12 C 99/2020-526

Rubrum

Okresní soud v Litoměřicích rozhodl samosoudcem Martinem Masárem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou [údaje o zástupci] pro: zrušení a vypořádání podíl. spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalované k bytové jednotce [číslo] vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, nacházející se v budově [adresa] (část [územní celek], byt. dům), která je postavena na pozemku parc. [číslo] k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa], a dále k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, kteréžto nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro katastrální území, obec a okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce], se zrušu je.

II. Bytová jednotka [číslo] vymezená dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, nacházející se v budově [adresa] (část [územní celek], byt. dům), která je postavena na pozemku parc. [číslo] k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa], a dále k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, kteréžto nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro katastrální území, obec a okres [okres] přikazuje do výlučného vlastnictví žalované.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na vypořádacím podílu částku [částka], a to do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal toho, aby soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví k těmto nemovitostem: k bytové jednotce [číslo] vymezené dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, nacházející se v budově [adresa] (část [územní celek], byt. dům), která je postavena na pozemku parc. [číslo] k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech budovy [adresa], a dále k této jednotce patřícího spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, kteréžto nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví [číslo] [číslo] pro katastrální území, obec a okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce] (dále též„ předmětná bytová jednotka“). Vysvětlil, že s žalovanou žili v minulosti v předmětné bytové jednotce, avšak jejich vztah se rozpadl, přičemž od března 2019 tuto jednotku užívala žalovaná převážně sama (od září 2019 pak úplně). Z předmětné bytové jednotky žalobce nemá žádný užitek, naopak splácí hypoteční bankovní úvěr poskytnuty [anonymizováno] bankou na rekonstrukci této jednotky. Se žalovanou chtěl věc řešit smírně, avšak žalovaná toto fakticky odmítla. K rozdělení nemovitosti uvedl, že faktické rozdělení není možné, resp. bylo by technicky, právně, časově a finančně příliš náročné vzhledem k uspořádání předmětné bytové jednotky. Žalobce tak měl za to, že možným způsobem vypořádání spoluvlastnictví po jeho zrušení by bylo přikázání předmětné bytové jednotky do výlučného vlastnictví žalované při vyplacení odpovídajícího protiplnění žalobci, případně společný prodej, pokud by žalovaná neměla o předmětnou bytovou jednotku zájem.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila podáním ze dne [datum], v němž uvedla, že má za to, že předmětnou bytovou jednotku lze rozdělit. Ke vzniku předmětného spoluvlastnictví uvedla, že za částku [částka] zakoupila do svého výlučného vlastnictví dne [datum] bytovou jednotku [číslo] v tomto domě nacházející se v 2. nadzemním podlaží o výměře 68,64 m2 (dále též„ bytová jednotka [číslo]“) a k ní náležející podíl na společných částech budovy a podíl na příslušném pozemku, přičemž žalobce neuhradil ničeho. Žalobce pak na základě kupní smlouvy ze dne [datum] zakoupil bytovou jednotku [číslo] o výměře 72,37 m2, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží (dále též„ bytová jednotka [číslo]“) včetně podílu na společných částech budovy a podílu na příslušném pozemku, a to za částku 732 457 Kč. Teprve na základě stavebního povolení ze dne [datum rozhodnutí] [číslo jednací] vydaného [stát. instituce] byly provedeny stavební úpravy v podobě propojení výše uvedených bytových jednotek tak, že vznikla předmětná bytová jednotka. Tvrdila, že po vzájemné dohodě došlo k rozbourání jejího bytu 1. kategorie, který byl plně zařízený a funkční, aby došlo k rozšíření o bytovou jednotku zakoupenou žalobcem, která byla holobytem a potřebovala rekonstrukci; původní dohoda byla taková, že si každý měl platit svůj byt a rekonstrukce měla být hrazena společně. Na rekonstrukci si oba vzali úvěry. Žalovaná splatila úvěr [číslo] ve výši 300 000 Kč dle smlouvy o překlenovacím úvěru ze stavebního spoření [číslo] u [právnická osoba] ze dne [datum], jež byl spojen s koupí bytové jednotky z [datum]. Dále si oba vzali úvěr u [právnická osoba] na základě smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum], jež byl poskytnut na koupi bytové jednotky [číslo] na splacení dluhu žalobce vyplývajícího ze smlouvy o půjčce ze dne [datum], v celkové výši 732 457 Kč. Žalobce přitom donutil žalovanou hradit tento hypoteční úvěr, kterým byla zaplacena cena za bytovou jednotku zakoupenou žalobcem, přičemž současně do hypotéky byla započítána koupě osobního vozidla [anonymizováno] II, které je psané formálně na žalovanou, ale ta jej fakticky nikdy neužívala. Žalobce dále se žalovanou dne [datum] uzavřeli s [právnická osoba] smlouvu o hypotečním úvěru [číslo] ve výši 1 156 820 Kč, jehož účelem bylo pokrytí nákladů rekonstrukce předmětné bytové jednotky. Žalovaná tedy měla za to, že je nutné v rámci vypořádání předmětné bytové jednotky vypořádat i tyto úvěry. Žalovaná proto navrhovala, aby soud nechal zpracovat znalecký posudek za účelem ocenění nemovitosti a ohledně možnosti faktického rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě bytové jednotky. Měla za to, že rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě umožní žalobci případně horní bytovou jednotku prodat.

3. Žalovaná se dále k věci vyjádřila v podáních ze dne [datum] a [datum], v nichž tvrdila, že rozdělení předmětné bytové jednotky je možné, a to bez vynaložení větších nákladů. Trvala na tom, že oba účastníci se nepodíleli stejnou měrou na pořízení předmětné bytové jednotky, neboť žalovaná uhradila kupní cenu za bytovou jednotku [číslo] ve výši 281 419 Kč a za bývalou bytovou jednotku [číslo] ve výši 732 457 Kč (úvěr na tuto kupní cenu sice uzavřeli oba účastníci, ale žalobce na tento úvěr uhradil pouze částku 51 912 Kč). Žalobce tak pouze hradil rekonstrukci předmětné bytové jednotky. Žalovaná dále hradila pojištění bytové jednotky [číslo] předmětné bytové jednotky, přičemž takto žalovaná uhradila částku 88 511 Kč. Žalovaná dále hradila služby a média spojená s užíváním předmětné bytové jednotky (celkem tak mělo jít o částku 432 374 Kč). Žalovaná rovněž hradila stavební materiál a vybavení bytové jednotky ve výši 227 211,50 Kč. Žalovaná v neposlední řadě zaplatila správní poplatky za vklad do katastru nemovitostí, materiál na výmalbu po skončení pronájmu a za úklid po skončení pronájmu (toto vše ve výši 9 857 Kč). Byla přesvědčena, že se tak žalobce na její úkor bezdůvodně obohatil. Žalobce si rovněž ponechal peníze získané pronájmem části předmětné bytové jednotky ve výši 223 000 Kč. Žalovaná poukázala dále na to, že jí byly rovněž vráceny příslušné přeplatky za energie. Žalovaná proto požadovala, aby jí žalobce vydal bezdůvodné obohacení ve výši 327 194,72 Kč.

4. Žalobce se k otázce placení úvěrů vyjádřil v podání ze dne [datum], v němž uvedl, že hypoteční úvěr ve výši 732 457 hradí na základě smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum] žalovaná, avšak další hypoteční úvěr ve výši 1 156 820 Kč hradí na základě smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum] po celou dobu žalobce. Platba představující kupní cenu bytové jednotky [číslo] hrazená žalovanou byla podle žalobce vypořádána v rámci celkového zhodnocení, rekonstrukce a propojení bytových jednotek, na jejímž základě vznikla předmětná bytová jednotka. Odmítl, že by k nákupu motorového vozidla byl použit úvěr ze dne [datum], neboť ke koupi vozidla došlo dříve. Trval na tom, že faktické rozdělení předmětné bytové jednotky není možné kvůli nutnosti vynaložení značných dalších nákladů. Žalobce rovněž požadoval, aby mu žalovaná zaplatila bezdůvodné obohacení spočívající v tom, že v plném rozsahu užívá předmětnou bytovou jednotku od září 2019, a to ve výši 7 500 Kč měsíčně. Žalobce rovněž během jednání soudu dne [datum] vyjádřil zájem o přikázání předmětné bytové jednotky do svého vlastnictví, přičemž soudu předložil, že má možnost získat úvěr na částku 3 200 000 Kč.

