nemovitostí. Žalobkyně se stala výlučnou vlastnicí bytu.

49. Předmětná kupní smlouva byla platně uzavřena, proto se okresní soud zabýval otázkou vad a včasností reklamace. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Předmětem koupě byla bytová jednotka, jejímž účelem je bydlení, jak vyplývá i ze smlouvy, kterou účastnice uzavřely. Soudní praxe vychází z toho, že jakostí se rozumí kvalita z hlediska užitných vlastností předmětu koupě, pod pojmem provedení se rozumí vzhled, design, technická úroveň apod. Žádné specifické požadavky ani na jakost, ani na provedení žalobkyně coby kupující neměla. Předmětný byt byl starý, dle žalobkyně inzerovaný po rekonstrukci, ale sama ani netvrdila, zda a v jakém rozsahu se o provedenou rekonstrukci zajímala. Byt si dvakrát prohlédla, zřejmě se jí líbil, proto se rozhodla byt koupit.

50. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30. 8. 2006, sp. zn. 33 Cdo 897/2006„ závazkový právní vztah předpokládá, že povinnosti vyplývající ze závazku budou splněny řádně. Nesplní-li zcizitel svou povinnost splnit závazek řádně a věc má v důsledku toho vady, vzniká mu vůči nabyvateli závazek z odpovědnosti za vady. Vadné je takové plnění, které a) nemá vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, b) není možné použít podle povahy nebo účelu smlouvy nebo c) má právní vady. Nedostatky fyzické povahy, např. co do jakosti, množství, funkčnosti, vzhledu apod. představují tzv. vady faktické; vadami právními se rozumí nedostatky, které brání tomu, aby nabyvatel získal k předmětu plnění práva v takovém rozsahu a takové kvality, která vyplývají ze smlouvy účastníků.“ 51. Prodávající odpovídá za vadu, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Tyto vady mohou být zjevné nebo skryté:„ Za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je objednateli zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existence by se musela zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2007, sp. zn. 32 Odo 1387/2005). Kupující nebo objednatel by tak měl zjistit všechny zjevné vady při prohlídce, kterou je povinen uskutečnit (ať už osobně nebo ji zařídit) podle možností co nejdříve.

52. Žalovaná namítala, že již v textu smlouvy žalobkyně potvrdila, že byt kupuje„ jak stojí a leží“. Podle ustanovení § 1918 věta první o.z. přenechá-li se věc jak stojí a leží (úhrnkem), jdou její vady k tíži nabyvatele. Ustanovení ale dopadá jen na případy, ve kterých se jedná o paušální převod určité množiny věcí v celém rozsahu, bez precizní specifikace jednotlivých součástí. Lze odkázat na četná rozhodnutí Nejvyššího soudu, která jsou použitelná i za současné právní úpravy: např. rozsudek ze dne 24. 10. 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, rozsudek ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007, rozsudek ze dne 29. 2. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1430/2010 („ Ustanovení § 501 obč. zák. (dnes § 1918 o.z.) dopadá pouze na věci určené úhrnně, tedy„ jak stojí a leží“, bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství a váhu, s nimiž se nakládá jako s celkem.”), usnesení ze dne 5. 3. 2009, sp. zn. 32 Cdo 5430/2007 (“ O případ dle § 501 obč. zák. (dnes § 1918 o.z.) nešlo, neboť předmětem kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky nebyly věci určené úhrnem, nýbrž individuálně označené v příloze č. 1 smlouvy. Pakliže příloha č. 1 ke kupní smlouvě obsahuje přesné označení věcí (názvem, identifikačním číslem apod.), které jsou předmětem prodeje, je podle odvolacího soudu vyloučeno aplikovat v posuzované věci § 501 obč. zák., které dopadá na situace, kdy jsou předmětem smlouvy věci určené úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově.”).

53. V případě tvrzené vady podlahy (uvedené pod bodem 1) je zde závazný názor krajského soudu vyslovený v usnesení ze dne 6. 11. 2020 č.j. 71 Co 13/2020-78, že se jedná o skrytou vadu, která byla vytknuta včas a účinně a u oprávněné osoby.

54. Z vad označených pod body 2 – 10 jsou podle právního hodnocení soudu (s odkazem na odstavec 51 odůvodnění tohoto rozsudku) skrytými vadami pouze vady obkladů a dlaždic v koupelně („ duní“) a vada vstupních dveří, které nesplňují protipožární normy (teprve požární technik při kontrole uvedl, že nesplňují předepsané parametry). Platí zde tedy totéž, co u podlahy, že vady byly vytknuty včas a účinně a u oprávněné osoby. Naopak zjevnými vadami jsou: interiérové dveře nemají rovně osazeny obložky, chybí vanová dvířka, není dokončeno spárování, odpady v kuchyni jsou napojeny tzv.„ husím krkem“, osvětlení v kuchyni je vedeno pomocí prodlužovacích kabelů. Okresní soud proto u těchto vad neuložil znalci žádný znalecký úkol.

