12 Co 329/2024 - 404

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Blanky Chlostové a soudců JUDr. Michala Holuba a JUDr. Zuzany Hanákové, LL. M. ve věci žalobkyně: [společnost], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [tituly před jménem] [jméno FO] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] proti žalovaným: 1) [společnost 2], IČO [IČO zainteresované společnosti 1/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 1/0] 2) [tituly před jménem] [jméno FO], narozený dne [datum] bytem [adresa] 3) [jméno FO][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] žalovaní ad 2) a 3) zastoupeni advokátkou [tituly před jménem] [jméno FO] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] o vyklizení a vydání nemovitých věcí k odvolání žalovaných ad 2) a 3) do rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 20. června 2024, č. j. 20 C 200/2020-366, ve znění usnesení ze dne 29.7.2024, č. j. 20 C 200/2020-379 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve vyhovujícím výroku I. mění tak, že se zamítá žaloba, kterou se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovaným vyklidit a odevzdat žalobkyni nebytové prostory jednotky č. [číslo] a č. [číslo], obojí zapsané na LV č. [číslo], nacházející se v budově č. p. [číslo], na adrese [adresa], katastrální území [místo], zapsané na LV číslo [číslo] u [správní orgán], Katastrální pracoviště [místo].

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve vyhovujícím výroku II. mění tak, že se zamítá žaloba, kterou se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovaným vyklidit a odevzdat žalobkyni chodbu ve 4. nadzemním podlaží a podzemní garážová parkovací místa číslo [číslo] a [číslo], obojí nacházející se v budově č. p. [číslo], na adrese [adresa], katastrální území [místo], zapsané na LV č. [číslo] u [správní orgán], Katastrální pracoviště [adresa].

III. Žalobkyně a žalovaná ad 1) nemají navzájem právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému ad 2) náklady řízení před soudy obou stupňů v částce 512 972,24 Kč k rukám advokátky [tituly před jménem] [jméno FO] do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované ad 3) náklady řízení před soudy obou stupňů v částce 512 972,24 Kč k rukám advokátky [tituly před jménem] [jméno FO] do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. V záhlaví uvedeným rozhodnutím soud I. stupně uložil žalovaným povinnost vyklidit a odevzdat žalobkyni nebytové prostory jednotky č. [číslo] a č. [číslo], obojí zapsané na LV č. [číslo], nacházející se v budově č. p. [číslo], na adrese [adresa], katastrální území [místo], zapsané na LV číslo [číslo] u [správní orgán], Katastrální pracoviště [místo] do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), vyklidit a odevzdat žalobkyni chodbu ve 4. nadzemním podlaží a podzemní garážová parkovací místa číslo [číslo] a [číslo], obojí nacházející se v budově č. p. [číslo], na adrese [adresa] katastrální území [místo], zapsané na LV č. [číslo] u [správní orgán], Katastrální pracoviště [místo] do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok II.), dále zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení 655 661,92 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám jejího zástupce (výrok III.) a rozhodl, že žalovaní nejsou povinni zaplatit České republice náhradu nákladů řízení, jelikož jí žádné náklady nevznikly (výrok IV.).

2. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala vyklizení a odevzdání v bodě 1. specifikovaných prostor s odůvodněním, že je vlastnicí předmětných nemovitostí, přičemž ze strany žalované ad 1) nedošlo k odevzdání předmětných nemovitostí, přestože je včetně příslušenství spočívající v 9 kusů klíčů převzala dne 1. 1. 2017 na základě podnájemní smlouvy uzavřené s nájemkyní nemovitostí, [společnost 3]., IČO [IČO], která skončila ke dni 30. 6. 2020. Nájemkyně [společnost 3]. vyzvala žalovanou ad 1) k vyklizení a předání nemovitostí nejpozději do 5. 7. 2020. První žalovaná přesto tuto povinnost nesplnila. Přestože v současné chvíli nemovitosti neužívá, nevrátila klíče, které jí byly původní žalobkyní předány. Žalovaní ad 2) a 3) nemovitosti užívají bez právního důvodu.