5. Podáním ze dne [datum] žalovaná doložila, že má možnost opatřit si finanční prostředky až do výše 2,75 mil Kč na případný vypořádací podíl týkající se zrušení předmětného spoluvlastnictví. Podáním ze dne [datum] žalovaná soudu předložila nabídku hypotečního úvěru, z níž vyplývá, že i ona by byla schopna získat úvěr ve výši 3 200 000 Kč za účelem vypořádání spoluvlastnického podílu.

6. Na závěr soudního řízení žalovaná rovněž navrhovala, aby žalobce získal bytové jednotku nacházející se ve 3. nadzemním podlaží, k níž by byl připojen pokoj orientovaný směrem na ulici [ulice] s tím, že by nadále k bytové jednotce, jež by měla být soudem přiřknuta do jejího výlučného vlastnictví, měla náležet koupelna v tomto 3. nadzemním podlaží.

7. Usnesením ze dne 18. 12. 2020, č. j. 12 C 99/2020-108, soud nepřipustil změnu žaloby v podobě jejího rozšíření ohledně požadavku žalobce na vypořádání výše uvedeného bezdůvodného obohacení.

8. Usnesením ze dne 21. 10. 2021, č. j. 12 C 99/2020-304, soud zastavil řízení o vzájemném návrhu žalované na zaplacení částky 357 048,75 Kč z důvodu nezaplacení soudního poplatku žalovanou.

9. Soud si byl vědom, že zápis v katastru nemovitostí ohledně spoluvlastnických podílů na pozemku pod domem neodpovídá reálnému stavu, kdy tyto pozemky nejsou zapsány jako příslušenství předmětné bytové jednotky (ve spoluvlastnictví účastníků), ale podíly na pozemku jsou zapsány jako jejich výlučné vlastnictví, pročež by neměly být předmětem vypořádání spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že podíly účastníků na pozemku pod domem jsou však reálně příslušenstvím bytové jednotky, musí následovat osud této bytové jednotky, a proto soud vypořádal i tyto podíly (i s vědomím, že jejich reálný stav neodpovídá zápisu v katastru nemovitostí) což však vedlo k potížím při formulaci výroků, kdy výroky odpovídají reálnému stavu, avšak již nikoli zápisu v katastru nemovitostí, kdy je uvedeno ohledně podílu na pozemku nikoli„ společný spoluvlastnický podíl účastníků o velikosti [číslo] na pozemku parc. [číslo]“ ale„ spoluvlastnický podíl žalobce o velikosti [číslo] a spolu vlastnický podíl žalované o velikosti [číslo]“.

10. Z provedeného dokazování vyplývají následující skutková zjištění, jejichž případné rozpory soud hodnotí až po výčtu jednotlivých důkazů:

11. Ze znaleckého posudku [číslo] – 4/ 2021 ze dne [datum], vypracovaného [celé jméno znalce], vyplývá, že bytové jednotky [číslo] a [číslo] byly v minulosti účastníky řízení rekonstruktovány, přičemž znalec našel doklad o tom, že mělo jít o rekonstrukci v hodnotě 1 156 819,45 Kč (bez ověření, zda výsledná práce odpovídala této sumě). Znalec při kontrole předložených dokladů bez přeměření na místě zjistil nesrovnalosti v celkových výměrách podlahových ploch, přičemž k přeměření znalec nepřistoupil z důvodu možného zneplatnění údajů v katastru nemovitostí. Ohledně zpětné úpravy dispozici předmětné bytové jednotky znalec uvedl, že ta je problematická a že bude záležet na vzájemné dohodě mezi účastníky, přičemž by se pravděpodobně muselo odstranit vnitřní schodiště se vznikem značné finanční ztráty. Stran ceny předmětné bytové jednotky znalec uvedl, že ta činí na základě porovnání prodejních cen obdobných bytů částku 5 732 308 Kč. Jako cenu zjištěnou předmětné bytové jednotky znalec určil částku 1 977 660 Kč. Ohledně rozdílu těchto dvou cen znalec uvedl, že tento rozdíl je odůvodněn velkou inflací na trhu s nemovitostmi. Znalecký posudek však nemá potřebné náležitosti a vlastnosti, a nevyhovuje současným standardům znalecké činnosti.

12. Ze znaleckého posudku ze dne [datum] č. ZP [číslo] vypracovaného [právnická osoba] vyplývá, že jako hlavní metoda určení hodnoty předmětné bytové jednotky byla stanovena metoda porovnávací, a to porovnáním minimálně tří obdobných nemovitých věcí. Znalec se dále zabýval tím, jaká by byla hodnota předmětné bytové jednotky, pokud by došlo k rozdělení na dva samostatné byty s tím, že byt v 3. nadzemním podlaží by zahrnoval pouze 2 pokoje, koupelnu, komoru (dále jen„ zelená jednotka“) o celkové užitné ploše 36,71 m2, přičemž druhá bytová jednotka (dále též„ žlutá jednotka“) by se skládala z prostor ve 2. nadzemním podlaží a částečně i ve 3. nadzemním podlaží, kde by byla chodba, koupelna a pokoj, tudíž by tento byt měl celkovou užitnou plochu 98,01 m2. Ve vztahu k celé předmětné bytové jednotce znalec dospěl k závěru, že výsledná porovnávací hodnota činí částku 6 324 430 Kč. U žluté jednotky výslednou porovnávací hodnotu znalec určil částkou 5 421 815 Kč. [příjmení] jednotku znalec stanovil výslednou porovnávací hodnotu na částku 1 967 436 Kč.

13. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] a Ing. [jméno] [příjmení] byli rovněž soudem vyslechnuti, přičemž tito stvrdili znalecký posudek ze dne [datum] č. ZP [číslo]. Vysvětlili, že stáří nemovitosti může obecně mít vliv na její cenu, avšak vždy záleží na okolnostech případu. Může se tedy stát, že i starší nemovitost, která je udržovaná a v dobrém stavu, může mít stejnou, nebo i vyšší cenu než nemovitosti nové. Ohledně výběru srovnatelných bytových jednotek Ing. [příjmení] vysvětlil, že vycházejí z aplikace [webová adresa], která je propojená s katastrem nemovitostí a s inzertními servery, přičemž je schopná tyto údaje spárovat. Zjištěné prodejní ceny uvedené ve znaleckém posudku odpovídají kupním cenám srovnávaných nemovitostí dle smluv evidovaných v katastru nemovitostí. Ohledně vlivu zástavních práv váznoucích na nemovitosti znalci uvedli, že se tyto při tvorbě ceny nezohledňují, neboť je běžné, že se zástavní práva vyplácejí z kupní ceny. Co se týče použití koeficientů při výpočtů ceny, znalci uvedli, že jejich výše je subjektivní a vyplývá ze znalostí a zkušeností znalce. Pokud znalci použili koeficient vyšší než 1, pak se jedná např. o situaci, kdy stav oceňované nemovitosti je lepší než srovnávané nemovitosti, případně se zohledňuje menší velikosti oceňované nemovitosti, neboť je možné sehnat větší počet kupců. Vliv na cenu nemovitosti má i to, zda k bytové jednotce náleží zahrada, přičemž toto zohlednili v koeficientu K5. V podaném znaleckém posudku je však lepší zahrada nemovitosti v [anonymizováno] ulici zohledněna nikoliv v koeficientu K5, ale v koeficientu K7. Ke svým závěrům soudu předložili znalci příslušné listiny, které byly provedeny jako důkaz, přičemž tyto listiny potvrzují informace popsané znalci v jejich znaleckém posudku. Tento druhý posudek [právnická osoba] je bez jakýchkoli vad a je soudem hodnocen jako výborně podložený, precizně zpracovaný a velmi přesvědčivý.