55. U těchto vad zjevných žalobkyně uplatnila své právo z vadného plnění opožděně. Ustanovení § 2103 občanského zákoníku částečně přenáší na kupujícího rizika spojená s prodejem věci. Žalobkyně je osobou vysokoškolsky znalou, v době uzavření kupní smlouvy pracovala jako [anonymizována tři slova] [země] ve služební hodnosti [anonymizována dvě slova], k prohlídce si pozvala svého přítele, její bratr je elektrikář, sama měla možnost zúčastnit se prohlídky bytu za účasti znalce před uzavřením smlouvy, čehož nevyužila. Ustanovení § 4 odst. 1 občanského zákoníku předpokládá, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Tedy je i žádoucí, aby prodávající očekával, že se kupující seznámí s předmětem koupě. Je jistě možno namítnout, že žalobkyně mohla učinit prohlídku až při přechodu nebezpečí škody na věci podle § 2104 nebo § 2105 občanského zákoníku, nicméně zde měla možnost se s věcí seznámit ještě před uzavřením předmětné kupní smlouvy. Nejde o případ, kdy by došlo k výluce z vad zřejmých, neboť prodávající výslovně neprohlásila, že předmětný byt je bez vad, nebo že by lstivě zastřela vady. Je nutné zdůraznit, že práce na rekonstrukci bytu si nechala udělat žalovaná pro vlastní potřeby a považovala je za dostatečné (jak uvedla ve svém vyjádření). Nejde o případ, kdy by žalovaná pro žalobkyni na základě smlouvy o dílo prováděla jednotlivé práce a odpovídala by za jejich kvalitu.

56. K povinnosti prohlédnout si zboží bez zbytečného odkladu soud odkazuje na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2006 pod sp.zn. 32 Odo 37/2005 (ve kterém je řešena otázka včasného oznámení vad, povinnost kupující provést kontrolu bez zbytečného odkladu a povinnost oznámit vady dodávky včas). Zákon uvádí, že povinnost kupující musí být splněna„ bez zbytečného odkladu“. Tato lhůta je skutečně krátká a počíná bezprostředně po dodání věci s tím, že po marném uplynutí této lhůty ztrácí kupující oprávnění uplatňovat nároky z této odpovědnosti za vady. Je ve vlastním zájmu kupujícího, aby si věc řádně prohlédl, aby si zajistil spolehlivý obraz o stavu věci, mohl zjistit případné vady. Okresní soud je přesvědčen, že žalované přísluší námitka, že vady byly uplatněny opožděně. Žalobkyně teprve po koncentraci řízení učinila nové tvrzení, že prodávající prováděla rekonstrukci svépomocí, a proto musela vědět o vadách bytu, proto jí nyní nepřísluší namítat opožděnost reklamace. Mezi tvrzením žalobkyně a provedenými důkazy jsou rozpory. Podle soudu žalobkyně v tomto řízení účelově tvrdí, že se do bytu nastěhovala na přelomu října a listopadu 2017, ale policii jako oznamovatelka uvedla nastěhování do tří dnů od převzetí bytu. Bylo prokázáno, že žalobkyně vadu podlahy zjistila po nastěhování, neboť takto se už vyjadřuje před orgány policie že„ se mimo jiné hýbe podlaha“ i v e-mailové komunikaci ze dne 17. 12. 2017, kdy si stěžovala na„ křivou podlahu.“ Žalobkyně účelově uvádí, že vady označené v dopise ze dne 15. 5. 2018 zjistila až počátkem května 2018, když ale současně tvrdí, že právě pro vadu elektroinstalace (a též podlahy) se z předmětného bytu musela odstěhovat už v lednu 2018. Žalobkyně si předmět koupě prohlédla před uzavřením smlouvy a dne 4. 10. 2017 si byt převzala. Běh lhůty započal 28. 12. 2017 (viz stanovisko krajského soudu), bylo povinností kupující provést kontrolu věci bez zbytečného odkladu a žalobkyni nic nebránilo, aby prohlídku uskutečnila co nejdříve. A pokud tak učinila až v květnu, nejde o„ bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 12. 2013 ve věci sp. zn. 32 Cdo 2484/2012:„ Z časového určení bez zbytečného odkladu je třeba dovodit, že jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle“). Protože se jedná o vady zjevné, které žalobkyně uplatnila až dopisem ze dne 15. 5. 2018, nereklamovala bez zbytečného odkladu a vzhledem k důvodné námitce žalované jí nelze přiznat právo z vadného plnění.