3. Žalovaná ad 1) se k žalobě nevyjádřila.

4. Žalovaní ad 2) a 3) se vyjádřili tak, že v červenci 2015 uzavřeli právní předchůdkyně žalobkyně, [společnost 4]., za níž jednal statutární ředitel [jméno FO], a žalovaný ad 2) ústní smlouvu o smlouvě budoucí, jejíž součástí byla i dohoda, že žalovaný ad 2) jednotky č. 22/85 a č. 22/86 na své náklady a podle projektu svého architekta dokončí a poté se do nich i s rodinou nastěhuje a bude v nich bydlet až do uzavření kupní smlouvy. Na důkaz toho, že [jméno FO] svůj slib dodrží, předal druhému žalovanému klíče od obou jednotek a aktuální půdorysy. Poté se souhlasem [jméno FO] na renovaci nemovitostí vynaložil 15 107 170 Kč a následně se do nemovitostí nastěhoval i se svojí rodinou v roce 2017, přičemž mu [jméno FO] umožnil zřídit si v nemovitostech trvalé pobyty. Žalovaná ad 1) byty nikdy na základě podnájemní smlouvy neužívala a žalovaní ad 2) a 3) s ní nemají nic společného. Zpochybnili i aktivní věcnou legitimaci žalobkyně, když měli za to, že ji má společnost [společnost 3]. a nikoli žalobkyně. Dále namítli, že jednání žalobce je v příkrém rozporu s dobrými mravy a nepožívá právní ochrany. Posléze druhý žalovaný upřesnil, že ústní dohodu o užívání nemovitostí uzavřel s panem [jméno FO], jenž byl předsedou představenstva [společnost 4]., přičemž tuto dohodu následně potvrdil pan [jméno FO], který o ústní dohodě věděl. Následně žalovaní ad 2) a 3) rovněž tvrdili, že [jméno FO] konkludentně souhlasil s užíváním nemovitostí, když věděl o jejich užívání ze strany druhého a třetí žalované, přičemž nic nenamítal.

5. Soud I. stupně vyšel ze zjištěného skutkového stavu, že vlastnické právo k nemovitostem je zapsáno pro žalobkyni. Žalovaní ad 2) a 3) stále nemovitosti užívají a mají v nemovitostech věci. Smlouvou o podnájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 31. 12. 2016 podepsané [společnost 3]. jako nájemkyně, žalovanou ad 1) jako podnájemkyní a [společnost 4]. (právní předchůdkyně žalobkyně), která byla vedlejším účastníkem smlouvy jako pronajímatelka, byly předmětné nemovitosti podnajaty prvé žalované. Podle čl. III. odst. 6 se podnájemce zavázal při skončení podnájmu předmět podnájmu včetně příslušenství zcela vyklidit a předat nájemci formou písemného zápisu, včetně zajištění výmalby a úklidu. Dle čl. IV. odst. 1 smlouvy byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou od 1. 1. 2017 s právem smlouvu vypovědět bez uvedení důvodu s jednoměsíční výpovědní lhůtou, počínající běžet prvního dne kalendářního měsíce, následujícího po doručení písemné výpovědi. Podnájemce se zavázal platit podnájemné stanovené v příloze 1 smlouvy a dále poplatky za služby spojené s užíváním předmětu podnájmu dle čl. 1 [Anonymizováno], čl. 6 [Anonymizováno]. Součástí smlouvy byla příloha 1 – předávací protokol. K předání předmětu podnájmu žalované ad 1) došlo dne 1. 1. 2017, přičemž jí bylo předáno rovněž 9 klíčů a garážové stání na 2 parkovací místa. Výpovědí ze dne 18. 5. 2020 [společnost 3]. vypověděla žalované ad 1) podnájemní smlouvu ze dne 30. 12. 2016 bez uvedení důvodu s jednoměsíční výpovědní dobou s ukončením nájmu ke dni 30. 6. 2020. [společnost 3]. současně vyzvala žalovanou ad 1) k předání prostor nejpozději do 5. 7. 2020 a upozornila jí, že ze strany žalované ad 1) dochází k opakovanému porušování podnájemní smlouvy z důvodu neplacení podnájemného a poplatků za služby spojené s užíváním předmětu podnájmu a dále užívání prostoru podnájmu v rozporu s podnájemní smlouvou, tedy nikoli k podnikání nýbrž k bytové potřebě nájemce. Výzvou ze dne 1. 7. 2020 [společnost 3]. vyzvala žalovanou ad 1) k vyklizení předmětu podnájmu.