14. Z listinných důkazních prostředků dále soud provedl a učinil následující skutkové závěry:

15. Z výpisu z katastru nemovitosti z [katastrální uzemí], list vlastnictví [číslo] a [číslo] soud ověřil, že předmětná bytová jednotka je v podílovém spoluvlastnictví žalobce a žalované s tím, že každý z nich má spoluvlastnictví podíl ve výši . Z katastru nemovitostí rovněž vyplývá, že předmětná bytová jednotka se nachází v rozsáhlém chráněném území. Stran tohoto bytové vlastnictví soud z pokynu [číslo] [obec] úřadu zeměměřičského a katastrálního ze dne [datum] a přípisu téhož úřadu ověřil, že předmětná bytová jednotka je v katastru zapsána řádně, v souladu s příslušnými předpisy. Ohledně samotného vzniku předmětné bytové jednotky jako samostatné věci způsobilé vlastnictví soud, že byla uzavřena Smlouva o výstavbě ze dne [datum], na jejímž základě došlo ke vzniku předmětné bytové jednotky sloučením bytové jednotky [číslo] bytové jednotky [číslo] přičemž tyto jednotky se nacházely ve [anonymizována tři slova] nadzemním podlaží, tudíž byly provedeny příslušné stavební úpravy (viz stavební povolení z [datum], projektová dokumentace z října 2011 a příslušné výkresy původního stavu těchto bytových jednotek). V minulosti bylo bytové spoluvlastnictví dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů založeno prohlášením vlastníka ze [datum], k němuž byla soudu předložena schémata původní dispozice bytů v tomto bytovém domě.

16. S takto provedenou smlouvou o výstavbě v podobě vzniku předmětné bytové jednotky vyslovili zástavní věřitelé ([právnická osoba], [právnická osoba], [právnická osoba]) příslušný souhlas. Vznik předmětné bytové jednotky byl katastrálnímu úřadu ohlášen v srpnu 2013, přičemž katastrální úřad ještě tentýž měsíc zápis vzniku předmětné bytové jednotky provedl, jak vyplývá z Oznámení o provedení zápisu. Stran vlastnictví bytové jednotce [číslo], soud zjistil, že vlastnictví získala žalovaná na základě kupní smlouvy z [datum]. Vlastnictví k bytové jednotce [číslo] žalobce nabyl na základě kupní smlouvy z [datum].

17. Soud rovněž ověřil, že mezi účastníky řízení (viz dopis žalobce ze [datum] a nedatované e-mailové zprávy předložené žalovanou) probíhalo jednání o smírném vypořádání předmětného spoluvlastnictví, avšak toto nevedlo ke smírnému řešení. Soudu byly rovněž předložena SMS komunikace mezi žalobcem a žalovanou dokládající jejich nesoulad s používáním předmětné bytové jednotky a nesouhlas žalované, aby žalobce v její nepřítomnosti předmětnou bytovou jednotku navštěvoval.

18. Ohledně bytové jednotky [číslo] bylo soudu na základě dodatku [číslo] 2011 doloženo, že tuto jednotku žalovaná užívala na základě nájemního práva dle smlouvy ze dne [datum] uzavřené s tehdejším vlastníkem - [územní celek].

19. Ze smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum] vyplývá, že oba účastníci čerpali úvěr ve výši 1 156 820 Kč, který byl určen na rekonstrukci předmětné bytové jednotky. Ze smlouvy o hypotečním úvěru [číslo] ze dne [datum], soud zjistil, že oba účastníci získali úvěr ve výši 732 457 Kč, jenž měl být určen na koupi bytové jednotky [číslo] ke splacení dluhu žalobce u p. [celé jméno žalobce] vyplývající ze smlouvy o půjčce ze dne [datum].

20. Soud jako důkaz rovněž provedl vyjádření projekční kanceláře ze dne [datum], podle níž je možné rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě nové, a to tak, že bytová jednotka nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží by nadále obsahovala jednu místnost (koupelnu) v [anonymizováno] nadzemním patře, přičemž druhá bytová jednotka by představovala pouhou garsoniéru (byt o velikosti 1+1). Podle tohoto vyjádření by bylo nutné provést stavební práce v podobě zazdění 1 ks dveří pro oddělení místnosti mezi takto vzniklými bytovými jednotkami a otevření 1 ks dveří pro propojení garsoniéry s novou místností, kde by došlo k propojení elektřiny a plynu, přičemž by tato úpravy vyžadovaly minimální náklady (avšak tyto zde nebyly v tomto vyjádření nijak vyčísleny). Žalovaná soudu rovněž předložila rozpočet sestavený Ing. [příjmení] ohledně nákladů na práce spojené s touto stavební úpravou, podle kterého by se cena orientačně pohybovala ve výši 34 960 Kč. Ve vyjádření ze dne [datum] pak pan [příjmení] [příjmení] tvrdil, že rozdělení předmětné bytové jednotky by vyžadovalo vynaložení investic okolo 35 000 Kč, přičemž horní jednotka by představovala malou bytovou jednotku se samostatným sociálním zařízením, kuchyňským koutem a jedním pokojem, přičemž tato jednotka by byla přístupná z hlavního schodiště. Tato vyjádření postrádají jakékoli přesvědčivosti, nevypořádávají se prakticky s žádnými reálnými požadavky stavebních předpisů a problémy, a jeví se velmi diletantsky zpracované.

21. Z výpisu živnostenského rejstříku přitom soud zjistil, že [anonymizována dvě slova] [příjmení], spol. s r.o., má jako předmět podnikání projektové činnosti ve výstavbě, provádění staveb, jejich změn a odstraňování; výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona. Z výpisu živnostenského rejstříku soud dále zjistil, že Ing. [jméno] [příjmení] má jako předmět podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, přičemž jako obor činnosti jsou uvedeny mj. přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti.

22. Z listin předložených žalovanou soud rovněž ověřil, že žalovaná uzavřela smlouvu o překlenovacím úvěru ze stavebního spoření [číslo] ze dne [datum], a to na částku ve výši 300 000 Kč, přičemž s tímto úvěrem byla spojena smlouva o zřízení zástavních práv ze dne [datum]. Tento úvěr měl být dle výpisu z účtu ze dne [datum] v mezidobí splacen.

23. Z fotodokumentace předložené žalovanou vyplývá, že prostory tvořené bytovou jednotkou [číslo] jsou v současné době vybaveny kuchyňskou linkou, dřezem a mikrovlnou troubou, varnou deskou, válendou a dalším běžným nábytkem, rovněž se zde nachází vybavená koupelna. Žalovaná rovněž soudu předložila předávací protokoly a nájemní smlouvy, z nichž vyplývá, že předmětná bytová jednotka byla v minulosti zčásti pronajímána (přičemž se zjevně jedná o některé místnosti o celkové rozloze 24,4 m2 ve 3. nadzemním patře, nikoli ve 2. nadzemním patře, jak předložené nájemní smlouvy nesprávně uvádějí).

24. Žalovaná v neposlední řadě soudu předložila vyúčtování služeb za období 2019 a 2020, podle kterých jí náleží přeplatek ve výši 4167,27 Kč a 2443 Kč. Soudu rovněž žalovaná doložila výpis z účtu i [anonymizováno] ohledně plateb za energie.

25. K posouzení rozdělení předmětné bytové jednotky soud provedl jako důkaz listinu s názvem„ Posouzení rozdělení bytové jednotky“ vypracované Ing. [jméno] [příjmení], autorizovaným inženýrem pro pozemní stavby, podle kterého je možné rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě samostatné jednotky s tím, že jednotka nacházející se ve 3. nadzemním podlaží bude mít velikost 2+kk, přičemž bude nutné provést jednoduché stavební úpravy v podobě osazení požárních dveří EW 30 DP3, vytvoření zádveří a zazdění jiných dveří, přičemž bude nutné provést přepojení 2 ks teplovodních radiátorů a upravení elektroinstalace. Cena stavebních prací byla stanovena ve výši 46 586,34 Kč. Z výpisu živnostenského rejstříku soud ověřil, že Ing. [jméno] [příjmení] jako předmět podnikání má zapsánu Projektová činnost ve výstavbě a Provádění staveb, jejich změn a odstraňování.