57. K pojmu„ bez zbytečného odkladu“ okresní soud odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu: kromě citovaného rozsudku ze dne 10. 12. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, usnesení ze dne 22. 9. 2015 sp. zn. 29 Cdo 2970/2013 („ Zásadně jde o lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů“), rozsudek ze dne 12. 6. 2008 sp. zn. 21 Cdo 2869/2007, rozsudek ze dne 29. 6. 2010 sp. zn. 33 Cdo 1508/2008, usnesení ze dne 24. 4. 2012 sp. zn. 23 Cdo 113/2012.

58. V případě tvrzené vadné elektroinstalace (byt nesplňoval revizi elektroinstalace, použití prodlužovacích kabelů, nezajištění odvětrávání vlhkosti v koupelně a na WC, rozvody pouze na 220V) žalovaná revizní zprávou č. [anonymizováno] [číslo] vyvrátila tvrzení žalobkyně o vadách elektroinstalace, pro které se z bytu musela vystěhovat, návodem k obsluze indukční varné desky vyvrátila tvrzení o nutnosti navýšení fáze a nutnosti rozvodu na 380V kvůli indukční desce. Není vadou, že odsávání není napojeno do stupaček, když má digestoř filtr, a je vadou zjevnou použití prodlužovacích kabelů.

59. Okresní soud znalci uložil, aby posoudil skryté vady podlahy, obkladů a dlažby v koupelně a vstupních dveří, u kterých bylo nutno zjistit, zda splňují či nesplňují požadavek protipožárních předpisů. Podle závěru znaleckého posudku v případě těchto vad se jedná o tzv. prvky krátkodobé životnosti, které se nepromítnou do obvyklé ceny. Ani jedna z těchto vad nebrání běžnému užívání bytové jednotky. Znalec stanovil náklady na odstranění té které vady.

60. Po právní stránce okresní soud uzavírá, že reklamované nedostatky podlahy, obkladů a dlažby a vstupních dveří jsou vadami v právním slova smyslu.„ Za vadu se považuje nedostatek takových vlastností nebo projevů, které se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá. Není přitom rozhodující, zda konkrétní vada brání řádnému užívání prodané věci jako věci bez vady; neupotřebitelnost předmětu koupě, resp. podstatné snížení možnosti jeho užívání je spjata s jiným právem z odpovědnosti za vady, než je nárok na přiměřenou slevu ze sjednané kupní ceny“ (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2015, sp. zn. 33 Cdo 668/2015).

61. Sleva z ceny představuje univerzální právo z vadného plnění. Je otázkou, jaká je přiměřená sleva z kupní ceny. Způsob výpočtu snížení ceny je otázkou právní, nikoliv faktickou. Při určení výše slevy přiznané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo a soudu je přenecháno, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2015, sp. zn. 33 Cdo 2889/2015, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 2. 2010, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007). Podle ustálené rozhodovací praxe soudů a komentářové literatury závisí výše slevy z kupní ceny na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Soudní praxe zastává výpočet, kdy se kupní cena snižuje o rozdíl mezi hodnotou věci vadné a hodnotou věci bez vady a okamžikem určení těchto hodnot je uskutečnění plnění. Výchozí skutečnosti pro posouzení výše slevy nelze ztotožnit pouze s náklady spojenými s odstraněním vad. Současně by kupujícímu měla být prostřednictvím nároku z odpovědnosti za vady vytvořena ekonomická situace, která se blíží stavu, jako by mu bylo plněno bez vad. Tento postup ale nerespektuje cenu stanovenou stranami.„ Plnění se sjednanými, obvyklými vlastnosti má pro příjemce právě takovou hodnotu, jaké má protiplnění, jež se zavázal sám poskytnout. Totéž platí i z pozice druhé smluvní strany. Z hlediska úplatnosti není proto rozhodující obvyklá cena plnění (tzv. objektivní ekvivalence), ale ekvivalence určená vůlí stran. Jestliže jedna ze stran neposkytne to, co poskytnout měla, vede takové plnění k narušení subjektivní ekvivalence“ (Beck-online, Právní rozhledy 13-14/2021, str. 457).