6. Soud I. stupně se poté zabýval námitkou žalovaných ad 2) a 3) a dospěl k závěru, že je žalobkyně aktivně věcně legitimovaná s odkazem na ust. § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“ Dále tento závěr dovodil i z komentářové literatury (viz např. Eva Dobrovolná in: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023), ve které se uvádí, že „aktivně legitimovaná osoba je kromě vlastníka případně kvalifikovaný držitel vlastnického práva (§ 1043) nebo držitel jiného práva (§ 1044), kterému bylo znemožněno věc fakticky ovládat, přičemž tento stav musí trvat ke dni vydání rozhodnutí“.

7. Důkazní břemeno k prokázání toho, že klíče vrátila, přitom tížilo žalovanou ad 1). Tím, že byla nečinná a bez omluvy se nedostavovala na jednání soudu, nemohl ji poučit ani podle § 118a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu.

8. Ve vztahu k první žalované dospěl k závěru, že je žaloba důvodná, když je žalobkyně vlastnicí nemovitostí a bylo prokázáno, že jí byly k nemovitostem předány rovněž klíče, z čehož soud I. stupně usoudil, že nemovitosti stále užívá. Žalovaná ad 1) ostatně tuto skutečnost ani nerozporovala. Z tohoto důvodu soud v souladu s § 1040 odst. 1 o. z. v tomto rozsahu žalobě vyhověl.

9. U žalovaných ad 2) a 3) pak neshledal důvod k užívání nemovitostí a nepovažoval žalobu za rozpornou s dobrými mravy a odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 740/99. V poměrech projednávané věci přitom vyklizení nemovitostí přinese značný prospěch (možnost s nemovitostmi nakládat), přičemž žalovaní mají zajištěno bydlení jinde a ke dni vyhlášení tohoto rozsudku v nemovitostech toliko skladovali věci. Proto žalobě v souladu s § 1040 odst. 1 o. z. vyhověl i ve vztahu k žalovaným ad 2) a 3).

10. Soud dále dodává, že pro poměry posuzované věci nebylo rozhodné posouzení platnosti podnájemní smlouvy žalované 1., neboť i v případě, že by byla platná bylo prokázáno, že by skončila výpovědí (kdyby nebyla platná, tak žalovaná 1. užívá nemovitosti neoprávněně od počátku). Pro žalobu o vyklizení nemovitostí je přitom rozhodující, zda žalovaní užívají nemovitosti neoprávněně ke dni vydání rozhodnutí.

11. Výrok o náhradě nákladů řízení odůvodnil ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o.s.ř.“ a přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 655 661,92 Kč, sestávající se ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 12 000 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, u kterého odměnu stanovenou dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), vypočetl z tarifní hodnoty ve výši 13 344 333 Kč.

12. Proti tomuto rozsudku podali včasné odvolání žalovaní ad 2) a 3), které odůvodnili tak, že rozhodnutí soudu prvého stupně považují za nesprávné, soud prvého stupně ve smyslu ust. § 205 odst. 2 písm. e) a g) o.s.ř. jednak dospěl na základě provedeného dokazování k nesprávným skutkovým zjištěním a jednak jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

13. Žalovaní považují závěry soudu prvého stupně za nesprávné jak po právní, tak po skutkové stránce věci.