26. Stran případného rozdělení předmětné bytové jednotky byl soudu rovněž předložen přípis [obec] realitky ze dne [datum], podle kterého poptávka po nemovitostech podobného druhu je v okrese [okres] současné době nedostačující a velmi žádaná. Na předmětnou bytovou jednotku má negativní vliv to, že vnitřní chodby jsou ve zchátralém a poškozeném stavu, tudíž je nutná nákladná rekonstrukce, a že v budoucnu může probíhat rekonstrukce sousedního objektu. Jinak je nemovitost ve velmi dobrém stavu, v klidné lokalitě, tudíž [obec] realitka odhadla cenu předmětné bytové jednotky na částku 4 800 000 Kč s tím, že pokud by se rozdělovala na dva byty ve třetím patře a původní byt v druhém patře, tak odhadnul cenu bytu 2+KK v třetím patře na částku 2 300 000 Kč a bytu 3+1 v druhém patře na částku 3 300 000 Kč [obec] realitka dále uvedla, že vzhledem k větší poptávce na trhu s realitami po bytech menší velikosti, je cena danou skutečností vyšší. Dokument byl podepsán Mgr. [jméno] [příjmení]. Z výpisu živnostenského rejstříku soud ověřil, že Mgr. [obec] [anonymizováno] jako předmět podnikání má mj. zapsáno Realitní zprostředkování. Ani tento přípis nelze považovat za důkaz skutečnosti, a to nejen pro rozpor s kvalifikovaným znaleckým posudkem, ale především pro nedostatečnou konkrétnost, nedostatečnou podloženost předmětných úvah a absenci přesvědčivosti 27. Z odborného posudku ze dne [datum], vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení], jehož předmětem je rozdělení předmětné bytové jednotky, soud zjistil, že v případě rozdělení předmětné bytové jednotky by muselo dojít ke změnám rozvodů plynu a zřízení dalšího elektroměřu, včetně provedení příslušných revizí a zkoušek. Zpracovatel posudku dále poukázal na to, že vstup do bytu ve třetím patře by se musel řešit zasazením nových dveří dle současných předpisů, a rovněž by se musel nově řešit vstup do obytných místností navíc řešený nekonfortně přes koupelnu. Rovněž bylo poukázáno na to, že by mezi byty ve 3. nadzemním patře musela být vybudována příslušná dělící příčka splňující současné požární a akustické limity. [příjmení] by rovněž dojít k úpravě kuchyňské linky vzhledem k požadavku na rozšíření otvoru. Rovněž bylo popsáno, že by muselo dojít k úpravě přístupu na WC, neboť dle § 10 vyhlášky č. 268/2009 Sb., záchod nesmí být přístupný přímo z pobytové místnosti nebo z obytné místnosti, tudíž by bylo nutné vytvořit nový vstup do místnosti s WC. Dále by muselo dojít k vytvoření příslušného zádveří bytu a k přesunu plynového kotle včetně úprav odkouření a rozvodů pro vytápění. Podle zpracovatele by si tyto úpravy vyžádaly náklady předběžně odhadované na částku 439 344,28 Kč bez daně (tj. celkem 505 245,92 Kč s DPH).

28. Soud v neposlední řadě ověřil, že v bytové jednotce [číslo] i v [číslo] v minulosti docházelo ke stavebním úpravám. V případě bytové jednotky [číslo] se kalkulovalo v roce 2006 s celkovými náklady tehdejšího nájemce na jejich provedení ve výši 200 000 Kč. Stavební úpravy v předmětné bytové jednotce v minulosti prováděli rovněž účastníci tohoto řízení. Tyto skutečnosti však pro rozhodnutí nebyly významné.

29. Ohledně vývoje cen nemovitostí soud provedl jako důkaz listiny pořízené z internetového portálu [webová adresa] stran vývoje inzerce nemovitostí v ČR a internetový článek ze dne [datum] obsahující závěr, že realitní trh se mění, a to na základě toho, že prodávající musí své nemovitosti zlevňovat 3x častěji, než tomu bylo loni a že prodat nemovitosti je v současné době obtížnější. Ani tyto listiny však nemají potřebné důkazní kvality pro obecnost jejich vyjádření a obtížně hodnotitelnou odbornost autorů.

30. Podle § 1140 odst. 1 zák.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

31. Podle § 1140 odst. 2 občanského zákoníku, každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

32. Podle § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

33. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

34. Podle § 1144 odst. 2 občanského zákoníku rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

35. Podle § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

36. Z citovaných ustanovení občanského zákoníku vyplývá, že spoluvlastníky nelze nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobce nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Netvrdí-li a neprokazuje žalovaná existenci nevhodné doby pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nebo že by zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo jen k újmě některého ze spoluvlastníků, je namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Pouhé tvrzení žalované, že cena nemovitostí se vyvíjí, a že je možné očekávat pokles cenové úrovně, podle soudu nedokládá, že by k rozdělení spoluvlastnictví docházelo v nevhodné době nebo jen k újmě jednoho ze spoluvlastníků, jak o tom hovoří ustanovení § 1140 odst. 2 občanského zákoníku, neboť toto ustanovení míří zjevně na určité výjimečné situace. [příjmení] fakt, že dochází k vývoji cen nemovitostí, je nedílnou součástí trhu s nemovitostmi a tržní ekonomiky jako takové, tudíž nelze bez dalšího hovořit o tom, že určitý možný budoucí vývoj cen, u kterého není zřejmé, že by se mělo jednat o zcela výjimečnou korekci (tedy velmi výrazný nárůst či propad cen) neumožňuje vypořádat spoluvlastnictví k předmětné bytové jednotce.

37. V dané věci přitom oba účastníci ve výsledku učinili nesporným, že je na místě podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětné bytové jednotce zrušit a vypořádat, avšak neshodli se na způsobu zrušení a vypořádání vzájemných práv mezi sebou.

38. S ohledem na dikci ustanovení § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je zřejmé, že zákonodárce při vypořádání společné věci preferuje její faktické rozdělení, jak ostatně v projednávané věci opakovaně navrhovala žalovaná. K tomuto požadavku soud musí s ohledem na povahu společné věci uvést, že takovéto rozdělení nepovažuje za vhodné. Předmětem spoluvlastnictví totiž mezi účastníky byla předmětná bytová jednotka, která má poměrně atypickou a neobvyklou povahu, neboť se fakticky skládá ze dvou původně samostatných bytových jednotek nacházejících se nadto ve dvou různých podlažích, které byly na základě stavebních úprav účastníků fakticky propojeny vnitřním schodištěm.

39. K této méně časté dispozici bytové jednotky je nutné„ připočíst“ i skutečnost, že v nemovitosti (budově [adresa], [okres] [část obce]), v níž se tato předmětná bytová jednotka nachází, došlo k vymezení zbývajících prostor podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, na další bytové jednotky (konkrétně se jedná o 3 jiné bytové jednotky), přičemž příslušné spoluvlastnické podíly jednotlivých vlastníků všech bytových jednotek nacházejících se v tomto bytové domě jsou vymezeny Smlouvou o výstavbě ze dne [datum], kdy tato smlouva poměrně jasně stanoví podíly všech vlastníků jednotlivých bytových jednotek v daném domě, tudíž v případě, pokud by soud rozdělil předmětnou bytovou jednotku na dvě menší bytové jednotky, musel by na základě takového rozdělení fakticky změnit i tuto smlouvu o výstavbě stran vymezení podílů takovýchto bytových jednotek, aniž by k tomu měl souhlas vlastníků zbývajících jednotek. Ačkoli je soud obecně oprávněn při vypořádání spoluvlastnictví zřídit bytové spoluvlastnictví podle ustanovení § 1165 občanského zákoníku (ve vztahu k zákonu č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, se pak jedná o jeho ustanovení § 5 citovaného předpisu, jež by na danou věc bylo aplikovatelné s ohledem na to, že v předmětné nemovitosti byly zřízeny jednotky podle tohoto zákona, nikoli podle občanského zákoníku), nemá oprávnění zasahovat do práv třetích osob – viz přiměřeně ustanovení § 1150 občanského zákoníku. Ustanovení § 5 zákona č. 72/1994 Sb., přitom umožňuje soudu zřídit bytovou jednotku podle tohoto zákona pouze v případě, kdy předmětem spoluvlastnictví, jež je v takovém soudním řízení vypořádáváno, je celá budova, nikoli jednotlivá jednotka (byť původně skládající se z více samostatných jednotek).