62. Práva z vad neslouží k nápravě majetkové újmy, která spočívá ve vadnosti poskytnutého plnění, ale k narovnání narušené rovnováhy. Přiměřená sleva je chápána jako odškodnění za to, že bylo dodáno vadně. Není ani možné mísit práva z vad s funkcí náhrady škody. Žalobkyně do svého finančního požadavku zahrnula i cenu celé řady stavebních prací, které podle ní budou muset být provedeny při odstranění vad, a věcí, které budou poškozeny (vystěhování bytu, vybroušení podlahy, vyrovnání podlahy, osazení dveří a zárubní, vymalování, opravy omítek). Jde-li o vadu odstranitelnou, může se kupující či objednatel domáhat odstranění vad. Žalobkyně jako nárok z vadného plnění nezvolila nárok na odstranění vad (tím by bylo nahrazeno vše, popř. i něco z toho, co též požaduje), ale domáhá se slevy z ceny. Odpovědnost za vady je také třeba odlišit od odpovědnosti za škodu. Oba tyto závazkové právní instituty mají jiný účel, jsou založeny na rozdílných zásadách a předpokladech vzniku odpovědnosti. Porušení povinnosti splnit řádně závazek je předpokladem odpovědnosti za vady i odpovědnosti za škodu. Za nedostatky vlastního plnění je dána odpovědnost za vady. Teprve jiná újma, jež vznikla jako následek vadného plnění, je škodou. Jde o újmu, kterou vyvolaly vady poskytnutého plnění, nikoliv o újmu spočívající ve vadnosti poskytnutého předmětu plnění. Odpovědnost za vady sleduje, aby se nabyvateli dostalo ze závazkového právního vztahu smluvené plnění bez jakýchkoliv vad. Nelze-li toho dosáhnout (např. výměnou věci či její opravou), slouží k finančnímu vyrovnání snížení hodnoty věci vzhledem k její vadě či chybějící vlastnosti (sleva). Odpovědnost za škodu sleduje oproti tomu účel, aby byla nahrazena majetková újma vzniklá následkem porušení právní povinnosti nebo v důsledku jiné právem uznané skutečnosti (události).

63. S ohledem na shora uvedené okresní soud hodlal kupní cenu snížit v poměru, ve kterém je hodnota bezvadné věci ke skutečné hodnotě, neboť taková metoda nejlépe zachovává rovnováhu stran. Bylo nutné poměřit obvyklou cenu vadného a bezvadného plnění. Jmenovaný znalec ale uvedl, že by musely být porovnány stejné nebo obdobné předměty ke dni ocenění. Nejprůkaznější metodou je metoda porovnání tržních/realizovaných cen, avšak pro použití této metody znalec neměl dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot. Specifikované vady jsou prakticky zcela pod rozlišovací schopností nezávislého oceňovatele takové vady zohlednit v rámci obvyklé ceny. Neexistuje, resp. znalec nemá k dispozici takový dostatečný vzorek přímo srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, u kterých by byla zjištěna sjednaná cena při prodeji v daném období, a to pro dva stavy, tj. bez výše uvedených konkrétních vad a s těmito vadami.

64. Okresní soud posoudil všechny okolnosti případu a při úvaze o výši slevy vyšel ze zjištění na základě provedených důkazů, zejména závěrů znalce [právnická osoba] Protože není možné poměřit obvyklou cenu předmětu koupě bez vad a s vadami, ztotožnil nakonec výši slevy s vyčíslenými náklady na jejich odstranění. Toto je dle okresního soudu zcela přiměřené, neboť ony tři vady jsou s ohledem na předmět koupě naprosto zanedbatelné a nebylo nutné přihlížet k dalším skutečnostem - vady nesnižují funkční a užitné vlastnosti bytové jednotky, nesnižují ani její estetickou hodnotu, ani její cenu či upotřebitelnost, nezkracují její živostnosti, odstraněním vad nedojde k zhodnocení bytové jednotky. Sleva z kupní ceny bytu ve výši 135.832 Kč (za vadu podlahy 85.584 Kč, za vadu obkladů a dlažby 8.531 Kč a za vadu vstupních dveří 24.000 Kč plus 15 % DPH) je přiměřená povaze i rozsahu vad i všem okolnostem případu i hodnocení znalce, že sleva by mohla odpovídat výši do 4 % z ceny věci. Okresní soud je přesvědčen, že jeho úvahy o přiměřenosti slevy z kupní ceny odpovídají ustálené soudní praxi i hlediskům, na kterých se ustálila judikatura Nejvyššího soudu.

65. Jako účelně vynaložené náklady související s uplatněním pohledávky byla přiznána částka 5.600 Kč za znalecký posudek [anonymizováno]. [příjmení] (§ 513 o.z.).

66. Příslušenství v zákonné výši z přiznané částky 141.432 Kč bylo přiznáno od 15. 9. 2018 v návaznosti na předžalobní výzvu a určenou lhůtu k zaplacení (§ 1970 o.z.).