14. Ve vztahu k 1. žalované bylo povinností soudu prvého stupně se jako předběžnou otázkou zabývat existencí a platností jak nájemní smlouvy, uzavřené mezi žalobkyní jako pronajímatelem a společnosti [společnost 3]. jako nájemcem, tak podnájemní smlouvy uzavřené mezi společností [společnost 3]. jako nájemcem a 1. žalovanou jako podnájemcem dne 31.12.2016. Tato otázka je klíčová vzhledem k tomu, že žalobkyně opírá svůj nárok na vyklizení jednotek ze strany první žalované o výpověď podnájemní smlouvy, kterou dala první žalované společnosti [společnost 3]. dne 18.5.2020. Nájemní smlouva nebyla k důkazu vůbec provedena, nebyl tak prokázán vztah mezi žalobkyní a nájemcem [společnost 3]. a tudíž ani právo žalobkyně opírat svůj nárok o výpověď podnájemní smlouvy první žalované. Nebyl tedy osvědčen smluvní vztah žalobkyně – [společnost 3]. – první žalovaná a v důsledku toho ani platné ukončení podnájemní smlouvy výpovědí.

15. Odhlédnuto od této základní podmínky pro vznik práva požadovat vyklizení jednotek ze strany 1. žalované, je třeba zdůraznit, že toto právo by měla společnosti [společnost 3]., které v době jediné ukončení podnájmu svědčilo právo jednotky užívat na základě nájemní smlouvy uzavřené se žalobkyní. Z těchto důvodů namítají žalovaní od počátku i nedostatek aktivní legitimace na straně žalobkyně.

16. První žalovaná jednotky nikdy neužívala a v jednotkách se nenacházejí žádné její věci. Jednalo se toliko o fiktivní podnájem, jediným, kdo v době trvání tohoto fiktivního podnájmu (a i předtím) jednotky užíval, byl 2. žalovaný s rodinou.

17. Žalobkyně, resp. její předchůdkyně, předala v roce 2015 žalovaným klíče od jednotek, umožnila jim jejich užívání až do května 2020, umožnila jim provést na své náklady rozsáhlou rekonstrukci jednotek (v době nastěhování žalovaných se jednalo o holobyty). V průběhu užívání jednotek žalovanými předchůdkyně žalobkyně nikdy nevznesla požadavek na jejich vyklizení a učinila tak až v souvislosti s výpovědí podnájemní smlouvy 1. žalované.

18. Žalovaní jednotky tedy užívali po celou dobu jako držitelé v dobré víře na základě dohody s předchůdkyní žalobkyně o budoucí koupi jednotek.

19. Výzvu žalovaným k vyklizení jednotek nadto zaslala předchůdkyně žalobkyně žalovaným až 20 dnů po výzvě zaslané první žalované dne 21.8.2020. Žalovaní přitom jednotky již od května 2020 neužívali a předchůdkyně žalobkyně tak mohla již od té doby ve smyslu ust. § 2292 o. z., dle něhož nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

20. Právní předchůdkyně žalobkyně a ani žalobkyně sama nesporovala, že žalovaní jednotky užívali. Rovněž nikdy netvrdily ani neprokazovaly, že by kdykoliv v minulosti vyzývaly žalované k vyklizení jednotek. Předchůdkyně žalobkyně tak učinila až v souvislosti s výpovědí podnájemní smlouvy, která nesouvisí se žalovanými. Faktické užívání jednotek po dobu několika let je tedy v rozporu s tvrzením předchůdkyně žalobkyně o užívání jednotek žalovanými bez souhlasu žalobkyně, resp. její předchůdkyně.

21. Uzavřeli, že žaloba proti žalovanému ad 2) a žalované ad 3) je bezdůvodná, neopodstatněná, ve své podstatě bezpředmětná a v rozporu s dobrými mravy a s obecnou zásadou poctivosti v právním vztahu, což zakládá i její charakter nástroje zneužití práva a navrhli, aby odvolací soud změnil odvoláním napadený rozsudek soudu prvého stupně tak, že žalobu vůči žalovaným ad 2) a 3) v plném rozsahu zamítl.