40. I kdyby žalovaná případně argumentovala tím, že jí navrhované rozdělení se fakticky nedotkne podílů ostatních vlastníků zbývajících bytových jednotek, neboť„ vypořádávat“ se takto bude pouze podíl odpovídající předmětné bytové jednotce na dva samostatné podíly, které budou muset odpovídat původnímu podílu předmětné bytové jednotky, pak je na místě poukázat na zjištění znalce ve znaleckém posudku [číslo] – 4/ 2021 ze dne [datum], podle kterého byly zjištěny nesrovnalosti v celkových výměrách podlahových ploch, přičemž k jejich přeměření nedošlo z důvodu možného zneplatnění údajů v katastru nemovitostí. Navíc nezbytná stavba příček se musí také nepochybně promítnout do velikostí podlahových ploch jednotek. Z těchto skutečností dle názoru soudu vyplývá, že kdyby soud přistoupil k faktickému rozdělení předmětné bytové jednotky, přičemž by musel zřídit bytové jednotky dle zákona č. 72/1994 Sb., neboť v tomto právním režimu jsou zřízeny všechny bytové jednotky v tomto domě, musel by zjevně provést ověření směřující ke zjištění jaká je skutečná výměra podlahových ploch místností v předmětné bytové jednotce, přičemž v případě zjištění rozdílných údajů by nemohl přistoupit k rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě menší, samostatné, neboť za situace, kdy by takto vycházel z jinak zjištěných výměr podlahových ploch, musel by změnit podíly de facto všechny vlastníků zbývajících bytových jednotek v domě, protože dle ustanovení § 8 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., platí, že velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Souhlas ostatních spoluvlastníků dalších bytových jednotek se změnou spoluvlastnických podílů dle reálného stavu po stavebních úpravách souvisejících s rozdělením, však nebyl ani tvrzen ani prokázán, a je tak překážkou tohoto rozdělení.

41. Faktickému rozdělení předmětné bytové jednotky na dvě menší, samostatné bytové jednotky dle podlaží brání i to, že takovéto rozdělení by bylo obtížně realizovatelné, resp. velmi nákladné. Jestliže by se měl stav předmětné bytové jednotky vrátit do bodu před provedenou stavební rekonstrukcí (tj. zejména v podobě odstranění schodiště), která nejvíce odpovídá spoluvlastnickým podílům, musely by být provedeny takové stavební úpravy vedoucí k tomu, aby obě nově vytvořené bytové jednotky byly způsobilé k užívání, což znamená, že u bytové jednotky ve druhém nadzemním podlaží by bylo nutné zřídit koupelnu. Jestliže z posudku ze dne [datum] vyplynulo, že v případě menšího zásahu (tedy kdy by koupelna pro„ bytovou jednotku z 2. nadzemního podlaží“ byla ve 3. nadzemním podlaží, kam by bylo možné vstoupit vnitřním schodištěm, by bylo nutné vynaložit částku okolo 500 000 Kč, má soud za to, že v případě takového velkého zásahu by bylo nutné vynaložit minimálně stejné, resp. ještě vyšší výdaje. Soud proto nepovažuje za správné závěry obsažené v „ Posouzení rozdělení bytové jednotky“ vypracované Ing. [jméno] [příjmení], podle kterých by k rozdělení předmětné bytové jednotky postačilo vynaložit náklady kolem 47 tis. Kč, neboť takové náklady na stavební práce na rozdělení v místě, kde byly v minulosti provedeny zjevně komplikované stavební úpravy na spojení obou bývalých bytových jednotek v hodnotě okolo 1 mil Kč, lze považovat za zcela zjevně podhodnocené, a to i s ohledem obecnou známost stran enormního zdražení stavebních prací.

42. Jestliže žalovaná v průběhu řízení navrhovala, aby k rozdělení předmětné bytové jednotky došlo tak, že bytové jednotka nacházející se v 2. nadzemním podložení bude mít koupelnu v 3. nadzemním podlaží s tím, že přístup k ní bude mít zajištěn prostřednictvím vnitřního schodiště, pak soud odkazuje na závěry odborného posudku ze dne [datum], vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení], podle kterého by majitel„ zbývající“ bytové jednotky na 3. nadzemním patře by musel provést řadu stavebních úprav, jež by s sebou nesly náklady okolo 500 000 Kč. Soud k tomuto doplňuje, že musí odmítnout argumentaci žalované, že by se takto de facto obnovoval původní stav bytové jednotky [číslo] např. v podobě přístupu na WC a stran vchodových dveřích, neboť žalovaná zjevně přehlíží skutečnost, že tyto úpravy by podléhaly povolovacímu režimu dle platných předpisů a standardů. To, že předmětná nemovitost byla podle určitých dispozic postavena v minulosti, tak podle soudu nedokládá, že by záměr na vybudování stejné stavby vyhověl příslušným dnešním požadavkům, které se v mezidobí významně změnily, zvláště když je nutné přihlédnout k tomu, že jakékoli stavební zásahy do předmětné nemovitosti by byly s ohledem na památkovou ochranu dané nemovitosti nanejvýš komplikované. Proto soud souhlasí se závěry posudku ze dne [datum], podle kterého by vytvoření takové jednotky bylo komplikované, nákladné a ve vztahu ke zbudování rozvodů a přístupu na WC i diskomfortní. Soud k tomuto doplňuje, že podle jeho názoru má rozhodování soudu vést k řešení konfliktu, a že má být pro účastníky efektivní a smysluplné. Pokud by soud rozhodl způsobem, který navrhovala žalovaná (a to bez ohledu na to, zda by k nově vzniklé bytové jednotce ve 3. nadzemním patře„ připojil“ pokoj orientovaný směrem na ulici [ulice] či nikoli), zjevně by takto neposkytnul efektivní ochranu práv žalobce, pokud by mu takovýto byt přikázal do výlučného vlastnictví, jelikož je nepravděpodobné, že by žalobce měl vůbec možnost u takového„ bytu“ provést za přiměřenou cenu takové úpravy, aby byl byt smysluplně, v souladu s dnešními standardy a normami, uživatelný.

43. Navíc žalovanou preferovaný způsob rozdělení je v rozporu s § 1144 odst. 2 o. z., kdy vyrovnání rozdílu mezi díly neodpovídajícími spoluvlastnickým podílům je judikaturou připouštěno pouze ve velmi malém rozmezí – tedy je nepřípustné rozdělit věc dvěma spoluvlastníkům se shodnými podíly např. v poměru víc než 2:1.

44. S ohledem na výše uvedené tak zdejší soud dospěl k dílčímu závěru, že předmětnou bytovou jednotku nelze reálně rozdělit při splnění zákonných podmínek rozdělení, tudíž je na místě dle ustanovení § 1147 občanského zákoníku zvážit, zda předmětnou bytovou jednotku nelze za přiměřenou náhradu přikázat jednomu ze spoluvlastníků. Ačkoli se v průběhu řízení stanoviska účastníků stran toho, komu přikázat předmětnou bytovou jednotku do výlučného vlastnictví, měnila, nyní každý ze spoluvlastníků navrhuje, aby bytová jednotka byla přikázána do jeho vlastnictví.

45. Z provedeného dokazování, zejména výpisů z katastru nemovitostí, má soud za prokázané, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky předmětné bytové jednotky, a to každý o velikosti podílu . V daném případě se účastníci nedohodli o zrušení spoluvlastnictví, proto o zrušení spoluvlastnictví dle ustanovení § 1143 občanského zákoníku, rozhodl soud. V projednávané věci s ohledem na výše zjištěné okolnosti vyplývá, že reálné rozdělení dotčených nemovitostí není smysluplné. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání je přikázání věci jednomu (či více) ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu.

46. Při rozhodování o vypořádání podílového spoluvlastnictví je třeba vždy vzít do úvahy hlediska velikosti podílů a účelného využití věci, nejde však o hlediska rozhodující; to, komu bude věc přikázána, záleží vždy na konkrétních okolnostech případu. Soud musí vzít do úvahy mimo jiné i okolnosti, za kterých došlo k nabytí spoluvlastnického podílu, významný pro rozhodnutí může být i špatný zdravotní stav účastníků a nutnost zachovat bydlení rodinným příslušníkům. Tyto okolnosti ovšem nelze posuzovat izolovaně od dalších zjištěných skutečností, jakými jsou např. nutnost zajistit řádnou údržbu domu, resp. vyhrocené špatné vztahy mezi účastníky; vždy je však třeba se jimi zabývat a zvažovat oprávněné zájmy všech účastníků.