67. Žalobkyně tvrdila, že se z bytu musela vystěhovat pro vadu podlahy a elektroinstalace. V závěru znaleckého posudku [právnická osoba] je uvedeno, že vada podlahy nebrání běžnému užívání bytové jednotky. Vada elektroinstalace nebyla prokázána, neboť podle revizní zprávy elektrického zařízení č. [anonymizováno] [číslo] ze dne 22. 5. 2017 bylo elektrické zařízení bez vad. Je zde i rozpor mezi tvrzením žalobkyně a zprávou ze dne 15. 7. 2018, kterou sama předložila, ve které je uvedeno, že„ zjištěné závady nebrání bezpečnému užívání“. Žalobkyně tedy nemusela předmětný byt vyklidit a nemá nárok na další plnění: za zapůjčení automobilu na stěhování ve výši 22.500 Kč, za náklady na náhradní bydlení ve výši 40.000 Kč od ledna do srpna 2018 (kdy měla bydlet u svého přítele, kterému měsíčně měla přispívat částkou 5.000 Kč), za náklady na dojíždění do zaměstnání výši 42.736 Kč (z [obec] okres [okres] [obec] s tím, že se jedná o 50 km denně při průměrném počtu 20 pracovních dní v měsíci).

68. Ohledně zjevných a neprokázaných vad a ohledně nákladů uvedených v předchozím odstavci byla žaloba zamítnuta (co do částky 319.204 Kč s příslušenstvím z částky 269.204 Kč, neboť žalobkyně se nedomáhala příslušenství z celé žalované částky).

69. Náklady řízení.

70. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. a zástupci žalované přiznal na nákladech řízení částku 58.188 Kč. Z původně žalované částky 410.636 Kč činí odměna za jeden úkon právní služby 9.980 Kč a režijní paušál 300 Kč, po rozšíření žaloby se jedná o částku 460.636 Kč, odměna za jeden úkon právní služby činí 10.180 Kč a režijní paušál 300 Kč. Žalovaná měla úspěch ve výši 69 % (žaloba byla zamítnuta co do částky 319.204) a neúspěch ve výši 31 % (žalobě vyhověno co do částky 141.432 Kč). Při odečtení neúspěchu od úspěchu činí celkový úspěch žalované 38 %. Žalované vznikly tyto, dle okresního soudu účelně vynaložené, náklady. A) odměna za zastoupení: Z původně žalované částky odměna za 1 úkon právní služby 9.980 Kč: 1. převzetí a příprava zastoupení 2., 3. účast u jednání dne 13. 5. 2019 (dvě časové jednotky) Z nyní žalované částky odměna za 1 úkon právní služby 10.180 Kč: 4., 5. účast u jednání dne 14. 10. 2019 (dvě časové jednotky) 6. vyjádření k odvolání žalobkyně 7. účast u odvolacího jednání dne 21. 5. 2020 8. účast u jednání dne 15. 3. 2021 9., 10. účast u jednání dne 27. 4. 2021 (dvě časové jednotky) 11., 12 účast u jednání dne 22. 6. 2021 (dvě časové jednotky) Celkem odměna 121.560 Kč (3x 9.980 Kč a 9x 10.180 Kč) C) režijní paušál 3.600 Kč (12x 300 Kč) D): jízdné zástupce žalované v celkové výši 790 Kč: [obec] – [obec] a zpět 130 km osobním vozidlem [registrační značka], průměrná spotřeba 5,9 l nafty /100 km (paušální náhrada 4,20 Kč za 1 km, 31,80 Kč za 1 litr nafty) E) náhrada za ztrátu času v celkové výši 600 Kč (šest půlhodin po 100 Kč) F) 21 % DPH ve výši 26.576 Kč. Náklady žalované jsou ve výši 153.126 Kč = 100 %. Částka, která byla žalované na nákladech řízení přiznána, je 58.188 Kč a představuje 38 % z celkových nákladů.

71. O nákladech státu bylo rozhodnuto podle § 148 odst. 1 o.s.ř. Z rozpočtových prostředků byla vyplacena částka 19.298 (svědečné ve výši 3.912 Kč svědku [příjmení], část znalečného ve výši 7.225,10 Kč – zbytek ve výši 10.000 Kč ze zálohy složené žalobkyní, ústní podání a doplnění znaleckého posudku u jednání ve výši 8.161,50 Kč). Podle úspěchu a neúspěchu ve věci žalobkyně zaplatí částku 13.316 Kč (69 %), žalovaná zaplatí částku 5.982,60 Kč (31 %).

Poučení