22. Žalobkyně se k odvolání vyjádřila tak, že žalovaní ad 2) a 3) v odvolání přicházejí s novým tvrzením, že předmětné jednotky již od května 2020 neužívají. Na jednání dne 23.4.2022 soud sdělil výsledky přípravy jednání a uvedl, že považuje za shodná následující právně významná skutková tvrzení účastníků, že žalovaní ad 2) a 3) nemovitosti, jejichž předání a vyklizení se žalobkyně žalobou domáhá, do dnešního dne užívají. Jak vyplývá z příslušného protokolu o jednání, žalovaní proti tomuto konstatování soudu o nesporných skutečnostech neměli žádné připomínky či námitky. Žalovaní ad 2) a 3) se opakovaně v rámci tohoto řízení dovolávali svého tvrzeného, avšak neprokázaného, užívacího práva k jednotkám. Stanovisko žalovaných ad 2) a 3) je rozporné již jen s ohledem na to, že tvrdí, že jednotky neužívají, avšak zároveň tvrdí, že jim svědčí právo jednotky užívat. Je tedy zjevné, že fikce opuštění jednotek dle § 2292 o. z. nenastala a žaloba žalobkyně na jejich vyklizení je zcela důvodná.

23. Soud prvního stupně správně v odst. 28 rozsudku konstatoval, že žalovaní nebyli ve svých tvrzeních konzistentní. Nicméně veškerá jejich tvrzení zůstala neprokázána, některá byla přímo vyvrácena jimi navrženou svědeckou výpovědí svědka [jméno FO], který popřel, že by žalovaným právo jednotky užívat udělil, resp. uzavřel v tomto směru s druhým žalovaným dohodu.

24. Mj. lze poukázat na to, že z důkazů vyplývá, že sám žalovaný ad 2) zprostředkoval uzavření podnájemní smlouvy se společností [společnost 2], za tuto společnost neformálně jednal, jeho účetní za tuto společnost vystavovala i přijímala faktury, a především tyto faktury za podnájem společnost [společnost 2] ovládaná žalovaným ad 2) platila nebo za tuto společnost dokonce platil faktury za podnájem sám žalovaný ad 2). Nic z toho by nedávalo smysl, pokud by druhý žalovaný měl právo užívat jednotky bezplatně na základě jiné dohody se žalobkyní, jak tvrdí.

25. Navrhla, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně ve všech výrocích potvrdil a přiznal žalobkyni právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.

26. Odvolací soud přezkoumal napadené rozhodnutí soudu I. stupně, jakož i řízení, které mu předcházelo, podle ust. § 212 a ust. § 212a o. s. ř. a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných ad 2) a 3) je důvodné.

27. Žalobkyně dne 26.11.2024 při odvolacím ústním jednání uvedla, že nájemní smlouva společnosti [společnost 3], uzavřená se žalobkyní, k předmětné budově stále trvá.

28. Soud I. stupně si pro své rozhodnutí opatřil dostatek důkazů zákonným způsobem, ze kterých čerpal pro rozhodnutí o věci samé plně postačující skutková zjištění. Skutkový stav také nedoznal žádných podstatných změn ani v odvolacím řízení.

29. Zjištěný skutkový stav posuzoval soud I. stupně pak také podle odpovídající hmotněprávní úpravy.

30. Odvolací soud se nicméně nemohl ztotožnit s právními závěry soudu I. stupně ohledně aktivní věcné legitimace žalobkyně k vyklizení předmětných nebytových prostor.