47. Pokud soud podílové spoluvlastnictví k věcem zruší a vypořádává ho přikázáním nemovitostí jednomu nebo více spoluvlastníkům, jsou pro přikázání stanovena nejen kritéria velikosti podílů a účelného využití věci, ale také schopnost spoluvlastníka, kterému jsou nemovitosti přikazovány do vlastnictví, zaplatit přiměřenou náhradu. Jestliže oba podíloví spoluvlastníci prokážou u soudu při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví schopnost náhradu zaplatit, svědčí kritérium solventnosti tomu, kdo tak může učinit bez ohledu na to, zda mu bude v budoucnu (po zrušení a vypořádání spoluvlastnictví) poskytnuta třetí osobou půjčka; to platí tím více, může-li druhá strana vyplatit podíl jen na základě půjček z více zdrojů (srov. též rozsudek NS ČR ze dne 19.3.2014, sp.zn. 22 Cdo 3073/2013, a sp.zn. 22 Cdo 4995/2015). Při rovnocenných kritériích může být rozhodujícím pro přikázání věci objektivní schopnost náhradu poskytnout z hlediska dispozice volnými finančními prostředky nebo jejich bezprostředním obstaráním a použitím dříve ve srovnání s protistranou.

48. Velikost spoluvlastnických podílů není jediným a rozhodujícím kritériem pro přikázání věci některému ze spoluvlastníků; úvaha o tom, že dům bude účelněji využit, bude-li přikázán do výlučného vlastnictví toho spoluvlastníka, který v něm – na rozdíl od dalších spoluvlastníků – trvale bydlí, není zjevně nepřiměřená (srov. rozsudek NS ČR ze dne 22.11.2010, sp. zn. 22 Cdo 2147/2009).

49. Co se týče účelného využití věci, pak vyplynulo z provedeného dokazování, zejména z výše rekapitulovaných listinných důkazů, a bylo též mezi účastníky nesporným, žalobce se z předmětné bytové jednotky [anonymizována dvě slova] jeho [anonymizováno] se [role v řízení] odstěhoval v roce [rok], přičemž původně (v bytové jednotce [číslo]) na daném místě žila žalovaná. Od roku [rok] předmětnou bytovou jednotku trvale užívá žalovaná. Soud má přitom za to, že je to právě žalovaná, která má k danému místu a k předmětné bytové jednotce hlubší, dlouhodobější a intenzivní vztah, když zde bydlí od roku [rok] (byť tedy v minulosti na základě nájemního vztahu). Žalovaná předmětnou bytovou jednotku zjevně užívá k zajištění svého bydlení. Kritérium účelného využití věci a užívání dotčených nemovitostí tak vyznívá ve prospěch žalované, která dotčené nemovitosti trvale užívá.

50. Co se týče nabytí vlastnictví k předmětné bytové jednotce, pak z provedeného dokazování vyplývá, že bytovou jednotku [číslo] nabyla do svého vlastnictví žalovaná, bytovou jednotku [číslo] nabyl do svého vlastnictví žalobce, přičemž následně došlo ke„ spojení“ těchto jednotek do předmětné bytové jednotky na základě Smlouvy o výstavbě ze dne [datum].

51. S ohledem na to, že žalovaná na daném místě (původně v bytové jednotce [číslo]) bydlí dlouhodobě (skoro [anonymizováno] let), že žalobce zde žil relativně krátce (a to do roku [rok]) a že zde nyní nežije, přičemž původně sám navrhoval, aby předmětná bytová jednotka byla přikázána do vlastnictví žalované, má žalovaná k předmětné bytové jednotce hlubší a trvalejší vztah než žalobce.

52. Co se týče kritéria solventnosti účastníků, tedy možnosti účastníků vyplatit druhému vypořádací podíl v penězích, pak toto kritérium svědčí zjevně oběma účastníkům řízení stejně, neboť tito soudu doložili, že mohou získat finanční zdroje na základě úvěrového financování. Protože však soudu nedoložili, že by jeden z nich mohl tohoto druhého vyplatit ihned ze svých vlastních zdrojů bez možnosti získat prostředky od třetí osoby (srov. též rozsudek NS ČR ze dne 19.3.2014, sp.zn. 22 Cdo 3073/2013, a sp.zn. 22 Cdo 4995/2015), nelze dospět k závěru, že toto kritérium svědčí výlučně ve prospěch žalobce nebo žalované.

53. Soud v neposlední řadě zvažoval otázku bytových potřeb účastníků řízení, přičemž dospěl k závěru, že pokud se žalobce v roce [rok] z předmětné bytové jednotky odstěhoval, tudíž jeho potřeby jsou v tomto směru zjevně saturované jinde, a pokud žalovaná v předmětné bytové jednotce nadále bydlí, má soud za to, že hledisko naléhavosti bytových potřeb při posuzování, komu nemovitosti přikázat, svědčí pro přikázání věci do výlučného vlastnictví žalované.

54. Soud tak na základě provedeného dokazování, po zhodnocení každého důkazu jednotlivě a všech v jejich vzájemné souvislosti, a na základě shora uvedených skutkových a právních závěrů za stavu, kdy podíl obou účastníků na předmětné bytové jednotce je stejný, přihlédl zejména k těmto v řízení tvrzeným kritériím s těmito závěry: žalované svědčí kritérium účelného využití věci, oba účastníci se zasloužili o nabytí předmětné bytové jednotky, přičemž žalovaná má k předmětné bytové jednotce citový vztah, žalovaná na rozdíl od žalobce nemá jinou možnost bydlení, a oběma účastníkům shodně svědčí kritérium solventnosti. Po zhodnocení všech těchto kritérií a skutečností vzešlých v řízení najevo dospěl soud k závěru, že je na místě přikázat předmětnou bytovou jednotku do výlučného vlastnictví žalované. Předmětná bytová jednotka bude podle závěru soudu účelněji využita, bude-li přikázána do výlučného vlastnictví žalované, která ji zjevně za daného stavu, kdy žalobce do ní nemá přístup, užívá a která zde trvale bydlí. Žalovaná na rozdíl od žalobce nemá jinou možnost bydlení, a je schopna žalobci vyplatit vypořádací podíl, byť na základě zdrojů od třetí osoby.

55. Soud proto na základě všech shora uvedených skutečností dospěl k závěru, že je na místě podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětné bytové jednotce zrušit, přikázat ji do výlučného vlastnictví žalované a žalované uložit povinnost zaplatit náhradu vypořádacího podílu v penězích.

56. Výše náhrady za spoluvlastnický podíl byla stanovena podle výše spoluvlastnických podílů a z ceny nemovitostí zjištěné znaleckým posudkem ze dne [datum] č. ZP [číslo] vypracovaného [právnická osoba], přičemž za přiměřenou náhradu je nutno považovat 1/2 obvyklé ceny nemovitosti, která je hodnotovým ekvivalentem ideálního spoluvlastnického podílu, o který žalobce přichází. Nutno konstatovat, že předmětný posudek obsahuje všechny náležitosti, které jsou kladeny na tyto důkazy, obsahuje v přezkoumatelné podobě popis zkoumaného materiálu, souhrn skutečností, k nimž znalec přihlížel (nález), výčet otázek, na které měl odpovědět, a odpovědi na tyto otázky (posudek). Ve své výpovědi znalec podrobně odůvodnil, jak dospěl k výši jím vyčíslené obvyklé ceny předmětné bytové jednotky, z jakých skutečností, podkladů a použitých metod vyšel, vycházeje zejména ze svých odborných zkušeností a znalostí a informací stran realizovaných prodejů obdobných nemovitostí v této lokalitě. Z obsahu posudku je zcela zřejmé, že znalec stanovil cenu v souladu s právními předpisy. Znalec se i ve své znalecké výpovědi vypořádal se všemi vznesenými námitkami. dospěl k současné tržní hodnotě (srovnatelně obvyklé ceně) daných nemovitostí ve výši [částka], z toho 1/2 činí [částka].

57. Stran výtek žalované, že cena stanovená znalcem je nadhodnocena, soud podpůrně odkazuje na znalecký posudek [číslo] – 4/ 2021 ze dne [datum], vypracovaného [celé jméno znalce], který rovněž stanovil cenu předmětné bytové jednotky ve výši 5,7 mil Kč, tedy určil cenu blížící se tomuto posudku z pozdějšího data. Tento cenový rozdíl přitom soud vnímá tak, že ten je odůvodněn i časovým posunem, neboť znalci v posudku ze dne [datum] č. ZP [číslo] vycházeli z tehdejších údajů stran vývoje cen na trhu s nemovitostmi.