31. Podle ust. § 1040 odst. 1 o. z., kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

32. Soud I. stupně sice správně citoval, že aktivně legitimovaná osoba je kromě vlastníka případně kvalifikovaný držitel vlastnického práva (§ 1043) nebo držitel jiného práva (§ 1044), kterému bylo znemožněno věc fakticky ovládat, přičemž tento stav musí trvat ke dni vydání rozhodnutí (viz např. Eva Dobrovolná in: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (2. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2023), ale vyvodil z ustáleného výkladu odborné literatury i soudní judikatury mylné závěry.

33. Ustanovení § 2216 o.z. zakládá odpovědnost nájemce pronajímateli za jednání třetích osob, kterým umožnil užívat pronajatou věc. Nájemce odpovídá nejen za škodu způsobenou třetími osobami, ale za jakékoli jejich protiprávní jednání tak, jako by je činil on sám. Tak např. poškozuje-li člen domácnosti nájemce byt závažným nebo nenapravitelným způsobem, je pronajímatel oprávněn nájem bytu podle § 2291 vypovědět bez výpovědní doby, a to i když se protiprávního jednání nedopustil samotný nájemce.

34. Nájemce odpovídá za jednání třetích osob, kterým umožnil věc užívat. Naplnění podmínky "umožnění věc užívat" lze spatřovat v jakémkoli jednání nájemce, na základě, kterého třetí osoba získala faktický přístup k věci, a to bez ohledu na to, jestli se tak stalo po právu (např. člen domácnosti), nebo protiprávně (např. nedovolený podnájem). Může jít např. o podnájemce, vypůjčitele, výprosníka, člena domácnosti, návštěvu, zaměstnance apod. Může jít i o osoby, které získaly přístup zprostředkovaně, tj. od osob, které získaly přístup přímo od nájemce (např. člen domácnosti vpustí návštěvu, která způsobí škodu).

35. Jednání nájemce, na základě, kterého třetí osoba získá k věci přístup, nemusí mít pouze podobu konání (např. nájemce vpustí návštěvu), ale též opomenutí. Za opomenutí však nájemce odpovídá pouze tehdy, pokud lze na jeho straně shledat porušení povinnosti užívat věc jako řádný hospodář (počínat si preventivně tak, aby nevznikla na věci škoda). Nájemce by tak např. odpovídal za poškození věci způsobené dítětem, které k ní získalo přístup v důsledku jeho nepozornosti, ponechání věci bez dozoru. Neodpovídal by však za škodu na věci, která vznikla např. pokusem třetí osoby věc odcizit za pomoci násilí. V těchto případech nelze hovořit o tom, že by nájemce "umožnil" třetí osobě věc užívat – naopak učinil vše proto, aby se tak nestalo.

36. Povinnost nájemce užívat předmět nájmu řádně v sobě zahrnuje i povinnost nájemce, aby zajistil řádné užívání i osobami, které se souhlasem nájemce předmět užívají. Pokud tyto osoby hrubě porušují povinnosti vyplývající z nájmu, může pronajímatel vypovědět nájem (srov. přiměřeně rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1075/2003).

37. Ustanovení § 1040 až 1042 o. z. jsou věnována klasickým prostředkům ochrany vlastnického práva, tj. žalobě na vydání věci (actio reivindicatio, žaloba reivindikační) a žalobě zápůrčí (actio negatoria, žaloba negatorní). Uvedené žaloby jsou v literatuře označovány jako obecné žaloby vlastnické. Podle Roučka a Sedláčka (Rouček, Sedláček, 1935, s. 308 a násl.) se dělí na žaloby z prokázaného vlastnictví (tzv. pravé žaloby vlastnické) a na žaloby z domnělého vlastnictví.

38. Občanský zákoník dává oprávněnému detentorovi (nájemci) věci právo na ochranu proti zásahům do jeho práva obdobné právu vlastníka na ochranu proti neoprávněným zásahům do vlastnického práva ze strany třetích osob (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. prosince 2005, sp. zn. 26 Cdo 2720/2004, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. prosince 2001, sp.zn. 26 Cdo 446/2001, uveřejněné v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 13, C 931).