58. Pokud žalovaná rozporovala správnost závěrů znaleckého posudku ze dne [datum] č. ZP [číslo] stran ceny předmětné bytové jednotky, přičemž vycházela z internetových článků ohledně negativního vývoje na trhu s nemovitosti a přípisu [obec] realitky, která odhadla cenu předmětné bytové jednotky na částku 4 800 000 Kč, pak k tomuto soud uvádí, že z pouhých názorů autorů různých internetových článků či jejich komentářů nelze v dané věci rozhodovat. Jak přitom již soud výše uvedl stran posouzení toho, zda je žaloba na zrušení a vypořádání předmětného spoluvlastnictví podána v nevhodnou dobu ve smyslu ustanovení § 1140 odst. 2 občanského zákoníku, samotný očekávatelný vývoj cen na trhu s nemovitostí nemůže odůvodnit zamítnutí předmětné žaloby, rovněž nemůže zpochybnit ani příslušné znalecké závěry, které danou problematiku řeší k určitému okamžiku na základě dostupných údajů, informací a znalostí těchto odborníků. Pokud by soud obecně připustil teorii, že při rozhodování o vypořádání podílového spoluvlastnictví je nutné přihlédnout k možné, potencionální změně poměrů, resp. cenové úrovně příslušné věci v budoucnosti, vedlo by to zjevně k tomu, že by nebylo možné stanovit hodnotu takové věci a rozhodnout o ní. Rozhodovací praxe se v tomto směru ustálila na tom, že při vypořádání spoluvlastnictví je nutné vycházet z ceny věci v době vypořádání, tedy rozhodování soudu (viz Občanský zákoník III. Věcná práva (§ [číslo]), 2. vydání, 2021, s. 765 - 791: M. Králík, výklad k ustanovení § 1147 občanského zákoníku), tudíž je možné, aby v době od podání návrhu do doby rozhodování soudu docházelo k cenovým výkyvům, které představují„ stejné riziko“ pro obě strany sporu. Tomuto riziku se přitom strany sporu mohou vyhnout tím, že by uzavřeli dohodu stran vypořádání jejich spoluvlastnictví. Jestliže takto nepostupují, vystavují se všichni nebezpečí, že tento časový posun jim bude při následném„ peněžitém vyrovnání“ ve finančním vyčíslení na škodu, přičemž tento závěr ale vyplývá z povahy věci.

59. Žalovaná na jedné straně namítá příliš vysokou výši stanoveného vypořádacího podílu v případě přikázání bytové jednotky do jejího vlastnictví, ale na druhé straně nesouhlasí ani s přikázáním bytové jednotky žalobci, který je dobrovolně ochoten stejný vypořádací podíl vyplatit žalované. Soud je však při svém rozhodování při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví vázán zákonem, konkrétně ustanovením § 1140 a násl. občanského zákoníku, která neopravňují soud rozhodovat dle výlučných představ jednoho z účastníků sporného řízení.

60. Ohledně samotného přípisu [obec] realitky a tam uvedené hodnoty předmětné bytové jednotky soud doplňuje, že tento přípis hodnotí pouze jako soukromý odhad tam uvedené osoby, která nemá oprávnění k posuzování hodnoty nemovitosti ve smyslu zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech. I kdyby však [obec] realitka tímto oprávněním formálně disponovala, v žádném případě by soud takovýto přípis nemohl akceptovat jako znalecký posudek dle ustanovení § 127 občanského soudního řádu, neboť [obec] realitka pouze konstatuje svůj názor ohledně ceny předmětné bytové jednotky, aniž by konkrétně uvedla, na základě čeho a jak k takovému závěru dospěla. Pouhé uvedení výsledné ceny je v tomto směru zcela nedostatečné. Zvláště když [obec] realitka uvádí, že poptávka po nemovitostech podobného druhu je v okrese [okres], ale velmi žádaná, což je ve zjevném rozporu.

61. Ve vztahu k požadavku žalované na to, aby soud vypořádal v tomto řízení investice a náklady, které žalobce a žalovaná vynaložili na vybudování a udržování předmětné bytové jednotky, pak soud ve stručnosti odkazuje na komentář k § 1148 občanského zákoníku (viz Občanský zákoník III. Věcná práva (§ [číslo]), 2. vydání, 2021, s. 791 - 800: M. [příjmení]), v němž je ve vztahu k těmto požadavkům výslovně uvedeno, že„ Ve většině případů se otázka širšího vypořádání podílového spoluvlastnictví objeví v souvislosti s investicemi, které některý ze spoluvlastníků vynaloží na předmět spoluvlastnictví. Tento poukaz bude nepochybně mívat – tak jako v poměrech ObčZ 1964 – zpravidla některou z těchto podob: a) spoluvlastník tímto způsobem bude argumentovat proto, aby podpořil své procesní stanovisko, na základě kterého požaduje přikázání věci do svého výlučného vlastnictví. Jeho argumentace bude vedena úvahou, že při zvažování argumentů o tom, komu má být věc přikázána, by měl soud zohlednit i provedené investice; b) tvrzenou pohledávku navrhne započíst proti uvažovanému vypořádacímu podílu (případně jiné pohledávce, která je v rámci řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví uplatněna). Jinými slovy, bude se domáhat, aby povinnost k vyplacení přiměřené náhrady vypořádacího podílu, která jej bude stíhat, když mu bude věc přikázána do výlučného vlastnictví, byla nižší o částku, kterou vynaložil jako investici do společné věci; c) výslovně uplatní požadavek na zaplacení určité částky, tj. bude se domáhat, aby soud uložil druhé straně povinnost vedle provedeného vypořádání ještě zaplacení peněžité částky. Může jít například o případy, kdy návrh na zaplacení investic podává ten, komu nebude věc přikázána do výlučného vlastnictví, bude mu vyplacena přiměřená náhrada a vedle ní se tento spoluvlastník domáhá ještě„ proplacení“ investic; d) uvedenou argumentací bude účastník směřovat k tomu, aby soud žalobu o zrušení a vypořádání zamítl s poukazem na její podání v nevhodné době nebo k újmě některého ze spoluvlastníků (§ [číslo] odst. 2) … 62. Ve vztahu k variantě sub b) bylo v praxi řešení dlouhodobě judikatorně ustálené – judikatura vylučovala provést zohlednění finančních aspektů věci v rámci rozhodování o náhradě za spoluvlastnický podíl (Rc 46/1991, NS 22 Cdo 2503/2004 = C [číslo]; NS 22 Cdo 1089/2007) s argumentací, že pohledávka na zaplacení přiměřené náhrady vzniká až právní mocí rozsudku o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Jestliže by soud rozhodl o širším vypořádání bez řádného návrhu na takové vypořádání, jedná se o případ, kdy tu nebyl návrh na zahájení řízení, ačkoli ho podle zákona bylo třeba (NS 22 Cdo 1644/2005 = C [číslo]). V obecné rovině však v řízeních týkajících se spoluvlastnictví není započtení zcela vyloučeno. Již první vydání komentáře vyslovilo názor, že s ohledem na konstrukci započtení v § 1982 odst. 1 a okolnost, že řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví bude i nadále řízením vedoucím k vydání konstitutivního rozhodnutí, praxe nebude novou hmotněprávní úpravou v těchto procesních souvislostech dotčena. Judikatura nicméně zvažovala, zda dosavadní přístup zachová anebo připustí možnost zohlednění finančních částek oproti přiměřené náhradě. Jednak totiž je současná právní úprava zčásti jiná než v poměrech ObčZ 1964 a jednak bylo namístě srovnání se společným jměním manželů, kde soudy provádějí zohlednění všech finančních nároků v jednom výroku o vypořádacím podílu.

63. Nicméně nakonec převládl v poměrech spoluvlastnictví názor, že vzhledem ke konstitutivní povaze rozsudku o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví není započtení proti výroku o přiměřené náhradě možné, neboť účinky započtení nastanou až v okamžiku, kdy se pohledávky setkají, tedy kdy se stanou způsobilými k započtení, tj. nejdříve k okamžiku právní moci rozsudku o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, zatímco soud musí vycházet z právního stavu ke dni vyhlášení rozhodnutí (§ 154 odst. 1 OSŘ), kdy ještě pohledávka na zaplacení vypořádacího podílu neexistuje (NS 22 Cdo 2354/2016 = Rc 40/2018, NS 22 Cdo 1744/2018, 22 Cdo 5298/2017, NS 22 Cdo 367/2019 ve spojení s II. ÚS 1712/19) … 64. Přijaté řešení pak navíc nijak nezkracuje práva toho, kdo má proti spoluvlastníkovi, jemuž je třeba částku zaplatit, vzájemné nároky. Je totiž věcí jeho obezřetnosti, aby je u soudu včas uplatnil, a i když o nich bude rozhodnuto samostatnými výroky, pak bude možno vznést kompenzační námitky po právní moci rozhodnutí o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví (NS 22 Cdo 2354/2016 = Rc 40/2018).“ 65. Soud má za to, že od výše uvedených závěrů odborné literatury odkazující na recentní rozhodovací praxi obecných soudů není na místě se ani v projednávané věci odchýlit. Pokud tedy žalovaná má za to, že žalovaná na pořízení předmětné bytové jednotky, a její rekonstrukci vynaložila větší investice než žalobce, nic ji nebrání toto projednat v samostatném soudním řízení po splnění příslušných procesních povinností – zejména povinnosti tvrdit a dokazovat. K tomu soud doplňuje, že pouhé vypracování přehledové tabulky ještě nedokládá, že tam uvedené výdaje byly skutečně vynaloženy a že byly vynaloženy právě tím, kdo je u těchto výdajů v takové tabulce uveden. V neposlední řadě soud upozorňuje žalovanou, že ne všechny náklady, jež má žalovaná spojené s předmětnou bytovou jednotkou, lze takto v souladu s ustanovením § 1148 občanského zákoníku vypořádat (viz rozsudek Okresního soudu v Turnově ze dne 9. 5. 2019, sp. zn. 14 C 136/2016, podle kterého„ Pojištění nemovitosti není možno považovat za investici do nemovitosti, když je věcí uvážení vlastníka, zda svoji nemovitost pojistí či nikoli. Rovněž tak běžná údržba domu a zahrady, pokud nezvýšila standard ani hodnotu rodinného domu, nejsou investicemi, majícími za následek zhodnocení nemovitostí, které souvisejí se spoluvlastnictvím.“) Jestliže se žalovaná v tomto směru dovolávala usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2018, sp. zn. 22 Cdo 6018/2017, pak toto primárně řešilo otázku poplatkové povinnosti dle zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, nikoli meritorně to, zda v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je možné provádět zápočty investic na vypořádací podíl. Tento judikát však řešil zcela jinou situaci, kdy se žalovaný domáhal nařízení prodeje a rozdělení výtěžku a vypořádání v širším smyslu chtěl žádat úhradou uplatněné částky až ze získaného výtěžku, nikoliv započtením v probíhajícím řízení, jak činila žalovaná vzájemným návrhem, o kterém proto bylo řízení pro nezaplacení soudního poplatku zastaveno.

66. Co se týče návrhů na provedení dalších důkazních prostředků, zejm. emailů žalované z října 2021 a výslechů jejich známých a rodinných příslušníků, tak tyto soud s ohledem na výše uvedené pro nadbytečnost, resp. irelevantnost neprovedl. Soud zdůrazňuje, že předmět tohoto soudního řízení byl vymezen žalobou, v níž se žalobce domáhal toho, aby soud vypořádal podílové spoluvlastnictví k předmětné bytové jednotce, tudíž se soud nemohl zabývat souhrnným posouzením všech možných vztahů mezi žalobcem a žalovanou, jež se přímo nedotýkají předmětu tohoto soudního řízení v podobě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Soud tedy obecně nezpochybňuje, že žalovaná se může cítit být jednotlivými dílčími kroky žalobce zasažena na svých právech a že může po žalobci požadovat úhradu případných jiných závazků. Tyto závazky však nebyly předmětem tohoto soudního řízení, proto se jimi soud nemohl zabývat, neboť to by bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti, rychlosti řízení a dispoziční, neboť nebyl z její strany vznesen příslušný návrh splňující veškeré procesní podmínky kladené na takovýto návrh (včetně zaplacení příslušného soudního poplatku). Jestliže žalovaná má za to, že žalobce jinými kroky než těmi, které se přímo týkají zrušení a samotného vypořádání podílového spoluvlastnictví (tedy včetně případných investic, jak bylo výše vysvětleno) zasáhl do jejích práv, nic ji nebrání v tom, aby zahájila příslušné soudní řízení, vznesla příslušné argumenty a předložila příslušné důkazní prostředky.

67. Co se týče náhrady nákladů řízení, pak soud vyšel z recentní rozhodovací praxe Ústavního soudu (viz nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. IV.ÚS 2081/21; ze dne [datum], sp. zn. I.ÚS 3202/20 nebo ze dne [datum], sp. zn. IV.ÚS 404/22), z níž vyplývá, že„ V řízeních o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je § 142 občanského soudního řádu třeba interpretovat tak, že (plný) úspěch a neúspěch procesních stran podle § 142 odst. 1 občanského soudního řádu lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li obecný soud návrh na zrušení spoluvlastnictví; vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznávat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu“ S ohledem na tyto závěry, jež jsou pro obecné soudy závazné dle článku 89 odst. 2 Ústavy závazné, má soud za to, že nelze ani jednomu z účastníků přiznat náhradu nákladů řízení v souladu s ustanovením § 142 odst 2 občanského soudního řádu. Soud sice zvažoval, zda není v projednávané věci na místě postupovat dle ustanovení § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, avšak v projednávané věci nezjistil mimořádné okolnosti odůvodňující závěr pro aplikaci tohoto pravidla, které i dle výše citovaných rozhodnutí Ústavního soudu má být aplikováno zjevně výjimečně, (tudíž restriktivně), nikoli jako obecné pravidlo. Samotná skutečnost, že bývalí spoluvlastníci se nedohodli na zrušení spoluvlastnictví smírnou cestou, že jeden z nich následně podal žalobu na zrušení spoluvlastnictví, která nakonec vedla k tomu, že předmětná věc byla soudem po zvážení všech okolností věci přikázána do výlučného vlastnictví druhého účastníka, který však musí prvnímu účastníků zaplatit příslušnou náhradu, nemůže bez dalšího odůvodnit závěr, kdo byl v dané věci při posuzování náhrady nákladů řízení úspěšnější oproti tomu druhému. Jestliže soud vyjde z toho, že podíly účastníků na předmětné bytové jednotce byly stejné, obsah jejich spoluvlastnického práva stejný (viz ustanovení § 1117 občanského zákoníku), přičemž soud na základě aplikace zákonných pravidel toto spoluvlastnictví vypořádal, nelze konstatovat, že žalobce či žalovaná byli oproti tomu druhému účastníkovi v něčem úspěšnější, když soud v dané věci samotný fakt, že žalované přiřknul vlastnictví předmětné bytové jednotky jako celku, ve vztahu k žalobci vykompenzoval tím, že mi přiznal právo na zaplacení příslušného vypořádání. Navíc žádný z účastníků neprosazoval v průběhu řízení soudem určený způsob vypořádání.

68. Jiná je situace ohledně státem zálohovaných nákladů řízení ve formě znalečného ve výši 12 138,72 Kč a 9 185 Kč. Soud proto podle výsledku řízení na základě shora uvedených předpokladů uložil každému z účastníků, aby státu zaplatil na náhradě nákladů řízení státem zálohovaných nákladů řízení, tj. částku 10661,86 Kč, neboť u žádného z účastníků nejsou splněny předpoklady pro osvobození od soudních poplatků (§ 148 odst. 1 o. s. ř.).

69. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst.1 o.s.ř., přičemž soud stanovil žalované lhůtu k vyplacení žalobce v délce 1 měsíce od právní moci s ohledem na to, že žalovaná má předmětné finanční prostředky získat na základě úvěrového financování, přičemž je zjevné, že za účelem získání těchto prostředků bude muset učinit příslušné kroky, pro které bude z logiky věci potřebovat určitý časový prostor. S ohledem na výši částky, kterou má žalovaná žalobci takto zaplatit, má soud za přiměřené, pokud byla žalované stanovena lhůta k plnění v délce 1 měsíce od právní moci, neboť tuto lze považovat za dostatečnou k tomu, aby byl ze strany příslušné bankovní instituce schválen úvěr ve prospěch žalované, podepsány příslušné dokumenty, a provedeno případné vkladové řízení, když rozsudek byl vyhlášen již v listopadu 2022 a právní moc nenastane dříve než v únoru 2023.

Poučení