39. V soudní praxi nebyl zaznamenán odklon ani od názoru, že za trvání nájemního vztahu je k vyklizení osoby bydlící v bytě se souhlasem nájemce aktivně věcně legitimován zásadně jen nájemce, nikoli pronajímatel (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. května 1997, sp. zn. 2 Cdon 959/96, uveřejněný pod č. 58 v sešitě č. 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura, nebo rozsudek Nejvyššího soudu z 21. září 2000, sp. zn. 26 Cdo 503/2000, uveřejněný pod č. 119 v sešitě č. 10 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura). Uvedený závěr lze vztáhnout i na nájem nemovitosti.

40. Ostatně jedná se o ustálenou judikaturu již od vzniku Československé republiky (srov. např. rozsudek ze dne 14.června 1921, Rv I 748/21).

41. Existujícím nájemním právem je vlastnické právo žalobce omezeno tak, že užívání nemovitosti žalovanými může být pouze zásahem do práva nájemního, nikoli vlastnického. Za trvání nájemního vztahu, od něhož žalovaní odvozují právo k užívání nemovitosti, neboť žalovaný je jednatelem nájemce a žalovaná pak nemovitost užívá jako člen domácnosti žalovaného a s jeho souhlasem, je tedy k podání žaloby na vyklizení nemovitosti proti žalovaným aktivně věcně legitimován toliko nájemce a nikoli žalobce jako vlastník (pronajímatel) – srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. listopadu 2006, sp. zn. 26 Cdo 972/2006.

42. Ustanovení § 2211 o.z. stanoví, že ohrozí-li třetí osoba nájemce v jeho nájemním právu nebo způsobí-li nájemci porušením nájemního práva újmu, může se ochrany domáhat nájemce sám. V případě rušení nájmu třetí osobou jsou podmínky tohoto ustanovení splněny, neboť k narušení užívacího práva dochází již odnětím pronajaté věci z moci nájemce, v užívání pronajaté věci apod. Majetkovou újmu představuje již samotný zásah do užívacího práva, pokud nájemce platí za nerušené užívání. Tato újma dále spočívá v ušlém zisku, kterého by jinak užíváním pronajaté věci nájemce dosáhl, kdyby nedocházelo k rušení jeho užívacího práva.

43. Je-li tedy užívací právo ohroženo nebo způsobí-li třetí osoba nájemci porušením nájemního práva újmu, má tento prostředky ochrany, které má obecně vlastník věci podle ustanovení § 1040 a násl. o.z. Dle ust. § 2211 o.z. může tedy nájemce podat žalobu na vydání věci. Aktivní legitimaci žalobce dále podporuje i ustálená judikaturní praxe českých soudů. Z konstantní judikatury Nejvyššího soudu pak vyplývá, že se vyklizení nemovité věci se může domáhat i jeho nájemce. Žaloba na vyklizení nemovitosti je obdobou žaloby na vydání věci u movitých věcí, tudíž i nájemce se může domáhat vydání věci vindikační žalobou.

44. Vzhledem k tomu, že smluvně převedla žalobkyně užívací právo na nájemce, jak vyplývá již ze žalobních tvrzení žalobkyně a jak potvrdila i v odvolacím řízení, není tvrzeným protiprávním užíváním žalovaných zasahováno do práva žalobkyně, ale společnosti [společnost 3].

45. Závěr soudu I. stupně o aktivní věcné legitimaci žalobkyně je tak nesprávný. Vzhledem k jejímu nedostatku, je pak nadbytečné a v rozporu se zásadou hospodárnosti (ust. § 6 o.s.ř.) zabývat se právním titulem k užívání předmětných nemovitostí žalovanými nebo trváním užívání předmětných prostor žalovanými.

46. Odvolací soud proto podle ust. § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. napadené rozhodnutí soudu prvního stupně ve vyhovujících výrocích I. a II. změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl (výrok I. a II.).

47. O nákladech řízení před soudy obou stupňů mezi žalobkyní a žalované ad 1) rozhodl odvolací soud podle ust. § 224 odst. 2 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., když plně úspěšné žalované náklady řízení nevznikly (výrok III.).

48. O nákladech řízení před soudy obou stupňů mezi žalobkyní a žalovanými ad 2) a 3) rozhodl odvolací soud podle ust. § 224 odst. 2 ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř. a plně úspěšným žalovaným ad 2) a 3) přiznal náhradu nákladů řízení.

49. Při určení tarifní hodnoty podle ustálené judikatury (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27.11.2002 sp. zn. 33 Odo 590/2002, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 03.02.2016 sp. zn. 22 Cdo 3509/2015, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12.08.2016 sp. zn. 26 Cdo 684/2016, nebo nález Ústavního soudu ze dne 22.02.2022, sp. zn. IV.ÚS 2155/21) je třeba vycházet primárně z ceny věci, která tvoří předmět řízení, podle § 6 odst. 1 ve spojení s § 7 a.t., jak správně ve vyjádření k odvolání uvedla i žalobkyně, a v souladu s těmito ustanoveními postupoval již soud I. stupně.

50. Z obsahu spisu pak vyplývá ze žaloby projednávané před soudem I. stupně pod sp. zn. [spisová značka], že hodnota obou jednotek činí 8 290 795 Kč a 5 053 538 Kč, dohromady 13 344 333 Kč. S touto cenou se pak ztotožňuje i žalobkyně, jak vyplývá z vyjádření k odvolání ze dne 18.11.2024 (strana 6) v tomto řízení.

51. Žalovaným ad 2) a 3) pak náleží náhrada nákladů řízení spočívající v nákladech na zaplacení soudního poplatku z odvolání ve výši 12 000 Kč. Dále náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 z tarifní hodnoty ve výši 13 344 333 Kč, tedy 49 660 Kč, při zastupování 2 osob podle ust. § 12 odst. 4 je odměna snížena o 20 %, tedy na 39 728 Kč za každý z 9 úkonů podle § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava právního zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 30. 11. 2020, vyjádření z 29.5.2023, odvolání do rozsudku, účast na jednání soudu dne 23. 3. 2023, 23. 4. 2024, dne 20.6.2024 přesahující 2 hodiny a před odvolacím soudem dne 26.11.2024) a 24 830 Kč při zastupování 2 osob podle ust. § 12 odst. 4 je odměna snížena o 20 %, tedy na 19 864 Kč za 3 úkony podle § 11 odst. 2 a. t. (návrh na přerušení z 20.1.2021, návrh na vyloučení věci z 25.10.2021 a procesní podání z 26.5.2023).

52. Dále náleží paušální náhradu hotových výdajů po 300 Kč za každý z 12 úkonů podle § 13 odst. 4 a. t., tedy celkem 1 800 Kč, na každého ze žalovaných.

53. Druhému žalovanému tak náleží náklady řízení 418 994 Kč a náhradu za daň z přidané hodnoty podle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř., ve výši 21 % z částky 418 994 Kč ve výši 87 978,24 Kč, celkem 506 972,24 Kč a polovina soudního poplatku 6 000 Kč. Proto druhému žalovanému odvolací soud přiznal náklady řízení v částce 512 972,24 Kč (výrok IV.).

54. Třetí žalované pak náleží náklady řízení 418 994 Kč a náhradu za daň z přidané hodnoty podle ust. § 137 odst. 3 o.s.ř., ve výši 21 % z částky 418 994 Kč ve výši 87 978,24 Kč, celkem 506 972,24 Kč a polovina soudního poplatku 6 000 Kč. Proto druhé žalované odvolací soud přiznal náklady řízení v částce 512 972,24 Kč (výrok V.).

55. Zaplacení nákladů řízení pak odvolací soud uložil ve lhůtě tří dnů od právní moci rozhodnutí podle ust. § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř., když k delší lhůtě plnění či k plnění ve splátkách neshledal žádný důvod, a podle ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. na zákonné platební místo.

Poučení